眾廈惠州惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析課件

惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析惠州處于珠江三角洲核心位置，是珠江三角洲一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍，與香港、深圳、廣州、東莞臨近地理位置地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，毗鄰深圳、香港，北連河源，東接汕尾，西鄰東莞和廣州市；惠州總面積1.13萬平方公里，總?cè)丝诔^300萬。地理優(yōu)勢(shì)珠江三角洲1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍；到深圳、東莞的行車時(shí)間為1小時(shí)，到廣州、香港的行車時(shí)間為2小時(shí)。1小時(shí)車程2小時(shí)車程2小時(shí)車程惠州市城市功能定位：是珠三角地區(qū)性中心城市，以電子信息、石油化工為主的制造業(yè)基地，風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。珠三角城際快速軌道線的規(guī)劃加速了廣州、深圳、惠州的一體化進(jìn)程并促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)展機(jī)遇及條件廣深等核心城市的房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入成熟期，土地供應(yīng)日益稀缺。廣深周邊城市房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入快速發(fā)展期，土地供應(yīng)與需求進(jìn)一步加大。核心城市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高引發(fā)珠三角城市異地置業(yè)浪潮。珠三角房地產(chǎn)整體發(fā)展仍屬于健康狀態(tài)，未出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫。深圳大運(yùn)會(huì)的成功申辦極大地帶動(dòng)了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的提升同時(shí)“廣深惠”一體化進(jìn)程將進(jìn)一步促進(jìn)惠州房地產(chǎn)的發(fā)展高位優(yōu)勢(shì)引發(fā)深圳購(gòu)買力溢出，房地產(chǎn)引擎撬動(dòng)珠三角異地置業(yè)1小時(shí)生活圈已成現(xiàn)實(shí)，城際快線和產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)成就未來2小時(shí)置業(yè)版圖城際間的不斷融合必將是珠三角大地產(chǎn)時(shí)代來臨軌道交通的建設(shè)將極大地縮短地區(qū)間經(jīng)貿(mào)來往的距離“區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化”進(jìn)程將進(jìn)一步帶動(dòng)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展惠州市2006年GDP和增長(zhǎng)速度均創(chuàng)歷史新高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好城市GDP總量（億元）總量排位增幅（％）增幅排位廣州6236.00114.409深圳5684.39215.006佛山3024.50319.302東莞2624.63419.003中山1034.00520.201惠州933.20616.304江門921.00715.305珠海749.60814.607肇慶526.22914.5082006年惠州市完成（GDP）933.20億元，居珠三角九城市第六。人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)?；葜?006年GDP增長(zhǎng)速度在珠三角九城市排名第4，展現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)前景相當(dāng)看好。2006年珠三角地區(qū)九市GDP排名

惠州社會(huì)消費(fèi)品零售總額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的快速增長(zhǎng)反映城市具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)力。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年增長(zhǎng)2004年增長(zhǎng)2005年增長(zhǎng)2006年增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元）181.6712.8%212.7517.1%251.5118.0%297.2218.2%城市居民人均可支配收入（元）1267318.5%138229.1%148847.7%159917.4%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額（億元）379.5518.9%447.2817.9%522.216.8%607.2316.3%惠州市2006年GDP為933.20億元，消費(fèi)品零售總額達(dá)297.2億元,呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，且年增長(zhǎng)幅度12%以上?；葜莩鞘芯用袢司芍涫杖胍灿休^快增長(zhǎng)。城鄉(xiāng)居民存款余額增加很快，2006年達(dá)到607.23億元，同比增長(zhǎng)16.3%?；葜菔?006年固定資產(chǎn)投資仍超過300億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重加大單位：億元2003年2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資額224.53288.84351.69307.67房地產(chǎn)投資額23.2229.543.7867.92房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資10.34%10.21%12.45%22.08%2006年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額達(dá)307.67億元，同比下降12.5％，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資67.92億元，占固定資產(chǎn)投資額的22.08%。隨著惠州市城市建設(shè)力度加大，房地產(chǎn)高速發(fā)展。2006年由于受上年殼牌項(xiàng)目投資基數(shù)的影響，全年的固定資產(chǎn)投資下降12.5%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重增長(zhǎng)明顯?；葜莘康禺a(chǎn)處于高速發(fā)展階段，是成長(zhǎng)型市場(chǎng)，發(fā)展前景廣闊從銷售面積上來看，惠州市場(chǎng)逐年增加，05年比04年增幅達(dá)35.3%。從施工面積來看，建設(shè)增量很快，說明開發(fā)商十分看好惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。從竣工面積來看，05年比04年增幅達(dá)44.85%。從供應(yīng)面積/銷售面積比來看，03年為1.2、04年為0.858，05年供應(yīng)面積125.63萬㎡，銷售面積136.76萬㎡，供銷比為0.919。2006年，惠州的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步掀起發(fā)展的新熱潮，商品房銷售面積突破200萬m2，達(dá)226.76萬m2，增長(zhǎng)51.8%；全市商品房空置面積69.25萬m2，下降20.9%。惠州市商品房銷售均價(jià)創(chuàng)歷史新高，惠城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展依然領(lǐng)跑惠州從房?jī)r(jià)上來看，惠州商品房?jī)r(jià)格上漲較快。2006年漲幅達(dá)15.7%，價(jià)格上漲形勢(shì)和2004年前的東莞特別相似，未來惠州房地產(chǎn)發(fā)展依然強(qiáng)勁?；莩菂^(qū)2006年商品房銷售價(jià)格3298元/平方米，同比增長(zhǎng)16.6%?；莩菂^(qū)依然是惠州房地產(chǎn)發(fā)展最活躍區(qū)域?；莩菂^(qū)在售樓盤主要集中在東平、麥地演達(dá)和鵝嶺南等片區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾趨于平穩(wěn)水印尚堤下埔片區(qū)金山湖片區(qū)都心地王南山公館1期美林玉桂山金輝花園3期財(cái)富公寓東方威尼斯東湖花園七區(qū)港惠新天地三環(huán)陽(yáng)光公寓金山龍庭3期東平片區(qū)江北片區(qū)下埔片區(qū)河南岸片區(qū)麥地演達(dá)片區(qū)鵝嶺南片區(qū)金山湖片區(qū)南山公館1期:項(xiàng)目位于鵝嶺南片區(qū)，其主力戶型為90-141平米3房和107-168平米4房；銷售均價(jià)為3600元/平方米；主要客戶為公司職員，公務(wù)員、私企業(yè)主和中高級(jí)管理人員。金輝花園3期：項(xiàng)目位于鵝嶺南片區(qū)，其主力戶型為104-129平米3房；銷售均價(jià)為3500元/平方米；主要客戶為周邊廠區(qū)中高級(jí)管理人員，公務(wù)員和本地居民。金山龍庭3期：項(xiàng)目位于金山湖片區(qū)，其主力戶型為145-178平米3房和4房；銷售均價(jià)為3900元/平方米；主要客戶為高校教師，附近裝飾市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主，周邊的原始居民?；莩菂^(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)以3房和4房最多，金山龍庭憑借其高端產(chǎn)品形象，其銷售價(jià)格均高于鵝嶺南片區(qū)樓盤住宅價(jià)格片區(qū)發(fā)展前景及產(chǎn)品品質(zhì)直接影響到片區(qū)樓盤銷售價(jià)格和客戶群體結(jié)構(gòu)。美林玉桂山：項(xiàng)目位于鵝嶺南片區(qū)，其主力戶型為109-131平米3房和140-144平米4房；銷售均價(jià)為3500元/平方米；主要客戶為廠區(qū)中高級(jí)管理人員，私企業(yè)主和本地居民。東方威尼斯:項(xiàng)目位于東平片區(qū)，其主力戶型為139-149平米3房和167-189平米4房；銷售均價(jià)為4500元/平方米；主要客戶為公務(wù)員，企業(yè)高經(jīng)管理人員，私企老板，外資公司職員。都心地王：項(xiàng)目位于麥地演達(dá)片區(qū)，其主力戶型為118-138平米3房；銷售均價(jià)為3900元/平方米；主要客戶為本地居民，政府官員和私企業(yè)主。東平片區(qū)屬惠城居住生活區(qū)，以中高檔樓盤較多，居住氛圍較濃，而麥地演達(dá)片區(qū)商業(yè)配套齊全，投資物業(yè)較多大社區(qū)、高品質(zhì)樓盤易吸引居家自住者；商業(yè)配套全，交通便利樓盤易吸引潛在投資者。東湖花園七區(qū)：項(xiàng)目位于東平片區(qū)，其主力戶型為114-134平米3房和124-164平米4房；銷售均價(jià)為3700元/平方米；主要客戶為企業(yè)高管，政府官員，私企老板。自住投資財(cái)富公寓:項(xiàng)目位于東平片區(qū)，其主力戶型為118-136平米3房和4房；銷售均價(jià)為5800元/平方米（帶精裝修）；主要客戶為中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、本地居民，其中80%為投資客。三環(huán)陽(yáng)光公寓：項(xiàng)目位于麥地演達(dá)片區(qū)，其主力戶型為36-64平米1房；銷售均價(jià)為3800元/平方米（帶精裝修）；主要客戶為外資企業(yè)白領(lǐng)，本地投資額和以深圳為主的外地投資客。水印上堤：項(xiàng)目位于下埔片區(qū)，其主力戶型為36-69平米1房；銷售均價(jià)為4500元/平方米（帶精裝修）；主要客戶為高級(jí)白領(lǐng)，私企老板，本地居民和以深圳客戶為主的投資客?；莩菂^(qū)公寓型物業(yè)憑借戶型面積較小，總價(jià)低，區(qū)位較好等特點(diǎn)深受以深圳客戶為主的外地投資客親睞投資型公寓物業(yè)主要位于惠城區(qū)行政中心區(qū)，商業(yè)配套齊全和區(qū)位較好的中心區(qū)。港惠新天地：項(xiàng)目位于河南岸片區(qū)，其主力戶型為70-90平米2房；銷售均價(jià)為5100元/平方米（帶精裝修）；主要客戶為本地和外地投資客為主，其中深圳客戶占了70%。惠城區(qū)未來入市樓盤主要集中在麥地演達(dá)、金山湖和鵝嶺南片區(qū)，市場(chǎng)供應(yīng)量較大金田苑鵝嶺南片區(qū)東平片區(qū)江北片區(qū)下埔片區(qū)麥地演達(dá)片區(qū)河南岸片區(qū)金山湖片區(qū)TCL嘉園南山公館2期天鵝芳邨江南御都荷蘭水鄉(xiāng)3期頤景花園一期翡翠星河南山詩(shī)意金山湖1號(hào)鵬基·山背坑水口片區(qū)啟明苑2期卓佳項(xiàng)目紅花湖片區(qū)未來惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，入市時(shí)間集中在07年中下旬，戶型以120平米以上的3房和4房，部分80平米左右的2房片區(qū)項(xiàng)目占地（平米）建面（平米）規(guī)模主力戶型目前工程進(jìn)程入市時(shí)間鵝嶺南片區(qū)南山公館2期3.3萬8.9萬//未動(dòng)工2007年底天鵝芳邨/8.5萬5棟18-21層/出地面3層2007年下旬紅花湖片區(qū)鵬基·山背坑41萬33.1萬由31棟獨(dú)立別墅、40棟雙拼別墅、262棟聯(lián)排別墅、28棟疊拼別墅、372戶花園洋房、50戶多層洋房以及18層及15層高層住宅組成。分期開發(fā)。/挖土2007年底麥地演達(dá)片區(qū)金田苑3.2萬11萬共建設(shè)4棟8層、4棟15層半、3棟17層半，共有456套住宅123-138平米3房和169-179平米4房12層左右2007年4月TCL嘉園/5.8萬5-6層80-150平米2房和3房施工至7-8層2007年中美地花園3期總6萬總18萬小高層/預(yù)計(jì)2007年底動(dòng)工/翡翠星河///以2房和3房為主挖土2007年底啟明苑2期//2棟7層95-1273房和128平米4房建至5層左右2007年5月東平片區(qū)頤景花園一期3萬12萬4棟9層，2棟21層72-83平米2房，91-129平米3房和124-143平米4房出地面3層2007年中荷蘭水鄉(xiāng)3期1組團(tuán)/1.4萬1棟15層77-86平米2房和105-107平米3房出地面2007年4底未來惠城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，入市時(shí)間集中在07年中下旬，戶型以120平米以上的3房和4房，部分80平米左右的2房片區(qū)項(xiàng)目占地面積（平米）建筑面積（平米）規(guī)模主力戶型目前工程進(jìn)程入市時(shí)間水口片區(qū)江南御都6.1萬約15萬799戶/挖土2007年金山湖片區(qū)金山湖1號(hào)4萬8萬共建設(shè)11棟3層、2棟9層、3棟12層、8棟20層，共有310套住宅/其中1棟已封頂2007年中旬南山詩(shī)意////挖土2007年卓佳項(xiàng)目6.5萬約15萬//未動(dòng)工2007年項(xiàng)目所在區(qū)域：位于鵝嶺南片區(qū)，屬老城區(qū)邊緣地帶功能規(guī)劃：鵝嶺南片區(qū)是惠城次中心，以電子信息、物流等功能為主，與陳江-仲凱片區(qū)形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，完善片區(qū)服務(wù)功能，與地區(qū)性主中心（惠城區(qū)）共同帶動(dòng)本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通往深圳片區(qū)居住主要以本地居民、周邊上班族以及軍區(qū)家屬為主，家庭年收入在6萬元左右從片區(qū)內(nèi)山水世家、鵝城國(guó)際、怡和金領(lǐng)苑等小區(qū)居住人群來看，主要特征如下:職業(yè):以本土居民，周邊電子廠上班族，軍區(qū)家屬為主，以及部分鵝嶺路一帶白領(lǐng)年齡:25-40歲占主體家庭人口:3-5人居多家庭年收入:6萬元左右地塊東北面以自然山體為主，西北面為嘉士伯啤酒廠和TCL集團(tuán)為代表的重要產(chǎn)業(yè)基地，南面為加油站和美林玉桂山東南西南西西北北自然山體美林·玉桂山老城區(qū)、加油站TCL集團(tuán)、山水世家怡和人家、嘉士伯啤酒廠自然山體區(qū)域印象為城市邊沿區(qū)，以工廠與老居住區(qū)為主，區(qū)域形象一般，不是城市熱點(diǎn)居住區(qū)。項(xiàng)目四至與區(qū)域印象

附錄：惠州市場(chǎng)部分在售樓盤資料

同類在售樓盤—住宅部分樓盤名稱南山公館1期所屬片區(qū)

鵝嶺南片區(qū)基本情況占地面積為14145平米，建筑面積為48160平米，其中住宅面積39860平米，目前推出147戶，可停車200輛，容積率為2.7。銷售情況40%客戶公司職員，公務(wù)員、私企業(yè)主和中高級(jí)管理人員開盤日期2007-1-27功能定位首創(chuàng)惠州無邊界生態(tài)休閑社區(qū)戶型2房：76~87平米（占6%）3房：91~159平米（占61%）4房：129~166平米（占19%）5房：173~193平米（占6%）復(fù)式：126~320平米（占8%）價(jià)格均價(jià)：3600元/平米優(yōu)勢(shì)生態(tài)資源豐富綠化面積大區(qū)域位置好劣勢(shì)粉塵較大周邊商業(yè)配套差同類在售樓盤—住宅部分樓盤名稱美林·玉桂山所屬片區(qū)鵝嶺南片區(qū)基本情況占地面積25110.9平方米，建筑面積85031.21平方米（其中商業(yè)配套面積2391.68平方米），項(xiàng)目共7棟18層及2棟11層住宅。總戶數(shù)515戶，容積率2.69，建筑密度16.0%，綠化率達(dá)61%，停車位560個(gè)銷售情況60%客戶周邊廠區(qū)中高級(jí)管理人員，私企業(yè)主和本地居民開盤日期一期：2006-10二期：2007-1-21功能定位高臺(tái)華府，廊院天下戶型2房：80平米3房：109~131平米(主力戶型)4房：140~144平米

(主力戶型)價(jià)格均價(jià)：3500元/平米優(yōu)勢(shì)景觀好社區(qū)布局規(guī)劃合理3.8米高廊院，送50％面積的多功能房，送凸窗，戶戶花園劣勢(shì)規(guī)模不大，園林面積小周邊配套不完善交通不便利同類在售樓盤—住宅部分樓盤名稱金輝花園三期所屬片區(qū)鵝嶺南片區(qū)基本情況總項(xiàng)目規(guī)劃用地78110平米，共29棟小高層，總建筑面積165942平米（其中室內(nèi)停車場(chǎng)7984平米），中心花園5000平方米，住宅單位共1400套。三期目前首推2棟，以3房為主.銷售情況25%客戶周邊廠區(qū)中高級(jí)管理人員，公務(wù)員和本地居民為主開盤日期2006-12功能定位半山美宅戶型3房：104~129平米（占92％）4房：140~143平米（占8％）價(jià)格均價(jià)：3500元/平米優(yōu)勢(shì)景觀好依山而建風(fēng)箏戶型，大陽(yáng)臺(tái)，大飄窗劣勢(shì)位置較偏周邊配套不完善同樓在售樓盤—住宅部分樓盤名稱金山龍庭3期所屬片區(qū)金山湖片區(qū)基本情況整個(gè)小區(qū)占地250000平方米，其中三期占地60000平方米，建筑面積250000平方米，總490戶，由十二棟小高層建筑采用星點(diǎn)布局圍合而成，樓間距33－93米，采用3.2米－3.5米的層高，綠化率達(dá)60%，建筑密度為14.2%，容積率為1.45，有100000平方米私家湖泊。銷售情況50%客戶高校教師，附近裝飾市場(chǎng)私營(yíng)業(yè)主，周邊的原始居民開盤日期2007-1-1功能定位低密度山水社區(qū)戶型3房：145~146平米4房：145~178平米5房：169平米復(fù)式：255~293平米價(jià)格均價(jià)：4800元/平米優(yōu)勢(shì)優(yōu)越的自然環(huán)境高綠化生態(tài)小區(qū)歐陸風(fēng)情園林劣勢(shì)周邊生活配套不成熟戶型設(shè)計(jì)單一同類在售樓盤—住宅部分樓盤名稱東方威尼斯所屬片區(qū)東平片區(qū)基本情況項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期開發(fā)，其中一期占地40000多平方米，總建筑面積近80000平方米，共345戶，由4棟2—5連排的Townhouse、4棟7—10層的花園洋房和2棟13—15層的小高層住宅組成，設(shè)置有6000多平方米的大型商業(yè)及公共設(shè)施，車位共335個(gè)。銷售情況60%客戶以公務(wù)員，企業(yè)高經(jīng)管理人員，私企老板，外資公司職員為主開盤日期2006-10-14功能定位深宅大院，上層LakeHouse戶型3房：139~149平米4房：167~189平米別墅：185~222平米價(jià)格均價(jià)：4000元/平米（小高層）

5000元/平米（多層）

9000元/平米（別墅）優(yōu)勢(shì)臨江，景觀資源豐富建筑密度較低戶型設(shè)計(jì)好劣勢(shì)交通不夠便利價(jià)格較高同類在售樓盤—住宅部分樓盤名稱東湖花園七區(qū)所屬片區(qū)東平片區(qū)基本情況占地面積為38413平米，建筑面積為128345平米，共有7棟9～18層帶電梯住宅，住宅建筑面積為88839平米，商鋪建筑面積為2090平米，容積率為2.3，綠化率達(dá)39.5%，建筑密度為20.2%，有1200平方米的露天游泳池，幼兒園占地面積3000多平方米。銷售情況50%客戶企業(yè)高管，政府官員，私企老板開盤日期2006-7功能定位東湖大社區(qū)，花園小城鎮(zhèn)戶型2房：83~89平米3房：114~134平米4房：124~164平米價(jià)格均價(jià)：3700元/平米優(yōu)勢(shì)外凸弧形玻璃落地外窗設(shè)計(jì)社區(qū)配套設(shè)施齊全

劣勢(shì)小區(qū)內(nèi)有市政規(guī)劃道路周邊商業(yè)配套不成熟同類在售樓盤----住宅部分樓盤名稱都心地王所屬片區(qū)麥地演達(dá)片區(qū)基本情況占地面積7604平米；總建筑面積30289.64平米；容積率3.98；綠化率29.8%，總戶數(shù)278；停車位170（地下）、50（地面），一期二期共7棟住宅。銷售情況85%客戶以本地居民，政府官員和私企業(yè)主為主。開盤日期2006-10-1功能定位中心區(qū)高尚住宅物業(yè)戶型1房：46平米2房：79~83平米3房：118~138平米(主力戶型)價(jià)格均價(jià)：4600元/平米優(yōu)勢(shì)區(qū)位好，周邊配套成熟交通便利入戶大花園和陽(yáng)臺(tái)左右貫通，臥室整面大凸窗

劣勢(shì)規(guī)模不大，園林面積小容積率高戶型設(shè)計(jì)不夠合理同類在售樓盤——公寓部分樓盤名稱財(cái)富公寓所屬片區(qū)江北片區(qū)基本情況總建筑面積為62500平米

，共130戶，其標(biāo)準(zhǔn)層高度為2.8米，而客廳是中空的5米層高，在標(biāo)準(zhǔn)層上就隔出一個(gè)2米多的空間。銷售情況96%客戶中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、本地居民等老客戶，其中，80%為投資客，20%自住。開盤日期2007-1-20功能定位CBD首席商住中心戶型主力戶型為68~86平米的3、4房小復(fù)式（贈(zèng)送50平米復(fù)式上層未計(jì)）價(jià)格均價(jià)：5800元/平米（帶裝修）優(yōu)勢(shì)位置優(yōu)越，有升值潛力戶型設(shè)計(jì)新穎劣勢(shì)社區(qū)較小，配套不齊全周邊居住人氣不旺

同類在售樓盤—公寓部分樓盤名稱港惠新天地—香格麗舍所屬片區(qū)河南岸片區(qū)基本情況項(xiàng)目總規(guī)