寧波鼓樓步行街商場抵押價值評估報告

11寧波鼓樓步行街商場抵押價值評估報告寧波恒正房地產(chǎn)估價報告摘要本報告是應中國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司的委托，以向金融機構申請抵押貸款提供參考依據(jù)為估價目的，對委托方所屬的寧波市鼓樓步行街商場的整體評估。根據(jù)該工程的自身特點，結合估價目的，按照估價程序，并對影響房地產(chǎn)價格的因素加以分析，采用收益復原法、市場比擬法，以收益復原法為主，市場比擬法為輔，對該房地產(chǎn)進行了客觀、公正、合理的測算，最終確定該房地產(chǎn)在二OOO年九月三日的價格為人民幣42194萬元〔大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元〕。致委托方函中國房地產(chǎn)開發(fā)寧波公司：接受貴公司委托，本公司以為貴公司向金融機構申請抵押貸款提供參考依據(jù)為估價目的前提下，對貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)進行估價。根據(jù)估價目的，按照估價程序，采用收益復原法、市場比擬法，對委托房地產(chǎn)進行了客觀、公正、合理的測算，確定貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產(chǎn)在估價時點2000年9月3日的評估價格為人民幣42194萬元(大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元)。寧波恒正房地產(chǎn)估價法定代表人：戚寶鴻二OOO年九月二十六日疫估價冬師聲玉明蹈〔同段房地冶產(chǎn)估燈價規(guī)泉范〕最估價災的假尾設和鹽限制長條件炕沈⒈要本報陪告中濃估價衰對象型價值慧評估脆結果我為該廟估價椒對象竟的市卡場價軌值，迎它依紅據(jù)了毯如下還假設已：宿婆一個辜自愿論的賣傲者；司購在估激價時厚點前般，相仇對于碰物業(yè)不的特殖性和袋房地豐產(chǎn)市恨場狀謀態(tài)而甜言，憤為使政交易遺完成占及達欠至合師理價聾格，度有一坑個合刃理的駕談判河周期秩；蛾駱在這悠個周料期內減，市宵場狀巷態(tài)、書價值柏水平腔是靜雕止不愈變的夕；深溉物業(yè)樂能自游由地鳴在市韻場上骨出售怒；辜捎不考簡慮特您殊性翼質買顯家的量附加樓叫價派。僵舒⒉午本報盟告之滾評估傻價值花為二扶OO爪O披年帆九月述三日將之委弦托房須地產(chǎn)串的建葉筑物拔及其種附屬薯設施貿和土械地使巷用權第市場重價值必，隨脾著時楊間及碗市場省情況啦的變排化，描該價橡值需付作相艷應調棗整。殃如使叔用本闖評估木結果貴的時幟間與總本估毀價報爹告的佛估價吊時點所相差嘗6嘉個月喬或以張上，解本公夫司對文應用腫此結往果而事對有崗關方可面造崗成的據(jù)損失淚不負搖任何內責任熟。騾鋼⒊霧本估陰價報旬告中曠所依憑據(jù)的聽有關辯法律巡文件固如規(guī)市劃設固計條瓶件、離規(guī)劃碌局審暖定的婚方案趙設計餡圖、翁建設捧工程候規(guī)劃巡許可精證、巾房屋涌所有限權證征、估洞價對棗象總春建筑讀面積隊等資斥料均腫為委切托方勒所提為供，艘本公冤司未舊向政企府有在關部傳門核抵實，團故對喚其真挎實性革不負俱任何壞責任節(jié)。自箏⒋評本估聞價報漂告僅革為委缸托方狠以該橫房地朋產(chǎn)作邪抵押撒貸款亡提供術價值嘆依據(jù)雹，不戀作另君外用維途。占房地耕產(chǎn)估盛價結按果報液告在一、板委托商方渴：中澤國房鳳地產(chǎn)機開發(fā)除寧波奪公司投聾拿喊廚地址微：寧鋒波孝織聞街感66盜號瞇二、爸估價蛾方銜：寧玻波恒蛙正房怎地產(chǎn)營估價沿有限甜公司稿譜活痕勇法定康代表雙人：便戚寶斷鴻知歷淺犁須地址桐：寧窯波解彼放南秩路煙25附9洗號透抬勸赴誰估價編資格品等級梁：一動級狼三、果估價影對象著：舟殺估價饞對象挨寧波殼市鼓冠樓步掃行街春商場扭為中攔國房等地產(chǎn)提開發(fā)素寧波頂公司坦所屬時，用落地面榆積共岸35等00抖0矩平方堤米啟，使干用權咬通過域出讓堆方式奴獲得拘，土芝地用暖途為棕商業(yè)珠，使惡用期故限獄50欺年，吩至砌20鍋48朝年蝕5辮月澡12補日輪止。謠該土壟地坐積落于眨寧波牢市海躲曙區(qū)籌鼓樓晉北側情，已健到達構五通旺一平眨，即乞上通敲水、貢下通族水、環(huán)通電暑、通示訊、暮通路后及場扇地平搬整，帳現(xiàn)未遷取得嗚?國副有土賭地使來用證狐?。山蓮估價猶對象盲主建戒筑為巨框架漏結構羽，共毅四層貌。地鐵下一森層，非建筑幟面積煙50華00棄平方風米驅，作巨娛樂產(chǎn)用途茂，主難要為扎一般嗎游戲袖機、飛大型恨游戲悠機及銷臺球院等同匹類娛折樂工嗎具；控地上緞一至類三層皇，建鐘筑面群積哭52樂00百0費平方釀米真，主松要經(jīng)備營服腦裝、宅鞋類房、化撈妝品嘉、音富像制弦品等夢。該姓房地跑產(chǎn)擁濾有甬檢自新精字第突99君00饑26螞34迷號?販房屋探所有謎權證序?、些甬自爽新字倒第拋99鑒00罷26五35寧號?臘房屋月所有巖權證瞞?、號甬自衛(wèi)新字障第切99盈00真26游36趙號?過房屋遣所有好權證它?、地甬自冒新字雪第優(yōu)99潤00獸26膠37爽號?壟房屋銀所有巡權證勢?。晌另有背磚混居一層伯建筑列共壘42預00包平方喘米予，主衛(wèi)要經(jīng)蠢營各伸種字匠畫、鄰工藝爆禮品腫及茶立座、蹲酒吧柔等，元擁有拋甬自據(jù)新字啟第感99仰00案28俘31嗎號?自房屋弓所有鳥權證已?。所縫估價交對象搜于一駐九九垂九年沃竣工自，主為要以甜明清到風格球建造糟，走壘廊扶菌梯、剝屋檐岡、柱限子用沾木材福較多抵。整匆個步慣行街悼商城相內共螺有二曉十座獎小橋愉，作徐為連肅接主紹樓內跌部及拘主樓防與附嶺樓之拋用，玻估價桌對象埋現(xiàn)為暮白坯幅房，盟未裝廉修，駐內共懇設有偵四部白自動省扶梯乘。估弓價對錫象質息量完飲好。柿四、宅估價胃目的掀：陪載綜合躍評估兄寧波動市鼓茅樓步離行街弱商場墾的房卷地產(chǎn)爺價值向，為久委托思單位葬向金塵融機堆構申批請抵肢押貸牲款提題供價援值依兔據(jù)。姐五、疼估價笛時點裙：二起OO培O姥年村九月蘆三日掏六、凍價值捎定義袖：耍本次恩估價扒采用竟公開煌市場閱為價毅值標抓準稈七、伴估價觀依據(jù)言：欲1犯、中御華人慘民共漢和國暢房地非產(chǎn)估粘價技豆術規(guī)臟范；播2真、中寒華人勸民共靈和國奶城市首房地焰產(chǎn)管何理法衫3涂、寧猛波市捆房地精產(chǎn)價濤格評隨估辦觀法；牧4談、委短托方勁提供黎甬自瞇新字克第斯99兵00當26舊34樓號?概房屋笛所有鎮(zhèn)權證替?、賺甬自騙新字腐第瞧99渴00獨26陡35叫號?菌房屋雜所有撫權證室?、嚴甬自裁新字議第前99透00接26常36倘號?舟房屋尿所有辨權證敵?、允甬自我新字夢第屬99抄00猶26娃37漂號?揪房屋鋒所有夕權證蛛?、脾甬自貢新字奴第術99沉00默28鉆31寨號?規(guī)房屋完所有匹權證醋?及贏其它災材料達；勞5恭、寧還波市菜房地訴產(chǎn)市晃場行降情；卷6、佩估價過人員繡現(xiàn)場布勘察詳所得羊資料證及搜過集的晉有關命資料脖。驚八、舒估價蹈原那么害：哈1辮、根獵據(jù)房汗地產(chǎn)掠估價伍標準座，本肢估價油報告尖遵循鑼了房凍地產(chǎn)乳估價技的合劍法原紙那么及故估價餅時點艘原那么甚；治2摸、為陽了保傘證本坑估價酷報告揚能夠斜通過脖運用隙市場編資料罷進行舍和完久成，沾本估敲價報道告遵廳循了偉房地旺產(chǎn)估龍價的騙替代撤原那么閑；竹3務、堅城持估發(fā)價人信員深皆入現(xiàn)枕場勘籍察，膊保證攻估價黃結果薯客觀仆、合據(jù)理的廣原那么什。雹九、茶估價所方法思：裂由于剪寧波綢市鼓五樓步間行街租商場壟主要命以出役租為爸主，甲具有講明顯盯的經(jīng)幕營收藏益，戰(zhàn)根據(jù)事估價少對象毒此特印點，另故本紡估價趨報告稀以收以益還稼原法組為主裂，以洲市場帽比擬繩法為齡輔。床十、室估價懶結果漁：烘蝶本公庸司根撐據(jù)估解價目摘的，磚遵循曬估價算原那么拖，按柱照估搖價工嚇作程智序，鏈經(jīng)過財周密葬、準燕確的趁測算喂，并矮結合侵估價竹經(jīng)驗譯和對芹影響就房地閱產(chǎn)市救場價好格的婚因素刮分析爹，選澇用科辜學的窮估價化方法待，在約認真古分析扣現(xiàn)有風資料售的基鋒礎上耀，確弱定中漠國房驚地產(chǎn)阿開發(fā)洽寧波鄰公司吵所屬占的寧希波市跪鼓樓端步行賽街商霸場房殲地產(chǎn)那么于二篇OO中O怨年抽九月廊三日抹的評西估價禍格為數(shù)人民奴幣臥42聞19五4倉萬元中(驗大寫儲肆億挺貳仟舌壹佰濃玖拾爬肆萬暫元球)扶，單姿價為種68接94隆元沾/桑㎡淺(斧大寫廳為陸蘇仟捌幼佰玖喬拾肆象元每恨平方吧米剛)運。去十一卸、估躍價人離員：把〔略舌〕側十二展、估蠅價作悔業(yè)日憤期：倉合二量OO高O咳年豆九月吹三日姑至二處OO旺O串年憤九月妖二十窩六日米十三坊、估歲價報遵告應米用的沒有效位期亞：估挽價報猜告應鼓用的陽有效絕期自這估價竭時點餡起為求6晌個月湖。扯房地繩產(chǎn)估俯價技思術報央告炭一、瘋個別晴因素絨分析仙股寧波傍市鼓漢樓步尊行街故商場視為綜徑合性囑商場范，有宮娛樂涂、服企裝、灣鞋類角、酒賞吧等杏，主護要以購出租敏為主狼。主喚體建潤筑共同四層撫，地勒下一昨層，帥地上緒三層畢，主雜體為豐框架慨結構擾，另捕有磚只混結造構建憐筑物茄一層坐，總巧建筑邪面積渡共芽61屑20必0草平方畜米稀。該狐建筑辮物主僚要以哭明清鴉風格浸建造害，內是部用參小橋庭以作自連接假。仍癢估價程對象堡由于決為步民行街濱，禁輪止車盆輛進杜入，鹽且由姜于附慈近停騎車位合較少癢，對胳客流嫂量有謎一定真程度頌的影拴響。充二、割區(qū)域蟻因素州分析疫耐寧波蔽市鼓做樓步陡行街捧位于料寧波惑市海偉曙區(qū)蘿鼓樓招北側問，南邪起府覽橋街配，北胞止公胡園路帥，東研為公始園路衰，西撲靠呼狂童街涂。東喇面鄰畜近中刑山文但化廣押場，償南邊陸為寧陽波市輩財稅粱大樓同，西龍靠近串寧波被日報模社、汁中央擋花園鄭，北暢邊為熱中山虧公園蠅。估偷價對眉象地節(jié)處寧睬波市腳中心續(xù)，周子圍居敢民區(qū)油較多袍，附恰近有伙12念路、輕15椅路、付19忙路等怨較多坐公共撥汽車它站，藍交通開較為悅方便舍。查三、奧市場艘背景很分析申爪隨著晉寧波端舊城虧改造斯力度械的加必強，脅許多睜營業(yè)蠻性質素的臨捆時建彼筑已閘被拆辨除，狠且由梳于寧劫波房腥地產(chǎn)院市場襲現(xiàn)呈效一片懸“棚牛勢堪〞折，住嚷宅及既店鋪衰均供清不應順求。鉆許多倉投資激者持翻幣待收動，鄉(xiāng)等待指較好屢的投聰資機昆會的斷出現(xiàn)褲，而辯鼓樓負步行敘街商銀場地氣處寧留波市王區(qū)中礙心，肢周圍凝交通訂方便刊，客午流量葡也相瞎對較拼大，候對投部資者砍而言臣無疑誤是一鍋次機蓋會。歸從鼓瓜樓步持行街積商場洞的出絕租及租銷售輸情況鉛來看綠，亦桑證實炭了這粗一點擾。因慌此，資鼓樓門步行堪街市憂場對阻眾多轟投資芒者具軋有相織當大剩的吸險引力千。膚四、圾最高躲最正確供使用山分析舍壯房地冶產(chǎn)估惱價中私的最居高最鉆佳使帆用是恢指法默律上火允許商、技剖術上軌可能叼、經(jīng)孝濟上假設可行濁，經(jīng)蟻充分帶合理幟論證姑，能崗使估喬價對席象產(chǎn)妖生最頃高價皇值的除使用慶，由渣于鼓矮樓步忠行街數(shù)商場芒位于捉市中松心，庭交通祖方便倒，且頓周圍掃居民編小區(qū)琴較多趙，客阿流量撓也相噸對較毛大，誼其所化處為映商業(yè)哨、娛逐樂業(yè)扮聚集膽的區(qū)情域，俱鼓樓引步行幅街商仆場的歡使用島功能肥已達粘到最便高最片佳使史用。站五、償采用李估價者方法折仇由于兇寧波北市鼓愚樓步匆行街氏商場鍛主要痰以出炒租為疲主，蒜具有羨明顯健的經(jīng)釘營收穗益，鋼根據(jù)絲估價興對象亡的特邁點，吐故本續(xù)估價隸報告獄以收汽益法祥為主夸，以漠市場濃比擬母法為榆輔。主六、殃估價腥測算頸過程古〔一食〕、連收益說法：飾掘寧波偽市鼓齒樓步縣行街忘商場磚經(jīng)營服狀況對及收砌益測趁算。怖起商場叨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