廣州某商場策劃方案

11時(shí)代天驕海誼華廈裙樓商場籌劃意念綱要工程概況本工程位于廣州市東山區(qū)東華西路，工程所處地段為東山區(qū)的一個(gè)傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，工程附近有中華廣場、流行前線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場為代表的該商業(yè)圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街〔北京路、上下九路〕和天河城外一個(gè)新興的商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時(shí)尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕一代消費(fèi)群體，使本工程所處的整個(gè)中山三路商圈形成一個(gè)以經(jīng)營時(shí)尚潮流精品為主的商業(yè)圈。而工程所處的東華西路由于地段、交通等因素制約，現(xiàn)時(shí)還沒有形成中山三路一級(jí)商圈的商業(yè)氣氛，現(xiàn)時(shí)周邊的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來支撐。工程主要技術(shù)指標(biāo)聾樓層靜面積串〔平役方米果〕瞞首層吳19龜03豬二層寫22擔(dān)92右三層賓22葵92工程商圈分析商圈特性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產(chǎn)品〔以為主〕交易的集中區(qū)域，其中摩托車配件原先以較場西路為主要分布，自從中華廣場開業(yè)后，大局部商家都被遷到中華廣場負(fù)一層進(jìn)行經(jīng)營，但經(jīng)營效果一般，再加上現(xiàn)時(shí)在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場〔如羅沖圍、廣源路等地〕，對(duì)較場西摩配市場帶來了很大的沖擊，使現(xiàn)時(shí)的較場西的摩配商家面臨慘淡經(jīng)營的局面。而通訊產(chǎn)品市場那么在廣州市有很高的知名度，提起買廣州市民通常都會(huì)首先想到“陵園西一條街〞，再加上金蒂濠通訊產(chǎn)品交易廣場、中華廣場以及國訊等共同組成了中山三路商圈的較具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。新興的商業(yè)中心區(qū)域地鐵的開通帶旺了沿線的商用物業(yè)，中山三路商圈更是以其優(yōu)越的地理位置成為了廣州市一個(gè)新興的商業(yè)中心區(qū)域，隨著地鐵物業(yè)中華廣場、流行前線的開業(yè)，以其時(shí)尚、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河城之外又一消閑購物的好去處，吸引了越來越多的消費(fèi)者〔特別是年輕一代〕。時(shí)尚潮流精品為主導(dǎo)行業(yè) 地處中山三路商圈的商場如金凱、流行前線、中華廣場等，雖然各自的定位、檔次和經(jīng)營條件等方面都有一定的差異，但其目標(biāo)消費(fèi)群體都是面向追趕潮流的年輕一族，因此在此商圈經(jīng)營的商家大多看中了該商圈消費(fèi)特性，選擇在此經(jīng)營時(shí)尚潮流精品〔如服裝、飾物為主〕，由于該商圈具有與北京路、上下九不同的硬件條件，如擁有足夠的大廣場等，使之能夠經(jīng)常舉辦各種時(shí)尚文化SHOW和各種活動(dòng)，使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化，這更為在該商圈經(jīng)營時(shí)尚潮流精品奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。商圈代表分析從定位、消費(fèi)客源層面、經(jīng)營特色等方面分析茶中華缺廣場菊中華贊廣場反是該牢商圈良最大亂型的土綜合繩性購班物中抹心，怕是現(xiàn)振時(shí)廣抬州市派內(nèi)除感天河盤城外令經(jīng)營勇得較蠢為成雷功的鋒地鐵隱物業(yè)罵，其番經(jīng)營憑定位憂是集育衣、癢食、渴住、蹈玩為爆一體泛的綜桿合性栗現(xiàn)代蹲商城唯，是拐該商雜圈的花標(biāo)志含性物訊業(yè)，毛其規(guī)茶模和詢硬件震條件幸等困余素決嚇定其榮目標(biāo)堡消費(fèi)啊群較臂廣，棕而且繁引入正了探“控吉之販島砍〞姿超市養(yǎng)，為出商城蛛吸引飛消費(fèi)商者起知到很數(shù)大的頓作用捧。該押商城覺在開戚業(yè)后誦一段棉時(shí)間攤由于歇經(jīng)營掙方面殺的原池因?qū)в渲缕渖栽谳^賺長一屢段時(shí)漿期內(nèi)與都難毫以旺浴場，芒但隨關(guān)著地娛鐵入匹口開蒙通和督經(jīng)營期方式火的轉(zhuǎn)摩變，摘現(xiàn)時(shí)煌這種速情況至得到似了較業(yè)大的世改觀靈，債中華瓣廣場保資料隨一覽界表呼樓層較租金波〔元絡(luò)/平反方米千〕校面積批范圍杠實(shí)用移率奧月管喬理費(fèi)逮〔元再/平打方米乎〕照裝修攜標(biāo)準(zhǔn)掙按金插租賃旗年限值優(yōu)惠晃方式霞首層茫55令7苦——諒13拖50悉均價(jià)聽73劈8絲25腐.0鼓—養(yǎng)15刮6.氧89斃45胳%舌58離有天貼沒地仗二個(gè)瓜月租中金遼一年紀(jì)至三蒙年醒三層彩48久4爹——吼52挺9井均價(jià)攀50清7渠8.績52怎—申48腿.7斜2練48澡%運(yùn)58室有天鴿沒地彈二個(gè)釋月租言金筍一年編至三報(bào)年革四層短12桿0醬——素15邀0犯60籍.2首—思50懶6.地6棒48部.5曬%蓬58享有天誓沒地案二個(gè)餅月租族金六一年糧至三欲年請(qǐng)免兩奪個(gè)月罪裝修窄租金偷流行懶前線狼地鐵腦上蓋園物業(yè)凳“膊流行情前線供〞守由于乒較準(zhǔn)普確地忘將目圍標(biāo)消跨費(fèi)群之定在奶年青渣一族使，加假設(shè)上選碌擇極例佳的優(yōu)開業(yè)懂時(shí)機(jī)宣〔與退廣闊尾市民夏期待僅已久嫁的地誼鐵開戚通時(shí)塘間一曉致〕訓(xùn)，有堤國際過著名濫品牌爹店的經(jīng)助陣腎〔霧“辯麥當(dāng)鴨勞辮〞墻的加盡盟〕規(guī)，商艦場內(nèi)句的商扮品組村合也壓面向挖廣闊址追趕徒潮流藏的年繩輕消洪費(fèi)者睡，因欣而使忘令到倚“虜流行裂前線蟲〞粗一炮界而紅駱，成信為年民輕人苦的新巧的購律物天葛堂。田但由耀于吐“餡流行厲前線肅〞繼受到暖經(jīng)營宴條件伸的限欄制，謙使其桌經(jīng)營舊環(huán)境談相對(duì)岔較差堅(jiān)，商蘇品組菠合無滴序，協(xié)經(jīng)營橡檔次贊較低混。駐流行唇前線秘資料將一覽攻表灣租賃豈范圍掠租金系〔元京/平惹方米支〕款面積姐范圍香實(shí)用芝率影月管由理費(fèi)避(元赤/平序方米胞)直裝修造標(biāo)準(zhǔn)叮按金宜建設(shè)頸費(fèi)枝〔元鐘/平帖方米璃〕醋租賃盒年限電二期擇從1吊81咸到4陵38齒，均杠價(jià)3急42制3.級(jí)9拖—薪48窗.5細(xì)70子%滾租金棍內(nèi)含綁有天浮沒地繼三個(gè)挑月租竹金含約2抬50世0鞏固定視租期譽(yù)為五為年已金凱少商業(yè)六城〔駁老鼠絕街〕掉金凱柿商業(yè)刺城是悔原來使東濠蛋涌邊揉舊鼠申街的腹商戶耕遷移診組合海而成擁，其亭特點(diǎn)裙是經(jīng)帶營一鑼些名嫌牌服婆飾、斑精品梁及化列妝品要的準(zhǔn)“蘆水貨遍〞稼和一喉些檔腸次較演低但粘又迎針合年塘輕一翠族的松潮流璃商品阻，由暢于其宴價(jià)格評(píng)比一染般商罵場的宮正牌廳貨低抹得多楚，因醬而吸孕引了廈眾多掌追求雙時(shí)尚夫而又干消費(fèi)鉆力不撓強(qiáng)的馬年輕刮一族拳。冶海印婆運(yùn)動(dòng)驚名店修城柄海印戒東川穩(wěn)名店笛運(yùn)動(dòng)機(jī)城誤是廣彈州市咬規(guī)模橫最大艷、匯膚聚名書店最惡多的蔬運(yùn)動(dòng)蝶主題茄式商滅場，穴為雅消費(fèi)說者遣提供想一個(gè)飾休閑鋼、購羊物、倚運(yùn)動(dòng)撫、放下松的轉(zhuǎn)極好骨場所嚷。為債將購?fù)跷锱c龜運(yùn)動(dòng)幟休閑勤更好鼻地結(jié)隱合，艙運(yùn)動(dòng)三城投門資興聽建了故門前虧廣場補(bǔ)的各起種運(yùn)臨動(dòng)場買地，犬為字年輕公人提沖供了踢一個(gè)歡戶外候運(yùn)動(dòng)街的好正場所搏，并星依靠謀經(jīng)常誤組織揪各類麻體育沫活動(dòng)素，吸描引了留一大烏批愛先好運(yùn)藏動(dòng)的閥消費(fèi)老者。閉地王輪廣場磁地王帖廣場擇和新惹英雄邀廣場藝及體液育公議園直扭接相悅連，僅為廣純州最茂大的互地下缺商城槍，共宏有地出下三忠層，影其中恥負(fù)二通層連貓通地蹤鐵陵瘦園西牲站臺(tái)饒，西算鄰中草華廣圖場，炸北與河流行并前線駱相連鴉，其卸經(jīng)營請(qǐng)定位噸與流概行前洋線相終仿，桿但其蝴規(guī)劃勒檔次怖比流濫行前轎線更掀高。疫由于違資金牽方面侍的原夏因，鉛一再鍋推遲脹開業(yè)魂日期蹦，預(yù)專計(jì)明窗年6繪月開齊業(yè)?；蛎坠こ坛袃?yōu)劣曠勢蛋務(wù)工程裕優(yōu)勢貫利用置鄰近幸中山暴三路寄商圈沖的優(yōu)胃勢，消可為閑工程墨帶來藥相當(dāng)熟局部汁的消爺費(fèi)人殊流；洪東川直路也逮是商垂業(yè)氣脂氛較傳濃的蝕地段鉤，相次信會(huì)雨對(duì)帶塵旺本輸工程羅起一照定作桿用；聲工程登周邊鄰學(xué)?？萘至⒄?，相襲當(dāng)數(shù)哥量的雨學(xué)生芬是項(xiàng)禁目可己針對(duì)蓮的重許要消鄰費(fèi)群多體；工工程番劣勢怕工程寶占地蹤面積薄較小艇，商既業(yè)面義積相炭對(duì)不哈足；懷工程離與中撇山三毀路商戲圈有傘一段斯距離洞，入寸口位捉處的樓東華淡西路綠休閑咳購物士人流撒較少押，對(duì)前商業(yè)破零售饞將帶毯來一栗定影掩響；拿工程林定位龜定位稠理念惕充分吵利用蔑本項(xiàng)葡目所糊處地率段的互優(yōu)勢衛(wèi)，最拳大限瘋度地昌為本弱工程煉獲取姨較高陰的回忠報(bào)是奪工程乓定位閘的方絡(luò)向所引在，枕為此邪，建處議將漿本項(xiàng)虹目規(guī)竿劃為忍獨(dú)立艘性強(qiáng)純、經(jīng)忠營主徹題新佳穎的系主題墾商城敞，索并采懼用靈硬活多書變的義經(jīng)營露模式敗，才備能使你商場桂在激炮烈的污競爭烘中求僻生存三。鑒禿于年距輕一如族是星工程即商圈仆消費(fèi)俊市場煉的主逮力群喂體之今一，衛(wèi)而且久他們摧容易倘接受亂新事巴物，粒并具隔有強(qiáng)拘烈的灰消費(fèi)性沖動(dòng)訓(xùn)、消續(xù)費(fèi)信洞息傳疾播迅產(chǎn)速等暈特點(diǎn)偽，因李而備診受商賢家的澡歡送坦。岸根據(jù)糕上述白的情宣況，竭敝司扒建議勻本項(xiàng)歷目在認(rèn)整體測規(guī)劃臣定位茶上應(yīng)逮盡全海力開掘掘項(xiàng)自目的板客觀占優(yōu)勢莫，充滅分利候用本余區(qū)域諷已成鴿型的界商業(yè)槐氣氛塘，面鳴對(duì)市拾場消伯費(fèi)潛蝴力巨毫大的藍(lán)年輕逗一族腥，針問對(duì)鄰搖近商狹場的敢缺乏島，將撤本項(xiàng)宰目定割位為纏以年票輕族深群為蹲目標(biāo)轎消費(fèi)芬對(duì)象稱，立膠足于窄引領(lǐng)荒時(shí)尚蜜潮流木的地帳位，伙集購撞物、烏娛樂蘿、飲刺食為蠢一體菌的綜煎合性赴購物闊商場防。捆經(jīng)營籠理念醒：岔經(jīng)營西韓國族、日碰本潮眾流特季色精晨品為偶主的由活力玻商城落因?yàn)椴尸F(xiàn)時(shí)杏韓國栽和日陶本前房衛(wèi)文壓化對(duì)線香港售、澳鉆門乃掙至廣塊州的進(jìn)年青者人極陷具影梯響力弄，形妨成一濕種錯(cuò)“幕香港調(diào)追韓待日潮畫流直——?dú)g廣州撞追香怠港潮窯流后〞庫的潮臺(tái)流文難化，啊而本掃工程貼可利閘用最垂新資亂訊將例日本慶最流藏行的咬時(shí)裝堡、飾傳物、問化裝艦品等蔑直接御引入顫，直摩接緊版追韓蒙日潮覆流，羊縮短謹(jǐn)潮流壞傳播皺時(shí)間歉和途貌徑，裂以強(qiáng)納烈的宗新鮮纖感去孟迎合哭年青河一族湖追逐醫(yī)時(shí)尚重的心菌態(tài)，負(fù)從而理激發(fā)械其購鄙買欲仍望。憤同時(shí)歌綜觀果廣州屆市的布消費(fèi)榆市場闖，經(jīng)贊營韓摔日潮炸流特泊色精盒品的遣商家渴有相陳當(dāng)多群的數(shù)證量，脂但分側(cè)布較惑散，尚零星沸分布標(biāo)在北河京路壞、上付下九艷、狀冷元坊像、流葛行前禮線等斑地，炮還沒潔有一陜個(gè)集抵中經(jīng)墊營的懇地方剝，可茶見這廟是一帽個(gè)市稅場空匙白點(diǎn)任。因聰此，恰本項(xiàng)診目如耳將經(jīng)答營定奉位瞄傅準(zhǔn)這緩一龐錄大的糊市場位，相旱信會(huì)蛛有很令大的渠市場現(xiàn)空間恭。叼經(jīng)營觸范圍玻定位染行業(yè)蛇選擇強(qiáng)行業(yè)算定位氧廣州革首個(gè)鄭韓日男潮流謀特色商精品薦商城減。仆形象舊定位輔韓日匆精彩摧、活概力展挨現(xiàn)昌——鋪盡在消東山礎(chǔ)“習(xí)韓日恨坊的〞閃西有柏潮流凝“隱狀元愿坊沉〞廉、東榴有動(dòng)損感津“烏韓日確坊弓〞海選蹈擇依姐據(jù)堂利用增中山經(jīng)三路屯商圈惜的優(yōu)之勢，懇因?yàn)閰f(xié)現(xiàn)時(shí)夠中山四三路棵商圈圍已成滿為廣筋州市今一個(gè)切代表惠著前捐衛(wèi)和前潮流貿(mào)新商辛圈；殖工程驕的目鋤標(biāo)消厭費(fèi)群撥體針疲對(duì)1兩6獸—懶28暮歲的閣年輕念消費(fèi)虎者，識(shí)而這堂一年焦齡段把的消缸費(fèi)群繪體在驕各商傾業(yè)區(qū)吉域中確所占籠的例測超過就七成唱；慣韓日蔥文化杠正通話過各魂種媒頓體影剃響著蘋當(dāng)今蒼的年靜輕一鬧代，侮而年本輕一殘代也巡較熱茶衷于臺(tái)接受卻韓日胸文化擔(dān)所帶渴來的五時(shí)尚鄰和潮絨流的逮感覺構(gòu)，購告買和姐使用摧韓日嚼特色蒜服飾警和精教品是捏年輕槽人接氣受韓翻日文本化的累一個(gè)艘表現(xiàn)失；狐經(jīng)營被前景鴿展望術(shù)消費(fèi)遭潛力襪巨大這現(xiàn)時(shí)汽廣州布市經(jīng)劃營韓止日特抖色精怎品最坐為集口中的炸地方蛇在狀拴元坊自，狀畜元坊潔由于駐其商拘品種檔類繁菜多、霉款式華新穎星潮流遙、價(jià)勿格便褲宜，城吸引傘了眾毀多的口年輕突一族病，包睡括廣式州市盲內(nèi)離灰狀元纖狀較軋為偏恐遠(yuǎn)的斑天河何、東減山區(qū)露等地寨的消任費(fèi)者逮，但蜘由于樂狀元糾坊經(jīng)屢營場作地有公限，園導(dǎo)致更其遠(yuǎn)答遠(yuǎn)不拆能滿宜足消矩費(fèi)者嗎進(jìn)行第購物踐的要罵求，志如果希在廣撐州再勒設(shè)一面?zhèn)€類垂似于伯狀元續(xù)坊的依集中營經(jīng)營侍場所童〔如管在本堤工程峽所處騰的東舍山區(qū)陰〕，結(jié)而且還其購酒物環(huán)記境比卵狀元拜坊更撥為舒松適，骨可吸悅引鄰煤近東荷山區(qū)堤的年增輕消套費(fèi)者汗到本皇工程炭消費(fèi)港，再室加上瞞鄰近咳地鐵枝的優(yōu)堤勢，暴其市派場空濃間和捉市場埋潛力局均十燃分巨環(huán)大。賄消費(fèi)帖需求梳多樣蜘化井由于著本項(xiàng)硬目的秧定位駛為經(jīng)簡營韓攝日潮浮流特銅色精艱品，室為滿體足消工費(fèi)者帖對(duì)韓胞日貨救的多捏方面次需求傍，商籃場的抬商品每組合否也應(yīng)迅迎合喚消費(fèi)贈(zèng)者需常求多淚樣化撤的要店求，率完善洋商場訊的功伙能規(guī)娛劃，楊與韓適日文陵化相站關(guān)的針精品充、新盞潮玩董物等憤力求耐包羅肚萬有晚，在申廣州潤市場趟上做墨到引財(cái)領(lǐng)潮很流，籍商鋪耕投資蝕者青潛睞小貸面積奸商鋪腸根據(jù)鞠精品作、服爽飾類千的商扇品特騙性，螞以及權(quán)“兩狀元退坊河〞糠式的竊商家堡要求姻，商良鋪的排間隔紗不宜顫過大緣，而價(jià)且小紋面積彩商鋪?zhàn)畹目偸袃r(jià)相歪對(duì)不貫高，纖無論否對(duì)業(yè)姿主或曬租戶肚來說被都比餡較容質(zhì)易接吵受，論5商道鋪價(jià)腸格定破位趙恰價(jià)抵格赴樓層孩售價(jià)貞〔元煎/平慕方米堆〕泳租金憑〔元醋/平呢方米復(fù)〕夕首層移40河00么0擦55淹0場二層聯(lián)30港00要0療30喊0炊三層號(hào)22濱00拴0勇12倒0慰鋪位草間隔烤及裝宜修議商場灶內(nèi)部欠主要榆以柱預(yù)位及湯消防驕分區(qū)菠作為瞇間隔錫依據(jù)紀(jì)。具餐體見料詳細(xì)手的平累面圖躺〔二翻層〕狠；跡樓生象層筒間維蛾終隔刊裝呆頸傻亭直修阿首層選、夾掌層禁整體表不作引間隔濫除必旅要的存天花耽、地搞面外酬，設(shè)留計(jì)高漂檔的悲屏風(fēng)隊(duì)作為攀標(biāo)準(zhǔn)省展位冷〔約猶9平畜方米襪〕的晚分隔楚，以孕靈活紹機(jī)動(dòng)件為原喪那么辰二、鴉三、泥四層傷四周場靠墻茫的鋪雪位以廉不同兇顏色六的地憲面材絲料或拒地磚領(lǐng)線作浪為標(biāo)薄示，啟中圈底局部庫以柜投位形校式隔肺開，鳥以1廈5下-2銅0平哥方米雪為主三只做碼地面建，不易做天昂花，叛整個(gè)裳場用摸卷閘好分隔醬成幾杰個(gè)大宣區(qū)，貿(mào)拉起慨卷閘泊后整兄場變決得通峽透歸唐一，震便于式作為份展館遣時(shí)靈摩活劃慚分。持中圈搶部份問的柜思位可挖隨時(shí)拿拆設(shè)匠五層障視承酒租商任家要褲求而樣定鉗僅提科供中令央空撥調(diào)、益消防割噴淋士等設(shè)炊施慈鋪位視間隔負(fù)要根礙據(jù)商蠟場內(nèi)雞部的嫌柱位葵、電沾梯、慕步梯史、通承道等頑布局攀，加共強(qiáng)商樹場內(nèi)跳的整湖體視白覺效迷果與格商鋪性實(shí)用界率，捐而且釣各商嫌鋪應(yīng)跪具備矩可以界相互盒打通體的可腰能性招，靈耍活間印隔，瓜方便晶客戶桃使用鴿；將另外巴，在刻標(biāo)準(zhǔn)俗層的繳平面捕布局桐中，梳將西抹面中廁部的鋤三個(gè)濱設(shè)備滿房及立消防顏梯改析為靠略墻設(shè)腿計(jì)，衛(wèi)使得蛋整個(gè)面平面巷形成奸一個(gè)稱通透尋循環(huán)惠的布痛局〔兔具體脫見二聽層平股面間吊隔示爸意圖修〕。當(dāng)租售生方案竭交易畢會(huì)期走間，械本商喘場可何作為鍋交易比會(huì)的膏場外爪館，畫接待雖各方眠商會(huì)噴團(tuán)體茶。例慌如，休可作牙為玩完具、嶼工藝規(guī)品專踏場展笨示，點(diǎn)亦可蘇承攬辜某地后區(qū)的盜商家湊作為拿地區(qū)挑專場縮。搶如交染易會(huì)漏期間夫供不逝應(yīng)求告的工洋藝品雕專場嫌的價(jià)膜