重要稅務(wù)管控點管控方案

房地產(chǎn)開發(fā)流程重要稅務(wù)管控點管控方案（試行）法務(wù)財務(wù)盡調(diào)報告：介入方式。在尋找到合適的二手地項目后，公司需要聘請第三方對標的公司編制法務(wù)及財務(wù)的盡調(diào)報告，以確認標的公司是否存在重大法務(wù)財務(wù)風險。投資部在取得報告后，需要向財務(wù)部提供法務(wù)財務(wù)盡調(diào)報告，在稅務(wù)崗審閱相關(guān)涉稅條款后，將可能產(chǎn)生的稅務(wù)問題以書面形式告知投資部，投資部與稅務(wù)崗就可能產(chǎn)生的風險進行討論，并由雙方共同評估風險層級，并決定是否將涉稅風險在投資測算報告中體現(xiàn)。稅務(wù)職責。對盡調(diào)報告內(nèi)容可能涉及的稅務(wù)問題，以書面方式向投資部提出風險告知及建議。管控抓手。投資報告財稅測算部分，應(yīng)經(jīng)過稅務(wù)崗簽署意見。項目定位會介入方式。在拿地結(jié)束后，營銷部需要根據(jù)土地性質(zhì)、政府要求、地理位置等條件，對物業(yè)形態(tài)、推盤節(jié)奏、營銷策略進行初步規(guī)劃，營銷部在完成初步規(guī)劃后，會與設(shè)計、運營、客服、成本、財務(wù)等部門召開交圈會，參考各部門意見后，對營銷方案進行進一步修改。在營銷部完成營銷方案修改后，需要抄送給稅務(wù)崗進行復核，以確認前期的稅務(wù)意見是否在營銷方案中反應(yīng)，如果沒有，需要與營銷部共同溝通原因，并確認最終營銷方案。稅務(wù)職責。關(guān)注項目物業(yè)形態(tài)、售價，對照當?shù)仄胀ㄗ≌瑯藴剩岢鰞?yōu)化方案建議。管控抓手。1、營銷方案應(yīng)經(jīng)過稅務(wù)崗簽署意見。2、所有上會的方案應(yīng)經(jīng)事業(yè)部稅務(wù)崗簽署意見，否則不得上會。取得工規(guī)證：介入方式。取得工規(guī)證后，運營需要向財務(wù)部提供詳細的項目設(shè)計數(shù)據(jù)（如項目分期、業(yè)態(tài)、建筑面積、可售面積等），稅務(wù)經(jīng)理重新進行稅負測算，以確認前期復核后的稅籌方案沒有重大變化；如果有重大變化，如果修改為政府意見，則需要調(diào)整稅籌方案及測算新的稅負；如果為工程部要求，則需與設(shè)計部，工程部協(xié)商，共同決定最終方案。稅務(wù)職責。根據(jù)更新的項目數(shù)據(jù)，重新進行稅負測算并修改稅務(wù)籌劃方案。管控抓手：事業(yè)部稅務(wù)經(jīng)理應(yīng)根據(jù)實際規(guī)證取得情況，及時更新項目測算數(shù)據(jù)，并在月度報送的“土地增值稅管理規(guī)劃報表”中予以體現(xiàn)。編制招標條件介入方式：采購部制定標準化招標條件，并由稅務(wù)部審核；對于特殊事項的，如涉及重大法律或稅務(wù)問題的，應(yīng)召集與成本、法務(wù)及財務(wù)部召開會議，對招標條件進行評估。稅務(wù)崗應(yīng)重點關(guān)注總包、批量精裝總包的標準采購采購，提出相應(yīng)的稅務(wù)意見。稅務(wù)職責：根據(jù)合同業(yè)務(wù)實質(zhì)，提出合同適用的增值稅稅率及發(fā)票相關(guān)意見。對于需要調(diào)整采購成本的項目，稅務(wù)崗提出相關(guān)需求，并聯(lián)合采購、成本商談具體實施方案。管控抓手：稅務(wù)部門加入標準合同審批流程，在合同授權(quán)手冊中體現(xiàn)稅務(wù)部門的審批節(jié)點；對于總包、批量精裝總包招標中涉及對標準合同修訂或未采用標準合同的，最終方案應(yīng)經(jīng)過稅務(wù)崗審核簽字。采購評標介入方式：在收到各個供應(yīng)商的投標文件后，采購部需要協(xié)同成本部、工程部及設(shè)計部對商務(wù)標及技術(shù)標分別進行評判，在評判商務(wù)標時，如涉及到對采購標準合同中有關(guān)發(fā)票、稅率等涉稅條款修正的，需要經(jīng)稅務(wù)崗審核簽字。管控抓手。稅務(wù)部門加入對標準合同修改流程，在合同授權(quán)手冊中體現(xiàn)稅務(wù)部門的審批節(jié)點；對于投標單位要求對標準合同進行修訂或未采用標準合同的采購評標，應(yīng)經(jīng)過稅務(wù)崗審核簽字。頂層設(shè)計會介入方式。在項目開始預售前，營銷部需要對銷售價格、廣告策劃、營銷手冊等方案進行草擬，并在頂層設(shè)計會上進行確認。營銷部應(yīng)將有關(guān)方案告知稅務(wù)崗，稅務(wù)崗就具體方案提出稅務(wù)籌劃意見。稅務(wù)職責。對銷售合同、促銷方案、代理銷售合同內(nèi)容等進行稅務(wù)籌劃管理，控制銷售過程的稅務(wù)風險，如視同銷售、傭金超比例等。稅務(wù)應(yīng)參與銷售合同的審核流程。管控抓手：最終營銷方案需稅務(wù)崗簽字確認。所有上會的方案應(yīng)經(jīng)事業(yè)部稅務(wù)崗簽字。開盤預售介入方式。在項目開盤預售過程中，營銷部需要對傭金方案，買房送物業(yè)費(車位)方案，銷售合同簽訂形式等進行具體細化，并在開盤預售初期確認。稅務(wù)崗應(yīng)介入營銷方案的制定并對最終版營銷方案審核確認。稅務(wù)職責。對銷售合同、促銷方案、代理銷售合同等進行審核確認。管控抓手：1、細化營銷方案需稅務(wù)崗簽字確認。2、稅務(wù)崗應(yīng)監(jiān)督營銷方案的實施，發(fā)現(xiàn)問題及時修正。開盤評估會介入方式：在項目預售一定時間后，營銷部需要根據(jù)市場變化，對前期的營銷方案進行調(diào)整，稅務(wù)崗應(yīng)對調(diào)整方案進行復核，提出稅務(wù)意見。稅務(wù)職責：根據(jù)銷售方案，測算項目土地增值稅稅負及項目利潤，避免價格陷阱，提出可行建議。管控抓手：調(diào)整方案應(yīng)經(jīng)過稅務(wù)崗簽字確認。所有上會的方案應(yīng)經(jīng)事業(yè)部稅務(wù)崗簽字。清算退出介入方式：事業(yè)部稅務(wù)崗應(yīng)與營銷共同商定項目尾盤資產(chǎn)的處理方案，稅務(wù)崗需要對尾盤銷售方式、銷售對象、銷售價格等提出稅籌意見，并測算稅負情況。對項目公司注銷清算提出具體實施方案。稅務(wù)職責。根據(jù)項目尾盤狀