萬(wàn)科地產(chǎn)集團(tuán)-運(yùn)營(yíng)管理-項(xiàng)目總培訓(xùn)-課件

房地產(chǎn)計(jì)劃管理思路——運(yùn)營(yíng)管理培訓(xùn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)期階段，面臨一系列問(wèn)題：規(guī)模/市場(chǎng)影響力成長(zhǎng)期成熟期創(chuàng)業(yè)期如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運(yùn)營(yíng)管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？前言前言一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象：部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)崗位職責(zé)不明，干好干壞說(shuō)不清授權(quán)不清，不知該不該做主單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但多項(xiàng)目運(yùn)作問(wèn)題不斷總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？同樣的問(wèn)題重復(fù)發(fā)生不斷地處理問(wèn)題但總也處理不完換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法越級(jí)指揮，計(jì)劃天天變制度流程一大堆，形同虛設(shè)員工不斷抱怨，雖然收入越來(lái)越高滿意度卻越來(lái)越低客戶投訴不斷-----出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營(yíng)管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的80%。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項(xiàng)目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管理問(wèn)題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長(zhǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。很多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長(zhǎng)瓶頸。運(yùn)營(yíng)管理的誕生前言三年規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目從啟動(dòng)-設(shè)計(jì)-開工-開盤-交房大約2-3年周期，要保證每年關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)（銷售額、收入、利潤(rùn)）呈健康增長(zhǎng)，必須合理調(diào)配和安排三年的項(xiàng)目資源開發(fā)。三年經(jīng)營(yíng)規(guī)劃就是“吃著嘴里的、看著碗里的、想著鍋里的”進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加——“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR(內(nèi)部收益率)，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測(cè)算低于15%的不考慮拿地，萬(wàn)科測(cè)算要求16％以上，龍湖測(cè)算低于19%不考慮拿地內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計(jì)劃管理的過(guò)程，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理人員系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)分析的過(guò)程計(jì)劃管理是管理人員的必備工具為什么房地產(chǎn)企業(yè)如此關(guān)注“進(jìn)度”、關(guān)注“計(jì)劃管理”計(jì)劃是部門之間溝通的工具。項(xiàng)目計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)表象計(jì)劃制定計(jì)劃執(zhí)行1.

走一步看一步；1.

計(jì)劃沒(méi)有用，計(jì)劃跟2.

三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯不上變化、拍大腿）；2.

計(jì)劃達(dá)成率很低基本3.

你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì)都是外部的原因劃，誰(shuí)影響自己不知道，自己影響誰(shuí)也不知道；3.

做得很快，質(zhì)量很差4.

不給別人空間，給自己留足

空間；計(jì)劃管理中常見的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)：1、不讓具體執(zhí)行計(jì)劃的人參與計(jì)劃的制訂；2、準(zhǔn)備-開始-瞄準(zhǔn)：我們常聽到我們來(lái)不及做計(jì)劃了，必須馬上把工作做完。時(shí)間底線越嚴(yán)格，就越要制定計(jì)劃；3、大刷子計(jì)劃，領(lǐng)導(dǎo)要求至少提供一個(gè)條形圖給他，他們卻給一個(gè)26周的工作計(jì)劃；4、太多細(xì)節(jié)的計(jì)劃：計(jì)劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項(xiàng)目延期的高昂成本，你就會(huì)覺(jué)得好的計(jì)劃是必要的；5、忽視風(fēng)險(xiǎn)：忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)并不等于能行，相反，它是魯莽的項(xiàng)目管理方法。墨菲法則說(shuō)：任何可能變壞的是都會(huì)變壞。第一篇房地產(chǎn)為什么要提高計(jì)劃管理水平關(guān)系密集型知識(shí)密集型資金密集型地產(chǎn)行業(yè)的特色房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)：1、運(yùn)作周期長(zhǎng)：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度；2、內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度；3、以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）；4、并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度；5、一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨）房地產(chǎn)流程特點(diǎn)1、周期：運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)2、復(fù)雜性：外部接口多3、對(duì)象：以人為主4、方式：并行運(yùn)作多5、結(jié)果：一次性構(gòu)成流程特點(diǎn)：計(jì)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的重點(diǎn)：加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)多項(xiàng)目運(yùn)作規(guī)范/標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率主要取決于銷售利潤(rùn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度對(duì)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響重大多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)劃體系作為監(jiān)控和支持手段。其次，項(xiàng)目計(jì)劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有效組織和協(xié)同。同時(shí)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃管理體系的價(jià)值資源聚合：需要對(duì)外部供方資源和內(nèi)部能力資源進(jìn)行系統(tǒng)管理和配置；協(xié)同運(yùn)作：總部-區(qū)域公司、公司-部門、部門-項(xiàng)目之間密切協(xié)作；統(tǒng)籌推進(jìn)：統(tǒng)籌考慮各項(xiàng)目開發(fā)，合理設(shè)置經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和開發(fā)節(jié)奏；適時(shí)調(diào)整：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適時(shí)調(diào)整開發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏。通過(guò)……從營(yíng)銷只關(guān)注市場(chǎng)、設(shè)計(jì)只關(guān)注產(chǎn)品、成本只關(guān)注費(fèi)用、工程只關(guān)注進(jìn)度，轉(zhuǎn)向在項(xiàng)目總經(jīng)理統(tǒng)籌下的四位一體●做事目標(biāo)明確—更效率●做事重點(diǎn)明確—更聚焦●做事標(biāo)準(zhǔn)明確—更公平實(shí)現(xiàn)……粗放式管理對(duì)外喝酒拉關(guān)系拉貸款內(nèi)部做假按揭等提高融資能力、資金快速周轉(zhuǎn)精細(xì)化管理客戶關(guān)系成本控制計(jì)劃管理等時(shí)間成本貸款利息高外部不可控因素多內(nèi)部員工水平參差不齊管理水平低下造成項(xiàng)目開工、銷售的一再拖延，相對(duì)已經(jīng)不是很高的利潤(rùn)也被利息吞噬。企業(yè)不重視或未建立相應(yīng)的工作計(jì)劃管理體系，造成了項(xiàng)目無(wú)計(jì)劃，或有計(jì)劃無(wú)執(zhí)行，或有執(zhí)行無(wú)績(jī)效配合等很多問(wèn)題。第二篇計(jì)劃管理工作存在的問(wèn)題缺乏系統(tǒng)的計(jì)劃管理體系計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程監(jiān)督比較粗放項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃之間銜接不夠法人治理結(jié)構(gòu)是否完善，老板和高管的關(guān)系如何處理的？老板是不是不按流程，喜歡直接參與公司日常管理？高管之間的管理范圍，管理職責(zé)是否清晰？不要把n多聰明人放到一起來(lái)內(nèi)斗公司在制定戰(zhàn)略，拿地上是否有自知之明？還是經(jīng)常樂(lè)觀的自己騙自己？第三篇如何改善工作計(jì)劃管理水平？計(jì)劃執(zhí)行力戰(zhàn)略流程運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理流程人員流程（績(jī)效、異動(dòng)等）硬件制度流程培訓(xùn)信息化軟件一個(gè)強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的企業(yè)文化一群有計(jì)劃管理意識(shí)具備計(jì)劃管理技巧有強(qiáng)烈做好工作意愿的員工計(jì)劃管理計(jì)劃編制的目標(biāo)1、體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向和管理意圖；2、與管控模式相匹配；3、與管理水平、人員素質(zhì)相匹配。1、覆蓋中期規(guī)劃、年度計(jì)劃、季度/月度計(jì)劃；2、全面覆蓋項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)和職能管理；3、全員覆蓋。1、自上而下；2、逐級(jí)細(xì)分。完整性層次性匹配性1、標(biāo)準(zhǔn)模板；2、標(biāo)準(zhǔn)工作周期。可控性計(jì)劃體系策劃計(jì)劃編制特點(diǎn)及方法特點(diǎn)：1個(gè)目標(biāo)—-戰(zhàn)略導(dǎo)向

2個(gè)維度—-項(xiàng)目開發(fā)與職能管理

N個(gè)層級(jí)—-分級(jí)計(jì)劃管理方法：---戰(zhàn)略導(dǎo)向

---自上而下

---分層分工

---關(guān)注接口

---兩線同步對(duì)員工好一點(diǎn)，HR水平提高一些，房地產(chǎn)企業(yè)是知識(shí)性企業(yè)，員工的能力和工作主動(dòng)性很重要，讓績(jī)效好的員工多拿錢，不合適的員工盡早培訓(xùn)或淘汰建立完善的計(jì)劃管理體系，在內(nèi)部建立虛擬的計(jì)劃管理小組，建立完善的制度，選擇合適的人去擔(dān)負(fù)計(jì)劃管理日常督導(dǎo)職責(zé)，選擇一個(gè)合適的計(jì)劃管理軟件第四篇完善的計(jì)劃管理體系有哪些內(nèi)容縱向企業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)目計(jì)劃年度計(jì)劃各部門月計(jì)劃周計(jì)劃員工工作日志一、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的五個(gè)原則:一：總體-長(zhǎng)期短期相結(jié)合，走一步看兩步-BSC；二：縱向-上下結(jié)合，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)+重點(diǎn)工作逐級(jí)分解；三：橫向-協(xié)調(diào)一致，以銷售為龍頭，綜合平衡財(cái)務(wù)要求；四：剛性彈性結(jié)合，一般不調(diào)整或半年度進(jìn)行調(diào)整；五：考核激勵(lì)相匹配，分層考核，落實(shí)責(zé)任。一個(gè)典型的集團(tuán)公司計(jì)劃管理架構(gòu)集團(tuán)城市公司項(xiàng)目部《項(xiàng)目投資指導(dǎo)書（全周期計(jì)劃）》《項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《一級(jí)計(jì)劃(35關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目季度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《二級(jí)計(jì)劃(108關(guān)鍵節(jié)點(diǎn))監(jiān)控報(bào)告》《項(xiàng)目月度經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃》《項(xiàng)目周計(jì)劃》編制、調(diào)整《三級(jí)計(jì)劃》編制、調(diào)整《專項(xiàng)計(jì)劃》WHY——評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目整體規(guī)劃（投資指導(dǎo)書）

重點(diǎn)監(jiān)控，保證公司整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)、現(xiàn)金流WHAT——編制全周期、審批年度計(jì)劃（一般都僅到一級(jí)節(jié)點(diǎn)）HOW——全周期計(jì)劃主導(dǎo)、年度計(jì)劃審批、過(guò)程計(jì)劃督促WHY——保證完成對(duì)集團(tuán)的承諾

重點(diǎn)監(jiān)控，并解決項(xiàng)目部權(quán)限外的審批、調(diào)整WHAT——編制年度計(jì)劃、審批月度計(jì)劃HOW——全周期計(jì)劃參與、年度計(jì)劃主導(dǎo)、過(guò)程計(jì)劃審批/監(jiān)控WHY——保證完成對(duì)公司的承諾

形成具體的作業(yè)計(jì)劃，指導(dǎo)實(shí)際工作WHAT——參與細(xì)化年度計(jì)劃、編制月度/周計(jì)劃HOW——年度計(jì)劃參與、過(guò)程計(jì)劃編制/動(dòng)態(tài)調(diào)整一套制度支撐整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃的計(jì)劃管理制度每個(gè)月計(jì)劃的月計(jì)劃管理制度《月度計(jì)劃管理制度》一個(gè)常設(shè)機(jī)構(gòu)一般是虛擬小組，有些公司稱為POM小組。這個(gè)小組屬于公司內(nèi)一個(gè)常設(shè)虛擬機(jī)構(gòu)，沒(méi)有或只有一個(gè)全職人員，主要由小組長(zhǎng)、部門負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)骨干，和計(jì)劃專員組成強(qiáng)有力的管理支持+一個(gè)計(jì)劃專員計(jì)劃專員在計(jì)劃管理小組中只是起到一個(gè)協(xié)調(diào)的作用，還需要一個(gè)強(qiáng)有力的管理支持一套培訓(xùn)體系?培訓(xùn)理念：改變管理者的計(jì)劃編制表格理念?培訓(xùn)操作：甘特圖是常見的。比如EXCEL表，PROJECT和計(jì)劃管理配套的績(jī)效把物質(zhì)鼓勵(lì)和計(jì)劃完成情況直接掛鉤；計(jì)劃完成差的經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，督導(dǎo)，不合格就淘汰。橫向計(jì)劃管理如何控制各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組織內(nèi)部溝通有5種調(diào)節(jié)機(jī)制相互調(diào)節(jié)直接督導(dǎo)工作流程標(biāo)準(zhǔn)化工作輸出標(biāo)準(zhǔn)化工作技能標(biāo)準(zhǔn)化1、找到工作技能標(biāo)準(zhǔn)化的員工；2、在流程標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上3、將工作輸出標(biāo)準(zhǔn)化（計(jì)劃各個(gè)節(jié)點(diǎn)的成果）協(xié)調(diào)資金關(guān)系品牌各專業(yè)口業(yè)務(wù)管理水平人才儲(chǔ)備在組織房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，關(guān)鍵就是在各個(gè)階段抓住核心的東西，協(xié)調(diào)內(nèi)部各個(gè)部門，外部各種專業(yè)機(jī)構(gòu)推進(jìn)工作房地產(chǎn)關(guān)鍵9條線第1根“線”：對(duì)土地的加工過(guò)程，就是“施工進(jìn)度”從未整理的土地到交付給業(yè)主的物業(yè)獲取土地整理土地，三通一平土方開挖正負(fù)零封頂外裝完成景觀完成內(nèi)部驗(yàn)收移交給物業(yè)物業(yè)移交給業(yè)主第二根線，“資金從啟動(dòng)資金，設(shè)立公司，拿地資金銷售前的開發(fā)資金：銀行融資貸款、乙方墊資銷售后的開發(fā)資金：銀行融資貸款、乙方墊資、市場(chǎng)回款1-3的往復(fù)第三根線“設(shè)計(jì)”總規(guī)（概念、深化、正式）、控規(guī)、詳規(guī)項(xiàng)目規(guī)劃方案（概念、深化、正式）單體（概念設(shè)計(jì)方案、深化擴(kuò)初、正式施工圖）；配套管網(wǎng)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)（方案審核、深化對(duì)接、施工圖）景觀（概念、擴(kuò)初、施工圖）室內(nèi)設(shè)計(jì)（概念、方案、深化擴(kuò)初、正式施工圖）售樓處、樣板區(qū)的（建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)）第四根線“報(bào)建”土地出讓協(xié)議用地規(guī)劃許可國(guó)有土地證建筑規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售證各項(xiàng)單獨(dú)項(xiàng)目的報(bào)建、驗(yàn)收綜合驗(yàn)收備案五、第5根線“營(yíng)銷”項(xiàng)目定位各設(shè)計(jì)階段的營(yíng)銷建議整體營(yíng)銷報(bào)告前期引導(dǎo)蓄水期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤及交房期整體品牌打造第6根線客戶漏斗潛在客戶意向客戶交訂客戶簽約客戶業(yè)主滿意度的業(yè)主和不滿意的業(yè)主第7根線“招標(biāo)營(yíng)銷乙方（定位、廣告、代理）總包、監(jiān)理乙方各分項(xiàng)工程乙方（合約管理）物資采購(gòu)乙方（供應(yīng)商信息庫(kù)）第8根線：成本拿地前的估算（靜態(tài)測(cè)算）拿地后，施工圖出來(lái)之前的各個(gè)圖紙階段的概算（土地版目標(biāo)成本）施工圖出來(lái)之后的目標(biāo)成本開發(fā)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)態(tài)實(shí)際成本項(xiàng)目完成后評(píng)估實(shí)際成本結(jié)算第九根線“人”項(xiàng)目開始的新人（項(xiàng)目人員配置）項(xiàng)目過(guò)程中磨合的團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目崗位招聘）項(xiàng)目實(shí)施后的“老兵們”（人員晉升計(jì)劃）現(xiàn)實(shí)問(wèn)題及解決方案問(wèn)題一、是老板和管理層的工作關(guān)系問(wèn)題法人治理結(jié)構(gòu)項(xiàng)目計(jì)劃中，哪些工作到哪一級(jí)審批很重要（權(quán)責(zé)、業(yè)務(wù)邊界劃分）問(wèn)題二、領(lǐng)導(dǎo)者問(wèn)題將熊熊一窩公司管理中應(yīng)用適合與公司的管理理念和思路，劃分好各層級(jí)之間的工作界面問(wèn)題三、執(zhí)行的績(jī)效兵熊熊一個(gè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理，把好的人員留下，把不好的人員淘汰（培訓(xùn)不合格則淘汰）

讓績(jī)效和待遇直接掛鉤（薪酬激勵(lì)體系）計(jì)劃管理的終極目標(biāo)？？？就是讓公司的各個(gè)項(xiàng)目在預(yù)定的時(shí)間、預(yù)定的成本內(nèi)，盡快的完成項(xiàng)目目標(biāo)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是管理好項(xiàng)目的三要素：進(jìn)度+質(zhì)量+成本項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃是集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)管理的