房地產(chǎn)投資第章

第7章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析7.1房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的含義所謂風(fēng)險(xiǎn)是由于未來因素的不確定性而使實(shí)際值偏離預(yù)期值的差異程度，偏差越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。風(fēng)險(xiǎn)分析要包括發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個方面。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的作用首先，可為房地產(chǎn)投資者提供可靠的依據(jù)，減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。其次，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析可通過掌握風(fēng)險(xiǎn)對投資活動及其結(jié)果的影響程度，了解風(fēng)險(xiǎn)的來源和發(fā)族趨勢，以便預(yù)先制定出避開風(fēng)險(xiǎn)的方案或減少風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施。再次，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析還有對投資人的激勵作用，或叫誘惑作用。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類1.按公司財(cái)務(wù)管理需要不同，風(fēng)險(xiǎn)可分為經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.按企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的可控程度不同，風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。3.按照風(fēng)險(xiǎn)的大小不同，風(fēng)險(xiǎn)可分為一般風(fēng)險(xiǎn)、較大風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)難性風(fēng)險(xiǎn)。4.按照風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的時期不同，風(fēng)險(xiǎn)可分為投資前期風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營階段風(fēng)險(xiǎn)、管理階段風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素1.房地產(chǎn)政策2.房地產(chǎn)類別3.房地產(chǎn)管理水平4.宏觀經(jīng)濟(jì)狀況5.金融環(huán)境房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征1.客觀性2.不確定性3.潛在性4.多樣性5.可測定性6.相關(guān)性7.補(bǔ)償性7.2房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的定性研究頭腦風(fēng)暴法頭腦風(fēng)暴法又稱專家會議法，這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術(shù)。德爾菲法三個顯著的特點(diǎn)：1.匿名性;2.統(tǒng)計(jì)性：3.收斂性：外推方法外推方法可分為前推、后推和旁推等三種。幕景分析法一個幕景就是對一個投資項(xiàng)目或某個房地產(chǎn)企業(yè)未來狀態(tài)的描繪，或者按年代的更改進(jìn)行描繪。線性盈虧平衡分析利潤＝產(chǎn)品銷售收入(1一銷售稅率)一變動成本一固定成本即：L＝PQ(1一r)一bQ一a令利潤為零，則有盈虧平衡產(chǎn)量Q0＝a／[P(1一r)一b]如果不考慮銷售稅率，則盈虧平衡產(chǎn)量為：Q0＝a／(P一b)例7-1：一棟28單元的公寓住宅，預(yù)計(jì)每單元年凈租金收人為8萬元，每單元年度經(jīng)營費(fèi)用中的變動成本為4萬元，除債息以外的固定費(fèi)用16萬元。1.試分析公寓投資者無負(fù)債情況下的盈虧平衡情況。2.如果投資人以12％的貸款利率貸款600萬元，分析此時的盈虧平衡情況。[例鉆題]某廠周生產(chǎn)賴和銷意售一冤種產(chǎn)甚品，瓜單價您為1邀5元牙，單初位變?nèi)畡映少\本為滔12割元，隔全月鼻固定淺成本煙10交00帽00搭元，皇每月漆銷售禾40陳00榨0件訂。由映于某猴些原差因其理產(chǎn)品容單價徹將降仿至1藥3.況50擦元；犬同時院每月潮還將過增加躁廣告達(dá)費(fèi)2彼00賴00辮元。試計(jì)魂算：（1哥）該勾產(chǎn)品級此時抖的盈洞虧平雞衡點(diǎn)童。（2昨）膛增加叛銷售鏈多少撫件產(chǎn)管品才兼能使蔬利潤僵比原反來增激加5速％？[例膚題]某企袍業(yè)以俯單位鳥售價聯(lián)15連元出閉售產(chǎn)議品1秀萬件蠶。該挑產(chǎn)品膚單位歉變動腥成本派10夏元，授總固瘦定成勇本2津萬元柿?，F(xiàn)沖擬變施動售賺價以負(fù)增加體盈利波，有售兩個劫不同白方案相：（1奪）將鐮售價堵提高裝到1薦6元篩，估繡計(jì)銷箭售量碼會下款降至注90獵00脅件；（2勾）效將售躬價降彎低至轉(zhuǎn)14目元，羊估計(jì)旺銷售傷量會遼上升冬至1右40茫00扛件。問選繞擇何剝方案夾為宜尋？例7汽-2脾：某房標(biāo)地產(chǎn)輝公司過生產(chǎn)大房地堵產(chǎn)建揚(yáng)筑配界套產(chǎn)演品，圈年固可定成頑本為拼28膛萬元倍，單擁位變擴(kuò)動成徹本為液80百元／手件，翅產(chǎn)品蔑銷售顏價格摧為2肥60骨元／肌件，喘目前捉該公賴司的爬年產(chǎn)沫量為差35蔑00網(wǎng)件。普根據(jù)娘市場娃調(diào)查頌和預(yù)們測可蠢知：直近幾舊年市辛場需怎求量醫(yī)較大拍，同約時商版場競都爭又練十分祖激烈晃，故逢公司溜董事恢會決猴定擬折采取筍降價異擴(kuò)銷醉措施陷，按乖銷售強(qiáng)量的菌1%偽遞減裳售價風(fēng)，并豎按銷選售量某的1崖％遞寺增單斤位變升動成體本?？嚽罂兀?.丘該公幣司生爽產(chǎn)規(guī)拿模(夸產(chǎn)量謎)在械什么貸范圍夢時可蕩獲利邊?2.轎最大定盈利馬時的裝最佳禽產(chǎn)量摩是多謙大?7.酒4敏訴感性陷分析敏感喇性分明析的查概念敏感西性分運(yùn)析是雪通過舟分析牧、預(yù)濁測房剛地產(chǎn)變投資握項(xiàng)目暑的某糟些不粥確定杰性因觀素發(fā)香生變構(gòu)化時蘆，項(xiàng)嗽目經(jīng)釋濟(jì)評鏡價指柿標(biāo)因江此而墊受到總的影小響程鳳度，愛進(jìn)而格從中阻找出刊敏感膚性因瞧素，件并確割定其輩影響挨程度堡的一遷種分這析方框法。敏感疏性分筑析的羞內(nèi)容1.學(xué)租金野和售閣價；虜2.業(yè)開發(fā)熟成本赴；3恒.時夫間因險(xiǎn)素(炸開發(fā)淋期)恐；4償.利細(xì)率因?qū)に孛舾袪钚苑中煳龅膿醴椒舾型拘苑直槲霰韽N；敏闊感性態(tài)分析福圖。1.疾確定噸指標(biāo)胸（凈粘現(xiàn)值戰(zhàn)、凈爆年值賭、費(fèi)己用年執(zhí)值、侍利潤鈴、內(nèi)鴿部收宜益率增等）2.代選擇跨因素碧（利現(xiàn)率、蒼租金測、銷劃售單止價、祖開發(fā)斬成本福、開料發(fā)期驢等）沾，在病選定浮一種祥因素碰后，編其它拐因素槍要保劍持不舊變。3.株計(jì)算跑給定黨變化拿幅度泥對指敲標(biāo)的崇影響綠，即壺敏感志性系熊數(shù)。飼敏感赤性系料數(shù)E按＝△擊A/魯△F銅，式致中△澆F為占不確筒定因止素的派變化投率(鮮％)賤，△考A為桐不確蜂定性雀因素臘發(fā)生贈△F飯變化莊率時備，評覆價指折標(biāo)相混應(yīng)的抵變化占率。4編籮制敏鍋感性谷分析愚表，罰確定規(guī)敏感宗指標(biāo)阻。例7苗-3投：設(shè)某蟲房地喝產(chǎn)公盛司擬閘開發(fā)薯一住佛宅小溝區(qū)，殿預(yù)計(jì)霞開發(fā)咳建設(shè)洞面積刃10查00怕0平黎方米吼，開已發(fā)固精定成詠本為賣12扔0萬統(tǒng)元，突每平丹方米挺變動竹成本外為6莖00散元，照預(yù)計(jì)省售價表為l竭00偵0元法／平肆方米仍，銷碰售稅拍率為慎5％葡。若濤不考爬慮不森確定掏因素寶時，鄙該小鋪區(qū)項(xiàng)執(zhí)目的凍預(yù)期艇利潤針為L斗＝P停Q(購1一惡r)伶一b濤Q一踩a＝傅10會00霉×1再00出00門(1搶—5由％)兄一6川00永×1運(yùn)00吸00借一1棟20絞00宜00汗＝2隆30購(萬歷元)辛。假牢設(shè)基拒準(zhǔn)利侵潤為斗16孝0萬你元，貢試以個售價禽、變逐動成備本、靜固定俊成本商、銷腔售量施為不含確定揭因素點(diǎn)，對莖開發(fā)裂利潤喊這一亡評價去指標(biāo)娘進(jìn)行席敏感緊性分件析。7.勺5房竟地產(chǎn)喬投資狹風(fēng)險(xiǎn)交的管個理風(fēng)險(xiǎn)拳自留1.籃承擔(dān)梳風(fēng)險(xiǎn)2.兼自保烘風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)惜轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)征組合風(fēng)險(xiǎn)抗預(yù)防奸與風(fēng)捆險(xiǎn)回糞避思考我題5.劍某賭開發(fā)作商決錦定將賺未銷座售出仔去的勤10末00旗m誕2改厘為出邪租經(jīng)濱營，瘦假