物業(yè)公司商業(yè)項目物業(yè)管理方案說明

. . . .物業(yè)管理方案目 錄1.0 XX物業(yè)公司企業(yè)理念企業(yè)宗旨企業(yè)精神：工作態(tài)度：服務(wù)準則：企業(yè)管理理念：員工修養(yǎng)理念：企業(yè)服務(wù)理念：企業(yè)愿景：2.0 項目基本情況1. XX 一期項目概況1.1 XX 一期經(jīng)濟技術(shù)指標和主要配套概況項目物業(yè)管理分析3.0收費項目及標準報備關(guān)于物業(yè)管理收費的初步意見4.0組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1管理機構(gòu)設(shè)置4.2人員定編4.3人員薪資體系5.0開辦測算及日常管理測算5.1前期投入明細表5.2詳細的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表(年經(jīng)營支出匯總表)5.3人工費明細表5.4辦公費明細表5.5固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細表5.6設(shè)施設(shè)備維護維修費明細表5.7清潔、保安、不可預(yù)見費、管理傭金明細表6.0總體管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度1.0安防管理2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)3.0環(huán)境服務(wù)管理4.0機電設(shè)備的維保管理5.0內(nèi)部運行機制5.1《裝修管理規(guī)定》5.2《住宅裝修管理公約》5.3《物品搬進（出）管理規(guī)定》5.4項目管理中心經(jīng)理崗位職責5.5事務(wù)助理崗位職責5.6前臺監(jiān)控員崗位職責5.8工程水電人員崗位職責5.9項目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責5.10項目中心電腦文檔人員崗位職責5.11安防部主管崗位職責5.12安防班長崗位職責5.13巡查員崗位職責5.14交通、車輛管理員崗位職責參考. . . .5.15義務(wù)消防員崗位職責5.16環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責5.17綠化班長崗位職責5.18保潔班長崗位職責5.19保潔員崗位職責5.20綠化員崗位職責5.21出納收費員崗位職責5.22《項目各部門每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程》5.23《員工培訓(xùn)制度》5.24《檔案資料管理制度》5.25《值班管理規(guī)定》5.26《辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》5.27《投訴處理、回訪制度》5.28《維修回訪制度》5.29《防火安全檢查制度》5.30《電梯機房管理制度》6.0客戶服務(wù)部工作手冊6.0客戶服務(wù)部服務(wù)規(guī)范6.1客戶服務(wù)部工作內(nèi)容概述6.2客戶服務(wù)部員工崗位職責6.3客戶服務(wù)部規(guī)章管理制度6.3.1物業(yè)驗收制度6.3.2入住管理制度6.3.3裝修管理制度6.3.4投訴處理制度6.3.5報修管理制度6.3.6客戶拜訪與意見征詢制度6.3.7前臺接待管理制度6.3.8收費管理制度6.3.9客服巡視管理制度6.3.10檔案管理制度6.3.11職位代理制度6.3.12外延服務(wù)管理制度6.3.13形象策劃管理6.3.14商業(yè)店面管理制度6.3.15安全管理制度6.3.16客戶遷出管理制度6.3.17商業(yè)推廣活動管理制度6.3.18公共場地使用管理制度6.3.19突發(fā)性事件或異常情況處理程序6.3.20社區(qū)配套教育單位管理制度6.3.21社區(qū)配套館所管理制度6.3.22標識標牌管理制度6.3.23辦公紀律6.3.24售后服務(wù)管理制度6.3.25文件與表單管理制度6.4 與物業(yè)管理相關(guān)的主要文件4.1.1 業(yè)主臨時公約7.0安防服務(wù)部工作手冊7．0 安防服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)范7．1 安防服務(wù)部工作內(nèi)容概述7．2 安防服務(wù)部崗位職責參考. . . .7.2.1安防服務(wù)部主管崗位職責7.2.2安防服務(wù)部班長崗位職責7.2.3門崗崗位職責7.2.4巡邏崗崗位職責7.2.5裝修巡邏崗崗位職責7.2.6監(jiān)控中心崗位職責7.2.7車輛管理崗位職責7.3安防服務(wù)部主管工作模塊7.3.2安防服務(wù)部班長工作模塊7.4安防服務(wù)部工作流程7.4.1交接班程序7.4.2突發(fā)事件處理程序7.4.3周界紅外報警處理程序7.4.4消防報警信號處理程序7.4.5毆打暴力事件處理程序7.4.6盜竊等破壞事件的處理程序7.4.7困梯處理程序7.4.8浸水處理程序7.4.9停電處理程序7.4.10戶內(nèi)報警處理程序7.4.11工作技巧7.5安全防范設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定7.5.1辦公設(shè)施管理規(guī)定7.5.2鑰匙管理規(guī)定7.5.3日常工具管理規(guī)定7.5.4消防設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定7.5.5智能化設(shè)備管理規(guī)定7.6能源節(jié)約管理規(guī)定7.7理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定7.8內(nèi)務(wù)管理規(guī)定7.8.1班內(nèi)用餐管理規(guī)定7.9獎罰細則7.10安全管理7.11排班布崗及巡邏路線的設(shè)計7.12治安保衛(wèi)常識的培訓(xùn)7.13安防人員基本服務(wù)意識8.0環(huán)境服務(wù)部工作手冊8.0環(huán)境服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)范8.1環(huán)境服務(wù)部工作管理制度8.2環(huán)境服務(wù)部崗位職責8.2.1.環(huán)境服務(wù)部部門經(jīng)理崗位職責8.2.2.環(huán)境服務(wù)部保潔主管崗位職責8.2.3.環(huán)境服務(wù)部保潔領(lǐng)班職責8.2.4.環(huán)境服務(wù)部保潔員崗位職責8.2.5.環(huán)境服務(wù)部倉庫管理員崗位職責8.2.6.環(huán)境服務(wù)部綠化主管崗位職責8.2.7.環(huán)境服務(wù)部綠化領(lǐng)班崗位職責8.2.8.環(huán)境服務(wù)部綠化員崗位職責8.3環(huán)境服務(wù)部工作禮儀8.4環(huán)境服務(wù)部綠化管理工作流程8.5環(huán)境服務(wù)部管理的具體措施及工作標準8.5.1綠化工程驗收接管理標準作業(yè)規(guī)程參考. . . .8.5.2.綠化養(yǎng)護等級質(zhì)量標準8.5.3.衛(wèi)生管理標準8.6日常保潔工作內(nèi)容8.6.1大堂8.6.2公共區(qū)域8.6.3衛(wèi)生間8.6.4會議廳8.6.5地下車庫8.6.6玻璃及不銹鋼8.6.7金箔和紫銅的保潔8.7大廈清潔的幾種基本作業(yè)法8.7.1手工作業(yè)8.7.2機械操作附錄1室內(nèi)清潔組的職責附錄2室外清潔組的職責8.8相關(guān)管理規(guī)定文件表格8.8.1主管日常檢查工作表8.8.2綠化工作日檢表-18.8.3綠化工作日檢表-28.8.4綠化清單8.8.5綠化工作日檢表8.8.6綠化養(yǎng)護月檢表8.8.7綠化養(yǎng)護周檢表8.8.8綠化員崗位安排表8.9環(huán)境保潔相關(guān)案例9.0工程服務(wù)部工作手冊9.1物業(yè)設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書9.2機電維修工作9.3工程服務(wù)部崗位職責9.3.1工程服務(wù)部經(jīng)理崗位職責9.3.2工程服務(wù)部水電工崗位職責9.4樓宇及物業(yè)設(shè)備的接管驗收9.5物業(yè)設(shè)備操作規(guī)程9.5.1變配電設(shè)備維護保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.2給排水維修操作規(guī)程9.5.3住戶報修處理工作規(guī)程9.5.4工程維修操作規(guī)程9.5.5變配電設(shè)備巡檢規(guī)程9.5.6發(fā)電機房管理規(guī)程9.5.7發(fā)電機組操作規(guī)程9.5.8發(fā)電機維護保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.9停水處理操作規(guī)程9.5.10停電處理操作規(guī)程9.5.11高壓配電房操作規(guī)程9.5.12低壓配電房設(shè)備操作規(guī)程9.5.13設(shè)備運行記錄操作規(guī)程9.5.14設(shè)備管理交接班制度9.5.15防火安全操作規(guī)程9.5.16防火檢查制度操作規(guī)程9.5.17臨時動火作業(yè)操作規(guī)程9.5.18消防設(shè)備器材管理操作規(guī)程9.5.19消防監(jiān)控中心操作規(guī)程參考. . . .9.5.20公共設(shè)備改造及維護維修操作規(guī)程9.5.21電梯運行操作規(guī)程9.5.22避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)操作規(guī)程9.5.23制冷設(shè)備運行管理操作規(guī)程9.5.34二次供水系統(tǒng)維護保養(yǎng)操作規(guī)程9.6理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定7.0總體項目運作流程工作流程信息反饋渠道8.0 整體管理項目服務(wù)目標及考核標準8.1 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準9.0XX 物業(yè)管理工服務(wù)目標前期目標管理目標．服務(wù)指標．分類指標9.1前期介入及接管驗收9.1.1規(guī)劃設(shè)計階段9.1.2建設(shè)施工階段9.1.3竣工驗收階段9.1.4項目的接管驗收9.1.5業(yè)主入伙后10.0入伙及中期裝修管理10.1.1業(yè)主入伙階段（上房前兩個月提供完整可執(zhí)行的入伙方案）業(yè)主入伙前業(yè)主入伙中11.0入住期日常管理12.0員工業(yè)務(wù)及技能培訓(xùn)12.0.1擬采取的員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)計劃培訓(xùn)目的：參考. . . .1.0企業(yè)理念企業(yè)宗旨：依法管理，業(yè)主至上，五心營造溫馨家園企業(yè)精神：敬業(yè)修德 高效創(chuàng)優(yōu) 誠信進取工作態(tài)度：主動 熱情 周到 細致服務(wù)準則：用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)企業(yè)管理理念：5.1什么叫做不簡單？能夠把簡單的事情天天做好，就是不簡單；什么叫做不容易？大家公認的、非常容易的事情。非常認真地做好它，就是不容易。5.2領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。5.3兼聽則明，偏信則暗。5.4上級不引導(dǎo)，下級無目標。5.5要求下級做到的，自己要先做到。5.6誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗。5.7獎勵20%的優(yōu)秀者，鼓勵70%的普通者，淘汰10%的落后者。員工修養(yǎng)理念：6.1勿以惡小而為之，勿以善小而不為。6.2天下大事，必做于細；天下難事，必做于易。6.3決不內(nèi)耗。6.4無成見地對待團隊中的每一位同事。6.5成就企業(yè)，成就自己。6.6每日學(xué)習(xí)，每日進步。企業(yè)服務(wù)理念：7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。7.2 客戶對同一事件的投訴最多只能一次。7.3 迅速反應(yīng)，馬上行動。7.4 不要計較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。7.5 永遠不要與客戶爭辯。7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。7.7服務(wù)機制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力。7.8 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人 ,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。7.10客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。7.11客戶服務(wù)無小事。7.12專精創(chuàng)造卓越。7.13有缺陷的服務(wù)等于無效服務(wù)。7.14將投訴做成驚喜。7.15日清日審。業(yè)主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業(yè)主回復(fù)處理的進展情況。企業(yè)愿景：8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠領(lǐng)先對手一步。8.2 危機感不但是企業(yè)發(fā)展的動力，也是個人成長的動力。8.3 學(xué)則逆水行舟，不進則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。參考. . . .2.0項目基本情況一期項目概況1.1一期經(jīng)濟技術(shù)指標和主要配套概況項目指標備注總用地22176㎡33畝總建筑面積57215㎡不含地下室其住宅53475㎡中商業(yè)3540㎡配套公建200㎡（會所）地下室6500㎡停車及設(shè)備用房建筑密度29.5％綠地面積7760㎡綠地率35％規(guī)劃總戶數(shù)459戶以每戶3.5人計規(guī)劃總?cè)丝?600人停車位設(shè)置一覽表項目數(shù)量備注小車位246位地面12位(不含8號樓)地下126位地面停車庫64個地面自行車停車面積780㎡地面摩托車停車面積600㎡地下主要電氣設(shè)備項目數(shù)量位置備注柴油發(fā)電機組1組地下室變配電室1間地下室小區(qū)變配電室1間地下室住戶用電專用配電室1間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1間6號樓一層電梯20部1至8號樓共18個樓梯相關(guān)信息小區(qū)共18個梯,2個地下車庫出入口,1個小區(qū)主入口,1個小區(qū)出口,1個消防通道,1個人行消防通道,8號樓獨立幢獨設(shè)1個出入口,二期未開發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊、洛江政府人員。項目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠，規(guī)模屬中小型，又 8號樓為獨立幢，與二期參考. . . .形成一個小區(qū)三個組團格局。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空間相對較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時緩助兩方面的共享） ，部門設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對較多。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實行開放式管理，住宅應(yīng)實行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)內(nèi)的 3號樓、4號樓、7號樓的一層架空層作為停車場， 無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個車場設(shè)車管員，因此，整個小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實施： 1、應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭， 包括小區(qū)出入口處、車場車庫出入口與場內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻； 2、加強小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族 ,素質(zhì)和收入水平較高， 對物業(yè)管理水平要求也較到位， 加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標準更高，立求精、細、及時、到位的服務(wù)。3.0收費項目及標準報備關(guān)于物業(yè)管理收費的初步意見法律依據(jù)：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、福建省《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場實際情況制定。項目類別計價單位標準備注物業(yè)管理費m2／元.月1.０（住宅）物業(yè)管理費m2／元.月1.８（住宅改辦公）物業(yè)管理費m2／元.月１.0(商鋪)門鏡可視對講系統(tǒng)戶/元600信報箱戶/元78地下車位維護費個·月120元地面車位維護費個·月120元臨時維護費(四輪機動次5元臨時車)0.5小時以內(nèi)不收費次10元過夜輛0.3元/次臨時自行車輛0.6元／次過夜車輛服務(wù)輛／月12元輛0.7元臨時電動車輛1.5元過夜輛／月30元／月含充電費輛1元/次摩托車輛2元過夜輛／月40元／月裝修暫收款1000元裝修驗收合格后歸還裝修管理每戶樓道修繕費100元／套公共部分水電周轉(zhuǎn)200元／套金電梯電費地面二層以上按系數(shù)分攤地面架空一層以上二次加壓水泵運行變頻泵加壓層按建筑面積分攤費公共水電費按建筑面積分攤說明：參考. . . .1.1一梯兩戶電梯電費的系數(shù)分攤法：地面一層住戶不分攤電費，地面架空的1層按系數(shù)“1”分攤電費，各樓層住戶按所在層數(shù)計分攤系數(shù)：每戶應(yīng)分攤電費=應(yīng)分攤電費各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分攤電費各樓層系數(shù)之和×2）×本梯位當月電費總量×當月電費單價例：設(shè)某梯位1-11層共22戶（地面為架空）某月電梯共用電660度，每度電為0.5469元,1層的住戶電梯電費為[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=2.8元;2層的住戶電梯分攤電費為[2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=5.5元；3層的住戶電梯分攤電費為[3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=8.2元；11層住戶電梯分攤電費為[11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=30.1元。1.2兩梯兩戶的電費分攤方法：每戶應(yīng)分攤電費=應(yīng)分攤電費各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分攤電費各樓層系數(shù)之和×2）×本梯位兩部電梯當月用電之和×當月電費單價；1.3二次加壓水泵運行費的分攤方法；加壓層每戶應(yīng)分攤運行費=（運行費總和/應(yīng)分攤水費總量（噸））×該戶用水量；1.4公共水電費每戶應(yīng)分攤數(shù)量=該戶建筑面積/住宅總面積×公共水電費總量。4.0組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1管理機構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理項目經(jīng)理出納

事務(wù)助理客工安環(huán)綜戶程防境品會合服服服服質(zhì)所事務(wù)務(wù)務(wù)務(wù)監(jiān)管務(wù)部部部部督理管理參考. . . .4.2人員定編部門崗位定編數(shù)備注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理107．4事務(wù)助理107．6客服主管107．4客戶服務(wù)部客服助理307．4前臺接待107．6出納107．6工程服務(wù)部主管107．4水電維修207．4主管107．6班長307.6安防服務(wù)部隊員1207．73監(jiān)控307．72車管員407．72主管107．6環(huán)境服務(wù)部保潔員607．72綠化工207．7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107．74494.3人員薪資體系4.3.1工資基本工崗位工資職務(wù)工資超時補技能(工作正常工資崗位貼量)補貼資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師4502503508004.3.2過節(jié)費4.3.3高溫補貼參考. . . .4.3.4加班費4.3.5年終獎4.3.6福利費4.3.7社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取參考. . . .5.0開辦測算及日常管理測算5.1前期投入明細表費用項目子項目數(shù)量單價費用小計備注印刷品125002500辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標識系統(tǒng)11000010000前期投入費用攤銷員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費用小計134500元5.2詳細的成本測算、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表費用項月支出額年支出額所占比重單位面積成本備注目（元）（萬元）%（元）（一）人工費5160061．9258．540.210（二）辦公費24602．952．790.010（三）固定資產(chǎn)折舊費11181.341．040.004（四）低值易耗品攤銷費14081.691．310.005（五）設(shè)施設(shè)備維護維修費35924.313．350.012（六）清潔費878010.548．190.029（七）安防費14941.791．390.005（八）不可預(yù)見費26873.222．510.009（九）社區(qū)文化費27683.322．580.009（十）管理傭金66517.986．200.022（十一）法定稅費55926.715．210.019按收入合計的6%計提合計88150105．6793．110.3345.3設(shè)施設(shè)備維護維修費明細表費用項目子項目測算依據(jù)費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000維修費用原值估算50萬元，按原值5%計算208照明系統(tǒng)更換費用原值估算50萬元，按每年2.5%更新（40年1042更換一遍），12個月攤銷監(jiān)控系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按每年原值5%計算208消防系統(tǒng)維修費用原值估算80萬元，按原值2%計算133運行養(yǎng)護費合計35925.4辦公費明細表費用項目子項目測算依據(jù)費用小計辦公費交通費日常租車估算200電話費兩部電話，平均每部月120元，共計240元240通訊費2部，平均150元∕月300手機費參考. . . .服裝費管理人員夏裝2套:150元∕月，冬裝2套：200元∕月，（150+300）×2套×12∕24（兩年折舊）450護管員夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：150元∕月，（100+200）×2套×15∕24（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：200元∕月，（100+150）×2套×19∕24（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員）×30元∕人（包420括公共辦公用品）合計24605.5人工費明細表崗位人數(shù)工資標準月工次額備注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長313003900安防員121100132008小時廚師1800800小計4651600費用合計51600參考. . . .5.6固定資產(chǎn)折舊費及低易耗品攤銷明細表費用項目子項目數(shù)量單價費用小計備注電腦5400020000打印機115001500傳真機110001000電話機3150450復(fù)印機180008000對講公桌椅經(jīng)理1800800辦公設(shè)管理人員93002700值班室4200800備原值文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機110001000熱水器110001000驗鈔機1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險柜110001000數(shù)字萬用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500工具設(shè)備管道疏通機115001500電焊機110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車53001500高壓水槍115001500剪草機2500010000修邊機﹨綠籬剪160006000小計86550按5年折舊，折（三）固定資產(chǎn)折舊費計8655（殘值）1118舊扣殘值為10%計算清潔工具批13000125（四）榨水車臺20240200維修工具批16000250低值易耗按兩年攤銷綠化工具批12000167品攤銷辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計費用14085.7清潔、安防、不可預(yù)見費、管理傭金明細表費用項目子項目測算依據(jù)費用小計衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200（六）清潔綠化費共83個，平均每個每次200元，共1383清潔化糞池16600元清潔材料（1）普通工具500參考. . . .清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費冬季每月一次，夏季每周一次，春1125秋每月兩次∕每次約500元綠化材料按每平方米0.06元∕月2772清潔費合計8780（七）安防費建筑面積298800平方米，按0.005元∕平方米∕月計算1494（八）不可預(yù)見費按前七個項目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費按前八項的3%提取2768（十）管理傭金按前九個項目的7%提取66516.0總體管理構(gòu)想及各項規(guī)章制度針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為：1.0安防管理：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標準化管理，以確保車輛及物品出入的安全。2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：2.1采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。2.2 所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。2.3所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標。3.0環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，采用如下管理方式：3.1定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標準。按照標準配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。3.2按照ISO14000國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。4.0機電設(shè)備的維保管理小區(qū)機電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標準化管理和定人定機制。4.1 定人定機制：將重要的機電設(shè)備的管理責任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設(shè)備的運行狀態(tài)。4.2 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。4.3 不均衡管理：針對設(shè)備的維護特點來安排設(shè)備的維修養(yǎng)護工作。對設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。5.0內(nèi)部運行機制內(nèi)部管理機制全方位地推行了標準化管理。全面推行成熟的標準作業(yè)規(guī)程。參考. . . .各項規(guī)章制度公眾制度5.1《裝修管理規(guī)定》5.1.1 裝修施工隊和裝修方案的選擇為了更好地對二次裝修的進行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證書的裝修企業(yè)。業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進行嚴格的審查。5.1.2 裝修申報住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手冊。業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。5.1.3 裝修審批a. 業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容， 并向項目管理中心提交裝修設(shè)計圖紙和消防部門裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù)） 。在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程服務(wù)部、安防部對方案進行嚴格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊負責人到項目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂《裝修施工隊伍責任書》 ，領(lǐng)取裝修許可證。5.1.4 施工管理所有施工必須按照管理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。施工時間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到項目管理中心辦理延期手續(xù)。施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負責。管道供氣設(shè)施和燃氣用具（必須符合國家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。g. 裝修施工，嚴禁打拆任何墻體， 打拆墻體除責令恢復(fù)原狀外， 按30%—50%裝修押金扣除違約金。空調(diào)應(yīng)按安裝在項目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項目管理中心設(shè)計，統(tǒng)一式樣安裝。嚴禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設(shè)計統(tǒng)一式樣。施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5.1.5 驗收裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊負責人共同向項目管理中心申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負責?？⒐を炇蘸?，由項目管理中心驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復(fù)驗，直到合格。經(jīng)過3次驗收不合格者，項目管理中心可另行指定施工單位進行施工，所發(fā)生的費用由業(yè)主（住戶）承擔。參考. . . .裝修驗收合格并使用個月后，經(jīng)項目管理中心復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。5.2 《住宅裝修管理公約》為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益 ,并對裝修施工隊伍有序管理 ,特制定本規(guī)定。5.2.1 任何施工隊進入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書；法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時，要接受管理中心對其進行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。5.2.2本小區(qū)內(nèi)裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。各施工隊還必須加強內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。5.2.3裝修施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。超時施工，管理中心有權(quán)責令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向項目管理中心申報。5.2.4施工隊在取得進入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費10元；b.辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工本費5元／月，押金10元。5.2.5施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次扣違約金100元。5.2.6施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5.2.7施工隊應(yīng)絕對按《福建省住宅裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。5.2.8施工后施工隊和業(yè)主共同向管理中心申請驗收時交回進場“裝修施工許可證”和“出入證”。5.2.9每項工程驗收后，經(jīng)1個月再復(fù)驗，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。5.3《物品搬進（出）管理規(guī)定》5.3.1目的。本規(guī)定旨在加強、規(guī)范物品搬進（出）管理。有效控制偷盜等治安案件。維護區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。5.3.2申報制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項目管理中心申報，項目管理中心應(yīng)及時通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達，并保證在搬進（出）物品時提供方便。5.3.3盤查制。項目管理中心安防人員均有責任對所有物品搬進（出）進行盤查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，并在有需要時聯(lián)系治安大隊支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時進行檢查、處理。5.3.4應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當事人逃脫時，應(yīng)立即以對講機、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ鞍卜绬T聯(lián)系，報告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時須及時反應(yīng)并予截停、盤查。5.3.5案件處理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時，須及時移交派出所處理。5.3.6登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時向安防隊長匯報，安防隊長應(yīng)準確及時記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時間、地點、人、事等要素齊全。內(nèi)部崗位職責5.4項目管理中心經(jīng)理崗位職責項目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項目實施物業(yè)綜合管理的責任人,對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負責,保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機電設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動豐富多彩,住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外,還必須履行下列職責：參考. . . .5.4.1根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實行“管理目標、經(jīng)濟指標”責任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護、財務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實施全面管理。5.4.2根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會的授權(quán)，主持、審查、簽定對外的各項經(jīng)濟合同。5.4.3結(jié)合住宅區(qū)實際，建立、健全各項規(guī)章制度，檢查、督促員工認真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀，維護集體榮譽。5.4.4組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強員工的團隊協(xié)作，定期對員工進行考核，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動員工的積極性。5.4.5審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護計劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時保質(zhì)完成各項任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進行裝修。5.4.6堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則,審批資金收支,嚴格按財務(wù)制度辦事,努力增收節(jié)支,合理使用管理費,不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。5.4.7對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗，提高管理水平。5.4.8參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項管理規(guī)章制度和崗位責任制度。5.4.9組織開展社區(qū)文體娛樂活動，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。5.410積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。5.4.11定期向公司請示匯報工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。5.5事務(wù)助理崗位職責事務(wù)助理在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實施全面管理，并向項目經(jīng)理和住戶負責。5.5.1負責職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。5.5.2負責每月向項目經(jīng)理提交工作計劃及工作總結(jié)。5.5.3負責對員工進行定期、不定期考核，向項目經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報告。5.5.4向項目經(jīng)理提交用人計劃。5.5.5積極參加時事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項規(guī)章制度。5.5.6堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時處理（一般在24小時內(nèi)處理完畢）。投訴處理率達100%。5.5.7熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法和開關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法；住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況；督促員工及時收繳管理費，收繳率達99%。5.5.8熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負責制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區(qū)要求，負責處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風、治安案件時的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理。5.5.9堅持定期詳細巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進有關(guān)工作。5.5.10負責指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時組織補全。5.5.11督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達政府和公司的各項通知、規(guī)定，配合公安機關(guān)、居委會搞好人口管理和計劃生育工作。5.5.12完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.6前臺監(jiān)控員崗位職責管理中心是整個住宅區(qū)的控制紐帶，負責對接到的各類信息進行處理，及時反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。它集各類業(yè)務(wù)信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責是：參考. . . .5.6.1必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責范圍及特長,熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍。5.6.2了解住宅區(qū)管理中心各類人員每天工作安排及行動去向。5.6.3通過各類通訊設(shè)施，及時通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。5.6.4受理顧客投訴，及時調(diào)配人員處理或報上級處理并做好記錄。5.6.5密切監(jiān)視報警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號，及時處理并做好記錄。5.6.6通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知附近有關(guān)人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結(jié)果記錄在案。5.6.7指揮處理各種緊急情況，下達作戰(zhàn)方案，必要時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會機構(gòu)求助，并做好詳細記錄。5.6.8協(xié)調(diào)好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。5.6.9住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報警點時,應(yīng)積極配合及時恢復(fù)并做好記錄。5.6.10參加管理中心組織召開的業(yè)主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業(yè)主、住戶對管理中心工作的理解和支持。5.6.11完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。5.7工程服務(wù)部主管的崗位職責工程技術(shù)部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對工程服務(wù)部進行實務(wù)性的管理，組織維修工對住宅區(qū)的物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)，具體職責如下：5.7.1服從項目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)項目的管理目標，制訂小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。5.7.2必須具備工民建的有關(guān)知識,能編制工程預(yù)結(jié)算,懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。5.7.3必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《福建省物業(yè)管理條例》與管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。5.7.4掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。5.7.5接受住戶報修或咨詢時,態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。5.7.6組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。5.7.7經(jīng)常巡視小區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5.7.8定期對維修工進行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn),提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。5.7.9響應(yīng)并參與管理中心組織的公益活動,積極配合其它部門做好各項物業(yè)管理工作。5.7.10完成項目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.8工程水電人員崗位職責在項目工程主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下,對住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施,進行維修養(yǎng)護管理和向住戶提供維修服務(wù)（服務(wù)內(nèi)容見管理處對外服務(wù)制度）,其職責如下：5.8.1熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。5.8.2加強學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備工民建的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚準確地在圖紙上標出發(fā)生故障的位置。5.8.3經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。5.8.4經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區(qū)污水不外溢。5.8.5土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5.8.6電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設(shè)備。5.8.7水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業(yè)。5.8.8愛護工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損。若有損壞，要查清原因劃清責任，報主管處理。參考. . . .5.8.9 工具保管員不得將工具私自外借， 不得將庫房的常備維修材料私自送人， 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴重者按盜竊罪送公安機關(guān)處理。5.8.10 負責水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費的收繳工作。5.811 向住戶提供免費或有償服務(wù)時，要求如下：a. 急修不過夜，小修小補應(yīng)限時完成。b. 上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。c. 按管理中心制定的收費標準收費并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款 100、—500元。不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據(jù)，更不能多收、少收、不收費。違者按應(yīng)收取額的 10倍處罰。尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。不得在維修家用電器時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責令其賠償相應(yīng)的損失外，管理處給予辭退處理。情節(jié)嚴重者，送交公安機關(guān)處理。完成項目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.9 項目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責5.9.1 通過開展社區(qū)文化活動和各種信息交流渠道， 與住戶建立良好的關(guān)系使住戶密切配合各項管理工作。5.9.2在項目內(nèi)部通過會議活動等形式，增進干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。5.9.3通過開展聯(lián)誼會、茶話會、登門拜訪等活動，與物業(yè)主管部門、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個寬松的外部環(huán)境。5.9.4充分利用傳媒和鄰里活動，宣傳本公司和小區(qū)的形象。5.9.5統(tǒng)一安排接待來區(qū)檢查、指導(dǎo)的各級領(lǐng)導(dǎo)，以及行業(yè)內(nèi)外的參觀考察團體和個人，做到讓來訪人士“高興而來，滿意而歸”。5.9.6開展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。5.9.7完成上級交辦的其它任務(wù)。5.10項目中心電腦文檔人員崗位職責5.10.1負責住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。5.10.2建立、健全檔案制度。所有資料分門別類，制作檔案目錄,并在檔案柜上標明存放類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如下：工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機電設(shè)備。住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗房登記表。住宅區(qū)交接資料：房屋驗收表、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。d.管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責任制度、國家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。技術(shù)書籍類。5.10.3 負責管理中心打字、 復(fù)印和傳真等工作， 并負責文件的報送、 收取和管理中心報刊、 信件發(fā)放。5.10.4 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積， 以及管理費、水電費等收費標準及計算方法， 并協(xié)助收費等工作。5.10.5 承辦管理中心各類會務(wù)工作， 會議通知、議程安排、會場布置、會場服務(wù)以及做好會議記錄、整理會議紀要。5.10.6 負責上級和外來文電的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復(fù)和立卷歸檔等工作。5.10.7 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.11 安防部主管崗位職責安防部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下， 對住宅區(qū)治安、交通、車輛管理負有全面的參考. . . .責任，其職責如下：5.11.1協(xié)助招聘安防員。對安防員人選堅持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高1.70米以上為標準，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優(yōu)錄用。對安防員隊伍的發(fā)展和建設(shè)負有全面責任。5.11.2負責安防員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對安防員要堅持進行職業(yè)道德和思想教育，每年制定安防員訓(xùn)練計劃，并接受管理中心和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。5.11.3負責與派出所的工作聯(lián)系，做好防范工作。業(yè)務(wù)上接受派出所的指導(dǎo)，參加有關(guān)維護治安、預(yù)防罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動。5.11.4負責安防隊的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證流動崗和固定崗24小時無缺崗，無治安死角。5.11.5負責隊員的出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度。5.11.6協(xié)助項目管理中心經(jīng)理每月進行一次崗位考核。公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實，否則視作失職。5.11.7督促隊員遵守員工內(nèi)務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛。5.11.8負責隊員的政治思想教育工作。對態(tài)度不好者和情況嚴重者，書面提出處理意見報主任裁決。5.11.9定期組織隊員進行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、菲警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個隊員都能按管理中心的要求達標。5.11.10 定期回訪住戶對小區(qū)治安狀況的意見和建議 ,并做好記錄，向上級回報好的建議。5.11.11 完成項目管理中心經(jīng)理交代的其它任務(wù)。5.12安防班長崗位職責班長對全班的工作負全部責任。5.12.1帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。5.12.2帶領(lǐng)全班人員加強政治思想學(xué)習(xí)和安防隊業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能。5.12.3督促全班積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質(zhì)。5.12.4督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責任心。5.12.5全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的安防形象，嚴格執(zhí)行作息時間制度。5.12.6每周對全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練進行考核，掌握全班人員的思想工作。5.12.7詳細收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，及時做好處理，并迅速上報。5.12.8完成上級交待的其它任務(wù)。5.13 巡查員崗位職責安全巡查員負責小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責如下：5.13.1 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。5.13.2 巡視住宅區(qū)、勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時進行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯(lián)系或報上級。5.13.3加強復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。5.13.4巡邏時注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時進行處理和報告，制止住戶、外來人員和管理中心員工的違章行為。5.13.5發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報告，必要時或扭送公安機關(guān)處理。5.13.6巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標志是否醒目、正確，有無消防隱患。5.13.7協(xié)助配合其他安防崗位人員和管理處需及時解決的事項,及時報有關(guān)人員處理。5.13.8完成上級交辦的其它任務(wù)。5.14交通、車輛管理員崗位職責為了維護本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責：5.14.1住宅區(qū)交通、車輛管理員在安防部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)交通安全、停車場行使管理權(quán)。5.14.2上班時間必須著裝整潔,佩帶標志，上崗姿態(tài)端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴謹?shù)膮⒖? . . .一絲不茍的工作作風。認真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會客、做私活。5.14.3 在多層停車場的值班安防員， 要認真做好交接班時車輛查對記錄， 不定時輪流巡邏， 發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。5.14.4凡入小區(qū)的機動車輛，一律發(fā)給司機“進出卡”并登記，出小區(qū)時即收“進出卡”，核對無誤后放行。當住戶搬家或搬貴重、大件物品離開小區(qū)時，沒有管理中心簽發(fā)的放行條，不予放行。5.14.5負責摩托車和自行車的值班安防員,凡進入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡,車主取車時保管員即收“停車卡”。5.14.6當班巡邏時要注意巡查車輛停放情況,檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時采取有效措施立即通知車主，同時報告治安辦進行處理。5.14.7嚴格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車主未鎖車門時，要及時通知車主，不得隨便翻動車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。5.14.8負責摩托車、自行車的安防若發(fā)現(xiàn)車牌號與停車位號碼不相符者，要認真核實無誤后方可放行，否則保管員有權(quán)扣留該車或送派出所處理。5.14.924小時輪換值班，分固定崗和流動崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，造成500元以上經(jīng)濟損失的，由直接責任人負責賠償，超過500元以上，根據(jù)責任輕重給予適當?shù)奶幚怼?.14.10 熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區(qū)通路和停車場環(huán)境，每日在交接班要嚴格查對車輛，并做好詳細的記錄備查。5.14.11負責車輛的停放次序，指揮進出車輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強獨立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區(qū)交通秩序井井有條。5.14.12負責按市政府規(guī)定的收費標準收取各種車輛的停車費。對多收費或亂收費私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以500—1000元罰款外，立即辭退。5.14.13指揮小區(qū)車輛安全行駛，督促車主按規(guī)定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴格按管理規(guī)章制度進行處罰。情節(jié)嚴重者，暫扣其車輛并送有關(guān)主管單位處理。5.14.14為了提高交通管理人員的積極性，獎優(yōu)罰劣，對工作認真負責，在小區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范圍未發(fā)生交通和其他事故，做出了突出成績者，由管理中心給予特別獎勵。5.14.15完成上級交待的其它任務(wù)。5.15義務(wù)消防員崗位職責項目中心員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責如下：5.15.1全體員工積極主動參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門有關(guān)規(guī)定要求，認真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術(shù)。5.15.2在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的基本方法。在發(fā)生火災(zāi)、臺風、液化氣泄漏、火災(zāi)等情況下，能及時趕到現(xiàn)場，疏散和組織住戶到達安全地點。5.15.3熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備的分布情況，當有事故發(fā)生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進行搶救工作。5.15.4對住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢查防火通道，時刻保質(zhì)暢通，及時糾正消毒違章和消除火險隱患。5.15.5積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒有消防器材的地方標明“消防”字樣和火警電話“119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識和基本的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。5.15.6在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風雨等情況時，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護工作。5.16 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責主管主要職責是營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，具體職責如下：5.16.1 依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。5.16.2 貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案， 帶頭組織管理中心全體員工實行環(huán)保管理， 在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過 ISO14000認證。參考. . . .5.16.3 對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)。5.16.4 負責定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。5.16.5 經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作。5.16.6 精心設(shè)計小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。5.16.7 定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺合同檢查和監(jiān)督消殺工作。5.16.8 完成上級交辦的其它任務(wù)。5.17 綠化班長崗位職責綠化班長是在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的綠化工作實施全面管理，為住戶創(chuàng)造、保持怡人的綠化環(huán)境。5.17.1 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達 35%以上，綠化覆蓋率達40%以上，綠化率完好達99%以上。因地制宜，合理布置花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。5.17.2 提高綠化養(yǎng)護管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱和裁培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法、園林具械的使用方法。5.17.3 對花木進行掛牌，標明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。5.17.4巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。5.17.5借鑒他們先進的管理方法，收集住戶對綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實際情況，制定管養(yǎng)計劃、管養(yǎng)方法，確保綠化管養(yǎng)的正常運作。5.17.6關(guān)心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進綠化工的知識和素質(zhì)。5.17.7廣開門路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)小區(qū)“愛綠化、護綠化”的文化環(huán)境。5.17.8與管理中心其它部門精誠合作，搞好單位的各項活動。5.17.9完成上級交辦的其它工作。5.18保潔班長崗位職責在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責小區(qū)清潔衛(wèi)生工作的安排和監(jiān)督，其職責如下：5.18.1服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊員完成上級交給的各項任務(wù)。5.18.2全面負責小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排,做好每日檢查記錄并及時向主管匯報。5.18.3負責做好保潔員的思想教育、法紀教育工作,組織保潔員學(xué)習(xí)文化和專業(yè)知識。5.18.4提交小區(qū)內(nèi)除四害消殺工作，組織安排保潔員完成此項工作。5.18.5每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺,評定工作效益,搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。5.18.6堅持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。5.18.7堅持原則、辦事公道。5.18.8完成上級交待的其它任務(wù)。5.19保潔員崗位職責保潔員在保潔班長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責本小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，主要職責如下：5.19.1清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍,電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場所、商場每天清掃一遍，商場每三天打蠟一次；多層部分公共場所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。5.19.2垃圾清運：高層住宅、商場、公共場所每天清運一次；多層住宅每天清運二次，垃圾桶每天清洗一次。5.19.3保潔：當班時間責任區(qū)內(nèi)任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產(chǎn)隨清，保持責任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生。5.19.4蟲蚊消殺:公共場所每周二次,重點是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。5.19.5住戶服務(wù)：必須在接到住戶上門衛(wèi)生清潔服務(wù)要求的24小時內(nèi)完成。5.19.6維護責任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。5.19.7完成上級交待的其它任務(wù)。參考. . . .5.20 綠化員崗位職責綠化工在班長的領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的綠化工作實施全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。5.20.1 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達35%以上，綠化覆蓋率40%以上，綠化完好率達99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。5.20.2 提高綠化養(yǎng)護管理的知識和技能， 熟悉花草樹木的品種、 名稱和栽培管理方法， 掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。5.20.3 對花木進行適當掛牌，標明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。5.20.4 養(yǎng)護、管理花草樹木。對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。對花草樹木適時施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發(fā)育需要。根據(jù)園林功能要求，花木分枝規(guī)律和生長特性，以及環(huán)境關(guān)系對花木進行修剪、整形，使花木生長量適當,長勢優(yōu)良,喬灌木各種樹形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治了”的原則，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。定期對花木進行培土、樹干涂白，防風害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗。經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏,傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護、隔離設(shè)施。h.綠化工人均管理綠化面積5000—8000平方米。j.完成主管交辦的其它任務(wù)。5.21出納收費員崗位職責5.21.1負責管理中心現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作，每天保險柜現(xiàn)金存量不得超過100元，嚴禁挪用或私自借支公款。5.21.2熟練掌握出納賬的記賬原則和方法,建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其它賬目,定期核對,做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符,日清日結(jié),準確無誤。5.21.3嚴格執(zhí)行財務(wù)制度,收付款項均與會計十進制記賬憑證相符。并經(jīng)管理中心經(jīng)理批準，對于不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正。5.21.4敢于堅持原則，敢于向違反財經(jīng)紀律的違法違紀行為作斗爭，忠于職守，以身作則遵守國家財經(jīng)政策和財會制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴格執(zhí)行會計制度。5.21.5掌握微機的DBASE數(shù)據(jù)庫、DOS的基本操作方法和物業(yè)管理電腦程序,建立、健全電腦財務(wù)檔案,熟練電腦收費操作。5.21.6負責管理中心中工考勤情況匯總，及進發(fā)放員工工資和獎金。5.21.7負責員工制服訂做，辦公用品、通訊設(shè)施和管理中心費用的支付。5.21.8熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標準及計算方法。收繳各種管理費并開具收據(jù)，做好收費的統(tǒng)計、核算工作。做到及時、不重不漏，收費率達98%。5.21.9完成上級交代的其它任務(wù)。管理運作制度5.22《項目各部門每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程》5.22.1管理中心負責各部門月服務(wù)工作計劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表的發(fā)放、月計劃實施情況的監(jiān)督以及服務(wù)計劃表和月服務(wù)總結(jié)表的收集工作。5.22.2管理中心在每月25日將《管理中心月服務(wù)工作計劃》和《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》（2份）發(fā)放到各部門。各部門負責人收到后，根據(jù)部門工作的具體情況，對當月工作總結(jié)并擬定下月工作計劃，并于當月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。5.22.3管理中心將計劃表交項目管理中心經(jīng)理審核，進行必要的修改和補充，批準后予以實施。并根據(jù)計劃表中的內(nèi)容檢查和監(jiān)督各部門的工作，如實填寫計劃表中的“完成情況”欄。5.22.4各部門根據(jù)工作的完成情況，進行每月工作總結(jié)，填寫《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月30日前交管理中心。參考. . . .5.22.5每月2日，由項目管理中心經(jīng)理主持召開上月工作總結(jié)會議，并對本月的工作計劃進行必要的修改、補充，并批準實施。5.22.6對不按時上交月服務(wù)工作計劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不按時完成工作計劃的部門或個人，由管理中心按有關(guān)規(guī)定進行處罰。5.23《員工培訓(xùn)制度》為了提高管理水平，采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員持證上崗。5.23.1新招聘人員在試用期，實行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，二個月實習(xí)，經(jīng)公司和項目中心考試合格者留用。5.23.2安防員每日進行常規(guī)訓(xùn)練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊列練習(xí)等，以增強體力和防衛(wèi)能力，每月思想教育學(xué)習(xí)不少于三次，以提高安防員的政治思想覺悟。增強保衛(wèi)小區(qū)安全的責任心。5.23.3項目中心每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，舉行管理經(jīng)驗座談會。使員工及時總結(jié)管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)，提高處理問題的能力和工作水平。5.23.4在消防部門的指導(dǎo)下，每月舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行橫掃演習(xí)，要求人人達標。5.23.5定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺風天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達標。5.23.6每年組織到市內(nèi)外的先進單位參觀學(xué)習(xí)，取長補短，并結(jié)合本小區(qū)的實際情況，總結(jié)提出小區(qū)改進措施和新的管理設(shè)想。5.23.7管理中心與市勞動局、有關(guān)院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有計劃的安排助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，鼓勵獲取國家認可的學(xué)歷和職稱證書，以確保員工的整體文化素質(zhì)。做到員工全員持證上崗。5.23.8定期進行電腦培訓(xùn)和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓(xùn)，引進現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效益。5.24 《檔案資料管理制度》5.24.1 文檔管理人員專職負責管理處所有文件（通知、命令、公函、總結(jié)報告、通報、會議紀要）及資料（技術(shù)圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工檔案市府法規(guī)、車輛檔案、住戶檔案等）的存檔、收集和保管。5.24.2 任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。5.24.3 屬秘密文件的要妥善保管，不準散播其內(nèi)容，不準給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準的人員翻閱，不準復(fù)印，不準帶離辦公室。5.24.4 職員、員工個人檔案材料屬秘密材料， 他人無權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準將這些資料擅自給他人過目。5.24.5 文件資料等要朝廷合歸檔， 歸檔要注意整齊， 歸檔前要先把資料分類， 無論是按字母順序還是內(nèi)容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標明。5.24.6 要經(jīng)常進行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料，要及時清理，無保存必要的材料，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準可做銷毀處理。5.25《值班管理規(guī)定》5.25.1項目中心實行全天候值班，24小時為住戶提供服務(wù)。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。5.25.2中午值班時間為11：30—14：00，由一名主管及兩名水電維修工負責。5.25.3夜間值班一名水電維修工負責。5.25.4值班主管負責夜間和中午事務(wù)的全面管理，并做好值班記錄，填寫《主管值班日記》；事務(wù)助理在值班期間負責接聽電話和填寫《夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負責水電維修。5.25.5夜間值班期間,值班主管負責對夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開始對各崗位檢查三次，并填寫《值班主管夜間查崗記錄表》。5.25.6夜間（中午）值班期間如遇不能及時處理的投訴、委托、維修問題（非應(yīng)急情況），則應(yīng)在參考. . . .第二天8：30—14：30由事務(wù)助理根據(jù)《管理中心夜間（中午）值班登記表》所登記的情況，填寫《夜間（中午）遺留問題登記表》，并交相應(yīng)責任部門處理，具體操作可參照《管理中心工作手冊》中的“夜間（中午）遺留問題處理規(guī)程”執(zhí)行。5.26 《辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》為了加強管理中心辦公用品的管理、有計劃、按規(guī)定申請、購買、領(lǐng)用辦公用品，特制定此制度。5.26.1 辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、 清潔用具等。辦公用品的購買、 發(fā)放由公司綜合部具體負責實施。5.26.2 辦公用品的購買a．常用辦公用品由綜合部按每月的數(shù)量、價格、填寫購買申請表 ,經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后購買。非常用辦公用品，由需領(lǐng)部門向綜合部申報，由綜合統(tǒng)一購買。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購買，經(jīng)公司綜合部經(jīng)理同意批準后，可由申請部門購買。5.26.3 辦公用品的申請領(lǐng)用全體員工必須本著“節(jié)約第一，按需領(lǐng)用”的原則使用和領(lǐng)用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領(lǐng)；b.個人常用辦公用品的領(lǐng)用方法原則上采用按職務(wù)及工作性質(zhì)按月領(lǐng)用。領(lǐng)用時需在“辦公用品領(lǐng)用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數(shù)量等；c.部分個人常用辦公用品的領(lǐng)用按職務(wù)和工作性質(zhì)領(lǐng)用最高標準如下：信簽紙：每月主管以上職務(wù)的2本其他管理人員每兩個月1本內(nèi)務(wù)員、收費員每月1本簽字筆；每月主管以上職務(wù)的2支其他管理人員每兩個月1支公用常用辦公用品的領(lǐng)用與其工作性質(zhì)相關(guān)的辦公用品。如遇特殊情況，經(jīng)綜合部主管同意可按需領(lǐng)取；非常用辦公用品的領(lǐng)用與按照申請購入多少、領(lǐng)用多少的原則發(fā)放，領(lǐng)用時必須填寫“辦公用品申領(lǐng)單”，注明用途；f. 事務(wù)助理每兩個月對部門辦公用品的領(lǐng)用情況進行統(tǒng)計 ,填寫“辦公用品統(tǒng)計表”；辦公用品每年度按部門的工作需要進行預(yù)算，年底進行盤點；各部門應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)儉的原則申領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)同意，個人領(lǐng)用辦公用品超過規(guī)定數(shù)量的，從工資中扣除多領(lǐng)取用品的費用；發(fā)現(xiàn)有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費等行為，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以嚴肅處理。5.27 《投訴處理、回訪制度》為加強與住戶的聯(lián)系，及時為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督下，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)。不斷改進管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來訪投訴和回訪工作制度。5.27.1接待來訪投訴工作接待來訪投訴工作由前臺值班人員負責，管理中心應(yīng)廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作，當住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以更壞，動之以情，讓住戶理解并支持管理中心的工作。對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應(yīng)及時進行記錄，并在當天調(diào)查、核實，然后將處理結(jié)果匯報管理中心責任部門和經(jīng)理；不能解決的，要將問題和意見向有關(guān)部門和經(jīng)理匯報，由經(jīng)理決定處理辦法。當住戶主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時經(jīng)理匯報，由經(jīng)理決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區(qū)”的戶名單，同時給住戶優(yōu)先評選“文明戶”。責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務(wù)；不得推諉責任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應(yīng)將回復(fù)住戶和管理中心主任，做到事事有著落、件件有回音。參考. . .