中原萬達(dá)廣場終結(jié)

鄭州中原萬達(dá)廣場項(xiàng)目分析市場部2010年11月目錄戰(zhàn)略分析——萬達(dá)戰(zhàn)略解析

萬達(dá)戰(zhàn)略簡析

萬達(dá)戰(zhàn)略布局

萬達(dá)產(chǎn)品策略解析產(chǎn)品——鄭州中原萬達(dá)廣場中原萬達(dá)廣場土地素質(zhì)分析

項(xiàng)目分析

營銷推廣結(jié)論與建議戰(zhàn)略分析——萬達(dá)戰(zhàn)略解析

萬達(dá)戰(zhàn)略解析萬達(dá)集團(tuán),中國“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)的開拓者，亞洲最大的不動產(chǎn)持有者。萬達(dá)第三代產(chǎn)品-----------城市綜合體（HOPSCA），2010年將在十五座城市齊亮相。到2010年年底萬達(dá)足跡將遍布全國50余座城市。萬達(dá)足跡遍及全國21個(gè)省、31個(gè)重點(diǎn)城市，投資興建了37個(gè)萬達(dá)廣場。項(xiàng)目主要布局在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與一二線重點(diǎn)城市。戰(zhàn)略布局分兩階段：第一階段為2000年——2006年期間，萬達(dá)布局為重點(diǎn)城市核心地段，如北京CBD萬達(dá)廣場、天津和平路萬達(dá)廣場。第二階段2006年至今，一二線城市的副中心或新區(qū)中心，如天津河?xùn)|萬達(dá)廣場、鄭州中原萬達(dá)廣場。萬達(dá)城市布局圖萬達(dá)戰(zhàn)略布局萬達(dá)戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的因素：土地成本：城市核心區(qū)域土地成本高，競爭壓力大；副中心或新區(qū)中心土地成本相對較低，且升值潛力大。規(guī)劃配套：副中心與新區(qū)中心規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套完善，適于營造高品質(zhì)項(xiàng)目。城市進(jìn)程：中國中心城市承載能力已超出其負(fù)荷能力，現(xiàn)高端人群選擇向副中心或新區(qū)中心遷徙，從而為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了優(yōu)質(zhì)客群。地理空間：副中心與新區(qū)中心土地儲備量大，利于產(chǎn)品組合，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。政府政策：國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會。在城市副中心與新區(qū)中心建造城市綜合體，符合國家及地方發(fā)展規(guī)劃，易于獲得國家政策支持。第一代（2000-2002)第二代(2002-2004)第三代(2004至今）產(chǎn)品種類純商業(yè)純商業(yè)城市綜合體選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市副中心、新區(qū)中心規(guī)模5萬平方米15萬平方米40—80萬平方米業(yè)態(tài)購物功能組合購物功能組合不夜城加集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影城建筑形式盒式建筑組合式綜合體案例長沙、南昌、青島沈陽、天津?qū)幉ā⑸虾?、北京萬達(dá)產(chǎn)品戰(zhàn)略萬達(dá)第一代產(chǎn)品—長沙萬達(dá)廣場長沙萬達(dá)廣場位于黃興南路商業(yè)步行街，總建筑面積4.6萬平方米。長沙萬達(dá)廣場是2002年長沙市引進(jìn)的投資額最大的純商業(yè)用途的單體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其成功引進(jìn)了號稱世界零售業(yè)“巨無霸”，排名“世界500強(qiáng)企業(yè)”第一的國際連鎖超市沃爾瑪，實(shí)行錯位經(jīng)營，互為補(bǔ)充，是“中心主力店＋室內(nèi)步行街”這一引領(lǐng)國際潮流的商業(yè)模式在長沙的典型代表。

天津萬達(dá)廣場位于和平區(qū)金街商業(yè)步行街，總建面為15萬平，萬達(dá)集團(tuán)于2003年投資興建，由美國沃爾瑪超市，德國歐倍德建材超市、大洋百貨公司、美國百盛集團(tuán)、商業(yè)步行街構(gòu)成的規(guī)模宏大的真正體現(xiàn)SHOPPINGMALL精髓的商業(yè)中心。天津萬達(dá)商業(yè)廣場引入當(dāng)時(shí)世界先進(jìn)的商業(yè)模式，創(chuàng)新性地將“商業(yè)步行街”與多家世界著名不同業(yè)態(tài)連鎖零售企業(yè)組合為一體，成為天津一代中心商業(yè)龍頭。萬達(dá)第二代產(chǎn)品—天津金街萬達(dá)廣場

北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，總建筑面積約44.6萬平方米，其中自持商業(yè)中心面積約15.4萬平方米，五星級酒店面積約4.8萬平方米。北京CBD萬達(dá)廣場位于北京CBD核心區(qū)，與國貿(mào)大廈、摩托羅拉大廈、惠普大廈，京廣中心、CCTV、BTV毗鄰而居。擁有沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、桑拿會所、神采飛揚(yáng)電玩城、萬達(dá)索菲特白金五星級酒店等主力店。萬達(dá)第三代產(chǎn)品—北京CBD萬達(dá)廣場商業(yè)蹤蝶模式煙之萬挽達(dá)產(chǎn)填品戰(zhàn)耳略轉(zhuǎn)埋型：第一矮階段污：利用皮沃爾際瑪?shù)钠魃虡I(yè)祥號召辭力，編同時(shí)擠與時(shí)基代華丈納影法城等祝機(jī)構(gòu)罪結(jié)成腐戰(zhàn)略岸合作昌伙伴女關(guān)系霉，投授資于久購物閣中心薪，將臺黃金況鋪位收高價(jià)勇出售軋。第二墊階段水：若干拴沒有獄散售讀的購粥物中塵心整敵體出證售，香溢價(jià)蓮變現(xiàn)呈。第三零階段墓：核心董商業(yè)敲部分睜為自洗持物婦業(yè)只霧租不培售，漁綜合請?bào)w內(nèi)班的寫游字樓扛、住徐宅、櫻沿街拉商鋪滾出售盲，有兼效解齊決了棟項(xiàng)目左運(yùn)營約的資溝金問車題。萬達(dá)通產(chǎn)品程戰(zhàn)略解析欣產(chǎn)品——鄭州伴中原傷萬達(dá)戰(zhàn)廣場土地歌素質(zhì)堵分析區(qū)位廳：地塊垂位于棚中原業(yè)西路超南、逆秦嶺奔路西熊。中原食萬達(dá)渡廣場期土地欣素質(zhì)號分析中原質(zhì)萬達(dá)嫌廣場慚土地彎素質(zhì)捎分析宗地楚經(jīng)濟(jì)落指標(biāo)夏：20雷10年1月至10月鄭扔州市日中原麗區(qū)土五地成薯交樓寫面均成價(jià)為77欲7.樸56元/平方促米，萬樣達(dá)廣頂場項(xiàng)醒目所屠在宗段地樓設(shè)面價(jià)靠低于錘區(qū)域株成交縫均價(jià)22蒼8.循38元/平方累米，即菌萬達(dá)紗僅土僅地成銹本與辣區(qū)域姜地塊男相比誕節(jié)省岔了1.侵2億。中原爬萬達(dá)燙廣場戶土地哀素質(zhì)爆分析附表1商業(yè)抓街戶狡型配繩比:中原秧萬達(dá)疊廣場筑土地掘素質(zhì)攝分析鄭州衫中原投萬達(dá)環(huán)廣場綢一期戒商業(yè)飲街開紛盤和滲售套牽數(shù)為15字7套，焰可售躍面積18怪86穿4平方耕米，磨現(xiàn)萬逢達(dá)一怕期商溉業(yè)街趙銷售顏均價(jià)碗為2.遠(yuǎn)8萬/平米雹，萬多達(dá)一滴期商功業(yè)街勢銷售莊匯款為約為5.省28億?；性c萬達(dá)蜓廣場銷所在炕宗地霉土地局出讓股金為2.武9億，處按數(shù)萍據(jù)分黨析可定知，座萬達(dá)茫一期鑰商業(yè)森街銷洗售匯存款足巧以支偉撐后添期項(xiàng)吳目運(yùn)鳴作。宗地SW林TO分析中原疊萬達(dá)奴廣場眨土地茫素質(zhì)頌分析優(yōu)勢：地塊位于秦嶺路與中原路合圍區(qū)域，四至分別為北至中原路南至伊河路東至秦嶺路西至華山路，兩條主路與輔路合圍區(qū)域，交通便利。劣勢：中原區(qū)為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，國有企業(yè)改革后，區(qū)域內(nèi)大部分企業(yè)破產(chǎn)倒閉，經(jīng)濟(jì)有所衰退。機(jī)會：地塊所在區(qū)域人口密度大，潛在客戶群體多；地塊所在區(qū)域城市綜合體項(xiàng)目有限，廣大需要得不到滿足。挑戰(zhàn)：宗地附近多城中村，購物環(huán)境不佳。中原廣萬達(dá)乳廣場查基本居信息鄭州填中原喜萬達(dá)稿廣場國為萬支達(dá)集摧團(tuán)在奪鄭州案第一功個(gè)項(xiàng)朽目，歷中原銹萬達(dá)汁廣場濾為萬湯達(dá)集例團(tuán)第挨三代扯產(chǎn)品墳城市茫綜合勒體，扒集SO要HO寫字漲樓、巡壽住宅值、商支業(yè)街吳、購賽物中約心、馬影院畜生活錫、購識物、錢娛樂償為一秧體的皆綜合仙體項(xiàng)花目。中原稿萬達(dá)軌廣場擠項(xiàng)目革分析中原抵萬達(dá)紀(jì)廣場池產(chǎn)品兄組合中原橫萬達(dá)兆廣場待項(xiàng)目憶分析產(chǎn)品類別面積套數(shù)銷售均價(jià)開盤時(shí)間備注商業(yè)街內(nèi)街--約3萬2010.12外街1.8萬（戶型配比見附表)157套2.8萬（最高4.1最低2.3）2010.11.133.4%（占總體量）購物中心-6層-自持物業(yè)共分六層，主力店有沃爾瑪、國美電器、萬千百貨（中端時(shí)尚）SOHO辦公樓30-70㎡-2012年6T16住宅28.2萬70㎡-140㎡-2010年12月53.2%（占總體量）2T4注：隊(duì)商業(yè)肯街現(xiàn)灰在排哪號已戴有13燙0多人陰，排蟻號預(yù)抗交30萬認(rèn)顏籌金愁，銷脖售情疑況樂郊觀。中原燙萬達(dá)佛廣場詢客戶蜻定位定（商朽業(yè)街猜）：鄭州硬市成啟功企噸業(yè)家古、鄭卻州市啟企業(yè)暗高管積、萬配達(dá)忠墾實(shí)投箱資客紐奉戶（賠調(diào)研祥過程蔑中發(fā)險(xiǎn)現(xiàn)萬所達(dá)售重樓處喇所停溉放車沃輛為Q7監(jiān)-3俗.6、BM畢W7皺40、保既時(shí)捷府卡宴擱、蒙根迪歐秒、雅獄閣、馳奧迪A6等中欠高端進(jìn)車，尖根據(jù)禁統(tǒng)計(jì)捕數(shù)據(jù)觀車輛構(gòu)購置聰費(fèi)用齡不超喬過家挽庭年廣收入墓的2倍，季萬達(dá)礦商鋪層售價(jià)20腐0萬-6懂00萬之嚼間，留可大灰概推培斷萬偉達(dá)準(zhǔn)雙客戶幫家庭壺資產(chǎn)旦在10幼00萬以貫上，州可自際由支臥配資以金在10骨0萬-3習(xí)00萬，罰月收辜入2萬-5萬之明間）和。中原匙萬達(dá)粱廣場濁推盤淺節(jié)奏書：20尚10年11月—2陜01業(yè)1年5月:快速蓬銷售獄，回壺籠資級金。敢（20恰10年11月13日推的外商棋業(yè)街默，20住10年12月左攻右推附內(nèi)商犬業(yè)街打及住叔宅）鞏；20賴11年5月—2拖01洲2年:緩開意慢售朗，追帝求溢盆價(jià)最鴿大化伍。（忙萬達(dá)秩訂單腿式地脾產(chǎn)模離式注泊定其伶資金餃壓力碗較輕稠，加缸之其垮商業(yè)奔街的刻銷售時(shí)回款疑可支刻持其蠻緩開錢慢售勉策略廚）。中原父萬達(dá)茫廣場遠(yuǎn)項(xiàng)目聽分析中原型萬達(dá)脆廣場筐周邊礙配套中原登萬達(dá)葬廣場至項(xiàng)目公分析中原董區(qū)為蓋鄭州騾市老疏區(qū)域粱之一進(jìn)，90年代寸初為毫鄭州磁人流腿密度備大的尿地區(qū)驕，附堵近國儀營工薄廠幾腿十萬宮人，傘但國粒企改天制后搞，該撒地區(qū)捎近些陡年發(fā)頂展較王慢，民配套租設(shè)施僻與發(fā)酷達(dá)區(qū)首域相納比尚利有差慌距，族如周睜邊無輸大型垃百貨趕、無商大型找超市穩(wěn)及娛及樂場答所，快從這全點(diǎn)上逆來看妹中原便萬達(dá)代廣場廚城市伏綜合龜體的接定位你是準(zhǔn)縣確的街。營銷窗推廣圍擋:赤裸給的宣程傳推揪廣，菌粗暴郵的言字語表傍達(dá)。公交永站牌優(yōu)：開盤矛時(shí)間卵預(yù)告忘。戶外睜廣告非牌：激活映中原宰，點(diǎn)活燃繁暖華。分析圍擋:中原貿(mào)萬達(dá)蟲廣場簽在鄭與州所沿做推乓廣活漁動，咳圍擋寬的宣藥傳作輩用主恐要針繭對地白緣屬鞠性客窩戶即嬸老中蕉原人轟，因陵其文北化底千蘊(yùn)稍捐欠，且所以兼廣告中用語替為通沈俗易曾懂的慈口頭區(qū)用語咸；公交鄉(xiāng)豐站牌:推廣周主要旺起告太之作巡壽用，示明確掠告之搬開盤愿時(shí)間橫節(jié)點(diǎn)竭；戶外慨廣告獻(xiàn)牌:選擇叼在金天水路跡與三手緯路努交口根處，覆為鄭溉州寫篩字樓邀密集閑區(qū)域密之一貨，該余區(qū)域記內(nèi)潛癢在客爽戶素慨質(zhì)較抄高，跳其宣遼傳用滅語富辟有文狂學(xué)氣籮息。結(jié)論營銷局推廣伐的作臘用第記一告太之；導(dǎo)第二侍打動敘；第敏三促毀成交標(biāo)易。豆萬達(dá)秒營銷誘推廣謎總體格上說期達(dá)到警預(yù)期棒目的啄。中原漠萬達(dá)伶廣場岔項(xiàng)目組分析結(jié)論肉與建寧議鄭州隱中原宜萬達(dá)喉廣場SW蒙TO分析競爭優(yōu)勢（S）國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，強(qiáng)大品牌效應(yīng)與規(guī)模優(yōu)勢；第三代產(chǎn)品城市綜合體鄭州中原萬達(dá)廣場得到市場認(rèn)可；“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入“通路；銷售節(jié)點(diǎn)控制嚴(yán)格，資金周轉(zhuǎn)率高速運(yùn)轉(zhuǎn)；土地成本低，售價(jià)高，利潤可觀；“萬千百貨”、“萬達(dá)影院”自主品牌，具有核心競爭力；與政府建立良好關(guān)系，便于項(xiàng)目運(yùn)營操作。競爭劣勢（W)區(qū)域經(jīng)濟(jì)疲軟，消費(fèi)能力較其他區(qū)域較弱；低租金的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系占自持物業(yè)的70%；商業(yè)街銷售部分定價(jià)高，導(dǎo)致投資回報(bào)率低；業(yè)態(tài)互動尚待加強(qiáng)，有效消費(fèi)需進(jìn)一步刺激；潛在機(jī)會（O)萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃沖擊IPO，資金前景樂觀；鄭州萬達(dá)公司已敲定二七區(qū)萬達(dá)地塊，鄭州新區(qū)地塊也在與政府洽談中，后續(xù)土地儲備充足；中原萬達(dá)廣場附近政府規(guī)劃重點(diǎn)的城中村改造項(xiàng)目，提升了周邊購物環(huán)境及城市面貌。外部威脅（T)專業(yè)人才和中高級管理人才的缺乏是制約其后續(xù)發(fā)展的瓶頸；2009年以來的極速擴(kuò)展，集團(tuán)資金鏈壓力偏大，鄭州公司已敲定三塊宗地，資金壓力很大；對銷售回款，現(xiàn)金流依賴程度變高，市場波動對其影響大，潛在不確定因素。萬達(dá)伸為中撈國商呈業(yè)地語產(chǎn)旗畝艦企扛業(yè)毋盯庸置嘆疑，共但其障商業(yè)扒模式爛有自停身局財(cái)限性陡，不至可完鑒