金地置業(yè)武漢南湖景苑項目營銷推廣策略中

我們建議項目采取以下措施，提升項目整體品質、品味，最終提升客戶心理價位，形成項目有利市場占位，更為項目二期高調入市做好鋪墊——１、示范景觀２、看房通道包裝３、高檔入戶大堂４、湖景樣板房５、湖景會所６、親水平臺價格策略項目定位在提升項目整體品質、品味后，我司建議本項目一期銷售均價定于4600—5000元/ｍ2之間。因項目初期區(qū)域知名度不高等原因，為快速聚集人氣，保證銷售速度，建議一期一批房源入市均價在4700元/ｍ2，根據(jù)銷售率逐步調整一期剩余房源均價，項目一期最終實現(xiàn)整體均價4800元/㎡。價格策略項目定位1、優(yōu)勢——(1)易于形成規(guī)模優(yōu)勢，乃至產(chǎn)生規(guī)模效應，形成規(guī)模效益；(2)有利于提升地氣，形成區(qū)位優(yōu)勢，提升板塊價值；(3)易于集中企業(yè)資金、技術、管理及人才優(yōu)勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情；(4)有利于營造企業(yè)品牌和物業(yè)品牌，利用品牌效應促進和推動地產(chǎn)銷售；(5)易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設施等項目，增加地產(chǎn)的附加價值，具有較大的自由度和發(fā)揮空間；(6)通過集中統(tǒng)一管理，有利于降低成本和開發(fā)、維護及管理費用。2、劣勢——(1)地產(chǎn)項目難于定位，尤其目標客戶群定位更是難于定位，容易走進泛定位的誤區(qū)；(2)銷售價格難于把握，尤其首期開盤價格；(3)銷售節(jié)奏難于控制，主要是開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏不好銜接；(4)銷售周期長，導致資金回收周期長，影響經(jīng)濟效益并增加投資風險，難于形成旺盛人氣；(5)若出現(xiàn)危機，局面難于控制；(6)資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。項目一二期整體開發(fā)推廣思考通過綜合比對，發(fā)現(xiàn)本項目周邊大盤林立，對客戶有著較強的吸引與號召力，如果本項目采取跟隨策略，不利于項目品牌營造，一個幾萬方的項目，很難在競爭激烈的區(qū)域形成自己的話語權，得到較為有利的市場占位，同時項目地塊自然景觀資源、交通配套資源等諸多優(yōu)勢在項目銷售中也難于很好在一期幾萬方的項目中短期得以體現(xiàn)，項目二期銷售也較難借勢而上，實現(xiàn)較一期更多的銷售利潤空間。

金地觀點——項目一二期整體開發(fā)推廣的優(yōu)勢大于劣勢項目一二期整體開發(fā)推廣思考項目一期推盤思考為快速積聚項目人氣，建議項目一期一批房源入市均價為4600元/㎡，為實現(xiàn)項目一期最終整體銷售均價4800元/㎡，應適當控制一批房源數(shù)量及銷售速度，方便后推房源價格調整。建議項目一期具體推盤為——一批推出房源108套，均價4600元/平米，消化周期1個月；二批推出房源108套，均價4800元/平米，消化周期2個月；三批推出房源54套，均價5000元/平米，消化周期1月一批二批三批項目一期推盤思考報告大綱一、市場分析二、整體策略思考三、項目營銷建議四、項目營銷排期項目通路建議項目客戶積累策略一期看房展示建議項目二期推盤建議項目通路策略圖書出版城項目地塊位置：圖書出版城旁/雄楚大道與珞獅南路交匯處數(shù)量：一塊作用：樹立項目片區(qū)標桿地位，借南湖新城大盤號召力攔截客戶時間：07年6月-08年6月戶外廣告借勢攔截，樹立區(qū)域標桿地位項目通路策略借勢攔截，樹立區(qū)域標桿地位位置：獅城名居中商平價樓體廣告效果：位于雄楚大道、珞獅南湖交匯處，車流人流量巨大。規(guī)格：30M×5M＝150㎡位置：雄楚大道省圖書城對面廣告效果：位于省圖書出版城對面，車流人流量巨大。規(guī)格：40M×5M＝200㎡備選戶外廣告位一備選戶外廣告位二項目通路策略圖書出版城項目地塊借勢攔截，樹立區(qū)域標桿地位候車亭位置：雄楚大道沿線（2公里）數(shù)量：2公里范圍內全部拿下作用：攔截并積聚客戶/告知項目信息時間：07年8月-07年9月項目通路策略借勢攔截，樹立區(qū)域標桿地位候車亭廣告特點：人流量大、性價比高規(guī)格：3.5M×1.5M項目通路策略圖書出版城項目地塊導示及通道包裝位置：項目西面道路數(shù)量：沿線包裝作用：引導客戶/部分傳達項目信息/提升客戶心理價位時間：長期借勢攔截，樹立區(qū)域標桿地位客戶積累策略樹“紅館項目品牌”，做“紅館ＣＬＵＢ”，為“南湖景苑”及洪榮物業(yè)以后的其他項目儲備客源，提高品牌忠誠度！隨著政府頒布拿到預售證10天內必須開盤的規(guī)定下達后，樓盤積累客戶以及測試市場的手段受到諸多限制，而客戶會將會成為以后武漢各樓盤儲客的重要手段；項目所面對的客戶群，容易受到客戶會的集群活動所召喚，容易被客戶會帶給他們的一些小優(yōu)惠所吸引。通過客戶會可以在這群社會上人數(shù)最多的群體中形成良好的口碑傳達，提高品牌忠誠度。設“紅館ＣＬＵＢ”卡——同樣的活動金地能做的更出彩，結合活動，進行“大事件營銷”，活動的推廣與活動本身同樣重要！大事件營銷結合我們目標客戶群的特點，以及我們選用的平和溝通姿態(tài)，我們將舉辦一系列活動進行營銷。而這些活動本身，應該作為“大事件”，整合各種媒體進行大力推廣，讓客戶始終保持對“南湖景苑”較高的關注，從而拉近客戶與“南湖景苑”項目間的心理距離。通過持續(xù)、強勢的營銷，實現(xiàn)較高的銷售率；“紅館ＣＬＵＢ”成立首發(fā)儀式湖景論壇項目產(chǎn)品推介會示范環(huán)境體驗月···金地優(yōu)勢：喻為武漢樓市事件營銷的倡導者！客戶積累策略一期看房展示建議會員卡發(fā)放后看房路線臨時接待點清水/工序樣板間看房路線導示包裝示范景觀二期地塊看房展示主題概念陽光Sunny

文化Cultural

閑適Cozy

都市City水Water

標識系統(tǒng)一期看房展示建議要素：整體介紹＼各空間指示系統(tǒng)標識系統(tǒng)標識系統(tǒng)一期看房展示建議標識系統(tǒng)一期看房展示建議公共空間其它環(huán)境設施：背景音樂箱、地燈、座凳椅、垃圾箱、單車泊架、書報亭、公用電話、游樂設施公共空間一期看房展示建議公共空間一期看房展示建議要素：樓梯＼墻面噴繪＼盆景＼電梯簡包＼玻璃幕字＼報箱＼入戶空間＼地毯電梯前室一期看房展示建議電梯前室一期看房展示建議信報箱----置于大堂外,方便投遞;座椅---方便老人\婦兒等候;殘疾人坡道---體現(xiàn)對住戶的悉心關懷;標志牌\告示板\門禁對講系統(tǒng)等等;一期看房展示建議立面建議南湖景苑原有立面屋頂立面建議樣式改變處1：屋頂瓦面色彩變?yōu)榛液谏淖兲?：頂層墻面色彩為米黃色，橫向波紋壯一期看房展示建議立面建議南湖景苑原有立面標準層立面建議樣式改變處1：磚塊色彩中給予部分淺色改變處2：立面欄桿為鐵藝方鋼一