-北京-中科紫峰-廊坊整體市場(chǎng)

廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)研究附件廊坊城市研究第一部分京哈京沈京津塘京開(kāi)京承0.5小時(shí)交通圈廊坊固安香河燕郊大廠1小時(shí)交通圈城市概括：廊坊市位于河北省中部偏東，北臨首都北京，東與天津交界。享有“京津走廊明珠”和“聯(lián)京津之廊，環(huán)渤海之坊”的美譽(yù)。城市定位：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市；承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城.城市發(fā)展利好：戰(zhàn)略地位顯著：北京向南、天津向西唯一交匯點(diǎn)，承載構(gòu)建國(guó)際大都市的重要戰(zhàn)略地位；交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)：交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)實(shí)現(xiàn)半個(gè)小時(shí)進(jìn)京下衛(wèi)第二機(jī)場(chǎng)輻射：第二機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)輻射圈帶動(dòng),2017年建成，世界最大機(jī)場(chǎng)，年吞吐量達(dá)1億人次。居住環(huán)境優(yōu)越：城市綠化覆蓋率達(dá)到46％，居住環(huán)境居環(huán)北京區(qū)域之首廊坊北京天津第二機(jī)場(chǎng)城市站位廊坊處都市圈京津都市發(fā)展軸之上，對(duì)外交通便捷發(fā)達(dá)，發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是環(huán)北京最具升值的區(qū)域之一，但目前受限于交通成本，暫時(shí)無(wú)法吸引大量北京外溢人口空間布局：三點(diǎn)組團(tuán)市區(qū)服務(wù)密集生產(chǎn)區(qū)，即通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成財(cái)富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心；開(kāi)發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，形成財(cái)富的創(chuàng)造中心；萬(wàn)莊的知識(shí)密集生產(chǎn)中心，即以萬(wàn)莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過(guò)建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風(fēng)險(xiǎn)金融一體化模式，形成廊坊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力中心。此外，結(jié)合龍河的改造與開(kāi)發(fā)，聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術(shù)之城；城市定位：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。廊坊市整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式，各個(gè)組團(tuán)功能相對(duì)明確，本項(xiàng)目所在市區(qū)服務(wù)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生活服務(wù)行業(yè)，未來(lái)將以居住生活為主廣陽(yáng)區(qū)安次區(qū)城市規(guī)劃中科紫峰目標(biāo)城市GDP對(duì)比情況最近五年，廊坊市GDP增幅始終高于石家莊市，唐山的GDP增長(zhǎng)率受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響較大。

目標(biāo)城市市區(qū)人口對(duì)比情況最近四年，廊坊市區(qū)人口從絕對(duì)數(shù)來(lái)看低于唐山和石家莊，但其平均增幅最高，年均增長(zhǎng)率6%（全國(guó)近十年城市人口平均每年增長(zhǎng)1%），說(shuō)明廊坊近年來(lái)城市聚集力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間相對(duì)較大。目標(biāo)城市人均可支配收入對(duì)比情況最近五年，廊坊城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終高于唐山和石家莊，說(shuō)明廊坊市民具有較強(qiáng)的購(gòu)買力。廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均GDP水平在河北省名列前茅，購(gòu)買力強(qiáng)；固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)放投資快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)；同時(shí)廊坊城市價(jià)值被低估，未來(lái)提升的空間較大。

目標(biāo)城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值情況廊坊房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高，也高于近兩年全國(guó)平均水平。唐山和石家莊房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重低于全國(guó)平均水平。經(jīng)濟(jì)水平2006－2010年廊坊市全市三產(chǎn)情況廊坊以二產(chǎn)為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，全市財(cái)富人群不斷增加，廣陽(yáng)區(qū)以三產(chǎn)為主且比重不斷攀升，財(cái)富集聚明顯，但安次區(qū)政府規(guī)劃力度大，以現(xiàn)代金融及商貿(mào)為主，也將成為城市核心2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長(zhǎng)2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長(zhǎng)13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長(zhǎng)14.0%。廊坊市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量，2010年規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值451．5億元，增長(zhǎng)16．9％。2006年以來(lái)，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)比重呈整體下降趨勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，在增加值構(gòu)成中所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。“十一五”時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)17.4%，比“十五”年均增速提高5.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為39.3%。到2010年底，廣陽(yáng)區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重由2007年21.3：28：50.7調(diào)整到9.3：35.1：55.6，增加值由16.7億元上升至61億；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體單位發(fā)展到2.4萬(wàn)家。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)電子設(shè)備及元器件生產(chǎn)電子信息科研及服務(wù)軟件開(kāi)發(fā)現(xiàn)代物流業(yè)會(huì)展經(jīng)濟(jì)服務(wù)外包業(yè)特色休閑旅游業(yè)……其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)廊坊自1989年建市以來(lái)，從北京的農(nóng)產(chǎn)品基地到環(huán)渤海地區(qū)的明星城市，人口結(jié)構(gòu)已從過(guò)去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主。廊坊市人口出生率處于河北省最低，而人口增長(zhǎng)速度處于河北省最高水平。人口增長(zhǎng)快速的原因主要在于城市建設(shè)力度大幅提升，導(dǎo)致下縣人群及京津等地外溢人口大量進(jìn)駐。城鎮(zhèn)化步伐逐年加大；廊坊人口結(jié)構(gòu)從“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主，城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)加快，承接的外來(lái)人口越來(lái)越多；廊坊財(cái)富人群數(shù)量龐大，財(cái)富多集中在廣陽(yáng)區(qū)，以管道局管理層、私企業(yè)主和政府高官為代表財(cái)富人群財(cái)富人群數(shù)量非常龐大，多聚集于管道局管理層、下縣私企老板等處于財(cái)富頂層；城區(qū)個(gè)體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財(cái)富中層。管道局相關(guān)、IT、金融、會(huì)展、商務(wù)服務(wù)等收入水平最為突出。管道局直屬員工約2萬(wàn)人，政府企事業(yè)機(jī)關(guān)單位、公務(wù)員等約13萬(wàn)人，開(kāi)發(fā)區(qū)1300多家企業(yè)，中高層管理人員約1.5萬(wàn)人。普通職工、工薪階層等普通公務(wù)員、企事業(yè)人員政府基層干部、大型企業(yè)中層、生意人、管道局員工、回遷戶私企業(yè)主，企業(yè)高層（管道局、房地產(chǎn)）政府權(quán)力部門高官經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃2012年GDP總值：1807億，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約250億，占比達(dá)13.8%；2013年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：2012年GDP增長(zhǎng)達(dá)10%左右，全部和地方公共財(cái)政收入均增長(zhǎng)13%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)20%以上廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位：“京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心”重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)規(guī)劃：電子信息、裝備制造、清潔能源、生物醫(yī)藥及高端金融商業(yè)服務(wù)；扶持企業(yè)方向考慮：A。壯大已存在企業(yè)：培育壯大漢能全球研發(fā)中心、中輕集團(tuán)造紙裝備、首鋼裝備制造基地等項(xiàng)目建設(shè)，做大做強(qiáng)新奧能源生態(tài)城；B。推進(jìn)正在洽談的項(xiàng)目：積極推進(jìn)中國(guó)移動(dòng)北區(qū)中心、中國(guó)聯(lián)通華北基地等項(xiàng)目建設(shè)；積極促成奔馳汽車、通用電氣、阿迪達(dá)斯等總部項(xiàng)目落戶；C。未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)方向：推進(jìn)中國(guó)北方金融后臺(tái)服務(wù)基地、安邦保險(xiǎn)燕郊后援中心、廊坊服務(wù)外包基地等項(xiàng)目，大力發(fā)展面向北京的金融后臺(tái)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)6個(gè)省物流產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和環(huán)首都現(xiàn)代物流園區(qū)。區(qū)域地段：廊坊是環(huán)北京最具升值潛力的區(qū)域之一，但受限于交通成本，暫時(shí)無(wú)法吸引大量的北京外溢人口；城市規(guī)劃：全市分為市區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)及萬(wàn)莊石油區(qū)城市定位清晰；經(jīng)濟(jì)水平：廊坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均GDP水平在河北省名列前茅，購(gòu)買力較強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二產(chǎn)業(yè)為主，但以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日漸完善合理，能夠促動(dòng)經(jīng)濟(jì)活力；財(cái)富人群：廊坊財(cái)富人群集聚明顯集中在廣陽(yáng)區(qū)，以管道局職工領(lǐng)導(dǎo)、政府官員以及私企老板為主。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：立足電子信息行業(yè)，注重休閑商務(wù)業(yè)發(fā)展，2013年高增速高目標(biāo)城市發(fā)展總結(jié)廊坊區(qū)域發(fā)展空間較大，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好，居民購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)、財(cái)富集中度較高，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。廊坊窩房地滿產(chǎn)格田局研真究第二拒部分目標(biāo)栗城市鋪銷售炎面積稈對(duì)比暈情況數(shù)據(jù)畜來(lái)源之：歷稿年河惜北省洞統(tǒng)計(jì)疫年鑒廊坊區(qū)房地冠產(chǎn)市悲場(chǎng)對(duì)編宏觀喜調(diào)控機(jī)政策扛比較念敏感腿，與抄全國(guó)眉大多羅數(shù)城臘市形卵勢(shì)一辣致。倚唐山絡(luò)近幾拼年城熱中村驚改造心力度毛較大低，抵甚消了蠟房地尸產(chǎn)市韻場(chǎng)宏至觀調(diào)羽控的恰影響傍。受皮城中議村改兇造和值土地省供應(yīng)爺影響煤，20湯11年前現(xiàn)石家愛(ài)莊房忙地產(chǎn)脾市場(chǎng)薄增長(zhǎng)萬(wàn)緩慢傷，20疼11年出漢現(xiàn)巨兇量反毛彈。相對(duì)徐于唐黃山和球石家支莊，評(píng)廊坊食市場(chǎng)拼成熟礙度較捷高。目標(biāo)央城市梅銷售己均價(jià)糟對(duì)比扛情況廊坊裝市的罰住宅迎銷售嬸均價(jià)侮（含兩燕郊許）高猾于唐億山和靈石家音莊，葬在調(diào)碧控周破期內(nèi)據(jù)，售幟價(jià)仍雜保持被平穩(wěn)栗增長(zhǎng)櫻，市記場(chǎng)支禍撐力載較強(qiáng)新。經(jīng)交對(duì)市手場(chǎng)進(jìn)來(lái)行復(fù)旋核，聲剔除坊燕郊狹影響騾后，碗廊坊買的市暖場(chǎng)銷枝售均銳價(jià)仍辣高于亭唐山謀和石僚家莊。目標(biāo)斃城市悟市區(qū)芽房?jī)r(jià)堤收入交比對(duì)顫比情況廊坊紛的房摘價(jià)收辣入比擴(kuò)高于錫唐山匆和石占家莊說(shuō)，主青要原涉因是苗唐山蔥和石摧家莊或近幾顛年回凈遷安穿置房副供應(yīng)岸較大胖，攤猜低了律住宅仇銷售辦均價(jià)。相比貍河北移其它赴城市活，廊坊依靠灶其地夾理優(yōu)村勢(shì)，寇與北京剪市場(chǎng)癢關(guān)聯(lián)延度較蛾高，酬房地調(diào)產(chǎn)市便場(chǎng)發(fā)搜展比停較成列熟，舟經(jīng)濟(jì)垃發(fā)展摸活躍程，市氧場(chǎng)潛默力較色大市場(chǎng)工成熟撲度土地乏成交灣面積狀況廊坊腎市區(qū)濕土地裝成交繡面積紋自廊湯坊市名房地比產(chǎn)市龜場(chǎng)20續(xù)05年起佛步以俱來(lái)，日基本束呈上話升趨浩勢(shì)，殺除20耽09年受竿經(jīng)濟(jì)撲危機(jī)寫滯后背影響拳成交夾面積魚(yú)較小足外，土地廈市場(chǎng)淘平穩(wěn)撫發(fā)展。土地雞成交知價(jià)格國(guó)情況數(shù)據(jù)拖來(lái)源糧：廊膠坊市桃土地榨儲(chǔ)備坡交易汗網(wǎng)廊坊辛市區(qū)舞住宅相土地主價(jià)格鋤在市季場(chǎng)起盡步后逆上漲墓幅度素較大茫，20離08年受齒金融悟危機(jī)磚影響芬土地欣價(jià)格盲呈下裂降趨血?jiǎng)?，墳受此璃影?0虧09年土摸地市特場(chǎng)供歸應(yīng)不爬足，20敏10年隨歪著各嫌大知耀名開(kāi)說(shuō)發(fā)商狐的進(jìn)雹入，熱均價(jià)迫上漲畫為28扁7萬(wàn)元/畝左丟右。20劣11年受耍調(diào)控憤政策皆及中茫心城下區(qū)以督外土爽地推旅出增匯多，序成交亭均價(jià)炭攤低蛇至22環(huán)5萬(wàn)元/畝。趕同時(shí)塞政府育對(duì)未刊來(lái)土毅地價(jià)藍(lán)格期累望較蛋高，且計(jì)劃佳于20勢(shì)12年下枕半年豎施行要新的字基準(zhǔn)傾地價(jià)材，土壟地價(jià)庸格將政在現(xiàn)挑有基裂準(zhǔn)地記價(jià)的瓜基礎(chǔ)造上至停少上帥浮20巖%。20拳12年1-腥11月土地成交爪情況20練12年下殿半年諸廊坊坐土地?zé)o集中畫放量跨，全洽年土銷地成限交情殺況較誤好，混其中嗓廣陽(yáng)這成交7塊，綢安次扭成交21塊，庸供應(yīng)膚向南信發(fā)展搞明顯織。目好前土擠地成棚交金慮額占裹到廊疼坊整沖體GD民P的份訊額不睛足2%，低俱于全繼國(guó)水犯平，返表明發(fā)廊坊尖的房光地產(chǎn)甲存在恥發(fā)展告空間畜較大土地駕市場(chǎng)20歇12年1-梢11月廊坊兵市區(qū)醬共推漆出住折宅用堆地33宗，抗總占喂地面繁積82浪.9萬(wàn)平敗米，片總規(guī)劣劃建勸筑面瀉積16礦6.洗29萬(wàn)平瘡，區(qū)乏域方磁面，展安次耗共推劫出居嶺住類懶用地26宗，笑廣陽(yáng)擔(dān)為7宗。成交程均價(jià)26貓2.擊2萬(wàn)元/畝，平蔥均溢炒價(jià)率17紙%。共計(jì)土地敢成交互總額屈達(dá)32血.6億，翁占廊勤坊財(cái)彈政收小入11乖%僅占德廊坊悲整體GD炒P的份濾額為2%，低周于全投國(guó)水鑼平，班發(fā)展購(gòu)空間歉較大.20蝦07辯-2陳01饅2年廊坊兔市城沃區(qū)房府屋銷斑售/供應(yīng)先面積膨走勢(shì)酸圖數(shù)據(jù)因來(lái)源竭：廊柴坊房魄產(chǎn)交圈易網(wǎng)廊坊慎市區(qū)勁房地詠產(chǎn)市往場(chǎng)在羊經(jīng)歷肉了20昂08年的奏市場(chǎng)減波動(dòng)搬后，光銷售抄面積鞋與供蛛應(yīng)面佛積逐潛步回鋸升。近年尾來(lái)廊坊捧住宅焰用地供應(yīng)恐量增霞長(zhǎng)同蜜比遞候增，銷售目面積滑持續(xù)走高秘，供銷照比基扇本平么衡。20巧12年銷密售面倡積預(yù)抵計(jì)與20成11年銷薪售面顆積持蹲平。200弟7－20各12年商怕品住宅成交價(jià)格榴情況廊坊年市房機(jī)地產(chǎn)市場(chǎng)塑在經(jīng)滾歷了20亮08年的袖市場(chǎng)斧波動(dòng)確后，純銷售插面積稿與供鬼應(yīng)面即積逐召步回退升，20渴12年整松體量?jī)?chǔ)價(jià)受沉宏觀健大勢(shì)呼影響慈相較惡去年旗有所單減少，大榴部分孤開(kāi)發(fā)椅商以價(jià)紋換量的粱動(dòng)作尤明顯成交泡趨勢(shì)廊坊拳市區(qū)都住宅識(shí)成交語(yǔ)均價(jià)20想07－20沒(méi)11年五年極保持20朵.4落9%的復(fù)騙合年怪增長(zhǎng)甚率，障直到20講12年市場(chǎng)荷調(diào)控，價(jià)格屆回調(diào)，環(huán)比塌下降8%，僅58盟46元/平米，呈識(shí)現(xiàn)“價(jià)底跌量棟平”發(fā)展碑情況，開(kāi)裁發(fā)商泡“以拜價(jià)換匹量”明顯愈。廊坊2011-2012年年銷售情況年份整體市場(chǎng)安次區(qū)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬(wàn)㎡)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬(wàn)㎡)2011年16911160.92756868.172012年13710135.17602054.83年均16702161.5741267.09成交棄趨勢(shì)市場(chǎng)虛整體轉(zhuǎn)去化久情況疏：廊坊騰市20彼11童-2奴01玻2年年斗均銷濟(jì)售套頃數(shù)16筑70終2套，銷遷售面牧積16覆1萬(wàn)平瞇米；安嚴(yán)次區(qū)艱年均虎銷售授套數(shù)74段12套，銷蔬售面映積67萬(wàn)平只米。面積很區(qū)間給去化脖情況軍：20絮12年廊奧坊市犬場(chǎng)主鍬要以60潮-9掘0平為主忠力去僅化區(qū)強(qiáng)間，放其次是90畝-1只40平；大雀戶型斥走量抄困難沿；戶型始去化越情況乒：兩居飲、三宏居是廊酸坊市罰主力船走量累戶型刷，月泡均走瓦量都劣在50洞0多套。廊坊沸市場(chǎng)曉整體催容量配為年扒銷售16家1萬(wàn)平乓米，16跟70貿(mào)2套；蝕主要借是以60站-9精0平，90鑄-1碰40平為骨主力冬去化若面積泊，去屠化戶遵型以箏二、里三居殃為主貨。大凳戶型魂走量騰困難眾。廊坊遲房地要產(chǎn)市鞋場(chǎng)發(fā)軌展迅媽速，帶由于憐城市逐規(guī)劃屆、城誓中村聾改造增、資濱源條房誠(chéng)條件枝等因鍬素促冬使房菠地產(chǎn)蒼項(xiàng)目盟板塊具愈加巧明顯里；同墨時(shí)隨袖著板柄塊劃促分的恒明顯截，將貴逐步叼弱化狂安次忌區(qū)大近區(qū)域番抗性紫金殃華府東日晃瑞景尚都矩公館嘉都TI拒ME江南棗水郡紫金幕華府東日膽瑞景尚都超公館嘉都TI工ME江南芳水郡金碧補(bǔ)倫溫晨泉公控寓華元·和庭尚華珍城豪·邸坊陽(yáng)光皆逸墅盛德占花園中房悼馨園紫金蝦華府東日擠瑞景江南破水郡曉廊澆坊環(huán)線京山鐵路第九園蘭亭馨世界華夏幸福城銀河領(lǐng)域燕豐園萬(wàn)和上品華夏鉑宮嘉都TIME僑治花園郡望豪邸坊中房馨園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)匯源名居曉廊坊呈祥紫園惜緣花城瞰都7號(hào)名人國(guó)際紐約公園尚華城大家新城德榮帝景盛市豪庭嘉慧·意境大中SOHO銀河南路萬(wàn)向城藍(lán)爵世家格林郡府已開(kāi)盤未開(kāi)盤馨領(lǐng)地外環(huán)光明西道中科·紫峰根據(jù)嫂房地召產(chǎn)項(xiàng)爐目聚法集度敘、政件府規(guī)圈劃、售區(qū)位手、價(jià)享格等繡因素勒，劃撒分市其場(chǎng)房伍地產(chǎn)秀板塊20責(zé)08儀-2腫01紀(jì)0年廊詳坊房旨地產(chǎn)利項(xiàng)目汁分布戒情況20歷12年廊吹坊房庸地產(chǎn)拉項(xiàng)目柜分布想情況板塊強(qiáng)演變東北偵部成像熟有區(qū)城市回升級(jí)嗽配套瘋、傳葬統(tǒng)高睡端區(qū)西北狼政務(wù)痰區(qū)新政伶府區(qū)竟、傳平統(tǒng)高順端區(qū)城市庭核心材區(qū)核心紐奉地段彈、傳輪統(tǒng)商填務(wù)區(qū)紅星粒國(guó)際宏泰·龍邸K2獅子鉆城尚華牢城盛市宇豪庭鉆石泥國(guó)際南部津發(fā)展貫區(qū)低密鑰度、肺性價(jià)挎比西部杰教育牛區(qū)教育批資源萬(wàn)和貫上品市場(chǎng)承格局廣陽(yáng)配區(qū)：傳統(tǒng)慘的商厘業(yè)中缺心和客政府狗所在吸地，裁區(qū)域榮成熟摘度和劇市場(chǎng)贈(zèng)認(rèn)知飾度均亭向好煮，項(xiàng)污目主滅力售舟價(jià)約帆為65簡(jiǎn)00－72驚00元/平米；代勉表項(xiàng)袋目：華沃夏幸切福城胳、萬(wàn)熄達(dá)廣蜘場(chǎng)、應(yīng)萬(wàn)向弄城、宜銀河男領(lǐng)域辛、格班林郡凝府等安次炊區(qū)：規(guī)劃霸中的瓜商務(wù)湯島之毒中，銳但伴買隨產(chǎn)炕業(yè)園親的逐擴(kuò)漸成沸熟及賽政府艱投資虎的不行斷加冶大，埋未來(lái)指發(fā)展纏潛力她巨大揭；平泛臺(tái)銷獲售均價(jià)49磨00該—6歸50墊0元/平方元米；代表阻項(xiàng)目：紅占星美聚凱龍知、呈刺祥紫園、德榮帝景、敏大家端新城竄。廣陽(yáng)道新華路外環(huán)路龍河匯源拳名居72孝80元/平豪邸·坊80辱00元/平廣陽(yáng)刑區(qū)核心驗(yàn)教育泛區(qū)商務(wù)刑島（逼規(guī)劃譽(yù)中）城市歇核心股區(qū)北部壤發(fā)展殖區(qū)（昂未來(lái)摩政務(wù)蟲(chóng)區(qū)、銀新世蹲紀(jì)公庭園）板塊渡趨勢(shì)：由于叼城市衰中心抬擴(kuò)大細(xì)和安熄次區(qū)啄建設(shè)蹈完善弟，兩偵區(qū)域磚越來(lái)雖越表沃現(xiàn)出范趨同嚼趨勢(shì)桿，北銷部發(fā)井展區(qū)根未來(lái)科規(guī)劃誼利好鐮，集雹中央傷政務(wù)燭區(qū)和躁新世鄭紀(jì)公冷園的屆新興疏區(qū)域榆。開(kāi)發(fā)叢區(qū)：特征棵：本地杜人認(rèn)齒可度穗較低逐，以走低密莫產(chǎn)品分為主產(chǎn)品具：產(chǎn)品犁多集萌中在14捆0－16準(zhǔn)0平米遵三居治產(chǎn)品梨、公種寓以80－90平米忠兩居角為主陰、別衡墅以26雞0－38晚0平米討聯(lián)排惑為主安次做區(qū)50卻00攀—6益50乓0元/平米65終00漢—7安20鈴0元/平廣陽(yáng)言區(qū)為蓬傳統(tǒng)駝核心拜區(qū)，騙客戶萄認(rèn)同啞，價(jià)走格均貫為全復(fù)市最?yuàn)A高65夸00共-7敘50缸0元/平米桿；安坦次區(qū)冬城市塘發(fā)展頂較落嚼后，絲式客戶鄉(xiāng)豐對(duì)區(qū)辰域的遼認(rèn)可屢及價(jià)畫格認(rèn)仗知突鼻破均小存在王較大處困難按，均扭價(jià)為50貧00塊-6這50混0元/平米妥；區(qū)涉域價(jià)海差達(dá)70顆0-釀15拐00元/平米聲左右垃；價(jià)格禽水平馨世界華夏幸福城銀河領(lǐng)域燕豐園萬(wàn)和上品華夏鉑宮嘉都TIME僑治花園郡望豪邸坊中房馨園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)匯源名居曉廊坊呈祥紫園惜緣花城瞰都7號(hào)名人國(guó)際紐約公園尚華城宏泰龍邸大家新城德榮帝景嘉慧·意境大中SOHO銀河路萬(wàn)向城藍(lán)爵世家格林郡府馨領(lǐng)地外環(huán)光明西道中科·紫峰紅星國(guó)際廣場(chǎng)K2`獅子城中建御架瀾華胸府康城遠(yuǎn)景首開(kāi)環(huán)國(guó)風(fēng)漲悅都榮盛華留府榮盛?錦繡嫩觀邸榮盛?花語(yǔ)默馨苑鉑宮昂北河北箭富橋京御飽幸福海潤(rùn)潤(rùn)達(dá)盛遠(yuǎn)口房地嫩產(chǎn)廊坊停鳳河廊坊慮泰土中航耽盈科廊坊福圣阜證合尚泰融創(chuàng)20慮13年即介將入勿市項(xiàng)驚目20紗12土地藏成交吳入市餡時(shí)間涉未定在售賊項(xiàng)目20屯12年在獅售項(xiàng)顯目：市區(qū)愁粗略階統(tǒng)計(jì)30個(gè)，糧共計(jì)43爐6萬(wàn)平注米；集絨中在承安次渾區(qū)約27倉(cāng)8萬(wàn)平到；20餐13年即斥將入跳市項(xiàng)丸目：預(yù)計(jì)10個(gè)，休約20愚1.蘋7萬(wàn)平活米，（蔑鑒于幻玉獅子仔城37瘦0萬(wàn)住逼宅規(guī)罵劃實(shí)耽現(xiàn)難顏度，統(tǒng)此處逢僅統(tǒng)唯計(jì)?？p棠灣25萬(wàn)平滿米）怪鉑宮吊北、災(zāi)榮盛分三盤咱以及及融創(chuàng)遣都為目高端代項(xiàng)目柄，對(duì)增本案俗競(jìng)爭(zhēng)欄威脅逗增大扎；已招球牌未槽入市儉項(xiàng)目單：預(yù)計(jì)9塊，律集中用在廣迫陽(yáng)區(qū)偉，共欲計(jì)46亮.5藥2公頃市場(chǎng)瘡存量廊坊柜市場(chǎng)蠟整體新存量約43罷6萬(wàn)平玻米，捐集中節(jié)在安培次區(qū)27蜻8萬(wàn)平醒；20匙13年待要入市花約20蘋1.修7萬(wàn)平月。整予體貨井量須4年去耐化完耍畢，貢競(jìng)爭(zhēng)吳激烈旅！廊坊2011-2012年年銷售情況（統(tǒng)計(jì)至12年10月）年份整體市場(chǎng)安次區(qū)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬(wàn)㎡)銷售套數(shù)(套)銷售面積(萬(wàn)㎡)2011年16911160.92756868.172012年13710135.17602054.83年均16702161.5741267.09須4年去崇化宏觀蝦市場(chǎng)發(fā)展浙總結(jié)市場(chǎng)擋成熟少度：廊坊房地視產(chǎn)市親場(chǎng)發(fā)閑展比較割成熟，經(jīng)謠濟(jì)發(fā)推展活或躍，市場(chǎng)潛潛力添較大;土地上市場(chǎng)異：廊坊土地杜市場(chǎng)問(wèn)整體呆平穩(wěn)挑發(fā)展素，20遇12年下以半年禾廊坊岡土地說(shuō)集中尺放量概，集怖中在白安次則區(qū)，副政府土地送供應(yīng)嗎向南活發(fā)展錘趨勢(shì)倆明顯。成交釋趨勢(shì)腳：20效12年“量跌所價(jià)平”、瞧市場(chǎng)“以提價(jià)換欣量”，成遮交均否價(jià)僅58肆46元/平米技；廊初坊整矮體年傲銷售16霉1萬(wàn)平墳米；抗主要番是以60首-1婦40平為溪主力慘去化將面積恨，二榜、三祥居為答主，宣大戶零型走顏量困因難；市場(chǎng)結(jié)格局客：廊坊井房地疲產(chǎn)市遷場(chǎng)板塊盈劃分寄愈加蜓明顯，隨沿著競(jìng)墊爭(zhēng)的教細(xì)化哥，將逐步材弱化販安次流區(qū)大摩區(qū)域說(shuō)抗性財(cái)；價(jià)格杏水平唱：整體墓均價(jià)60揀00元/平米振左右；其旗中廣陽(yáng)區(qū)稼價(jià)格紋均為穴全市頭最高65栽00昌-7邀50繡0元/平米席；安綿次區(qū)稿均價(jià)藍(lán)為50紅00葉-6諷50昆0元/平米圖；大廳區(qū)域辯價(jià)差糠達(dá)70典0-制15股00元/平米然左右苦；市場(chǎng)章存量：20卡12年存藍(lán)量約43站6萬(wàn)平逗米，集丟中在精安次蘋區(qū)27兼8萬(wàn)平鉤；20厘13年待血入市計(jì)約20鉤1.襯7萬(wàn)平。整知體貨霉量須4年去求化完口畢，妖競(jìng)爭(zhēng)榴激烈掠！廊坊節(jié)房地豈產(chǎn)發(fā)躍展?jié)撨€力較新大，刺但現(xiàn)壩階段擠競(jìng)爭(zhēng)基非常奪激烈中科蚊紫峰怨的競(jìng)描爭(zhēng)格稠局第三殼部分第一類梯度廣陽(yáng)臭區(qū)商卸業(yè)核安心輻燃射區(qū)艱項(xiàng)目燥，主竟力售來(lái)價(jià)70伙00小—7恢50啟0元/平米怕；第二咸梯度為安泡次區(qū)揀邊緣腿向里醒臨近馳商業(yè)蝴核心蛾區(qū)的脊項(xiàng)目播，主稠力售研價(jià)在63襲00左右較；第三召梯度為安纖次區(qū)項(xiàng)目，肥主力側(cè)售價(jià)50街00份—6捧20春0左右；對(duì)在本案需的中弄小戶送型下見(jiàn)游客怠戶分峰流嚴(yán)踢重。嘉慧意境均價(jià)：5200元/㎡本案7700元/平米豪邸坊均價(jià)：7150元/㎡匯源名居均價(jià)：6442元/㎡呈祥紫園均價(jià)5750元/㎡紅星國(guó)際廣場(chǎng)均價(jià)：6200元/㎡德榮帝景均價(jià)：4762㎡華夏幸福城洋房：7500元/㎡高層：6815元/㎡銀河領(lǐng)域均價(jià)：7200元/㎡華夏鉑宮均價(jià)：8358元/㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均價(jià)：6989元/㎡曉廊坊均價(jià)：7200元/㎡商業(yè)撕核心第一崇梯度第二梯度本案萬(wàn)向態(tài)城均價(jià)：69冶55元/㎡K2駛·獅子捕城63郵00元/㎡第三鉛梯度廊坊廈依據(jù)田區(qū)位伏和外蛋環(huán)線司之分摟，出肝現(xiàn)明令顯的瘡三級(jí)艷價(jià)格葡梯度蘆，第例一梯陳度廣掉陽(yáng)70何00—80影00元/平米默＞安革次區(qū)65馳00—75細(xì)00元/平米貝＞安挺次西頭南外使環(huán)線55叨00—65肥00元/平米貸。價(jià)格業(yè)競(jìng)爭(zhēng)污：本案懼處于結(jié)市場(chǎng)獻(xiàn)第三獅價(jià)格賢梯度標(biāo)的區(qū)刊位（安賭次50份00惱—6勸20私0元/平米抱），價(jià)格緩挑戰(zhàn)旗廊坊逆第一影價(jià)格補(bǔ)梯度差水平（廣生陽(yáng)75該00元/平米垂），目前顏實(shí)現(xiàn)帥簽約拋均價(jià)導(dǎo)為77正00元/平米畜，已衣遠(yuǎn)超物市場(chǎng)洗平臺(tái)喜，一定臘程度脫離挽了市源場(chǎng)定睡價(jià)邏爺輯；弓這種廉價(jià)格搬挑戰(zhàn)炎在市甜場(chǎng)較洋好時(shí)挎對(duì)速間度影令響不忠大，勇但在閥市場(chǎng)初下行結(jié)階段鉆，要漁保持緣瑞價(jià)格嫂的同面時(shí)維花持速轎度，束不具倉(cāng)備實(shí)彎現(xiàn)快騎速走絲式量的齊基本拍條件寄。競(jìng)爭(zhēng)資格局政務(wù)薦核心第一須梯度漁走量庫(kù)最快飾，為區(qū)雕位距業(yè)離商焦業(yè)核滔心較棄近、做但價(jià)甩格又件較低造的高醋性價(jià)誼比項(xiàng)叔目；第二縮慧梯度慈走量瞞一般迅，為處缺于商汪業(yè)核寺心區(qū)撈繁華擱地段禿，但縱價(jià)格狹較高幼的項(xiàng)康目；第三宵梯度叔走量艇最少譜，為地就段臨自近外科環(huán)且鍬價(jià)格盆為廊義坊最亭高的西項(xiàng)目拔；嘉慧意境開(kāi)盤6套本案15套/月豪邸坊速度：54套/月匯源名居速度：30套/月呈祥紫園速度：50套/月紅星國(guó)際廣場(chǎng)開(kāi)盤180套德榮帝景速度：67套/月華夏幸福城速度：250套月銀河領(lǐng)域速度：27套/月萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)速度：21套/月曉廊坊速度：34套/月華夏鉑宮速度：7套/月第一梯度第二梯度萬(wàn)向城速度：19套/月第三梯度K2·獅子城開(kāi)盤180套商業(yè)核心政務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)可格局廊坊扭出現(xiàn)傲明顯犧的三獵級(jí)銷止售速山度梯丈度，射第一態(tài)梯度瘡走量釘最好浮，典棒型特臉點(diǎn)是質(zhì)地段瘦不是核最好舉、但呈價(jià)格財(cái)較低保的項(xiàng)侄目；惹第二塌梯度晃走亞量一摧般，按典型戶特點(diǎn)偶是區(qū)憲位最循好但夕價(jià)格亞較高松；第卸三梯法度走閉量最觀慢，蘆區(qū)位棚不好夸且價(jià)奶格處碑于廊脹坊價(jià)誼格水黨平高偵位；速度蜜競(jìng)爭(zhēng)糕：坊市栗場(chǎng)上臣，價(jià)沈格與她區(qū)位徑是實(shí)嬌現(xiàn)速帽度的澇第一慕保障汗，本糾案處悟于區(qū)販位認(rèn)福知較城差的罩安次具區(qū)，爪同時(shí)蛾又處殲在廊噴坊價(jià)握格的井最高蝕位上灘，每格月15套的壟速度等實(shí)現(xiàn)帽已經(jīng)識(shí)屬于村同類突項(xiàng)目個(gè)中上吉游市疤場(chǎng)速俊度，樸在價(jià)遲格硬筐性指罩標(biāo)要約求下現(xiàn)，很陪難在洋短期巾內(nèi)有峽較大株的速挨度突嫂破；未來(lái)市場(chǎng)店供應(yīng)賺出現(xiàn)障以下饅現(xiàn)象撐：1、安鑰次區(qū)出現(xiàn)遼原有胡的競(jìng)廣爭(zhēng)壓競(jìng)力上師，新枕增3個(gè)競(jìng)她品，前供應(yīng)仁量巨荒大；2、廣枝陽(yáng)區(qū)華磨夏幸福城、耕萬(wàn)向霉城存拍活較蹄多，對(duì)本炭案造疊成嚴(yán)訪重分會(huì)流。3、廊蒼坊在棟售項(xiàng)藝目以80墾-9京0平米碌的2、3居為甲主力鉛戶型沃，潛片在入隆市改旺善戶敏型以13駐0-匆16煮0平米3-輕4居，叛與本謹(jǐn)項(xiàng)目堅(jiān)產(chǎn)品抱線一波致；4、中喚心城艇區(qū)的鹽在售慕貨較攪小，淡主要腦的供虎貨壓劫力都肉集中吵在外扶環(huán)沿膊線，矮以西賤北外礙環(huán)和惹西南底外環(huán)投為主蘭。潛在沙供應(yīng)約23萬(wàn)㎡嘉慧意境可售294套曉廊坊可售存量約170套豪邸坊可售存量43套匯源名居可售存量約228套呈祥紫園可售存量約357套德榮帝景可售存量；113套萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可售存量：100套華夏幸福城可售存量2110套銀河領(lǐng)域可售存量：144套華夏鉑宮（住宅）可售存量：125套二居：12套三居：23套四居：66套五居：24套一居：296套二居：742套三居：1072套一居：6套二居：23套三居：100套四居：15套一居：8套二居：12套三居：150套二居：3套三居：43套二居：138套三居：200套二居：95套三居：262套本案16、17、18、24、25#共計(jì)113套，一居：2套二居：4套三居：107套未備案約96萬(wàn)㎡未來(lái)供應(yīng)約3萬(wàn)㎡潛在供應(yīng)約35

萬(wàn)㎡潛在供應(yīng)：5萬(wàn)㎡存量10萬(wàn)以上存量5—10萬(wàn)存量5萬(wàn)以下K2·獅子城：未來(lái)住宅供應(yīng)370萬(wàn)，首開(kāi)1300套紅星國(guó)際廣場(chǎng)可售存量：46套14、17#共計(jì)46套，二居：38套三居：8套在售2、3、10#2居；192套3居；64套4居：38套未備案供應(yīng)13萬(wàn)㎡萬(wàn)向城可售131二居：131套未備案供應(yīng)約13萬(wàn)㎡競(jìng)爭(zhēng)格局貨量練威脅狐：本案咱周邊闖供應(yīng)豎量巨啊大。畜未來(lái)枕一年糕，本帖案周朗邊新祥開(kāi)售兵項(xiàng)目材極度避集中萄，且洪產(chǎn)品媽線面渠積趨績(jī)同嚴(yán)直重，計(jì)對(duì)本起案的側(cè)分流視嚴(yán)重椅，未曉來(lái)競(jìng)糊爭(zhēng)形絮勢(shì)嚴(yán)虹峻.1）廊喪坊市餅未來(lái)泄面積已最大軌的集聞中存肉量出階現(xiàn)在探北部練地區(qū)牙、項(xiàng)怖目最壺多的波集中論存量拉出現(xiàn)袋在安因次區(qū)溪、產(chǎn)禽品線押最全壤的集商中存黃量出新現(xiàn)在由安次生區(qū)本妙案周溉邊。2）市洋場(chǎng)產(chǎn)慮品同德質(zhì)化氏嚴(yán)重序，大梁多數(shù)鈔項(xiàng)目丸均為1—洗4居戶撐型，俊多集朝中在12洗0平米欺以下層二居渠、三離居。項(xiàng)目點(diǎn)以90平2居和90平米3居為綠主，總浮價(jià)存字在分?jǐn)×?，營(yíng)預(yù)計(jì)翻存量留為14毫33套均價(jià)70愉91元/平米抵，在鋪售剩陵余13紡6套，饑后續(xù)滴推22請(qǐng)2套；抵其中蓬其中87平2居74套；93平2居74套；97平3居74套其中85平2居將淡與本糊案70余平2居、90平純末南兩市居將泰與本剪案70余平琴南向2居形原成產(chǎn)年品力賭及總脫價(jià)競(jìng)騰爭(zhēng)，待跟推61鍋2套，糞后續(xù)抱約13斷36套萬(wàn)向鉗城獅子刪城紅星祥國(guó)際幸福朋城獅子同城20妹12年20季13年項(xiàng)目撥存量在售軋證載團(tuán)存量后續(xù)袖未供蜓應(yīng)存介量產(chǎn)品控線70平2居86板-1孟06兩居獅子接城紅星導(dǎo)國(guó)際萬(wàn)向庭城92燦-1愿39平3居與本捏案16億0平4居、裙以及20金0余平4居躍嫁層有滔競(jìng)爭(zhēng)；40套，補(bǔ)均價(jià)85辯00元/平米選，月背均3套華夏棕鉑宮獅子劇城16播0平4居獅子零城90平2居，維與本麥案83、84、86平南謎向2居總配價(jià)競(jìng)瓶爭(zhēng)；首美開(kāi)61浩2套，讓后續(xù)撫約13秩36套均價(jià)74我00元/平米著，14院0平三居，商共計(jì)12蝦8套均價(jià)63嫩00元/平米嗓，11教0平、12烏0平米3居與推本案三居存在腔競(jìng)爭(zhēng)懶，首奪推18繁0套，矩后續(xù)冬約40販0套均價(jià)66察00元/平米待，其屑中90平米闖三居在紙售剩瘦余80套，塑后期物推售60們0套其中14糊7平四腎居與錄本案16乒0平存紋在產(chǎn)家品力價(jià)競(jìng)爭(zhēng)男，18循3平四渴居與胞本案16彎0平四揚(yáng)居存憶在產(chǎn)惡品力失和總浙價(jià)全獲面競(jìng)爭(zhēng)雕，首款開(kāi)14伏0套，煩后期爭(zhēng)無(wú)貨梅量86蘿-9夜0平剩位余35套，過(guò)預(yù)計(jì)誤后期翠約21母6套入洗市在售娛項(xiàng)目騎中，驕對(duì)本上案威父脅最絞大產(chǎn)隙品線笑集中爸在86彈-1扇06平米育大2居上池，本偏案貨錦量充射足，爭(zhēng)且競(jìng)轎品供偏應(yīng)量母充足鐮，須圣重點(diǎn)鍋突破幸福牧城90饒-1怨34平，夸剩余42套，阻預(yù)計(jì)懷后期詢?nèi)胧写蚣s21烤6套可售33壇81套，30萬(wàn)平母米朗園精地塊乎規(guī)劃稿不清愉，將縱作為20偉13年主摸力推摸售量朗園稍地塊學(xué)規(guī)劃晃不清艦，將吩作為20覽13年主記力推醉售量可售25兔57套，25萬(wàn)平米可售15潛46套，20萬(wàn)平米可售18矩0套，3萬(wàn)平米按照屑各競(jìng)菌品目趣前的鳥(niǎo)去化啄速度恨，所竟有產(chǎn)交品均擾在明泳年無(wú)川法去標(biāo)化完陸畢，亡與本滔案都磚能形價(jià)成競(jìng)畜爭(zhēng)70平小煌兩居栗：獅子脊城、決紅星齡通過(guò)騙大面環(huán)積、她低總戴價(jià)優(yōu)陣勢(shì)分蛋流本稅案客以戶，仆但本跑案剩作余貨駕量不申多，考競(jìng)爭(zhēng)孩壓力排有所鴨緩解記；86毒-1茄06平大莫兩居：本案館主力鼠戶型扭，去吵化好蛙壞決問(wèn)定銷稱售情膝況，漠受同牢面積柄，高炮性價(jià)漫比項(xiàng)斯目分段流本火案客唉戶，袖同時(shí)習(xí)市場(chǎng)萄貨量巖充足劍，競(jìng)赤爭(zhēng)激該烈，疫必須驗(yàn)做重由點(diǎn)突敗破；92凝-1膊39平三閱居：本案鬧小三泰居貨水量小蝦，但揪是單咐價(jià)過(guò)隙高，伐出貨岡存在喇問(wèn)題賢；大縣三居筋為標(biāo)養(yǎng)桿產(chǎn)錦品，淚具備窯較強(qiáng)掠的市悅場(chǎng)競(jìng)蓋爭(zhēng)力要，在設(shè)價(jià)值魚(yú)感提左升完死成后淘，可舅實(shí)現(xiàn)元較好真出貨裕；16亮5平四礦居：本案瞧的標(biāo)使桿產(chǎn)論品，餡市場(chǎng)帳競(jìng)爭(zhēng)亂貨量雙少，具在本遞案高悅端形陶象容遇易走堡量；60平一功居：貨量寒少，氏且為腿市場(chǎng)扎空白蠢產(chǎn)品因，適善當(dāng)時(shí)茅機(jī)出野貨，逃可截壘留北付京投防資客榆。分產(chǎn)禮品線騙競(jìng)爭(zhēng)銀河路外環(huán)光明西道康城遠(yuǎn)景榮盛華伏府榮盛?錦繡謀觀邸鉑宮處北融創(chuàng)榮盛?錦繡嚴(yán)觀邸占地面積：13