天津山水頤園項(xiàng)目后評估報告

1工程后評估報告

目錄尋前言放慣近……賊……生……雷……膝……顆……掩……蹤……風(fēng)……絮……禁……嶼……性……帽……始……鑄1停第一孔局部濕殼枕工程驚開展走的內(nèi)鞭外因斤素分仁析匯……挨……你……托……棒……錦……明……端……恥…蛇2早工程藏決策奔背景枝……稈……擱……延……設(shè)……耗……風(fēng)……貢……延……奔……邁……梢…顫2組工程受吸納情期和糾開發(fā)惕期天膀津地病區(qū)房榨地產(chǎn)趣經(jīng)濟(jì)肝形勢曉概況太……貍……需……丙…萍2兼工程略所在剝區(qū)域假設(shè)的特襯點(diǎn)和世優(yōu)勢柔……餡……袍……陽……夏……封……記……峽……驗(yàn)…嚴(yán)3拾工程拼開發(fā)層過程沙中內(nèi)音部因限素的訪變化孟……訊……營……妹……境……豈……奔……錢…散3音第二忘局部膊足筆住宅肆工程剃開展臨概況濫……釘……盟……炕……懸……跨……墓……漲……難……刺……獅5涼工程艦經(jīng)濟(jì)民技術(shù)細(xì)指標(biāo)所的變通化情偽況曠……授……貨……擦……徹……庭……材……炎……贏5原工程衣開發(fā)挨周期捆……耽……塊……前……悄……凍……寨……溪……賢……硬……鳳……攀…寸6昂工程戰(zhàn)開發(fā)暖過程陰管理連情況要……軍……咬……屑……泥……禽……冠……什……歉……董…群6被工程出開發(fā)遇本錢績……望……蓄……瞎……厚……缺……合……科……跟……崗……途……撫…繳7棉工程歸銷售雪情況城……份……附……彼……桐……行……匆……橋……多……海……的……史…丑7培工程摧財務(wù)劇情況箭……栗……熱……坡……氧……脈……犁……僚……橡……巖……陵……礙…旦8綿綜合合評價小分析宅……順……調(diào)……樹……召……拍……羊……筋……貸……發(fā)……利……賞…跪9號第三倒局部皆摧項(xiàng)紅目管膽理總千結(jié)分隙析與斤思考碗……乖……戶……笨……慚……擴(kuò)……廉……堵……軋…益13也第四鞭局部舅圈篩分項(xiàng)伏評估喚分析押……赤……體……牲……吵……虎……排……助……泛……躺……指……絡(luò)17蜘投資起效益友評估彈分析禿……賊……紐……柜……煮……胸……淘……奸……帥……苦……音17尋營銷基管理垮評估說分析肉……喊……扭……信……援……壞……?！病巍瓏?4束規(guī)劃競設(shè)計氣管理壟評估削分析悟……抓……圍……栽……慣……認(rèn)……帶……愿……規(guī)……泉89殊本錢券管理擺評估羨分析裂……鏈……姨……冬……跌……便……座……理……情……池……叮97膛總體過工程檢開發(fā)左管理醋總結(jié)雜……蝕……耽……憤……漏……鵝……刑……益……苗……麻10酬8蜻物業(yè)余管理羞相關(guān)購評價抓……躁……副……鳳……績……跑……艘……社……繁……勤……謝11梨8它后記碑薯認(rèn)寨逗潮半屈……授……膽……求……鈴……諸……初……港……酸……聾……劃……挽……息…冶12脂3鹽附件木訪談策與溝似通人饞員名娃單厲……芳……還……員……郵……瘦……嘗……假……筑……肅……較…族查閱隙文檔櫻目錄扶……瞇……散……吵……廉……條……垂……帳……艷……昌……腦……菊…1捐天津叉山水修頤園漢工程撈后評證估報攀告因芬揀做角冒負(fù)撒吳揉維寶車導(dǎo)掙估螺陪設(shè)狐審評譯報〔見20蘆08夢〕字顯01酸號前言切20葉07探年8亡月，買天津現(xiàn)山水韻頤園炮住宅制工程混經(jīng)歷們了3托2個絨月獻(xiàn)的培開發(fā)積期后叮，業(yè)男主按劫時入三住。外由于芽天津區(qū)山水號頤園傘工程僻公司早是第桶一個持走出懷北京蝕的異尚地項(xiàng)樂目，貝也是止第一黎個通炸過招倆拍掛哄方式頓獲取虹的項(xiàng)槍目，課因此鑼對該曲工程集進(jìn)行柿后評反估意應(yīng)義重鹽大，算從項(xiàng)奏目開再發(fā)本花身、倘對外巧合作片方式赤、異勉地發(fā)預(yù)展等嘉多方例面具碎有較日好的途標(biāo)本醫(yī)作用慢。為習(xí)了殿總結(jié)熟天津并山水千頤園掉住宅暢工程芹的經(jīng)敏驗(yàn)教究訓(xùn)，世受集靈團(tuán)公堵司領(lǐng)唐導(dǎo)指訂派，節(jié)集團(tuán)妖公司拘監(jiān)察至審計唇部成水立后斗評估漏小組籮針對銀各專律業(yè)部偉門的飄各工眼作成斗果、稻流程橫等的指實(shí)際保效果包進(jìn)行包分析到，總路結(jié)得吩失，挽建立偏各專伴業(yè)的陷信息萬庫。糊評估鮮小組之采用湖了前榆期準(zhǔn)帥備、顆現(xiàn)場蹲觀察恐、個捷別溝掛通、刑資料小查證現(xiàn)等方予法，兵形成但后評帥估報矩告。燕本次源后評愿估工鈴作受盒到了郵天津謹(jǐn)山水調(diào)頤園拜工程康各專丙業(yè)人葵士的護(hù)大力梨支持那么，但蝕由于傳該項(xiàng)讓目受蒙投資銷組合插的變監(jiān)化以邀及我趟方過房程管完控不舞到位騰等因太素的映影響示，造稿成人汁員流咽動較拾大，幸信息甚不連霧貫，餅有關(guān)尋檔案撤資料店缺失乓，使緒本次童后評喘估工碧作受蠟到一博定程住度的嘴局限畏；同朵時，島由于榴本錢學(xué)結(jié)算卻尚未刮完成界，使殲本錢撓局部填的后刊評估兼和整竿個項(xiàng)濫目的桂經(jīng)濟(jì)厭效益座評估弊也受惹到一再定局檔限。表本次聚后維評估爪的鮮內(nèi)容櫻主要安包括府對住喚宅項(xiàng)符目的卵運(yùn)營庫回報涌、現(xiàn)梢金流遞奉獻(xiàn)槳；集枝團(tuán)公爹司的舊投資廳回報短效益蠶；各繡專業(yè)蹈部門固包括擦前期其、設(shè)微計、頂工程估、成貓本、名銷售竭、客銅服等油的工茄作內(nèi)塵容、徐工作絨過程椅、工鑼作結(jié)念果；倘物業(yè)嚼管理跟、其束他日侮常管澤理等撫工作肌成果春。1跪第一蝕局部由拍緞工程慶開展步的內(nèi)鴿外因藏素分糧析換一、勾工程坦決策腰背景旺億城攪自2遺00治0年蒼進(jìn)入尋房地益產(chǎn)市墓場修至2肢00臘4年半期間礎(chǔ)，先偉后開開發(fā)了梅卡爾虧生活炕館、捐億城兵中心堡、三該里屯造3.忍3、北碧水膊云天追、萬跪城華濁府等臭各類荒型項(xiàng)醬目，親累計乒開發(fā)惜總面遍積1做00富萬堆平方障米，啄億城想通過戀對環(huán)伐境、煉行業(yè)嶄的深丙刻理粉解，測并對慰自身驕條件戶客觀壓的分嶺析,它提出半做專筍業(yè)化亭的地財產(chǎn)公摧司的饑企業(yè)旺戰(zhàn)略假。其厭中區(qū)祖域戰(zhàn)虜略篩是案立足喉北京嬌、天襪津，絡(luò)并為欄戰(zhàn)略眼重點(diǎn)健區(qū)域蠟，閥積極花向中腔南地取區(qū)、竄長三喚角地蘇區(qū)、告西南謀地區(qū)籍等區(qū)呀域發(fā)枝展；懲工程陡戰(zhàn)略劑是受按照單投資劣組合敵來管抬理項(xiàng)棕目。乓基于腫戰(zhàn)略賢開展片的考境慮，吩億城琴結(jié)合把天津武的總為體規(guī)質(zhì)劃和爽城市穩(wěn)開展浴方向門，在滔天津潤的西憶部、銅南部堆、東膽南部懷投入豪更多懸的關(guān)攜注。藥20斑05欺年螞1籍月日5冰日吃，圈億城犁集團(tuán)燕通過撓競標(biāo)渴方式妹獲得斑位于篩天津津市南合開區(qū)承紅旗受路與續(xù)津河霉交匯惹點(diǎn)的捐津河增5蒙號地收塊。策這是判公司憤首次晌在北皆京以甚外拓廣展土販地資兵源，玉也是蛙公司枝首次學(xué)通過雷“招巧拍掛溉〞方盆式獲請取項(xiàng)輔目。紗該項(xiàng)勞目推陶廣名擴(kuò)定為巧“節(jié)山水衫頤園珠〞套，公懲安備夫案名慨為應(yīng)“茄水畔甚花園從〞扯。墾通過抖這一漿工程塵，劣億城漲集團(tuán)型公司漂成功啊進(jìn)入否天津褲市場增。揚(yáng)20舅05倆年1乞月3劉1日漆，種億城員集團(tuán)你股份行有限糠公司峽與天附津永鋸成有貓限公代司合寄作揮，注比冊幕成立寒了天嚴(yán)津億戰(zhàn)城地蔬產(chǎn)有對限公蓮司。聾二、映工程坐吸納充期和保開發(fā)廣期天景津地戰(zhàn)區(qū)房楚地產(chǎn)仿經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)形勢灰概況醉20輕04彎年度抓至2鞏00貧7年敏度，究天津悶房地格產(chǎn)開零發(fā)企殼業(yè)房匙地產(chǎn)汁開發(fā)真投資蕩額逐訓(xùn)年增鄭長，度每年腸以2類2%抓左右焰的速爪度增菜長，褲20善07戴年全錫年開職發(fā)投肢資額店到達(dá)謹(jǐn)50餐5億紗元。丑20礦04爐年度贈至2王00切7年姻度，悼天津況商品泳房銷銹售面理積逐憤年增硬長，鉛20器05捷年增嗚長1皂0%敗，2煉00冒6年偶增長拾4%余，2栗00爐7年喝增長類6%掩；銷肝售額紀(jì)那么以糾更快開速度伐增長朝，2辯00獸5年免增長嗚39巨%，刑20慧06良年增社長2濱1%笑，2押00紫7年突增長栗29飲%。翼各項(xiàng)子指標(biāo)嫌形象萬比照梁如下到圖所秋示：游從以瞎上來爪自天剩津市鄙統(tǒng)計值局的囑統(tǒng)計斯數(shù)據(jù)曠來看哀，山弓水頤中園項(xiàng)定目住貨宅的仁開發(fā)宏期，撈正處侍于天呀津房散地產(chǎn)炕市場蓬各項(xiàng)廢指標(biāo)型向好關(guān)的快侍速上肌升階萬段，辦在這豐個階霞段房襪地產(chǎn)辱產(chǎn)品豎表現(xiàn)損為購肆銷兩高旺的不勢態(tài)暮。暮工程三所在兇區(qū)域躲的特伐點(diǎn)和銹優(yōu)勢悉該項(xiàng)豬目坐纖落位資置處貨于天撈津市拉區(qū)的明西部借,斃行政專區(qū)劃趙為南飼開區(qū)偵，該保地塊娃四至分范圍燦是：期東至覽汶水濤路；怒南至為現(xiàn)狀階住宅??；西奔至紅柱旗路竊；北混至津連河。俊該項(xiàng)蟲目所到在區(qū)截域有綱如下接特點(diǎn)雜和優(yōu)盲勢:傾根據(jù)虎天津臟市總聲體規(guī)熱劃，否西部喚地區(qū)窯大部病分用當(dāng)?shù)匾?guī)襲劃為些教育取科研睡、居悠住及免行政務(wù)辦公舟用地汁。館經(jīng)濟(jì)咸開展出狀況炭來看樂，該凱工程衡所在但的南桃開區(qū)殖是天宣津市校經(jīng)濟(jì)沉較發(fā)漁達(dá)、碼富裕情的城刑區(qū)之門一，裕該區(qū)肺的房君地產(chǎn)菠起點(diǎn)夫一直兆很高域，集撥中了亡全市通較多際的中誘高檔糞樓盤垃。商攀品房傘銷售遵均價腥較高扮于除股和平射區(qū)、嫁河西考區(qū)以嫁外的庭其他精各區(qū)興?；?guī)劃摔并正馬在建熄設(shè)的?？焖俳杪肺鲏ū卑霔l環(huán)，萌西部摟土地姓升值畜潛力醒大。材沿黃燒河道副可方僅便直箭達(dá)天仆津商椒場、泊南市錫等市殼級商誤業(yè)中臨心，妥各種缺商業(yè)未設(shè)施盜齊全鉛。脫工程減緊鄰閱中環(huán)兩線紅仔旗路胖段，摔紅旗剖路是貢天津鈔市規(guī)即劃路盯網(wǎng)骨遞架中嬸快速跨交通音體系燒的重徹要組朽成部暑分，映對該姓工程連的業(yè)怕主出斷行將拉會帶稼來很給大的尺方便陣。極工程茫所在烤黃河寶道區(qū)糖域，漁近年非來陸枯續(xù)興飽建的歡多個向高檔你居住隱工程笑，大令大改寄善了蹲該區(qū)寒域居刮住環(huán)浙境，蹲使得悶該區(qū)榆域住虎宅市箱場檔粘次和輩品位遵急劇瑞上升蘇。貴所有畏以上憐各種任因素兼，為貨億城母在此烘地塊郵建設(shè)制一個數(shù)高品閣質(zhì)居絨住社靜區(qū)提啞供件了凳一個呆良好盛的膽外部博環(huán)境須?；楣こ探耖_發(fā)倚過程享中內(nèi)憤部因姜素的頑變化爸：缸1．丹投資沸組合睜發(fā)生祝變化儀由于姥我公猶司是柜第一免次在訴異地天開發(fā)奴工程哨，項(xiàng)極目的瓣戰(zhàn)略個起初途是按帖投資斃組合踏，通弓過充晚分發(fā)鬧揮雙隸方各壘自的匠優(yōu)勢督來管牧理項(xiàng)佳目，旗本意草是要唯利用艇合作番對方黃天津襲永成甜公司備在當(dāng)伯地的礦資源僻和對需方在重對當(dāng)咸地市良場的使把握折機(jī)遇敬的優(yōu)舌勢。視過程模中合汗作雙稍方由搶于公舞司文捧化背爹景的林不同螞，對些各自塑責(zé)、麗權(quán)、秀利理塔解的隨不同現(xiàn)，在罰經(jīng)營奧理念么、經(jīng)帆營模姐式上憲的差墾異，沾導(dǎo)致爭雙方賽合作腫不利區(qū)，天彈津永毛成公鈔司退趨出，唉大部愛分前虛期工遠(yuǎn)作人廳員離努開，涼致使堂很多編前期貞工作辣和政智府關(guān)懼系方劃面受蒸到影鑼響。劑2、汁同期糟開發(fā)管方案倍發(fā)生生變化宮工程諷取得膚時，弄規(guī)劃原設(shè)計謠方案棋的設(shè)叛定是唯公建撤局部鼻和住暴宅部亡分同行期開趨發(fā)，坐根據(jù)胡拆遷榮和前折期手郊續(xù)的雕辦理輝情況輩，住抖宅首合先具挽備了德開工鼠條件林。公米建未訪開工池的原叮因主蓄要有油兩個灰方面窄：一跨是由庫于因關(guān)為政券府方彩面的名原因媽，在蠅該位嬌置上堡的工型商銀澤行沒遞有按號期拆影除，響工商癢銀行亮撤除蕉時間抬為2公00由6年鑒12區(qū)月，并此時吼住宅愁工程嶼已經(jīng)瑞全部狹封頂尊；二唉是公衣建部遭分的洲規(guī)劃注方案聾未和西政府便方面獸達(dá)成扛一致肝，未吼通過按。截鐮至到可20核08世年9礦月我手們的礎(chǔ)后評蘿估報么告即規(guī)將出莫稿時治，公職建部矮分方測案還抖在報榴審過者程中設(shè)。值鋤得注近意的練是：咬由于麗我們剛很多靈因素疤是按拉同期戒開發(fā)箱同步拳考慮頌的，竿所以結(jié)開發(fā)截周期第的變啞化，喂帶來削了融爪資成規(guī)本、印開發(fā)岡本錢請的加舌大，掘帶來略了更拋多的柄管理瞇問題睜，帶搭來了煤很多深專業(yè)山工作福切分硬上的辦難度齡，使篩當(dāng)初電的設(shè)縫定發(fā)惑生了乏根本糖的改康變。饑婆以上命這些泳因素輔的變腫化，旱使該哄工程姜完全現(xiàn)背離慈了當(dāng)維初的補(bǔ)設(shè)想涉和預(yù)燙期。

盯第二物局部享住肅宅項(xiàng)猴目發(fā)顏展概下況餅住宅畫工程釋主要挑由8有棟住各宅樓簽組成拋，1狡#、橫2#握、3強(qiáng)#樓壯是高折層建吳筑，招共分牙5個嚇單元距，層切數(shù)分柔別是軋17誦、1場9、挺23賴、2而5、父30估層，陜共3協(xié)25稀戶。概4#孟、5私#、腎6#詢樓屬食于小刷高層亭住宅內(nèi)，共送8個鵝單元尾，層腔數(shù)分臂別是棚7層越、8跟層、董10葛層、抬11恒層，芽共1栽62援戶。萍7#吳、8橡#樓盈屬于蘿多層顆住宅漁，共拍2個嗚單元黨，層滋數(shù)是稼3層繳，共寺18寧戶。短整個啞住宅圍共計但50共5戶隙。豬住宅潮工程擺于2敗00錘5年吼7月惹開工陰，至東20譯07利年8橋月竣泥工驗(yàn)鋤收備繼案，播工程糕施工誼周期怪為2繞5個進(jìn)月際。項(xiàng)籍目館最早靠是在伐20毛05蔽年9衣月推午向刃市場串，并仁于2永00瓜7年畏7月況份基毯本售寸罄，糊實(shí)現(xiàn)廊整盤慣均價戚63說28愿元的逢業(yè)績港，整疫盤銷虎售額階約3領(lǐng).7巖5億劣元。院住宅名工程客于2夜00既7年興8月屑底順弱利交罵房后毒，現(xiàn)女在大著局部碼業(yè)主新根本星已入克住。標(biāo)工程爽經(jīng)濟(jì)沙技術(shù)遇指標(biāo)茂的變闊化情茄況脫本項(xiàng)躬目獲溜得土叉地時潔，土括地合朵同中差明確濟(jì)的建墾設(shè)用票地面哨積合浮計為捧33滲19扒4.截5旋平方攔米盯，其膊中住宏宅用幸地疫23叼23膨6.捆5平尤方米跪，公頓共設(shè)狀施用逼地死99澡58稼平方售米鐮。蠢在獲憲得建讀設(shè)工急程規(guī)付劃許蒜可證芬后，謎規(guī)劃灣的地賣上住膠宅總蜜建筑痰面積耕為匙64倒07打0.挖81過平方蒜米腎，其隊(duì)中地夠上住禾宅建洽筑招59辛57顛9.穩(wěn)93竊平方稿米黎，地怒下住鄭宅建渾筑口44止90付.8班8釋平方姿米紋。住占宅容店積率夢2.尿56貝。案在實(shí)囑際建也設(shè)過袍程中賄，住替宅項(xiàng)蛇目指擠標(biāo)有遞所調(diào)默整，畏開發(fā)載指標(biāo)哈調(diào)整筍見下老表：貼序號忠工程柄原規(guī)該劃指卻標(biāo)橋開發(fā)復(fù)實(shí)際析指標(biāo)任變動縱值勻變動襲比例藍(lán)1鍋?zhàn)≌挠玫匦让娣e爪23適,四23宗6.舟5談26溝,閑45班2.端2溫32邪15粒.7跟13秘.8輝4%揚(yáng)2種住宅賽總建竹筑面乎積湯64逮,藝0飯70先.8該1株65吩,殼48憶7.杏84篇14濁17挽.0唯3蔥2.涌2%華3在住宅翠地上賞建筑陡面積度58懼,0國91頓.2逼5盜59替,2舞94番.9神9低12淡03玩.7徑4稀2%鴉4蒼配套直地上梁建筑沒面積始1,傳48詢8.未68投1,澇60作5.每76喚11饅7.歐08泛7.費(fèi)86吃%萬其中冤：辦捧事處知面積村1,接02諒4苦1,嫂14峽6.診62輔12惠2.住62紋12粥%盟5功住宅犁地下樹建筑賭面積秒1,管52封6.知98蓮1,哨56新8.兵6材41厭.6濕2韻2.柱72綢%壓6粉車庫帥地下忘建筑跌面積純2,竭96趁3.爆9橫3,啞01顫8.處49心54少.5偵9游1.探84蛙%投7旱容積三率怨2.剪5悲2.波3做-0臟.2籠-8浙%外8坡建筑儉密度急16梨.6銷%策17悉.9礎(chǔ)%尿1.償3%駛9童住宅臣戶數(shù)棵50修4芳50騾5祖1散10語車位英數(shù)量殲40管3腰24韻8揭-1心55擺-3被8%頂工程搬開發(fā)吩過程援中，駝經(jīng)濟(jì)旱指標(biāo)從根據(jù)錄政策象的變踏化進(jìn)品行了闖不斷淋調(diào)整省，為天了爭群取更鏈大的趁投資櫻回報年，在工實(shí)際透開發(fā)支中增殲大了吩住宅拜建筑劈面積血，提艷高了遇一定集的可難售面扎積。沖但是燈由于母詳細(xì)六規(guī)劃競方案翅中的跟失誤益，使旱實(shí)際蘇住宅允用地污面積屆比規(guī)開劃住勵宅用刷地面混積增爺加了略32傾16取平方稱米盆，造融成容際積率學(xué)下降元了0絲.2菊。蒸住宅異實(shí)際窩用地駐面積梨增加用局部吃，擠憤占了釋公建穩(wěn)用地秋面積還，筆如容日積率播保持旬不變?yōu)ⅲ敲聪?dǎo)致何公建產(chǎn)建筑版面積腰比規(guī)譜劃面妙積減毒少。怕街道頑辦事墨處影〔派演出所宰〕道是公坊司獅方案茂在總居規(guī)劃沫指標(biāo)撒外，榴為了粉抵償陪30拆0萬榆元的蝶配套梢費(fèi)昨而津在住邁宅用手地上阻建設(shè)友的三液層小砌公建大，鐵實(shí)際緒建筑閃面積端11造47責(zé)平方孩米闖，奴由于嗽當(dāng)時洞未與勺土地技局、紅規(guī)劃綠局溝悉通并織補(bǔ)辦跪相關(guān)個手續(xù)絮，最艷后結(jié)窮果創(chuàng)擠占贏了虹原規(guī)戶劃的豬公建式建筑塵面積甘。舅工程穿開發(fā)指周期葛山水哥頤園辯于2麥00廣5年落7月弓開工宴，至巷20向07錯年8失月竣獎工驗(yàn)賤收備屬案，啄工程盜施工凍周期處為2浩5個你月，召高層脊1#榮、2可#、肉3#車樓，圾開工捉較晚且，施輪工期代是2史3個留月；植小高冊層4參#、理5#剃、6讀#樓盲開工殿較早胖，施暫工期丑為2逝5個青月；盜7#襪、8息#樓控開工芝也較隙晚，位施工乳期是驕20教個月泳。懸山水宮頤園勻工程鉆的施敬工工彈期表次如下驚：販樓號間建設(shè)欠規(guī)模于開工套時間同竣工竿時間早工期耍1#疤2#害3#磁3棟糾37暖50滅0㎡弓20摔05尼-9匪-3朵20卷07絮-8愛-3受23盟個月禾4#埋5#院6#舒3棟柄20臘40嘉0㎡吩20尚05墨-7丑-2座20工07就-7濃-2吸7栽25遺個月紙7#木8#坦2棟毯16懇7每4㎡長20謊05劣-1落2-招30違20泡07蛾-8僵-1口4蠟20按個月丸該項(xiàng)飲目雖株然在腎入住落前完際成竣浸工驗(yàn)朽收，順但事按照顯原訂狡開發(fā)杯方案欠，1哄#、榆2#劃、3吹#樓議竣工嘉驗(yàn)收脆延誤羊2個違月，爆4#矛、5訴#、崗6#得樓竣凳工延財誤9蠶個月漁，園旁林工夜程推年遲2罷個月盾完成仿?；楣こ陶议_發(fā)岔過程飛管理斗情況秩住宅援設(shè)計督管理艘總體肺來說農(nóng)中規(guī)挪中矩才，沒穗有出嚷現(xiàn)較簽大失顫誤，纏但在當(dāng)細(xì)節(jié)凳上，其從規(guī)拉劃設(shè)霧計、亭戶型嗎設(shè)計溜、立掌面設(shè)懷計、路精裝塌設(shè)計梨、園走林設(shè)曉計等徑局部午存在慨一定醬的缺損憾，肌在對瘦設(shè)計波院的綠對接哀、各鞋專業(yè)打之間箏的對逮接、報設(shè)計狂變更厭的控辦制等汁方面壓也存離在一專定的南缺乏駐。天劃津公磨司設(shè)斃計部誘門已并對此槳進(jìn)行罵了較杯詳細(xì)估的總身結(jié)。還工程饞進(jìn)度份方面腔，阻為保珍入住擱1妖—旅3#棒樓出嗎現(xiàn)趕賀工期弓現(xiàn)象臟，雁主要瘋原因芹是施譽(yù)工單培位〔嫌總包飯：湖腸南六淋建〕貴以鋼次筋和亭混凝小土市微場價擇格漲夫幅過那么大為的由要氏求公窩司進(jìn)山行相耽應(yīng)調(diào)住價，裂雙方皆在該紹問題許上沒葉達(dá)成墾一致袍意見鼓，總細(xì)包以激撤場亂相威馳脅，脅故工榜地現(xiàn)仁場勞旁動力襯不夠顧導(dǎo)致呀工期淺延誤弦。數(shù)在各崗項(xiàng)前球期手好續(xù)辦牛理方獎面，跡主要手是1跨號樓籮的各蒸項(xiàng)手水續(xù)辦衫理遲傭緩，粗是在掘沒有卸手續(xù)信的前購提下勤開工搜的；阻住宅晝和公金建盼土地柱面積范劃分弓的誕規(guī)劃恢方案施出現(xiàn)互失誤榜，造責(zé)成住昆宅用擾地比載合同對用地?zé)o增多征，公季建用蒼地比秒合同然用地迫減少雄；另淋外在絕給政耕府報滲件審判批上鑄也發(fā)況生了蠅漏報迫、誤吼報等耐情況串，前規(guī)期部允門對新此進(jìn)像行了返深刻乖的總寄結(jié)。比由于論1號咐樓土添地證搶面積動問題肆，導(dǎo)唱致后泊期小詞產(chǎn)權(quán)虛辦理狂出現(xiàn)建延誤傅，并貸超出金了合容同規(guī)斃定時創(chuàng)間，錯按照塑合同叢條款嘗規(guī)定鑼的違爹約金施比例廣，計狠算可棟能會興產(chǎn)生飲違約爆金約攏67灶52勞元，墾并給擇公司淘帶來冶一定呀的聲小譽(yù)影雙響。感工程悠開發(fā)存本錢剪根據(jù)喜工程躺目標(biāo)券本錢粘價，皇山水系頤園基住宅壇工程氧目標(biāo)歐本錢渴為2嫌85弱90捏萬元陵，分肚攤至倒可售至建筑治面積寬為4灑82爪7元領(lǐng)/平語方米圓〔包哀括土塞地成戚本的殿工程奉類開怎發(fā)成蛛本〕器。除慧土地附本錢份外的綢建安雙工程應(yīng)費(fèi)目音標(biāo)成辭本為陳16醬48寬0萬深元，朝分?jǐn)偱蛑量闪际勖鎻姆e為槐27性83烏元/撐平方由米。接實(shí)際軋土地場本錢血分?jǐn)偤碇量晒际勖婢胺e，捆單方餅土地俊本錢上為2晉04探2元浙。納實(shí)際掙本錢續(xù)尚未松結(jié)算住完畢府，特怪別是決總包仁工程覽款尚午未最映后確纏定，訴實(shí)際巖的可全售單耐方成持本和緒建安潑單方狼本錢減都不技能最問終確拌定。紐按照庭審算荷部門役20孩08雄年7卵月份維的總劣結(jié)，酬最新己動態(tài)翁總成勺本為夢28匙73嚇9萬熟元，扔超過狂目標(biāo)麻本錢卸約1香50括萬元軌，超訊支比塊例0援.5緞2%瘦。單羽方動名態(tài)銷威售成周本4妻85蹤2包元/繞平方同米訓(xùn)。梁已結(jié)排算工融程類扣工程孫，主僅要是課甲供炭材料勵、甲鍋分包撇工程惕、室鏡外配敘套工陣程，緞共計達(dá)有2慘5大跑項(xiàng)，屠其中種12續(xù)項(xiàng)超截出了評目標(biāo)權(quán)本錢各，7過項(xiàng)低帽于目備標(biāo)成蛋本，延6項(xiàng)窄與目杰標(biāo)成辭本猾持平粒，敞已結(jié)尿算項(xiàng)紫目口超支故3,域16隔7,瞇68注1元貼，超紙支比夠例8侍.4黑8%勢。敞最高柄超支州比例連的項(xiàng)捉目是屆燃?xì)饪氨聿山ㄙ忢?xiàng)辮目，風(fēng)比例托是2后02叼%；狠最高抽超支醫(yī)金額溝的項(xiàng)楊目是栽變配浩電項(xiàng)咸目，語金額利是2嫩,1癢37莖,1杯93以元，費(fèi)其次仿是外衣窗項(xiàng)鍛目，柔金額褲是1劇,7激49逝,2朵45孔元。這在成仍本管伸理控挪制上姓，應(yīng)夾該可尤以做蝶到更喬細(xì)化渡的控燕制，診比方肉將成尸本細(xì)噴化到飼每棟愧樓、障每個翁本錢玻工程起、成絲本合與同等碧，這死樣可門以有勞效地頂對不乞同建邀筑結(jié)叨構(gòu)的匠樓棟嫁進(jìn)行疫本錢虜分析慘、控哥制，疊并能坦更加客精細(xì)騾各種仿產(chǎn)品片的利形潤貢桶獻(xiàn)。湯目前另由于輝公司發(fā)沒有暢對成死本管黨理這栽樣要潑求，素故成皺本管晴理比隙較粗國放。駐工程待銷售今情況

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特第劫四榴局部斷遞工程偉分項(xiàng)都評估米分析委一、狗投資塊效益納評估多分析高由于酸截止穿本次遼評估防時點(diǎn)恩，天行津公庭司尚穩(wěn)未開治始公棗建的糊開工派建設(shè)賽，而必住宅采局部兄于0擊7年辛底已鑼根本迷銷售蜂完畢等。故蘋本次墻分三結(jié)個不古同層僑次來笛考察懇各個管考評蘭對象厭的經(jīng)已濟(jì)效員益實(shí)遞現(xiàn)情跨況：智第一元層次溉為天冒津住條宅項(xiàng)獲目經(jīng)青營財息務(wù)指疼標(biāo)評禁價〔嫁本層柄次緊屬緊圍抄繞住旦宅項(xiàng)隊(duì)目展溫開，很不考籌慮與載住宅視無關(guān)弊的收抖支因挎素，唐如公紫建收逃支、脫投資膝收益賄以及底天津嫂公司泰承當(dāng)芬的應(yīng)尿由集吐團(tuán)負(fù)事?lián)幕\相關(guān)比本錢琴費(fèi)用爸等〕懼；第曾二層棒次以狹天津已公司胞這一慶法人浮主體扔為評望估對治象，犯對天抄津公匯司整訊體的殺現(xiàn)流亦及經(jīng)安營情妙況進(jìn)奇行評救估〔侄本層豎次既旅包含誠住宅眨局部賢，也飾包括廊公建芝局部捉，但榨為客懶觀、棚正確施評價車天津魚公司傾的經(jīng)尊營收犯益，瑞本層孟次核述算口北徑不什包括徹內(nèi)部牛借款晉利息萍、投置資收戰(zhàn)益以沈及天鞋津公深司承會擔(dān)其角他應(yīng)獻(xiàn)由集朵團(tuán)負(fù)朽擔(dān)的隔相關(guān)賊本錢歷費(fèi)用葉等〕沾；第筋三層蕩次從幟集團(tuán)帳投資掏的角喘度，乏考察料集團(tuán)蟻公司告投資白天津賴公司粉所應(yīng)英取得箏的經(jīng)祖濟(jì)收押益〔鎮(zhèn)此范肅圍除答包括派第二肥層次季天津壟公司手的經(jīng)麥營收港益外毒，還近考慮綱了集虎團(tuán)為嫩投資快天津擦工程沿支付搞給外程部股明東的宣轉(zhuǎn)股邊溢價械等成寸本支桑出因押素〕瓜。以馳下分雖別就營這三缺個層飼次進(jìn)傳行評蝴估說燕明。機(jī)住宅客局部網(wǎng)的經(jīng)踩濟(jì)效虛益評卸價鬼〔一牢〕住象宅經(jīng)忌營損慌益評叮價香1．盒住宅蝶損益怒計算套前提淡與假虛定替20改07祝年8綱月底快，住湊宅部舌分交拆付入獸伙。迎截止朽20競07車年模底，獎除8望套房波屋外扛〔其話中有衰6套承為內(nèi)帝部留喚存，崖另2舞套房員于2紀(jì)00餅8年殲3份羊售出父〕，杠其余怖49略7套柳均已鉛簽約俊售出膊，占蜜全部佳可售睡房屋裹的9踐8.病5%異。為渾完整山、合坡理確迫定住欠宅部朋分所堅應(yīng)承乏擔(dān)的捐相關(guān)援費(fèi)用扭，正撇確核風(fēng)算住殲宅部材分的汁經(jīng)營不損益釘，本覺次評境估在抱核算次住宅手局部助的經(jīng)醬營損確益時跌，從鳴內(nèi)部殃管理遠(yuǎn)與考陽核的漁角度蝕，特緒作如血下假罵定與純說明憲：晴〔1涂〕鼻為完麥整核鍬算住哭宅部冒分的詠經(jīng)營屠損益張，假自定5笑05囑套哄住宅鳴全部榴銷售政完畢插，對汁已售喜的繡49突9斥套按斑實(shí)售跡金額舒核算橡，對醫(yī)留存逃未售言的六日套房罰屋，乘按已隆售托49禁9稍套的紅均價導(dǎo)估算傲銷售任收入示；廉〔2維〕承按天鏟津公兔司審肺算部護(hù)與財遠(yuǎn)務(wù)部棋共同輩確定戰(zhàn)的全朝部住歌宅直箏接成牽本，步結(jié)轉(zhuǎn)競銷售牙本錢狂；藏〔3?！车侮P(guān)于肌開發(fā)納間接影費(fèi)，孔以賞20逼07韻年1崗2酒月3辨1顯日為喜分界慧點(diǎn)，品07捎年底組前發(fā)竹生的誼所有撒開發(fā)勝間接者費(fèi)由貝住宅盼承當(dāng)嚇。0肉8年止開始挑后的儉開發(fā)遙間接只費(fèi)計器入公派建成斥本。斧其中腔，項(xiàng)看目竣萍工入擋住前饑〔0默7年?duì)€8月要底前率〕發(fā)泄生的情開發(fā)封間接溉費(fèi)計紛入住慈宅開輪發(fā)成維本，蟲07疫年8減月以拍后的爆計入遺期間煩費(fèi)用泉。稻〔４零〕采鑒于樓天津仰公司守現(xiàn)已瓜取得步的所悟有財唉政補(bǔ)癥貼均駛系對瓣住宅允局部拆納稅毒的返廁還，釀故將傭截止泛評估線時點(diǎn)匹天津開公司軌所取常得的瘦全部喚財政沙補(bǔ)貼帽均計礙入住郊宅部柱分的繼損益?zhèn)?；逮?愉〕揪關(guān)于憐營銷設(shè)費(fèi)用絞、管形理費(fèi)賞用、循財務(wù)足費(fèi)用多三項(xiàng)鍛期間規(guī)費(fèi)用泉，以就20兔07夢年1搜2羅月3屠1愚日為召分界增點(diǎn)，今該時輸點(diǎn)前咳發(fā)生師的所秘有費(fèi)負(fù)用均薄由住趴宅承儉擔(dān)；枯〔6完〕營耽銷費(fèi)河用中所不含豈計入勞開發(fā)垃本錢岡中的孩示范鑼區(qū)園見林費(fèi)援用4重4.頂85跟萬元溪和計餡入物差業(yè)公咬司成鞋本的安售樓愧處保初安保豬潔等混相關(guān)心費(fèi)用程58疑.6古7萬年元。磁〔7齡〕掠對0努5－雙07診年前綢發(fā)生卻的與廊住宅蝦無關(guān)馳的營犯業(yè)外瓶收支沫、投稻資收駛益等探不納您入住易宅損記益表飯。石〔通8〕演對住共宅部仗分應(yīng)岸承當(dāng)指的所扯得稅及費(fèi)用后，以偵08陪年5廊月天說津公符司提擁供的敗05夾-0晉7年賊的稅日審報晌告為盟根底喉確定魔。務(wù)2、揀住宅塌損益殘計算冬及說遲明殼在前今述住灶宅損孕益計盆算的癢大前首提與防假定槐下，睛再按普實(shí)質(zhì)脈重于步形式斥以及勻合理協(xié)負(fù)擔(dān)脅原那么眉，將三影響疑住宅缸損益斯正確序評價余的相往關(guān)收然支予浩以剔刑除，咳得如勁下住言宅損洋益計誕算表醬：騰〔二排〕住撲宅部郊分現(xiàn)階流情朽況評臘價尖1．污住宅偽局部強(qiáng)經(jīng)營禽凈現(xiàn)壁流計倘算及繪說明乳從現(xiàn)屯流角映度分議析，卵截止謊20飼07修年底畫，住疤宅部敵分的犧累計富現(xiàn)金偶結(jié)余尿37涼21尾.8郊2萬射元。鐮考慮選到與扮住宅創(chuàng)相關(guān)貢的收董支在絡(luò)08手年仍鎮(zhèn)有發(fā)終生，念且部廣分收爽支在支評估巾時點(diǎn)類仍未倦發(fā)生澆，為優(yōu)全面某、完拆整考先核住喉宅部喉分的襪現(xiàn)流孩狀況更，本激次評身估將擔(dān)所有酸與住礎(chǔ)宅相灶關(guān)的拾收支沫按實(shí)啦際收墻付月消份來巾考察坐住宅銜局部占的現(xiàn)誘流狀尾況。壽住宅狂局部混現(xiàn)流征統(tǒng)計爽表1誕3、談地價綢款及蔽直接子開發(fā)旅本錢示的付游款情極況評巴估渣〔1月〕地燥價款廣支付另情況捐評價黑20蹄05件年1泰月5圾日之，億腥城股干份與逼天津涌市規(guī)遼劃和顏國土犬資源別局就竿天津暴工程薯簽訂眾了土拴地使垮用權(quán)陰出讓橫合同誤。友20昨05準(zhǔn)年3短月4齒日稿，天花津市些國土陶局、最億城助股份們和天扶津公慢司三榨方簽沈訂了釀?補(bǔ)答充合呆同?醬，將效天津伯工程蹲轉(zhuǎn)至慰天津垃公司利名下憤。依桑據(jù)土動地出符讓合揚(yáng)同規(guī)愁定，意天津燈工程饑的土響地出澤讓價腐款為野18圍90捧0萬詞元。例其中稼政府嚷土地?zé)岢鲎岓@金4輝98煩1.懷2萬件元，珠市政史大配粥套1湊72過5.蝶28氏萬元獸，地心上拆壽遷補(bǔ)嫌償款燭12今19屠3.堅51課萬元稿。除毫大配素套款挨外，旦土地徑出讓撥合同著對政供府出兔讓金醋及拆習(xí)遷補(bǔ)撲償款紐的繳斤付時橋間作堤了約綿定，錘具體場要求絞如下曲表：徹此外卸，合噴同還姿規(guī)定巖：公鉛司繳循齊4得98拴1.模2萬勺元的平歸屬嘩政府侵的土降地出膛讓金伸后十爭日內(nèi)俱核發(fā)丈?用惱地規(guī)將劃許瞎可證謙?；泰付清罩全部揮出讓械金政鹿府收夏益，且并拆音除地鄭上物鬧后3記0日盈內(nèi),團(tuán)再依埋乙方零繳納墻的拆貿(mào)遷安晴置補(bǔ)要償款靠的比挎例核營發(fā)<給土地痛使用抄權(quán)證愉>。移如天鞠津公撒司不式能按星時支僑付任從何款嫩項(xiàng)，斥從滯杠納之瘡日起莖，每獎日按塞應(yīng)繳跳費(fèi)的薦3超‰仍繳納假設(shè)滯納站金。告據(jù)評縮估審丈查，頓天津機(jī)公司域關(guān)于徑土地親價款半的實(shí)圾際付殿款情弦況如敏下表龍：摟由上伐表可送知，棄實(shí)際煎價款駁的支破付并訓(xùn)未按駐土地渡出讓緩合同親的約繞定執(zhí)神行。烤政府嗚亦未匆按合金同要式求處炭罰天把津公拔司。壯其原弦因即樂有天抗津公裂司資械金緊恒張的祝原因兄，亦仿有政宣府未烤按時付完成贊地面淋拆遷摘等工兔作的竹原因悄。截典止評筆估時戒點(diǎn)，調(diào)天津拔公司紐尚余鴉73侮5.摧81怪萬元撕地價蛛款未老支付群(據(jù)想跟蹤灰了解鄰，天迅津公沃司在耐今年吩6月殘向市月配套爪辦支度付了愉配套鄙工程門款7吊60仰萬元狡，財招務(wù)部酸將該錢筆配臣套計產(chǎn)入公紡建土營地成宋本)膽。污在財賴務(wù)核軟算上珍，天馳津公教司將柄土地籃本錢掙依據(jù)略占地您面積候〔還陪是建貼筑面秘積〕索進(jìn)行鑰了分姨攤，肚其中行住宅寄局部己分?jǐn)倯B(tài)土地沾價款超11陰76雀0.翠43謊萬元敵，公抵建部給分分眾攤土蘇地價糞款6少40耐3.催76條萬元襯。從餐天津灰公司帽財務(wù)峰賬面層上看皆，截雷止評褲估時跟點(diǎn)，嚴(yán)住宅姿局部嘩的地慎價款糊11語76衛(wèi)0.滿43筒萬元勢已全螞部支蘭付完線畢，加公建員局部玩地價馬款已失支付穿64抬03適.7傅6萬億元，水尚余負(fù)73存5.診81互萬元里未支坊付。他公建繡與住鑄宅地侄價款碗支付蒙情況脊統(tǒng)計晉如下每：竭〔2冒〕直靜接成伍本的棗支付景情況玩評估門住宅脆局部眉共8蠢棟樓著，其斑中最懲早開擁工的孝是4持、5慧、6蝴#三葡棟樓灣〔2牧00桑5年鞏7月挪〕，梯最晚淋開工竊的是信7-吵8#蛋樓〔窗20墊05嘗年1午2月骨開工津〕。燒所有烈樓盤悟的竣甚工時就間基需本為丈20奮07捧年8加月底恭。整府個住貌宅部物分建封設(shè)工羨期兩咽年。尺具體苗各樓鐮棟的也開工貼—葬正負(fù)似零、透正負(fù)窩零既—架封頂奔及封話頂遣—放竣工償各階吊段的銹工期乳進(jìn)度廈情況但如下觸表和聾圖談示至：佛從上劈圖可淋以看員出，石整個肌住宅畜局部乘的建貿(mào)設(shè)工豆程約質(zhì)兩年鈔，其俱中以壽樓棟裕封頂野為中晚間點(diǎn)折，前偽后各坦耗用運(yùn)工期烘約一襲年。誼從項(xiàng)蹦目開險工、坡出正坊負(fù)零杠、項(xiàng)定目封渡頂至填竣工姑交付動四大堵關(guān)鍵螺節(jié)點(diǎn)貝來看校，直啟接住劍宅成思本的憤付款關(guān)情況盆如下后表：第工程甜工程籮開工組工程宵出鳳正負(fù)外零舟工程固封頂維工程群竣工樣后評膛估時薄點(diǎn)門時間陡節(jié)點(diǎn)針20警05番．7徐20相05唉．1已0外20吩06遵．8殘20述07壁．8仗20慮08效．5農(nóng)累計佩付款目金額辯12停,8特91虹.7遮5纖13欲,1態(tài)91迅.8軟0日19最,6默41廉.0機(jī)6圈24或,2敢97賊.7妨6震26絮,1淘57忌.1伸0觸付款他進(jìn)度繡比弱44雞.3迷%變45翅.3觸%擾67染.5傾%被83刪.5角%遼90瀉%激從表擊中可階以看典出，杏天津械工程總從2腰00乳5年豬年初管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1吸集團(tuán)柳公司暢的財框務(wù)效憂益評逼價姿1、默集團(tuán)毒公司返資金貓調(diào)度具情況旱評價稼從上尾圖可負(fù)以看努出，唇集團(tuán)莖公司攻的資她金調(diào)嬌度曲賠線與剖天津圓公司削的資修金余攪缺曲縫線大慧致對單稱，蟻這說布明集釋團(tuán)公漿司的孤資金副調(diào)度牽與資砍金余發(fā)缺方懲向相夫反〔涼即資手金盈燃余時臟，抽騰回資淋金；綢資金畜短缺席時，胸補(bǔ)入池資金婚〕，兩但對崖稱軸籮明顯圈高于衰橫軸桑，這稻說明桂資金陷調(diào)度奮力度念偏小食，以袖致天怪津公眼司資示金結(jié)焦存余翠額較投高。綿下列圖酒：調(diào)匙度前壟后對叛表折內(nèi)線圖閥掏集團(tuán)怕公司卡對天皇津項(xiàng)之目資企金調(diào)找度對強(qiáng)比表1圍2、糟集團(tuán)盜公司蘿投資花收益躍評價暖〔1辜〕以喚現(xiàn)行循賬面叨將凈楊資產(chǎn)喪需調(diào)扎整的該內(nèi)容

層二、陵?duì)I銷地管理差評估優(yōu)分析幫工程估開展涉期間及當(dāng)?shù)匦惴康睾诞a(chǎn)市計場的震開展手狀況質(zhì)山水?dāng)n頤園判工程興行政呼隸屬洪南開與區(qū)，損位于華紅旗助路和上津河耳交口為，緊然鄰中花環(huán)線蹈。候南開榜區(qū)是擠天津絕市的炕文化殃教育善區(qū)、碧高新嘆技術(shù)喊產(chǎn)業(yè)久區(qū)、產(chǎn)民俗冒文化居旅游寨區(qū)、執(zhí)重要直的商蝶貿(mào)區(qū)后，農(nóng)經(jīng)濟(jì)齡綜合辭實(shí)力陶位于東天津籮各區(qū)死縣第陜二位釀。索南開肆區(qū)市孟政建徒設(shè)和凳各項(xiàng)趁功能不、環(huán)陽境都踏較完策善，叨故此竊吸引狹大量遷區(qū)外厲人口止涌入鉗。南裹開區(qū)嶄房地速產(chǎn)開份發(fā)建逐設(shè)飛膨速發(fā)螞展，革商品創(chuàng)房銷謀售勢益頭迅皮猛，炊近年貨來現(xiàn)看代、久高水枕準(zhǔn)的未物業(yè)優(yōu)品質(zhì)道以及值優(yōu)越遼的生汗活配及套資蘭源，笛吸引紛著眾型多客笑戶將幟其作般為自洪己置廚業(yè)的思首選忌地段頌。痕20墨05代年4絹月可款研階頌段，秧南開綢區(qū)市窮場的啊根本秀特征濕表現(xiàn)咽如下朽：家1〕積政府叮的大飯力支付持，狡該區(qū)般域市煌場正毒處于思快速爭增長滔時期伯，區(qū)救內(nèi)整糾體生壽活環(huán)譽(yù)境和或社會膝認(rèn)可辭度得伴到明敢顯的胸提升凱。柳2〕輸從產(chǎn)恥品供勾應(yīng)和碰客戶講購置而力可速以看狗出，礦該區(qū)綁域已笛經(jīng)成島為天聲津市牛中高虎檔物育業(yè)的鍛集中喚區(qū)域溜，中資高檔寒市場歡開展年的較撥為成詠熟且降市場擾容量砌相對械較大子。烏3〕優(yōu)區(qū)域報內(nèi)產(chǎn)醒品趨濕同性壺強(qiáng)，派規(guī)劃允水平引差異冠性較殖強(qiáng)，屢具備界先進(jìn)芝規(guī)劃泉的物宅業(yè)市足場空樂間較衛(wèi)為廣忘闊。始4)淡開璃發(fā)時緣間較扶早的繡區(qū)域膽市場愁，整典體呈金現(xiàn)購直買力哲強(qiáng)，系改善秋的需束求愿帥望強(qiáng)跨，對張于區(qū)陵外市立場的煎輻射鍋力強(qiáng)勻。急5)些黃呈河道勿片區(qū)航成為催當(dāng)時損整個蹲天津寺地產(chǎn)星市場淚的開傍發(fā)熱話點(diǎn)，裝同時廉也促暢進(jìn)了賀該區(qū)方域市蘋場整弟體價之位提管升。貞可研純階段弓，南補(bǔ)開區(qū)攔市場萍的色各項(xiàng)球指標(biāo)鴿成長額狀況四銷懂售面征積陳：反南開怕區(qū)市占場的很銷售蓄量一聲直穩(wěn)擁步增頭長，急20斑05鋸年僅嘴1-蝕3月喬銷售甚面積曉已達(dá)蜂到5音8萬番平方燕米。股

跟平均酒單價驕走勢仍從銷嬌售價改格來遺說，序20央05菊年1軍-3筐月商魄品房窮平均眼銷售撫單價篩已達(dá)示到4慣86幟3元逆/平賠米。榴平均汗價位嫌僅次豈于和句平區(qū)汁，是桑中高司檔物稀業(yè)的黨集中牙區(qū)域榆.范20詳06泄年－遭20賊08秧年4惑月督工程憤銷售父期間癥，南干開區(qū)隙市場悟的各縮項(xiàng)指擔(dān)標(biāo)狀蠻況愛由上旬圖標(biāo)裳可知翻，南燙開區(qū)培商品柱房的債價格蘭從冷2伸0俗06非年開辛始有單小幅切上調(diào)賤，到蘭20虹06梨年底面甚至診有所蝕下降坐，而豪到慚20嫁07乓年開舅始價吊格有俗較大卻幅度錦提升勾，從魚7、傍8月瓶份開揮始到巖年底湖價格頁上升么速度候加快且，與奶此同贊時，歪所售蜘房屋損的套般數(shù)在磚7、繪8月銳份也綁到達(dá)剪了高女峰期鞭，頑20撓08叉年一庭季度烈與脆20銜07忠年比供較，胃雖價稅格趨紀(jì)于平贊穩(wěn)，悟但成撤交量請比沙20角07巡年同武期卻劍有所渴下降版，提20陜08惕年同將期的雹價格幕相對監(jiān)于固20概06頓年同最期阿漲幅廟達(dá)8五1％刑左右油，搶比端20桃07趟年同非期漲蘇幅達(dá)非47垃%左此右。望工程責(zé)各類予型物桂業(yè)銷預(yù)售情勒況抵1、艷工程謙整體反物業(yè)銅類型子構(gòu)成宜情況但2、具實(shí)際該銷售誘情況歐截至演20仔08坑年4票月3肚0日反，山拋水頤膛園項(xiàng)斧目累虛計銷議售情宗況如積下表箱：仆各月意各居午室實(shí)斯際銷諒售情刺況學(xué)各推標(biāo)售階癥段可近售居霜室的啟銷售爺情況窩借注啟：上螺圖、庭表中屠包括純所有牙預(yù)留郊房〔蘋視同毛已正甘常銷敬售〕籠。疊由上夢述遙圖、害表分媽析可近知，待兩居晝的銷籮售速末度明謝顯高艱于三擔(dān)居，紫一定扮程度柿上說受明裁天津?？蛻糁緦纱偈覒粞ㄐ蔚暮蚪邮兆畛潭却葦M背高腸。廚3、回滯銷橋房情牛況流根據(jù)社實(shí)際揚(yáng)銷售適情況榴，銷叔售后也期的覽銷售坐速度然較慢漠的房婦源情況況如清下：丑由以余上圖萬表分槍析可正得出牧銷售蠟速度娘較慢招的房糟源主還要情交況為睛：飛樓層決及位唐置不藏好的俊戶型疼，占咸滯銷陽房的穩(wěn)14福％；樓產(chǎn)品星結(jié)構(gòu)兵設(shè)計倉較差冤的戶彎型，飛主要丈是高福層的劃A1夕、B戀1戶換形，分占滯侄銷房仰的8秒6％解；臭大面搏積三標(biāo)室戶年形銷白售較泰差，遠(yuǎn)滯銷綁房全醬部為楚三室壞戶形憑。偽4、倆整盤歐銷售傷難點(diǎn)蘿總結(jié)尸、分縱析仍〔1艦〕掩高層驗(yàn)06竹年開陽始銷太售情洲況不敬佳桂，尤穗其是負(fù)樓層乎較高陡的房抵源具，主坡要糟原因顧是亮天津伍客戶亦對高屆層瞎的銳認(rèn)可霉度不腐高，霸擔(dān)憂喬電梯懂壞了役等等扣因素犬，金后來治隨著逆天津泳在建舅新項(xiàng)火目高岸層越感來越攔多，織情況悲有所跨好轉(zhuǎn)改；霉〔2欣〕烘高層夕3室距戶型忍銷售窮較慢吹，讀主要點(diǎn)是因打?yàn)樨?fù)有的炎戶型暖面積蒼有所啦浪費(fèi)瞞，臘設(shè)計帖不緊孤湊，咱而且式出房起率相料對較羅低波〔裝高層側(cè)1#肺樓灑、2巧#戶樓粗出房燈率為充73詢%，般市場絲上高儀層產(chǎn)參品一球般在乖76美%~扯80功%之堵間，矮屬穗同質(zhì)贊產(chǎn)品軟中最圓低的堅〕沫，臥蠟室面掠積較匠小踐，卵客戶臣對于跌出房章率較薪低俱的戶字形掉不是有很認(rèn)塌可，泛尤其獻(xiàn)是對約戶型計圖不結(jié)是很示方整趁〔南斬北通會透〕釘?shù)膽艄孕尾恍枵J(rèn)可香，但扶是有絞了實(shí)壟體房與之后偏銷售惜有了宅明顯轎好轉(zhuǎn)盼。挨〔3易〕笑小高偷層料、高污層猜頂層隔的垮兩室連三室升銷售幟較慢但，然主要閱是搞客戶敲選房圈時對航于頂添層的罪質(zhì)量煩顧慮義較多助，糕大部向分客諷戶籍擔(dān)憂齒漏水晨、瘋隔熱電效果夸差碑，柴尤其臂對于蠶頂層辜的大勁兩室論和三酸室，自由于坐總房扒款較針高，舅銷售法難度部更高建，攏即使是均價價低于蚊同類躺產(chǎn)品龍可還名是銷輪售周問期較信慢。鄰〔待4身〕1應(yīng)#2仍#金煮角三錢室位插置受歐到2唯#3登#影頓響，班對其沖視野判和采倘光有六一定久程度殿的遮堅擋巷，一居定程熟度上趨影響站了銷疤售速童度麥。刃〔5佩〕坊小高腰層南自面是節(jié)老的它住宅慕區(qū)，弱景觀術(shù)不佳浪，銷愛售速伶度較庭慢小。候5、除物業(yè)絞類型循構(gòu)成江的合歷理性查分析姓1、家2躍、頌3#鵲為高左層住伴宅，畜共3得25昏套；鴉4、肢5、符6察#挺為小斥高層義住宅玩，共逗16店2套掃；7懲、8授#姜為低樹層住低宅，敵共1誦8套劑?？偛山ㄖ喢娣e得59拴22先0.歪15盾㎡，巖整體界戶均認(rèn)面積鴨為鍋11丸7.福27齡㎡勻。辮產(chǎn)品所類型駱戶型盜室數(shù)養(yǎng)面積等范圍眠所占結(jié)套數(shù)不所占敵比例希高層天一室鍵62滅－9酬8恩10繪1．詢98按%武兩室芳94希-9誘9棄93御18或.4免2%底10么3-而12搏3剃10暮1黨20頓%咬三室編12攤4-刪15塔7苗12禾1校23典.9敬6%演小高突層部一室剝74多－9斯4宿2和0．忽4％趴兩室加99績2快0．故4％耐10啦1－匙10眨8曬51選10虎．1胳%肝三室放11趴7滋6嶄1.絕19名%雹12鑰7-壩14芽3猜10檢1慶20閘%歸低層鎮(zhèn)一室刺62旁6式1.任19差%罰兩室盤91驢6曲1.貪19懶%斧三室次11碎8夠6冤1.勻19李%行合計杰50貨5安10便0％筑由上社表裹可扔知：曉〔1封〕自工程圣總體辦戶型肆結(jié)構(gòu)屠比例座相對買欠佳察，劫將近孤47燥％為創(chuàng)三室阿戶型物，俘50究%為砌兩室認(rèn)戶型忽，同云時牌在高焰層產(chǎn)炕品中恨兩室灶面積宿偏大宵，根告據(jù)2我00引6年玻9月疤之前允的銷鄰售情砌況可清知丸市場潑對鼠兩室叼需求江相當(dāng)送明顯件，而完工程槽三室猶比例殖過大拳。票〔2圈〕物尾業(yè)類背型構(gòu)易成欠沫佳，扶高層族產(chǎn)品茂占6寬4%曬，小饅高層姻及低長層只稿占3盆6%臉，化舒適倘高的欣產(chǎn)品患缺乏哄，在甘高層鄙產(chǎn)品畫中，譽(yù)兩室穩(wěn)戶型熊占8仆7%材，較煌三室恒占有恭絕對闖比例希，但受兩室蜜面積吧集中辱于1孤03咬-1弦23欣平米課間的沒占5雖2%終，耀兩室專面積烏偏大奉問題焰較夕嚴(yán)重爛；在愈小高膛層及甩低層時產(chǎn)品偶中，撤三室尊戶型營共1華13蛇套，撥占6鼠3%沸，兩穗室戶水型占擦32壘%，仆三室愚比例膠較大縫。叮樓盤瘦推售哄及銷槽售情晚況犁1、福銷售黨許可學(xué)證取劃得炸及推本出時甲間勺情況晚次梳上表活信息際顯示且：除省2號懷樓外碑，其縮他各智樓盤緊的推穴出時元間均孤早于勸銷售關(guān)許可悲證的五取得懂時間罩，在順取得粉銷售禮許可曲證前妹的認(rèn)才購均揉以交暢納誠埋意金睡的方祖式認(rèn)親購，毫并確陸定房溜號及勵房款滴，在烤取得頌銷售芬許可隸證后紹正式閣簽約墾交納鋤房款寧。熄2、跟各推撓售節(jié)家點(diǎn)推繡出的嶄物業(yè)再類型盯、可裕售物坐業(yè)類壁型及既銷售頃情況晨疫蔥注拼：本貴表中擾各推梁售節(jié)膊點(diǎn)的撲銷售牧情況漆是指妹本節(jié)紋點(diǎn)至補(bǔ)下一街個節(jié)刺點(diǎn)之養(yǎng)間的仍銷售誕情況洞，暫20殘0波7敵年擴(kuò)7蜘月阿1扒日野銷售僚節(jié)點(diǎn)竟的銷蜻售情愛況冷是截畏止到壯整盤謊銷售搞完畢蚊的銷估售情宮況。從由上異表數(shù)森據(jù)資燒料可成知，攻除跪20臥05康年9鼓月3咐日思首期跟推盤站外，瘋其它柳每期閥推出伙樓盤釣的發(fā)銷售歌量占侄每期望可售椅樓盤潤的杰銷售躲量愚均比養(yǎng)較偏背低瓶，同約時在關(guān)20晶06敞年4等月1幟5日繩之前騰，每港推售桑樓盤拼的銷白售比押例及散可售蓄樓盤乖的銷鞠售比婦例均遵比擬決低〔昌最高怖的為英首期絨的銷愉售比億例5團(tuán)1％波，最友低的氏僅為姥12廚％〕裝，其各中三灰室的或銷售噸比例拿明顯偷偏低限。約工程車方案樂銷售招期、拴速度銅與實(shí)崖際情形況的吃比照綿分析象1、牽工程駱方案炸銷售做期及晉銷售警速度灘20遣05泳年7注月根惕據(jù)公環(huán)司戰(zhàn)程略制衛(wèi)定的刪銷售釣方案島為：隔銷售襖周期諷為2尸00稍5年荒九月伍至2毅00竹6年披底，憲20三05小年銷好售2屑44躁套，并其余癢房源輩26屢1套瞇在2釀00剛6年災(zāi)消化謹(jǐn)完畢殲；禍20焰05洞年8噴月，差由于紛公司駐整體疲戰(zhàn)略老調(diào)整斃，需輩要提顆高銷排售均使價，符保證度較好蟻的利線潤，丙并且圓在銷包售費(fèi)遙用姐總預(yù)飲算勁調(diào)整較的情偵況魚下，氣銷售翻部門防對銷羨售計屈劃進(jìn)苦行了伸調(diào)整磨，調(diào)磁整后帖的銷挺售計謠劃為新：百銷售挺周期偶：延毒長拿至0求7年版上半軋年〔也6月扣底〕想；頁銷售致進(jìn)度添：2獄00可5年玉銷售踩15放0套督、2哭00毛6年侵銷售兼31催0套你、2券00矮7年廣6月援底前沈消化幅尾房穗45澡套。閑2、它工程果各月為實(shí)際炭銷售辰情況專工程授銷售飄周期旬為兩絲年，葛由項(xiàng)涌目獲做取銷黑售許泰可證填開盤肺至入兔住清饅盤，烘歷經(jīng)偵20談05渡-2追00盼7年磨，時倘間由抄20碗05振.9協(xié)起始誓至2狡00恢7.早7月溉根本頁售謦稱，具涌體銷蟻售情僵況如端下表仗：1隆3、腥工程艙銷售伯進(jìn)度劣完成堵情況規(guī)由上截表可靈知，孕剔除夕預(yù)留陳房因筒素后襲，山爭水頤度園項(xiàng)偷目截淺至到獸20蜻07呢年7謀月全候部售紋罄，建比計姨劃銷焰售周蓄期延鵲長一也個月裙；2蕩00屢5年倍、2雀00夕6年館銷售驗(yàn)速度研較慢此，計驅(qū)劃完輪成不謠足8泰0％劉，2論00差7年能上半臂年銷豈售速茂度較童快，霞完成每方案須的2愛53送.3厲3％給。窮20玩05擦年、測20潑06稠年銷鍛售速餃度較臥慢主鋸要是社因?yàn)榈浚悍础?報〕泄工程詳銷售戒伊始獅，胃市場善對它兩室燕的恒大量估需求號表現(xiàn)竊相當(dāng)趟明顯袋，象而2政00室5年鎖率先土推出游的批小高蝴層中認(rèn)三室盲比例肺過大螺，對代開盤慧銷售碎產(chǎn)生插一定懂的阻謝力再；除〔2高〕高安層暗產(chǎn)品獅集中伯于愉20糧06村年銷嶄售，騎由于索高層壟產(chǎn)品頓的兩秀室戶白形面督積偏舊大，蜻因此驗(yàn)造成亞兩室鍬戶型來總價肯相對饅較高賺，對遠(yuǎn)銷售傘速度吐產(chǎn)生測一定屬的影搖響。1餡銷售租均價夫、銷脈售收怠入及訴銷售千折扣稿的實(shí)團(tuán)現(xiàn)情輩況分穗析裙根本秧定價習(xí)策略車天津蹄山水勢頤園叨工程戚的定最價策想略采臺用欺入市舅方式邪為平使開高喚走，任根據(jù)計工程性各節(jié)增點(diǎn)，蘋提升串價格尾，并存結(jié)合令產(chǎn)品相形成嗓價格剩梯次自，擠糾壓預(yù)離售產(chǎn)放品快障速銷妹售。沉工程斜銷售險初期匹的臟定價壓原那么生為根循據(jù)產(chǎn)張品的轎不同磁價值孫及產(chǎn)域品的政不同示入市響時間姻進(jìn)行盒定價牽，并頂結(jié)合惹工程忘預(yù)熱再階段覺，兩睜個外旱展場寶通過起對來賀訪客鈴戶心繪里價芽位的公試探啄，收就集目勾標(biāo)客茅戶的訊心理剪價格嘗預(yù)期石，直更到開出盤前尚最終波落實(shí)勾開盤俱價格菊?；\2、叛銷售盼均價婆實(shí)現(xiàn)喬情況善〔1志〕齡方案轉(zhuǎn)均價征制定狀、調(diào)欄整情衫況沾20螺05陪年4造月項(xiàng)間目可咬行性鹿研究努報告熟，分努析確瑞定項(xiàng)五目實(shí)肢現(xiàn)銷繁售均魂價5姨70女0元上/平驚方米查。直20踐05丙年搏7月通，愿公司棍對天叼津山泳水頤抽園侍下達(dá)持的纖銷售仍價格蹈指標(biāo)屢為：導(dǎo)20長05斥年均蠻價實(shí)湯現(xiàn)5鳳60逮0元淺/平汪方米齊，整關(guān)盤均保價實(shí)奔現(xiàn)5渠80早0元慮/平冒方米博，溉同年羨8月駁份換由于德公司疊整體廉戰(zhàn)略河調(diào)整堵，些為蔽保證頸實(shí)現(xiàn)晴較好邊的利延潤迷，提癥高銷嬌售均向價為多：2染0爺05頌?zāi)陮?shí)命現(xiàn)5參75效0元痛/平驗(yàn)米選，整們盤展實(shí)現(xiàn)汪60防00籍元/乒平米同均價使，渣因此轎山水兵頤園工工程盤銷售抖部于乳20廚05笨年8傍月將丸住宅沖局部游的銷灣售均傲價計矮劃調(diào)陶整為趁：攀20鏡05排年注實(shí)現(xiàn)絨均價似57數(shù)50過元/粱平米庸，輛20昨06租年耳實(shí)現(xiàn)析均價羅61哄12佳元/月平米登，際20偽07唉年末實(shí)現(xiàn)愉均價防60警89哲元/倦平米警；喊隨著璃房地病產(chǎn)市多場的幣持續(xù)遼向好襪，播整體蜘房價絨逐年核走高刺，公讀司也她將整恰盤均影價逐錢步提哄高，惕分別寧于2做00礙5年棒9月盒、1想1月德、1栗2月奴調(diào)整攔未售宰樓盤張均價脂至6姜00共0肅元/悠平米蹤、6莖10駛0俊元/皂平米梨、6何20茅0魯元/劫平米貝，保泰證實(shí)晴現(xiàn)整裕盤均面價6所10鍬0筋元/撲平米均，最脆后于頓20胖07冒年初筆確定膀整盤宴均價問為6醬30泥0盞元/雪平米搭。膨在實(shí)殊際銷聲售過蒜程，持銷售鋪部門享根據(jù)藥市場答銷售葬情況去，于睛每年叨年初據(jù)對未嗽售房胃的銷挖售均欣價進(jìn)率行調(diào)添整，仍20并06歪年調(diào)抗整后次的計士劃均脖價為囑62寇01伐元/耀平米飽，2除00包7年羅調(diào)整可后的鏡方案掩均價亭為6喘60帥0初元/憂平米慢。劍均價槽調(diào)整潔情況巾如下賤表：虹〔熱2獵〕準(zhǔn)實(shí)際揮均價史實(shí)現(xiàn)忠情況偵山水硬頤園嫌住宅碗工程而價格碼的入取市方速式為傻平開柿高走盆，2銳00著5年嘉至廊20貨08甜年4坦月3訂0日敬，各夢年實(shí)工現(xiàn)銷泡售均叫價分濱別為屆：5腸80爽4住元/交平米很、6令35衰4酸元/港平米恒、6耗75奏8駁元/命平米良、6圈96鼓6曉元/梢平米滔，最特終實(shí)獲現(xiàn)整淚盤銷布售均送價6瘋32書8份元/減平米巡。比幸可行嘗性研際究計挑劃均欲價5躬70尿0清元/孔平米觀高出蛇62即8元選/平師米革，比連最終愧的計母劃整賽盤均限價6進(jìn)30鹿0勇元/紀(jì)平米碌高出壤了2拆8絕元/顆平米耗，基診本實(shí)奔現(xiàn)了孝最終抱的6堵30義0娘元/嗎平米侮的整楊盤均軌價?；镁唧w杯情況崗如下它圖：江〔3綱〕躍工程程成交妻價格之區(qū)域糊構(gòu)成類情況等分析內(nèi)含煤剩由上侵表數(shù)晌據(jù)可廳知：艷整盤知方案阻均價生63崗00鑼元/頌平米俯以下劉的成中交量沉共2管00稈套，陪占總宏成交父量的根40蠻％，克方案裳均價賭以上興的成假交量翼為2幸99蝕套，也占總攝成交講量的氧60籍％。潮〔4舍〕聾同期桂周邊茫有競擦爭力償樓盤蟲的銷劣售均也價實(shí)筋現(xiàn)情起況農(nóng)山水菜頤園掉工程搬銷售在價格麥在周甩邊競雅爭項(xiàng)柄目中葡一直院處于貫中等稀的爽水平殃，泰隔達(dá)建罷設(shè)開搶發(fā)的據(jù)風(fēng)格姐春天紙工程杯及萬晚科地險產(chǎn)投靈資開爭發(fā)的席金色柿家園躲工程曲價格碧接近姥并領(lǐng)匯先于亂板塊散內(nèi)其基他項(xiàng)子目。臉從各抽工程惹各項(xiàng)息綜合果方面接優(yōu)劣還勢分低析，奪山水塊頤園載工程組價格僵處于慈中等采水平述較為達(dá)合理訂。僅上述肯各項(xiàng)澆目2累00憤6年月至2腐00薪7年龍7月慘價格顯漲幅棍情況瓦如下蛙表：獄由上劣表可尸知，雹山水挺頤園仍工程始的價凱格增外幅速勒度協(xié)低于于周冤邊項(xiàng)拴目增舊長水護(hù)平，眾后期老提價立表現(xiàn)付缺乏導(dǎo)?？?、復(fù)工程裁銷售搏收入漸實(shí)現(xiàn)慎情況享分析穴整盤噸銷售謠收入慮實(shí)現(xiàn)綿情況濫20盒05作年俱4月貿(mào)工程手可行良性研遵究報底告分脂析項(xiàng)頃目整件體銷繳售均乎價為參57伙00及元/捐平方比米，糧實(shí)現(xiàn)飄銷售殺收入?yún)菫椴?.潤42答億元欺；同牲年7雅月銷阿售部昨根據(jù)承公司慣下達(dá)惕的整灘盤銷將售均霞價指償標(biāo)5礙80擇0元富/平悠方米蛋，制帝定了疤銷售綢收入功方案漁，即創(chuàng)20玩05凳年完秒成銷旋售收雖入1芽.2賭5億步元，噸20杰06往年實(shí)制現(xiàn)銷而售收接入2舌.2剛1億碗元，蠅整盤烏實(shí)現(xiàn)慨收入鴨3.界46暴億元巧；同喜年佩8月齊份，薯隨著哈集團(tuán)推公司攀戰(zhàn)略訪方案塵的調(diào)般整界，柏銷售爹部窮將銷通售喉收入獸指標(biāo)臺調(diào)整砌為：陷20豪05處年實(shí)攻現(xiàn)銷慈售豬收入與1.紅02彈億元伶、2催00喇6實(shí)輩現(xiàn)銷卷售動收入牙2.遷23歷億元襖，昌20唯07丸實(shí)現(xiàn)紛銷售耐收入叔0.株34稠億元傳，項(xiàng)可目總描計實(shí)紡現(xiàn)銷脖售底收入鄰3.暢59汗億元喝；洪隨著形房地亭產(chǎn)市慨場的變一路上走高律，2鉗00鏡7年雙初，賣公司椒將項(xiàng)嶺目的國整盤邊銷售臨總額急確定毫為巨3.幼7源億元梁。哪截止栗到昂20澡08朝年4腿月3鄰0日賽，山脊水頤肢園項(xiàng)響目實(shí)牙際實(shí)趨現(xiàn)銷壯售額錯3.著7地億元叮，同壤時還緞有6俯套預(yù)包留房便73等6.恰73貝平方教米柜尚未妄簽約松，按鹿工程恥均價惹63懷00拆元/緒㎡計辟算,術(shù)預(yù)留橫房預(yù)杜計實(shí)罵現(xiàn)銷襲售額麻約4傘64豆萬元灰，總蛇計實(shí)儀現(xiàn)銷癥售收毒入約摧3.墳75斷億輪元羽；鋤比非可行皂性研文究3餡.4擴(kuò)2億懼元超資出3委30盈0萬袋元，會實(shí)現(xiàn)趴比例坐為1跡09冰.6水5％張，比族調(diào)整階后計釋劃3障.5粥9億業(yè)元破超越出1智57叨3萬釋元，距實(shí)現(xiàn)究比例訴為1慧0搭4.辱46療％，由根本禮完成帳了額最終球3.聞7億離元的衛(wèi)銷售奉收入脫方案畏。