物業(yè)公司管理制度

Word第第頁物業(yè)公司管理制度物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，依據(jù)經(jīng)營方針和工作特點而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度。

〔一〕物業(yè)管理企業(yè)員工管理條例

1、勞動用工制度：包括用工原則、員工聘用制度、勞動合同制度、工時制度和干部任免制度等。

2、管理員工行為規(guī)范：規(guī)定員工遵守國家政策、法令，喜愛本職工作等。

3、員工福利制度：包括享受法定假日、醫(yī)療保險勞動愛護等。物業(yè)公司管理制度。

4、企業(yè)獎懲制度。

〔二〕物業(yè)管理企業(yè)各部門主要職責(zé)

1、總經(jīng)理室：是物業(yè)管理公司的決策機構(gòu)?？偨?jīng)理的主要職責(zé)是：

〔1〕貫徹落實國家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

〔2〕主持公司經(jīng)營管理的全面工作。

〔3〕設(shè)置內(nèi)部管理機構(gòu)，制定公司章程，簽署物業(yè)管理制度。

〔4〕選聘各部門經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員。

〔5〕選聘社會、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)詳細工作。物業(yè)公司管理制度。

〔6〕行使董事會授予的其他職權(quán)。

2、各部門經(jīng)理的主要職責(zé)是：

〔1〕辦公室主任：

①負責(zé)傳達總經(jīng)理指示，支配并組織召開會議。

②催促辦公室人員準(zhǔn)時完成上級下達的任務(wù)。

③負責(zé)日常人事行政管理，檢查各項規(guī)章制度的執(zhí)行狀況。

④做好員工考勤工作，幫助培訓(xùn)員工。

〔2〕財務(wù)部經(jīng)理：

①組織公司財務(wù)管理工作。

②審核各類會議報表，撰寫財務(wù)分析報告。

③檢查、催促各項費用準(zhǔn)時收繳。

④審核、掌握費用的支出。

⑤提出合理運營公司金融資產(chǎn)的有效措施。

⑥組織擬定物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案。

⑦制定物業(yè)管理公司財務(wù)管理和操作流程。

〔3〕公共關(guān)系部經(jīng)理：

①制定物業(yè)公司公關(guān)活動方案。

⑦策劃公司大型活動。

③組織召開業(yè)主、業(yè)戶大會，并處理投訴與糾紛：

④組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動。

⑤幫助總經(jīng)理和其他部門工作。

〔4〕房屋修理部經(jīng)理：

①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。

②合理確定和安排員工工作崗位，催促修理工、管理員工開展日常工作。

③布置、檢查房屋保養(yǎng)和修理工作。

④組織本部門員工參與業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。

〔5〕保安部經(jīng)理：

①落實并實施本部門管理規(guī)章制度。

②負責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作、交通平安工作和消防工作。

③制定部門崗位責(zé)任制度、執(zhí)行獎懲規(guī)定。

④定期組織員工進行平安保衛(wèi)、消防等技能培訓(xùn)。

⑤負責(zé)與社會聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通。

〔6〕清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理：

①制定部門工作打算與目標(biāo)，合理支配清潔衛(wèi)生。

②催促、檢查各項清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實狀況。

③負責(zé)進行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。

④制定部門崗位責(zé)任制度，執(zhí)行獎懲規(guī)定。

〔7〕經(jīng)營進展部經(jīng)理：

①確定經(jīng)營項目與經(jīng)營進展目標(biāo)。

②洽談經(jīng)營業(yè)務(wù)，合理制定各崗位網(wǎng)點的經(jīng)營方法，估算經(jīng)營利潤。

③監(jiān)督檢查各項目的收支狀況，合理確定員工崗位與工作時間。

④選聘服務(wù)人員，開展各項物業(yè)管理服務(wù)。

⑤定時召開部門會議，評論經(jīng)營效果，開拓公司業(yè)務(wù)范圍。

〔8〕計算機中心經(jīng)理：

①組織本部門人員使用、開發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。

②制定本中心的'監(jiān)控、保密制度。

③檢查計算機的使用、信息輸入和保存等工作。

④做好系統(tǒng)的維護、保養(yǎng)工作，確保系統(tǒng)長時間連續(xù)穩(wěn)定的工作。

3、一般員工：指物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員，如房屋管理人員、保安人員、清潔人員、綠化人員和服務(wù)人員等，主要職責(zé)如下：

〔1〕房屋管理人員：

①熟識物業(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人狀況，做好有關(guān)管理費用的收取工作。

②辦理用戶人住手續(xù)，定期回訪。

③參加物業(yè)的驗收接管，建立圖紙檔案。

④常常與業(yè)主溝通，耐煩解答業(yè)主詢問。

〔2〕房屋及設(shè)備修理人員：

①準(zhǔn)時完成下達的修理任務(wù)。

②準(zhǔn)時處理各類管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③把握各種設(shè)備的操作方法，準(zhǔn)時排解消失的故障。

④巡查管區(qū)市政公共設(shè)備、設(shè)施的平安運行狀況，定期對設(shè)備進行保養(yǎng)。

〔3〕保安人員：

①執(zhí)行24小時保安巡邏制度，看管好物業(yè)，做好防火防盜等平安保衛(wèi)工作。

②做好門衛(wèi)登記，執(zhí)行機動車輛驗證制度。

③做好流淌人員監(jiān)督管理工作。

④懂得搶救學(xué)問和消防器材的使用方法，能夠處理好意外事故。

〔4〕清潔人員：

①負責(zé)管區(qū)道路、樓梯的清潔與保潔工作。

②保持管區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔c

③保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。

④杜絕蟻蠅，準(zhǔn)時外運垃圾。

〔5〕綠化人員：

①按時剪枝、補種、施肥、澆水、灑藥。

②準(zhǔn)時禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹木的行為。

③做好綠化管理和草木生長狀況的記錄。

④保持花園草坪清潔。

〔6〕服務(wù)人員：

①準(zhǔn)時到崗，按時開放小區(qū)文化消遣設(shè)施，照章收費。

②搞好商業(yè)網(wǎng)點服務(wù)，有禮待賓。

③做好計時服務(wù)、特約服務(wù)等。

④管理好文體消遣設(shè)備、設(shè)施，準(zhǔn)時制止違背規(guī)定的行為。

〔三〕管理制度和規(guī)定

1、工作管理制度：

〔1〕上班必需穿工作裝、戴工牌；男士系領(lǐng)帶〔修理工及經(jīng)批準(zhǔn)的員工除外〕，穿著干凈，頭發(fā)梳理整齊，不得留長發(fā)；女士應(yīng)化淡妝。

〔2〕辦公區(qū)內(nèi)必需保持整齊、潔凈，不得在桌面上堆放雜物。

〔3〕每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本，了解各種狀況和業(yè)想法見，準(zhǔn)時處理問題或上門尋訪。

〔4〕上班期間全體人員必需精神飽滿，主動主動，熱忱地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懶。

〔5〕紀(jì)律嚴明，全體人員不得遲到、早退、無故曠工，有事要請假，獲準(zhǔn)后方能離開。

〔6〕全體人員必需具有高度的責(zé)任心，巡察、查樓必需仔細負責(zé)，留意發(fā)覺問題并做具體記錄，準(zhǔn)時匯報并跟蹤解決。

〔7〕接待業(yè)主時看法要和氣、溫文爾雅、落落大方。不管發(fā)生什么事，肯定不能與業(yè)主發(fā)生爭吵，要看法懇切，認真傾聽業(yè)主的看法，能準(zhǔn)時解決的問題立刻派單解決，無法準(zhǔn)時解決的要向業(yè)主解釋清晰，并告知解決的時間。

〔8〕接受業(yè)主電話投訴時，要熱忱耐煩，語言要規(guī)范友好。

〔9〕管理員派單后，肯定要追蹤落實，并負責(zé)檢查。水電問題要求在12小時內(nèi)解決，其他急修項目一般在24小時內(nèi)解決，最遲不得超過72小時。把物業(yè)管理師加入保藏夾！

〔10〕對接受的投訴要仔細做好記錄，并到現(xiàn)場查看、了解狀況，仔細記錄處理的時間、人員和業(yè)主對處理的看法。

〔11〕幫助財務(wù)人員做好各項費用的派單和催繳工作，派單要派到各戶，催繳看法要友好。

〔12〕仔細管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。

〔13〕仔細做好裝修審批和管理工作。

〔14〕不準(zhǔn)在上班時間看書、閑聊、做私事，不準(zhǔn)在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。

〔15〕下班后將自己保管的資料〔物品〕放好，將辦公桌整理整齊。

〔16〕休息時間如發(fā)生重大事故，或遇到問題要馬上解決，不得推脫或不予理睬。

〔17〕管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主滿足，工作看法是仔細負責(zé)。

2、業(yè)主回訪制度：

〔1〕管理員必需常常上門征求業(yè)主對管理工作的看法，仔細做好回訪記錄，準(zhǔn)時向管理處主任匯報。

〔2〕管理處負責(zé)人也應(yīng)常常上門訪問，了解管理和上門服務(wù)狀況，并做好回訪記錄，對業(yè)主提出的要求應(yīng)準(zhǔn)時賜予答復(fù)和解決。

〔3〕修理人員每次上門服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對象填寫回訪單，以征求對服務(wù)的看法。

〔4〕保安員在值班、巡崗時應(yīng)定時征求業(yè)主對工作的看法，并做好記錄，留意討論、改良。

〔5〕回訪單、回訪記錄和保安隊的征求看法單，應(yīng)由管理處指定專人保管，每月集中裝訂存檔，不得遺失。

3、巡崗制度：

〔1〕保安領(lǐng)班在當(dāng)班期間，要常常定線或不定線地對各崗位的工作狀況進行檢查。

〔2〕檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤狀況、有無違紀(jì)現(xiàn)象、查看值班登記等。

〔3〕巡查的要求是，一邊檢查一邊觀看，做好巡查記錄，把握各值勤點值勤狀況和動態(tài)。

〔4〕管理員主要負責(zé)對物業(yè)狀況的定期巡查。一般每天巡查兩次，交接班各一次，發(fā)覺問題準(zhǔn)時向有關(guān)部門派單解決，并負責(zé)跟蹤：

4、門衛(wèi)制度：

〔1〕每位門衛(wèi)保安必需嚴格執(zhí)行各項管理規(guī)定，并對每位業(yè)主負責(zé)。

〔2〕根據(jù)規(guī)定仔細巡察，巡察時要掛巡察牌。

〔3〕仔細做好外來人員的檢查登記工作。任何外來人員在