工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作

物業(yè)工程前期介入建議工程人員在物業(yè)管理前期介入階段主要工作一、對(duì)樓盤工程建設(shè)的參與參與什么？目的是什么？什么人員參與？從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備造型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提與基礎(chǔ)。參與人員主要是管理中心負(fù)責(zé)人和工程技術(shù)負(fù)責(zé)人。二、參與樓盤工程建設(shè)又可分為三個(gè)階段。1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入規(guī)劃設(shè)計(jì)是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員主要是從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，往往忽視了以后的管理和使用問題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，從物業(yè)管理的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。介入的方式主要有：1）召開有開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)主管部門參加的意見交流會(huì)2）將對(duì)樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的意見以文件的形式向發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門反映3）參加設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，提出會(huì)審意見。有關(guān)的人員在日常工作中積累實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，搜集匯總《關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見》，在進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)之前，把不同意見提供給設(shè)計(jì)部門，并說服其接納，2、在施工階段介入其作用是：1）參與施工監(jiān)理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)公司、建設(shè)等部門反映，必要時(shí)以公司名義發(fā)函，促使施工單位盡快改正。熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對(duì)圖紙的改動(dòng)作出記錄，便于后期管理，也為接管驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收）打下基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。集圖紙、資料、使用說明書，熟悉設(shè)備的操作及使用功能；4）和開發(fā)公司、建設(shè)單位、設(shè)備廠家及有關(guān)部門搞好關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期設(shè)備保修和管理。3、參加各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交1）驗(yàn)收參加人員要盡可能熟悉有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范，了解設(shè)計(jì)要求。要點(diǎn)：檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施的性能是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求。如開啟濕式報(bào)警閥的試驗(yàn)閥，測(cè)試消防噴淋泵是否能自動(dòng)啟動(dòng)等。檢查施工工藝。如：設(shè)備是否有編號(hào)；配電柜、控制柜及其各回路、電器元件是否標(biāo)識(shí)清楚。設(shè)備、設(shè)施外觀檢查，是否有損壞、生銹或殘缺。在驗(yàn)收證明書上簽字，對(duì)存在問題如實(shí)填寫可注明建議整改意見。2）接管移交要點(diǎn)：要有移交設(shè)備清單、資料清單、開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方簽字。列出存問題，由開發(fā)公司簽字確認(rèn)。明確存在問題的整改責(zé)任和整改時(shí)間。前期介入人員崗位職責(zé)1．小區(qū)綠化、道路、交通、景觀、公共建筑配套、樓宇公共地方、公共設(shè)施、停車管理系統(tǒng)、小區(qū)安全防范系統(tǒng)、商鋪、辦公、宿舍、會(huì)所等功能布局規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理和日后使用方便的角度提出專業(yè)意見。2．參加甲方組織的小區(qū)各專業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖紙會(huì)審。3．參與施工現(xiàn)場(chǎng)的了解、跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)可能影響日后使用或管理運(yùn)作的因素及時(shí)反饋給甲方采取適當(dāng)措施及改正。4．召開有開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、工程建設(shè)主管部門參加的意見交流會(huì)。5．議定前期介入人員編制，招聘技術(shù)人員。6．跟進(jìn)管理中心的裝飾工程。7．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交前的遺留問題及待整改事項(xiàng)向甲方提出整改意見。10．按照《中華人民共和國房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及物業(yè)公司制定的工作程序進(jìn)行對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收和接管移交工作。關(guān)于新建樓盤前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的一些意見一、配套用房--物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置要求1、面積要求：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積千分之二至千分之四的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置業(yè)主委員會(huì)社區(qū)辦公用房、物業(yè)辦公用房、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等，保障其供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。2、位置與環(huán)境要求：辦公和住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，要充分考慮辦公區(qū)和員工宿舍要分開設(shè)置，食堂和餐廳盡量靠近辦公區(qū)。通風(fēng)、采光、周邊環(huán)境等條件應(yīng)達(dá)到辦公場(chǎng)所和住宅標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)中心應(yīng)設(shè)置在住戶方便到達(dá)的位置，消控中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心辦公區(qū)內(nèi)或與服務(wù)中心辦公區(qū)域相鄰，不宜設(shè)在地下室。配套用房應(yīng)為地面以上的成套房屋。配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管，辦公用電及網(wǎng)絡(luò)布線管路等。3、水電、計(jì)量要求：物業(yè)具備水、電、供熱、通訊等條件，社區(qū)、業(yè)委會(huì)用房水、電、采暖單獨(dú)計(jì)量。4、時(shí)間要求：物業(yè)服務(wù)辦公用房，食堂用房、員工宿舍、生活垃圾臺(tái)站應(yīng)在項(xiàng)目首次入住前就交付使用。應(yīng)考慮分期交房時(shí)臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房和永久性物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)置位置。5、消控中心設(shè)置數(shù)量：盡可能設(shè)置為一個(gè)，如地塊跨越市政道路必須設(shè)為兩個(gè)以上時(shí)，應(yīng)設(shè)置一個(gè)總中控室，其他中控室信號(hào)通過光纖聯(lián)網(wǎng)至總中控室內(nèi)。6、消控中心面積：10萬平方米小區(qū)消控中心面積不應(yīng)小于30平方米，每增加10萬平方米管理面積至少按15平方米遞增。7、垃圾臺(tái)站位置選擇應(yīng)避免主要人流方向，且應(yīng)考慮夏季風(fēng)向影響，設(shè)在比較隱蔽且方便垃圾車出入的位置，考慮通風(fēng)設(shè)施及工具擺放位置。垃圾臺(tái)站在項(xiàng)目首期工程就要考慮建造，如項(xiàng)目首期建造困難，應(yīng)考慮設(shè)置臨時(shí)垃圾收集設(shè)施，滿足首期業(yè)主入住使用需要。垃圾臺(tái)站應(yīng)在室內(nèi)預(yù)留供電、給排水裝置。二、商業(yè)配套1、對(duì)商鋪經(jīng)營范圍、用途提前進(jìn)行規(guī)劃及約定，以方便業(yè)主生活為主，同時(shí)兼顧小區(qū)公共衛(wèi)生，如餐飲必須增設(shè)獨(dú)立專用煙道。2、商業(yè)街地面不宜采用石材路面，宜使用瀝青或水泥路面，如果選用石材路面，要充分考慮商業(yè)運(yùn)貨時(shí)石材承壓能力。同時(shí)在商業(yè)街入口處、出口處增加減速坡。4、商鋪內(nèi)的污水管的敷設(shè)應(yīng)本著“利于排放，方便檢修”的原則，在不便于檢戶內(nèi)部分，管徑不熱板與空調(diào)主機(jī)應(yīng)預(yù)留至少10cm間隙。3、住宅各廳房應(yīng)預(yù)留合適的空調(diào)室外機(jī)位、空調(diào)排水孔及排水管，空調(diào)室外機(jī)位要預(yù)留出今后空調(diào)的外機(jī)尺寸。避免沒有預(yù)留或預(yù)留位置不夠或所需排水管、銅管過長(zhǎng)。造成空調(diào)機(jī)難于安裝，未有足夠散熱空間。目前空調(diào)機(jī)尺寸大體如下：掛機(jī)1P外機(jī)尺寸（寬720*深300*高550）1.5P外機(jī)尺寸（820*300*550）2P外機(jī)尺寸（850*350*750）柜機(jī)2P外機(jī)尺寸（900*350*750）3P外機(jī)尺寸（950*350*850）4、外挑陽臺(tái)或檐口頂面采用樓板結(jié)構(gòu)，便于日常清潔與維修；5、單元出入口上方的挑檐不應(yīng)選擇玻璃等材料宜存留灰塵且不宜保潔。6、單元進(jìn)戶門廳頂部應(yīng)考慮排水、防水設(shè)計(jì)。7、住宅和商業(yè)連體平臺(tái)在建筑上考慮可封閉的上人出入口等（B區(qū)打掃商業(yè)平臺(tái)衛(wèi)生）。八、門窗1、窗臺(tái)距地面的高度低于0.9ｍ時(shí)，應(yīng)有防止兒童翻越的措施。（如：防護(hù)欄）。2、對(duì)于直對(duì)走廊或通道、電梯廳設(shè)有通風(fēng)窗，低樓層通風(fēng)窗應(yīng)安裝限位裝置，考慮窗臺(tái)距地面的安全高度（目前溪城就有不安全窗戶已經(jīng)采取封閉措施）。3、單元門禁優(yōu)先選用閉門器，單元門鎖應(yīng)具備失電斷鎖功能，保障停電后能出入；單元及戶門應(yīng)設(shè)計(jì)為防盜門，門禁安裝部位應(yīng)選擇不易變形且穩(wěn)定堅(jiān)固材質(zhì)，并應(yīng)增加穩(wěn)固裝置。4、單元大廳預(yù)留物業(yè)貼通知、告示、郵政、便民服務(wù)箱也可以同時(shí)考慮送奶的存放、廣告等位置。5、首層大堂如有活動(dòng)通風(fēng)窗應(yīng)安裝防盜網(wǎng)以配合門禁系統(tǒng)使用。6、樓宇頂層出口不建議增加窗戶（溪城高層都有）7、樓宇頂層出口不建議使用塑鋼等材質(zhì)。九、電力系統(tǒng)1、室外公共照明采用分路分段控制；小區(qū)庭園燈、景觀燈等室外公共照明、水系照明電源均須配備漏電保護(hù)器。在公共場(chǎng)所（如室外、地下車庫等）的電柜電箱要具備防水功能并應(yīng)設(shè)置門鎖，并應(yīng)在開鎖后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；2、草坪燈、庭院燈位置布局要盡量合理。建議草坪燈靠路邊及單元口，庭院燈間隔20M,根據(jù)開關(guān)時(shí)間不同分組布置開關(guān)。3、車庫照明為采用日光燈具。建議車庫照明為多路或分級(jí)控制，如全開、局部開，采用節(jié)能燈具，建議采用LED燈管以減少耗電。2、公共照明高桿燈安裝牢固，具有抗風(fēng)能力，路燈、草坪燈基座標(biāo)高出地面2cm，避免基座陷入草坪內(nèi)，造成雨天線路短路跳閘。所有戶外燈具要有防雨的檢修口。3、小區(qū)內(nèi)單元及主要出入口適當(dāng)位置應(yīng)設(shè)計(jì)預(yù)留節(jié)日裝飾用電源接口，電源接口應(yīng)使用防水插座，公共電源插座和開關(guān)要求安裝在可上鎖的配電箱柜內(nèi)。4、樓道照明應(yīng)采取聲音、感應(yīng)或觸摸式控制，建議使用觸摸式或紅外式感應(yīng)開關(guān)。大堂設(shè)計(jì)裝飾燈時(shí)，與照明燈具分路控制；大堂盡量不裝射燈。5、景觀配電控制，水景泵、水系射燈等也應(yīng)采用燈控控制還要滿足分路控制。6、消防水箱、地下蓄水池、地下車場(chǎng)集水坑、電梯底坑安裝自動(dòng)液位報(bào)警裝置（原先只有滿溢后才能發(fā)現(xiàn)造成損失）。7、如果對(duì)業(yè)主進(jìn)行電費(fèi)分量計(jì)算，建議生活水泵、電梯、樓宇車庫照明、小區(qū)照明、水景觀用電、商業(yè)街廣告系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、首層電梯前室視頻播放系統(tǒng)電源的預(yù)裝（建議搭接在公共樓道照明計(jì)量表上）。8、地下室到單元樓道電梯前室門前安裝照明裝置，有利于業(yè)主從車庫乘電梯回家時(shí)方便刷卡和門機(jī)視頻監(jiān)控。9、地下消防及生活水泵等設(shè)備的電控柜安裝應(yīng)考慮防潮裝置。10、社區(qū)、業(yè)委會(huì)等自付費(fèi)戶的用電應(yīng)獨(dú)立設(shè)置計(jì)量表，集中設(shè)置在公共區(qū)域（如A區(qū)社區(qū)）。11、安裝于水泵房?jī)?nèi)的落地式配電柜、控制柜應(yīng)適當(dāng)抬高其基礎(chǔ)，必要時(shí)可局部抬高地面，并設(shè)步級(jí)臺(tái)階以便于操作（目的是避免水浸電柜）；配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔開中間可設(shè)一觀察窗。12、電氣施工圖要強(qiáng)調(diào)：埋地敷設(shè)的穿線管接頭要做好防水滲漏，接線盒要使用防水線盒，導(dǎo)線連接要在接線盒內(nèi)進(jìn)行。這樣才能避免路燈、草坪燈、庭院燈等室外電氣線路逢雨天或潮濕天氣經(jīng)常漏電跳閘，不能正常使用十、給排水系統(tǒng)1、在地面設(shè)置保潔拖布池，拖布池可采用側(cè)面開門，里面設(shè)計(jì)泄水閥門及管路，閘閥方便檢修，考慮安裝計(jì)量裝置，須考慮防水及排水問題。2、地下停車場(chǎng)每150m半徑設(shè)置設(shè)一個(gè)保潔取水點(diǎn)并設(shè)置排水，用于地庫清潔及設(shè)備房清潔。便于后期清潔和沖洗使用。3、地下室首層暖氣井設(shè)置排水口和戶外污水井或地下排污泵連接。4、車道出入口處應(yīng)預(yù)留集水溝。 5、生活給水泵、消防泵、等設(shè)備應(yīng)至少按一主一備排污設(shè)備。6、室外綠化用水和保潔用水建議分開，在最低端安裝泄水裝置，方便維修泄水檢修（溪城就是）。7、商業(yè)的排污管道建議使用水泥管道，不使用波紋管，因?yàn)椴y管易受損變形，不利于排放油污，并且單獨(dú)出戶不和住宅混用。8、園林高處和低洼結(jié)合處建議考慮排水裝置，有利于園林澆水或雨季時(shí)不把種植土帶到路面而產(chǎn)生污染。9、水系景觀建議把泵坑設(shè)置在水池外面，并設(shè)置單獨(dú)的排水裝置，潛水電泵更改為干式水泵，方便于設(shè)備的檢修保養(yǎng)。10、高位消防水池建議安裝在樓宇上方架空層，樓宇屋面、消防水池地面都要做好雙重防水。不要將排水口和住戶排水相通，要單獨(dú)出可以和雨落管相連，屋內(nèi)要有保溫防凍設(shè)施。11、地下室消防水池應(yīng)設(shè)置檢修口和檢修爬梯，進(jìn)水口安裝在靠近檢修爬梯處，方便于浮球或控制閥的檢修。消防水池應(yīng)加裝清晰可見的水位顯示裝置。12、地下車庫人防和單元門相連下的積水坑缺少排污井設(shè)計(jì)，以致大坑常年積水，滋生蚊蟲；13、給排水系統(tǒng)設(shè)備安裝位置要便于維修，如：水系進(jìn)、排水閥，噴泉水進(jìn)、排水閥等安裝位置不便維修。14、噴泉潛水泵集水坑建議加裝濾網(wǎng)，防止堵塞水泵。15、水泵房應(yīng)有足夠的維修空間和預(yù)留吊鉤，以便維修水泵和電機(jī)。16小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。17、排污管道設(shè)計(jì)不合理，易堵塞，不易疏通建議排污管坡度應(yīng)大于15度;管道拐彎處設(shè)置管井。18、地下負(fù)一層系統(tǒng)出戶排污管道建議全部取消90度彎頭，坡度盡可量放大盡量直線出戶。19、1層設(shè)計(jì)為獨(dú)立下水，廚房系統(tǒng)建議直線出戶。20、道路與綠化交匯處綠化已被破壞、雨季泥土易污染路面。建議道路與綠化交匯處增加路沿石設(shè)排水溝。十一、弱電系統(tǒng)1、單元門禁應(yīng)配置統(tǒng)一電源，并由控制中心統(tǒng)一控制；單元門設(shè)置IC卡門禁，并應(yīng)配置樓宇對(duì)講。門禁、對(duì)講系統(tǒng)與住宅、監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)；建議入戶大廳、電梯前室應(yīng)安裝閉路監(jiān)控鏡頭，監(jiān)控?cái)z像機(jī)應(yīng)能清晰看到出入口行人的面部圖像。2、電梯的監(jiān)控圖像有網(wǎng)紋狀干擾應(yīng)采用雙屏蔽同軸專用電纜，在電梯安裝時(shí)一并安裝到隨行電纜中。并對(duì)外層屏蔽層進(jìn)行單點(diǎn)接地。3、安裝的角度能覆蓋到電梯轎廂的全景，特別關(guān)注能夠看清電梯按鈕和樓層顯示屏部分。3、電梯故障報(bào)警時(shí)可在監(jiān)控中心顯示具體位置或?qū)訑?shù)。與中心聯(lián)網(wǎng)的轎箱對(duì)講，在中心有聲光顯示、便于確認(rèn)區(qū)別。4、監(jiān)控資料應(yīng)采用數(shù)碼硬盤錄像系統(tǒng)，錄像存儲(chǔ)期限符合物業(yè)管理要求（不少于1個(gè)月）。5、區(qū)內(nèi)紅外聯(lián)動(dòng)閉路監(jiān)控探頭應(yīng)具備夜間紅外補(bǔ)光功能；建議外圍周界紅外報(bào)警時(shí)能夠即時(shí)錄像并自動(dòng)鎖定監(jiān)控報(bào)警區(qū)域,具備防區(qū)聯(lián)動(dòng)功能。6、值班崗?fù)?、客服、監(jiān)控、維修等部門應(yīng)安裝可直接聯(lián)系的直線電話，以便溝通核實(shí)需要。7、弱電設(shè)備應(yīng)配置有效的防雷措施并做好接地。8、電磁鎖關(guān)注安裝位置，應(yīng)安裝在門的側(cè)面中間位置，此處受力均勻。門不易變形。電鎖應(yīng)采用符合消防規(guī)范的斷電開啟方式，閉門器的可調(diào)范圍要合適，關(guān)門聲不影響業(yè)主。9、一個(gè)工程項(xiàng)目不宜多個(gè)施工單位，如門禁系統(tǒng)、防盜門、電控鎖、可視對(duì)講、IC卡分別由不同單位施工，系統(tǒng)出現(xiàn)故障，互相推卸責(zé)任，難以及時(shí)解決問題。建議門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)盡量采用通用產(chǎn)品，為今后配件的更換提供方便。10、小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)統(tǒng)一考慮其涵蓋范圍，尤其考慮到未來的發(fā)展，預(yù)先敷設(shè)空管（如在分區(qū)、分期結(jié)合處，預(yù)埋空管）；監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)要考慮總體統(tǒng)一管理，預(yù)留足夠容量。11、小區(qū)應(yīng)預(yù)留足夠富裕的電話寬帶容量（包括商業(yè)），避免引致業(yè)主今后寬帶安裝困難。12、現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴在玄門的位置（大部分A、B區(qū)業(yè)主對(duì)此移動(dòng)了位置）十二、消防、通風(fēng)1、具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)門臉等具有消防報(bào)警系統(tǒng)配置的場(chǎng)所，考慮到其自主裝修的不確定性及未來維護(hù)管理的便捷性（商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕經(jīng)常被拆除），其消防報(bào)警系統(tǒng)配置須按功能區(qū)間劃分消防報(bào)警總線布置，將消防總線及相關(guān)控制模塊布置在可維護(hù)的公共區(qū)域，不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域。2風(fēng)機(jī)房、內(nèi)避免風(fēng)機(jī)安裝在較高的位置，若無法改變，應(yīng)在風(fēng)機(jī)旁的墻面上增設(shè)爬梯和操作平臺(tái)，便于后期檢修。3、風(fēng)機(jī)房等設(shè)備配電箱不要設(shè)置在獨(dú)立產(chǎn)權(quán)內(nèi)部及難以維護(hù)區(qū)域（B區(qū)就有）。4、由于商鋪可能會(huì)被間隔，從而改變了原來的空間形態(tài)，可能導(dǎo)致原設(shè)置于商鋪內(nèi)的消防栓及報(bào)警按鈕失去了原有的作用，因此建議盡可能將消防栓設(shè)置于公共走道；十三、發(fā)電機(jī)房、配電室和水泵房設(shè)備房地面要求1、變配電室、消防泵房、生活水泵房地面整體采用滾刷油漆的方式進(jìn)行處理。設(shè)備房?jī)?nèi)所有踢蹬和臺(tái)階部位上方和T腳線部位均滾刷不同顏色油漆。要求地面平坦、整潔、無突起和裂紋。生活水泵房墻面要求整體鋪設(shè)瓷磚。2、泵房?jī)?nèi)控制柜柜底應(yīng)高出地面20cm以上，配電柜、控制柜盡量同水泵設(shè)備隔間，中間可設(shè)一觀察窗?？刂乒癖梅?jī)?nèi)宜有檢修水泵的場(chǎng)地。3、配電室防止靠近危險(xiǎn)設(shè)備（如配電柜前、變壓器隔離欄周圍）的警戒線應(yīng)用寬度約10cm的黃色油漆刷涂，站人操作位置需在黃色警戒線內(nèi)鋪設(shè)絕緣墊。4、消防泵房、生活水泵房排水要求：設(shè)備房設(shè)備周邊需要設(shè)置排水溝。墻面要求平坦、整潔、無裂痕；墻面統(tǒng)一顏色為白色；所有進(jìn)出線管必須封堵。5、設(shè)備房配置應(yīng)急燈；入口設(shè)置防鼠板；滅火器按照標(biāo)準(zhǔn)配置。6、設(shè)備房配置干濕溫度計(jì)，設(shè)備房必須配置通風(fēng)設(shè)備。設(shè)置在地下車庫的設(shè)備房均需在入口處配置防水門坎。必要的設(shè)置地漏及排水管（如溪城與作用室）7、設(shè)備房必需設(shè)置排水溝、集水坑，并且設(shè)置一用一備的自動(dòng)排水泵集水坑必須安裝蓋板，防止人員出現(xiàn)危險(xiǎn)；建議集水坑安裝高水位報(bào)警，防止排水不暢泵房被淹。十四、公共管道1、小區(qū)化糞池設(shè)置需要考慮清掏車輛便利停放，井蓋距離車行道路不宜太遠(yuǎn)，管井內(nèi)部設(shè)置防墜落隔柵。宜設(shè)置在對(duì)業(yè)主影響小，便于清掏位置。2、室外管道井、采光井首層應(yīng)采用通透式圍欄封閉，預(yù)留人員進(jìn)出門并上鎖，實(shí)行通鎖管理。同一類型的管網(wǎng)系統(tǒng)不同管道之間至少保持30cm以上的間距，后期管道損壞維修方便。3、生活給水止回閥應(yīng)采用消音式止回閥，污水管網(wǎng)的止回閥由于雜物較多應(yīng)采用懸啟式止回閥，升降式止回閥容易出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象4、排水泵集水坑較深時(shí)，需設(shè)置爬梯或腳踏便于排水泵檢修。5、室外燃?xì)夤艿缆竦厥┕ね戤吅?，?yīng)在地表面做好標(biāo)記，防止施工挖斷及方便日后管理；燃?xì)夤艿捞幍孛嬖鲈O(shè)套管，以保護(hù)燃?xì)夤艿馈?、燃?xì)庳Q管總閥盡量不要設(shè)置在住戶內(nèi)（B區(qū)出過關(guān)閉閥門事件）。7、水箱控制浮球閥的安裝位置宜在人孔扶梯旁，便于檢修（A區(qū)消防水箱太遠(yuǎn)）。進(jìn)水閥門應(yīng)采用質(zhì)量較好的閥門，以免閥門失靈跑水，水泵安裝時(shí)留有維修空間，并且設(shè)置維修吊架。十五、景觀小品1、小區(qū)水系設(shè)置要考慮清潔維護(hù)難度，不宜在水系底部鋪設(shè)鵝卵石等，容易藏匿污垢，滋生苔蘚，不便于清潔。2、養(yǎng)殖功能的水體景觀，應(yīng)與住宅保持一定的距離，以避免青蛙、蚊蟲等對(duì)住戶造成滋擾。3、觀賞性小品在低于1.8m的部位盡可能不設(shè)計(jì)尖、刺、利刃形狀。4、小區(qū)內(nèi)的水景盡可能連通設(shè)計(jì)，且水下景觀燈盡可能不使用以防止漏電。水景深度以300-400mm為佳，不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過半米以上的水系。定位于親水系列的項(xiàng)目，臨靠水系的通道必需要有防止跌落的措施和警示。5、小區(qū)內(nèi)的自然河、湖及水深超過90cm的人工水景，岸邊應(yīng)配置救生器材；岸邊不應(yīng)種植果樹和落葉性喬木；觀景臺(tái)及有跌落可能的位置必須設(shè)置護(hù)欄。6、噴泉及水景用水應(yīng)循環(huán)使用。7、廊亭等可供休息區(qū)域，其頂面不宜選擇玻璃材料，防止破裂自爆。8、可供休息區(qū)域的坐臺(tái)盡量使用塑料復(fù)合材料，不要木制品后期維護(hù)困難。十六、水系1、水系平面形狀設(shè)計(jì)要保障水系周邊至少三處觀察點(diǎn)能夠覆蓋水系全部范圍。2、水系最深處不能超過1.4m，應(yīng)該設(shè)計(jì)成坡底，水系一端為最淺端，另一端為最深端，水系池深水區(qū)與淺水區(qū)的分隔設(shè)施齊備、完整，嚴(yán)防兒童誤入深水區(qū)。3、水系周邊應(yīng)滿足照明需要，，設(shè)置漏電保護(hù)裝置，水系壁、池底不建議使用水底燈。4、水系管網(wǎng)設(shè)計(jì)考慮外露或管道井架空便于維修，設(shè)置防潮、耐用、適量的休閑桌椅及救生觀察椅，水系周邊地面應(yīng)選擇防滑地磚，配置救生設(shè)備，水系回水口、進(jìn)水口有不銹鋼材質(zhì)格柵蓋板防護(hù)。5、給水口應(yīng)設(shè)在淺水一端，設(shè)置形狀為喇叭形，以減小出水聲，喇叭口設(shè)格柵護(hù)蓋，材質(zhì)選用不銹鋼等耐腐蝕、不變形的材料。回水口的設(shè)置在池底最低處，且宜做成坑槽式。6、水系滲漏現(xiàn)象普遍，如噴泉用水、水系池，消防水池等，建議設(shè)計(jì)中要有明確和有效的防水措施。7、景觀水池由于池底硬質(zhì)鋪裝和氣候等原因，夏季極易催生綠藻。用人工清洗、打撈的方式一是時(shí)間長(zhǎng)工作難度大，二是清理過后保質(zhì)的時(shí)間不長(zhǎng)，快則1-2天、慢則6-7天又會(huì)出現(xiàn)綠藻。所以要想保持景觀水池少出現(xiàn)或不出現(xiàn)綠藻，應(yīng)從根本進(jìn)行防治。一是可加大景觀水池的深度，滿足景觀水池深度在1.0-1.5m左右。由于水池深度的增加，減少池底綠藻接受光照的強(qiáng)度，降低綠藻進(jìn)行光合作用的能力；二是可在景觀水池內(nèi)投放魚苗，如常用的錦鯉和草魚、鯽魚等，讓這些魚苗食用池底綠藻，亦可減少綠藻數(shù)量，同時(shí)投放的這些魚苗也能體現(xiàn)水池的生態(tài)性，為平淡的水池帶來一絲動(dòng)感。另外，由于加深的水池高度，在水池邊還應(yīng)配備相應(yīng)警示的標(biāo)示標(biāo)牌，如“小心落水”、“請(qǐng)勿玩水”等。8、園區(qū)內(nèi)外一些緊鄰市政道路的景觀池不可避免的會(huì)有灰層飄入水池內(nèi)，水池面上會(huì)產(chǎn)生一層灰膜；夏季或出現(xiàn)綠藻泛濫的情況，同時(shí)也會(huì)在水面上產(chǎn)生綠色漂浮物?？稍O(shè)計(jì)成流動(dòng)水使得水池表面能夠流動(dòng)。一方面能夠減少由附近公路灰塵和綠藻（特別是夏季）對(duì)水池表面帶來的污染，另一方面能夠使水池表面的漂浮物聚集，方便環(huán)境維護(hù)人員打撈。9、景觀池底部不好清洗建議水池底部坡度要加大，排水口底部多設(shè)排水口并且低于底部加速排水。十七、綠化1、居住區(qū)不宜選用帶有毒性的植物，如夾竹桃、黃杜鵑和天南星科等植物；荊棘等容易傷害孩童的植物，應(yīng)盡量遠(yuǎn)離兒童游戲、道路旁和其他人員易接近處，綠化品種需考慮抗病蟲性好，且便于養(yǎng)護(hù)的植被為主。2、公共環(huán)路及主要干道的兩旁建議規(guī)劃2m以上的綠化地帶，以草坪與喬木搭配為主，房屋本體、圍墻周邊范圍內(nèi)不宜種植高大喬木以免影響采光。圍墻如果是通透式圍欄那周邊的綠籬、灌木叢應(yīng)種植帶刺的爬藤類植物，防止攀爬；人流集中區(qū)及道路兩側(cè)不宜種植尖、刺類植物（以免傷人）。3、地面停車場(chǎng)在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考慮車位不要離住戶窗戶、臥室太近，并設(shè)置1.5m高、0.5m厚的綠籬隔離設(shè)施；停車場(chǎng)地應(yīng)通過種植高大樹木或構(gòu)筑物等來提供蔭蔽的停車環(huán)境，停車場(chǎng)地面宜選用植草磚類可滲透型鋪裝材料（如A區(qū)西側(cè)停車位）。4、小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。綠化帶植物的品種不要設(shè)計(jì)得太名貴（越是名貴的越不好養(yǎng)護(hù)成活）。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，原則是大方得體，合理選擇易于養(yǎng)護(hù)的植物。5、花槽、花壇設(shè)計(jì)排水裝置，有防堵措施，綠地與路面交接處需考慮在低洼處設(shè)置排水槽、溝等設(shè)施。6、小區(qū)內(nèi)綠化的成活性很大取決于土壤，栽種時(shí)盡量更換好土，避免施工回填土。7、考慮到小區(qū)地下車庫到地平面的厚度，盡量選擇一些扎根錢容易成活的品種。十八、配套設(shè)施1、綠化取水點(diǎn)設(shè)置半徑應(yīng)不超過50m，專用取水點(diǎn)優(yōu)先采取取水器式設(shè)計(jì)，防止非工作人員擅自取水。取水器周邊應(yīng)有硬化的操作區(qū)域及排水設(shè)施。2、兒童設(shè)施場(chǎng)地應(yīng)設(shè)計(jì)為軟質(zhì)地面并應(yīng)配置使用說明與注意事項(xiàng)的警示標(biāo)識(shí)，與水景、采光井、配電設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓器等設(shè)施保持一定安全距離。3、健身娛樂設(shè)施與地面接觸部分（埋地的上下300mm）需做防腐處理；草坪不適合安裝健身設(shè)施。4、公共健身設(shè)施、景觀區(qū)要考慮座椅的設(shè)置，休息座椅可考慮設(shè)計(jì)在高大喬木的樹陰下；園區(qū)內(nèi)的桌椅等休閑設(shè)施，盡量使用天然石材不使用木制品。5、信報(bào)箱應(yīng)集中設(shè)置，優(yōu)先設(shè)置于單元門禁外區(qū)域或者采用雙向投遞；使用不銹鋼材料，安裝于室外時(shí)需考慮防雨措施；投遞口處的金屬邊角應(yīng)做圓角處理。6、井蓋優(yōu)先選擇樹脂材料，地下管網(wǎng)不宜設(shè)計(jì)在路基下，若無法避免時(shí)，應(yīng)考慮承重或承重套管保護(hù)裝置7、各類井蓋、配電箱、有線電視箱、路燈控制箱等設(shè)施應(yīng)避免設(shè)置在業(yè)主小院區(qū)域。8、小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例盡量充足十九、標(biāo)示小區(qū)所有設(shè)備房和供水、供暖等主要閥門位置要有永久性標(biāo)示，小區(qū)設(shè)施平面圖及走向圖（必要時(shí)添加簡(jiǎn)要的文字說明及圖片）；各設(shè)備房、線管、管道井房門上必須有明確的走向及位置標(biāo)識(shí)。路面水電暖、消防等管井內(nèi)要有永久性標(biāo)示。二十、電梯專業(yè)1、電梯門前地板應(yīng)向外傾斜一個(gè)合理的坡度，以防水流入電梯井道；樓層電梯口做高差為2cm向外的放坡處理，防止清潔水不慎流入到電梯井道內(nèi)，對(duì)設(shè)備運(yùn)行產(chǎn)生影響，電梯井底應(yīng)平整、整潔，并設(shè)置排水泵排水設(shè)施。2、如需經(jīng)過幾級(jí)樓梯方可進(jìn)入電梯，不利于殘疾人及老人坐輪椅進(jìn)出，應(yīng)考慮設(shè)計(jì)無障礙通道二十一、土建設(shè)計(jì)施工類室外木質(zhì)桌椅、欄桿、踏板太多，易腐爛，后期維修成本高。建議使用塑木等仿木材料建議多層、高層在天臺(tái)混凝土墻面的適當(dāng)位置，每單元設(shè)置一個(gè)承重量500kg的鋼制掛鉤、利于今后高空作業(yè)安全使用廣場(chǎng)走廊安裝鑄鐵井蓋。在廣場(chǎng)走廊可以設(shè)計(jì)制作塑脂合成材料井蓋、制作成本低于暗裝井蓋雨污水溝蓋板容易被車壓壞。設(shè)計(jì)時(shí)考慮蓋板的承載能力，選材時(shí)用加固型鑄鐵篦子，支撐處用角鋼做框子，溝的寬度