星洲地產(chǎn)度主要工作回顧與總結(jié)度經(jīng)營計(jì)劃及策略規(guī)劃

2007年度主要工作回憶與總結(jié)2021年度經(jīng)營方案及策略規(guī)劃二零零八年元月目錄一開展愿景二公司使命三開展戰(zhàn)略10年開展規(guī)劃五10年開展策略六2007年主要工作回憶與總結(jié)七2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策八2021年經(jīng)營管理目標(biāo)九2021年主要工作十業(yè)務(wù)策略十一支持策略十二工作方案十三資金運(yùn)營方案發(fā)展愿景

中國城市人居價(jià)值的推進(jìn)者發(fā)展愿景公司使命發(fā)展戰(zhàn)略10年發(fā)展規(guī)劃10年發(fā)展策略資金運(yùn)營計(jì)劃工作計(jì)劃2008年主要工作2008年市場行業(yè)分析及對(duì)策2008年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略2007年主要工作回顧與總結(jié)業(yè)務(wù)策略星洲使命創(chuàng)造人文建筑,實(shí)現(xiàn)無限生活10年發(fā)展規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略10年發(fā)展策略資金運(yùn)營計(jì)劃工作計(jì)劃發(fā)展愿景2008年主要工作2008年市場行業(yè)分析及對(duì)策2008年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結(jié)業(yè)務(wù)策略發(fā)展戰(zhàn)略立足江西走向全國10年發(fā)展規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略10年發(fā)展策略資金運(yùn)營計(jì)劃工作計(jì)劃發(fā)展愿景2008年主要工作2008年市場行業(yè)分析及對(duì)策2008年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結(jié)業(yè)務(wù)策略10年發(fā)展規(guī)劃3年內(nèi)，通過對(duì)贛州星洲灣等工程的成功開發(fā)，探索并建立一套具有星洲地產(chǎn)特色的房地產(chǎn)開發(fā)管理標(biāo)準(zhǔn)化體系，培育出一支既具有先進(jìn)理念、豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，又具有對(duì)星洲文化有著高度認(rèn)同的人才隊(duì)伍，使公司成為贛州地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)。5年內(nèi)，通過對(duì)江西南昌及其他區(qū)域工程的成功開發(fā)，將公司打造成為江西省行業(yè)內(nèi)的知名企業(yè)。10年內(nèi)，以江西為中心，以珠三角、長三角和北京等地區(qū)為重點(diǎn)開展區(qū)域。通過對(duì)上述區(qū)域工程的成功開發(fā)，使星洲地產(chǎn)開展成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的知名品牌。隨著資本的不斷累積和品牌的逐步樹立，最終實(shí)現(xiàn)星洲地產(chǎn)上市。10年發(fā)展規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略10年發(fā)展策略資金運(yùn)營計(jì)劃工作計(jì)劃發(fā)展愿景2008年主要工作2008年市場行業(yè)分析及對(duì)策2008年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結(jié)業(yè)務(wù)策略10年發(fā)展策略創(chuàng)造條件、做強(qiáng)做大是我們開展的永恒主題依靠工程的滾動(dòng)開發(fā)和產(chǎn)生的利潤來逐步實(shí)現(xiàn)公司資本的原始積累。不斷培育和增強(qiáng)公司的融資能力和專業(yè)的營運(yùn)能力，使公司在區(qū)域內(nèi)樹立起品牌影響力，并在占有和支配整體資源上形成足夠的優(yōu)勢,為最終成為國內(nèi)行業(yè)知名品牌創(chuàng)造條件。

10年發(fā)展規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略10年發(fā)展策略資金運(yùn)營計(jì)劃工作計(jì)劃發(fā)展愿景2008年主要工作2008年市場行業(yè)分析及對(duì)策2008年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回顧與總結(jié)業(yè)務(wù)策略機(jī)制創(chuàng)新、開放共享是我們持續(xù)開展的根本和關(guān)鍵工程運(yùn)作上開放。在星洲負(fù)責(zé)營運(yùn)管理的前提下，可以引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴或其他投資者，將工程股權(quán)稀釋,這樣可以充分發(fā)揮行業(yè)特有的資金杠桿效應(yīng),提高資金使用效率，使資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)張。股權(quán)開放。今后就是要在公開的資本市場上市，打通資本渠道，做開放的、公眾的公司。

10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略苦練內(nèi)功、夯實(shí)根底是我們平衡穩(wěn)健經(jīng)營和快速開展這一矛盾、實(shí)現(xiàn)又好又快開展的必由之路不斷提高專業(yè)運(yùn)營能力和管理水平。注重對(duì)市場和消費(fèi)者需求的調(diào)查研究工作，通過對(duì)市場和客戶的細(xì)分，制定出差異化的產(chǎn)品開發(fā)策略，從而確保我們所開發(fā)的產(chǎn)品貼近市場、貼近客戶。培育和不斷增強(qiáng)從產(chǎn)品營銷到產(chǎn)品開發(fā)的資源整合能力，走精專開展路線。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略走區(qū)域差異化開發(fā)之路，定位上首先以進(jìn)入二、三線城市為主是我們躲避風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健成長的根本策略可以避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)同城競爭，加之這些區(qū)域的地價(jià)和房價(jià)總體水平較低，回報(bào)空間較大，如果能夠充分利用當(dāng)?shù)氐娜嗣}資源和優(yōu)惠政策，可以獲得較高投資回報(bào)。為此,進(jìn)軍二、三線城市的開展戰(zhàn)略就成為我們近幾年開展的根本戰(zhàn)略。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略2007年回憶總結(jié)公司股權(quán)變更，正式成為贛州城投集團(tuán)〔以下簡稱“集團(tuán)公司〞〕的全資子公司并成為集團(tuán)公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的核心企業(yè)。一、大事記10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略〔一〕管理方面完成了集團(tuán)公司下屬各房地產(chǎn)公司的開發(fā)資質(zhì)的年審工作，為工程的開發(fā)工作創(chuàng)造了條件；制定和完善了公司人力、行政、財(cái)務(wù)及一局部業(yè)務(wù)管理制度和流程，為公司管理工作的專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作奠定了根底；二、工作業(yè)績2007年工作回憶與總結(jié)開展戰(zhàn)略2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策財(cái)務(wù)預(yù)算資金方案工作方案開展愿景業(yè)務(wù)策略2021年經(jīng)營目標(biāo)2021年主要工作支持策略10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略進(jìn)一步加強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作，本著市場化、專業(yè)化和職業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)去經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、經(jīng)營公司，從而使得團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)同進(jìn)一步提高，工作效率得到提升；通過各種渠道，加大各類人才的招聘工作。截止2007年底，公司員工人數(shù)已開展到55人(含銷售團(tuán)隊(duì)11人)，人員的專業(yè)素質(zhì)和配置結(jié)構(gòu)日趨合理和完善；初步完成了公司各部門及所有崗位的分析工作，制定了公司年終績效考核方案，為招聘、培訓(xùn)、考核和資源配置等工作的開展提供數(shù)據(jù)和信息支持。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略財(cái)務(wù)工作：在強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理和監(jiān)控職能、認(rèn)真作好會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)效勞和協(xié)作配合的職能，使財(cái)務(wù)部不僅當(dāng)好了公司的管家，還當(dāng)好了業(yè)務(wù)部門的好幫手、好參謀。1、內(nèi)部管理〔1〕完善會(huì)計(jì)核算工作，不斷強(qiáng)化節(jié)約意識(shí)，按部門核算，嚴(yán)格控制各項(xiàng)運(yùn)營費(fèi)用，做到月初有方案、月中有控制、月末有反映，保證了費(fèi)用開支的合理性；10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略〔2〕利用財(cái)務(wù)工具積極參與和支持開發(fā)工程的投資分析，先后參與了北京、廣東河源、南昌及贛州等區(qū)域有關(guān)工程的投資分析和評(píng)估工作，為工程決策工作提供了參考；〔3〕積極參與開發(fā)工程的招投標(biāo)及合約談判和會(huì)簽工作，進(jìn)一步確保了合同的合法公正性，維護(hù)了公司利益和商譽(yù)。全年參與的合約標(biāo)的額約2400萬元；〔4〕嚴(yán)格把好各項(xiàng)付款的審核關(guān)，合理安排資金，確保工程各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略2、配合集團(tuán)公司〔1〕根本完成了香江綠洲工程的開發(fā)貸款工作，預(yù)計(jì)1.5億的工程貸款方案近期將會(huì)通過銀行審批；〔2〕順利完成了星洲地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓后的帳目處理工作；〔3〕順利完成了公司內(nèi)部審計(jì)工作。3、公司07年度財(cái)務(wù)支出情況：〔1〕星洲灣工程開發(fā)本錢989萬元?！仓饕獮樵O(shè)計(jì)、前期工程及報(bào)建費(fèi)用)〔2〕長期待攤費(fèi)用574萬元；(主要為開辦費(fèi)用和計(jì)提稅金〕〔3〕稅金已交稅金73.66萬元；〔4〕固定資產(chǎn)購置43萬元。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略星洲灣1、調(diào)整規(guī)劃，有序推進(jìn)工程設(shè)計(jì)工作本著尊重自然和原始地貌以及工程定位的原那么，對(duì)工程規(guī)劃方案進(jìn)行了合理調(diào)整，使調(diào)整后的方案既充分利用了自然景觀資源，又減少了場地的平整投入。截止07年底，已完成的設(shè)計(jì)工作如下：〔二〕業(yè)務(wù)方面10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略〔1〕、樣板展示區(qū)的建筑方案和施工圖的設(shè)計(jì)工作，建筑面積約2.7萬㎡〔其中獨(dú)棟別墅13棟，雙拼8棟，聯(lián)排4棟，會(huì)所、商業(yè)街7700㎡〕；〔2〕、完成了工程整體環(huán)境景觀概念性方案設(shè)計(jì)工作及展示區(qū)的方案設(shè)計(jì)工作；〔3〕、完成了工程展示區(qū)樣板房室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)概念性方案設(shè)計(jì)工作。

10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略2、標(biāo)準(zhǔn)工作流程，順利完成工程相關(guān)招標(biāo)、合約及本錢控制工作〔1〕、先后完成的招標(biāo)工作有景觀設(shè)計(jì)、廣告推廣、場地平整等，標(biāo)的價(jià)約900萬元；〔2〕、完成了工程展示區(qū)A、B區(qū)及會(huì)所商業(yè)街的預(yù)算編制工作，為工程的本錢控制及施工管理工作提供了依據(jù)；〔3〕、配合相關(guān)業(yè)務(wù)部門良好地履行了合約管理工作，為工程的順利推進(jìn)提供了條件；〔4〕、完成了贛州城區(qū)有關(guān)樓盤的本錢調(diào)查和分析工作，收集整理了贛州地區(qū)工、料市場價(jià)格，為工程的本錢控制工作提供了重要依據(jù)。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略3、緊緊圍繞工程總體定位原那么〔江西第一、全國一流〕，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)刈龊檬袌稣{(diào)研和工程的各項(xiàng)營銷工作〔1〕、以“賣的更快、賣的更貴、賣的更好〞的原那么指導(dǎo)項(xiàng)目前期市調(diào)和產(chǎn)品籌劃工作，先后完成了?工程綜合市場定位?、?工程營銷籌劃執(zhí)行方案?等報(bào)告，為制定工程的開發(fā)策略和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原那么提供了依據(jù)；〔2〕、配合財(cái)務(wù)部完成了?工程可行性分析?、?工程融資方案??工程貸款還款方案?等報(bào)告，為工程的融資及成本管理工作提供了依據(jù)；10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略〔3〕、積極參與工程的產(chǎn)品開發(fā)工作，以市場和客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案提出意見、建議〔先后完成了?星洲灣工程產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)建議?、?星洲灣工程會(huì)所及商業(yè)街功能面積規(guī)劃設(shè)計(jì)建議?報(bào)告〕，保證了產(chǎn)品貼近客戶、貼近市場；〔4〕、根據(jù)工程設(shè)計(jì)和工程實(shí)施進(jìn)展情況，積極開展各項(xiàng)營銷推廣工作，先后完成了?工程營銷推廣方案?、?星洲地產(chǎn)企業(yè)品牌管理標(biāo)準(zhǔn)?、?星洲地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略核心提煉報(bào)告?、?星洲地產(chǎn)品牌現(xiàn)狀及管理調(diào)研報(bào)告?等報(bào)告，設(shè)計(jì)制作完成了公司VI系統(tǒng)等工作，既大力地營銷了公司的品牌，同時(shí)又有效地推廣了工程的形象；〔5〕、完成了工程銷售前期準(zhǔn)備工作〔參謀公司的甄選，?100問?的編寫、第二展場的設(shè)置、銷售團(tuán)隊(duì)的組建等〕；〔6〕、積極推進(jìn)星洲會(huì)籌備工作。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略4、嚴(yán)格現(xiàn)場管理，做好工程管理工作〔1〕本著專業(yè)化、職業(yè)化的精神，建立和完善了一系列工程現(xiàn)場管理制度，良好地控制了工程現(xiàn)場的施工質(zhì)量、平安文明和經(jīng)濟(jì)簽證。工程開工至今，尚未出現(xiàn)重大的質(zhì)量和平安事故；〔2〕針對(duì)因公司機(jī)制存在的問題導(dǎo)致工程施工單位差的情況，公司本著雙贏、多贏的理念，在嚴(yán)格管理的同時(shí)，積極做好效勞和配合工作，充分利用我方資源，不分彼此，不管在質(zhì)量管理、進(jìn)度控制還是對(duì)外協(xié)調(diào)方面，積極效勞于施工單位，力爭將乙方管理不強(qiáng)、力量薄弱等對(duì)工程的不利影響降到最低程度。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略〔3〕、截止目前已完成的形象進(jìn)度及產(chǎn)值如下：A區(qū)別墅已根本完成至二層樓面，會(huì)所和商業(yè)街已完成孔樁開挖，一、二期場地平整已完成，三期場地平整已完成2/3。已完成工程產(chǎn)值約500萬元。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略贛州飯店改造工程積極協(xié)助和配合集團(tuán)公司先后完成了工程的交通影響評(píng)估和南門口區(qū)域城市設(shè)計(jì)及專家評(píng)審工作，使工程開發(fā)的前期工作實(shí)質(zhì)性的向前推進(jìn)。站北工程積極配合董事會(huì)與國土局及市有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，認(rèn)真研究有關(guān)法律法規(guī)，為最終解決地塊土地手續(xù)遺留問題起到了積極的作用。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略公共關(guān)系利用集團(tuán)公司和公司的資源，積極與政府有關(guān)部門進(jìn)行溝通和聯(lián)系，先后與市及開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)、房管、城管、園林、人防、消防、質(zhì)監(jiān)和安檢等部門建立了良好的公共關(guān)系，為公司工程的開發(fā)工作提供了有利條件。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略市場拓展及分析

根據(jù)集團(tuán)公司和董事會(huì)安排，積極開展工程拓展工作，先后對(duì)贛州、北京、廣東河源及南昌等區(qū)域市場和工程進(jìn)行了調(diào)查、分析和評(píng)估，為公司未來開展及董事會(huì)的決策工作提供了有益參考。另外，進(jìn)一步加強(qiáng)市場調(diào)研和政策研究工作，創(chuàng)刊并定期匯編出版了?星洲地產(chǎn)內(nèi)參資訊?三期、?星洲地產(chǎn)月報(bào)?六期，為集團(tuán)公司及董事會(huì)的決策工作提供了重要參考。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略問題1：集團(tuán)公司、董事會(huì)、公司三者之間的權(quán)責(zé)關(guān)系尚未理順，導(dǎo)致公司在實(shí)際工作中出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清、效率不高，直接影響到公司專業(yè)化和市場化的運(yùn)作，對(duì)公司08年的工作及未來開展產(chǎn)生不利影響。解決措施：董事會(huì)盡快對(duì)公司依據(jù)?星洲地產(chǎn)公司章程?及?集團(tuán)管控管理方法?擬訂提交的管理方案進(jìn)行審批，以便在08年各項(xiàng)經(jīng)營管理工作中明確各自的權(quán)責(zé)，做到集團(tuán)公司、董事會(huì)和公司經(jīng)營班子各司其職，切實(shí)提高工作成效。三、存在的問題及解決措施10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略問題2：

星洲灣自07年10月15日正式開工以來，施工進(jìn)度緩慢。A區(qū)１０棟別墅：完成的形象進(jìn)度僅為正常進(jìn)度的８０％?！舱＃海苍鲁跞糠忭敚壳埃海笚澐忭敗?；Ｂ區(qū)６棟別墅：完成的形象進(jìn)度僅為正常進(jìn)度的50%?！舱＃海苍鲁跬瓿伞溃?００，目前：根底梁及局部地下室墻體〕；商業(yè)街、會(huì)所：完成的形象進(jìn)度僅為正常進(jìn)度的5%。〔正常：商業(yè)街２月初封頂，會(huì)所完成三層樓面，目前：商業(yè)街僅完成樁基施工，商業(yè)街只完成根底墊層〕。

10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略主要原因就是因公司機(jī)制問題導(dǎo)致工程所甄選的承包商無論在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量還是組織管理等方面均不能到達(dá)根本要求。照此下去，不僅會(huì)對(duì)公司08年的開發(fā)戰(zhàn)略和經(jīng)營工作產(chǎn)生不利影響，還對(duì)實(shí)現(xiàn)公司開展愿景產(chǎn)生嚴(yán)重阻礙。解決措施：由集團(tuán)公司和公司董事會(huì)盡快向市政府及開發(fā)區(qū)政府提出申請(qǐng)報(bào)告，力爭近期獲得同意公司自營開發(fā)工程邀請(qǐng)招標(biāo)的批復(fù)。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略問題3：市場調(diào)研、政策法規(guī)解讀、戰(zhàn)略開展研究工作不夠系統(tǒng)，產(chǎn)品營銷和開發(fā)環(huán)節(jié)較為薄弱。解決措施：充分認(rèn)識(shí)到“市場和客戶就是公司的命脈〞，進(jìn)一步強(qiáng)化和重視公司市場拓展、產(chǎn)品營銷和產(chǎn)品開發(fā)工作，建立一套科學(xué)的、專業(yè)的工作指引和工作流程。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略問題4：建章立制和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作跟不上公司業(yè)務(wù)工作推進(jìn)的節(jié)奏，導(dǎo)致管理滯后、效率不高；同時(shí)，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部磨合不夠，職業(yè)化水平和對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)同還存在缺乏。重要原因是公司人力資源管理較為薄弱，力度不夠。解決措施：充分重視和加強(qiáng)公司人力資源規(guī)劃和管理工作，改變觀念，將人力資源管理提升到人力資本運(yùn)營的高度，充分認(rèn)識(shí)到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)中的四個(gè)重要作用〔公司戰(zhàn)略的合作伙伴、方法論的專家、變革的推動(dòng)者和團(tuán)隊(duì)建設(shè)的實(shí)踐者〕，切實(shí)加強(qiáng)公司各項(xiàng)管理工作和團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作，進(jìn)一步提升團(tuán)隊(duì)的職業(yè)化和執(zhí)行力。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略問題5：站北工程及贛州飯店改造工程沒有完成07年的工作方案目標(biāo)。主要原因是上述兩個(gè)工程在前期的用地手續(xù)辦理和工程規(guī)劃的報(bào)批工作一直沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。隨著贛州中航城、越秀國際時(shí)代廣場工程逐漸浮出水面，將會(huì)對(duì)工程的開發(fā)產(chǎn)生重大威脅。解決措施：加強(qiáng)與政府及相關(guān)主管部門的溝通力度，力爭使問題得到盡快解決。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略2021年市場分析及對(duì)策政治導(dǎo)向——2021年是民生性貫徹執(zhí)行的第一年房地產(chǎn)的民生性是2007年下半年中國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。十七大報(bào)告以及國務(wù)院各部委新近出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的24號(hào)文件、359號(hào)文件、64號(hào)文件、39號(hào)令，主要精神都是圍繞房地產(chǎn)的民生性而發(fā)的。2007年11月30日建設(shè)部等七部門又發(fā)布了?經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法?，這個(gè)管理方法就是將上述一系文件精神的落實(shí)到了操作層面上。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略宏觀經(jīng)濟(jì)方面——2021年“防過熱、防通脹重民生〞控總量：繼續(xù)控制固定資產(chǎn)投資過快增長

穩(wěn)物價(jià)：六大舉措抑制價(jià)格總水平過快上漲調(diào)結(jié)構(gòu)：提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和市場競爭力促平衡：平衡國際收支緩解流動(dòng)性過剩

10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略

宏觀政策方面——對(duì)房價(jià)有影響，側(cè)重點(diǎn)不同。土地政策：有效控制囤地房產(chǎn)政策：抑制中高端需求金融政策：降低金融風(fēng)險(xiǎn)

10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略全國房地產(chǎn)趨勢分析——總體穩(wěn)中有升雖然新政不斷、力度加大、手段多樣，但是隨著中國金融市場的對(duì)外開發(fā)、中國經(jīng)濟(jì)的高速開展、城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、人們投資理財(cái)渠道的狹小以及中國近二十萬億居民存款余款所導(dǎo)致的流動(dòng)性過剩和人民幣升值等因素，未來近二十年中國的房地產(chǎn)整體開展趨勢仍將是健康向上的，價(jià)格也是穩(wěn)中有升的。具體而言，一線城市房價(jià)近期將做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，但未來依然看好；二線城市房價(jià)近期會(huì)出現(xiàn)一定的滯漲，前期依然看好；三線城市房價(jià)受新政影響較小，市場前景良好。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略

雖然新政的出臺(tái)使得北京2007年下半年市場交易量大量萎縮，大批房地產(chǎn)中介關(guān)門歇業(yè)，但是據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月份一手房成交價(jià)格環(huán)比增長約11%。這一現(xiàn)象說明隨著2021年奧運(yùn)會(huì)的召開以及城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)的快速開展，未來的北京將不再僅僅是中國的北京，而是世界的北京?？紤]到前面的因素，北京未來房地產(chǎn)市場價(jià)格繼續(xù)上升將成為必然，北京市場依然看好。做為我們應(yīng)繼續(xù)密切關(guān)注北京市場，關(guān)鍵在于開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)區(qū)域的把握。北京10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略雖然近期市場成交低〔2007年11月份成交量只有年度最高6月份成交量的50%多，12月成交量繼續(xù)下降〕，但價(jià)格依然平穩(wěn)運(yùn)行，市場觀望氣氛濃重。未來，隨著城市國際化地位的提升、人民幣升值、經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)開展、世博會(huì)舉辦等因素的影響，房地產(chǎn)市場依然看好。該市場應(yīng)做為重點(diǎn)區(qū)域加以關(guān)注。上海

10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略深圳是一個(gè)被炒家左右的城市，由投機(jī)者、投資者、自住者組成的購樓大軍把深圳樓市推入“越漲越買，越買越漲〞的惡性循環(huán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在整個(gè)深圳樓市交易中，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。過去的一年，深圳樓價(jià)已很大程度透支了未來的價(jià)值空間，加之新政影響，2021年及未來的兩到三年，深圳房價(jià)結(jié)構(gòu)性回調(diào)是必然的。但從長遠(yuǎn)看，隨著香港經(jīng)濟(jì)的快速開展、下一屆特首普選以及深圳這一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市關(guān)內(nèi)土地供給日趨稀少等因素的影響，調(diào)整期后的開展勢頭依然強(qiáng)勁，該市場值得關(guān)注。深圳10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略2007年8、9月份，廣州樓價(jià)開始呈現(xiàn)飆升態(tài)勢，不少開發(fā)商兩個(gè)月提價(jià)幅度竟達(dá)60%。此時(shí)，廣州樓市又出現(xiàn)了一個(gè)新名詞：“海鮮價(jià)〞。9月27日，央行發(fā)布房貸新政，為廣州瘋狂樓市按下了“暫停〞鍵。之后整個(gè)市場雖然受到了一定影響，但目前與上海類似，市場觀望氣氛濃重，價(jià)格根本沒有回落，即使有所回落也是一些品質(zhì)不高、地段不好的樓盤。未來房價(jià)上升壓力仍然較大，該市場值的關(guān)注。

廣州10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略

整體需求旺盛，新政影響較小，房價(jià)穩(wěn)中見漲。

據(jù)南昌市房管局公布的數(shù)據(jù)，2005年南昌市房地產(chǎn)完成投資總額110.12億元，商品房銷售金額到達(dá)110.97億元；全市〔含四縣〕商品房竣工面積413萬平方米，銷售面積409.9萬平方米。由此看出，竣工的商品房幾乎都被市場去化，證明樓市異常火爆。從價(jià)格上更能反映這一特點(diǎn)，2001年南昌的房地產(chǎn)價(jià)格平均在1000元每平方米左右，2002年在2000元每平方米左右，到2006年，平均價(jià)格已經(jīng)到了4000元每平方米，而位于市中心的恒茂國際價(jià)格接近7000元每平方米。財(cái)務(wù)預(yù)算資金方案南昌10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略城市框架擴(kuò)張，房地產(chǎn)施展舞臺(tái)擴(kuò)大。南昌自2001年以來，經(jīng)濟(jì)開展得到快速提升，原城市容量難以適應(yīng)城市開展的需求，促使了南昌城市框架快速擴(kuò)張，其規(guī)劃的紅谷灘新區(qū)隨著市政府搬遷、眾多開發(fā)商共同造市所形成的配套和環(huán)境資源、眾多大學(xué)校園的人文資源、強(qiáng)大的后備土地資源等形成強(qiáng)大的居住吸引力，使紅谷灘板塊成為南昌房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。但是由于后續(xù)土地供給日趨減少，未來，新建縣將會(huì)成為第二個(gè)紅谷灘。因此該區(qū)域市場值得關(guān)注和把握。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略作為三線城市代表的贛州，是星洲地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)目標(biāo)及樹立品牌推廣戰(zhàn)略〞的主戰(zhàn)場。因此對(duì)贛州房地產(chǎn)市場的變化我們應(yīng)密切關(guān)注，重點(diǎn)落實(shí)在工程的操作上，努力實(shí)現(xiàn)星洲地產(chǎn)的開展愿景.2007年贛州房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定運(yùn)行狀況，房地產(chǎn)投資增速比2006年同期增長14個(gè)百分點(diǎn)。2007年贛州市兩區(qū)商品房的銷售均價(jià)已達(dá)3000元/平米，較2006年上漲18%，但2007年10月以后受政策調(diào)控影響，贛州房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)一定萎縮，市場觀望氣息加重。贛州10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略2021年土地供給的主導(dǎo)方向依然是保障全市根底設(shè)施建設(shè)用土的供給，在此根底上保證有限居住用地的合理利用，以及保證經(jīng)濟(jì)適用房用地要占整個(gè)居住用地開發(fā)總量的20%。隨著贛州城市向南擴(kuò)張，水南新區(qū)的強(qiáng)勢崛起，老機(jī)場地塊將是2021年土地交易的重頭戲；其次水東板塊因其特有的文化內(nèi)涵將成為另一熱門區(qū)域；老城區(qū)由于土地供給緊張，將以舊城改造和廠房搬遷為主。2007年，中心城區(qū)建設(shè)23萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，有望解決1700余戶中低收入家庭住房難問題。據(jù)介紹，這批經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積以80平方米左右為主，最高不超過90平方米，銷售價(jià)格為1358元/平方米。經(jīng)濟(jì)適用房的推廣對(duì)普通商品房的開發(fā)有著一定的影響。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)居住狀況提出了更高要求。同時(shí)由于穩(wěn)健的投資工程欠缺，使得流通市場的大量充裕資金流向房地產(chǎn)一、二級(jí)市場。2021年市場需求將呈以下趨勢：以家庭購置力為主，3房、4房的大戶型倍受追崇；高檔住宅、別墅需求量放大。2021年贛州房地產(chǎn)市場將以水南新區(qū)及老機(jī)場地塊為開發(fā)熱點(diǎn)，深圳中航等知名開發(fā)企業(yè)的參加，使得贛州市場的競爭更加劇烈。附：贛州樓市07年開展過程分析、08年開展趨勢預(yù)測10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略。綜上分析，08年我們的對(duì)策是什么？10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略對(duì)策之一公司層面以新政為導(dǎo)向，加強(qiáng)分析研究工作重點(diǎn)關(guān)注全國及主要城市的市場變化走勢強(qiáng)化區(qū)域市場分析工作動(dòng)態(tài)做好土地儲(chǔ)藏工作，以滿足公司未來3～5年的開發(fā)強(qiáng)化資金使用的方案性10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略對(duì)策之二內(nèi)部資源整合以拓展發(fā)現(xiàn)價(jià)值、產(chǎn)品開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值、產(chǎn)品營銷創(chuàng)造價(jià)值為經(jīng)營理念將本錢合約、工程管理、方案財(cái)務(wù)、人力資源作為工程開發(fā)的重要保障10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略對(duì)策之三外部資源整合

逐步建立公司涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)上下游各類專業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)盟〔包括專業(yè)參謀、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程承包、材料設(shè)備供給等〕，提升工作效率、確保產(chǎn)品品質(zhì)。全方位、多層次、多渠道加大融資工作力度，拓寬融資渠道，增強(qiáng)運(yùn)營實(shí)力。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略經(jīng)營目標(biāo)星洲灣年內(nèi)完成工程一期工程建設(shè)〔約6.7萬㎡〕和工程一期70%的產(chǎn)品銷售，力爭到達(dá)80%,實(shí)現(xiàn)銷售額2.5～2.85個(gè)億,利稅7500～8600萬元。2021年公司經(jīng)營目標(biāo)10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略附：工程一期產(chǎn)品價(jià)格定位產(chǎn)品的定價(jià)參考了市場類比定價(jià)、目標(biāo)收益定價(jià)兩種標(biāo)準(zhǔn)綜合確定：綜合市場類比和目標(biāo)收益兩種定價(jià)法的測算結(jié)果，取其算數(shù)平均值為本工程產(chǎn)品08年的均價(jià)，結(jié)果如下：1、獨(dú)棟別墅均價(jià)：類比法6200元/㎡、目標(biāo)收益法6759元/㎡；2、雙拼別墅均價(jià)：類比法5500元/㎡、目標(biāo)收益法5948元/㎡；3、聯(lián)排別墅均價(jià)：類比法4500元/㎡、目標(biāo)收益法4390元/㎡；4、疊加別墅均價(jià)：類比法3700元/㎡、目標(biāo)收益法3718元/㎡。產(chǎn)品均價(jià)結(jié)論：參照2021年CPI指數(shù)上漲幅度應(yīng)控制4%以內(nèi)，以及星洲灣產(chǎn)品贈(zèng)送地下室面積到達(dá)銷售面積的25%，所以修正產(chǎn)品均價(jià)：1、獨(dú)棟別墅均價(jià)：〔6200+6759*1.25〕/2*1.10=8000元/㎡；2、雙拼別墅均價(jià)：〔5500+5948*1.25〕/2*1.05=6800元/㎡；3、聯(lián)排別墅均價(jià)：〔4500+4390*1.25〕/2*1.01=5000元/㎡；4、疊加別墅均價(jià)：4500元/㎡。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略序號(hào)成本項(xiàng)目總成本（萬元）

分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)說明獨(dú)棟雙拼聯(lián)排商業(yè)疊加合計(jì)

建筑面積㎡20702.5010200.0034500.00

72242.50

可售面積㎡165628160276003550.006840.00

平均售價(jià)元/㎡8000.006800.005000.00

4500.00

銷售額萬元13249.605548.8013800.00

3078.0035676.40

一土地獲得價(jià)款

1111.486580.140.42二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)含勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、水電增容、土方、臨設(shè)等2153.80

三主體建筑工程費(fèi)

13059424.48

四

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外智能化系統(tǒng)784.10

五園林環(huán)境費(fèi)

191.621201.70

六配套設(shè)施費(fèi)含會(huì)所、泳池80.89507.30

七開發(fā)間接費(fèi)含貸款利息、不可預(yù)見、物業(yè)完善等2503.06

八開發(fā)成本

3810.0523154.58

九

期間費(fèi)用含管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用費(fèi)用

1481.22

項(xiàng)目一期總投資

4297.2524635.80

十稅金含營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅529.683321.74

十一毛利潤

1230.847718.8635676.4計(jì)十二銷售利潤綠

21.64%

十三投資回報(bào)率

31.33%

工程一期投資回報(bào)估算表10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略星洲灣項(xiàng)目投資回報(bào)估算表

序號(hào)成本項(xiàng)目總成本（萬元）

分?jǐn)傉f明獨(dú)棟雙拼聯(lián)排商業(yè)疊加合計(jì)

建筑面積㎡76660.0027820.0060000.003550.006840.00174870.00

可售面積㎡6084022080476003550.006840.00140956.00

平均售價(jià)元/㎡9000.007500.005300.00

4500.00

銷售額萬元54756.0016560.0025228.002380.003078.00102000.00

一土地獲得價(jià)款

1111.4815667.00

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)含勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、水電增容、土方、臨設(shè)等4840.00

三主體建筑工程費(fèi)

1211.1121178.60

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)室外智能化系統(tǒng)1800.00

六園林環(huán)境費(fèi)

222.003130.00

七配套設(shè)施費(fèi)含會(huì)所、泳池、幼兒園、球場等120.601700.00

八開發(fā)間接費(fèi)含貸款利息、不可預(yù)見、物業(yè)完善費(fèi)等5332.83

開發(fā)成本

3806.0053648.43

九

期間費(fèi)用含公司管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用

9212.57

項(xiàng)目總投資

4459.6262861.00

十稅金含營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅661.209320.00

十一毛利潤

4754.9129819.0035676.4計(jì)十二銷售利潤率29.23%十二投資利潤率47.44%十三自有投資回報(bào)率161%10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略贛州飯店改造開發(fā)區(qū)金嵐路南側(cè)2號(hào)地塊完成工程的市場調(diào)研和產(chǎn)品籌劃工作〔包括市場定位、可行性分析、總體規(guī)劃、產(chǎn)品定位、招商及商業(yè)運(yùn)營管理和開發(fā)方案等〕，力爭年內(nèi)開展項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及相關(guān)報(bào)批報(bào)建工作。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略工程拓展做好北京、長三角、珠三角及南昌區(qū)域的市場及有關(guān)工程的分析工作。配合集團(tuán)及公司董事會(huì)完成新工程的拓展工作,密切關(guān)注市場、加強(qiáng)對(duì)政策的解讀。定期、及時(shí)推出相關(guān)專題研究報(bào)告，為公司立足贛州、面向全國、向外擴(kuò)張?zhí)峁Q策依據(jù)。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略主要工作對(duì)于星洲地產(chǎn)而言，2021年將是三個(gè)定位、四項(xiàng)業(yè)務(wù)和五項(xiàng)管理的一年。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略三個(gè)定位1、08年是公司面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和機(jī)遇的一年挑戰(zhàn)：對(duì)內(nèi)機(jī)制尚未建全，磨合尚未到位，團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)同有待提高，人員管理素質(zhì)和職業(yè)化有待提升等；對(duì)外面臨宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的調(diào)控不斷加強(qiáng)，區(qū)域市場競爭日趨劇烈等。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略機(jī)遇：行業(yè)調(diào)控的不斷增強(qiáng)，正是行業(yè)不斷裂變和優(yōu)勝劣汰的過程。作為星洲地產(chǎn)，只有不斷提升管理水平，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，充分剖析、把握市場脈搏和行業(yè)動(dòng)態(tài)，提高分析、判斷、駕馭市場和躲避風(fēng)險(xiǎn)的能力，就能夠使我們順勢而為、借勢而上、把握機(jī)遇、贏得市場，為公司走上一條可持續(xù)開展的道路贏得開門紅。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略2、08年是公司管理的加強(qiáng)和提升年因此，在推進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的同時(shí)，必須充分重視和不斷加強(qiáng)管理。業(yè)務(wù)是綱，管理是領(lǐng)，我們要從管理中提升效率、產(chǎn)生效益、創(chuàng)新思路，增強(qiáng)公司核心競爭力。3、08年是實(shí)現(xiàn)公司開展愿景關(guān)鍵的一年，是承上啟下的一年只有力保工程的成功開發(fā)，我們才能夠?qū)崿F(xiàn)培育團(tuán)隊(duì)、塑造品牌、占領(lǐng)市場、積累經(jīng)驗(yàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，為獨(dú)霸贛州、走出贛州奠定根底。因此08年是只允許成功，不允許失敗的一年。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略四項(xiàng)業(yè)務(wù)1、星洲灣工程的開發(fā)工作2、開發(fā)區(qū)392畝地和贛州飯店工程的市場調(diào)研和產(chǎn)品籌劃工作3、新工程的拓展工作4、市場關(guān)注和政策解讀10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略

五項(xiàng)管理1、完善各項(xiàng)管理制度、工作流程和績效考核體系，建立正向鼓勵(lì)機(jī)制，使公司的管理模式不斷由粗放型向精細(xì)化、科學(xué)化轉(zhuǎn)變；2、不斷加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作；3、建立、完善供方資料信息庫以及工程開發(fā)本錢控制評(píng)估體系；4、充分運(yùn)用稅收有關(guān)政策，強(qiáng)化稅收籌劃，科學(xué)設(shè)置賬目，處理相關(guān)賬務(wù)，合理躲避涉稅風(fēng)險(xiǎn)；5、逐步建立公司標(biāo)準(zhǔn)化工作體系，使公司各項(xiàng)管理工作簡單化、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略業(yè)務(wù)策略開發(fā)策略準(zhǔn)確圈定目標(biāo)客戶，通過一期產(chǎn)品的及時(shí)入市，占領(lǐng)高端別墅市場份額，完成銷售目標(biāo)，塑造公司及工程品牌，同時(shí)加快資金回籠速度，以資金的快速滾動(dòng)牽引工程開發(fā)節(jié)奏。星洲灣10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略湖1期〔2007-2021年〕湖3期〔2021-2021年〕2期〔2021-2021年〕10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略一期銷售率70%～80%，銷售額達(dá)2.5～2.85億。2021年經(jīng)營目標(biāo)如何成功實(shí)現(xiàn)？10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略支撐點(diǎn)1——工程、產(chǎn)品與市場同類產(chǎn)品相比有絕對(duì)優(yōu)勢項(xiàng)目地理對(duì)比

樓盤內(nèi)容時(shí)間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭地形地貌平地自然山體自然坡地平地平地地段市區(qū)邊緣、江邊市區(qū)邊緣、江邊城區(qū)邊緣、江邊市區(qū)邊緣城區(qū)自然生態(tài)一般較好良好較好差別墅絕佳用地10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)對(duì)比

樓盤內(nèi)容時(shí)間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭占地面積1036畝75畝543畝170畝30畝容積率1.11.090.411.242.1綠化率40﹪41﹪44.5%30.8﹪37﹪業(yè)態(tài)綜合綜合純別墅綜合綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)大大優(yōu)于對(duì)手，更符合高檔別墅的特征。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)比

樓盤內(nèi)容時(shí)間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭建筑風(fēng)格古典歐式現(xiàn)代北美歐陸西班牙建筑朝向南北南北南、東南、西南、北、西北南北南北戶型面積獨(dú)棟300㎡-700㎡獨(dú)棟341㎡、355㎡獨(dú)棟280-360㎡獨(dú)棟324-360㎡聯(lián)排300㎡聯(lián)排260㎡-450㎡聯(lián)排268-356㎡聯(lián)排180-260㎡聯(lián)排252-288㎡

雙拼289-325㎡雙拼250-280㎡雙拼307㎡、314㎡雙拼320-350㎡主力戶型聯(lián)排獨(dú)棟獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排商業(yè)布局臨街、社區(qū)商業(yè)街臨街社區(qū)獨(dú)立商業(yè)街、會(huì)所臨街臨街地下室無無有無無產(chǎn)品的設(shè)計(jì)經(jīng)過精確市場調(diào)研，已適度超越市場，且面積配比合理，產(chǎn)品類型豐富，更加符合目標(biāo)客戶的需求及給予更多項(xiàng)選擇擇。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略景觀與配套對(duì)比樓盤

內(nèi)容時(shí)間公園蘭亭半島星洲灣五龍桂園天悅豪庭園林風(fēng)格巴厘島式地中海式歐、美、亞、澳田園休閑式無明顯特色核心景觀中心廣場、鐘樓跌水景觀江景、湖景、山景、園景5000㎡人工月亮湖無社區(qū)配套會(huì)所、泳池、學(xué)校幼兒園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施會(huì)所、泳池、幼兒園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施會(huì)所、幼兒園、恒溫泳池、網(wǎng)球場、等，配套齊全會(huì)所、泳池等運(yùn)動(dòng)設(shè)施會(huì)所、泳池、兒童樂園、羽毛球場智能化監(jiān)控可視對(duì)講、電子監(jiān)控可視對(duì)講、電子監(jiān)控可視對(duì)講、電子監(jiān)控、紅外線防盜系統(tǒng)、煤氣泄漏報(bào)警裝置等可視對(duì)講、電子監(jiān)控可視對(duì)講、電子監(jiān)控物業(yè)服務(wù)一般一般管家式服務(wù)一般一般周邊主要市政配套第九中學(xué)、客運(yùn)東站公交、濱江一校中學(xué)、小學(xué)公交、動(dòng)物園森林公園、公交市第二醫(yī)院、362醫(yī)院附屬醫(yī)院、理工大學(xué)行政中心、市人民醫(yī)院客家風(fēng)情園實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)齊全的社區(qū)配套和貼心的物管效勞有力支撐社區(qū)檔次10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略工程產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)提煉1、公司背景作為城發(fā)集團(tuán)的全資子公司，星洲地產(chǎn)擁有強(qiáng)大的資金優(yōu)勢和社會(huì)資源支持，實(shí)力雄厚2、專業(yè)的開發(fā)隊(duì)伍，卓越的企業(yè)文化來自沿海興旺地區(qū)具有先進(jìn)開發(fā)理念和了解本地市場實(shí)際需求，有豐富經(jīng)驗(yàn)的各種專業(yè)人士組成了一只強(qiáng)大高素質(zhì)的開發(fā)隊(duì)伍，并為企業(yè)注入了卓越的企業(yè)文化3、前瞻性的開發(fā)眼光工程位于贛州未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，占地543畝，高檔的純別墅工程，開創(chuàng)本地先河4、純生態(tài)的健康居住空間江景、湖景、山景、園景四景融為一體，絕佳景觀資源5、時(shí)尚現(xiàn)代的建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐陸風(fēng)格別墅，更表達(dá)符合現(xiàn)代審美觀6、人性化的規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念大型高檔次會(huì)所，生活、教育、運(yùn)動(dòng)設(shè)施一應(yīng)俱全；產(chǎn)品類型豐富，滿足不同需求；國內(nèi)知名設(shè)計(jì)師主創(chuàng)，產(chǎn)品更加符合人性化居住潮流和生活實(shí)際需求7、星級(jí)物管效勞享受專業(yè)物管公司的“管家式〞物管效勞，倍顯業(yè)主尊貴身份8、星級(jí)豪華會(huì)所，高品味社區(qū)文化10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略支撐點(diǎn)2——科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ虪I銷體系董事會(huì)總經(jīng)理市場營銷總監(jiān)籌劃銷售拓展銷售

客服

公關(guān)報(bào)建

推廣

策劃

市調(diào)

10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略支撐點(diǎn)3——具備創(chuàng)造力和實(shí)操性的營銷執(zhí)行策略營銷執(zhí)行總策略在公司現(xiàn)有客戶的根底上加強(qiáng)深度摸底，挖掘真實(shí)需求和潛在需求舉辦公關(guān)聯(lián)誼活動(dòng)，奠定公司和工程形象，引導(dǎo)客戶需求利用圈層營銷，拓展客戶渠道，擴(kuò)大客戶群登門拜訪，完善客戶信息系統(tǒng)組建星洲會(huì)，長期跟蹤效勞展示樣板產(chǎn)品，及時(shí)推介，篩選客戶產(chǎn)品合理定價(jià)，把握開盤時(shí)機(jī)和銷控價(jià)格試探，圈定客戶根據(jù)客戶反響，有針對(duì)性調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案和營銷執(zhí)行方案并落實(shí)實(shí)施資源整合，精準(zhǔn)籌劃橫向、縱向交叉比照本地與相近地域同類產(chǎn)品，合理制定產(chǎn)品價(jià)格；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值廣告宣導(dǎo)、活動(dòng)推廣小眾、分眾營銷傳播，異地推廣現(xiàn)場體驗(yàn)，情景營銷收受誠意金客服、物管雙管齊下以客戶需求為導(dǎo)向10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略07年11月-08年2月3月-7月8月-9月10月-11月-12月形象建立期認(rèn)購期開盤熱銷期持續(xù)強(qiáng)銷期區(qū)域價(jià)值〔傳世品〕稀缺價(jià)值〔珍藏品〕藝術(shù)價(jià)值〔藝術(shù)品〕享受價(jià)值〔奢侈品〕逐步升級(jí)！建立打擊至高點(diǎn)營銷推廣節(jié)點(diǎn)10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略〔公司品牌推廣〕〔工程品牌推廣〕

星洲地產(chǎn)品牌塑造企業(yè)線產(chǎn)品線營銷目標(biāo)傳播推廣策略一方面通過群眾媒體頻密的各種推廣對(duì)星洲地產(chǎn)企業(yè)文化和開展戰(zhàn)略進(jìn)行宣導(dǎo)，不斷制造各種懸念，并以企業(yè)的名義組織各階段活動(dòng)，樹立公司工程的高端神秘的市場形象，引發(fā)目標(biāo)市場強(qiáng)烈的主動(dòng)關(guān)注另一方面以體驗(yàn)活動(dòng)營銷為主，對(duì)目標(biāo)客群實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直面溝通，結(jié)合特色分眾、小眾媒體的長期滲透，使工程產(chǎn)品在目標(biāo)圈層內(nèi)樹立良好口碑，利用目標(biāo)圈層的主動(dòng)復(fù)制傳播，實(shí)現(xiàn)馬太效應(yīng)，加深目標(biāo)圈層對(duì)工程產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)知，提升產(chǎn)品附加值，提高目標(biāo)客群對(duì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)同的心理預(yù)期10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略傳播推廣執(zhí)行要素星洲灣一江兩湖三山五境36萬㎡水岸坡地純別墅社區(qū)現(xiàn)場包裝公關(guān)活動(dòng)媒體廣告事件炒作物料準(zhǔn)備銷售促進(jìn)10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略銷售策略入市時(shí)機(jī)：不匆忙入市、無造勢不入市、條件具備順勢入市價(jià)格定位：低開高走、一房一價(jià)、贛州樓價(jià)新標(biāo)高銷售控制：平推、高保銷售團(tuán)隊(duì)：打造贛州超一流的銷售團(tuán)隊(duì)客戶效勞：建立完善的客戶效勞系統(tǒng)、星洲會(huì)試水運(yùn)作物業(yè)管理：建立贛州物管新形象、新標(biāo)準(zhǔn)10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略應(yīng)變策略如何解決樓盤滯銷全員營銷公司和集團(tuán)的所有領(lǐng)導(dǎo)、員工各分配一定銷售任務(wù)，充分整合內(nèi)外資源促進(jìn)銷售。市場精耕對(duì)已購房客戶進(jìn)行利益補(bǔ)貼〔如獎(jiǎng)勵(lì)換房權(quán)，贈(zèng)送物管費(fèi)等〕，實(shí)現(xiàn)二次營銷；聯(lián)手本地實(shí)力雄厚的外地商戶組織，實(shí)行互惠合作，充分挖掘客戶〔如贛州溫州人商會(huì)等〕；在目標(biāo)客戶群相對(duì)集中的市縣〔如龍南等〕設(shè)立臨時(shí)展場，深度引導(dǎo)客戶。擴(kuò)大市場加強(qiáng)和異地商會(huì)、客家會(huì)、同鄉(xiāng)會(huì)的合作，爭取贛籍客戶；與異地媒體或房展會(huì)合作，爭取異地購房客戶；整合營銷參謀公司的資源平臺(tái)，爭取海外客戶。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略引言：公司之前對(duì)贛州飯店改造工程的整體定位已有了初步的設(shè)想，但隨著時(shí)間的推移，加上近兩年來市場開展帶來的巨大變化，特別是贛州中航城和越秀國際時(shí)代廣場的快速啟動(dòng)，本工程的開發(fā)將受到巨大的市場沖擊，因此，我們必須對(duì)市場進(jìn)行重新梳理，同時(shí)對(duì)2021年贛州飯店工程的改造工作辨析方向。贛州飯店改造10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略實(shí)力背景比照項(xiàng)目類別贛州飯店改造贛州中航城越秀國際時(shí)代廣場投資商贛州城發(fā)集團(tuán)中航集團(tuán)、深圳中航地產(chǎn)上虞市越秀房地產(chǎn)

發(fā)展商贛州星洲地產(chǎn)贛州中航地產(chǎn)上虞市越秀房地產(chǎn)贛州分公司資金有限，融資渠道不多資金雄厚多年積累，有一定資金結(jié)論：對(duì)手來勢洶洶，我們不能硬拼！10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略地塊比照項(xiàng)目類別贛州飯店改造贛州中航城越秀國際時(shí)代廣場總占地25畝94畝216畝地理位置老城區(qū)核心新區(qū)核心老城區(qū)西門核心商住氛圍成熟待培育一般熟地生地半熟結(jié)論：跟對(duì)手搶時(shí)間，盡快開發(fā)才是上上之策！10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略工程開發(fā)比照項(xiàng)目類別贛州飯店改造贛州中航城越秀國際時(shí)代廣場開發(fā)理念贛州老城區(qū)地標(biāo)贛州城市地標(biāo)贛州新西門總體定位？

酒店+商業(yè)+住宅+公寓住宅+商業(yè)+金融？城市開展的必然需求以住宅開發(fā)帶動(dòng)商業(yè)和金融結(jié)論：如何定位？如何既通過工程的開發(fā)解決短期的資金來源又能保持持久的競爭力？——這是我們面臨的首要問題！10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略工程相關(guān)資料數(shù)據(jù)比照類別贛州飯店改造項(xiàng)目贛州中航城越秀國際時(shí)代廣場拿地時(shí)間2004年8月2007年6月20日2007年1月19日物業(yè)管理未定中航物業(yè)未定酒店未定格蘭云天（自有品牌）未定總建筑面積未定約25萬㎡約45萬㎡容積率約6-7A地塊4.5（酒店、商業(yè)）；B地塊3.7（住宅）3.5住宅體量未定約16萬㎡約24萬㎡酒店式公寓體量未定未定（體量較?。o寫字樓未定無無商業(yè)主力店未定天虹商場（自有品牌）與國際知名商家結(jié)合（如沃爾瑪）未定（與中航城在競爭沃爾瑪）招商工作未定自建團(tuán)隊(duì)完成自建團(tuán)隊(duì)完成銷售代理未定深圳黑馬自銷住宅推售節(jié)點(diǎn)未定預(yù)計(jì)08年底-09年初2008年1月26日（一期，三棟共300多套）？定位根本完成，正進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃根本完成，定位逐步完善結(jié)論：對(duì)手動(dòng)作如此之快，我們不能坐而視之！10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略分析與建議根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為贛州飯店改造工程的開發(fā)與贛州中航城、越秀國際時(shí)代廣場工程不僅從開發(fā)理念、整體定位到產(chǎn)品定位等方面有著許多相似之處，而且直接形成市場競爭?？紤]到贛州城市開展規(guī)劃等諸多因素影響，本工程的開發(fā)改造有兩條思路可以選擇：第一、盡快提速，緊逼對(duì)手，最終形成與贛州中航城、越秀國際時(shí)代廣場三足鼎立之勢，一起做大贛州區(qū)域市場，當(dāng)然，同時(shí)也面臨城市化過快開展帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)；第二、靜觀其變，吸取和借鑒上述兩個(gè)工程的成功與缺乏之處，對(duì)自身工程進(jìn)行更精確的開發(fā)定位，這樣可以確保工程開發(fā)成功，但是也面臨市場被瓜分的風(fēng)險(xiǎn)。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略開發(fā)理念形象——70年不過時(shí)，既具有當(dāng)?shù)刎S富文化內(nèi)涵，又具有現(xiàn)代前衛(wèi)的老城區(qū)標(biāo)志性建筑，贛州城市的一張亮麗的名片。業(yè)態(tài)——集購物、投資、居住、酒店、娛樂、商務(wù)、休閑等功能為一體的城市商住綜合體，引領(lǐng)贛州未來商業(yè)經(jīng)營和消費(fèi)模式。贛州飯店改造10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略開發(fā)策略一、通過工程住宅產(chǎn)品的開發(fā)銷售最大化實(shí)現(xiàn)工程投資回收。二、持有工程商業(yè)物業(yè)，聘請(qǐng)專業(yè)知名公司進(jìn)行工程的招商和經(jīng)營，使其成為集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)性資產(chǎn)，為集團(tuán)未來的資本運(yùn)營提供良好的融資平臺(tái)，同時(shí)為集團(tuán)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略開發(fā)理念將工程打造成為贛州區(qū)域內(nèi)一個(gè)配套齊全的,生態(tài)環(huán)保的大型中高檔住宅小區(qū),同時(shí)與星洲灣工程形成聯(lián)動(dòng)，將市郊西南片區(qū)打造成贛州的“華南板塊〞,奠定公司在贛州房地產(chǎn)市場上的霸主地位。開發(fā)區(qū)金嵐路南側(cè)2號(hào)地塊10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略開發(fā)策略—造城運(yùn)動(dòng)新——概念創(chuàng)新，引導(dǎo)人居新技術(shù)、新材料提升工程品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)新,樹立行業(yè)新標(biāo)高——合理提高容積率，加大社區(qū)容量快——快速開發(fā)、快速銷售，降低各項(xiàng)本錢費(fèi)用全——優(yōu)化配置社區(qū)綜合配套設(shè)施，創(chuàng)造相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)居住生活條件中——以城市中等階層為主要客戶群優(yōu)——以優(yōu)于市場同類產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行銷售10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略1、以人文為根本解讀“人文建筑無限生活〞內(nèi)涵，創(chuàng)造品質(zhì)空間，引領(lǐng)品質(zhì)生活。2、以市場為導(dǎo)向與工程營銷和本錢分析緊密配合，針對(duì)市場情況和客戶需求，把握產(chǎn)品的研發(fā)，引領(lǐng)生活新方式。產(chǎn)品開發(fā)10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略3、以技術(shù)和效益為中心認(rèn)真研究并掌握行業(yè)最新開展方向,科學(xué)整合各種資源，不斷精益求精、追求創(chuàng)新，努力提高產(chǎn)品性價(jià)比和競爭性。4、以效勞為宗旨為工程的順利開展提供技術(shù)支持，及時(shí)解決現(xiàn)場問題；協(xié)助各種招投標(biāo)及報(bào)批報(bào)建工作；及時(shí)向各設(shè)計(jì)單位提供有關(guān)資料，確保設(shè)計(jì)工作有序推進(jìn)。10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略支持策略

基于以上組織結(jié)構(gòu)和08年主要工作和經(jīng)營管理目標(biāo),公司各項(xiàng)支持策略具體如下：財(cái)務(wù)預(yù)算資金方案10年開展規(guī)劃開展戰(zhàn)略10年開展策略資金運(yùn)營方案工作方案開展愿景2021年主要工作2021年市場行業(yè)分析及對(duì)策2021年經(jīng)營管理目標(biāo)支持策略公司使命2007年主要工作回憶與總結(jié)業(yè)務(wù)策略組織策略董事會(huì)總經(jīng)理市場營銷總監(jiān)工程總監(jiān)副總經(jīng)理總經(jīng)理助理工程管理部行政部人力資源部財(cái)務(wù)部成本合約部產(chǎn)品開發(fā)部市場營銷部金嵐路南側(cè)2號(hào)地塊星洲灣工程部生產(chǎn)線