【論住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法律地位9600字】

IV論住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法律地位目錄TOC\o"1-3"\h\u18645摘要 I29143關(guān)鍵詞 I20724一、緒論 17587（一）研究目的及意義 120533（二）相關(guān)文獻(xiàn)綜述 110900二、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的背景 220838（一）業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)自治的關(guān)系 2221581、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)真正成為社區(qū)居民的自治委員會(huì) 2184082、正確定位業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)組織中的角色 226711（二）業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的自治關(guān)系 312191、居委會(huì)的行政化使其不能勝任社區(qū)自治的職能 3257972、居委會(huì)的行政化促使業(yè)委會(huì)來(lái)進(jìn)行社區(qū)自治管理 322943三、目前業(yè)主委會(huì)制度運(yùn)行現(xiàn)狀 324161（一）業(yè)主委員會(huì)的自治特征 388（二）業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行現(xiàn)狀 3151471、業(yè)委會(huì)成立的積極作用 3215632、當(dāng)前業(yè)委會(huì)自治過(guò)程存在的問(wèn)題 426972（三）目前業(yè)主委員會(huì)在運(yùn)行中存在的問(wèn)題 446641、業(yè)委會(huì)自治法律法規(guī)不完善 48582、業(yè)主缺乏維權(quán)觀念和法律意識(shí) 4162613、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司三者關(guān)系混亂 49279四、提升我國(guó)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律地位的對(duì)策 54750（一）明確業(yè)委會(huì)的法律地位 531135（二）政府引導(dǎo)、部門(mén)監(jiān)督 6225601、加強(qiáng)和改進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自治工作的指導(dǎo)思想、基本原則 6175212、進(jìn)一步明確城市社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé) 624369（三）加大宣傳，提高業(yè)主公共權(quán)益與福利意識(shí) 6190131、完善社區(qū)居民參與投入機(jī)制 619802、完善社區(qū)居民參與的保障機(jī)制 63053、完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)自治組織體系 713689完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)業(yè)主自治組織體系 721527結(jié)論 711659參考文獻(xiàn) 8一、緒論（一）研究目的及意義中國(guó)目前正處于深刻而廣泛的社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，這種社會(huì)轉(zhuǎn)型由兩個(gè)比較大的轉(zhuǎn)變構(gòu)成：一是經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌，即逐漸從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌；二是社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，從以農(nóng)業(yè)為主要支柱的傳統(tǒng)社會(huì)向以工業(yè)、服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代社會(huì)轉(zhuǎn)變。這種社會(huì)變動(dòng)也同樣在城市的基層社區(qū)中有所體現(xiàn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民民主自治明顯，對(duì)自己的生活社區(qū)有了更高的要求，社區(qū)自治建設(shè)由此在中國(guó)廣泛開(kāi)展，這就決定社區(qū)居委會(huì)要為了適應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型的新形勢(shì)而不斷的改變自己的工作。但在轉(zhuǎn)變過(guò)程中，社區(qū)居委會(huì)行政化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，這與憲法規(guī)定的居委會(huì)保障的基層群眾自治、民主參與等目標(biāo)產(chǎn)生了明顯的偏差。因此，對(duì)居委會(huì)的行政化的后果進(jìn)行分析后，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)在住宅小區(qū)中的法律地位，讓業(yè)主委員會(huì)來(lái)?yè)?dān)當(dāng)社區(qū)居民自治的功能角色，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，尋求中國(guó)社區(qū)民主自治的良性發(fā)展道路，無(wú)疑具有重大的理論意義與現(xiàn)實(shí)意義。（二）相關(guān)文獻(xiàn)綜述我國(guó)的社區(qū)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)始與上世紀(jì)末，現(xiàn)代化的社區(qū)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)始在全國(guó)大規(guī)模的發(fā)展，國(guó)內(nèi)的相關(guān)學(xué)者開(kāi)始對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)研究開(kāi)始重視，從那時(shí)開(kāi)始社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)研究不斷有新的著作出現(xiàn)。根據(jù)研究成果把研究分為起步和縱深兩個(gè)階段，起步階段大致從1990年到2002年，主要論證科建設(shè)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的重要意義，對(duì)我國(guó)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的暢想?？v深階段從2002年至今，在第一階段的總體性原則和方向確立的基礎(chǔ)上，向縱深的方向發(fā)展，成果可謂“百花齊放”，討論的更多的是關(guān)注社區(qū)業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)問(wèn)題的討論更加的詳細(xì)和貼合實(shí)際實(shí)際，在此基礎(chǔ)上也對(duì)我國(guó)出現(xiàn)的幾種典型的社區(qū)業(yè)主委員會(huì)模式進(jìn)行了探討，也取得了一定成果，其中主要成果有《中國(guó)基層民主發(fā)展報(bào)告》(李凡，2003-2007)，《轉(zhuǎn)型期我國(guó)城市社區(qū)自治的參與不足：困境與突破》(李建斌，李寒，2005)，《業(yè)主自治制度芻議》(王佩佩，2005)，《城市公民參與和政治合法性》(何增科、[德]托馬斯·海貝勒，2007)，《業(yè)主委員會(huì)制度的緣起、現(xiàn)實(shí)困境與制度選擇》(盧海燕，2007)，《構(gòu)建社會(huì)生活共同體：新時(shí)期城市社區(qū)建設(shè)研究》(王永平，2008)，《社區(qū)治理結(jié)構(gòu)變遷中的國(guó)家與社會(huì)》(王巍，2009)。社區(qū)建設(shè)中居委會(huì)的困境——對(duì)竹塘社區(qū)的田野研究[期刊論文]-現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)代物業(yè)下半月刊）（車(chē)文輝，榮蒙，榮漢華.2009(3).）等等。主要觀點(diǎn)有：李凡在其編寫(xiě)的中國(guó)基層民主報(bào)告中寫(xiě)道：“制度問(wèn)題是一個(gè)基層民主中的痼疾，法律制度和選舉制度在居民自治當(dāng)中，問(wèn)題依然存在。與基層民主有關(guān)系的《居民委員會(huì)組織法》等都需要做出相關(guān)的修訂，使之可以實(shí)現(xiàn)保證基層民主發(fā)展的程序公正性和群眾所需要的法律援助。”李建斌，李寒提出，“參與的不足是轉(zhuǎn)型期社會(huì)自治的瓶頸。這主要體現(xiàn)在目前的社區(qū)建設(shè)實(shí)踐中，社區(qū)居民的參與意識(shí)薄弱，參與主體范圍狹窄，參與層次較低，主要集中在非政治的事務(wù)型參與，多局限與傳統(tǒng)的執(zhí)行性參與。"趙恒提出，“業(yè)主代表大會(huì)制度是社區(qū)自治的關(guān)鍵?！鄙鲜鲅芯砍晒麑?duì)筆者的啟發(fā)意義在于：它們從不同方向論述了社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的緣由、要達(dá)到的目標(biāo)、現(xiàn)有的模式以及影響社區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)展的因素和存在的問(wèn)題。早起的研究大多重視理論與實(shí)際聯(lián)系的較少，在逐漸的發(fā)展過(guò)程中，學(xué)者們結(jié)合中國(guó)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)的具體的問(wèn)題進(jìn)行分析，更具有中國(guó)的特點(diǎn)，更貼近居民的日常生活，對(duì)解決實(shí)際中出現(xiàn)的問(wèn)題更能提高有價(jià)值的參考作用。以上的研究已經(jīng)能基本構(gòu)建起有我國(guó)自己特點(diǎn)的社區(qū)業(yè)主委員會(huì)理論體系，為進(jìn)一步的研究社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)提供參考作用。目前我國(guó)的社區(qū)業(yè)主委員會(huì)還不完善，研究仍處于比較初步的階段，很多理論體系與城市社區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題還有沖突，這些矛盾正在逐漸阻礙社區(qū)的發(fā)展。要保證我國(guó)城市社區(qū)自治制度的快速發(fā)展，首先必須明確社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法律地位和組織關(guān)系，并應(yīng)有相應(yīng)的制度安排。本文通過(guò)對(duì)于住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的法律地位的探討能為我國(guó)社區(qū)進(jìn)一步健康發(fā)展起到一點(diǎn)參考價(jià)值。二、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的背景明確了社區(qū)居民委員會(huì)是我國(guó)城市自治的核心組織載體的《城市居民委員會(huì)組織法》于1989年12月26日第七屆全國(guó)人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)，該組織法以正式的形式提出了城市社區(qū)自治的初步構(gòu)想。民政部在2000年11月頒布的《關(guān)于在全國(guó)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》，從社區(qū)建設(shè)的意義，應(yīng)堅(jiān)持的原則、要完成的主要目標(biāo)、組織的主要工作內(nèi)容方面做出了具體的有指導(dǎo)性的意見(jiàn)，改文獻(xiàn)成為了目前指導(dǎo)城市社區(qū)自治的準(zhǔn)法律文件。該文件的出臺(tái)標(biāo)志著居委會(huì)體制向居民社區(qū)自治體制的轉(zhuǎn)變由試點(diǎn)階段進(jìn)入全面推進(jìn)階段，特別是當(dāng)前社區(qū)居委會(huì)已經(jīng)出現(xiàn)了行政化的趨勢(shì)，已經(jīng)不能充分行使居民自治的職能，在現(xiàn)狀城市社區(qū)的自治社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司的共同努力。（一）業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)自治的關(guān)系1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)真正成為社區(qū)居民的自治委員會(huì)改革開(kāi)放后，城市住房制度得到了改革。商業(yè)住房體系正在悄然興起，房地產(chǎn)已成為主要的工業(yè)支柱?，F(xiàn)代社區(qū)如雨后春筍般遍布全國(guó)，并已成為最重要的基本社會(huì)單位。社區(qū)自治也已成為最有效的方法，反映了基層民主和自治的一部分。當(dāng)前，我國(guó)正在建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)，基層社區(qū)的穩(wěn)定與團(tuán)結(jié)更加重要，這在很大程度上代表著我國(guó)整風(fēng)體制改革的進(jìn)程。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣大當(dāng)?shù)鼐用竦拿裰饔^念得到了進(jìn)一步改善，越來(lái)越多的當(dāng)?shù)鼐用穹e極參與社區(qū)自治管理，社區(qū)自治水平也不斷提高。每個(gè)社區(qū)都建立了一個(gè)獨(dú)立的居民自治團(tuán)體，作為社區(qū)自治的主要決策機(jī)構(gòu)，為居民的自治和依法享有公民的民主權(quán)利提供了一個(gè)平臺(tái)。該集團(tuán)具有獨(dú)立法人地位，業(yè)主大會(huì)是其決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理日常事務(wù)。必要的資金來(lái)自所有人，我們的土地正在走向城市化。越來(lái)越多的居民選擇在這座城市定居。這些居民在建立城市社區(qū)的自治中起著重要作用。因此，應(yīng)在社區(qū)廣泛宣傳，鼓勵(lì)社區(qū)所有業(yè)主積極參與，并建立業(yè)主大會(huì)作為居民自治的權(quán)力機(jī)構(gòu)，使業(yè)主委員會(huì)真正成為地方自治委員會(huì)。2、正確定位業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)組織中的角色當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展對(duì)社會(huì)民主自治提出了更高的要求，對(duì)社會(huì)“獨(dú)立”的要求也越來(lái)越高?！氨O(jiān)督”也是社會(huì)民主。實(shí)現(xiàn)自治的有效途徑。民主和自治是實(shí)現(xiàn)這種自治的基礎(chǔ)，而社區(qū)的民主自治是新時(shí)期建設(shè)城市社區(qū)的邏輯起點(diǎn)。盡管每個(gè)社區(qū)的自治形式各不相同，各有特點(diǎn)，但它們的內(nèi)容是相同的，固定的，而且內(nèi)容不受形式的影響，基層人民可以享有更加貼近生活的民主權(quán)利，因此，基層人民都能過(guò)上幸福，有尊嚴(yán)的生活，這是必須遵循的方向和目標(biāo)。社區(qū)自治的模式不固定，有自己的特點(diǎn)。實(shí)際情況，為了實(shí)現(xiàn)當(dāng)前和長(zhǎng)期的目標(biāo)，必須大力發(fā)展社區(qū)居民的自治權(quán)，使他們能夠充分享受法律賦予的憲法和民主權(quán)利。社區(qū)自治需要當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)公司的共同努力。但是，現(xiàn)階段居委會(huì)，業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)服務(wù)公司的委員會(huì)并沒(méi)有明確界定其角色，不能準(zhǔn)確地履行職責(zé)，這影響了社區(qū)自治的發(fā)展。因此，社區(qū)自治的關(guān)鍵在于居委會(huì)，房地產(chǎn)委員會(huì)和房地產(chǎn)公司能夠正確定位自己的位置并找到自己的位置，以便他們能夠在社區(qū)自治中履行職責(zé)。（二）業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的自治關(guān)系1、居委會(huì)的行政化使其不能勝任社區(qū)自治的職能社區(qū)居委會(huì)的行政化，社區(qū)建設(shè)的所有的活動(dòng)都由基層政府出面干預(yù)、乃至調(diào)度。社區(qū)居委會(huì)成為政府基層控制與管理的延伸，現(xiàn)在越來(lái)越成為代表政府進(jìn)行基層行政機(jī)構(gòu)。對(duì)居委會(huì)干部的抽樣調(diào)查結(jié)果表明，有93.9%居委會(huì)干部認(rèn)為各項(xiàng)事務(wù)主要來(lái)自于街道辦事處，相比之下，只有6.7%的人認(rèn)為來(lái)自于社區(qū)居民。從法律角度上說(shuō)，居委會(huì)是群眾性的自治組織，代表著城市基層廣大群眾與政府進(jìn)行互動(dòng)。但是，社區(qū)居委會(huì)行政化的結(jié)果，使得它不再是民眾與政府之間的中介層，而是政府本身的機(jī)構(gòu)，它在上級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)下代表政府對(duì)城市基層行使行政管理權(quán)，社區(qū)行政化也由此帶來(lái)一系列風(fēng)險(xiǎn)。2、居委會(huì)的行政化促使業(yè)委會(huì)來(lái)進(jìn)行社區(qū)自治管理業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)由所有業(yè)主自愿組織的非政府組織，致力于維護(hù)自己的自治權(quán)，其主要目的是促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的估價(jià)和保存，并為業(yè)主創(chuàng)造舒適的生活條件。這些任務(wù)都是經(jīng)濟(jì)任務(wù)。政府為更好地管理社區(qū)和街道而成立的居委會(huì)代表了政府的行政管理。兩者的基本功能是不同的，它們的存在是互補(bǔ)的和不可替代的。居委會(huì)的主要任務(wù)是代表政府進(jìn)行監(jiān)督，這代表了政府的意愿，而房地產(chǎn)委員會(huì)是一個(gè)旨在保護(hù)居民合法權(quán)益的組織，它代表了大多數(shù)人的意愿。居民另一方面，居委會(huì)的出現(xiàn)與私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的形成和維護(hù)無(wú)關(guān)，而財(cái)產(chǎn)委員會(huì)的出現(xiàn)則伴隨著對(duì)私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的迫切需求。所有者。當(dāng)前，居委會(huì)正在變得越來(lái)越行政化。這樣，房地產(chǎn)委員會(huì)就逐步承擔(dān)了維護(hù)當(dāng)?shù)鼐用窈戏?quán)益的重要任務(wù)，可以充分表達(dá)業(yè)主對(duì)民主自治的要求，實(shí)現(xiàn)社區(qū)自治。三、目前業(yè)主委會(huì)制度運(yùn)行現(xiàn)狀（一）業(yè)主委員會(huì)的自治特征業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大全日常事務(wù)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它具有以下特征：第一，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)由業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主代表大會(huì))選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和對(duì)業(yè)主大會(huì)的日常事務(wù)的進(jìn)行執(zhí)行，向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。第二，業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)范圍是在社區(qū)內(nèi)代表業(yè)主對(duì)社區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行自治管理。它僅僅是代表業(yè)主進(jìn)行自治管理的自治團(tuán)體，是社區(qū)居民進(jìn)行有效的自治管理的自治管理機(jī)構(gòu)。第三，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。它代表的是全體業(yè)主的合法權(quán)益，不能被任何人操縱和把持，社區(qū)進(jìn)行的所有的自治管理都必須在法律的許可范圍內(nèi)。第五，非營(yíng)利性。業(yè)委會(huì)是公益性組織，即使掌握著一定的資金，也必須用于社區(qū)自治的管理中，不能用于成員間的分配，更不能用于盈利性的投資。第六，志愿性。業(yè)委會(huì)的成員由全體業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上推舉產(chǎn)生，通常是由熱心公益的業(yè)主自愿、無(wú)償?shù)負(fù)?dān)任。（二）業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行現(xiàn)狀1、業(yè)委會(huì)成立的積極作用在我國(guó)，業(yè)主委員會(huì)是伴隨著現(xiàn)代的住房制度的興起而產(chǎn)生的。②費(fèi)梅蘋(píng).《業(yè)主委員會(huì)與中國(guó)的市民社會(huì)》,《華東理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社科版)》,2010年第2期，第62頁(yè)我國(guó)進(jìn)行了住房體制改革，住房產(chǎn)權(quán)逐漸多元化發(fā)展，由單位福利分房變?yōu)榱爽F(xiàn)在的房屋私有化，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也迅速興起。②費(fèi)梅蘋(píng).《業(yè)主委員會(huì)與中國(guó)的市民社會(huì)》,《華東理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社科版)》,2010年第2期，第62頁(yè)2、當(dāng)前業(yè)委會(huì)自治過(guò)程存在的問(wèn)題雖然我們?cè)谏鐓^(qū)自治方面有了很大的進(jìn)步，但是多年來(lái)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的歷程也告訴我們，業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀，存在一些長(zhǎng)期以來(lái)尚未解決的共性和帶普遍性的問(wèn)題。大部分地區(qū)的住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)仍然呈現(xiàn)出發(fā)展動(dòng)力不足、居民參與意識(shí)不強(qiáng)等發(fā)展?fàn)顟B(tài)。業(yè)主委員會(huì)制度不健全，功能缺失。這就需要我們進(jìn)步去分析原因，在實(shí)踐中尋求對(duì)策，使之更好的推進(jìn)基層社區(qū)自治。（三）目前業(yè)主委員會(huì)在運(yùn)行中存在的問(wèn)題1、業(yè)委會(huì)自治法律法規(guī)不完善業(yè)主委員會(huì)的法律地位由于法律法規(guī)的不完善而不明確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。而對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)，《條例》沒(méi)有明確的定性，依照現(xiàn)行的法律，作為代表全體業(yè)主權(quán)利的自治組織的業(yè)主委員會(huì)既沒(méi)有獨(dú)立的法人，也不具有社團(tuán)組織的地位，更不能單獨(dú)設(shè)財(cái)務(wù)，這種無(wú)名無(wú)分的狀況使得業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利時(shí)不可避免地要面對(duì)重重阻礙，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)有待于法律做出明確的規(guī)定來(lái)定性。2、業(yè)主缺乏維權(quán)觀念和法律意識(shí)本來(lái)業(yè)委會(huì)的民主選舉為居民提供了表達(dá)自身；利益偏好的機(jī)會(huì)。通過(guò)民主選舉，居民可以通過(guò)用票來(lái)購(gòu)買(mǎi)自己所希望得到的、能夠增進(jìn)自己福利的“公共物品”,已使自己的利益能夠真實(shí)的完整的表達(dá)。但是，居民還受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)及中國(guó)傳統(tǒng)的他治影響，不能積極的參與社區(qū)自治，進(jìn)行自我管理?，F(xiàn)在的城市治理系統(tǒng)基本上仍然是他治的。另外，諸多業(yè)主不具備最基本的公共精神，面對(duì)“公共物品”很多業(yè)主表現(xiàn)出“大順便車(chē)”的心理。即便自己的利益被開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理企業(yè)所侵害，他們也不愿意主動(dòng)站出來(lái)支持業(yè)主大會(huì)或是業(yè)委會(huì)來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。怕麻煩、怕惹事、得過(guò)且過(guò)是很多業(yè)主的心理。積極的業(yè)主維護(hù)成功了，這些消極業(yè)主也出來(lái)享受更優(yōu)越的服務(wù)，反之，失敗了也維持現(xiàn)狀，大家一塊被開(kāi)發(fā)商或者被物業(yè)公司“黑”。這些消極業(yè)主匱乏的公共精神和嚴(yán)重的他治意識(shí)直接導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立很難，也壓抑了積極業(yè)主的熱情。3、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司三者關(guān)系混亂社區(qū)自治需要社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司的共同努力，但現(xiàn)階段，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司三者都不能將自己在社區(qū)自治中的角色合理的進(jìn)行定位，不能正確把握自己的職能范圍，造成管理有些交叉和混亂。因此，理順小區(qū)中三巨頭各主體之間的法律關(guān)系，明確各自的職能，分清他們的管理范圍，才能更好的服務(wù)于社區(qū)居民自治。表1三者法律關(guān)系圖分類業(yè)主委員會(huì)居民委員會(huì)物業(yè)服務(wù)公司法律1994年中國(guó)建設(shè)部33號(hào)文件《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和2007年頒布的《物權(quán)法》1954年頒布的《居民委員會(huì)組織條例》990年的《人面共和國(guó)居民委員會(huì)組織法》2003年頒布《物業(yè)管理法》和2007年頒布的《物權(quán)法》組織產(chǎn)生《物權(quán)法》規(guī)定地方人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！掇k法》對(duì)業(yè)委會(huì)設(shè)立的規(guī)定是，業(yè)委會(huì)成員由“房屋的所有權(quán)人”業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，只對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)?！段瘯?huì)法》撤銷、規(guī)模調(diào)整由不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府決定居委會(huì)員的產(chǎn)生通過(guò)召集居民會(huì)議選舉產(chǎn)生。只是居民負(fù)責(zé)。根據(jù)《物權(quán)法》和《委托合同》物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。國(guó)務(wù)院建設(shè)部行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。地位無(wú)法人資格具有社團(tuán)法人資格有經(jīng)費(fèi)是否領(lǐng)取工資及其數(shù)量取決于業(yè)主大會(huì)的決定，即使有專職，數(shù)量也很少。委員工資待遇由國(guó)家財(cái)政撥款，居委會(huì)的辦公用房，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決。依據(jù)委托合同，主要有日常管理費(fèi)，公共代辦服務(wù)費(fèi)，特約性服務(wù)收費(fèi)。明確了三者之間的法律關(guān)系和契約內(nèi)涵是解決問(wèn)題的根本，自從1994年業(yè)委會(huì)成立以來(lái)，三者的矛盾開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)?！冻鞘芯用裎瘑T會(huì)組織法》中規(guī)定的居委會(huì)的職責(zé)任務(wù)中與業(yè)委會(huì)自治管理有交叉，同時(shí)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的一些便民服務(wù)產(chǎn)業(yè)與物業(yè)公司的業(yè)務(wù)相沖突，這樣使得三者關(guān)系混亂，職能交叉，影響了居委會(huì)代表政府對(duì)基層進(jìn)行管理的工作又對(duì)社區(qū)自治不利。四、提升我國(guó)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律地位的對(duì)策（一）明確業(yè)委會(huì)的法律地位《物權(quán)法》和《物權(quán)管理?xiàng)l例》都沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主自治的組織，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確。該就業(yè)委員會(huì)實(shí)行社區(qū)自治。引起了爭(zhēng)議。在手術(shù)期間。實(shí)際上，它們可以通過(guò)法律體系中的有關(guān)規(guī)定和解釋充分反映其法律地位，并在自治管理過(guò)程中為其提供法律依據(jù)。首先，根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主委員會(huì)由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生，是社區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)業(yè)主會(huì)議的日常管理?！段餀?quán)管理?xiàng)l例》第十五條直接規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主會(huì)議的決定。”顯然，將業(yè)主委員會(huì)定義為隸屬于業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)具有明確的法律依據(jù)。顯然，這從法律上決定了業(yè)主委員會(huì)的自治法律地位。盡管沒(méi)有關(guān)于業(yè)主會(huì)議的明確規(guī)定，但業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主參加的自治組織。傭金取決于。業(yè)主自治組織的法律地位是隱含確定的。其次，將業(yè)主委員會(huì)定義為業(yè)主組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，以便它可以更清楚，正確地處理居委會(huì)，業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)公司之間的關(guān)系，并且可以清楚地了解業(yè)主委員會(huì)與房地產(chǎn)公司之間的關(guān)系。證明業(yè)主委員會(huì)的所有自治權(quán)來(lái)自每個(gè)人。業(yè)主反過(guò)來(lái)為業(yè)主小組和業(yè)主會(huì)議監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的實(shí)施提供基礎(chǔ)。一些科學(xué)家建議，業(yè)主委員會(huì)的賠償責(zé)任應(yīng)為核心，并應(yīng)建立一個(gè)完整的監(jiān)督和控制機(jī)制。但是，權(quán)利和義務(wù)是相輔相成的。為了享有某些權(quán)利，需要相應(yīng)的義務(wù)。將所有者委員會(huì)定義為所有者組的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以確認(rèn)其在所有者自治中必須履行的義務(wù)和責(zé)任，這是為了保護(hù)所有所有者的合法權(quán)利，以充分行使其自治權(quán)。。（二）政府引導(dǎo)、部門(mén)監(jiān)督為了進(jìn)一步完善我國(guó)的社區(qū)居民自治制度，健全城市基層管理和服務(wù)體制，現(xiàn)就加強(qiáng)和促進(jìn)城市社區(qū)自治的建設(shè)工作提出以下意見(jiàn)：1、加強(qiáng)和改進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自治工作的指導(dǎo)思想、基本原則（1）加強(qiáng)和促進(jìn)城市社區(qū)工業(yè)委員會(huì)自治的指導(dǎo)思想，充分體現(xiàn)了中國(guó)共產(chǎn)黨第十七次全國(guó)代表大會(huì)和十七屆三中全會(huì)的精神。在這個(gè)階段，為社會(huì)服務(wù)的社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求。為提高居委會(huì)居民的自治水平，提高居委會(huì)的法律觀念，促進(jìn)社區(qū)和諧，我們將著力于通過(guò)社區(qū)自治組織的設(shè)施，加強(qiáng)和改善制度建設(shè)，并努力建立社區(qū)商務(wù)委員會(huì)。成為充滿活力的民主實(shí)體。對(duì)群眾滿意的群眾自治基層組織，將進(jìn)一步為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)奠定基礎(chǔ)。（2）加強(qiáng)和促進(jìn)城市社區(qū)商務(wù)委員會(huì)自治的基本原則是：堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)，朝正確的方向發(fā)展。目前，中國(guó)的社會(huì)主義建設(shè)仍處于起步階段。經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。政治體制改革不斷深化。為了積極發(fā)展，我們必須堅(jiān)持進(jìn)行社會(huì)變革。黨的領(lǐng)導(dǎo)與法治有機(jī)地結(jié)合在一起。要積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)社區(qū)居民利用行業(yè)委員會(huì)的自治機(jī)構(gòu)，積極行使其民主權(quán)利，管理社區(qū)和公益企業(yè)的公共事務(wù)，并在政府之間建立有效的聯(lián)系?；镜淖灾鳈?quán)和良性互動(dòng)。遵守政府的指導(dǎo)方針和全社會(huì)的參與。政府必須適應(yīng)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的要求，理順關(guān)系，轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)對(duì)自治社區(qū)組織的建立和鄰居自治要求的指導(dǎo)，積極調(diào)動(dòng)社會(huì)的積極參與，共享和塑造資源形態(tài)，建立社區(qū)自治的集體力量。2、進(jìn)一步明確城市社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)居民自治的組織者、推動(dòng)者和實(shí)踐者，積極宣傳國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，定期召集業(yè)主會(huì)議，鼓勵(lì)居民積極參與本社區(qū)的事務(wù)的管理，積極參與本社區(qū)的公共事務(wù)管理和公益事業(yè)；推動(dòng)社區(qū)互助服務(wù)和志愿服務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行；維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益，更好的表達(dá)社區(qū)居民的訴求。及時(shí)向當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)或者它的派出機(jī)關(guān)反映社區(qū)居民群眾的意見(jiàn)、要求和提出的建議。（三）加大宣傳，提高業(yè)主公共權(quán)益與福利意識(shí)1、完善社區(qū)居民參與投入機(jī)制社區(qū)要加強(qiáng)宣傳，以便讓更多的人關(guān)注社區(qū)事務(wù)，在財(cái)力、物力以及人力上要多多對(duì)社區(qū)事務(wù)予以支持。擴(kuò)寬社區(qū)資金的來(lái)源渠道，減輕政府負(fù)擔(dān)，降低對(duì)政府在資金上的依賴，最終目的是更好的為社區(qū)居民服務(wù)，在社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，要把社區(qū)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、福利保障結(jié)合起來(lái)，滿足居民的不同需求。2、完善社區(qū)居民參與的保障機(jī)制為了保障居民依法參加，必須在法律上明確居民參加社區(qū)自治的權(quán)利，必須保障居民自治的權(quán)利。為了建立社區(qū)服務(wù)志愿者體系，有必要組織志愿者服務(wù)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，營(yíng)造人人都能參與的良好氛圍。有必要進(jìn)一步改善社區(qū)民主自治，促進(jìn)社區(qū)事務(wù)管理的開(kāi)放性，探索社區(qū)居民民主自治，居民代表會(huì)議，居民協(xié)商會(huì)議等新形式。組織，使居民能夠輕松地參與社區(qū)事務(wù)并管理自己的社區(qū)所有者委員會(huì)的財(cái)產(chǎn)，促進(jìn)社區(qū)事務(wù)的開(kāi)放性。完善自治管理的民主控制與限制機(jī)制，為居民自治發(fā)展的社區(qū)制度提供保障。3、完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)自治組織體系完善社區(qū)居民自治的參與機(jī)制建立健全社區(qū)業(yè)主自治組織體系是提高我國(guó)社區(qū)自治中居民參與意識(shí)、參與程度的有效途徑之一。應(yīng)建立健全社區(qū)自治團(tuán)體的管理體系，使居民便于參與社區(qū)自治事務(wù)，也便于住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理社區(qū)事務(wù)，維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益，更好的表達(dá)社區(qū)居民的訴求。如居民代表會(huì)議、居民協(xié)商議事會(huì)議等組織，使居民能夠方便參與社區(qū)事務(wù)。社區(qū)自治組織應(yīng)可通過(guò)報(bào)刊欄、發(fā)放傳單、廣播等途徑宣傳國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)讓居民了解社區(qū)自治的地位、業(yè)委會(huì)職責(zé)以及社區(qū)內(nèi)居民的權(quán)利義務(wù)等，每個(gè)居民對(duì)社區(qū)事務(wù)有參與管理、提出意見(jiàn)和建議的權(quán)利。只有社區(qū)組織的服務(wù)水平使居民滿意，才有助于提高居民的參與意識(shí)。更好的參與到社區(qū)活動(dòng)中，更好的保護(hù)自己的合法權(quán)益。結(jié)論基層群眾自治制度是當(dāng)代中國(guó)政治研究的一個(gè)重要內(nèi)容。社區(qū)自治是培養(yǎng)公民自主意識(shí)、公共參與意識(shí)、公德意識(shí)和規(guī)則意識(shí)的重要實(shí)踐，是建構(gòu)公民社會(huì)