我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)研究

我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)研究【摘要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響國家經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，而房地產(chǎn)融資更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在。本文通過對上市公司的實(shí)證數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性分析來研究房地產(chǎn)上市公司的融資結(jié)構(gòu)，找出融資存在的問題，提出房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行融資擴(kuò)展、創(chuàng)新和探索多元化的融資渠道。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)融資渠道

2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要穩(wěn)定、規(guī)范的房地產(chǎn)融資體系，需要多元化的資金和資本金融市場提供配合和支持。從主要融資渠道來看，銀行貸款、自籌資金和其他資金作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資金來源，在我國呈現(xiàn)出三足鼎立的局勢。本文首先分析了資產(chǎn)負(fù)債率這個指標(biāo)，然后分析了內(nèi)部融資、股權(quán)融資和負(fù)債融資三項(xiàng)內(nèi)容所涉及的多個指標(biāo)，從不同角度來分析我國房地產(chǎn)上市公司的融資結(jié)構(gòu)。文章選取了上海和深圳交易所40家房地產(chǎn)上市公司2004—2009年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)描述性分析方法對房地產(chǎn)上市公司的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行了比較詳細(xì)的分析。

一、房地產(chǎn)上市公司的樣本選擇及數(shù)據(jù)來源

按照中國證監(jiān)會制定的中國上市公司分類指引和2004—2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，本文確定并遴選了適用于本文分析的房地產(chǎn)上市公司。遴選的標(biāo)準(zhǔn)是：第一，對于分別在A股和B股同時上市的公司，以及以轉(zhuǎn)債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；第二，為了保持?jǐn)?shù)據(jù)的連續(xù)性，選擇在2004—2009年中一直屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司；第三，剔除在2004—2009年處于*ST、ST或者PT狀態(tài)的T類上市公司，因?yàn)門類上市公司的重組、整合十分常見，正常生產(chǎn)經(jīng)營不能持續(xù)，這些公司的會計(jì)指標(biāo)并不具有可靠性和相關(guān)性；第四，剔除異常數(shù)據(jù)及指標(biāo)缺失公司。按照上述標(biāo)準(zhǔn)選取了40家房地產(chǎn)上市公司作為樣本，對資產(chǎn)負(fù)債率、內(nèi)部融資比率、股權(quán)融資比率和負(fù)債融資比率四項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了分析。

二、相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)和描述性分析

1、房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率分析

資產(chǎn)負(fù)債率反映出企業(yè)債權(quán)人權(quán)益對總資產(chǎn)的平均權(quán)益，是一項(xiàng)衡量公司融資結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)。表1列出了選取的房地產(chǎn)樣本公司、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)全部上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率。

從表1中可以看出，在房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率最高，房地產(chǎn)全部上市公司在40%~65%之間，樣本房地產(chǎn)上市公司稍微比房地產(chǎn)業(yè)全部上市公司高一點(diǎn)，這說明了房地產(chǎn)上市公司可以進(jìn)行股權(quán)融資，擴(kuò)大了融資渠道，而沒有上市的房地產(chǎn)上市公司只能靠負(fù)債融資，這就導(dǎo)致了全部房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于房地產(chǎn)上市公司。

2、房地產(chǎn)上市公司其他三個指標(biāo)的分析

融資結(jié)構(gòu)基本劃分為內(nèi)部融資和外部融資，內(nèi)部融資又分為保留盈余與折舊融資，外部融資又分為股權(quán)融資與負(fù)債融資。內(nèi)部融資的保留盈余根據(jù)中國財(cái)務(wù)規(guī)定，一般包括公積金、公益金以及未分配利潤，它的高低取決于企業(yè)的盈利能力及其股利分配政策。固定資產(chǎn)折舊也屬于內(nèi)部融資，固定資產(chǎn)從購置到更新存在較大的“時間差”，使得這部分本應(yīng)用于補(bǔ)償固定資產(chǎn)損耗的現(xiàn)金流成為游離于固定資產(chǎn)之外的“閑置資金”，企業(yè)可以利用這部分“閑置資金”擴(kuò)大投資、追逐利潤。因此，內(nèi)部融資包括盈余公積、未分配利潤和折舊。在外部融資中，股權(quán)融資是一種非常重要的融資手段，它包括股本和資本公積。債務(wù)融資又包括長期借款、短期借款、預(yù)收賬款、應(yīng)付債券和其他，其中其他包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款等。

表2中的數(shù)據(jù)就是統(tǒng)計(jì)計(jì)算內(nèi)部融資、股權(quán)融資和債務(wù)融資所包括的各項(xiàng)指標(biāo)占總資產(chǎn)的百分比。從表中的數(shù)據(jù)可以看出，樣本房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部融資平均水平有所提升，說明盈利能力有所加強(qiáng)，但未分配利潤的最大值還達(dá)不到25%，企業(yè)的持續(xù)盈利能力還有待提高。在股權(quán)融資方面，無論是股本還是資本公積，即使最大值呈上升趨勢，但平均水平是先上升后下降的，這說明了企業(yè)有股權(quán)融資偏好。在負(fù)債融資方面，長短期借款一直處于徘徊中，2009年短期借款平均水平相對較高，這可能與國家從緊縮銀根的貨幣政策轉(zhuǎn)為適當(dāng)寬松的貨幣政策有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款很大程度上來源于房屋預(yù)售款，這部分幾乎又是個人按揭貸款，主要資金來源還是銀行，在研究樣本中，2008年預(yù)收賬款平均水平只有%，比其他幾年低了幾個百分點(diǎn)，這可能是受到金融危機(jī)的影響。2008年，應(yīng)付債券卻無論在最大值、最小值、中位數(shù)還是平均水平上都有大幅度的提升，一個原因可能是在2008年，隨著次級房貸引發(fā)的金融危機(jī)逐步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)融資的國際通道已然堵塞，國內(nèi)也有大批企業(yè)為上市或增發(fā)苦苦等待，所以發(fā)行阻力較小的公司債，以補(bǔ)充公司營運(yùn)資金、償還部分中短期銀行借貸及優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；另一個原因可能是2007年8月中國證監(jiān)會正式頒布實(shí)施的《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》和同年9月中國人民銀行頒布的《公司債券在銀行間債券市場發(fā)行、流通和登記托管有關(guān)事宜公告》法規(guī)的出臺，推動了我國房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。即使這樣，債券市場還是有待加強(qiáng)重視，2009年雖然最大達(dá)到%的比重，但股權(quán)融資和債券融資的結(jié)構(gòu)還不夠協(xié)調(diào)，平均水平還存在10%～20%的較大差距。由此可見，無論是從資本市場的股權(quán)融資和債券融資的協(xié)調(diào)發(fā)展來說，還是從長短期借款的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)在急需發(fā)行公司債以調(diào)整企業(yè)的長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而緩解當(dāng)前緊張的資金鏈。

三、結(jié)論及建議

由上面的資產(chǎn)負(fù)債率分析可以看出，自2006年來，我國房地產(chǎn)上市公司短期債務(wù)融資比重呈先下降后上升的特征。從長短期借款和預(yù)收賬款的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，很大部分負(fù)債融資都是依賴于銀行系統(tǒng)，長短期借款以及以多數(shù)個人住房貸款形成的預(yù)收賬款的資金主要來源于銀行系統(tǒng)。一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)上市公司將面臨很大的風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)上市公司的融資順序與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論存在著明顯的沖突。在西方企業(yè)融資中，融資方式選擇的順序是內(nèi)部股權(quán)融資，然后是債務(wù)融資，最后才是外部股權(quán)融資。國內(nèi)很多學(xué)者普遍認(rèn)為我國上市公司熱衷于股市的“圈錢”，先采取內(nèi)部融資然后是股權(quán)融資，最后才是債權(quán)融資。而根據(jù)本文的數(shù)據(jù)分析，我國房地產(chǎn)上市公司的融資順序是股權(quán)融資、長期債務(wù)融資、短期債務(wù)融資和內(nèi)源融資，債券融資相對滯后。

鑒于以上分析，我國的房地產(chǎn)上市公司應(yīng)進(jìn)一步拓寬融資渠道，進(jìn)行多元化的融資。建立健全相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范證券市場和債券市場，保障房地產(chǎn)上市公司融資的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)資金的流通與增值。【參考文獻(xiàn)】

華琳琳：中國房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)與績效