開發(fā)旅游地產(chǎn)、驅(qū)動模式、案例分析

都市融合與旅游開發(fā)2世聯(lián)對旅游概念的理解旅游是通過主體活動空間的暫時轉(zhuǎn)換，達到豐富人生經(jīng)歷的一種體驗過程。注重體驗變化和空間轉(zhuǎn)換是旅游活動的特征3都市融合現(xiàn)象和旅游區(qū)域空間的關(guān)系主題公園、休閑度假區(qū)等產(chǎn)品由于空間優(yōu)勢迅速出現(xiàn)資源向城市中心集聚資源集聚與擴散并行多個城市區(qū)地域空間相交大都市形成階段大都市區(qū)形成階段城市化成熟階段旅游活動以向中心城區(qū)集聚為主，郊區(qū)的相對落后削弱了中心城區(qū)擴散能力。遠郊景點憑借資源優(yōu)勢得以發(fā)展只在都市近郊存在一些傳統(tǒng)風(fēng)景區(qū)，少數(shù)遠郊強勢景點得到開發(fā)。環(huán)境的壓力和交通條件的改善有效吸引游客進入郊區(qū)旅游，郊區(qū)旅游迅速發(fā)展內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)趨向均衡，都市郊區(qū)完全融入城市功能區(qū)過夜接待產(chǎn)品大規(guī)模出現(xiàn)，旅游地擴展至整個區(qū)域，并形成網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)發(fā)展階段城市發(fā)展特征旅游變化原因旅游產(chǎn)品類型4旅游區(qū)域發(fā)展的三個階段本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進一步提高產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離區(qū)域市場廣泛市場夏威夷BintanForestHighland5旅游區(qū)發(fā)展三大要素產(chǎn)品Product活動Activity資源Resource度假區(qū)發(fā)展產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品資源：自然資源人文資源活動：商務(wù)活動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)度假內(nèi)容的三個維度6陌生旅游區(qū)域發(fā)展的五大驅(qū)動力自然/人文資源驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥7香港愉景灣——打造國際化的生活體驗區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度高的香港。地處大嶼山東北部，距香港國際機場12公里資源：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內(nèi)交通：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設(shè)施：香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅(qū)動型經(jīng)過20年的開發(fā)，愉景灣通過打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國際化生活體驗的，兼具休閑度假和居家功能的熱點區(qū)域。8主題社區(qū)驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系主題社區(qū)核心驅(qū)動力資源稀缺度本類驅(qū)動力的打造需要以較為優(yōu)良的自然/人文資源為依托，支撐度假區(qū)概念的形成獲得的政策支持力度對政策環(huán)境的依賴性不大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度所處區(qū)域經(jīng)濟非常發(fā)達，消費人群已經(jīng)滿足基本生活的需要，需要進一步得到社交的滿足和社會的尊重城市化程度城市化水平通常很高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是房地產(chǎn)開發(fā)，對跨行業(yè)操作能力要求不高9深圳華僑城——強勢主題公園提升區(qū)域價值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動型10主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對城市系統(tǒng)具有很強的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度發(fā)達的周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高11云頂高原——馬來西亞唯一合法的賭場24.主題公園23.購物中心22.每日農(nóng)場21.高原農(nóng)場20.高原蘑菇培植園19.高原酒店18.麗雅公寓17.清水巖16.教堂15.清巖寺14.農(nóng)場13.阿娃娜纜車站12.清真寺11.瀑布10.阿娃娜高爾夫球場9.阿娃娜高爾夫度假村8.樂園7.生態(tài)公園6.云頂纜車站5.騎馬俱樂部4.經(jīng)濟型酒店3.訓(xùn)練學(xué)院2.蘑菇園1.入口區(qū)域背景：距離吉隆坡大約51公里，車程約需一小時，所在區(qū)域經(jīng)濟較不發(fā)達，城市化程度比較低資源：資源條件一般，所在的魯卡里山原本幾乎不為人知交通：公路，纜車（東南亞最長及最快的纜車系統(tǒng)）規(guī)模：148公頃山頂阿娃娜高爾夫球場纜車系統(tǒng)特殊娛樂行業(yè)驅(qū)動型阿娃娜度假村以博彩業(yè)為核心驅(qū)動，孕育度假市場，近年來開始開發(fā)多元化的旅游度假產(chǎn)品12特殊娛樂行業(yè)驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系特殊娛樂行業(yè)核心驅(qū)動力資源稀缺度稀缺的娛樂項目可彌補資源的不足，對資源的依賴性低獲得的政策支持力度由于特殊娛樂行業(yè)通常為一般政策法規(guī)所限制、禁止，所以對政策環(huán)境的寬容度要求非常高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度客源輻射力取決于娛樂項目的稀缺度，所以對周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平要求不高城市化程度而且通常于欠發(fā)達地區(qū)開發(fā)，周邊城市化水平低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是由特殊娛樂行業(yè)帶動旅游和房地產(chǎn)開發(fā)，需要較強的跨行業(yè)運作能力13海南博鰲——商務(wù)會議帶動區(qū)域發(fā)展區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)，資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。規(guī)模：轄有17個村委會，205個村民小組，總?cè)丝?.7萬人，總面積86平方公里?？谑胁椛虅?wù)活動驅(qū)動型主要依靠博鰲論壇的強勢帶動，形成了以商務(wù)活動驅(qū)動的旅游度假區(qū)14商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動核心驅(qū)動力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動驅(qū)動，但也需要較為良好的自然資源以增強作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對建立商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度需要經(jīng)濟飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會議活動的需求城市化程度對周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強大的商務(wù)會議策劃操作能力，以商務(wù)活動帶動旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強的跨行業(yè)操作能力15墨西哥坎昆——世界級的自然/人文資源Cuba區(qū)域背景：位于加勒比海北部，尤卡坦半島東北端海濱。發(fā)展初期僅為一小漁村。資源：擁有世界級的沙灘和海資源；島上有瑪雅文化的圣米蓋里托古跡廢墟，距離坎昆130公里處還有一處反映瑪雅人文化的圖倫遺址，是墨西哥迄今保存得最好的一座瑪雅和托爾特克人的古城?？怖u坎昆城尤卡坦半島礁湖加勒比海自然/人文資源驅(qū)動驅(qū)動型依托世界級的自然資源打造濱海旅游項目，同時通過推廣人文歷史資源來加強旅游度假地的吸引力16自然/人文資源驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系自然/人文資源核心驅(qū)動力資源稀缺度主要依靠資源驅(qū)動，對優(yōu)質(zhì)資源的依賴性非常高獲得的政策支持力度由于涉及到對公共資源的利用與保護，政府的支持至關(guān)重要，此類型開發(fā)投入巨大，通常需要政府出面組織開發(fā)，并出臺相關(guān)優(yōu)惠政策區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度客源市場的輻射范圍與資源的等級成簡單正相關(guān)關(guān)系，對周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度要求較低城市化程度由于必須擁有優(yōu)越的資源，所以通常周邊城市化水平較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是旅游業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)，對跨行業(yè)運作能力要求一般17我們對RESORT的界定為：以現(xiàn)實資源為條件，以滿足客戶體驗生活的游憩設(shè)施開發(fā)為導(dǎo)向，使土地和不動產(chǎn)持續(xù)增值的開發(fā)經(jīng)營活動現(xiàn)實資源條件不動產(chǎn)、游憩區(qū)消費者的活動需求土地（包括規(guī)劃、管理、行銷）RESORTResort的概念廣泛，在不同的衡量體系有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，其核心為：改良最常見的Resort和Resort社區(qū)是以地塊最重要資源（比如、沙灘、湖灣、溪流、沙漠、森林、叢林、陸地、湖山等）及/或者他們相關(guān)的游憩設(shè)施，比如以會所、高爾夫、SPA、網(wǎng)球等進行開發(fā)和后續(xù)經(jīng)營，來滿足不同的客戶群體對娛樂休閑、對自然的渴求升值資料參考來源：《ResortDevelopmentHandbook》，美國都市與土地研究室18旅游物業(yè)與家庭生活周期的關(guān)系經(jīng)濟增長曲線單身階段新婚階段滿巢階段1滿巢階段2滿巢階段3滿巢階段4孤獨階段特征階段年輕、單身無子女有6歲以下子女有6歲以上子女與尚未獨立的成年子女同住子女離家自立單身老人獨居旅游物業(yè)購買興趣19旅游物業(yè)與家庭生活周期的關(guān)系家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業(yè)購買消費特點1、單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，新消費觀念帶頭人。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。好動型青年公寓的主要租買者。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。貸還款能力強，接受貸款購物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟條件比最近的將來要好。購買力強，對耐用品、大件商品的期望和要求強烈。對中小型住宅購買需求較為強勁。經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟狀況較好。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。20旅游物業(yè)與家庭生活周期的關(guān)系家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業(yè)購買消費特點5、滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住經(jīng)濟狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達高峰。仍然擁有較強的經(jīng)濟實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達到高峰。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強，后期退休收入減少。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強大的經(jīng)濟實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨階段：單身老人獨居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。經(jīng)濟能力維持現(xiàn)狀，對投資的興趣明顯下降，可望從內(nèi)心體驗得到享受21香港愉景灣——早期交通極為不便，只靠輪度與市區(qū)聯(lián)系區(qū)位：位于大嶼山東北部，距香港國際機場12公里區(qū)外交通：區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內(nèi)交通：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設(shè)施：香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期公共設(shè)施：資源：優(yōu)良的山，沙灘、海資源地塊現(xiàn)狀：背山面海迪士尼電瓶車旅游地產(chǎn)成功案例22經(jīng)過20多年的開發(fā)建設(shè)，以“環(huán)保城”和南歐度假式概念的愉景灣已成為香港著名Resort高尚住區(qū)開發(fā)目標(biāo)“高質(zhì)素、低密度”社區(qū)，接近大自然，享受寧謐生活及不受污染的環(huán)境，度假式居住生活123456788811111012131514171816規(guī)劃布局：政府配套公共交通，貫穿區(qū)域干道與城市交通相連；沿山勢別墅及低層洋房布置在低處，高層建筑布置在山體高處整體物業(yè)沿海灣排布，景觀資源最大化；商業(yè)、教育集中建設(shè)；學(xué)校處在社區(qū)中央游艇會、高爾夫等等增值設(shè)施分散排布，價值均好；修建海濱漫步徑、康樂會、私人沙灘等大量休閑設(shè)施；舉辦多元化的社區(qū)文化活動啟動區(qū)高爾夫23合理分配用地功能，“高質(zhì)素、低密度”進行開發(fā)建設(shè)，大力營造公共空間用地性質(zhì)面積ha.比例低密住宅10112.6%配套設(shè)施18823.5%自然保育區(qū)24130.1%海岸景物保護區(qū)131.6%還遷用地70.8%郊野公園637.9%休憩區(qū)111.4%綠化帶16720.8%政府、社區(qū)機構(gòu)101.2%高層洋房低層洋房花園別墅單元面積（平方米）40-22246-202123-480總套數(shù)575219947519港幣/平方尺住宅均價變化情況增值舉措：經(jīng)營城市的角度進行配套建設(shè)，同時滿足社區(qū)和城市需求；休閑設(shè)施和酒店主要服務(wù)于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次；教育和醫(yī)療設(shè)施對住宅的影響度大房地產(chǎn)泡沫24啟動區(qū)設(shè)置在最能展示區(qū)域定位特點的位置，臨海的一線物業(yè)類型多樣，同時緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū)LocationHigh-riseUnitsLow-risenitsHousesTotalBeachVillage432432HeadlandVillage-adlandDrive9797ParkridgeVillage504504

美食廣場

大白灣沙灘

會所

幼兒園

露天廣場

巴士總站

愉景灣國際學(xué)校、圣公會偉倫小學(xué)啟動區(qū)選取直接感受海岸沙灘位置，最能顯現(xiàn)海濱高檔社區(qū)氛圍，并緊鄰區(qū)域的中心商業(yè)區(qū)；啟動區(qū)包括高層單位、多層單位、聯(lián)排、獨立別墅等多品種物業(yè)，產(chǎn)品線豐富，抗風(fēng)險能力強；啟動區(qū)配套以社區(qū)居民生活便利為主要目標(biāo)，如公交站、學(xué)校、幼稚園、美食廣場、會所、沙灘廣場等區(qū)域商業(yè)中心25后期優(yōu)劣勢地塊交錯開發(fā)，物業(yè)類型多樣，配套建設(shè)同步進行，大盤持續(xù)發(fā)力時間軸1983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年配套開發(fā)項目配套級別對區(qū)域價值貢獻對住宅價值貢獻?美食廣場?沙灘?康樂會?幼兒園?愉景廣場?學(xué)校?巴士總站?消防局?警崗碼頭?愉景灣高爾夫?街渡碼頭?汽車渡輪碼頭?游艇會?幼稚園?直升機場豪華酒店、高檔購物中心、社區(qū)公園、交通總站(籌建)物業(yè)類型高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅開發(fā)（m2）12674841943124738116311376301842353412135712981061983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年社區(qū)級+少量城市級城市級城市級+社區(qū)級★★★★★★★★★★★★★公共配套的建設(shè)次序：先建設(shè)滿足居住需求的社區(qū)級配套；中期建設(shè)提升區(qū)域價值的城市級配套；最后根據(jù)發(fā)展需要建設(shè)多樣配套26高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施，國際化的生活體驗，度假與居住均是理想之地客戶：第一期產(chǎn)品推出時定位為度假物業(yè)，其別墅受到在香港工作的外國人士追捧，但主要用于居住而非度假；至今已發(fā)展到13期，客戶多為白領(lǐng)人士及外籍人士，以居家為主以前我很自然地跟隨著城市匆忙的生活節(jié)奏去生活，但在愉景灣工作，令我有機會接觸到一種另類的生活格調(diào)，跟這里的居民(尤其是外籍人士)相處得多，逐漸體會到生活應(yīng)該可以很安逸和諧，而質(zhì)素也比數(shù)量更為重要。現(xiàn)在我很會享受那些坐在和煦的陽光下看看書、或者望著牙牙學(xué)語的小精靈學(xué)習(xí)爬行和走路的情趣；又或者帶著她的愛犬散步的時刻，我相信這才是有素質(zhì)的生活，而這種追求生活質(zhì)素的文化，亦正是愉景灣這個獨特社區(qū)的精神所在，也是愉景灣引人入勝之處。

——愉景灣居民私人遊艇會國際級27洞高爾夫球會□海洋島嶼文化的生活方式□豐富多樣的國際美食街□國際頂級的游艇會、高爾夫球會□社區(qū)中心的基督教宣道會□萬圣節(jié)狂歡日、慈善活動等與國際文化習(xí)慣接規(guī)的社區(qū)活動27成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線資源：成-溫-郫國家級生態(tài)農(nóng)業(yè)保護帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國語學(xué)校等項目定位：集居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)目標(biāo)客戶：對老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求個性生存狀態(tài)的都市人群預(yù)期有升值潛力的投資客戶占地面積：680畝建筑面積：20.43萬平方米水面面積：3萬余平方米容積率：0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%旅游地產(chǎn)成功案例28整個項目重點打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動、民居四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風(fēng)格多樣的住宅，毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉，環(huán)境靜雅；特色商業(yè)區(qū)——小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購物超市等；

文化休閑區(qū)——詩書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場、2000余平方米的人造山坡景區(qū)、置信MBA學(xué)術(shù)中心等；

運動保健區(qū)——中老年人健康中心、診所，足球場、網(wǎng)球場、籃球場、滑草場、羽毛球場、沙灘排球場、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場、門球場、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運動健身場所；會所賓館區(qū)——生態(tài)豪華會所、酒店、客棧、博物館等皇城-明遠樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線酒店賓館分別修建于會所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧29芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，同時整個社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì)，引領(lǐng)有別于城市的生活方式建筑：2層為主，面積42--212平方米不等，類型有獨棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團江蘇民居組團云南民居組團唐風(fēng)建筑組團園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計，綠地景觀錯落有致四種建筑風(fēng)格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)居住氛圍飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風(fēng)民俗文化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達成街道名的親切和易于記憶…深度挖掘成都區(qū)域文化，舉辦各種活動，營造強烈的中國傳統(tǒng)文化氛圍，引領(lǐng)一種充滿傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式30分期開發(fā)情況時間軸第一期第二期第三期產(chǎn)品聯(lián)排別墅四合院價格2800元/平米第四期獨棟別墅聯(lián)排別墅面積小面積產(chǎn)品為主40---200平米不等面積較一期有提高100平米以上為主260-330平米220－300平米3300元/平米3600元/平米3800元/平米2005.11-2006.034500元/平米4800元/平米2006.03-05

2006.05-至今5200元/平米31成功的關(guān)鍵因素總結(jié)開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會發(fā)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會議功能和假日經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；商務(wù)活動的功能：提供會議、談判活動的場所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強調(diào)實用性，合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，價格合理，吸引了大量購房者通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)