某國際養(yǎng)老度假村項目可行性研究報告

PAGEPAGE72XXX國際養(yǎng)老園項目策劃綱要目錄前言

第一章概論

第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展

一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展

二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展

三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢

1、什么是居家養(yǎng)老社會化？

2、居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

3、居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢

4、國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化

第三章項目背景和特點

一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢

1、公共關(guān)系

2、土地資源

3、體制優(yōu)勢

二、獨特的自然資源與地理位置

1、得天獨厚的養(yǎng)老勝地

2、國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境

三、項目的特點

1、起點高、規(guī)模大

2、功能齊全，相互依托，相互支撐

3、完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源

4、自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源

5、特有的人文價值與人文吸引力

第四章項目的建設(shè)內(nèi)容

一、項目的規(guī)劃與設(shè)計

二、項目的分區(qū)與關(guān)系

三、項目建設(shè)內(nèi)容一覽表

1、國際養(yǎng)老園項目建設(shè)內(nèi)容總表

2、世界民居文化村項目建設(shè)明細(xì)表

3、國際老年人休養(yǎng)中心項目建設(shè)明細(xì)表

4、文化長廊項目建設(shè)明細(xì)表

5、戶外運動基地建設(shè)明細(xì)表6、輔助功能項目建設(shè)明細(xì)表

四、項目建設(shè)一期說明

第五章項目的技術(shù)與保障體系

一、小區(qū)智能化

1、IC卡管理制度

2、全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)

3、公共設(shè)施的智能管理

二、醫(yī)療社區(qū)化

1、社區(qū)醫(yī)療登記制度

2、定期常規(guī)身體檢查制度

三、服務(wù)家庭化

1、個性化家政服務(wù)

2、服務(wù)人員的專業(yè)化

四、保障系統(tǒng)化

1、醫(yī)療保障系統(tǒng)化

2、安全保障系統(tǒng)化

第六章管理與經(jīng)營

一、管理結(jié)構(gòu)與管理團隊

1、管理結(jié)構(gòu)

2、管理團隊

二、組織與人員保障

1、組織機構(gòu)的保障

2、人員保障

三、管理制度

1、分級負(fù)責(zé)，集中管理

2、財務(wù)分片審查，集中簽批

四、經(jīng)營創(chuàng)新

1、村民持股計劃

2、經(jīng)營分區(qū)，效益考核

3、小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理

第七章行業(yè)與市場分析

一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇

1、中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本

2、傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ)

3、中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多

4、老年人獲得了經(jīng)濟的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活

5、老年人群中積累了龐大的消費能力

6、政府對老年類項目大力支持

二、市場競爭性分析

1、現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性

2、競爭對手與競爭模式

3、本項目的競爭優(yōu)勢

三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)

1、XXX旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動

2、本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項目的作用

第八章市場營銷策略

一、目標(biāo)客戶分析

1、主要客戶人群

2、主要客戶來源地

3、主要客戶狀況描述

二、營銷制度與辦法

1、設(shè)立辦事機構(gòu)，進行分區(qū)管理

2、辦事機構(gòu)人員組成

3、獎勵與處罰

4、過程管理與效益管理

三、營銷推廣計劃

四、定向開發(fā)與委托開發(fā)

1、定向開發(fā)與委托開發(fā)說明

2、定向開發(fā)與委托開發(fā)條件

3、定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法

第九章項目經(jīng)濟效益分析

一、房地產(chǎn)銷售收入

二、服務(wù)與租賃收入

三、不動產(chǎn)價值

四、成本分析

1、建設(shè)與開發(fā)成本

2、融資成本

3、機會成本

4、管理成本

5、營銷成本

五、效益評估

第十章融資計劃

一、融資數(shù)額及方式

二、融資投向

三、資金退出機制及回報辦法

1、資金退出機制

2、融資回報辦法

四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限

1、資金監(jiān)管方式

2、投資方權(quán)限

第十一章財務(wù)預(yù)測

一、酒店式公寓財務(wù)銷售計劃表

二、公寓小區(qū)——玫瑰園小區(qū)財務(wù)銷售計劃表

三、稅后利潤表

四、現(xiàn)金流量表

五、盈虧平衡表

六、動態(tài)投資回收期

第十二章風(fēng)險控制

一、政策風(fēng)險

二、土地價值

三、市場風(fēng)險

四、資金使用風(fēng)險

第十三章結(jié)論

第十四章附件清單

前言人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國將在2003年正式邁入老齡化社會。

當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。

如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行“XXX國際養(yǎng)老園”這個項目研究的最終目的。第一章概論我國在80年代末就已經(jīng)步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。豐縣常駐人口110萬人，60歲以上的老齡人口占36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以3%的速度增長。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛樂，康復(fù)時可以運動、游玩。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。2005年4月，全國社會保障基金理事會理事長項懷誠在香港表示，中國養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)計到2030年全國老年人口將占總?cè)丝诘?4.5%。而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險、養(yǎng)老準(zhǔn)備金缺口很大，僅靠財政支持難以為繼。同時，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項目，政府都將予以大力扶持。

而經(jīng)濟的發(fā)展，人口的快速流動也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟開始成為了有著巨大經(jīng)濟效益與經(jīng)濟回報的新型產(chǎn)業(yè)。2000年，中國老年經(jīng)濟潛力就已經(jīng)達到了一萬億元人民幣，而全國2400萬空巢（無子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。

以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。

而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。

巨大的現(xiàn)實需求與長期的未來需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目成為了目前中國最具投資機會和市場潛力的項目。

同時，除中國外，東亞各國也面臨著人口老齡化壓力（日本計劃輸出300萬老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國無疑也是東亞各國老年人養(yǎng)老的首選地之一。而隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，眾多東南亞、港澳臺及海外華人華僑希望葉落歸根回國養(yǎng)老。這些無疑都擴大了中國養(yǎng)老市場與老年經(jīng)濟的龐大總量。

XXX國際養(yǎng)老園項目就是在這個背景下，由XXX市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。

XXX國際養(yǎng)老園項目選址于XXX市城郊天門山麓桿子坪村，臨近XXX荷花機場、張羅公路、XXX火車站、XXX中心汽車站，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個項目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè)部份）、國際老年公寓、文化體育長廊、鬼谷峽戶外運動基地、輔助功能區(qū)域等組成。項目占地共15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積20萬m2，項目總投資5億元。項目共分五個部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國際護理學(xué)院等），二是國際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場等），三是文化長廊（畫家村、作家村等），四是戶外運動基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。

XXX國際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項目。

此項目將“居家環(huán)境”與“社會化的保障體系”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)體系”等有機的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r，實現(xiàn)了老年經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟效益的同時，也獲得了極大的社會效益。

由于本項目規(guī)模極大，占地面積達15000畝，在現(xiàn)階段中國嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實的競爭對手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。而沒有了規(guī)模，建筑檔次就很難提升，完善的保障系統(tǒng)更難以建立，文化與體育設(shè)施就更無從談起。因此，在可預(yù)見的將來，中國內(nèi)地基本不會產(chǎn)生有威脅的競爭對手。

在營銷與管理上，本公司參照國際通行慣例與基本準(zhǔn)則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來設(shè)立企業(yè)運行與管理模式。

在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。每一分區(qū)設(shè)立一個辦事機構(gòu)，單獨核算，單獨管理，業(yè)績與收入掛鉤。在分區(qū)的設(shè)立上，將緯度偏北且有著相同的人種與文化源頭，同時又為老年化問題困擾的日本和韓國作為一個分區(qū)。港澳臺及東南亞華人社會作為另一個分區(qū)，而北美與歐洲作為第三個分區(qū)。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗的人員或機構(gòu)來負(fù)責(zé)。在國內(nèi)，我們把推廣重點放在北方，成立北方分區(qū)，尤其是北方一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點對象。

在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴大影響，同時用免費或少花費的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等。

在管理上，針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計劃。村民以其土地、林權(quán)作價入股，村民和員工持股總額在30%左右。

本項目計劃融資總額為3億元人民幣。主要采用債權(quán)融資。融資期限為3年，擔(dān)保形式為項目擔(dān)保。資金使用范圍為海南國際老年城一期項目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項目建設(shè)與銷售期為3年。資方可以在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項目方以利潤或銷售收入返還投資方。

在3年的項目一期建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓和公寓住宅——玫瑰園小區(qū)部分的合計建筑開發(fā)面積為13.5萬平方米，按最低銷售均價計算，每平方米銷售均價為2760元，銷售收入為37250萬，稅前利潤為17950萬。

在風(fēng)險方面，由于老年人問題已經(jīng)成為了中國迫切需要解決的現(xiàn)實問題，同時，此項目還會為海南形象的提升，海南經(jīng)濟的增長提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持，可以預(yù)見，政策方面的風(fēng)險基本為零。另外，由于政府支持的原因，征地費用相對較低，目前評估價為每畝15萬元。3年后，土地的價值就將增加到約4.2億元人民幣。因此，僅土地增加的價值這一項，就可以規(guī)避所有的投資風(fēng)險。同時，在資金使用方面，我們將嚴(yán)格控制融資資金的使用范圍，91%的融資資金都使用于固定設(shè)施或不動產(chǎn)建設(shè)，僅從使用方面來看，資金的安全性、有效性、增值性是有保證的。而對于市場方面，如何將信息有效的傳達到客戶群中，才是市場運作中最大的風(fēng)險。為此，我們將積極尋求同國際國內(nèi)有實力的傳播公司合作，尤其加強同媒體的合作，力爭將此類風(fēng)險降到最低。第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡撸_23%，其次為希臘的22.8%和日本的22%，再次是德國的21.8%和瑞典的21.7%。不過該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。

根據(jù)聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計數(shù)字，2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個國家是西班牙、意大利和日本。

表一世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7發(fā)達地區(qū)11.612.614.515.517.619.221.2發(fā)展中國家6.46.16.16.36.97.68.5中國7.27.26.87.48.69.911.7資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展1、國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。

據(jù)統(tǒng)計，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。民政部等14個部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要發(fā)展到26萬個，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的5-10年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。

1.1我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀(jì)80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。

從老齡化的過程來看，發(fā)達國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化發(fā)展大體上分為三個階段：

第一階段：過渡階段1982年─2000年

60歲以上老年人口由7664萬增長到1.34億，占總?cè)丝诘谋戎赜?.64％增長到10.71％。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以3.02％的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L1.47％的速度。

第二階段：發(fā)展階段2000─2025年

60歲以上老年人口由1.34億增長到2.84億，比重由10.71％增長到19.34％。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。

第三個階段：高峰階段2025年─2055年

60歲以上的老年人口由2.84億增長到4.4億，比重由19.34％增長到30％，比2000年翻了兩番。

從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。

表二：中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(%)年份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.401.2國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀1.2.1國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀

據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國要為560萬到700萬的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況項目居住對象自理程度護理方式功能組成老年

公寓在一定幫助下能獨立生活的健康老人自理最低幫助管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人自理或

辦自理最低幫助半護理管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護理居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務(wù)用房護理院生活不能自理、需要半護理或全護理的老人半自理或不能自理半護理

全護理護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等老年設(shè)施綜合體各種類型均包括綜合1.2.2國內(nèi)老年人的居住模式A、購買房屋居住2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為37.1%和12.7%?？h購買商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯?，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。

B、自行建房居住

個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占77.2%其中市、鎮(zhèn)自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的主要途徑。C、租房居住這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.5%的戶租住公有住房或經(jīng)濟適用房。

1.3目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況

老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國內(nèi)有兩個，一個是廣州的頤年園——中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城——目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。

頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價格在2500—5000元/平方米，到2002年6約一期銷售率達到69.16%，到2003年一期基本售罄。

東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。

一個最新的對成都高收入老年人的調(diào)查資料顯示，大多數(shù)能夠承受單價格為1000—2000元／平方米，總價為10—15萬的商品房。

1.4目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式

目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽城、廣州頤年園；

酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）；

按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會福利院；

各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。２００６年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)約四萬個，總床位約150萬張。中國６０歲以上的老年人已達1.44億，約有20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實際入住率只有0.86％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。根據(jù)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（2006－2010年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位80萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。即使上述目標(biāo)能夠達到，也只能解決300萬名老年人的養(yǎng)老院需求。而要滿足全國５％的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要720萬張床位。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。在市場需求方面，2005年老年市場需求為6000億元，2010年將達到1萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。目前，中國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少，無論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。老年人的消費能力在不斷加強，關(guān)鍵是沒有開發(fā)出滿足老人實際消費需要的產(chǎn)品，以及為老年人服務(wù)的軟、硬件設(shè)施。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費市場，以造福于老年人，造福于整個社會。三、居家養(yǎng)老社會化的意義與發(fā)展趨勢

1、什么是居家養(yǎng)老社會化？“夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也?！薄秹劢?jīng)》“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文”——《禮記》中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。從遠(yuǎn)古開始，社會文化就把“孝”作為理論依據(jù)和精神力量，使“家庭”成為了中國社會養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外都是“居家養(yǎng)老”。上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會所接受的主流養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老仍然是中國社會所能接受的普遍養(yǎng)老方式。改革開放后，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。至上世紀(jì)末，中國60歲以上的老年人已經(jīng)超過了1.3億，在國民經(jīng)濟還沒有準(zhǔn)備充分的前提下，在整個社會還充滿迷茫與困惑時，歷史第一次讓中國進入了老齡化時代。老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。而伴隨著老齡化時代一起來到的，是中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開始解體。經(jīng)濟的發(fā)展與人口的快速流動，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來越少。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式已經(jīng)開始解體。經(jīng)濟的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨立支撐自己養(yǎng)老生活的能力?！蔼毩ⅰ绷说睦夏耆嗽诿詰賯鹘y(tǒng)“居家養(yǎng)老”溫馨與舒適的同時，也希望擁有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特點、心理特點并集老年休閑、健康、學(xué)習(xí)與活動為一體的全新的“居家養(yǎng)老”模式的出現(xiàn)。2004年9月7日，中國國務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國的社會保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會服務(wù)體系”。也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會化養(yǎng)老服務(wù)的體系。“居家養(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，以此促進中國養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展?！熬蛹茵B(yǎng)老社會化”的核心就是“居家”。也就是說，“居家養(yǎng)老社會化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動整個“養(yǎng)老社會化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。只有發(fā)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會化”,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動“養(yǎng)老社會化”的發(fā)展。

2、居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊藏巨大商機。根據(jù)《北京2007年發(fā)展報告》披露，北京百萬富翁至少有350萬人，其中六成富翁的資產(chǎn)是房地產(chǎn)。在北京，良好地段的房價每平方在10000元以上，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能有百萬身家。但是這些‘百萬富翁’依然要精打細(xì)算度日，因為他們的資產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。2007全國房價平均每平方米3227.1元，京滬房價最高。北京市商品房平均達6517.2元／平方米，上海次之，平均為5836.9元／平方米。而本市平均房價1500元／平方米。

通過對比，可以發(fā)現(xiàn)，如果京滬兩市的老年人賣掉房產(chǎn)，到XXX定居將是非常劃算的事。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來XXX15萬元可以買一套很好的房子，這樣就多出85萬元，他們每個月就會多出850000÷120=7008元的養(yǎng)老費用，這個收入對XXX的一般家庭是難以想象的，即使他們沒有任何其它收入，在XXX也能過著極其富足的生活。再反過來算，在XXX兩個老人月生活費用1000元就可以過得很不錯，那么來XXX定居養(yǎng)老只要有150000+1000×120=27（萬元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個條件。如果金融業(yè)再發(fā)達一點，保險公司能提供這項業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，每年從保險公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。

另外，我們再算。到2002年，北京空巢家庭約有170.2×34%×(1+4.4%2÷2=31.5(萬戶)，上?？粘布彝ゼs有100÷2=50(萬戶)，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居XXX，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（31.5+50）萬戶×10%×15萬元=122.25(億元)的巨大市場。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量。

3、居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢社會化居家養(yǎng)老是社區(qū)特色服務(wù)的一種載體，它既不同于機構(gòu)養(yǎng)老，也有別于傳統(tǒng)的家庭自然養(yǎng)老。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭照料外，還需要來自社會的幫助，尤其是強調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。

⑴規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。要象建設(shè)旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)那樣，規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。請專業(yè)機構(gòu)進行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，立足長遠(yuǎn)，制定短、中長期滾動開發(fā)計劃；整個園區(qū)既風(fēng)格多樣又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結(jié)合；要專門配套建設(shè)老年人生活需要的公園、草地、市場、圖書館、醫(yī)院、郵局、老年大學(xué)等等；要建設(shè)標(biāo)志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個獨立的老年人生活區(qū),又是一個有著獨特風(fēng)格的游覽休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個銀灘風(fēng)景區(qū)融為一體，相互映照。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進行建設(shè)。

⑵建設(shè)真正的老年公寓。老年公寓與普通公寓是很不相同的。老年人的靈活性、反應(yīng)力、體力、視力、平衡力都會下降，可能要用拐杖甚至輪椅。所以針對老年人的特點，在發(fā)達國家老年公寓都要進行全方位的無障礙化設(shè)計。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人經(jīng)過的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因為黑色在視覺上屬退后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡胤竭€要有報警和應(yīng)急裝置。無障礙化設(shè)計是非常專業(yè)和細(xì)致的，本文就不再多談。

老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護式公寓。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護式公寓是將身體有較嚴(yán)重殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進行護理。

⑶完善支助性與綜合性的服務(wù)。針對越來越不能照顧自己，而日益要依賴他人幫助料理家務(wù)和提供醫(yī)療保健等社會性服務(wù)的老年人來說，養(yǎng)老園區(qū)還要提供諸多的支助性與綜合性的服務(wù)，包括安全保衛(wèi)、幫助料理家務(wù)、備餐、家庭修理服務(wù)、殘疾護理、家庭生活和醫(yī)療保健知識咨詢、社會和法律問題咨詢服務(wù)等等。

養(yǎng)老園區(qū)要統(tǒng)一提供專業(yè)的老年社區(qū)服務(wù)體系，但可考慮按服務(wù)內(nèi)容的不同，分包出去。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊伍，以自有品牌入園服務(wù)。

4、國際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會化第三章項目背景和特點

一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢

1、公共關(guān)系

2、土地資源

3、體制優(yōu)勢

二、獨特的自然資源與地理位置

1、得天獨厚的養(yǎng)老勝地本項目建立后，不僅將為老年人提供一個養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。屆時，在南國清晨的陽光下，在沐浴海風(fēng)的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學(xué)感受與時代接觸的快樂。當(dāng)北國已是冰天雪地時，XXX國際養(yǎng)老園的老人們卻正在露天音樂廣場上自得其樂的“說學(xué)彈唱”。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時，XXX國際養(yǎng)老園的老人們已能隨時在“老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。當(dāng)很多老年人為找不到知已，找不到同齡人而郁悶和孤獨時，XXX國際養(yǎng)老園的老人們已擁有了眾多的知已與同好，京劇票友會、圍棋學(xué)會、花鳥協(xié)會、書畫小組、釣魚俱樂部等興趣小組將會相繼建立。在XXX國際養(yǎng)老園，老年人將深切體會到“居家”的快樂和“社會化服務(wù)”的周到?！巴诵荨睂夏耆硕?，將是另一種幸福生活的開始。XXX國際養(yǎng)老園的建立，將為中國社會的老年問題提供一個非政府的、市場化的解決模式。從本項目立項開始，XXX將不僅作為中國最佳的養(yǎng)老勝地而知名，還將以創(chuàng)造一個全新的養(yǎng)老經(jīng)濟與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式而知名。2、國際養(yǎng)老園的定址環(huán)境國際養(yǎng)老園定址XXX市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子坪村，距XXX市區(qū)僅十幾分鐘車程，距荷花機場、XXX火車站、中心汽車站均只有五—七公里。天門山、七星山、崇山環(huán)列，視野開闊，遠(yuǎn)近景觀滿目綠色。

本項目地塊雖然距機場較近，但上空不屬航線范圍，沒有飛機產(chǎn)生的噪音。本項目東面800米外是枝柳鐵路，但因有小山包阻隔，亦無噪音之害。車行10余分鐘可達市中心，5分鐘到達機場、火車站、汽車站。

該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的水映岸景、無公害的自助式生態(tài)農(nóng)場，為國際養(yǎng)老園打造“健康長壽新家園”的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。三、項目的特點1、起點高、規(guī)模大

2、功能齊全，相互依托，相互支撐

3、完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源

4、自成景觀，形成了具有獨特魅力的旅游資源

5、特有的人文價值與人文吸引力第四章項目的建設(shè)內(nèi)容

一、項目的規(guī)劃與設(shè)計

二、項目的分區(qū)與關(guān)系

三、項目建設(shè)內(nèi)容一覽表

1、國際養(yǎng)老園項目建設(shè)內(nèi)容總表

2、世界民居文化村項目建設(shè)明細(xì)表

3、國際老年人休養(yǎng)中心項目建設(shè)明細(xì)表

4、文化長廊項目建設(shè)明細(xì)表

5、戶外運動基地建設(shè)明細(xì)表6、輔助功能項目建設(shè)明細(xì)表

四、項目建設(shè)一期說明第五章項目的技術(shù)與保障體系

一、小區(qū)智能化

1、IC卡管理制度

2、全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)

3、公共設(shè)施的智能管理

二、醫(yī)療社區(qū)化

1、社區(qū)醫(yī)療登記制度

2、定期常規(guī)身體檢查制度

三、服務(wù)家庭化

1、個性化家政服務(wù)1)家務(wù)服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。服務(wù)人員通常是由受過訓(xùn)練的下崗女職工來做的。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。工作時間可以是每天幾個小時，每周幾次，或一周七天每天24小時。

2)家庭保健服務(wù)。社區(qū)保健醫(yī)生或護士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護理照料。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個人衛(wèi)生服務(wù)。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。服務(wù)人員可以一身兼兩職。

3)送飯上門。是人們經(jīng)常說的“輪子上的飯菜”。這種服務(wù)提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類幫助的高齡老人。老人們不僅可以享用每周五天營養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機登門看望老人。"輪子上的飯菜"會給老人的生活帶來了全新的變化。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。

4)定期探望。也可以稱作組織起來的鄰居線。這個服務(wù)項目是組織社區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學(xué)生定期探望"空巢家庭"的老人和住養(yǎng)老設(shè)施的老人。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。定期探望這一服務(wù)項目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。

5)電話服務(wù)。很多獨居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。通過每天確定的時間打電話給獨居在家的老人，確認(rèn)老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時發(fā)現(xiàn)問題。如果確認(rèn)的時間老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認(rèn)服務(wù)的志愿者。如果在確認(rèn)的時間老人家里的電話沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。電話確認(rèn)服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)心他們。

6)“生活在線”服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過報警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求幫助?！吧钤诰€”服務(wù)的定購者可以在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接收電話。當(dāng)收到電話后，“生活在線”的工作人員就會打電話給老人家里。如果沒有人應(yīng)答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)情況異常后會打電話給中心尋求進一步幫助。

7)

交通和陪伴服務(wù)。有條件的社區(qū)可以為老人提供門到門、靈活交通工具的服務(wù)，老人們可以選擇小轎車、小客車、大客車等車型。這種服務(wù)有時稱為撥電話搭車。老人們一般提前24小時打電話給中心調(diào)度辦公室，并且告知用車的時間和地點。司機把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。有的社區(qū)提供陪老人外出服務(wù)，以保證老人的安全。

8)老年食堂。社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。對老年人來說，有時，聚會比飯菜本身更重要。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。

9)法律服務(wù)。老年人所需求的房屋出租、消費者權(quán)益保護、準(zhǔn)備遺囑、財產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。很多老人一輩子都沒接觸過法律。他們有的覺得打官司太累，而且律師費用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。社區(qū)服務(wù)中心為老人開展法律服務(wù)，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進行義務(wù)法律幫助。

10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項目，這些工作可以是全日制和半日制的。發(fā)揮那些有特長身體健康，愿意繼續(xù)為社會作貢獻老人的作用。

11)老人日托中心。如果有的老人不能在家獨立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設(shè)施，去日托中心是個解決問題的好辦法。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和服務(wù)。

12)咨詢服務(wù)。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到最好的尊重和保護。保護（庇護）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。2、服務(wù)人員的專業(yè)化

四、保障系統(tǒng)化

1、醫(yī)療保障系統(tǒng)化

2、安全保障系統(tǒng)化第六章管理與經(jīng)營

一、管理結(jié)構(gòu)與管理團隊

1、管理結(jié)構(gòu)

2、管理團隊

二、組織與人員保障

1、組織機構(gòu)的保障

2、人員保障

三、管理制度

1、分級負(fù)責(zé)，集中管理

2、財務(wù)分片審查，集中簽批

四、經(jīng)營創(chuàng)新

1、村民與員工持股計劃

2、經(jīng)營分區(qū)，效益考核在對社區(qū)服務(wù)的管理上，對于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動與相關(guān)機構(gòu)或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價值。

對于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來確定。無論是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實際需求設(shè)置，并且對服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實施有效的監(jiān)控，這一點對于引進的服務(wù)單位尤是，以維護物業(yè)管理單位的形象。3、小區(qū)居民的自主管理與國際養(yǎng)老園的統(tǒng)一管理第七章行業(yè)與市場分析

一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機遇1、中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本

2、傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ)中國傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素。

中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費的外在因素。3、中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多

“空巢家庭”是指無子女共處，只剩下老年人獨自生活的家庭。據(jù)了解，在發(fā)達國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占10％至30％，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。美國第二次世界大戰(zhàn)前，52％的老年人與子女同住，到了上個世紀(jì)80年代，與子女同住的只有百分之十幾。在比利時、丹麥、法國和英國，上個世紀(jì)80年代初，全部家庭戶中65歲以上獨居者占11％。瑞典獨居老年人達到40％，即每10個老年人中就有4人獨居。

在我國，據(jù)有關(guān)部門提供的資料，最近10年來我國空巢家庭一直呈上升之勢。1993年，我國空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有16.7％，而2003年上升到25.8％。在一些大城市，空巢家庭問題更為突出。2003年，北京市空巢家庭的比例為34％，上海市為34.8％，廣州市為30％，天津市為36.5％。尤其值得注意的是，單身獨居老人在老年人口中的比例，由1999年的3.8％上升到2003年的11％，即增加了兩倍。另據(jù)有關(guān)部門對天津、杭州、無錫三城市60歲以上老人抽樣調(diào)查表明：10.9％的老人生活在單身家庭里，29.1％的老人生活在夫婦二人家庭里，即生活在空巢家庭中的老人已占老人總數(shù)40％以上?！拔覈?jīng)濟實力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。”中國老齡科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過程中，工作變動日益頻繁，人口流動和遷移加速，促使大家庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。隨著社會轉(zhuǎn)型加快，代溝越來越突出。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨立的活動空間和越來越多的自由，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受。專家們認(rèn)為，我國實行計劃生育政策已20多年，二三十年后，隨著獨生子女逐漸進入中年，他們的父母進入老年，“空巢家庭”將越來越多。“可以預(yù)料，‘空巢家庭’將是21世紀(jì)我國城市甚至許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的主要模式?！?、老年人獲得了經(jīng)濟的獨立，有能力與意愿追求符合自身特點的養(yǎng)老生活

截至2005年底，全國基本養(yǎng)老保險參保人數(shù)達1.75億人，其中4300多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險待遇。有預(yù)測顯示，城市離退休老人中有百分之四十二點八的人擁有存款，僅退休金一項，到2010年就將增加到8300多億元，2020年為28000多億元，而到2030年將達到73000多億元，老年人的購買力來看是相當(dāng)可觀的。隨著經(jīng)濟發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實施，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。

在武漢市的調(diào)查當(dāng)中，老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同住?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。

由此可見，隨著觀念的變化，對養(yǎng)老服務(wù)的需求是加快增長的。5、老年人群中積累了龐大的消費能力國家統(tǒng)計局進行的人口變動抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟收入的主要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟。雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟的發(fā)展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市場。

首先，1997年國務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40—60％，各地已實行養(yǎng)老保險統(tǒng)籌的亦按此辦理。因此，作為老年人經(jīng)濟收入的主要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增加。據(jù)估計，2000年我國離退休人員約為6000萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達到4000億元人民幣。

其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。6、政府對老年類項目大力支持早在2000年10月，財政部和國家稅務(wù)總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。對企事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。2006年2月20日，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項重點工作。為促進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，興建適宜老年人集中居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院。鼓勵社會資本投資興辦以老年人為對象的老年生活照顧、家政服務(wù)、心理咨詢、康復(fù)服務(wù)、緊急救援等業(yè)務(wù)，向居家老年人提供養(yǎng)老服務(wù)。XXX市政府為培育養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，提出要“加快建立和完善與世界旅游勝地相適應(yīng)、具有地方民族特色的常住居民養(yǎng)老服務(wù)體系，布局建設(shè)一批面向國內(nèi)外市場、中高檔次的老年別野、老年公寓、老年賓館，大力發(fā)展異地養(yǎng)老、老年度假休閑。以永定養(yǎng)老頤樂園、福泰等項目建設(shè)為突破口，培育發(fā)展我市的養(yǎng)老企業(yè)。力爭養(yǎng)老服務(wù)增加值年均增長20%以上。”（《XXX市“三年有改觀五年大變樣”建設(shè)綱要》）。

二、市場競爭性分析

1、現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。合居模式老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模式對社會、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。

獨居模式

老人獨立居住?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來。

毗鄰模式

與子女或親屬相互獨立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。

敬老院模式

在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這在我國并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。

從目前老年人居住情況來看，29.8％居住在城鎮(zhèn)，70.2％居住在鄉(xiāng)村。在有老年人居住的家庭中，60～64歲老年人有50.11％的人還作為家庭戶主，65歲以上老年人戶主率下降到43.4％。在65歲以上老年人戶中，有77.02％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對老年夫婦生活的戶占11％，單獨老人戶占10.44％，與未成年親屬一起生活的戶占1.25％，也就是說23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。1、老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。就中國而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人，還不到目前中國1.3億老年人的1％。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡陋，服務(wù)功能較差，無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。2、老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準(zhǔn)確定位隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。截至2005年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營成效受運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計、服務(wù)等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。2、競爭對手與競爭模式

3、本項目的競爭優(yōu)勢

三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)

1、XXX旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動近年來，隨著居民消費水平的提高，旅游消費日漸走進大眾生活，成為人們?nèi)粘Ｉ钜粋€重要的組成部分。從市場增長率來看，全國旅游市場年增長率在13%，XXX旅游市場增長率約高于全國市場增長率12個百分點，保持在25%左右。從旅游消費看，游客的旅游消費呈現(xiàn)出兩個較明顯的特征：其一，旅游消費層次提升，因為隨著居民消費能力的提高，過去那種單純的觀光旅游已不能滿足游客的要求，對于新開發(fā)景區(qū)而言，景區(qū)項目的可娛樂性、可參與性等日益受到游客的青睞。其二，旅游消費從總體來看，與一般消費品消費不同的特點在于重復(fù)消費性低，這意味著，旅游景區(qū)間的競爭盡管激烈，但與一般消費品之間的競爭有不同的特點。桿子坪鬼谷峽旅游景區(qū)位于XXX市著名的旅游勝地天門山麓，總開發(fā)面積約20平方公里，自然環(huán)境、生態(tài)資源優(yōu)越。在XXX地區(qū)范圍內(nèi)，鬼谷峽具有“峽谷道路最險、植被保護最好、瀑布景觀最佳、峽谷內(nèi)居住人口最少和距市區(qū)距離最近”的獨特優(yōu)勢，是XXX乃至全國不可多得的集山、水、林、崖、瀑、草地、農(nóng)莊、旅游地產(chǎn)于一體的優(yōu)秀旅游景區(qū)。有關(guān)人士認(rèn)為，桿子坪養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是“旅游式養(yǎng)老”的理想地；桿子坪發(fā)展“異地養(yǎng)老”、“旅游式養(yǎng)老”的潛力很大。桿子坪完全可以利用目前相對充裕的養(yǎng)老資源，為全國的老年人提供一些服務(wù)，同時也可同內(nèi)地其他城市實現(xiàn)“聯(lián)網(wǎng)”。

2、本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對本項目的作用XXX氣候溫暖濕潤，空氣清新，有“中國最大的天然氧吧”之稱，“XXX空氣能治病”、“XXX非常適合養(yǎng)老”這些觀念已廣為人們所接受。XXX作為中國優(yōu)秀旅游城市，擁有眾多國家3A級、4A級、5A級的景區(qū)，在全世界都有較高的知名度，經(jīng)過前些年的發(fā)展，生活基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)齊備，交通也很便利，這對外地人來XXX定居是有吸引力的。而且這幾年外地人來購房也已經(jīng)成為XXX房地產(chǎn)業(yè)的一大亮點，2007年外地人購房交易額達5587.44萬元，占交易總額的17.6%。這已經(jīng)說明，XXX針對移民開發(fā)養(yǎng)老業(yè)還是有基礎(chǔ)的、是可行的。XXX市政府充分認(rèn)識到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊藏的巨大潛力，正在考慮將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為XXX的支柱產(chǎn)業(yè)進行發(fā)展。

開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重點就在養(yǎng)老園的建設(shè)，XXX本地?fù)碛斜姸嘤袑嵙Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)，因此，發(fā)展房地產(chǎn)對XXX來說，應(yīng)該說是駕輕就熟。XXX的經(jīng)濟發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設(shè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應(yīng)。所以，XXX發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)前城市的發(fā)展政策相吻合，而且依靠自己城市的力量就可以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的起步，不依賴于外部投資，也不用靠國家撥款，完全不用擔(dān)心外部條件的沖突和制約。

第八章市場營銷策略

一、目標(biāo)客戶分析

1、主要客戶人群該項目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴(yán)格的市場劃分原則，將社區(qū)細(xì)分為四類人群，即：亞健康度假康復(fù)人群；中老年休閑養(yǎng)老人群；中老年度假養(yǎng)老人群；老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。2、主要客戶來源地

3、主要客戶狀況描述

亞健康度假康復(fù)人群：中老年休閑養(yǎng)老人群：中老年度假養(yǎng)老人群：老年產(chǎn)業(yè)投資性人群：二、營銷制度與辦法

1、設(shè)立辦事機構(gòu)，進行分區(qū)管理1)營銷方式的轉(zhuǎn)變。由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產(chǎn)品會感到陌生，認(rèn)同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應(yīng)該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場設(shè)計都應(yīng)保持踏實、簡練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會經(jīng)驗足的銷售人員，實施耐心的引導(dǎo)式銷售。從長遠(yuǎn)來看，市場經(jīng)濟是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也容易得多。

2)提高產(chǎn)品的品質(zhì)。針對老年消費的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務(wù)質(zhì)量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質(zhì)量要求尤其高，通常是商品的質(zhì)量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。

3)針對老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為賣點，為項目打下長遠(yuǎn)的附加價值。2、進行細(xì)致的營銷

⑴直接銷售。成立專門的機構(gòu)定點在北京、上海等目標(biāo)城市進行推廣促銷。由于異地銷售最重要的是信譽問題，所以一定要以養(yǎng)老園為品牌，由市政府的發(fā)展戰(zhàn)略作后盾，必要時可以請專業(yè)咨詢機構(gòu)做出完整的營銷計劃。銷售方式也可以靈活多樣，可以是產(chǎn)權(quán)銷售，也可以是中短期租賃，讓那些有興趣但又下不了移民決心的人，到這里先試住一段時間，體驗一下生活，然后再做決定。

⑵觀光促銷。組織各種“夕陽紅”旅游團來XXX旅游時，帶他們到養(yǎng)老園進行參觀，讓園區(qū)美好的環(huán)境，細(xì)致的服務(wù)吸引他們留下來。

⑶以服務(wù)促銷售。在目標(biāo)城市設(shè)立促銷的移民服務(wù)公司。只要老人們草簽移民合同，后續(xù)的一切事務(wù)，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設(shè)置，定居后的金融和保險服務(wù)，社會保障關(guān)系的轉(zhuǎn)移等等，全部由服務(wù)公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個字后，拎個手包就可以輕松移民。

2、辦事機構(gòu)人員組成

3、獎勵與處罰

4、過程管理與效益管理

三、營銷推廣計劃

四、定向開發(fā)與委托開發(fā)

1、定向開發(fā)與委托開發(fā)說明

2、定向開發(fā)與委托開發(fā)條件

3、定向開發(fā)與委托開發(fā)的優(yōu)惠辦法第九章項目經(jīng)濟效益分析

一、房地產(chǎn)銷售收入

銷售收入預(yù)計項目名稱計算過程金額

別墅2萬平方米＊8800元/平方米1.76

老人公寓10萬平方米*3500元=3.5億元3.5

度假公寓3萬平方米*3800元＝1.14億元1.14

合計6.4億元

銷售毛利潤為6.4-4.614=1.786億元

二、服務(wù)與租賃收入

每年出租收入預(yù)計

項目名稱計算過程金額

別墅200平方米＊800棟＊25元/平方米＊10個月400萬元

老人公寓40平方米＊5萬平方米*10個月＊20元1000萬元度假公寓2萬平方米*200元400萬元

合計1800萬元

三、不動產(chǎn)價值

四、成本分析

1、建設(shè)與開發(fā)成本

項目投資估算項目名稱計算過程合計

別墅3.16萬平方米*4000元/平方米=1.264億元1.264

建筑部分5000平方米＊2000元/平方米1000萬元水療健康設(shè)備1000萬元

花卉與綠化投資500萬元

網(wǎng)球場等500萬元

老人醫(yī)院500萬元

其它養(yǎng)生服務(wù)內(nèi)容1000萬元

老年公寓15萬平方米＊2000元每平方米3億元度假公寓5萬元＊2200元每平方米1.1億元土地以及其他費用（包括交通車隊）200萬元開通公交線路0.5萬元合計4.614億元

2、融資成本

3、機會成本

4、管理成本

出租物業(yè)的成本

1.房屋維護成本每年100萬元

2.物業(yè)管理費用100萬元

3.車隊成本50萬元

出租物業(yè)純收入為1550萬元。

5、營銷成本

五、效益評估根據(jù)XXX市場情況，本項目財務(wù)分析，注重實際銷售預(yù)測，將出售與出租相結(jié)合，符合XXX市場情況，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，本項目建成后一年左右可以通過銷售回籠全部資金，通過兩年銷售可取得1.78億銷售毛利潤。每年出租收入預(yù)計達到1550萬元左右，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

綜上所述，本項目經(jīng)濟效益良好，社會效益突出。老年移民帶來的不僅僅是房地產(chǎn)的銷售，他們還會帶來日常的生活費用支出。此外，老年人還會經(jīng)常看病，可能需要家庭護理，這些都會提供眾多的商業(yè)機會和就業(yè)崗位，據(jù)央視報道，在北京老齡中心每人每天的服務(wù)費是50元。我們還不敢想像，老年移民們賣掉原來房產(chǎn)之后都能成為百萬或準(zhǔn)百萬富翁，在北海都能象富翁那樣消費，如果僅以一戶老人房產(chǎn)15萬元、每月生活費1000元估算，每一戶老年移民帶來的直接經(jīng)濟效益（資金凈現(xiàn)值）就相當(dāng)于1550個游客。

老年移民還非常安全。與青壯年移民不同，老年移民是純粹的消費性人口，他們不需要城市提供任何就業(yè)崗位；與本地老人不同，移民的生活費用是完全有保障的，不會給遷入地帶來經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。因此大量地吸引老年移民基本不用擔(dān)心產(chǎn)生什么社會問題。

此外引入老年移民還有很多其它的好處。例如，發(fā)達城市的老年人，大多綜合素質(zhì)很高，而且見多識廣，愛好廣泛，大量吸引這些人口，可以直接提升城市的人口素質(zhì)，增強城市的文化品位；每一戶老年移民背后都會在其社交圈產(chǎn)生一個強烈的廣告效應(yīng)，提高遷入城市的知名度和美譽度；而且老年移民還會定期地帶來探親和訪友的客流量。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很強帶動效應(yīng)，可以直接帶動房地產(chǎn)、旅游、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、交通、金融、通訊、文化藝術(shù)等行業(yè)的發(fā)展。

第十章融資計劃

一、融資數(shù)額及方式融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費等。其次，政府還要加強宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國內(nèi)外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。

如以現(xiàn)房作抵押貸款購買新房；“雙合同制”貸款購房。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。二、融資投向

三、資金退出機制及回報辦法

1、資金退出機制

2、融資回報辦法

四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限

1、資金監(jiān)管方式

2、投資方權(quán)限

第十一章財務(wù)預(yù)測

一、酒店式公寓財務(wù)銷售計劃表

二、公寓小區(qū)——玫瑰園小區(qū)財務(wù)銷售計劃表

三、稅后利潤表

四、現(xiàn)金流量表

五、盈虧平衡表

六、動態(tài)投資回收期

第十二章風(fēng)險控制

一、政策風(fēng)險

二、土地價值

三、市場風(fēng)險雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，XXX也有優(yōu)勢，但我們要清醒認(rèn)識到它的發(fā)展還存在著很多障礙：

一是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念?，F(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，倘若從中獨立出來，老年人會由于思念親人而產(chǎn)生孤獨感和遺棄感。二是傳統(tǒng)的孝道觀念。從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。而長期以來，國人將把父母送入養(yǎng)老院、托養(yǎng)院視為一種不負(fù)責(zé)任的行為，以致引來遺棄父母的非議。三是鄉(xiāng)土觀念。中國人的鄉(xiāng)土觀念非常強，老年人一般講究葉落歸根，很少有到了老年反而移民的。當(dāng)然，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活格局的變化，在城市中這種觀念已經(jīng)開始淡化。

四是大城市居民的自豪感。在大城市，尤其是京滬這些極度繁榮的中心城市，居民的自豪感是非常強烈的。民間流傳著許多俗語：“在上海人眼里，其它地方都是鄉(xiāng)下”，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。這都反映了這種意識。的確無論在市政建設(shè)、城市綜合服務(wù)還是物質(zhì)文化生活，XXX與這些中心城市的差距是全方位的。所以XXX人眼里的養(yǎng)老圣地，在他們那里不一定得到了解和認(rèn)同。

五是許多生活中的現(xiàn)實問題。搬家是件大事，老年人的跨城市遷居更是異常的麻煩。而且人到老年智力和體力衰退，適應(yīng)能力和自我保護能力都會下降，到一個人生地不熟的地方，會面臨很多生活上的現(xiàn)實問題，例如：安全問題，社會交往問題，生活習(xí)慣問題，休閑娛樂問題等等，這些都會成為老年人移民的障礙。四、資金使用風(fēng)險

第十三章結(jié)論

第十四章附件清單

二、中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與突破口

三、中國老年公寓現(xiàn)狀與市場需求分析研究

四、長三角地區(qū)老齡住宅市場與度假市