土地一級(jí)開(kāi)發(fā)威尼斯水城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

威尼斯水城項(xiàng)目可行性分析報(bào)告XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目STYLEREF標(biāo)題名報(bào)告提要報(bào)告提要威尼斯水城項(xiàng)目是指位于?？谑薪瓥|片區(qū)魯能皇冠假日以東約5248.55畝土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2009年11月，作為海南國(guó)際會(huì)展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資格基本確定為XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司與?？谑型恋貎?chǔ)備中心雙方成立的談判小組進(jìn)行了第一次對(duì)接。雙方達(dá)成共識(shí)，XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司首先針對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行調(diào)查研究，并核算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，為雙方進(jìn)入下一輪談判作好基礎(chǔ)性準(zhǔn)備。根據(jù)雙方共識(shí)要求，XXXX（海南）旅游開(kāi)發(fā)有限公司組織人員對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的權(quán)屬情況、地類情況、居民人口情況進(jìn)行了全方位調(diào)查，并結(jié)合海口市現(xiàn)行土地征收政策及一級(jí)開(kāi)發(fā)工程一般成本情況，對(duì)項(xiàng)目土地征收及工程開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行了初步核算，并結(jié)合當(dāng)前土地市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目操作的可行性進(jìn)行了分析。分析顯示，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資約29億元，其中土地征收成本大約15.6億元，五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為2118.83畝，平均容積率0.8的水平，結(jié)合目前土地市場(chǎng)的基本行情，項(xiàng)目收益為負(fù)值，即經(jīng)濟(jì)不可行。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)可行的出路在于調(diào)整控規(guī)，項(xiàng)目可行的控規(guī)調(diào)整目標(biāo)為：可出讓比例提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎(chǔ)上，本著確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)的原則，本報(bào)告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成；整體投入，價(jià)格保底，按比例分成；整體投入，價(jià)不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對(duì)四種操作建議分別進(jìn)行了評(píng)價(jià)并排列了談判爭(zhēng)取的優(yōu)先次序。鑒于?？谑鞋F(xiàn)成案例——北京YYYY西海岸新區(qū)的情況，本報(bào)告針對(duì)海口市土地儲(chǔ)備中心可能提出的保底封頂?shù)膭?dòng)向，也做出了破解分析并提出了應(yīng)對(duì)措施。XXXX（海南）海南旅游開(kāi)發(fā)有限公司威尼斯水城項(xiàng)目STYLEREF標(biāo)題名（不入目錄）目錄目錄TOC\o"1-3"\h\z報(bào)告提要 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施針對(duì)本項(xiàng)目的上述分析，建議公司在本輪談判中重點(diǎn)推出以下對(duì)策與措施。堅(jiān)持推進(jìn)控規(guī)調(diào)整調(diào)整的目標(biāo)，前文已述，這里再重復(fù)一遍：在當(dāng)前樓面地價(jià)3260元/平方米前提下，可出讓比例65%，容積率在1.6至2.0之間。推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序上述推薦的四個(gè)合作模型各有特點(diǎn)，方案一，風(fēng)險(xiǎn)最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在300萬(wàn)元/畝價(jià)格的情況下實(shí)現(xiàn)100%的投資收益率。建議首選方案一，其次選擇方案三，再次選擇方案四，最后選擇方案二。準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)對(duì)方提出收益封頂?？谑鞋F(xiàn)行較為成功的土地一級(jí)合作開(kāi)發(fā)的案例是與北京YYYY開(kāi)發(fā)是西海岸新區(qū)，該案例采用的是保底封頂?shù)淖龇āＨ绻麑?duì)方提出收益封頂，則該項(xiàng)目的收益將受到很大的局限。根據(jù)本報(bào)告第二部分對(duì)YYYY案例的調(diào)研，可知土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資收益率最多為110%。如果與對(duì)方談判無(wú)法實(shí)現(xiàn)突破，只能走保底封頂?shù)穆肪€，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以迅速而有保障地回收的問(wèn)題。為此，形成建議分配模式如下：作法一：分別投入，上繳10%企業(yè)投資為134213.75萬(wàn)元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為114081.69萬(wàn)元、134213.75萬(wàn)元、147635.12萬(wàn)元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為590540.48萬(wàn)元。如下圖形成如下分配方式：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至1.6至2.0的情況下，上繳10%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益：（1）在0——32億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為64%：36%。（注：土地售價(jià)在200萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約11.52億元，投資收益率約85.83%）（2）在32——42億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為75%：25%。（注：土地售價(jià)在250萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得2.50億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到104.46%）；（3）在42——47億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為85%：15%（注：土地售價(jià)接近250萬(wàn)元/畝，企業(yè)分得0.75億元，企業(yè)投資收益率累計(jì)約為110%）。（4）在47億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。作法二：分別投入，上繳26%企業(yè)投資為134213.75萬(wàn)元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為114081.69萬(wàn)元、134213.75萬(wàn)元、147635.12萬(wàn)元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為590540.48萬(wàn)元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至1.6到2.0的情況下，上繳26%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益：（1）在0——20億元之間時(shí)，雙方分配比例為42%：58%。（注：土地售價(jià)在200萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約11.60億元，投資收投資收益率約86.43%）；（2）在20——30億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為75%：25%。（注：土地售價(jià)在250萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得2.50億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到105.6%）；（3）在30——35億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為87%：13%。（注：土地售價(jià)接近或稍稍超過(guò)250萬(wàn)元/畝，企業(yè)分得0.65億元，企業(yè)投資收益率累計(jì)接近110%）；（4）在35億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。作法三：整體投入，上繳10%企業(yè)投資為290441.47萬(wàn)元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為246875.25萬(wàn)元、290441.47萬(wàn)元、319485.62萬(wàn)元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為1277942.48萬(wàn)元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至1.6到2.0的情況下，上繳10%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益：（1）在0——32億元之間時(shí)，雙方分配比例為23%：77%。（注：土地售價(jià)在200萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約24.64億元，投資收益率約84.84%）（2）在32——42億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為50%：50%。（注：土地售價(jià)在250萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得5.00億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到102.05%）；（3）在42——47億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為60%：40%。（注：土地售價(jià)接近250萬(wàn)元/畝，企業(yè)分得2.00億元，投資收益率累計(jì)接近110%）；（4）在47億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。作法四：整體投入，上繳26%企業(yè)投資為290441.47萬(wàn)元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為246875.25萬(wàn)元、290441.47萬(wàn)元、319485.62萬(wàn)元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為1277942.48萬(wàn)元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至1.6到2.0的情況下，上繳26%并扣減開(kāi)發(fā)成本后的待分配收益：（1）在0——20億元之間時(shí)，雙方分配比例為0%：100%。（注：土地售價(jià)在200萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約20億元，投資收投資收益率約68.86%）（2）在20——30億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為10%：90%。（注：土地售價(jià)在250萬(wàn)元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得9億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到99.85%）；（3）在30——35億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為42%：58%。（注：土地售價(jià)接近或稍稍超過(guò)250萬(wàn)元/畝，企業(yè)分得2.90億元，投資收益率累計(jì)接近110%）；（4）在35億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序如果談判進(jìn)入北京YYYY西海岸新區(qū)保底封頂模式，建議優(yōu)先選擇作法一和作法三，因?yàn)楸日毡本℡YYY的模式，減少上繳比例，從而做大可分配收益，雙方的壓力都比較小。目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章項(xiàng)目概況 3第一節(jié)編制依據(jù)及主要編制內(nèi)容 3第二節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位情況 4第三節(jié)項(xiàng)目的建設(shè)背景 6第四節(jié)項(xiàng)目建設(shè)概況 8第二章項(xiàng)目目標(biāo) 10第一節(jié)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)期限 10第二節(jié)投資估算與注冊(cè)資本 10第三節(jié)生產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)范圍 14第三章生產(chǎn)工藝及產(chǎn)品特點(diǎn) 16第一節(jié)生產(chǎn)工藝 16第二節(jié)產(chǎn)品特點(diǎn) 16第四章生產(chǎn)原材料及配套建設(shè)條件 18第一節(jié) 原材料供應(yīng) 18第二節(jié)配套建設(shè)條件 18第五章市場(chǎng)分析與發(fā)展規(guī)劃 20第一節(jié)市場(chǎng)分析 20第二節(jié)發(fā)展規(guī)劃 22第六章公司組成方案 26第一節(jié)董事會(huì)組成 26第二節(jié)公司組織機(jī)構(gòu) 26第七章環(huán)境保護(hù) 28第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 28第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 29第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 31第四節(jié)地質(zhì)災(zāi)害影響分析 33第五節(jié)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 33第八章抗震設(shè)防 34第一節(jié)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章依據(jù) 34第二節(jié)場(chǎng)地地震效應(yīng)評(píng)價(jià) 34第三節(jié)工程抗震設(shè)防 37第九章節(jié)能方案分析 40第一節(jié)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 40第二節(jié)能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 41第三節(jié)節(jié)能措施分析 PAGEREF_To