保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景

權(quán)威、客觀、公正、全面中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略研究1中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY1.發(fā)展歷程一、基本情況1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司于廣州注冊成立，注冊資本1000萬；1997年9月，保利南方集團對廣州保利增資，注冊注冊資本6000萬；2002年8月，保利南方集團聯(lián)合廣東華美教育投資集團和張克強等16位自然人共同設(shè)立保利房地產(chǎn)股份有限公司（8月31日取得營業(yè)執(zhí)照，注冊資本2億）；2005年12月，公司總股本由20000.00萬股增到40000.00萬股；2006年3月，公司名稱更名為保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司；2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所掛牌上市，發(fā)行股價13.95元，目前28元左右。2中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.資本結(jié)構(gòu)2.1股東及其背景保利房地產(chǎn)（集團）首次公開發(fā)行股票前后主要股東持股比例分布本次發(fā)行上市后，所有股東所持股份均為可流通股，發(fā)起人所持股份將根據(jù)公司法、上交所規(guī)則及發(fā)起人自身承諾進(jìn)行鎖定。3中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY保利南方集團保利房地產(chǎn)（集團）第一大股東，成立于1992年，目前注冊資本1.005億元，法定代表人王旭。作為一家投資控股公司，保利南方集團主要從事實業(yè)投資、投資管理和貿(mào)易。廣東華美教育投資集團保利房地產(chǎn)（集團）第二大股東，廣東華美成立于2000年1月，注冊資金1.35億，是由張克強等三名自然人共同出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，法定代表人張新儒。該公司是從事教育投資及咨詢、教育管理研究與策劃、國際教育交流及資源引進(jìn)等以教育產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)化投資公司。張克強保利房地產(chǎn)（集團）董事，澳大利亞梅鐸大學(xué)工商管理碩士。曾任廣州軍區(qū)聯(lián)勤部軍官，創(chuàng)建廣州華美英語實驗學(xué)校并擔(dān)任董事長?，F(xiàn)任廣東華美教育投資集團有限公司總裁、廣東海外留學(xué)培訓(xùn)學(xué)校董事長、天津英華教育投資管理有限公司董事長。4中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.2業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)保利房地產(chǎn)（集團）2004年、2005年和2006年上半年營業(yè)務(wù)收入分別為15.6億元、23.6億元和14.3億元，分布于以下幾個行業(yè)。公司主營業(yè)務(wù)收入突出，主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，三年平均比重約97％。5中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.3資產(chǎn)結(jié)構(gòu)截至2006年6月30日止，保利地產(chǎn)（集團）資產(chǎn)總計110.6億元。公司絕大部分資產(chǎn)由流動資產(chǎn)構(gòu)成，最近三年流動資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例均在98％以上。6中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY在流動資產(chǎn)中，又以存貨和預(yù)付帳款作為主要構(gòu)成，集團近三年存貨和預(yù)付帳款占總資產(chǎn)的比例始終在80％以上。存貨主要為公司為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而購買的土地儲備及在開發(fā)的產(chǎn)品，閑置沉淀物業(yè)很少，資產(chǎn)保持了較好的流動性。盡管近年來集團資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大，但各項資產(chǎn)的主要構(gòu)成比例相對穩(wěn)定，各年資產(chǎn)均以經(jīng)營性資產(chǎn)存貨和預(yù)付帳款占絕對比例，其中存貨作為集團最主要的資產(chǎn)構(gòu)成，始終保持70％以上的構(gòu)成比例。2005年集團資產(chǎn)主要構(gòu)成7中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.經(jīng)營狀況3.1財務(wù)狀況2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團）營業(yè)收入約為14.26億元，與去年同期相比增長60.2％。8中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團）銷售毛利潤5.44億元，毛利潤率為38.18％。近兩年集團整體毛利潤率與前些年有所提高，主要有以下三方面原因：（1）近兩年毛利率高的商鋪貢獻(xiàn)利潤比例有所提升；（2）集團及各公司嚴(yán)格控制開發(fā)成本，通過招投標(biāo)和集團采購進(jìn)一步降低建造成本和材料成本；（3）近兩年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境良好，平均銷售價格上漲。9中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2005年上半年2006年上半年保利地產(chǎn)集團主營業(yè)務(wù)收入分布情況10中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.肯2屑開發(fā)罪經(jīng)營洗指標(biāo)20停05盞年全君年集傘團總歪施工戚面積仍為3起50紹萬平親方米日，比欺去年撈同期諸增長分40命％。11中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY20秧05介年全么年集夜團銷襪售總詞額6卡0.畫2億固元，撒比去急年同挎期增柏長3京3.嫁8％嘉。12中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.愁品牌鈔建設(shè)品牌理理念龍——虹—和太諧生繩活、顏自然事舒適20幻玉03精-2呈00峽4年，避廣東偵省消添費者侮委員反會，拆廣東插省房旦地產(chǎn)辮誠信鄉(xiāng)豐企業(yè)素；20芳04年，摟人民思日報天、中駁國企平業(yè)文榴化促娘進(jìn)會透，20賴04年中鏟國房籌地產(chǎn)凈十大限品牌好；20情04年，樣廣州嫁市企國業(yè)評耽價協(xié)傲?xí)?、缺廣東薄社會構(gòu)學(xué)學(xué)溪會，20可04年度足最具濱誠信春度房貌地產(chǎn)指企業(yè)依第三植名；20置05年，慨廣州期國稅妄局、青地稅拍局，裙廣州20雕05年納愛稅百學(xué)強房槳地產(chǎn)嬌行業(yè)貝第二與名；20由05年，帝國務(wù)隱院發(fā)皂展中毅心、沉清華忌大學(xué)接房地福產(chǎn)研技究所剝、中遵國指虎數(shù)研辦究院航，20筋05中國摩房地辣產(chǎn)公崗司品接牌價孩值to拋p1侮0五強嘆；20歡06年，中國夕房地自產(chǎn)TO蒸P1煌0研究待組，在國有穗企業(yè)多品牌荒價值殺第一蠟名。13中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY5.邁組織駱架構(gòu)集團組織結(jié)構(gòu)14中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY集團內(nèi)部職能部門結(jié)構(gòu)15中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY6.腐管理悅模式6.速1項同目開衡發(fā)決借策程普序綜合惹開發(fā)厘部按照異公司勞的業(yè)啟務(wù)規(guī)掘劃負(fù)掠責(zé)項目眠拓展，調(diào)帖查項越目的假規(guī)劃容條件筑等基悉本情騰況，提交額項目膠拓展哲報告，由總經(jīng)類理辦膛公會篩選數(shù)項目屬。投資豆管理雖部負(fù)責(zé)禿項目掠論證胃，編制丟可行夏性報述告，組機織相申關(guān)部目門專餡業(yè)技冠術(shù)人揉員成莫立項晶目調(diào)輪研組陷，必生要時寸聘請礎(chǔ)外部夫?qū)I(yè)冠機構(gòu)原進(jìn)行廟項目鍛可行階性論忙證?？尚刑K性研尊究報溫告經(jīng)公司堂總經(jīng)港理辦徑公會愿審議昌和專應(yīng)家評促議通過認(rèn)后，府提交換公司董事閑會審爬議，董廚事會儀批準(zhǔn)予立項中后授硬權(quán)公遺司經(jīng)營專層具體凳執(zhí)行賴。如鳳超出樣董事鋤會決擇策權(quán)章限，現(xiàn)由董墊事會歷提交公司腎股東影大會汽審議。股情東大踐會批蒙準(zhǔn)立或項后錄授權(quán)董事心會或經(jīng)營泳層具體疲執(zhí)行澤。16中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY6.仇2項沾目管糊理模額式直線燦職能似式的延管理差模式董事佳會負(fù)誦責(zé)公隨司開窯發(fā)項竭目的矛重大結(jié)投資硬決策搭；總經(jīng)榴理負(fù)冒責(zé)項替目的軍開發(fā)訊和經(jīng)絮營；副總哈經(jīng)理挑包括犁財務(wù)潤總監(jiān)隱和技合術(shù)總圾監(jiān)分幸管項蔑目運雁作的蕉各項摧職能花；各部巨門按烏項目染分工非，指域定專弊人或勺小組疾負(fù)責(zé)壇各項徒具體玻工作舒。該管進(jìn)理組汽織模蔬式設(shè)咱置的管理蘋層級遍少，組織幻玉架構(gòu)信較扁椒平，有粥利于廢集中調(diào)動屋公司飛資源磁優(yōu)勢，并抵能根贊據(jù)市勾場需損要快速項反應(yīng)館，增偵強項脆目運雪作的茫執(zhí)行瘦力度。17中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY7.脾企業(yè)接文化務(wù)實：立職足之蒸本創(chuàng)新：發(fā)暢展之液源規(guī)范：經(jīng)淋營之稠道卓越：追蔑求之腦境7.留1企紋業(yè)理罵念7.瞧2企占業(yè)觀下點人才郊觀：企稠業(yè)即察人，動企業(yè)魯為人臟，企支業(yè)靠架人服務(wù)問觀：您有的滿猜意是登我們啄孜孜許以求雙的目顆標(biāo)市場啦觀：沒漆有飽跨和的要市場傅，只倍有飽趨和的念產(chǎn)品7.條3企斥業(yè)精忘神團隊仿精神侵敬偉業(yè)精變神繁創(chuàng)新屯精神18中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY二、紅價值惱鏈分須析1.喊資金奶融通集團臭開發(fā)加項目流的主懂要融乒資方俯式為預(yù)收白房款、銀行革貸款和合作抵合資志方投垃資。19中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.穴土地許獲得2.步1土外地儲帽備保利摧地產(chǎn)盟集團裁在全奧國1葉0個翼城市付擁有仰土地黎儲備頃（在季建和堵擬建滿項目群），者占地蚊面積傳68漲1.環(huán)5萬嘗平方屯米，鉆建筑祥面積票11鎖75課萬平槍方米嫩，權(quán)硬益建骨筑面柄積8擾77褲萬平浪方米炮，主藥要分竟布于爬以下箭城市送：20中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.糧2土到地獲要得方臂式我們嗚對保僅利地肺產(chǎn)集墨團3癢4個孝項目夸地塊酒土地舌取得倡方式歡進(jìn)行怖調(diào)查光，結(jié)榨果顯武示，測通過凈協(xié)議繳和掛裕牌方文式取拴得的肆地塊過比較六多，抱分別院為1欄3個罪和1射1個掀。21中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY34坦個項竊目地他塊總廉規(guī)劃例建筑池面積憲為1熱19蓋0.怕77仆萬平聲方米烏，通謙過掛揪牌方燃式取版得的石土地紛所占鮮比例浮為4紐奉8.極9％解，協(xié)希議方任式取由得的丟土地聞所占擇比例斜為2駛9.騾9％貞。22中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.脊銷售孟、經(jīng)無營3.昏1營繡銷理覺念一切南以客例戶需妹求為俱中心薄，走搏精品催路線番，以新產(chǎn)品蠢的整卵體質(zhì)施量、臉高舒殘適度研和文呢化品煙位贏挪得市夜場，盼為客新戶提廟供優(yōu)癢質(zhì)服遷務(wù)，賄不斷紙?zhí)岣叩睢氨Ｗ嗬乩钱a(chǎn)”捕的品雙牌形遇象，攏為消違費者叨營造副“自遍然舒裝適”趣的人蜜文居皇住環(huán)鼓境。3.沙2銷瓣售模乏式自主纏策劃致、委綱托代填理在充撒分吸川收外折部專相業(yè)策賺劃建的議的終基礎(chǔ)援上，獅由本籮公司皺制定并銷售縮慧推廣絲式計劃身，選掌擇一血至兩迷家實默力較敏強的形房地觸產(chǎn)專鴉業(yè)代板理公滾司進(jìn)源行銷仙售。23中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.憲3客謎戶群中檔船商品伐住宅域面向伙的主俘要目設(shè)標(biāo)客惑戶是惡中等鎮(zhèn)或中敲等偏赴上收允入階云層，咸包括筑政府兇部門摔公務(wù)觸員、灑企事畫業(yè)單煉位的虛管理抓人員量、私使?fàn)I企抬業(yè)經(jīng)倆營者蓄和自駱由職幸業(yè)者潤。寫字雄樓客蠻戶主盡要面霸向國電外跨考國企京業(yè)、劑國內(nèi)努知名航企業(yè)碧和政浪府辦透事機覺構(gòu)等榴。3.滔4經(jīng)墾營策看略以商珠品住柱宅開瘦發(fā)為姨主，樣商用消物業(yè)多開發(fā)隔為輔熄；以耕物業(yè)缺銷售墾為主釀，物洪業(yè)出祝租為乞輔；鋸以自裕主開勤發(fā)經(jīng)武營為塌主，銹合作疏、合轉(zhuǎn)資開塌發(fā)為早輔。根據(jù)擁集團窄發(fā)展招規(guī)劃昆，憑坊借多導(dǎo)年的別開發(fā)丸經(jīng)驗凡和品瓦牌優(yōu)蒼勢，哪在經(jīng)驢濟較核發(fā)達(dá)竹的城每市主賺要從泥事商借品住紫宅開歲發(fā)，陳實施港精品燭策略瘋。產(chǎn)俱品形悔式以相優(yōu)質(zhì)繩中檔鍬商品服住宅踩的開榴發(fā)為榴主，沾適量升開發(fā)芹高檔撈住宅第、低爪密度饑生態(tài)楚住宅惱和寫者字樓鹿等，進(jìn)優(yōu)化柳產(chǎn)品永結(jié)構(gòu)隊。3.脈5經(jīng)踢營模導(dǎo)式24中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.紛物業(yè)渡管理保利匠地產(chǎn)腿集團惑控股遠(yuǎn)子公難司保閥利廣嫁州物翁業(yè)管特理有吳限公平司主奔要從討事本夾集團牛自行糠開發(fā)雀物業(yè)疊的物拴業(yè)管捕理，差物業(yè)翠管理品資質(zhì)拔為國搏家一棗級，購管理賽物業(yè)盡的總敲建筑患面積區(qū)近3穗00笨萬平悄方米之，2萍00話6年源上半客年物咽業(yè)管爪理收襲入1較35偵7.撥87翻萬元炭，保誕利地喂產(chǎn)集撫團物答業(yè)管蠟理收粒入均悠來自講這個怕公司嘗。25中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY三、怒產(chǎn)品淋分析1.殲物業(yè)熱類型在所晨統(tǒng)計嶺的保狡力地帥產(chǎn)集乖團已斜建、啦在建墻和擬猶建的圍57券個項抹目中傳，住偉宅項屋目為樓39餅個，漿建筑鋼面積肯所占徑比例激79碰.4河％；逃商住附樓9先個，夜建筑極面積菌所占測比例錯10竹.4柄％；樂寫字鴿樓6撈個，度建筑忽面積踐所占制比例椒4.摩7％直；商啄業(yè)中窯心2澤個，摘建筑跪面積疫所占叔比例熱3.胖2％徐；綜六合性偏項目竿1個它，建捎筑面未積所埋占比驢例2繼.4莫％。26中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.尺物業(yè)機檔次普通周住宅張為主寶，優(yōu)鳴質(zhì)商累業(yè)、毅寫字帥樓為僅輔住宅物業(yè)檔次分布各檔次住宅面積分布保利懇地產(chǎn)肯集團品以住六宅立省項的戲有4堪7個扮，總口建筑汁面積基68技4.那46妄萬平磨方米唇。其蘇中普華通住臨宅項合目2騾8個貌，總讀建筑溜面積毫占總挪量的搶57正.7歲％；列別墅敵、商往住樓涂項目紫各9升個，傾建筑監(jiān)面積糠分別限占總柱量的聲15湊.2拉％和侄12綁.3愿％。27中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.死區(qū)域飼選擇據(jù)統(tǒng)謙計，駕保利薄已建撈、在直建、濃擬建刷的5退7個朱項目泥中，犯廣州揮、北氏京分麗布個授數(shù)最灶多，宅分別對為2品1個潑、9維個，份其他宣城市惑項目后分布駕個數(shù)團右圖彎所示攏。28中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.慶產(chǎn)品壘特色主要躲產(chǎn)品營為商這用和鍵住宅瓶建筑將，實拖施精愛品策柱略，靠適當(dāng)漠開發(fā)哈高檔燭住宅終、低抗密度足生態(tài)竟住宅等、寫板字樓濾等其耗他物胖業(yè)，茂優(yōu)化染產(chǎn)品君結(jié)構(gòu)商品里住宅沖主要啊面向粉中上遭等收縮慧入的透人群勒，寫陪字樓寬主要智面向懸國外做跨國騰企業(yè)療、國午內(nèi)知沈名企雁業(yè)和餡政府椒辦事陪機構(gòu)陡等物業(yè)稻以銷墻售為菜主，柄出租蓄為輔29中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY四、瘋發(fā)展范目標(biāo)堅