2021年第二季度深圳物業(yè)市場回顧與展望

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年第二季度深圳物業(yè)市場回顧與展望第一太平戴維斯華南區(qū)研究部2021年7月9日1深圳甲級寫字樓市場13July2021深圳經(jīng)濟基本面｜地區(qū)生產(chǎn)總值一季度，全市經(jīng)濟運行開局良好，穩(wěn)定恢復(fù)，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長17.1%，兩年平均增長4.6%截至2021年第一季度末全市地區(qū)生產(chǎn)總值：6,867.5億元（同比▲17.1%，兩年平均▲4.6%）第三產(chǎn)業(yè)增加值：4,566.1億元（同比▲14.8%，兩年平均▲6.2%）?

深圳總體經(jīng)濟開年表現(xiàn)較去年顯著回暖?

同期，第三產(chǎn)業(yè)增加值比例升至66.5%，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化發(fā)展來源：深圳市統(tǒng)計局，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，

20213深圳經(jīng)濟基本面｜商事主體統(tǒng)計私營企業(yè)仍為主力構(gòu)成，外資企業(yè)受疫情全球大流行的影響而放緩增長速度截至2021年第一季度末企業(yè)累計總數(shù)：232.0萬戶（同比▲11.0%）私營企業(yè)累計總數(shù)：224.3萬戶（同比▲11.4%）?

是深圳企業(yè)主力構(gòu)成，占比高達96.7%

。外資企業(yè)累計總數(shù)：6.9萬戶（同比▲1.2%）?

受疫情全球大流行的影響，外資企業(yè)增速放緩。來源：深圳市統(tǒng)計局，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，

20214深圳甲級寫字樓市場｜市場分布來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，20215深圳甲級寫字樓市場｜現(xiàn)有存量與新增供應(yīng)2021年第二季度，甲級寫字樓供應(yīng)減量，季內(nèi)僅1個項目交付，全市總存量為874.7萬平方米?

本季內(nèi)僅有1個項目入市，為前海頤都大廈，新增供應(yīng)3.5萬平方米。?

2021年上半年，全市新增供應(yīng)累計達44.1萬平方米。?

截至季末，全市甲級寫字樓總存量為874.7萬平方米。來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，20216深圳甲級寫字樓市場｜子市場存量分析南山甲級寫字樓存量為全市最高，且保持快速擴張?

南山和福田兩區(qū)同為市場供應(yīng)主力，合計共占市場總存量的85.2%。?

自2020年第三季度起，南山甲級寫字樓存量為全市最高，且保持快速擴張。來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，20217深圳甲級寫字樓市場｜供應(yīng)與需求｜新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率季內(nèi)，全市凈吸納量16.4萬平方米，超過同期新增供應(yīng)量約4倍，并與近五年季均值持平，意味著市場穩(wěn)步復(fù)蘇。全市平均空置率26.4%，環(huán)比下降1.6個百分點，約相當(dāng)于回歸至疫情爆發(fā)初期水平來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，20218深圳甲級寫字樓市場｜需求｜子市場凈吸納量分析第二季度，受壓抑的需求已于上季釋放，因此需求增長恢復(fù)常態(tài)，全市凈吸納量錄得16.4萬平方米?

2021年第二季度，由于因疫情而延遲的需求已于上季大量釋放，因此需求增長恢復(fù)常態(tài)，全市凈吸納量錄得16.4萬平方米。?

南山區(qū)的凈吸納量仍是季內(nèi)最高，達約9.6萬平方米，TMT租戶仍是主力，新經(jīng)濟企業(yè)拓張或升級需求顯著。?

其次，福田區(qū)的凈吸納量5.7萬平方米，區(qū)內(nèi)企業(yè)升級搬遷需求日益增加。來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，2021深圳甲級寫字樓市場｜需求｜主要租賃需求分析｜2021年第二季度新增租賃需求仍主要源自于TMT及金融業(yè)；此外，源自專業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)的租賃需求亦表現(xiàn)活躍租賃需求強勁之行業(yè)租賃需求穩(wěn)定之行業(yè)TMT（科技、媒體和通信）零售與貿(mào)易金融業(yè)消費者服務(wù)健康醫(yī)療專業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)制造與能源來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202110深圳甲級寫字樓市場｜供應(yīng)與需求｜子市場空置率分析季內(nèi)市場的新增供應(yīng)壓力小，同時需求保持增長，

各子市場空置率均悉數(shù)下調(diào)，全市空置率環(huán)比及同比均下降1.6個百分點，至26.4%環(huán)比變化同比變化子市場福田區(qū)南山區(qū)羅湖區(qū)寶安區(qū)全市空置率21.0%30.6%19.4%40.7%26.4%（百分點）（百分點）-1.6-1.8-0.1-1.7-1.6-0.3-1.3-6.8-11.1-1.6來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202111深圳甲級寫字樓市場｜市場租金｜子市場租金指數(shù)對比以價換量策略持續(xù)，優(yōu)質(zhì)租戶享談判優(yōu)勢，全市租金指數(shù)季內(nèi)仍保持下行但降幅持續(xù)收窄，環(huán)比微跌0.2%平均租金租金指數(shù)

租金指數(shù)子市場（元/平方米/月）

環(huán)比變化

同比變化福田區(qū)南山區(qū)羅湖區(qū)209.7171.5177.2-0.6%0.1%0.6%-2.1%-2.5%-3.9%寶安區(qū)全市149.2-1.5%-1.6%183.6-0.2%-2.4%來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202112深圳甲級寫字樓市場｜市場展望｜未來新增供應(yīng)及存量預(yù)測百萬級年增供應(yīng)量將是未來五年常態(tài)。2021年，預(yù)計市場將同比擴容16.9%?

2021年，深圳甲級寫字樓市場預(yù)計有共計約140.5萬平方米的可租賃面積計劃竣工交付，市場規(guī)模將同比擴容16.9%。?

未來五年（2021-2025），預(yù)計年均新增供應(yīng)量為107.4萬平方米，百萬級年增供應(yīng)量將是未來五年常態(tài)。?

五年后市場規(guī)模預(yù)計將超過1,350萬平方米。注：供應(yīng)面積不含企業(yè)自用部分13來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，2021深圳甲級寫字樓市場｜市場展望｜未來新增供應(yīng)預(yù)測南山將是未來五年新增供應(yīng)主力來源，占已知總量八成，同時羅湖、福田新規(guī)劃片區(qū)有望再為市場帶來新供應(yīng)?

2021年上半年，市場已經(jīng)交付約44.1萬平方米的可租賃甲級寫字樓面積；下半年預(yù)計尚有96.5萬平方米將計劃交付。全年合計供應(yīng)量達140.5萬平方米。?

2021年至2025年，可租賃甲級寫字樓面積的供應(yīng)總量將達約537萬平方米。其中逾八成集中于南山區(qū)。?

南山區(qū)規(guī)劃涵括四大總部基地以及前海蛇口自貿(mào)區(qū)?

羅湖區(qū)新供應(yīng)主要來自于新規(guī)劃的筍崗片區(qū)?

福田區(qū)香蜜湖片區(qū)的新規(guī)劃或未來將為區(qū)域再帶來新供應(yīng)*注：以可租賃建筑面積計算來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202114深圳甲級寫字樓市場｜市場展望｜2021年第三季度第三季度，市場料將有40.2萬平方米新供應(yīng)，或進一步加劇供過于求及推升空置率；全市租金將維持下行趨勢，但降幅有限新增供應(yīng)空置率租金投資市場-

2021年第三季度，預(yù)計有4個甲級寫字樓項目交付，合計約40.2萬平方米的可租賃面積-

受新供應(yīng)的預(yù)期影響，已有所緩和的供過于求狀況可能再次加劇，空置率將因此上升-

市場將繼續(xù)以租戶方為主導(dǎo)，優(yōu)質(zhì)租戶仍享有更強的議價能力-

境內(nèi)投資者仍是市場主角；海外投資機構(gòu)保持對市場動態(tài)的關(guān)注-

全市租金將維持下行趨勢，但預(yù)計降幅有限，但年底降幅或有擴大可能-

自用買家問詢量相對較高來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，2021152深圳零售物業(yè)市場13July2021深圳經(jīng)濟基本面｜常住人口總數(shù)及同比變化2020年，全市常住人口達1,756萬人。十年間，人口繼續(xù)保持較快增長，賦能深圳零售物業(yè)市場持續(xù)發(fā)展截至2020年深圳常住總?cè)丝冢?,756萬人?

占全省常住人口數(shù)的13.9%2010–

2020深圳市全國人口普查結(jié)果十年增量：

▲

713.6萬人?

一線城市中居增量第一名?

占全省同期增量的三分之一十年年均增速：

▲

5.4%?

較上個十年加快1.4個百分點注：2020年數(shù)據(jù)暫依“七普”公告補充并進行相應(yīng)計算，其它數(shù)據(jù)暫以過往統(tǒng)計年鑒為準(zhǔn)。后續(xù)若統(tǒng)計部門對歷史人口數(shù)據(jù)進行修正，則以修正后數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。來源：深圳市統(tǒng)計局，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，

202117深圳經(jīng)濟基本面｜人均可支配收入、人均消費支出及同比變化人均可支配收入及消費支出逐年提高，2020年，前者同比上升3.8%，后者同比上升5.9%截至2020年末人均可支配收入：64,848元（同比▲3.8%）人均消費支出：40,581元（同比▲5.9%）來源：深圳市統(tǒng)計局，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，

202118深圳經(jīng)濟基本面｜社會消費品零售總額及同比變化截至5月末，深圳社會消費品零售總額同比增長28.2%，消費市場正持續(xù)恢復(fù)截至2021年5月末深圳社會消費品零售總額3,704.4億元（同比▲28.2%）?

2021年1-5月，深圳社會消費品零售總額同比大幅上升28.2%。?

其中，分消費類型看，餐飲收入增長好于商品零售oo商品零售同比增長26.5%餐飲收入同比增長43.5%?

網(wǎng)上零售持續(xù)快速增長o限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)商品零售額同比增長85.6%來源：深圳市統(tǒng)計局，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，

202119深圳零售物業(yè)市場｜零售商圈分布來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202120深圳零售物業(yè)市場｜現(xiàn)有存量與新增供應(yīng)2021年第二季度，市場無新增供應(yīng)入市，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量維持在532.5萬平方米?

2021年上半年，僅一個新項目入市，為市場帶來6.5萬平方米新增供應(yīng)。其中，2021年第二季度，全市無新增供應(yīng)。?

截至季末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量維持在532.5萬平方米。來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202121深圳零售物業(yè)市場｜子市場存量分析深圳零售物業(yè)市場正朝多中心、多商圈方向發(fā)展?

深圳零售物業(yè)市場正朝多中心、多商圈方向發(fā)展。?

截至本季末，核心商圈（羅湖、福田、南山）與新興商圈（寶安、龍崗、龍華）的存量比約為6：4，后者的比例逐漸增加。?

在品牌次級、業(yè)態(tài)多樣性、物業(yè)的設(shè)計品質(zhì)等方面，核心商圈持續(xù)占據(jù)絕對優(yōu)勢。而新興商圈中，寶安的項目品質(zhì)相對優(yōu)異。來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202122深圳零售物業(yè)市場｜供應(yīng)與需求｜新增供應(yīng)、凈吸納量及空置率2021年第二季度，全市凈吸納量為2.6萬平方米，較去年同期負(fù)值表現(xiàn)形成鮮明對比，但較2019年同期水平仍有差距。上半年，全市凈吸納量累計達7.4萬平方米來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202123深圳零售物業(yè)市場｜需求｜子市場空置率分析第二季度，全市平均空置率環(huán)比微降0.5個百分點至9.3%。半數(shù)子市場空置率環(huán)比回落環(huán)比（百分點）同比（百分點）子市場空置率福田羅湖南山寶安龍崗龍華全市9.0%13.9%12.7%6.3%-1.1-1.9-0.80.7-0.36.94.13.00.8-0.52.04.3%0.37.3%9.3%0.4-0.5來源*：注第：一空太置平率戴包維含斯已華進南駐區(qū)的研圍究擋部商，鋪2；0

2以1GFA計算24深圳零售物業(yè)市場｜需求｜主要租賃需求分析｜2021年第二季度除素來主導(dǎo)市場的餐飲類以外，季內(nèi)美妝類及配飾類的租賃需求強勁，中高端品牌持續(xù)進軍深圳零售市場租賃需求強勁之業(yè)態(tài)租賃需求穩(wěn)定之業(yè)態(tài)親子設(shè)施餐飲護膚品、化妝品及香水時尚超市及百貨配飾汽車休閑及娛樂來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202125深圳零售物業(yè)市場｜市場租金｜子市場租金指數(shù)對比第二季度，多數(shù)子市場租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.2%，同比上升1.1%平均租金（元/平方米/月）租金指數(shù)環(huán)比變化租金指數(shù)同比變化子市場羅湖福田南山1,395.0672.80.0%-0.4%0.1%0.0%-0.4%1.4%612.3龍崗寶安龍華550.0590.0423.80.0%3.3%0.0%3.7%6.0%0.3%全市655.20.2%1.1%來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202126深圳零售物業(yè)市場｜市場展望｜未來新增供應(yīng)預(yù)測2021年將迎供應(yīng)高峰，且供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)多樣，值得關(guān)注的是，前海有數(shù)個項目計劃于年內(nèi)開業(yè)?

2021年將迎供應(yīng)高峰，預(yù)計共有七個優(yōu)質(zhì)零售項目開業(yè)，合計面積達約87.5萬平方米，供應(yīng)來自多個不同商圈。?

其中，第二季度計劃開業(yè)的項目包括有龍華壹方城（25萬平方米）、龍崗萬達廣場（30.5萬平方米）。?

2021至2025年，預(yù)計將新增17個優(yōu)質(zhì)零售項目，合計面積接近200萬平方米。?

市場開發(fā)商/運營商格局將愈發(fā)多樣化。未來新增項目中，除有深耕深圳的華潤置地、招商蛇口、華僑城等，還將有萬達、嘉里建設(shè)、新世界發(fā)展等參與其中。?

總體市場供應(yīng)品質(zhì)將獲提升，消費人流亦伴隨新地鐵線路而分流。?

同時，存量零售物業(yè)將積極計劃改造升級，以強化自身在未來市場的競爭力。來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，202127深圳零售物業(yè)市場｜市場展望｜2021年第三季度市場有望迎來新項目，項目預(yù)計將以較高入駐率開業(yè)，空置率趨勢料將維持穩(wěn)定新增供應(yīng)空置率平均租金投資市場-

2021年第三季度，預(yù)計有兩個優(yōu)質(zhì)零售項目開業(yè)，合計面積達約55.5萬平方米-

深圳仍將是品牌擴張所青睞的目的地之一，總體品牌級次將顯著提高-

位于新興商圈的項目陸續(xù)入市，這將逐漸結(jié)構(gòu)性拉低全市平均租金水平-

可售的優(yōu)質(zhì)零售項目仍然有限-

深圳人口增長及聚集的趨勢是吸引投資者關(guān)注本地零售物業(yè)的一大要素-

市場不乏經(jīng)營良好的項目-

市場將迎來兩個高體量項目，鑒于項目運營商具備成熟運營經(jīng)驗及豐富的品牌資源，預(yù)計將以較高入駐率開業(yè)。屆時全市空置率料將維持穩(wěn)定將繼續(xù)小幅上調(diào)租金來源：第一太平戴維斯華南區(qū)研究部，2021283深圳住宅市場13July2021深圳經(jīng)濟基本面｜一手住宅市場熱點｜2021年第二季度1

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5深圳多家銀行上調(diào)房貸利率深圳一手購房積分規(guī)則調(diào)整擬修訂戶籍遷入人才底線為全日制本科新房全程價格指導(dǎo)一年內(nèi)不得漲價投資納稅遷戶將改為積分核準(zhǔn)制繼建行深圳分行5月上旬上調(diào)房貸利率水平后，多家銀行上調(diào)房貸利率：5月24日，深圳6個樓盤分別取得預(yù)售，關(guān)于買房積分規(guī)則發(fā)生新變化：5月25日，深圳市發(fā)展和改革委員會公開征求《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見稿）》意見：5月27日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》：6月1日，深圳市公安局發(fā)布《深圳市投資納稅積分入戶辦法（征求意見稿）》公開征求社會公眾意見：??工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行等多家銀行“跟進”上調(diào)房貸利率至此，深圳四大國有銀行全部上調(diào)房貸利率，上調(diào)15個BP至5.10%(LPR+45BP)，二套房貸利率上調(diào)35個BP至5.60%(LPR+95BP)在其銷售方案公示中，關(guān)于買房積分的規(guī)則發(fā)生新變化??購房者只能選擇其一進行登記。買房積分規(guī)則主要有三個新變化其一，積分新增5-10年內(nèi)（包含5年）在深有住房轉(zhuǎn)讓記錄，現(xiàn)名下無房，積30分其二，社保年限有所限制，夫妻積分每人封頂最高社保20年其三，子女積分從2分上升為5分??與此前深圳落戶規(guī)定相比，主要包括六個方面的內(nèi)容修訂包括調(diào)整遷戶渠道、優(yōu)化人才引進入戶條件、完善政策性入戶條件、修改計生和守法要求、加大造假懲處力度及調(diào)整部門分工方面?明確了對新盤的指導(dǎo)價格包括

“毛坯價”和“最高裝修價”兩部分，并對新房、現(xiàn)房、尾盤、精裝修四個階段都作出價格指導(dǎo)對于社會關(guān)注度高的新盤，指導(dǎo)價格直接由深圳住建局房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組會議審定???投資納稅遷戶審核方式將由審批制改為積分核準(zhǔn)制投資納稅積分入戶申請人年齡要求在55周歲以下年齡45周歲以下的加分，50周歲以上的減分????來源：深圳市住房和建設(shè)局，深圳市委，深圳市政府，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部整理，202130深圳一手住宅銷售市場｜供應(yīng)及成交一手購房規(guī)則繼續(xù)升級，入圍難度加大，引導(dǎo)市場需求回歸理性。季內(nèi)，全市成交量環(huán)比下降36.5%，但供不應(yīng)求狀況猶存供應(yīng)：?

2021年第二季度，深圳一手住宅銷售市場供應(yīng)量約92.7萬平方米，環(huán)比上升16.7%，同比上升37.4%。其中，寶安區(qū)供應(yīng)量最高，釋放面積占總量約三分之一。?

2021年上半年，市場供應(yīng)量累計約為172.2