開州新天地全程策劃案2

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在開縣贊位于幼重慶骨直轄甜市東嚷部，纖萬(wàn)州衰區(qū)西組北部固，地制處長(zhǎng)提江三惱峽水濫庫(kù)小研江支類流回焰水末辨端，任地跨倦東經(jīng)黃10玩7°慕55鹽′—胸—1閘08京°5眨4′桂，北龍緯3障0°章49陽(yáng)′—像—3值1°墳41評(píng)′。算東與娘巫溪榆、云菜陽(yáng)縣熊接壤冶，南所與萬(wàn)克州區(qū)爪天城腿管委吼會(huì)毗秩鄰，種西與網(wǎng)四川杰開江麻、宣有漢縣遠(yuǎn)交界悼，北陣與城怖口縣怖相連脅。全獻(xiàn)縣呈數(shù)“六耽山三銀丘一著分壩柴〞的等地理細(xì)特征那么，地東勢(shì)南馬低北擦高，揀海拔廉在1謀34源——示26遼26戴米之幣間；殖全縣禿幅員乖39份65廚.9粉0平直方公勺里。拐縣人堤民政識(shí)府駐武地〔撇漢豐警鎮(zhèn)〕隨，海擠拔1褲67歐米，適縣府址駐地嘆距長(zhǎng)掩江萬(wàn)膽州港激84流公里慢，離擦達(dá)縣正火車尖站1炸60瘡公里香，至脫梁平勢(shì)飛機(jī)爸場(chǎng)1倘30雨公里肅。滅開縣局地處陪大巴毒山南年麓與臥川東同平行惱嶺谷貧區(qū)結(jié)矮合部廚，東迷里河巡〔東免河〕鏈、江要里河睬〔南篇河〕奏、浦辭里河爹在縣盆境內(nèi)薪集合寶經(jīng)彭?yè)屜拥阶⑷雮溟L(zhǎng)江刃、三評(píng)條河存把全斧縣自厘然分痰成江距、東尚、浦公三里仍，“拖三里笑河谷窯〞是誦縣域伙的腹掏心地稈帶及決經(jīng)濟(jì)漫最發(fā)茫達(dá)地尖區(qū)；接地勢(shì)府高差妥懸殊撞，南部低北誘高。幻20紹00鹽年，漁全縣臉轄2扎8個(gè)演鎮(zhèn)，障27戚個(gè)鄉(xiāng)噴，1歐05膚2個(gè)撲村。待全縣汽年末任總?cè)绥牽?孔50仔.0贏5萬(wàn)俗人，天人口響自然才增長(zhǎng)壽率為罰3.井97鋤%，蘭其中親城鎮(zhèn)成人口固39望.1劑萬(wàn)，亂城鎮(zhèn)克化率膝為2織6.剝4%粒。規(guī)辜劃2孫00鳳5年睛、2謎01惜0年促、2能02知0年泉城鎮(zhèn)電人口時(shí)實(shí)現(xiàn)真62揮.2消萬(wàn)、揀88朗.5洋萬(wàn)、亦10廢8.堪7萬(wàn)您，實(shí)汁現(xiàn)城惕市化課率4市0%而、5珠2%次、6海0%窄。比20囑00剖年，處全縣眾人民輔在縣丘委、還縣府擦的領(lǐng)警導(dǎo)下趴，高乏舉鄧拿小平亦理論悶的偉傾大旗游幟，州按照遷“三孔個(gè)代事表〞議的要?jiǎng)P求，雹深入北貫徹展黨的否十五弟大和翠十五塘屆三羊中、云四中由全會(huì)芽以及院中央零經(jīng)濟(jì)吊工作梁會(huì)議蝦精神蛇，進(jìn)關(guān)一步哪深化奉改革耐，加扛大投逗入，厭擴(kuò)大建內(nèi)需植，促浴進(jìn)了穩(wěn)全縣積經(jīng)濟(jì)見的穩(wěn)餐定發(fā)抓展和格社會(huì)就的全裂面進(jìn)疏步。烘全縣瀉經(jīng)濟(jì)角總量盤繼續(xù)君增加柱，經(jīng)致濟(jì)結(jié)席構(gòu)日隱趨合眠理，巧經(jīng)濟(jì)角運(yùn)行繩質(zhì)量跌提高農(nóng)。初瓦步測(cè)綁算，營(yíng)20論00害年實(shí)蠟現(xiàn)國(guó)押內(nèi)生烘產(chǎn)總?cè)嶂?襪8.遷45剖億元俯，增偶0.鞠9%年；第端二產(chǎn)詢業(yè)增狹加值凍12溜.4抓1億僅元，山增9燙.2蔥%；獄第三繭產(chǎn)業(yè)古增加臥值1拐2.申77我億元涌，增萍11歡.4旋%。維在國(guó)運(yùn)內(nèi)生昌產(chǎn)總鍛值中紙，一看、二搭、三妖產(chǎn)業(yè)對(duì)的比貨例為吃34撫.5諒：3沾2.烈3：褲33方.2編。經(jīng)領(lǐng)濟(jì)運(yùn)騎行中駛的主題要問霧題是應(yīng)：農(nóng)園業(yè)基鎮(zhèn)礎(chǔ)設(shè)月施仍駛?cè)淮嘞倘?，蛋產(chǎn)業(yè)耀化水碰平和導(dǎo)市場(chǎng)釋化程棗度不亡高，腎農(nóng)民假設(shè)增收驚難度凳較大鑄；部垮分工敵商企煩業(yè)生輩產(chǎn)經(jīng)梳營(yíng)困友難，脅經(jīng)濟(jì)寄效益憲不夠亡理想浴，下驕崗職盲工增驕多，漢就業(yè)殼壓力唱加大亂。狠2、要開縣闖城區(qū)貸商業(yè)崇經(jīng)營(yíng)甘情況駕及商么鋪、腰住宅臂情況劣①商約業(yè)物主業(yè)情吩況際目前浙開縣收城區(qū)買商業(yè)于網(wǎng)點(diǎn)弄主要到集中骨在老漠城區(qū)趕的小哀西門繼、體玩育館墨、東詢渠河比一帶邊，以輩經(jīng)營(yíng)艦服裝周、家杏電、鈴餐飲他、超診市等者為主信，除駝新盛彼街形踐成以射服裝吐為主洲的商泳業(yè)街踢，新敞城區(qū)朽的建梢材路天一帶派形成囑裝飾瓶建材尾一條山街之陣外，來(lái)其它面各業(yè)擺態(tài)，狐經(jīng)營(yíng)漲均不侄甚集加中，江開縣路城區(qū)吃商業(yè)躺經(jīng)營(yíng)印均較蔥小，解無(wú)大劫型的洽商城后和超瓣市，逼多為辟鄰街越店鋪敢，商劣業(yè)設(shè)兆施較非為單北一，法布局芹零亂衡，共泉有門濃市約孫30晨00睡多個(gè)字，其說開間內(nèi)在3曉.6僑米以桃上的炸只有截10窮00院多個(gè)地?；谧‘嬚镒鍢I(yè)情巾況媽在住特宅方的面，縱舊城供區(qū)基竊本不明存在跨商品剩房，掉在新準(zhǔn)城區(qū)迫，其坡住宅久價(jià)格伴根本臘在5缸00挨-1河00幅0元湊范圍狡內(nèi)，讓多數(shù)龜在6糧00論-7塘00閑元之躺間，拳戶型蒸多為溉12保0-珠13禽0平助方米尚的三歉室二腿廳二扭衛(wèi)。訊其中指位于導(dǎo)經(jīng)貿(mào)捷路上港的稷珠香園弄價(jià)格灶在8警00欠-9啊00窩元/瓜平方宰米左裕右，扎農(nóng)行搏集資貓建房足對(duì)外皂出售越局部殃房屋拖60小0-敗70戰(zhàn)0元翠/平活方米補(bǔ)。位每于南鄙環(huán)路乎的美誕和制俗衣廠牽住宅哲樓售洋價(jià)約稻62士0元尖/平枯方米息，位慚于開判州大酒道東劫端的妖中原撓都市務(wù)價(jià)格絲在7俘00花-1匹08紙0元船/平哲方米馬，均館價(jià)不剖超過溫80略0元案/平縫方米淋，附茅近在禿建的扒學(xué)林放雅苑頭預(yù)期譜價(jià)格尖在6尚00踩元/凍平方撿米左矩右。尸③三姐峽移唯民遷另建導(dǎo)蝶致的辨各個(gè)禿市場(chǎng)血遷移狀情況升在開肥縣老膠城區(qū)疏各市榆場(chǎng)淹丑沒后領(lǐng)搬遷勻的問仰題上共，多訓(xùn)數(shù)市軋場(chǎng)本啄身在紡新城框區(qū)均院擁有商一定灑面積緊的地歲塊，癥以備胡拆遷駁安置倆，而新且在格新城懲區(qū)現(xiàn)奉有的舞一些失工程灣也對(duì)劉其拋好出許扣多優(yōu)否惠政等策，凝以便剃吸引拼這些玩市場(chǎng)牌的遷努入，鏟以帶掀動(dòng)自逝身的繪房?jī)r(jià)談。

籍3、執(zhí)各經(jīng)喂?fàn)I種計(jì)類分斤析發(fā)⑴服棚裝方在開增縣沒賣有比隊(duì)較大斧型的塞服裝宿商城友，在泡新盛射街一糾帶形鴉成以超服裝著經(jīng)營(yíng)沿為主遇的一令條街顧，但寶均屬顆鄰街礙小門倉(cāng)市，偏不具繩規(guī)模根，多歇數(shù)經(jīng)舞營(yíng)檔略次較術(shù)低，地所以怕在開穩(wěn)縣還蘇缺少降一個(gè)敞能滿暮足人籠們較被高消調(diào)費(fèi)檔估次的侄較大帥型的袍服裝兄商城迅。刃隨著墨開縣李城市白移民鑄遷建耍及城快市化勁進(jìn)程次的推埋進(jìn)，混以經(jīng)積銷“膀大路捏貨〞帥為主階的服親裝批秩發(fā)市希場(chǎng)逐全漸萎諒縮，誼取而慢代之持的是透以引濟(jì)領(lǐng)時(shí)迫尚消撤費(fèi)為場(chǎng)主流籍的各乖種品圣牌服顫飾商茂城。瓣現(xiàn)代片城市關(guān)居民靠的服涂飾觀扭念已鍛逐漸灑由“掃模糊釋〞消喝費(fèi)向脹“品狠牌〞攝消費(fèi)泡過度永，正舉逐步據(jù)步入晝一個(gè)息理性辱化消門費(fèi)的露時(shí)代衫，開烏縣的柱服裝著市場(chǎng)抄也將愉面臨阻一次店產(chǎn)業(yè)祖升級(jí)露。到赴目前屈為止鈔，開雞縣的予服裝改業(yè)整集體處雅于競(jìng)但爭(zhēng)落掀后的慢狀態(tài)攤，經(jīng)袍營(yíng)意蹲識(shí)的正冷淡伙以及德企業(yè)忌文化綠底蘊(yùn)賓的欠蹲缺，擱“抄話版〞首、“適模仿井〞等瞎現(xiàn)象仆的出籠現(xiàn)，雅制約短著服綿裝市悄場(chǎng)的方良性逃開展酷，一埋局部平品牌褲服飾繭商店壞在開傾縣的羅經(jīng)營(yíng)終運(yùn)作首，以撇使得厲開縣憐服裝貓市場(chǎng)饅呈現(xiàn)胸新的加開展休勢(shì)頭纖。曠目前統(tǒng)開縣幅的服向裝市斜場(chǎng)正聞在處示于調(diào)足整期勤，一較些名耀不見男經(jīng)傳消的服替飾和脈一些濁以前指不為欲人所勒熟知采的國(guó)竄內(nèi)外震品牌匆，在值開縣扯服裝雕市場(chǎng)評(píng)通過湖連鎖恢店、泳專賣酒店等糕形式約在激閣烈的猛競(jìng)爭(zhēng)摧形勢(shì)悟下迅傍猛崛焦起，晶也從委而使斧開縣鄭縣城刷服裝篇市場(chǎng)霞逐步持由以仁前的踢低檔隨、散禁亂、故無(wú)序鍵的狀巖況向煮中高鏡品質(zhì)映以上要的講繳求品憲牌的坦集約經(jīng)性方脆向發(fā)何展。齡在開五縣老走城區(qū)始新盛例街一列帶形私成的息以服國(guó)裝經(jīng)菊營(yíng)為校主商師業(yè)街雁均屬茄鄰街嘩小門驗(yàn)市，趟根本衛(wèi)為服稀裝零所售業(yè)眾態(tài)，揀目前騎，開增縣僅著有的敞小量潔針對(duì)船鄉(xiāng)鎮(zhèn)馳以及融其他具區(qū)域僚的低濾檔服混裝批榜發(fā)市婦場(chǎng)包質(zhì)含在療開縣任工業(yè)絹品批悲發(fā)市腦場(chǎng)，宗隨著卡新城懸的建泳設(shè)，妥該市浙場(chǎng)將昨在搬農(nóng)遷中馬逐漸肺標(biāo)準(zhǔn)奉化。鐮與此蠅同時(shí)硬，開卻縣具套備相略對(duì)更洗廣輻筒射作月用的告服裝援市場(chǎng)堤將是宏一個(gè)除升級(jí)心后的戴集合踩市場(chǎng)督，可熟以集單展示揚(yáng)、交侄易、斥表演寫、信螺息于宣一體按，薈幸萃各態(tài)類名援牌服樹裝，漁從而圾與開均縣未茶來(lái)城喉市發(fā)溜展相乒匹配吵。乖目前反，開杯縣縣抖城正泛大量勁出現(xiàn)彎服裝樂經(jīng)營(yíng)嚴(yán)連鎖龜?shù)昊驈?qiáng)者專價(jià)賣店體，這欣種商闊業(yè)經(jīng)嘗營(yíng)形紐態(tài)，找逐漸獵打破菌了大濾商城霜的經(jīng)孤營(yíng)格泛局，翼但是挖這些盜服裝癢店分駁散在詢整個(gè)變老城殃區(qū)的真各個(gè)借街道窄，尚刺處于隨市場(chǎng)踢初期桐開展袋階段聾，集直合度當(dāng)不高感，隨沸著市歪場(chǎng)的犯開展環(huán)，將彈會(huì)形剝成一昨定的扛聚合慣，構(gòu)瞧成一兇定規(guī)牙模的肢品牌瓜大市亦場(chǎng)。銷開縣曲在服概裝經(jīng)喚營(yíng)方諸面的戴策略可正在兄逐步洪趨于氏人性耽化，榜以人擔(dān)為本盆的概宰念正本開始道表達(dá)銜在開蘿縣服鐵裝市遺場(chǎng)上鑄。對(duì)民于服每裝市鈔場(chǎng)而拾言，汽今后覽的發(fā)借展方金向?qū)h由以博往的延“大姓而全扮〞逐址漸走軍向市老場(chǎng)的俯進(jìn)一該步細(xì)昂分，判一批怨以男沙性店部、女季性店繁、工千薪族終店、伍學(xué)生垮店、鞏精品省店等遞形式恥為主專流的呼主要計(jì)商城領(lǐng)將得弟到迅爐猛發(fā)參展。矩⑵餐帆飲驚目前佳開縣骨無(wú)大北型餐閉飲設(shè)否施，饒但規(guī)毛模較懸小的肌餐飲清名店朱較多掌，如詢南方彎鴨腸職王、款巴將召軍火請(qǐng)鍋、好陶然瓦居、凡香牌知坊、夸巴鄉(xiāng)姿魚頭統(tǒng)等名悶店均蟻在開雹縣設(shè)缺有分灘店，委消費(fèi)煩力旺起盛，亡主要公集中舊在老豪城區(qū)廳一些友繁華嚼地帶違，其林它區(qū)賺域以魂小餐夏館、庭酒樓壟為主著，檔留次相滑對(duì)較唱低。扶這些鐮餐飲三店的琴消費(fèi)視群體耗以商川務(wù)應(yīng)遠(yuǎn)酬和谷公務(wù)獨(dú)應(yīng)酬男居多什。這印些餐顧飲名渠店如驢譚魚塔頭等我極為拍渴望鴨有一禽個(gè)成暖熟的設(shè)商業(yè)止場(chǎng)地斯將這惠些餐襲飲名炸店集裁中起眉來(lái)，糟以便母大家燭共同魔開展膝，這飾些餐鋸飲名落店多忌為加盲盟店濁，其編老板灘多為安開縣吳本地記人，唯有實(shí)眉力也寺愿意宋投資煌購(gòu)置猜較全懼適商炭業(yè)用略房，爭(zhēng)其購(gòu)肺房理矮念在客末縣偏是最篇為先宣進(jìn)的巴一個(gè)創(chuàng)群體輔。奔⑶娛參樂睬開縣第目前楚無(wú)相命對(duì)集稱中，不大型由的娛愧樂場(chǎng)明所，告多為舞零散恨的歌忍廳，腔洗腳搖城等恩。目但前最壤大的燒迪吧拴是野金貓迪父吧，膝裝修道檔次慎較低湊，雖頌然客復(fù)流量散較大逐，但澆到晚周上十舟一點(diǎn)摘之后圖就基遇本上壯沒有勢(shì)人了盈，主籠要是本節(jié)目暴較少幻，沒伯有合綿適的報(bào)經(jīng)營(yíng)鎖手法慨。匆(璃4)鄰百貨稻開縣柄百貨佛業(yè)多或以各鎮(zhèn)種小警超市扮經(jīng)營(yíng)材為主租，無(wú)巾大型橫百貨市商店乒，開除縣百活貨大奶樓也旬較為吵陳舊潮，缺帝少裝母修，晌對(duì)小澤型百漫貨人豆們更狀傾向砌于在拿超市賄購(gòu)置室。這賽些小捉型超末市里繪各種正商品途也不損是十也分齊補(bǔ)備，裹經(jīng)營(yíng)者場(chǎng)所平較小技，購(gòu)緞物環(huán)消境也伍比較愉差。懷〔5攏〕建方材示在開資縣新瞎城區(qū)陷建材糧路一拔帶，覽形成沿了以偵經(jīng)營(yíng)膜建材腐、裝臭飾材篇料為炕主的蝕建材仔一條歪街，謙有福分祿建篇材批蛙發(fā)市踩場(chǎng)、犧蓉慶珍建材犁大市蜻場(chǎng)等給幾個(gè)皺較為閑集中容的批茂發(fā)市欺場(chǎng)。忙4、直商業(yè)川租金貞水平磨

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筑商業(yè)高物業(yè)布的租向金水漢平是察隨著銹多種燕因素罩的變黨動(dòng)而晴變動(dòng)惱的，輕這些福因素艱包括舒市政付規(guī)劃敏建設(shè)揭、物止業(yè)自笛身因眨素及惡周邊馳商業(yè)代、服慢務(wù)業(yè)膚開展夕因素孔等。滴就商膜業(yè)物飽業(yè)本貴身來(lái)占講，譽(yù)也有估多種如因素五的作類用，餃包括比臨街香寬度薯、臨德街進(jìn)回深、餡總面床積、捆樓層奔、臨扔商圈甲中心縫的距功離，萌以及會(huì)臨主第要交痰通樞條紐〔講如車腦站、枯碼頭慨〕的砍距離魂，等絞等?？s

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揉開縣愈老城眾區(qū)小航西門慌，體盒育館辭、東宅渠河昨一帶思繁華序地段鹽，其窩商鋪緣面積閥多在暫20適平方構(gòu)米左梁右，釋年租斧金從切80仗00盡-2網(wǎng)00虎00逮不等的，在任新盛垮商業(yè)胳步行么街，編一個(gè)怪面積迅約為礎(chǔ)5平齡方米鬧的攤法位，封年租燥金約冬60籮00羅元，肢工業(yè)椒品批銳發(fā)市較場(chǎng)內(nèi)竄，門么市面才積約都20閑平方頓米。解其年懂租金咽因樓片層不廳同而助從3仿00盟0-沈70卷00裕、8被00具0元燭不等掙，而凱在老幅城區(qū)復(fù)較偏誓僻的牙西門衫外，飯環(huán)城工路等趕地段豆，其齊門市頓年租酸金約吧約2革00窗0-盼30理00纖元。早在新紡城區(qū)雙目前努較為藥繁華武的經(jīng)爽貿(mào)路綠一帶魂，其百門市杯的售崇價(jià)約鵲在4搞00紗0-維60陶00擴(kuò)元/糖平方脆米，戀目前山由于翻新城君區(qū)尚佩未形井成完躺善的順商業(yè)痕氣氛不，其河年租活金僅拌在3兩00露0-洞40北00過元/步年，把在建說材路腦一帶幣，門穿市的敬售價(jià)午約3充60艦0-顛38潛00騰左右概。

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客綜合當(dāng)評(píng)價(jià)屢：夾開縣珍現(xiàn)實(shí)檢商業(yè)恨氣氛足較好享，但痰各種預(yù)商業(yè)邊開展惜的水長(zhǎng)平還罵不是棄很高猛，由珠于開辮縣巨本大的燒消費(fèi)亦能力那么，所愉以各玻種品筐牌商第家都盾會(huì)力渠爭(zhēng)進(jìn)機(jī)入這弊個(gè)區(qū)由域，煩預(yù)計(jì)軋前景系較好罵。本筒工程銹處于梅政府嚴(yán)規(guī)劃初中的陣商業(yè)智中心尋，由斧于設(shè)貢計(jì)、編營(yíng)銷煌推廣朽、開第發(fā)商冊(cè)的實(shí)等力、撞開發(fā)望進(jìn)入印的時(shí)街機(jī)都艙處于害最正確撒狀態(tài)厭，所鍬以只灣要我拴們?cè)诶w營(yíng)銷失宣傳巴、工假設(shè)程進(jìn)曬度上漆能較氧好地魔把握童，本欣工程歉是應(yīng)智該能漸在較籍短的惹時(shí)間保內(nèi)實(shí)采現(xiàn)豐縮厚的涼利潤(rùn)述。英5、懸競(jìng)爭(zhēng)銷分析疑

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姻①帝近期指上市秋物業(yè)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)碧分析炸

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幸開縣謠正在辦規(guī)劃質(zhì)建設(shè)峰的商近業(yè)物給業(yè)中兇具有臺(tái)代表駱性的陡是盤井龍市臣場(chǎng)，忽該市選場(chǎng)處請(qǐng)于新矮城的怠第一恐個(gè)組移團(tuán)，稈正在林進(jìn)行敏招商兇工作亞；中填原都責(zé)市花處園的默商業(yè)頭部份糊由于俘拋出護(hù)了較嘴為優(yōu)坑惠的厚購(gòu)房縮政策虎，所粉以其縫銷售乏情況軋也比至較好烤；在洞新城捷還有憑其它緒一些套比較貝零散門的門倆面在品出售拳，其仇價(jià)格說也炒雞得比丈較高獵；由吧于其旨先期鈴形成托，對(duì)私本項(xiàng)扶目具只有一匙定的須影響肉，這央其中爽包括塑競(jìng)爭(zhēng)斗威脅尺，也詠包括潑市場(chǎng)錦時(shí)機(jī)藝。它烏們都攤在試漢圖通卸過某啄種合外理的詠途徑慶來(lái)解株決物穩(wěn)業(yè)的思租售版問題說，一旁旦它員們找雪到理熟想的沿推廣鈔方式元，無(wú)陵疑會(huì)株對(duì)本惱案構(gòu)螞成較聽大的層威脅百；還憑有本陪工程未對(duì)面捏規(guī)劃親中的弊商業(yè)搬休閑烘廣場(chǎng)磨，如飄果遇邪上有衛(wèi)實(shí)力鉛的開冷發(fā)商鋸拿下誰(shuí)該項(xiàng)吳目，擦并在卷較短貪的時(shí)港間內(nèi)免做好夠工程托規(guī)劃遮及初遮設(shè)，賭提早錯(cuò)上市聾的話滋，這認(rèn)對(duì)于頌本項(xiàng)盒目也晚存在涼著相予當(dāng)?shù)膷復(fù){兆。本砌工程斯首先豪應(yīng)該畏著手親于大參型百失貨商刺城的詢招商裝工作娃，應(yīng)悶該在貨新世洋紀(jì)和遣重百云之間寒引一子家進(jìn)鹿駐本抹工程粒，否鞠那么一梳旦對(duì)廈面的擴(kuò)商業(yè)俗休閑命廣場(chǎng)芹成功典地引尤入這讓兩家玻其中飄的一倒家，姿本項(xiàng)應(yīng)目的泊銷售弱價(jià)格溝，銷面售進(jìn)項(xiàng)度以陷及以遭后的俗整體誰(shuí)經(jīng)營(yíng)脾管理板都將封受到搬嚴(yán)重由的威盜脅，情這主修要是級(jí)因?yàn)閺B：首擦先這憶兩大畫巨頭吸是重短慶市廉的知首名品己牌，杰已經(jīng)招在重坊慶市禮民中銅形成蹄了良麻好的讓口碑挽，從替這兩極家商帝城在總重慶慰的經(jīng)驚營(yíng)業(yè)朽績(jī)就猶可知紗道，系它們禍具有側(cè)較強(qiáng)垂的市紹場(chǎng)競(jìng)悔爭(zhēng)能隊(duì)力和蘋應(yīng)變竿能力亡；其餅次，串它們六的經(jīng)票營(yíng)思稿路和觀機(jī)制像也不吧是一晶般的句商家拳所能移具有犧的，相在主匯城區(qū)闖，多傳家商皂城的式倒閉品都是扔這兩搬大巨郊頭作禁用的套結(jié)果卸。而搶它們花的進(jìn)恥入，飛可以纖以本昂工程著為中廁心形耗成緊捧密的撞商圈魚，增惠加商兼圈的巷外向奧輻射繳能力誼，帶肌來(lái)大零量的里人流套，包顧括周么邊區(qū)預(yù)縣的身顧客勒，有燈巨大暢的人旦流量膜為基干礎(chǔ)，禾那么市婆場(chǎng)機(jī)騙會(huì)就枕形本錢了。落

塔因此牌，本桐案必?cái)[須針風(fēng)對(duì)可副能遇盡到的濕競(jìng)爭(zhēng)逆，制短定出襪理想承的推端廣方招案，槐才能域?qū)果惛?jìng)爭(zhēng)甘。

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柄由開臺(tái)縣的呆新城釀規(guī)劃躁可以中看出屋，將品來(lái)的賓開縣件新城宴將可星能會(huì)楊出現(xiàn)賴下面柏兩種怒格局營(yíng)之一勁：重一是隊(duì)以規(guī)廊劃中片的商炎業(yè)休踐閑廣尺場(chǎng)為儉中心鋪，形條成沿京廣場(chǎng)踏周圍臣的核顆心商圾圈，牙以本抖工程塊為核倆心形睬成次敬商圈靜，然哀后分腐組團(tuán)嚴(yán)形成臥專業(yè)駁市場(chǎng)貍。再未一種殃是以鈴本項(xiàng)趣目為嚷核心啊，形餐成含歷對(duì)面柴的商宏業(yè)休改閑廣千場(chǎng)在愚內(nèi)的霞核心慚圈，困然后丹向東濃西兩膊端擴(kuò)螺張，淺形成聰次商媽圈，謝再分羨組團(tuán)薪形成序各種戰(zhàn)專業(yè)禾市場(chǎng)蘋。聚所以概對(duì)于幣本項(xiàng)豬目的炎根本唇問題殺是，工要搶笑先上達(dá)市，紀(jì)爭(zhēng)奪胡開縣薄新城舅的核灘心商片圈地寨位。掩再者今，本的工程議規(guī)劃尺中有舉完美肝的步槳行街眠系統(tǒng)悼，“脅步行麗街〞周在我瞞國(guó)作池為正恢在興谷起的呼一種逆新的遙商業(yè)歸經(jīng)濟(jì)豈現(xiàn)象童，由怕于規(guī)四劃有棄序、膛街面源整潔薪、購(gòu)忌物環(huán)巨境好折，從造而在把各個(gè)度商圈角中人梯氣最紫旺、卵商業(yè)飾氣氛膏最隆鋒，逐姻漸成視為其真所在仗商圈慈中經(jīng)閃營(yíng)環(huán)寧境最陜佳的島核心歌商圈扛；再澇者，似商業(yè)奸中心擔(dān)也不石是一溪兩家苗商家遮所能觀形成擋的，舌穩(wěn)固兆的商燕圈核拌心和沃良好認(rèn)的商究業(yè)氛艘圍是憲靠多畝個(gè)品烘牌商室家和里眾多非專業(yè)同市場(chǎng)鐘經(jīng)過繁合理秧的整滿合形閃成的憐，以棟本項(xiàng)奸目的興規(guī)劃熄，開狠發(fā)商都的運(yùn)泰作水宴平及林我們眉精信片公司啞在營(yíng)勾銷推福廣方班面的古實(shí)踐舊經(jīng)驗(yàn)獨(dú)與運(yùn)于作能麥力，富我們館完全矛能把驅(qū)“開逗州·絹新天摟地〞辭打造康成為束開縣矮的商餐業(yè)中預(yù)心。

粗6、妻商業(yè)氧市場(chǎng)便總結(jié)鴉

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許①賄商業(yè)具業(yè)態(tài)頑分布啊比較天混亂疲，經(jīng)辱營(yíng)還瘦處于燭無(wú)序銹狀態(tài)頑；

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蕉②黨缺少帖規(guī)模減化、伍品牌手化的年商家權(quán)，現(xiàn)婆今的云商圈敢輻射繡半徑嶺較小惹，輻惡射能本力較光弱，桿老城辛區(qū)的身舊商斧圈都田缺乏潤(rùn)真正燥的凝磨聚力德，在陵該區(qū)氣域商質(zhì)圈中驢缺少知主力幼店，圍不能揭形成亮區(qū)域貌的商捧業(yè)主效體地票位，讓開縣觀的商捐圈核基心亟久待形怠成；檔

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驢③脂開縣紙現(xiàn)有箭的商名業(yè)市掏場(chǎng)缺維乏統(tǒng)峽一的鴉管理前和科仍學(xué)的供經(jīng)營(yíng)塘，從吐而使味經(jīng)營(yíng)堂商品珍品質(zhì)中管理玩失控伶，假齒冒偽仗劣產(chǎn)壇品泛命濫，它商品淺售后顏效勞支沒有碰保障晝；

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齒④艇除建焦材市京場(chǎng)、葉根本慚無(wú)專券業(yè)市駛場(chǎng)，食因此扣具有鉗開辟劃其它雙業(yè)種淘專業(yè)匯市場(chǎng)布的空嚴(yán)間；城

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設(shè)⑤夏至今辣為止銳城區(qū)協(xié)內(nèi)商專業(yè)物狗業(yè)自崇身品挽質(zhì)較糾低，鄰無(wú)大賊規(guī)模滅、高袍檔次寧的標(biāo)幼志性黎商業(yè)孝建筑株；

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芬⑥福商業(yè)導(dǎo)物業(yè)伐管理抗還處求于低摟級(jí)的堡安保燃水平只，更初無(wú)品哄牌物艙管公緩司進(jìn)夾入；臨

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午⑦雕商業(yè)塊經(jīng)營(yíng)孟還都脂處于松被動(dòng)堂的侯這客上童門狀偵態(tài)，渡缺少統(tǒng)傳播叫推廣休和促養(yǎng)銷。勢(shì)7、執(zhí)商業(yè)吹零售什開展拖趨勢(shì)漲

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逝隨著江流通久體制存改革凡的進(jìn)寧一步床深入花，市庸場(chǎng)竟悉爭(zhēng)繼辛續(xù)向寄多元般化、峰多層破次、探多主做體方說向發(fā)籮展。搬一方僚面，告在前晃幾年掛，新欄商廈愛以驚婦人的犯速度天倍增吉，外鋒資零嫩售業(yè)支大舉蹄進(jìn)入感，超貸市、騎專業(yè)塘店如導(dǎo)雨后草春筍效般出車現(xiàn)，蔥競(jìng)爭(zhēng)顫白熱超化程擋度不橡斷加擁??；斬另一玉方面政，具面有休夢(mèng)閑、想購(gòu)物偵和娛城樂功掀能的援購(gòu)物臂中心壽以及賀商業(yè)遭步行私街由餅于綜偷合功勿能強(qiáng)盡漸漸恐受到魄青睞寨；零懼售業(yè)伐的業(yè)廣態(tài)也倦在結(jié)袋構(gòu)調(diào)局整中梅不斷灶向?qū)７鰳I(yè)化巷開展渴。新屠一輪已的商應(yīng)業(yè)革席命將首依靠覆精密坊籌劃眉、準(zhǔn)掌確定毒位和狠經(jīng)營(yíng)已特色進(jìn)出奇厲制勝易。

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使零售吩業(yè)作符為流揚(yáng)通的百最終汽通道草對(duì)上瀉游產(chǎn)囑業(yè)的胖拉動(dòng)景作用易和主蠅導(dǎo)化鏈日趨歇呈現(xiàn)凡。經(jīng)孕濟(jì)增屆長(zhǎng)由懇原來(lái)駁的投屈資驅(qū)陵動(dòng)、危生產(chǎn)秋導(dǎo)向末轉(zhuǎn)向恩消費(fèi)昆驅(qū)動(dòng)眨和市工場(chǎng)導(dǎo)爪向，民流通軍產(chǎn)業(yè)養(yǎng)對(duì)國(guó)啞民經(jīng)診濟(jì)和演產(chǎn)業(yè)明結(jié)構(gòu)攻調(diào)整大的相睜關(guān)作掠用增央強(qiáng)。面

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啟〔1的〕S寄〔優(yōu)滅勢(shì)〕辨

猜

穩(wěn)①借本案些位居律規(guī)劃匯中開咽縣商拐業(yè)區(qū)莊的中剝心位算置，漠新城飛形成唉后人紡流量采大，騙商業(yè)階氣氛壺濃；縮

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截②射本項(xiàng)浙目北終面為刷開州串大道銷，是蘆開縣脈將來(lái)草的交鞋通主該干道得，開誰(shuí)縣居退民上擾下班玉都會(huì)咽從這醒里經(jīng)行過，躺外部誕交通繭順暢稠；開侵發(fā)商涼將會(huì)惑在本至工程賽北面賠設(shè)置童公共雀交通復(fù)車站虛，這劑對(duì)吸映引人善氣會(huì)學(xué)有較鞠大的業(yè)作用兼；

判③柴商業(yè)托步行剩街的券興建悅從整狐體上蕩提升勢(shì)了開涂縣消支費(fèi)市應(yīng)場(chǎng)的垮層次余，這納使本犯工程品在與絮其它泡工程幸的競(jìng)蕩爭(zhēng)中急處于討優(yōu)勢(shì)捐地位頸；

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孔④土開發(fā)洋商和敏代理盆公司財(cái)將盡賄力引克入重夠百或退新世敗紀(jì)進(jìn)叔駐本風(fēng)工程奴，使顧本案胡成為璃開縣券商圈研的核抹心商史圈；枯

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逝⑥屢本項(xiàng)辯目臨溜街面燙較長(zhǎng)啄，達(dá)犬18組0米園，物端業(yè)展損示面?zhèn)儗?；絞

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秋①本擴(kuò)工程扶所處茂安康橡片區(qū)揭為開局縣城響中心事區(qū)，料但整劑個(gè)片腥區(qū)還名處于習(xí)待啟首動(dòng)狀理態(tài)，怕整個(gè)姐片區(qū)攔要想借在很用短的奧時(shí)間量?jī)?nèi)形膚成一田定的宴商業(yè)條氣氛軟，是伯比較群困難平的，邪這對(duì)烤本項(xiàng)美目的棍銷售蘭對(duì)造姜成一京定的取壓力懶；扇②本基工程廈對(duì)面軌是規(guī)坊劃中距的商何業(yè)中裳心，誼政府窗的宣萍傳要羨在六蛛月份撲正式邀啟動(dòng)展，我架們的艇宣傳魯既要雹給合橋政府闖的宣桶傳擴(kuò)日大本申工程酸的知吐名度拉，又靜要避英開政辜府對(duì)元新城親商業(yè)晨中心刊的宣麗傳，善這是找營(yíng)銷忘推廣廟上的抖一個(gè)放難題盆；③本工程體量較大，要想在短期之后消化掉，開縣的市場(chǎng)容量尚不夠大。

〔3〕O〔時(shí)機(jī)〕

①開縣居民的消費(fèi)能力在重慶周邊縣市中應(yīng)當(dāng)是處于前列的，中高檔品牌皮鞋如“康奈〞、“鱷魚恤〞在開縣每個(gè)月有5萬(wàn)左右的銷售額，這主要是開縣是移民大縣，大量移民資金的投入給開縣創(chuàng)造了巨大的收入來(lái)源；再者開縣為外出務(wù)工大縣，每年通過郵局寄回開縣的資金近20億，這些資金將會(huì)以固定資產(chǎn)投資或其它投資方式在開縣當(dāng)?shù)夭粩嘞?。這些投資或消費(fèi)有效地?cái)U(kuò)大了就業(yè)時(shí)機(jī)，推動(dòng)了開縣經(jīng)濟(jì)的迅速開展，市民收入有了較大幅度增長(zhǎng)，消費(fèi)需求放大，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)需求空間也很大；

②

目前開縣商業(yè)市場(chǎng)雖然較為繁榮，但業(yè)態(tài)分布雜亂，經(jīng)營(yíng)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)檔次都較低，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，只要對(duì)物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，經(jīng)營(yíng)前景一定美好；

③與開縣消費(fèi)力增長(zhǎng)不相協(xié)調(diào)的是，開縣目前沒有一家購(gòu)物環(huán)境優(yōu)良的商城。如果能在本物業(yè)的外觀造型、材質(zhì)，以及內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、裝飾等上面認(rèn)真磋研，建設(shè)一座最有檔次，最有逛頭的購(gòu)物場(chǎng)所，其經(jīng)營(yíng)狀況和商業(yè)價(jià)值一定會(huì)很理想；

示④與付引進(jìn)傘的品預(yù)牌商佳家共懷同造院勢(shì)，斜打造名開縣買高檔抖商圈總，能緞?dòng)行W擴(kuò)大撲該商扇圈的端輻射負(fù)半徑狀，既鋼能留辛住本畜地的昆客戶肌，又棉能吸浴引外寫區(qū)域桶客戶洲，把愈“蛋吃糕〞救做大崗，以倆謀求爐“多義贏〞關(guān)；

州

召

壽⑤引約進(jìn)品屬牌店蹲，提安升本苗商城村物業(yè)歲形象始，打芒動(dòng)消精費(fèi)者嶼，形談成良霜好的勻經(jīng)營(yíng)混氣氛背。

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楚〔4峽〕T便〔威隆脅〕栽

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變①姥本案緒對(duì)面蠢(開吵州大訪道對(duì)晌面)兄是開裙縣規(guī)位劃中恢的商廳業(yè)廣奴場(chǎng)，柳由于類政府益會(huì)在邪今年哭六月標(biāo)份進(jìn)穴一步巴加大室其對(duì)吼新城門區(qū)的竿宣傳消力度麥，其棕中政肚府規(guī)踩劃是覽宣傳淹的重鑒點(diǎn)之讓一，燒而本勤案與罪規(guī)劃懷中的比商業(yè)框廣場(chǎng)仆有6進(jìn)0米壇的開辰州大末道相步隔，扣所以縱在營(yíng)至銷推在廣上趙將會(huì)熟有一鬼定的垮抗性系；

仍

澤

資②本沒案在冷商業(yè)聯(lián)物業(yè)競(jìng)銷售窮上存斗在著俘兩個(gè)恩不可希調(diào)和楊的矛堤盾：被一是落，假設(shè)惡不引捕進(jìn)品蹤牌店扁進(jìn)入林，物橋業(yè)品請(qǐng)牌形浴象得棵不到遮提升避內(nèi)，姐物業(yè)統(tǒng)價(jià)值丸難以劈提高妻，假設(shè)夾引進(jìn)事品牌衫店入美駐，寬那么基齡本上晃采取恨租賃樣的方突式，噴同時(shí)溪品牌償形象扎越高斗的商證家所栽付的梳租金故亦越熄低。登其二恥，老借城區(qū)咸經(jīng)營(yíng)熔戶對(duì)遲老城伐區(qū)仍錫然非現(xiàn)常留嚴(yán)戀，渡目前騙開縣券的居頂民對(duì)宏新城沈的形玉成時(shí)束間仍趴然不內(nèi)太清敘楚，鎖說五圾年者橡有之從，說晃七年瞎者有熊之，筒說十層年者漲有之放，如禁果我供們不冤能在參短期胸內(nèi)將罵商業(yè)績(jī)面積灰賣掉障過半寫或沒歐有大患型的重百貨窩商城鬼進(jìn)入陪，那么糊商業(yè)零氣氛殊難以卻形成甩，商表業(yè)價(jià)純值亦度難以千提高足，投嫩資者救或經(jīng)玻營(yíng)者正就越穗是持窄觀望滴態(tài)度苦或產(chǎn)菌生抗慎性，耀因而何產(chǎn)生休連鎖燙反響咸，也捎就更虎加拒筒絕投勢(shì)資或壓經(jīng)營(yíng)陰。如繁何調(diào)君和這飾些矛個(gè)盾是喉本物箱業(yè)推斃廣的豬難題娃。

飲

三、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位

1．定位原那么

〔1〕定位在開縣目前的商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)上；

〔2〕所定位的業(yè)態(tài)比較容易在開縣市場(chǎng)上建立起品牌地位；

〔3〕能夠最大限度地提高物業(yè)的銷售價(jià)格；

〔4〕能夠比較容易吸引品牌商家的進(jìn)入；

〔5〕能夠形成良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素

〔1〕科學(xué)的規(guī)劃布局

〔2〕便捷的交通組織

〔3〕鮮明的人文景觀

〔4〕合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū)

〔5〕適用的商鋪面積

〔6〕3～5個(gè)主力店

〔7〕優(yōu)秀的物業(yè)管理

〔8〕優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)

〔9〕適合的銷售價(jià)位3．業(yè)態(tài)定位

我們客觀認(rèn)真地分析了開縣商業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和開展趨勢(shì)，根據(jù)對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)分布格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場(chǎng)缺少高檔次的商業(yè)旗艦，再加之本物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境，〔這具體包括：商圈內(nèi)的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及開展方向；商圈內(nèi)消費(fèi)者的收入水平及消費(fèi)特征；營(yíng)業(yè)范圍及時(shí)間是否受到某種限制；商圈內(nèi)的商業(yè)繁華程度，商圈級(jí)別、店鋪數(shù)量、營(yíng)業(yè)類型及競(jìng)爭(zhēng)情況、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的資歷及開拓精神等。〕為最大程度的發(fā)揮工程具有的優(yōu)勢(shì)條件，以比較先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和良好的購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造商業(yè)氣氛，增加物業(yè)的附加值，以主力店、特色餐飲帶動(dòng)人氣、商氣，拉動(dòng)小商鋪銷售，爭(zhēng)取最大投資收益。

我們擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以假設(shè)干個(gè)現(xiàn)代情景主題商城為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂為一體的一站式購(gòu)物中心4．檔次定位

由于開縣新城區(qū)案尚處于規(guī)劃階段，新城區(qū)的中心安康片區(qū)為新城的商業(yè)中心，本工程正好處于新城的中心位置，如果開發(fā)商能利用本工程無(wú)可比較的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搶先進(jìn)入開縣新縣城市場(chǎng)，占據(jù)有利地位，形成事實(shí)上的開縣購(gòu)物中心，那么開縣新的商業(yè)格局將由此而定。所以本工程無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)、概念提取，招商引資、還是招商后商城的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，我們都必須下功夫做到比較高的檔次，讓后來(lái)者無(wú)法模仿。因此，本物業(yè)品質(zhì)檔次的定位是：最豪華、最具欣賞性、最有逛頭的高檔購(gòu)物中心

5．概念定位

〔1〕工程命名建議

本案營(yíng)銷重點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)局部，而本工程占據(jù)了開縣新城中心區(qū)安康片區(qū)最中心的位置，相當(dāng)于重慶的解放碑，所以工程的命名要符合下例條件：一、要能迅速抓住開縣人民的心理需求，迅速讓開縣人民清楚地認(rèn)識(shí)到本工程為開縣唯一的商業(yè)中心，它在開縣新城中的地位是其它工程無(wú)法取代的；投資本工程，是要在開縣未來(lái)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中搶得有利地位的先決條件。二、要易于傳達(dá)商城概念，有利于商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，要符合商業(yè)人士“財(cái)運(yùn)亨通〞等心理要求。三、要給工程的消費(fèi)者明顯的識(shí)別。我們擬定一個(gè)案名，供貴司參考：

開州·新天地

名稱釋義：

“新天地〞者，第一、在開縣還無(wú)此等規(guī)模的大型購(gòu)物中心；第二、開縣正在造一個(gè)新城，本工程正好是新城建設(shè)中的一個(gè)標(biāo)志性工程；所在無(wú)論是從開縣的商業(yè)格局來(lái)看還是從開縣的開展史上看，本工程都開創(chuàng)了一個(gè)新的天地。工程名稱音韻和諧，朗朗上口，易讀易記，且氣勢(shì)磅礴、意境高遠(yuǎn)，有商業(yè)物業(yè)的桔祥、大氣，能夠顯示出商業(yè)市場(chǎng)第一品牌的王者之氣?！伴_州·新天地〞作為工程名稱，可以通過工程品牌的打造，帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升。

〔2〕概念提煉

本物業(yè)概念應(yīng)表達(dá)購(gòu)物中心集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、購(gòu)物和餐飲為一體的現(xiàn)代化時(shí)尚購(gòu)物中心的內(nèi)涵，概念主題應(yīng)響亮、大氣，能夠顯示出商業(yè)市場(chǎng)第一品牌的王者氣派。

時(shí)尚之都——開州·新天地

傳遞文化新生活——

開州·新天地

讓時(shí)尚裝扮您！讓美麗陪伴您！——

開州·新天地6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位

〔1〕城區(qū)中小投資者〔約占67.3%〕〔所有比例計(jì)算不計(jì)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)〕

根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研顯示：目前中心商圈的商鋪75%以上為租賃經(jīng)營(yíng)，但這些經(jīng)營(yíng)戶60%以上想擁有自己的商鋪，而目前能夠滿足他們要求的物業(yè)并不多，他們要求物業(yè)性價(jià)比較高，而且有較大的升值潛力。還有相當(dāng)一局部有一定存款的非經(jīng)營(yíng)戶或買斷工職者，或灰色收入層，都有投資或租賃經(jīng)營(yíng)的要求。這類投資者一般較理性，他們能夠承受的總價(jià)在20萬(wàn)以內(nèi)，多項(xiàng)選擇擇一次性付款或分期付款或銀行按揭。

〔2〕周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者〔約占19.6%〕

這類投資者多是爆發(fā)戶或鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，他們的投資理性比前者要差，只要廣告?zhèn)鞑ド縿?dòng)力強(qiáng)，就足以打動(dòng)其投資，但這類投資者更看重物業(yè)位置和外立面，所以在推廣上要注意區(qū)位優(yōu)勢(shì)的渲染、案場(chǎng)包裝和現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛的營(yíng)造，這類投資者分期付款或一次性付款的較多。

〔3〕周邊區(qū)縣投資者〔約占6%〕

這類投資者比較看好的商業(yè)開展前景，他們大多是灰色收入者，隱性收入較多，投資行為較謹(jǐn)慎，考察和觀望期較長(zhǎng)，但如果抓住他們的“心理〞之后，是能夠爭(zhēng)取的。

〔4〕中小企事業(yè)機(jī)構(gòu)〔約占7.1%〕

這類投資者一般采用租賃的方式，多為辦公使用。他們比較看重物業(yè)在當(dāng)?shù)氐目诒蜗蠛偷匚弧?/p>

〔5〕大型商業(yè)機(jī)構(gòu)這類投資者的投資行為非常理性，通常要經(jīng)過一到兩年的市場(chǎng)研究和可行性分析，然后才作出投資決策。他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費(fèi)用越低。但是這類機(jī)構(gòu)的到來(lái)，可以聚集人氣，增加商業(yè)氣氛，大大提升物業(yè)的價(jià)值。

第二局部業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議

一、商城各樓層功能分區(qū)

1．主力店建設(shè)

作為一個(gè)頗具規(guī)模的購(gòu)物中心，假設(shè)沒有主力店的進(jìn)入，那么很難提高其業(yè)態(tài)檔次、吸引人流形成旺市。目前，開縣老城區(qū)沒有大的商城，僅有的超市經(jīng)營(yíng)面積較小，商品種類也不齊全。新城其它商業(yè)工程也沒有主力店，假設(shè)在“開州·新天地〞設(shè)大型主力店，能在主力店的帶動(dòng)下，很快形成商業(yè)氣氛。這樣就可以讓商家或投資者得到聚集人氣的希望，同時(shí)也得到回報(bào)的希望。

在大型商城中，主力店一般都設(shè)置在中上部，這樣是為了拉動(dòng)人流進(jìn)一步深入。

因此可以考慮在二層引進(jìn)如“七十二行〞等品牌餐飲，設(shè)立兒童娛樂設(shè)施，拉動(dòng)人流上升。以品牌餐飲或品牌零售商家作為“開州·新天地〞的主力店。

主力店中的內(nèi)部空間可根據(jù)入住商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2．設(shè)立主題商城

在劇烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)化社會(huì)里，你沒有更多的東西給予消費(fèi)者，消費(fèi)者自然不會(huì)成為你的目標(biāo)客戶，因此，對(duì)主題商城進(jìn)行挖掘，就成為競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈的商業(yè)零售業(yè)開發(fā)的新趨勢(shì)，根據(jù)專家預(yù)測(cè)，主題商城將成為21世紀(jì)的開展主流。

主題商城的優(yōu)異性主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：

〔1〕主題商城能最大程度滿足個(gè)性差異化的需求，充分表達(dá)以人為本的營(yíng)銷理念；

〔2〕主題商城可以使消費(fèi)者有的放矢，縮短周期，節(jié)約購(gòu)物時(shí)間；

〔3〕主題商城可以誘發(fā)潛在的消費(fèi)，增加銷售收入；

〔4〕主題商城可以提升消費(fèi)層次，引導(dǎo)消費(fèi)向縱深開展，樹立以質(zhì)量消費(fèi)為準(zhǔn)那么的消費(fèi)觀念；

〔5〕我們?cè)跇I(yè)態(tài)功能分布中以家電主題、男人主題、女人主題、兒童主題、餐飲娛樂主題設(shè)立多個(gè)主題商城，使“開州·新天地〞成為以主題商城為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂為一體的一站式購(gòu)物中心。

3．樓層功能分區(qū)

購(gòu)物中心在規(guī)劃布局上，至少要有一個(gè)核心主力店，多種功能的商業(yè)分區(qū)，情景互動(dòng)的購(gòu)物環(huán)境；要求各商區(qū)功能明確，不同功能商業(yè)區(qū)之間既有功能的區(qū)別，又存在著內(nèi)在聯(lián)系和互補(bǔ)，它們是相互依托，互相支持的生物鏈關(guān)系；各功能商區(qū)的劃分，還必須考慮到經(jīng)營(yíng)的實(shí)用性和合理性，更要兼顧到分割商鋪與整體商城的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性；在各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)種分配設(shè)計(jì)時(shí)，考慮給予消費(fèi)者購(gòu)物更明確的指向，我們將各樓層都規(guī)劃成主題鮮明的主題商城。科學(xué)合理的商區(qū)劃分將會(huì)使“開州·新天地〞的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，能使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分表達(dá)。

在經(jīng)過對(duì)多種因素充分考慮的根底上，我們結(jié)合本案的目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶定位，作出了如下各樓層業(yè)態(tài)功能分區(qū)結(jié)論：

樓層業(yè)種分類備注

一層：A家用電器、通訊產(chǎn)品、電腦、音像制品、照相機(jī)類、鐘表眼鏡等棟家電專業(yè)商城，可引進(jìn)大型超市

B男裝、精品、領(lǐng)帶、襯衫、鞋類、皮件類、男雜類、文具、體育用品、健身器材等男人主題商城。可設(shè)“紳士服飾館〞、“休閑運(yùn)動(dòng)館〞、“精致名品館〞等

C飾品、化裝品、女性服裝、女內(nèi)衣、女包、女鞋、女雜類等女人主題商城。可設(shè)“流行名街〞、“時(shí)尚精品館〞、“仕女服飾館〞等

D兒童服裝、兒童玩具、兒童家飾用品、兒童天地、品牌餐飲、布藝、床上用品、健身房?jī)和黝}商城、兒童娛樂設(shè)施等

。二層：餐飲名店、部份娛樂休閑、茶樓三層：保健中心、桑拿中心、網(wǎng)吧、迪吧、酒吧及各種演藝場(chǎng)所二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

1．規(guī)劃建議的根本原那么

〔1〕必須符合市場(chǎng)定位，符合業(yè)態(tài)功能需要；

〔2〕產(chǎn)品屬性要符合消費(fèi)者的心理需求，產(chǎn)品風(fēng)格要具有視覺沖擊力；

〔3〕要求建成高品質(zhì)的為開縣城區(qū)一流的商城，形成新的核心商圈主力商城，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

〔4〕引入SHOPPINGMALL概念，貫穿情景式互動(dòng)的商業(yè)理念，形成吸納人流的保障；

〔5〕要能弱化工程劣勢(shì)，強(qiáng)化工程優(yōu)勢(shì)。

2．規(guī)劃建議

〔1〕外立面設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格

通過對(duì)商業(yè)物業(yè)的調(diào)查分析，以及本案的區(qū)位特征，我們建議：本案的外立面〔商業(yè)局部〕采用白色中空玻璃幕墻，讓消費(fèi)者能看到商城的經(jīng)營(yíng)空間層次，也增加室內(nèi)的采光和通透感。色彩以象牙白為主色調(diào)，底層點(diǎn)綴成咖啡色的大方塊變色塊，形成商業(yè)城的整體性和可識(shí)別性。

建筑物形體要求挺拔清秀；建筑物外立面要求直線與弧形造型結(jié)合，水平方向與垂直方向上的凸出與凹進(jìn)要簡(jiǎn)潔；無(wú)論是平面輪廓線、立面天際線、細(xì)部裝飾線條，還是大面積玻璃門窗、玻璃幕墻等建筑造型盡量表達(dá)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美。

〔2〕門梯安裝

入戶門外門為不銹鋼卷簾門，內(nèi)門為中空玻璃拉伸門，商城內(nèi)設(shè)電動(dòng)扶梯兩部，在大門設(shè)立對(duì)外開放式自動(dòng)扶梯，該扶梯與外部人行道直接連通。

〔3〕休閑設(shè)施

在各樓層設(shè)立假設(shè)干休閑椅和休閑長(zhǎng)廊，便于顧客的休憩、有效增加顧客的停留時(shí)間，同時(shí)也有利于積聚人氣。

〔4〕兒童活動(dòng)場(chǎng)所

在女性主題商區(qū)或兒童主題商區(qū)設(shè)置兒童運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，表達(dá)“以人為本〞的經(jīng)營(yíng)理念，增加顧客的滯留時(shí)間。

〔5〕鋪位劃分和鋪位間隔

注重建筑空間要適應(yīng)經(jīng)營(yíng)需要。根據(jù)我們對(duì)投資者的調(diào)查，我們建議將鋪位面積劃分為12—70平方米，這種面積既可滿足中小投資者的投資，也可以引進(jìn)專業(yè)的品牌店入駐。

通過對(duì)重慶市區(qū)的大型高檔購(gòu)物中心和開縣當(dāng)?shù)氐纳坛卿佄婚g隔調(diào)查，結(jié)合本案的特征，我們建議用新型彩鋁加白色玻璃作鋪位間隔，這樣可以打破單一色調(diào)帶來(lái)的凝滯感。

〔6〕通道設(shè)定及人流動(dòng)線設(shè)計(jì)

商城的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不僅僅是商城的內(nèi)部人流交通與疏散問題，它更為重要的是商城內(nèi)部人流與外部街區(qū)的人流溝通關(guān)系和商城平面、立體人流的自然順暢、平均分配關(guān)系，其根本目的就是要最大限度地防止商城內(nèi)的商業(yè)盲區(qū)和商業(yè)死角問題，同時(shí)考慮到消費(fèi)者在商城內(nèi)游覽的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。

通過綜合分析和計(jì)算，我們擬將商業(yè)城內(nèi)部的主要通道(步行街)寬度規(guī)劃為8米左右，次要通道寬度為2.5米左右。這樣的通道寬度有利于消費(fèi)者在商城自然舒適、輕松愉悅地游覽消費(fèi)，并通過內(nèi)設(shè)電動(dòng)扶梯和與街道相連的開放式扶梯，使商城的內(nèi)部交通和外部交通更加順暢自然。

〔7〕內(nèi)部裝飾建議

商城內(nèi)部空間要進(jìn)行精裝。內(nèi)部裝飾要重視品味與時(shí)尚，一點(diǎn)一滴，精心設(shè)計(jì)與制作，處處表達(dá)出精致的、新的生活文化理念。將商城的營(yíng)業(yè)空間設(shè)計(jì)成干凈優(yōu)雅、燈光迷人的溫馨的店堂，用不同樣式的燈具、不同顏色的燈光，交相輝映；布置各種道具、不同顏色、不同造型，搭配協(xié)調(diào)，主次清楚。使整個(gè)店堂，充滿一種舒適、華麗堂皇、雍容華貴的感覺！

大門外櫥窗，不同的季節(jié)，推出不同風(fēng)格的、雅致的、與時(shí)尚合拍的設(shè)計(jì)與制作。在這里，讓您觸摸到當(dāng)令最前衛(wèi)、最流行的感覺！如有品牌商家入駐，其經(jīng)營(yíng)空間可按其要求進(jìn)行裝飾。

3．通過合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn)

〔1〕SHOPPINGMALL概念：引入SHOPPINGMALL理念，實(shí)現(xiàn)一站式休閑購(gòu)物；

〔2〕品牌主力店：設(shè)立主力店，拉動(dòng)人流深入，聚集商氣；

〔3〕情景式主題商城：建立情景式主題商城，注意業(yè)態(tài)功能的合理分布，使整個(gè)商業(yè)城條理清晰、特色鮮明；

〔4〕人流動(dòng)線順暢：根據(jù)地勢(shì)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成兩層平街商鋪，還有對(duì)外開放扶梯的設(shè)計(jì)，形成良好的人流動(dòng)線，使消費(fèi)者輕松、順暢、愉悅的購(gòu)物；；

〔5〕休閑娛樂設(shè)施：注意休閑和康體功能及兒童游樂場(chǎng)所的置入，增加消費(fèi)者的購(gòu)物情趣，增加客流的滯留時(shí)間；

〔6〕時(shí)尚購(gòu)物天地：注意建筑的形態(tài)美以及外觀色彩的和諧與變化，注意商業(yè)空間與街區(qū)環(huán)境的情景互動(dòng)設(shè)計(jì)，提升經(jīng)營(yíng)的文化特質(zhì)，營(yíng)造內(nèi)外一致的時(shí)尚購(gòu)物環(huán)境。

三、價(jià)格定位建議

在營(yíng)銷組合里，價(jià)格是產(chǎn)生銷售收入的重要因素，定價(jià)所涉及的運(yùn)作過程與變數(shù)相當(dāng)復(fù)雜。如何在客戶能接受的價(jià)格范圍內(nèi)，訂出最能吻合收益目標(biāo)的價(jià)格，是一門需要細(xì)致編排的藝術(shù)，它直接關(guān)系到本案商城的商鋪和住宅能否被購(gòu)置者接受，也關(guān)系到開發(fā)商能否如期收回本錢，贏得利潤(rùn)。〔在此因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，無(wú)法詳述〕

在工程定價(jià)時(shí)，我們沒有采納傳統(tǒng)的“本錢定價(jià)法〞，而著重考慮了其它一些重要因素，如需求強(qiáng)度，顧客認(rèn)知與心理感受等，并采取了獲取最大利潤(rùn)為定價(jià)目標(biāo)。

我們將本案價(jià)格初步定位為

商城物業(yè)均價(jià)：2500元/平方米

住宅物業(yè)均價(jià)：800元/平方米

車位：4萬(wàn)元/個(gè)

第三局部經(jīng)濟(jì)效益分析

一、工程收入估算表

表一收入估算表工程金額(萬(wàn)元)備注(不含地下車庫(kù))商業(yè)7500按3萬(wàn)方，每平方米2500元計(jì)住宅1200按1.5萬(wàn)方，每平方米800元計(jì)合計(jì)8700

二、本錢構(gòu)成

表二工程總投資表

三、損益表

表三損益表工程〕

金額〔萬(wàn)元備注

銷售收入

8700(總值內(nèi)暫不含車庫(kù))直接本錢3000

間接本錢

800由甲方統(tǒng)計(jì)費(fèi)用261營(yíng)銷推廣費(fèi)用合計(jì)

累計(jì)投入4061

累計(jì)利潤(rùn)4639

所得稅

1530.87按稅前利潤(rùn)33%提取稅后利潤(rùn)3108.13稅后利潤(rùn)率76.5%從損益表中可以看出，本案商業(yè)物業(yè)按均價(jià)2500元/㎡、住宅物業(yè)按均價(jià)800元/㎡、車位按4萬(wàn)元/個(gè)，稅后投資收益率為76.5%。投資收益率很高。

〔這是一種比較保守的算法，如果我們能在銷售推廣上加大力度，在招商工作下大的功夫，那么工程的總值會(huì)增加很多。〕

建議：在這樣的高利潤(rùn)率下，可適當(dāng)加大建安本錢〔如對(duì)商城的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)空間進(jìn)行精裝修〕和市場(chǎng)推廣本錢，將物業(yè)的品質(zhì)打造得更高，再配合強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣，本案的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)加強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降到更低。

第四局部商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)推廣

一、市場(chǎng)推廣的戰(zhàn)略構(gòu)思

我們尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的規(guī)律性，我們預(yù)測(cè)市場(chǎng)，但我們?nèi)匀粡?qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，特別是在劇烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下。我們認(rèn)為，再周密的方案，都有可能被突變的市場(chǎng)侵襲得全盤崩潰，所以，在一般規(guī)模的工程開發(fā)中，我們躲避風(fēng)險(xiǎn)的根本原那么是：兵貴神速。強(qiáng)調(diào)盡量縮短銷售周期，且用市場(chǎng)的資金去運(yùn)作工程，減少開發(fā)商自身資金的風(fēng)險(xiǎn)投入，以資本的低投入獲取高回報(bào)。

商業(yè)物業(yè)要想銷售成功，首先必須經(jīng)營(yíng)成功，在推廣過程中不能只考慮物業(yè)銷售，而重點(diǎn)要考慮如何經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)氣氛的形成與否，直接影響著投資者的信心和物業(yè)的銷售。只有成功的經(jīng)營(yíng)，才能贏得投資者、經(jīng)營(yíng)者和顧客，最終才會(huì)因商業(yè)價(jià)值的抬高而提升物業(yè)價(jià)值，獲取理想的收益。

因此，在本案的商業(yè)物業(yè)推廣中，建議導(dǎo)入全面營(yíng)銷觀念和實(shí)施全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略。

1．全面營(yíng)銷戰(zhàn)略

就是說，“開州·新天地〞的物業(yè)銷售推廣，不能僅僅局限于針對(duì)物業(yè)購(gòu)置者進(jìn)行推廣，還要對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)者、商城商業(yè)經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行有效推廣。

首先要為商城目標(biāo)消費(fèi)者著想，營(yíng)造一個(gè)能最大程度滿足其購(gòu)物需求的商業(yè)場(chǎng)所，這個(gè)場(chǎng)所不只是提供品質(zhì)保證，價(jià)錢合理的商品，還為顧客提供休閑、觀光、運(yùn)動(dòng)、娛樂等超值效勞，無(wú)限增加商品附加利益，真正地視顧客為“上帝〞。

其次是針對(duì)“開州·新天地〞經(jīng)營(yíng)者營(yíng)銷。我們要充分體察經(jīng)營(yíng)者的想法，為其提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，包括商城的硬件-如高檔次的經(jīng)營(yíng)商鋪、情景互動(dòng)的景觀環(huán)境、豪華的購(gòu)物空間；商城的軟件-先進(jìn)的物業(yè)管理效勞和商城整體促銷宣傳等。

最后是投資者。要靠新興的業(yè)態(tài)、嶄新的經(jīng)營(yíng)理念、良好經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)吸引投資者；靠最正確的效勞來(lái)吸納購(gòu)物者，使商城人氣鼎盛，生意興隆，使投資者無(wú)論經(jīng)營(yíng)或出租都有較高的投資回報(bào)。

2．全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略

在“開州·新天地〞物業(yè)銷售推廣中，不僅僅只依靠幾個(gè)新奇的點(diǎn)子〔單一的銷售策略〕，更重要的是要在商業(yè)市場(chǎng)塑造一個(gè)全新的品質(zhì)形象，最終形成相應(yīng)的品牌形象，而品牌形象的建立，也不僅僅是靠廣告進(jìn)行〔海陸空〕轟炸，品牌形象的建立是以品質(zhì)為根底的。

全面品質(zhì)管理包括物業(yè)品質(zhì)、業(yè)態(tài)定位、VI導(dǎo)入、物業(yè)管理、廣告?zhèn)鞑サ裙こ唐焚|(zhì)，以及商品進(jìn)貨檢驗(yàn)，無(wú)假貨承諾，不滿意退款承諾，售后效勞承諾等某一系列品質(zhì)控制和品質(zhì)保證。

3．品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略

在市場(chǎng)推廣中，我們重視品牌的建立，重視對(duì)客戶的忠誠(chéng)。品牌的營(yíng)建實(shí)質(zhì)是客戶〔不管是“開州·新天地〞的投資客戶，還是投資者的租賃客戶，抑或是經(jīng)營(yíng)者的消費(fèi)客戶〕信心度的營(yíng)建，在務(wù)實(shí)的營(yíng)銷中，它可引導(dǎo)目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)置方向，培養(yǎng)目標(biāo)銷費(fèi)群體生成或催化客戶的購(gòu)置決心，加速客戶的購(gòu)置進(jìn)程；而效勞的忠誠(chéng)可滋生客戶的好感，引導(dǎo)客戶的購(gòu)置傾向。

因此，我們認(rèn)為整合品牌營(yíng)銷戰(zhàn)略、全面營(yíng)銷和全面品質(zhì)管理戰(zhàn)略是能夠保證“開州·新天地〞達(dá)成營(yíng)銷目標(biāo)的最正確戰(zhàn)略組合。總之，我們的市場(chǎng)推廣原那么是：以經(jīng)營(yíng)為根本、以品牌為導(dǎo)向、以廣告為促進(jìn)、以銷售為目的、以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)。

二、市場(chǎng)推廣階段性劃分

1．市場(chǎng)推廣階段性劃分

實(shí)際上，廣告推廣方案根據(jù)銷售方案制定，銷售推廣方案要視工程排期來(lái)調(diào)整，因此，工程進(jìn)度〔特別是前期〕在整個(gè)方案中起著至關(guān)重要的作用。

按本案開工時(shí)間為2003年5月份，方案裙樓本年8月份可以完成主體建設(shè)，塔樓約2003年12月份能夠封頂，2004年2月份可交付使用，整個(gè)開發(fā)周期為12個(gè)月。

售樓中心在裙樓主體完工時(shí)即可在裙樓中設(shè)置，裙樓在本年度8月份即有一定的工程形象，并可取得預(yù)售許可證，那么，7月份就能進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。

也可分二期進(jìn)行開發(fā)，商業(yè)物業(yè)為第一期，住宅物業(yè)為第二期。商業(yè)裙樓可以先行裝修，在本年底可以投入經(jīng)營(yíng)使用，這時(shí)也正好是商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季，對(duì)于銷售或招商都是相當(dāng)好的時(shí)機(jī)，而且能夠較早地快速地回收資金，便于后期開發(fā)和住宅物業(yè)的銷售。

我們認(rèn)為當(dāng)前〔2003年3月底〕就可開始進(jìn)行品牌導(dǎo)入宣傳，經(jīng)過三個(gè)月的市場(chǎng)導(dǎo)入宣傳后，目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)于本案品牌已從認(rèn)知到一定的認(rèn)同，于本年度6月份〔售樓中心裝修好后〕銷售人員即可入場(chǎng)并開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，至7月1日開盤銷售。

我們主張：第一，不打無(wú)準(zhǔn)備之仗，準(zhǔn)備缺乏不如不動(dòng)，一動(dòng)那么要轟動(dòng)。市場(chǎng)品牌認(rèn)知度不夠，開盤時(shí)機(jī)不成熟，不如蓄勢(shì)待發(fā)；第二，畢其攻于一役。考慮到我們運(yùn)作的特點(diǎn)及控制問題，營(yíng)銷推廣投入不宜太分散，推廣費(fèi)用應(yīng)主要集中在關(guān)鍵階段作攻堅(jiān)之用；第三，住宅局部與商業(yè)局部應(yīng)錯(cuò)開銷售時(shí)間，市場(chǎng)推廣傳播較難同時(shí)兼顧住宅與商業(yè)的不同主題。

根據(jù)本案開發(fā)特點(diǎn)和營(yíng)銷需要，我們將整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)分為品牌導(dǎo)入期、造勢(shì)期暨內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤期、旺鋪熱銷期、開業(yè)經(jīng)營(yíng)期五個(gè)營(yíng)銷階段〔這里未考慮住宅物業(yè)的銷售，住宅物業(yè)可在商城熱銷期時(shí)推出〕。劃分如下：

〔1〕品牌導(dǎo)入期：2003年5月初－2003年6月初

〔2〕造勢(shì)期暨內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：2003年6月初－2003年6月底

〔3〕開盤期：2003年7月1日－2003年7月底

〔4〕旺鋪熱銷期：2003年8月初－2003年10月初

〔5〕開業(yè)經(jīng)營(yíng)期：2004年2月初－達(dá)成銷售目標(biāo)

2．各銷售階段的推廣要領(lǐng)

〔1〕品牌導(dǎo)入期：2003年4月初－2003年6月初

在銷售中心未建成或正在施工的情況下，對(duì)工地圍墻進(jìn)行包裝，可利用報(bào)紙軟文、戶外媒體、公共關(guān)系活動(dòng)，對(duì)外進(jìn)行品牌占位和品牌形象宣傳。

可發(fā)布一些工程的根本情況，假設(shè)參與會(huì)展活動(dòng)，可派發(fā)較為簡(jiǎn)單的宣傳印刷品和一定的禮品。

〔2〕造勢(shì)期暨內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：2003年6月初－2003年6月底

媒體組合出擊，高頻率進(jìn)行傳播，再配以頻繁多樣的促銷活動(dòng)，以多種優(yōu)惠政策和促銷策略進(jìn)行煽動(dòng)宣傳，在掀起認(rèn)購(gòu)熱潮。

同時(shí)面向外區(qū)域進(jìn)行招商，通過網(wǎng)上發(fā)布信息、召開招商懇談會(huì)和上門拜訪等設(shè)法引進(jìn)品牌零售商和品牌餐飲。

〔3〕開盤期：2003年7月1日－2003年7月底

經(jīng)過品牌導(dǎo)入期的品牌積累和造勢(shì)期客戶積累，開盤時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，這時(shí)舉行隆重的開盤慶典，配合多種促銷政策，將本盤的宣傳熱潮推向頂峰，并及時(shí)“開閘放水〞，以實(shí)現(xiàn)最正確銷售和招商。

開盤期間亦可以配合旺鋪拍賣，進(jìn)行炒作，推波助瀾。

〔4〕旺鋪熱銷期：2003年8月初－2003年10月初

借前幾期宣傳所造成的聲勢(shì)及開盤余熱，配合小量的廣告宣傳和大量的活動(dòng)宣傳以及階段性的不同的促銷政策，進(jìn)行旺鋪促銷。

〔5〕開業(yè)經(jīng)營(yíng)期：2004年1月初－達(dá)成銷售目標(biāo)

開業(yè)前，盡量將已銷售或未銷售的商鋪通通招商，必要時(shí)免租招商，防止有空置鋪位，造成負(fù)面效應(yīng)，從而影響剩余商鋪的銷售和降低物業(yè)價(jià)值。

開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)，借開業(yè)慶典再掀起一輪銷售和招商高潮，迅速消化剩余商鋪。

三、品牌建立與傳播

1．工程品牌形象設(shè)計(jì)

要塑造品牌，必須讓目標(biāo)市場(chǎng)受眾對(duì)品牌有一個(gè)強(qiáng)化的認(rèn)知，能有效地與其它品牌區(qū)別并能從眾多的品牌中識(shí)別出自己。這就需要設(shè)計(jì)出一個(gè)具有鮮明個(gè)性的品牌傳播形象，只有具有鮮明個(gè)性的品牌傳播形象，才能讓目標(biāo)市場(chǎng)受眾在同一時(shí)期不同的品牌中或不同時(shí)期同一品牌中形成明顯的識(shí)別和記憶強(qiáng)化。

建立統(tǒng)一的視覺識(shí)別系統(tǒng)(VisualIdentity)

建立統(tǒng)一的信息傳達(dá)系統(tǒng)(OutpviIdentity)

導(dǎo)入VI，將VI根底局部進(jìn)行延伸使用于營(yíng)銷全部過程和所有場(chǎng)合。并通過告知手段將視覺形象進(jìn)行有效的傳播。

2．售樓部的包裝

對(duì)售樓部案場(chǎng)外部環(huán)境進(jìn)行包裝，建設(shè)LOGO墻，用看板、氣模拱門、氣模柱、空飄、豎旗、布幅、指示牌、展板等進(jìn)行案場(chǎng)氣氛渲染，用綠化、盆栽、小品、兒童游樂設(shè)施等對(duì)案場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行點(diǎn)綴。

裝飾售樓部，設(shè)計(jì)合理的售樓部各分區(qū)功能及人流通道，在售樓部?jī)?nèi)以沙盤模型、展板、易拉寶、形象墻、小品景觀等進(jìn)行布置，售樓人員著裝統(tǒng)一，保安和保潔人員提前入場(chǎng)，從整體上展示物業(yè)的前沿陣地形象。

3．品牌傳播

選擇開縣市民最易接近的媒體，如電視、報(bào)紙、戶外廣告、印刷品等，進(jìn)行商城的品牌宣傳，擴(kuò)大知名度，逐步提高美譽(yù)度。

在品牌傳播前要精心地進(jìn)行品牌傳播籌劃，務(wù)必以個(gè)性鮮明的傳播形象，以最短的途徑有效地將本案的品牌信息傳遞給目標(biāo)市場(chǎng)受眾，迅速在廣闊受眾心目中建立起本案的品牌形象。

4．品牌維護(hù)與品牌提升

要清楚品牌的維護(hù)，有如逆水行舟，不進(jìn)那么退，品牌的根本是“品質(zhì)+廣告〞，在品質(zhì)管理上要自始至終，向消費(fèi)市場(chǎng)輸出最正確商品和最好的效勞，經(jīng)常舉辦各類促銷宣傳活動(dòng)和進(jìn)行廣告?zhèn)鞑ィ粩嘟o目標(biāo)市場(chǎng)以新的刺激，強(qiáng)化目標(biāo)受眾對(duì)于本案的記憶，使其更深入地認(rèn)識(shí)品牌內(nèi)涵，從而形成一定的品牌忠誠(chéng)度，同時(shí)不斷地?cái)U(kuò)大目標(biāo)受眾的認(rèn)知范圍，在本品牌的周邊集聚更龐大的忠誠(chéng)客戶群，從而形成“開州·新天地〞的核心商圈地位。

四、銷售推廣策略

1．實(shí)施全面品質(zhì)管理

從經(jīng)營(yíng)商家的選擇與培訓(xùn)，商城內(nèi)部空間的業(yè)態(tài)功能明確分區(qū)；從商城的硬件設(shè)施配備，物業(yè)管理效勞，到商城的整體形象包裝與整體促銷；從情景互動(dòng)的購(gòu)物環(huán)境、細(xì)致周到的效勞態(tài)度，到對(duì)顧客所購(gòu)商品的品質(zhì)保證承諾和售后效勞體系建立等各方面。在本物業(yè)的銷售和商城的經(jīng)營(yíng)管理中進(jìn)行全面品質(zhì)管理，使本工程在開縣市場(chǎng)形成優(yōu)異的品質(zhì)品牌形象和良好的口碑。

2．引入品牌物管參謀

建議在本案中引入著名物管品牌—戴德梁行，作為本物業(yè)物管參謀，以“戴德梁行〞的物業(yè)管理模式自建物管隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理。物管先期介入，在銷售現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)入物管概念，如提前公開物業(yè)管理內(nèi)容：安保效勞、特色效勞、收費(fèi)工程、免費(fèi)工程、管理規(guī)定，表達(dá)為客戶著想的“人性化〞。

戴德梁行在商業(yè)物業(yè)管理上具有獨(dú)特的管理方式，既可通過品牌物管的導(dǎo)入提升本案物業(yè)的物管水平，亦可借用其品牌優(yōu)勢(shì)打造本物業(yè)工程品牌。

建議：建立市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，可以考慮與開縣工商管理部門聯(lián)系，讓其在本商城中設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)“開州·新天地〞商家的管理和效勞，以方便