縣域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及策略探究

縣域房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及策略探究

鹽池縣位于寧夏回族自治區(qū)的東部，地處陜、甘、寧、蒙四省交界，總面積7130平方公里，縣轄8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝谌f人，每平方公里22人。鹽池縣自然條件差，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，由于受地域、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、人才等因素的制約，工業(yè)企業(yè)效益不佳，盡管縣政府通過企業(yè)改制，招商引資等措施，并沒有改變企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀；鹽池縣是寧夏的畜牧大縣，由于受自然因素的影響，農(nóng)牧業(yè)收入很不穩(wěn)定?？h內(nèi)礦產(chǎn)資源較為豐富，主要以石油、煤炭、石灰?guī)r、石膏為主，礦產(chǎn)資源的開發(fā)利用是帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。

開發(fā)企業(yè)、開發(fā)規(guī)模。鹽池縣現(xiàn)有房地產(chǎn)四級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)兩家，即鹽池縣宏亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和鹽池縣城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司。2005年以來兩開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)主要以商品住宅樓為主，開發(fā)商品住宅2700平方米，總投資1897萬元，現(xiàn)已竣工驗(yàn)收合格能夠出售的商品住宅樓8508平方米，其余的18792平方米的商品住宅樓于2009年9月中旬開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年10月竣工出售。

開發(fā)方式和特點(diǎn)。鹽池縣房地產(chǎn)開發(fā)方式有三種，即開發(fā)公司開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、集資開發(fā)。公司開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司通過有償?shù)姆绞饺〉脟型恋厥褂脵?quán)在該地上開發(fā)商品住宅樓，公司開發(fā)并出售；聯(lián)合開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，其他單位出地聯(lián)合開發(fā)商品房，共同出售，共同獲利；集資開發(fā)是指集資方出地、出資由開發(fā)商開發(fā)并交集資方使用。開發(fā)的特點(diǎn)是無序、規(guī)模小、分散。

開發(fā)資金。房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)的資金主要靠自有資金和民間借貸，在開發(fā)商品房出售時(shí)，購房者支付50%房款，另外50%的房款由開發(fā)公司與銀行協(xié)調(diào)為購房者辦理貸款，房地產(chǎn)公司方能收回全部的開發(fā)資金。

開發(fā)商品房價(jià)格。

經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)。2006年，縣政府通過招商引資方式，引進(jìn)了寧夏銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，進(jìn)行鹽池縣經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)，其目的是解決縣內(nèi)中低收入家庭住房困難和城市拆遷戶的住房困難問題?？h政府將50000平方米的土地以劃撥的方式供應(yīng)給開發(fā)商建經(jīng)濟(jì)適用住房。開發(fā)住宅面積63000平方米，每套建筑面積在100平方米-130平方米之間，于2007年10月底出售。經(jīng)濟(jì)適用住房購買的條件：一是房屋售價(jià)控制在600元/平方米-700元/平方米之間；二是購房者單職工年收入在15000元以下，雙職工年收入在30000元以下；三是城鄉(xiāng)結(jié)合部建生態(tài)園和新汽車站拆遷的住戶。購房者經(jīng)政府城建部門審查符合購房者條件，出具證明方可到開發(fā)公司購房。由于受位置、質(zhì)量、面積等因素的影響，收入低的職工無力購買經(jīng)濟(jì)適用住房，城鄉(xiāng)結(jié)合部的拆遷戶大部分是外村農(nóng)民更沒有經(jīng)濟(jì)能力購買經(jīng)濟(jì)適用住房，面對經(jīng)濟(jì)適用住房銷售不旺，縣政府降低了經(jīng)濟(jì)適用住房的購買門檻，在這樣的情況下經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售率達(dá)60%，營業(yè)房銷售率達(dá)15%，小別墅銷售率達(dá)30%。2006年商品住宅樓的開發(fā)量少，年底水晶園竣工出售的8000平方米商品住宅樓，但是銷售的平均價(jià)格在1300元/平方米。因此給經(jīng)濟(jì)適用住房熱銷帶來了商機(jī)，在原售價(jià)的基礎(chǔ)上每平方米增加了50元，而且在2007年8月份住宅100%售出。受商品房價(jià)格、市場需求因素的制約，水晶園開發(fā)的商品住宅樓僅出售30%。

開發(fā)商品房的售出現(xiàn)狀。據(jù)調(diào)查初步統(tǒng)計(jì)，2004年-2009年以來開發(fā)的商品住宅出售率達(dá)95%，營業(yè)房出售率達(dá)55%。

2房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

鹽池縣經(jīng)濟(jì)十分落后，房地產(chǎn)市場很不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)開發(fā)還處在初級階段，因此，房地產(chǎn)的開發(fā)還帶有盲目性、小規(guī)模、分散式、多樣性的開發(fā)方式，政府的宏觀調(diào)控管理和監(jiān)督滯后。

商品住房價(jià)格增長過快，營業(yè)房價(jià)格穩(wěn)中有降。商品房價(jià)格上漲過快的原因：一是土地的有償使用，鹽池縣城土地定級與估價(jià)成果于2001年3月經(jīng)吳忠市人民政府批準(zhǔn)，鹽池縣人民政府公布實(shí)施的，基準(zhǔn)地價(jià)同川區(qū)市縣相比稍低，但川區(qū)市縣是按照基準(zhǔn)地價(jià)50%左右實(shí)施，而鹽池縣是按照100%實(shí)施，相比之下，鹽池縣地價(jià)高于周邊的市縣，這與鹽池縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)；二是2004年至2005年建筑材料的價(jià)格不斷上漲；三是開發(fā)商的開發(fā)資金嚴(yán)重不足，為了維持開發(fā)，解決資金不足的唯一方法就是向民間借貸；四是由于房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模小，商品住宅供不應(yīng)求；五是房屋拆遷量大，費(fèi)用高；六是商品住宅的價(jià)格不是工商、物價(jià)等部門定價(jià)，而是由開發(fā)商自己定價(jià)。商業(yè)房受地理位置、面積、縣城人口、消費(fèi)水平、租金、百姓的投資觀念等因素的影響，造成了大量的營業(yè)房空置，開發(fā)商為了回籠資金，采取降價(jià)銷售，因此價(jià)格下降。

經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作不規(guī)范。經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)60平方米/套-80平方米/套供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，是有保障性質(zhì)的政策性的商品住房，而鹽池縣經(jīng)濟(jì)適用住房面積在100平方米/套-130平方米/套，超面積建設(shè)。在經(jīng)濟(jì)適用住房銷售不旺的情況下，政府降低銷售對象的條件，擴(kuò)大供應(yīng)面，在開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲的情況下，經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)適用商品房售價(jià)隨意提高，因此造成低收入無房戶仍然無房住，拆遷戶無力購買經(jīng)濟(jì)適用房，擾亂了房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)投機(jī)者提供了市場。

3房地產(chǎn)開發(fā)的對策

發(fā)揮政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)督作用。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控和監(jiān)督管理是政府的職責(zé)?？h政府合理的確定自己在房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的角色，著眼于建立市場運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對房地產(chǎn)市場實(shí)施有效管理的關(guān)鍵，政府管理房地產(chǎn)市場的主要職能是實(shí)施有效的宏觀調(diào)控，建立監(jiān)督管理機(jī)制，完善游戲規(guī)則，保障房地產(chǎn)市場參與者的合法權(quán)益，使房地產(chǎn)市場的運(yùn)作納入依法、科學(xué)、規(guī)范運(yùn)行。

加強(qiáng)土地使用制度的監(jiān)管。土地供應(yīng)的計(jì)劃作用在房地產(chǎn)開發(fā)中是十分重要的。土地作為重要的生產(chǎn)因素，是宏觀計(jì)劃指導(dǎo)的重要內(nèi)容，而土地計(jì)劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)控的功效尤為直接和顯著，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地直接需求，政府供地?cái)?shù)量和質(zhì)量無疑可以直接控制房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。從市場的運(yùn)行角度來看，供求關(guān)系是決定市場狀況的根本原因，政府壟斷土地的一級市場，這就使得土地供應(yīng)計(jì)劃對房地產(chǎn)市場具有更為直接、明顯的調(diào)控功能。政府土地管理部門，要樹立科學(xué)的發(fā)展觀，科學(xué)的制定土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，嚴(yán)格的實(shí)施規(guī)劃，建立一個(gè)公開、公平、公正和長期穩(wěn)定的土地供應(yīng)與使用市場，充分利用市場化的運(yùn)作，使土地資產(chǎn)得到合理的配置。這是廣大群眾和房地產(chǎn)開發(fā)者長期期盼，也是政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理的職責(zé)。政府土地部門要把好土地的供應(yīng)關(guān)，根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求，有計(jì)劃、有步驟地供應(yīng)土地。應(yīng)規(guī)范土地使用權(quán)出讓市場，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的用地，嚴(yán)把協(xié)議出讓土地關(guān)，按照《協(xié)議出讓國有土地規(guī)定》執(zhí)行，制止政府在土地供應(yīng)中的違法行為，不要搞政績工程和形象工程。政府城建部門要做好城市總體規(guī)劃和詳細(xì)性規(guī)劃，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，改變過去無序的混亂局面。

利用多種方法抑制房地產(chǎn)價(jià)格增長過快的勢頭。一是政府要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的供求變化，特別是要經(jīng)常注意房價(jià)的變化，及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)的市場信息和房地產(chǎn)的開發(fā)信息，讓群眾了解房地產(chǎn)市場情況，理性消費(fèi)。二是根據(jù)鹽池縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，結(jié)合鹽池的實(shí)際，對縣城土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估成果進(jìn)行調(diào)整，使得土地價(jià)格與鹽池縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，土地出讓價(jià)位更加合理化。三是土地的供應(yīng)要滿足房地產(chǎn)市場的需求，達(dá)到供需平衡，政府通過土地的供應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行宏觀調(diào)控是最直接、最有效的舉措。四是政府保證經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)用地，通過招商引資，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，限定供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，限定開發(fā)商的開發(fā)利潤，使得中低收入家庭享受到具有保障性質(zhì)、政策性的商品房。大量開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房投入市場，抑制房價(jià)上漲過快的勢頭。同時(shí)，要嚴(yán)格控制大面積、高檔次的住宅和小別墅的開發(fā)建設(shè)，達(dá)到節(jié)約用地，供求結(jié)構(gòu)合理。五是政府要組織房地產(chǎn)市場管理監(jiān)督部門對開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行測算，在保證房地產(chǎn)開發(fā)商獲得行業(yè)規(guī)定的利潤情況下，對開發(fā)的房地產(chǎn)售價(jià)適度的干預(yù)，防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用房地產(chǎn)市場供求不平衡之機(jī)抬高房價(jià)獲取暴利。六是通過銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款來調(diào)控房地產(chǎn)的供求平衡關(guān)系。七是在城市改造過程中有計(jì)劃地進(jìn)行拆遷改造，避免“撞車”。

規(guī)范房地產(chǎn)銷售行為，做好