產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營模式

產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營模式分析簡(jiǎn)介：首先大致介紹了產(chǎn)權(quán)式酒店的起源及現(xiàn)狀，然后對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店和約模式做了歸納總結(jié)，并為每一種模式輔以案例，最后提出了產(chǎn)權(quán)式酒店的權(quán)益分析圖，并陳述了產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)劣勢(shì)。關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán)式酒店，condohotel，timeshare起源及發(fā)展

發(fā)展現(xiàn)狀：全球產(chǎn)權(quán)酒店1986-1995年年平均增長15.8％；1980年，全球500個(gè)旅游目的地有15.5萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。—摘自中國酒店雜志時(shí)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售

發(fā)展共同特點(diǎn)：建于具有強(qiáng)勢(shì)景觀資源和經(jīng)濟(jì)比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間產(chǎn)權(quán)酒店概述地域特征強(qiáng)勢(shì)景觀資源或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域交通的易達(dá)性客戶定位城市的高收入階層經(jīng)營特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主專業(yè)第三方管理管理方經(jīng)營，不保證業(yè)主的收益快速回現(xiàn)，減小開發(fā)商資金壓力開發(fā)商可以減小甚至免除酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商可以獲得酒店使用權(quán)以及未出售產(chǎn)權(quán)部分（如配套設(shè)施）的長期性收益。開發(fā)商可保留酒店配套等的產(chǎn)權(quán)而獲得長期收益投資客為主經(jīng)營模式詳解模式產(chǎn)權(quán)管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權(quán)利開發(fā)商權(quán)益按揭期間按揭到期后模式一產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)月收益用于支付月供款無分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式二月收益用于抵沖供樓款獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配模式三自付供樓款，獲得酒店支付的月收益獲得浮動(dòng)分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動(dòng)分紅每月可入住若干天入住影響收益參與酒店利潤分配模式四獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益＋浮動(dòng)分紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配承擔(dān)保證業(yè)主月固定收益的義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)，可能出現(xiàn)虧損主要風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商擔(dān)承案例展示——丹楓白露（模式1）投資商：深圳市三九房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司酒店管理：深圳市三九物業(yè)管理有限公司地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路1001號(hào)占地面積：0.48萬平方米建筑面積：6.28萬平方米客房：共有294間典雅寬敞的套房，面積從60平方米到205平方米不等投資方式實(shí)景展示15年租賃的按揭供款方式5年租賃的按揭供款方式0年租賃的按揭供款方式

首付30％，其中5％發(fā)展商不收取，實(shí)際首付25％

與三九酒店公司簽定認(rèn)購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保）經(jīng)營收入用于代為支付按揭供款無分紅和其他收益業(yè)主自行負(fù)擔(dān)月供（房款的95％）與三九酒店公司簽定認(rèn)購物業(yè)5年的租賃合約（發(fā)展商作擔(dān)保）投資者在租賃期內(nèi)可獲得每月4100元人民幣的回報(bào)5％的剩余樓款五年內(nèi)免息分期支付投資者不與三九酒店公司簽定租賃合約自行支付按揭供款5％的剩余樓款入伙前補(bǔ)齊經(jīng)營模式產(chǎn)權(quán)完全歸屬業(yè)主，由三九集團(tuán)統(tǒng)一對(duì)酒店進(jìn)行管理，三九方僅支付酒店?duì)I運(yùn)成本，業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天，入住不影響收益。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營，每月收取凈收益。案例展示——東方威斯大酒店（模式2）發(fā)展商：深圳天源通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：深圳市景億投資發(fā)展有限公司酒店管理：深圳南山國際旅行社有限公司地址：深圳市鹽田港東海大道9號(hào)區(qū)客房：擁有各類客房共117套。投資方式實(shí)景展示投資方式總述一期投資方式 二期投資方式付清全款后，獲得該物業(yè)70年的產(chǎn)權(quán)有效期內(nèi)，可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移和繼承。業(yè)主每月享有酒店免費(fèi)入住權(quán)，該入住權(quán)可以轉(zhuǎn)贈(zèng)親友業(yè)主在每個(gè)財(cái)務(wù)年度，獲得當(dāng)年利潤分紅。首期款9.8萬元永不供樓，并每月獲得固定的投資回報(bào)（月供）每月享有3天的免費(fèi)入住權(quán)總價(jià)57萬元/套，首期8萬元投資商每月按時(shí)支付業(yè)主固定收益每年48天的酒店公寓免費(fèi)入住權(quán)經(jīng)營模式酒店保證月供款部分的收益，對(duì)年度分紅數(shù)額不做保證（但購房時(shí)對(duì)客戶許以良好的收益預(yù)期）。案例展示——雅蘭酒店（模式3）投資商：香港雅蘭集團(tuán)發(fā)展商：雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司酒店管理：雅蘭酒店管理（深圳）有限公司，粵海酒店管理有限公司地址：深圳鹽田區(qū)大梅沙鹽梅路8號(hào)占地面積：11750平方米建筑面積：21900平方米客房：總統(tǒng)套房、豪華商務(wù)套房和標(biāo)準(zhǔn)雙人客房共196間，面積為39～40.5平方米。投資方式實(shí)景展示休閑投資型投資回報(bào)型完全自用型享受100％利潤分配委托期為一年可隨時(shí)入住，并承擔(dān)基本運(yùn)行費(fèi)，年底從業(yè)主應(yīng)分配利潤中扣除，不足部分從下一年財(cái)務(wù)年度中續(xù)扣。委托期不少于六年業(yè)主每年入住簽分限為80分，超過部分按散客房?jī)r(jià)的優(yōu)惠價(jià)付費(fèi)基本運(yùn)行費(fèi)及可能的虧損由發(fā)展商承擔(dān)酒店提供基本管理服務(wù)業(yè)主只須承擔(dān)基本運(yùn)行費(fèi)和客房服務(wù)費(fèi)不參與酒店的經(jīng)營算例演示假定：休閑投資（A方式）：客房80套，價(jià)值4000萬投資回報(bào)（B方式）：客房50套，價(jià)值2500萬發(fā)展商自留物業(yè)：價(jià)值7500萬酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)值：14000萬本年度酒店可分配利潤：800萬業(yè)主自住積分系數(shù)：0.92A方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤×A方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值＝800×4000/14000＝228.57萬A方式業(yè)主年度收益＝全體A方式業(yè)主可分配利潤×業(yè)主物業(yè)價(jià)值/A方式物業(yè)總值×自住系數(shù)＝228.57×50/4000×0.92＝2.63萬B方式業(yè)主可分配利潤＝酒店可分配利潤×B方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值/酒店聯(lián)營物業(yè)總值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71萬B方式業(yè)主年度收益＝全體B方式業(yè)主可分配利潤×業(yè)主物業(yè)價(jià)值/B方式物業(yè)總值×自住系數(shù)＝85.71×50/2500×0.92＝1.58萬案例展示——大梅沙海景酒店（模式4）發(fā)展商：深圳市桂祺實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資商：秀峰度假俱樂部（深圳）有限公司酒店管理：秀峰度假俱樂部（深圳）有限公司地址：深圳市鹽田區(qū)大梅沙占地面積：11596.3平方米建筑面積：14088平方米客房：312間各式高檔客房投資方式實(shí)景展示方式一獲40年的產(chǎn)權(quán)，這個(gè)產(chǎn)權(quán)是可以自由買賣的每年能享受60天的休閑度假生活酒店承諾每年給客戶相當(dāng)于總購房款5％的固定回報(bào)和經(jīng)營利潤30％的分成算例演示當(dāng)投資者以30％的首付購買一套價(jià)值50萬的酒店產(chǎn)權(quán)時(shí)，他只需投入首期款15萬元，每年就能得到固定回報(bào)25000元。若客房部平均年純利潤只計(jì)500萬元，那么他每年可分得紅利3602.9元。投資者60天的入住權(quán)益根據(jù)淡旺季平攤，就可以達(dá)到13016元?？鄢龖?yīng)扣減的服務(wù)費(fèi)6528元，權(quán)益轉(zhuǎn)讓可得6488元，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，投資的動(dòng)態(tài)回報(bào)率能達(dá)到14.67％。即使扣除每個(gè)月2317.59元的供樓款，其投資回報(bào)率也可達(dá)到11.66％案例嗚總結(jié)深圳辟產(chǎn)權(quán)溫式酒甘店建與于兩風(fēng)類地怨方：謊強(qiáng)勢(shì)目自然定資源潔的地威方（衣海景污），碌客流磨量較巡壽大的橋中心簽商務(wù)斗區(qū)深圳蜘產(chǎn)權(quán)夕酒店點(diǎn)的經(jīng)丑營狀池況除屑丹楓初白露峰尚可頓外，昨其余粒均不釀盡人懲意。蔥而丹栗楓白美露主抄要是艙靠其誰開發(fā)褲商三宣九集岡團(tuán)內(nèi)趁部的湊商務(wù)戒客流茫支撐柔，以樸旅游注客為溪主的碰產(chǎn)權(quán)津酒店貿(mào)，淡覽旺季鎖區(qū)分乒十分失明顯蟲，旺償季供扣不應(yīng)仇求，仆淡季旱僅能盜維持館經(jīng)營查。產(chǎn)權(quán)你酒店清權(quán)益飲關(guān)系——投資倘合同繁期間開發(fā)浸商利員潤－滔投資啞合同輔期內(nèi)恥，開鳥發(fā)商團(tuán)占有使用劫權(quán)因此謊獲得驅(qū)收益賢分配投資沸收益蠶－業(yè)主闊擁有剩的產(chǎn)幅權(quán)部織分獲得嚷的收稀益分蓄配傭金涌－由原于開巷發(fā)商熔擁有渡使用煮權(quán)，找因此墳通過那合同胳將使用刑權(quán)衍植生的心經(jīng)營秀權(quán)委托什于第故三方棕，第殊三方課因此竄獲得稅傭金咸。合同截到期螺后，筍若業(yè)饒主愿哥意，俊仍可平繼續(xù)蜓簽訂續(xù)類似姿投資餡合同棋。產(chǎn)權(quán)胳酒店所有材權(quán)使用譜權(quán)專業(yè)朱第三碧方開發(fā)刷商投資療客戶酒店壇住客經(jīng)營探權(quán)圖例：合同關(guān)系：權(quán)利素：現(xiàn)金流：投資劇回報(bào)開發(fā)毅商收槽益?zhèn)蚪甬a(chǎn)權(quán)參酒店典經(jīng)營第模式往優(yōu)劣贊分析優(yōu)點(diǎn)快速暮脫手食，快淚速回藏現(xiàn)，記減小山資金閣壓力毅?？梢苑奸L期洪擁有使用果權(quán)，以穗及酒碑店配如套設(shè)檢施產(chǎn)權(quán)從而錯(cuò)獲得貴長期揉收益翼。通過劃客房單部分飛產(chǎn)權(quán)磁的出徹售將意部分站或全允部經(jīng)與營風(fēng)附險(xiǎn)轉(zhuǎn)糖嫁給伙投資捉客戶缺點(diǎn)通常業(yè)要承進(jìn)諾較寫高的籍投資趙匯報(bào)擁率，微國內(nèi)袖常見乘為5％－10％若向君投資塌客戶癥承諾路固定爪回報(bào)粗，則便需承純擔(dān)較做大市碌場(chǎng)風(fēng)認(rèn)險(xiǎn)，撥甚至道虧損當(dāng)前涼新政丑重點(diǎn)先打擊袋就是攔投資勁類行縱為，謝產(chǎn)權(quán)辦酒店地正屬碗于此療范圍從國疤內(nèi)地寄產(chǎn)投摘資來參看，誤更多僚的投梯資客做戶屬薯于傳踐統(tǒng)的短線潤投資芹類型，投敢資物裹業(yè)持需有期士超過5年的拔并不嗓多見自，而聽產(chǎn)權(quán)記酒店械需要粉的是腰理性雀的長線鋪投資頸客戶，這開于當(dāng)性前市慮場(chǎng)情牧況不日符?，F(xiàn)在