房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格彈性-與政策有效性分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格彈性與政策有效性分析

從2005年起在國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情形下，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭依然不減。無(wú)奈之下"國(guó)六條"緊急出臺(tái)，具體效果如何，我們將拭目以待。鑒于此種情況，本文結(jié)合對(duì)政策有效性的探討，在對(duì)山東省房?jī)r(jià)走勢(shì)的實(shí)證分析基礎(chǔ)上，提出了幾點(diǎn)相關(guān)的對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格彈性政策有效性

一、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控難的原因分析

1、中央政策的價(jià)值取向。政府出于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的目的，出臺(tái)政策防范經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，限制房地產(chǎn)投資，實(shí)現(xiàn)房

地產(chǎn)價(jià)格的軟著陸。政府每一個(gè)調(diào)控文件的第一句話，都是“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，政府正在小心翼翼的走一條鋼絲繩，一邊是房地產(chǎn)崩盤帶來(lái)的銀行壞賬與金融風(fēng)險(xiǎn)，另一邊是巨大的通貨膨脹壓力要求房地產(chǎn)投資的降溫。因此，政府的選擇就只能是抑制投資、減少供給，而宏觀調(diào)控帶來(lái)的房?jī)r(jià)的居高不下就只能由消費(fèi)者來(lái)買單了。

2、地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。自11號(hào)令允許地方政府以土地儲(chǔ)備的名義和土地招、拍、掛的預(yù)期收益作為抵押向銀行大量舉債以來(lái)，巨大的利益驅(qū)動(dòng)充分調(diào)動(dòng)了地方政府掀起新一輪土地投資和城市建設(shè)投資的高潮。由于地方政府本身就是利益博弈中的一方，因此很難跳出過(guò)去宏觀調(diào)控所出現(xiàn)的怪圈，這也成為了長(zhǎng)期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展、房?jī)r(jià)高漲依舊的特殊推動(dòng)力。據(jù)七部委、八省市房地產(chǎn)檢查報(bào)告稱，新政出臺(tái)后，除少數(shù)省市按時(shí)公布了具體的標(biāo)準(zhǔn)以外，其它大多數(shù)城市并沒(méi)有積極響應(yīng)七部委文件的精神，大部分省市還在觀望、等待。

3、開發(fā)商的壟斷優(yōu)勢(shì)。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局是強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)商、弱勢(shì)民眾。房地產(chǎn)開發(fā)商不僅掌握了龐大的經(jīng)濟(jì)資源，而且結(jié)成一個(gè)十分強(qiáng)大的利益群體，并利用他們所掌握的經(jīng)濟(jì)資源來(lái)掠奪整個(gè)社會(huì)大多數(shù)人的利益，甚至在一定程度上利用輿論來(lái)維護(hù)自身不合理的暴利。有的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)用利益收買某些所謂的權(quán)威，做出所謂的權(quán)威報(bào)告來(lái)混淆視聽，加劇信息的不對(duì)稱。因此，造成政策調(diào)控房?jī)r(jià)的難度加大。

4、銀行的推波助瀾。近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠在短期內(nèi)迅速發(fā)展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過(guò)低。個(gè)人消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致了個(gè)人住房消費(fèi)快速膨脹、房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作及房?jī)r(jià)的快速上漲。盡管新政對(duì)銀行信貸有所約束，但效果甚微。

5、消費(fèi)者的急不可耐。單純從理論上講，只要消費(fèi)者都持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)上供大于求，房?jī)r(jià)免不了會(huì)暴跌的。但實(shí)際上在市場(chǎng)信息不完全的情形下，消費(fèi)者很容易為各種聲音所左右，按捺不住開始入市。根據(jù)博弈論理論，在部分消費(fèi)者先行一步的情形下、對(duì)方策略已定的情形下，剩余的消費(fèi)者只能是迎頭趕上。

二、房地產(chǎn)價(jià)格彈性系數(shù)分析

房地產(chǎn)與一般商品不同，不僅具有消費(fèi)品屬性，還具有投資品的屬性。作為投資品，其價(jià)格形成機(jī)制和一般的商品不同，不是取決于市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而是取決于未來(lái)的受益預(yù)期，預(yù)期價(jià)格上漲則需求增加，預(yù)期價(jià)格下跌則需求減少，所謂的預(yù)期價(jià)格就是消費(fèi)者根據(jù)以往的價(jià)格走勢(shì)及國(guó)家宏觀調(diào)控政策取向來(lái)判斷的。概括來(lái)說(shuō)，在投資品的市場(chǎng)中不存在均衡點(diǎn)，沒(méi)有均衡價(jià)格,價(jià)格波動(dòng)規(guī)律就是“追漲殺跌”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)中，定金和預(yù)收款和商業(yè)銀行貸款占資金來(lái)源的70％，而自籌資金僅占30％。所以，在此情形下，房地產(chǎn)泡沫的形成主要是由供給者的投機(jī)供給引起的，房地產(chǎn)低買高賣的差價(jià)收益也主要由供給者攫取。

1999年至2002年，山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性基本都小于供給價(jià)格彈性；而2003年至今，需求價(jià)格彈性都大于供給價(jià)格彈性，也就是說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)居高不下主要源于需求所致。然而從2004年的統(tǒng)計(jì)的全省房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，全省的房?jī)r(jià)收入比并不合理，占全省人口總數(shù)65％的中低收入人群房?jī)r(jià)收入比超過(guò)3－6倍。也就是說(shuō)，目前山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)上虛假需求占很大比例，這里指的虛假需求不僅僅限于投機(jī)性需求，還包括消費(fèi)者迫于房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的預(yù)期壓力、以超過(guò)自己真實(shí)購(gòu)買能力的跟風(fēng)需求。因此，房地產(chǎn)調(diào)控不能忽略消費(fèi)者，要通過(guò)政策導(dǎo)向控制房地產(chǎn)的投機(jī)性，將房?jī)r(jià)調(diào)控到合理水平。

三、對(duì)政策干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)思考

2004年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主基德蘭德和普雷斯科特主要貢獻(xiàn)之一就是時(shí)間一致性問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)就是，公眾在做出當(dāng)期決策的時(shí)候，不僅要考察政府當(dāng)期和之前曾作過(guò)的政策選擇，而且還要考慮政府將來(lái)的真實(shí)趨勢(shì)，同時(shí)還要自己的選擇會(huì)對(duì)政府未來(lái)的決策產(chǎn)生怎樣的影響，在這種情況下，由于靜態(tài)分析方法并沒(méi)有考慮到公眾對(duì)政府政策的預(yù)期，因此顯然不是最優(yōu)的求解方法，其所得到的均衡結(jié)果也只能算是一個(gè)次優(yōu)均衡，因此也就產(chǎn)生了所謂的時(shí)間一致性問(wèn)題。如果人們對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)能力存在置疑，并預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，就不會(huì)停止購(gòu)房行為，即使房?jī)r(jià)超過(guò)自己的購(gòu)買能力。

政策的制訂者面對(duì)的不是一成不變的大自然之間的簡(jiǎn)單博弈，而是與理性個(gè)體之間進(jìn)行的動(dòng)態(tài)博弈。根據(jù)博弈論理論，動(dòng)態(tài)博弈并不是時(shí)間一致性問(wèn)題產(chǎn)生的根源。相關(guān)研究表明：經(jīng)濟(jì)政策產(chǎn)生時(shí)間一致性問(wèn)題的根源包括三個(gè)方面：一是參與人偏好隨時(shí)間的不規(guī)則變化，即如果人們的偏好是時(shí)間的不規(guī)則函數(shù)，那么在某一時(shí)點(diǎn)做出的最優(yōu)決策往往不能持續(xù)到以后，這時(shí)要解決時(shí)間一致性問(wèn)題，人們就必須對(duì)未來(lái)做出前后一致的計(jì)劃，或者事先做出一些承諾；二是政策制訂者與經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的目標(biāo)函數(shù)存在實(shí)質(zhì)性差異，正是這種差異性導(dǎo)致了時(shí)間一致性問(wèn)題的產(chǎn)生；三是經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間因偏好不同而產(chǎn)生的外部性，由于眾多經(jīng)濟(jì)個(gè)體的效用函數(shù)并不完全相同，而且都是追求自身效用的最大化，而政府則希望能夠代表所有的經(jīng)濟(jì)個(gè)體福利的社會(huì)福利函數(shù)最大化，這樣某個(gè)個(gè)體的最優(yōu)選擇會(huì)通過(guò)社會(huì)福利函數(shù)來(lái)影響政府的決策，從而對(duì)其它經(jīng)濟(jì)個(gè)體產(chǎn)生外部性，進(jìn)而導(dǎo)致時(shí)間一致性問(wèn)題。

四、增加政策調(diào)控成效的幾點(diǎn)建議

1、加大政策執(zhí)行力度。宏觀調(diào)控政策的效果不在于出臺(tái)政策的數(shù)量，也不在于出臺(tái)政策的細(xì)致程度，而是取決于政策執(zhí)行的情況。執(zhí)行不力是本輪宏觀長(zhǎng)時(shí)間未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的根本原因。在新的房?jī)r(jià)調(diào)控政策出臺(tái)之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發(fā)商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭(zhēng)議，這些博弈和不同意見造成了各級(jí)政府和金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)互相掣肘，大大效弱了房?jī)r(jià)調(diào)控效果。由此可見，加大執(zhí)行力度是政策取得預(yù)期效果的前提條件。

2、加強(qiáng)政策制訂的統(tǒng)一性。引起房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控也應(yīng)該是綜合的，某個(gè)職能部門和單個(gè)政策都很難從根本上、全局上解決這一問(wèn)題。應(yīng)該綜合運(yùn)用城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、財(cái)政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進(jìn)行綜合治理。要避免中央和地方出臺(tái)的政策產(chǎn)生疊加效果和加速效果，中央和地方應(yīng)該協(xié)調(diào)行動(dòng)，不宜進(jìn)行政策出臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)，攀比調(diào)控的決心，而要協(xié)調(diào)一致，使政策更能結(jié)合各自的特點(diǎn)。

3、保持政策的穩(wěn)定性和連貫性。調(diào)控房?jī)r(jià)的工作要針對(duì)變化了的具體市場(chǎng)情況，依據(jù)不同地區(qū)的不同特點(diǎn)，做出適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，不能搞“一刀切”，同時(shí)還要保持政策的穩(wěn)定性。目前出臺(tái)的各類政策，不能再加碼或下“猛藥”，更不能搞政策突變避免挫傷市場(chǎng)信心，引起房?jī)r(jià)大起大落，影響金融安全和社會(huì)穩(wěn)定。

4、政策的制定應(yīng)該體現(xiàn)前瞻性。在當(dāng)前房地產(chǎn)飛速發(fā)展的背景下，除了關(guān)注市場(chǎng)本身的問(wèn)題外，另一個(gè)必須真正予以重視的問(wèn)題就是房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題。整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浮躁、房地產(chǎn)行業(yè)的暴利以及企業(yè)對(duì)快速擴(kuò)張的需求，給房地產(chǎn)帶來(lái)極大的隱患。如果說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，那么房地產(chǎn)的品質(zhì)質(zhì)量就是關(guān)系到人類和城市未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的大問(wèn)題。因此，在制定房地產(chǎn)政策時(shí)應(yīng)該目標(biāo)長(zhǎng)遠(yuǎn)，政府必須在控制舊城改造的速度和房地產(chǎn)的建設(shè)速度上加大政策力量，變單純追求開發(fā)建設(shè)快速度為追求開發(fā)建設(shè)適宜速度，從追求量的發(fā)展到追