某房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告書

PAGE57XXXX地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司XX市XX小鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄總論1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位1.2報(bào)告編制單位1.3編制工作的依據(jù)1.4報(bào)告主要內(nèi)容1.5簡(jiǎn)要結(jié)論第二章項(xiàng)目提出的背景和必要性2.1項(xiàng)目提出的背景2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章項(xiàng)目法人3.1企業(yè)簡(jiǎn)況3.2企業(yè)基本情況3.3XX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介第四章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模4.1需求分析4.2建設(shè)規(guī)模第五章建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件5.1XX市概況5.2項(xiàng)目選址第六章總體規(guī)劃方案6.1設(shè)計(jì)依據(jù)、原則6.2總體規(guī)劃6.3建筑布局第七章工程技術(shù)方案7.1建筑方案7.2結(jié)構(gòu)方案7.3給排水方案7.4采暖方案7.5電氣方案7.6燃?xì)庀到y(tǒng)第八章環(huán)境保護(hù)和節(jié)能8.1環(huán)境保護(hù)8.2節(jié)約能源第九章項(xiàng)目管理9.1物業(yè)管理9.2招標(biāo)管理第十章工程進(jìn)度計(jì)劃第十一章投資估算和資金籌措11.1投資估算11.2資金籌措及使用計(jì)劃第十二章財(cái)務(wù)分析12.1財(cái)務(wù)分析12.2財(cái)務(wù)分析結(jié)論第十三章結(jié)論第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及承辦單位1、項(xiàng)目名稱：XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目2、建設(shè)地點(diǎn)：XX市XX區(qū)北部，XX路南，XX北以東。3、承建單位：XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司第二節(jié)報(bào)告編制單位單位名稱：XXXX工程咨詢有限公司工程咨詢資格等級(jí)：乙級(jí)資格證書編號(hào)：發(fā)證機(jī)關(guān)：第三節(jié)編制工作的依據(jù)1、國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)2、國(guó)家相關(guān)規(guī)定和規(guī)范3、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司提供的基礎(chǔ)資料4、《XX市城市總體規(guī)劃》5、《XX市XX區(qū)北部地段規(guī)劃設(shè)計(jì)》

第四節(jié)報(bào)告主要內(nèi)容本報(bào)告主要包括以下內(nèi)容：1、項(xiàng)目建設(shè)單位情況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、項(xiàng)目規(guī)劃方案和工程建設(shè)方案4、建設(shè)用地與建設(shè)條件5、資源利用和能源耗用分析6、開發(fā)進(jìn)度安排7、環(huán)境影響分析8、項(xiàng)目投資估算和資金的籌集方案9、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10、結(jié)論第五節(jié)簡(jiǎn)要結(jié)論XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地位于XX市XX區(qū)北部，XX北路東側(cè)，規(guī)劃用地面積66570m2。規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰XX城區(qū)主要道路—XX路，西側(cè)臨近XX北路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰XX路、XX北路等城市主干道。規(guī)劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。XX市XX小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。本小區(qū)占地66570m2，購(gòu)置土地費(fèi)用5000萬(wàn)元，計(jì)劃總投資27669萬(wàn)元，規(guī)劃建設(shè)高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業(yè)門市。規(guī)劃建筑面積共計(jì)123700m2，其中高層55360m2，多層46470m2，車庫(kù)2505m2，商業(yè)19365m2。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。通過(guò)以上分析，項(xiàng)目切實(shí)可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)1規(guī)劃用地面積平方米665702規(guī)劃總戶數(shù)戶8703規(guī)劃總?cè)丝谌?0444總建筑面積m2123746其中：住宅面積m2104381商業(yè)面積m2193655建筑密度%17.76容積率%1.857綠地率%388項(xiàng)目投資萬(wàn)元9銷售收入萬(wàn)元10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%11投資回收期年2.612投資利潤(rùn)率％

第二章項(xiàng)目提出的背景和必要性第一節(jié)項(xiàng)目提出的背景一、房地產(chǎn)新政有利于房產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展從2009年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2008年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積13.6平方米，與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。2000年我國(guó)人均GDP為830美元，2002年達(dá)到了870美元，2004年達(dá)到1000美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。因此，未來(lái)幾年，隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國(guó)家的GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。2、20104月年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)依然走紅，房地產(chǎn)開發(fā)貸款連續(xù)11個(gè)月保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，樓市已成為資金“蓄水池”。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇(d/M2E)e

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11245億元，同比增長(zhǎng)25.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到7937億元，同比增長(zhǎng)13.2%。

!l2g(f從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。新浪樂(lè)居論壇1Q#T3l3G0u

2010年4月，有關(guān)部門出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。1至5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速高達(dá)43.6%。隨著調(diào)控的深入，1至6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，達(dá)到1044.72億元，同比增長(zhǎng)18.83%。2011年4月18日中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持逾30%的高增長(zhǎng),數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)1-3月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8,846億元人民幣,同比增34.1%;房屋新開工面積39,842萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23.4%。8.買房,購(gòu)房,裝修論壇,房中國(guó)平安證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員李曉東表示，銀行在房地產(chǎn)資金鏈中扮演著重要角色。目前，僅國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。

李曉東說(shuō)，從結(jié)構(gòu)上看，新增國(guó)內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴(kuò)張來(lái)賺錢。因此，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來(lái)一段時(shí)間房屋供給將有所加大。

二、住宅小區(qū)的建設(shè)新理念住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過(guò)來(lái)又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。城市化以及隨之而來(lái)的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。（一）人們家居理念的變化。我國(guó)改革開放20年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。人們家居理念由原來(lái)的“安置型”向“舒適型”過(guò)渡。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。對(duì)住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。（二）家庭模式和結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。改革開放以來(lái)，我國(guó)家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口戶均已下降到3.3人/戶，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢(shì)。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對(duì)住宅需求的變化。例如，購(gòu)房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對(duì)居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。（三）商品房?jī)r(jià)值觀的變化。自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國(guó)在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。1998年7月國(guó)務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化；適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融；培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購(gòu)買目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來(lái)選擇。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。（四）開發(fā)商建設(shè)理念的變化。順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場(chǎng)營(yíng)銷觀念”和“社會(huì)營(yíng)銷觀念”；開發(fā)商已從過(guò)去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開發(fā)商的不懈追求。XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司憑借良好的社會(huì)信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作中擁有優(yōu)勢(shì)，,其經(jīng)營(yíng)理念“**地產(chǎn)，誠(chéng)信百年”在XX地區(qū)樹立了誠(chéng)信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會(huì)上建立了良好的品牌優(yōu)勢(shì)。XXXX小鎮(zhèn)項(xiàng)目又是XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司在XX開發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1人口增長(zhǎng)的需要中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。截至2009年末,全國(guó)總?cè)丝跀?shù)超過(guò)13億,自然增長(zhǎng)率超過(guò)5‰。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場(chǎng)供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按25平方米/人計(jì)算,那么我國(guó)現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過(guò)300億平方米,再加上這13億人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)等需要的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房,這巨大的市場(chǎng)需求將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女,這無(wú)疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來(lái)的三十年內(nèi),我國(guó)因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。同時(shí),隨著近年來(lái)人們思想觀念的發(fā)展,我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化,呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢(shì)。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住,這使我國(guó)傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變;計(jì)劃生育政策的沿用,使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來(lái)越普遍。因此,我國(guó)居住用房地產(chǎn)需求量在呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)的同時(shí),套型結(jié)構(gòu)趨于小型化。2.2城市化進(jìn)程的需要目前,中國(guó)正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2007年我國(guó)城市化率為44.9%,年均增幅約為1%。按“十一五”規(guī)劃要求,2010年我國(guó)城市化率將達(dá)到47%，預(yù)計(jì)2020年會(huì)達(dá)到60%。城市化的快速推進(jìn)必然帶來(lái)新增城市人口首次置業(yè)需求。按照我國(guó)13億的人口總量和年均1%的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過(guò)1300萬(wàn)人成為城市新增人口，這部分人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的又一重要因素。人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加,而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓;剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房;白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。2.3收入增長(zhǎng)的需要隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4140元和13786元,扣除價(jià)格上漲因素,分別比上年增長(zhǎng)9.5%和12.2%;2009年全年農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入分別為4761元和15781元,分別實(shí)際上漲8.0%和8.4%。根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高,使其對(duì)住房的要求也隨之發(fā)生變化?！熬诱哂衅湮荨币巡辉倌軡M足人們的心理需要,而是對(duì)住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。因此,由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國(guó)房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。2.4城市拆遷改造的需要隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對(duì)舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)每年的拆遷計(jì)劃約為1.3億平方米，實(shí)際拆遷面積約為1億平方米。按照國(guó)家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求,也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可忽視的原因之一。2.5投資投機(jī)的需要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和房?jī)r(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行,國(guó)內(nèi)外資金通過(guò)各種途徑流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)投資投機(jī)需求明顯增加。根據(jù)投資投機(jī)資金來(lái)源不同,可以簡(jiǎn)單地將其分為國(guó)內(nèi)資金和國(guó)外資金。首先來(lái)看國(guó)內(nèi)資金投資因素方面：由于社會(huì)保障體系的滯后,國(guó)內(nèi)居民對(duì)醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等保障缺乏信心，對(duì)未來(lái)生活的不確定性深感擔(dān)憂;而儲(chǔ)蓄利率低、股票等理財(cái)產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)大、通貨膨脹壓力大、物價(jià)上漲過(guò)快等因素,使得很多居民將可居、可租、可售的房地產(chǎn)投資作為一種重要的資產(chǎn)保值增值手段。2.6全面建設(shè)小康社會(huì)的需要黨的十七大將全面建設(shè)小康社會(huì)作為新世紀(jì)前二十年的奮斗目標(biāo)，標(biāo)志著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新階段。全面建設(shè)小康社會(huì)，不再是單純提高經(jīng)濟(jì)水平，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生、社會(huì)保障、人民生活等諸多方面，人居環(huán)境的改善因此成為全面建設(shè)小康、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。2.7符合國(guó)家行業(yè)規(guī)劃要求本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，符合國(guó)務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國(guó)家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃提出：平均每年需要建設(shè)住宅2.4億m2以上；改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá)到70%以上；提高住房建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95%以上，優(yōu)良品率達(dá)到30%以上。因此，進(jìn)一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。2.8符合遼寧省省有關(guān)政策要求遼寧省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)?！表?xiàng)目建設(shè)符合遼寧省住宅規(guī)劃政策。2.9符合XX市區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃滿足市民的生存需要，發(fā)展需要和享受需要，是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最終落腳點(diǎn)。近年來(lái)XX市房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益彰，相互促進(jìn)。房地產(chǎn)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和全市人民關(guān)注的焦點(diǎn)，市委、市政府采取的一系列有利的措施，進(jìn)一步完善配套設(shè)施，加強(qiáng)城市綜合治理，不斷優(yōu)化城市環(huán)境，城市的魅力度大大提高。同時(shí)XX市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來(lái)的發(fā)展的機(jī)遇。XX市近幾年房地產(chǎn)的開發(fā)開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，新樓盤的建設(shè)開始向中高端發(fā)展。本項(xiàng)目定位提出建設(shè)“生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。另外利用小區(qū)內(nèi)中央步行軸線、及分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)地、老年健身樂(lè)園、燈光籃球場(chǎng)、等健身場(chǎng)地。項(xiàng)目建設(shè)以后，對(duì)提高XX市城市建設(shè)品味，改善居民居住條件，推動(dòng)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要作用。

第三章項(xiàng)目法人一、企業(yè)簡(jiǎn)況企業(yè)名稱XX地產(chǎn)有限責(zé)任公司詳細(xì)地址批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)間月經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、設(shè)計(jì)施工注冊(cè)資金伍仟萬(wàn)元營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)公司類型有限責(zé)任公司資質(zhì)等級(jí)級(jí)證書編號(hào)法定代表人職務(wù)董事長(zhǎng)職稱高級(jí)經(jīng)濟(jì)師聯(lián)系電話備注：二、企業(yè)基本三、XXXX地產(chǎn)開發(fā)公司歷年開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介第四章市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié)需求分析一、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平和人均消費(fèi)水平連年位提升，而房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了翻天覆地的變化，近幾年保持了連續(xù)上升趨勢(shì)。2002年以前XX市房?jī)r(jià)，XX區(qū)800元/m2～1200元/m2之間；而在2008年至今，達(dá)到2450元/m2～4000元/m2之間，其中不包含經(jīng)濟(jì)適用房和別墅。為更加全面的認(rèn)識(shí)XX市場(chǎng)，我們本次對(duì)于XX房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。XX區(qū)屬于城市現(xiàn)狀中心區(qū)，公共服務(wù)設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施較完善。從近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，以XX區(qū)棚戶區(qū)改造為主的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較多，由于動(dòng)遷成本的提高，XX區(qū)商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，均價(jià)在2800-3500元/平方米左右。城區(qū)南部，特別是大清河兩岸，開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格受自然環(huán)境烘托，價(jià)格在3000-3900元/平方米左右，城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)項(xiàng)目一般在2200-2800元/平方米。●平均價(jià)格分析（普通住宅）XX各個(gè)樓盤之間由于位置差異、小區(qū)配套、開發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別。清河灣小區(qū)，位于XX市市府路8號(hào)法院與武裝部之間面朝大清河，單價(jià)范圍在3800元/m2～4200元/m2之間，平均單價(jià)3900元/m2；國(guó)際新城，位于永安南路（原光榮村），單價(jià)范圍在2850元/m2～3800元/m2之間，平均單價(jià)3500元/m2；永安嘉園，大景城正門道北。單價(jià)范圍在2750元/m2～3300元/m2之間，平均單價(jià)3100元/m2。大景城，位于市中心（長(zhǎng)征大街與永安路交匯處）均價(jià)3100元/平方米。以上數(shù)據(jù)顯示，XX住宅的平均價(jià)格在2750元/m2～4200元/m2之間。三、客源分析XX的客源主要包括以下幾種：1.企事業(yè)單位職工：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。2.外來(lái)人口：有外來(lái)做生意的私營(yíng)業(yè)主和在XX城打工準(zhǔn)備定居的外地人組成。3.所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)及附近村民。總結(jié)分析:通過(guò)分析,目前XX市場(chǎng)售樓盤價(jià)格在2800元/平方米到4200元/平方米之間;各項(xiàng)目的平均價(jià)格在3100到3900元左右,最高價(jià)格集中在清河灣,均在3900元以上。與本項(xiàng)目距離較近,可競(jìng)爭(zhēng)和對(duì)比性較大的項(xiàng)目是大景城。均價(jià)3100元左右。四、可比樓盤市調(diào)情況大景城占地126畝，總建筑面積22萬(wàn)平方米，由多層、小高層及百米超高層錯(cuò)落有致的組成，社區(qū)規(guī)劃有1500平米高級(jí)會(huì)所、10000平米地下停車場(chǎng)。大景城堅(jiān)持以打造“過(guò)程精品”，專注于細(xì)節(jié)，經(jīng)過(guò)2載開發(fā)，已是XX人心中的明星樓盤?？⒐r(shí)間2011年8月。第二節(jié)建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地：66730㎡，建筑面積123000㎡，容積率1.85，建筑密度17.7%，綠化率38%，停車率70%。住宅面積65—85，85-100,100-124平方米不等。二、產(chǎn)品定位1、戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。2、產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，商鋪。其中：主要建筑形式為多層住宅。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶，商鋪面積19365平方米，。儲(chǔ)藏、車庫(kù)2505.71平方米。3、總戶數(shù)：1228戶。

第五章建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié)XX市概況一、簡(jiǎn)介XX市位于遼寧省南部，遼東半島西北部，地處東經(jīng)121°57′，北緯39°55′至40°33′，東西最大橫距80公里，南北最大縱橫距70公里，總面積約3133平方公里。西鄰渤海灣，屬海洋氣候，東部地區(qū)屬溫帶季風(fēng)性氣候；四季分明，氣候宜人。市政府駐地距XX市30公里；距大連市198公里；距省會(huì)沈陽(yáng)市203公里。地處大連、鲅魚圈、XX三港腹地，獨(dú)具一市連三港的水路之便，海岸線長(zhǎng)達(dá)45公里，XX市鲅魚圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港。坐落在懷抱之中；哈大公路、中長(zhǎng)鐵路、沈大高速公路縱貫?zāi)媳保f林公路、蓋旺公路、蓋瑗公路橫貫東西；各級(jí)公路形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)。灣陸交通便捷，物流順暢。地理位置優(yōu)越，是能人志仕經(jīng)商、興辦企業(yè)施展才華的理想之地。

全市有二十七個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)辦事處，漢滿回等十六個(gè)民族，總?cè)丝诮攀f(wàn)。有地?zé)帷⑸?、金礦等十幾種自然資源。XX市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2010年地區(qū)生產(chǎn)總值160億元，增長(zhǎng)33.3％，比2005年增長(zhǎng)1.9倍；工業(yè)保持較快發(fā)展:工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng),規(guī)模工業(yè)增加值51.5億元，增長(zhǎng)44.7%，比2005年增長(zhǎng)5.2倍；。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)541.8億元，增長(zhǎng)17.0%。金融業(yè)快速發(fā)展2006年全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額961.6億元，比年初增加109.8億元。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄426.1億元，比年初增加41.6億元。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額716.4億元，比年初增加96.3億元。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速顯著全社會(huì)固定資產(chǎn)投資160億元，增長(zhǎng)59.2％，比2005年增長(zhǎng)9.3倍；全年新建續(xù)建投資千萬(wàn)元以上項(xiàng)目143個(gè)，投資125億元，增長(zhǎng)78.6%，其中億元以上項(xiàng)目50個(gè)。外資引進(jìn)取得歷史性突破。全年實(shí)際利用外資1億美元，增長(zhǎng)146.3%；出口創(chuàng)匯1.1億美元，增長(zhǎng)20.3％；新批外資項(xiàng)目11項(xiàng)，總投資1.5億美元。引進(jìn)海外專家研發(fā)團(tuán)隊(duì)3個(gè)?！八拇蟀鍓K”建設(shè)順利推進(jìn)。仙人島能源化工區(qū)綜合實(shí)力顯著提升。全年新開工千萬(wàn)元以上項(xiàng)目38個(gè)。消費(fèi)需求顯著增強(qiáng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額39.5億元，增長(zhǎng)19%，比2005年增長(zhǎng)1.2倍；

城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12138元，增長(zhǎng)20％。農(nóng)民人均純收入8000元，增長(zhǎng)11.1％，比2005年增長(zhǎng)1倍，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量顯著提高。城鄉(xiāng)居民人均消費(fèi)性支出繼續(xù)增長(zhǎng)2010年，人均消費(fèi)性支出為10697.8元，比上年增長(zhǎng)11.2%。人均生活消費(fèi)支出3507.0元，比上年增長(zhǎng)10.5%。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善2010年末全市城市居民人均住房使用面積23.1平方米。農(nóng)民人均居住面積為30.5平方米。財(cái)政收入較快增長(zhǎng)財(cái)政一般預(yù)算收入8.5億元，增長(zhǎng)61％，比2005年增長(zhǎng)5.5倍；小結(jié)：從上面的分析中，可以看出XX市整體經(jīng)濟(jì)水平在2010年得到迅猛良性的發(fā)展，城市人均可支配收入與人均儲(chǔ)蓄均創(chuàng)新高。這為本項(xiàng)目運(yùn)作奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（2）城市規(guī)劃戰(zhàn)略●XX市城市建設(shè)與規(guī)劃現(xiàn)狀分析深入實(shí)施“沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略，以“招商引資年”活動(dòng)為突破口，加快XX區(qū)開發(fā)改造和沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)，推動(dòng)新XX區(qū)共同進(jìn)步，夯實(shí)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，著力改善民生，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，強(qiáng)力推進(jìn)XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)。發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)

XX市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和省、市委全會(huì)精神，堅(jiān)定不移地走工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)富民、三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展之路，積極融入遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，牢固樹立面向大海起新城、興產(chǎn)業(yè)、求發(fā)展的理念，大力實(shí)施“環(huán)境吸引、沿海拉動(dòng)、南移西進(jìn)、園區(qū)集聚、產(chǎn)業(yè)支撐”和“蓋鲅同域”發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略，圍繞仙人島能源化工區(qū)、北海新區(qū)、雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)、文化古城改造“四大板塊”，全力構(gòu)建XX沿海經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。未來(lái)，XX將作為沈陽(yáng)、大連之間新興大型城市的核心區(qū)域，成為最具國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的遼寧濱海新城?；A(chǔ)設(shè)施與發(fā)展現(xiàn)狀

圍繞發(fā)展思路與規(guī)劃目標(biāo)，全市實(shí)施“四大板塊”開發(fā)戰(zhàn)略：

仙人島能源化工區(qū)規(guī)劃面積159平方公里，具有天然的深水良港優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)定位為以建設(shè)大型煉化一體化項(xiàng)目為核心的石化產(chǎn)業(yè)基地；以仙人島港區(qū)為依托的修造船舶基地；以仙人島港區(qū)為依托的油品及化學(xué)品的物流基地。2008年4月，仙人島能源化工區(qū)被確定為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)重點(diǎn)支持區(qū)域，2010年4月被列入沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)十大產(chǎn)業(yè)集群之一。按照胡錦濤總書記關(guān)于“仙人島能源化工區(qū)要加快發(fā)展”的重要指示，仙人島能源化工區(qū)正在加速構(gòu)建港口、石化和白沙灣黃金海岸三位一體的新城區(qū)。目前，港口區(qū)30萬(wàn)噸原油碼頭已投入使用，2010年吞吐量將達(dá)到2000萬(wàn)噸。中海油重交瀝青、中海油2.4億立天然氣接收站、華錦集團(tuán)40萬(wàn)立儲(chǔ)罐、XX港務(wù)集團(tuán)72萬(wàn)立儲(chǔ)罐等大型石化項(xiàng)目竣工投產(chǎn)。白沙灣黃金海岸初具形象，浴場(chǎng)公園已經(jīng)向游人開放，14公里濱海岸線集陽(yáng)關(guān)、沙灘、海浪、森林和綠地，構(gòu)成了自然優(yōu)美、空氣清新、幽靜浪漫的海濱旅游度假區(qū)。仙人島能源化工區(qū)正在成為北方地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笮褪睾瓦|寧沿海經(jīng)濟(jì)帶上新的增長(zhǎng)極。北海新區(qū)位于XX西部沿海，規(guī)劃面積415平方公里，規(guī)劃人口100萬(wàn)。新區(qū)以打造XX濱海城市中心區(qū)、遼寧沿海產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、環(huán)渤海生態(tài)示范城為目標(biāo)。自建設(shè)以來(lái)，受到了遼寧省委、省政府的高度關(guān)注，建設(shè)步伐不斷加快。目前，北海新城區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)完成。完成陸域動(dòng)遷面積1128公頃，平整土地380公頃，回填方量1100多萬(wàn)立方米。主干路金海大街、清河大街等18條道路建成通車，漁民新區(qū)、北海寫字樓、集中供熱、污水處理、北海船塢等基礎(chǔ)設(shè)施正在抓緊建設(shè)。項(xiàng)目工程步伐不斷加快，投資19億元的中國(guó)北方（北海）光電產(chǎn)業(yè)園、投資5億元的金獅新能源等一批高科技項(xiàng)目開工建設(shè)。在7月8日由陳政高省長(zhǎng)主持召開的北海新區(qū)招商推介會(huì)上，簽約項(xiàng)目106個(gè)，合同金額達(dá)到653.27億元，為北海新區(qū)加速崛起奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。未來(lái)，這里將成為XX市新的城市行政、金融、文化中心和區(qū)域聯(lián)盟合作示范區(qū)。

XX文化古城開發(fā)改造包括8個(gè)區(qū)域，共40萬(wàn)平方米。目前，已投入資金30億元，吸引了國(guó)內(nèi)外眾多知名企業(yè)到這里投資發(fā)展。文化古城改造工程將進(jìn)一步擴(kuò)大城市規(guī)模，推動(dòng)全市新XX區(qū)同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為未來(lái)沈陽(yáng)、大連之間建設(shè)新的大型城市奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)位于XX市西南部，緊鄰XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。境內(nèi)溫泉資源十分豐富，溫泉面積、儲(chǔ)量、水溫居?xùn)|北之首，素有“遼南溫泉第一鎮(zhèn)”的美譽(yù)。雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)以溫泉資源為核心，以生態(tài)體驗(yàn)為特色，包括溫泉旅游度假，溫泉養(yǎng)生、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、商務(wù)會(huì)議、生態(tài)人居、觀光農(nóng)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。目前，投資21億元人民幣的思拉堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目已初具形象，投資12億元的奕豐北方溫泉城項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。同時(shí)，港城國(guó)際溫泉城、乒乓球世界冠軍馬林溫泉培訓(xùn)基地等重點(diǎn)項(xiàng)目也相繼開工建設(shè)，雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)人文、生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)氛圍及自然景觀得到進(jìn)一步和諧統(tǒng)一。未來(lái)，雙臺(tái)溫泉休閑度假新區(qū)將成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶及東北地區(qū)獨(dú)具特色、規(guī)模最大的溫泉小鎮(zhèn)。

第二節(jié)項(xiàng)目選址項(xiàng)目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。項(xiàng)目周邊地段已經(jīng)開始地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)了該區(qū)域居住環(huán)境的改善與發(fā)展，已逐步發(fā)展成為北部城區(qū)的居住片區(qū)。項(xiàng)目所處區(qū)域發(fā)展前景十分看好。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目擬選址是適宜的。第六章總體規(guī)劃方案第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)、原則一、規(guī)劃依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制辦法》3、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-934、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》5、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》6、《XX市城市總體規(guī)劃》7、《XX市城市規(guī)劃管理辦法》二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則規(guī)劃中遵循的原則：1.重視城市自然、人文特色的動(dòng)態(tài)延續(xù)性小區(qū)規(guī)劃努力適應(yīng)周邊自然環(huán)境及居民生活模式，使小區(qū)融入到城市的大環(huán)境中，成為城市的有機(jī)組成部分。2.注重規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)可行性和分期實(shí)施的易操作性滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、便于分期實(shí)施的現(xiàn)代住區(qū)。3.加強(qiáng)空間領(lǐng)域限定，提高居住安全性，加強(qiáng)居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規(guī)律，將小區(qū)用地分成不同的空間序列，并通過(guò)標(biāo)志建筑和標(biāo)志景觀步加強(qiáng)空間的領(lǐng)域感和歸屬感，提高居住環(huán)境的安全性。4.實(shí)施前瞻性布局策略，增強(qiáng)小區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性注意采用具有靈活性和可改性的技術(shù)處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規(guī)劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調(diào)。第二節(jié)總體規(guī)劃一、現(xiàn)狀概況1、區(qū)位條件項(xiàng)目位于位于XX市中心城區(qū)北部，XX路南、XX北路以東、規(guī)劃用地面積66730平方米。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰城市主干道XX路、XX北路等。既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。XX路是XX市通往大石橋市的重要道路，也是城區(qū)溝通南北的干道，該路在本案北側(cè)通過(guò)為小區(qū)提供提供了良好的區(qū)位條件。本案距XX商業(yè)中心區(qū)僅600米，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)500米，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)藥大廈、郵政支局、東城醫(yī)院、百貨大樓等分布周邊，區(qū)位優(yōu)越。2、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀規(guī)劃地塊東西長(zhǎng)約325米，南北寬約185米。區(qū)塊內(nèi)大部分為平房，無(wú)其他管線從中穿越，周邊道路地下水、暖、電、通信等管網(wǎng)齊備，地質(zhì)條件良好。結(jié)論：規(guī)劃范圍內(nèi)地質(zhì)條件較好，屬可建設(shè)用地。3、用地區(qū)域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規(guī)劃以居住用地為主，南側(cè)住宅小雨花園已經(jīng)建成。結(jié)論：城市總體規(guī)劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區(qū)配套的完善條件。為進(jìn)行部分商業(yè)建設(shè)和開發(fā)創(chuàng)造便利條件。（2）交通設(shè)施城市主干道：小區(qū)東西分別鄰近城市主干道XX路（202國(guó)道）和南側(cè)規(guī)劃路。西側(cè)XX北路：作為規(guī)劃的城市次干道，XX北路也是地塊與城市中心區(qū)聯(lián)系的重要通道之一，是整個(gè)片區(qū)中重要的生活性道路。地塊周邊其他道路以城市支路為主，均未開工建設(shè)。結(jié)論：周邊主要道路尚未完全形成，規(guī)劃考慮現(xiàn)狀XX路作為近期主要的對(duì)外道路。同時(shí)注意處理好本案與南側(cè)和東城的交通組織關(guān)系。（3）公共服務(wù)設(shè)施商業(yè)：雖然開發(fā)地塊距城市中心商業(yè)區(qū)較近，但是由于區(qū)位現(xiàn)狀長(zhǎng)期未能改造，商業(yè)設(shè)施不夠完善，隨著該用地的開發(fā)建設(shè)，及東側(cè)南側(cè)規(guī)劃路的打通，必將拉動(dòng)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展。結(jié)論：周邊商業(yè)的不健全，為小區(qū)內(nèi)的部分商業(yè)設(shè)施建設(shè)提供了機(jī)遇，規(guī)劃中應(yīng)重點(diǎn)控制建設(shè)總量。教育設(shè)施：根據(jù)《XX市中心城教育設(shè)施布局規(guī)劃》，本地塊內(nèi)需要設(shè)置幼兒園一處。小學(xué)及初高中教育結(jié)合周邊相關(guān)規(guī)劃解決。（4）綠地景觀資源規(guī)劃居住小區(qū)要充分利用較低的建筑密度，組織好小區(qū)內(nèi)的綠化配置，公共綠地、群眾活動(dòng)場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地、健身器材場(chǎng)地及停車泊位要有機(jī)結(jié)合，合理布局。二、規(guī)劃定位及住區(qū)特色項(xiàng)目總體定位為中高檔樓盤。提出“生態(tài)型運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。另外利用小區(qū)內(nèi)水系、中央步行軸線、分散的小廣場(chǎng)，建設(shè)青年健身廣場(chǎng)、兒童游戲場(chǎng)、老年健身樂(lè)園、燈光籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)、街舞廣場(chǎng)等健身場(chǎng)地。從而形成運(yùn)動(dòng)健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。三、規(guī)劃構(gòu)思1.院落組織：在強(qiáng)調(diào)院落空間圍合的前提下，利用先進(jìn)的規(guī)劃理念和規(guī)劃手法，打造帶狀與點(diǎn)狀景觀相結(jié)合的內(nèi)部空間環(huán)境，將院落穿插于內(nèi)部空間中，提高景觀的滲透性和均好性；2.運(yùn)動(dòng)主題：通過(guò)“運(yùn)動(dòng)社區(qū)”理念的運(yùn)用，打造小區(qū)內(nèi)部的生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊；3.交通組織：通過(guò)對(duì)小區(qū)周邊交通及人流的分析，確定小區(qū)的主要出入口方向，結(jié)合“生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊”形成小區(qū)的環(huán)路系統(tǒng)；四、規(guī)劃布局1.用地布局規(guī)劃臨XX路一側(cè)規(guī)劃4棟17層高層住宅，與東側(cè)臨街小高層形成挺拔的城市空間界面，規(guī)劃通過(guò)小區(qū)道路及綠地景觀環(huán)廊的分割小區(qū)，形成多個(gè)既相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)系的住宅院落。小區(qū)內(nèi)部采用多層住宅，通過(guò)強(qiáng)化小區(qū)中軸線景觀，有效組織空間景觀布局。小區(qū)主入口位于XX路，次入口位于南側(cè)規(guī)劃路。小區(qū)幼兒園、會(huì)所等設(shè)于用地西側(cè)，活動(dòng)室、衛(wèi)生所等服務(wù)設(shè)施布置于沿街二層商業(yè)建筑中。小區(qū)綠地中心處于居住組團(tuán)環(huán)抱之中，空間上周邊建筑對(duì)小區(qū)中心綠地產(chǎn)生強(qiáng)烈的環(huán)繞，中心綠地內(nèi)部環(huán)境通過(guò)各居住組團(tuán)內(nèi)部的綠化軸線向各組團(tuán)進(jìn)行滲透，產(chǎn)生強(qiáng)烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。2.道路交通規(guī)劃（1）道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)道路系統(tǒng)采用方便實(shí)用的原則，小區(qū)主路采用較為規(guī)整的環(huán)形道路，將各個(gè)居住組團(tuán)聯(lián)系在一起。內(nèi)部道路采用小區(qū)路和宅前路的二級(jí)路網(wǎng)：居住小區(qū)級(jí)道路：路面寬7米，功能為聯(lián)系居住小區(qū)內(nèi)部各住宅院落的車行環(huán)路；宅前路3.5-5米寬，根據(jù)具體使用情況車輛可直接由宅前路進(jìn)入各住宅院落內(nèi)部。（2）出入口設(shè)置根據(jù)人流分析，小區(qū)主出入口位于XX路，次入口設(shè)于南側(cè)規(guī)劃路。本著加強(qiáng)內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通貫通的原則，在合理組織公共活動(dòng)區(qū)、小區(qū)車流、人流交通的同時(shí)，考慮休閑景觀功能的需要開辟景觀步行系統(tǒng)。在保證組團(tuán)綠地與小區(qū)中心綠地視覺通廊通暢的基礎(chǔ)上，結(jié)合生態(tài)健身環(huán)廊及小區(qū)內(nèi)水系設(shè)置環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部步行系統(tǒng)。通過(guò)步行系統(tǒng)將各組團(tuán)內(nèi)部中心與小區(qū)外部公共活動(dòng)區(qū)域、中心綠地及周邊公共服務(wù)設(shè)施聯(lián)接成統(tǒng)一、流暢的網(wǎng)絡(luò)。步行系統(tǒng)間設(shè)置小亭、環(huán)廊、雕塑等景觀小品以及硬地廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、小型健身廣場(chǎng)等開敞活動(dòng)空間，突出步行流線的休憩特征。（4）靜態(tài)交通規(guī)劃停車場(chǎng)規(guī)劃嚴(yán)格按照停車場(chǎng)場(chǎng)地設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，充分考慮停車場(chǎng)對(duì)小區(qū)景觀的影響，住宅設(shè)置底層停車庫(kù)；室外停車就近停放，樓前設(shè)置由植草磚鋪設(shè)的停車位，結(jié)合綠化處理，不會(huì)對(duì)居民造成干擾，住宅小區(qū)停車泊位配建率達(dá)到70%。3.綠地景觀規(guī)劃環(huán)境是住區(qū)的靈魂，合理良好的環(huán)境設(shè)計(jì)，能切實(shí)改善該地段居民的生活質(zhì)量，提高居住區(qū)的品位，并影響整體城市居住環(huán)境?！耙恍囊画h(huán)一帶多節(jié)點(diǎn)”完整的歸納了本方案的綠化景觀系統(tǒng)結(jié)構(gòu)?！耙恍摹笔侵妇哂袑?duì)外景觀輻射的小區(qū)中心綠地，由小區(qū)中心綠地和活動(dòng)場(chǎng)地組成。“一環(huán)”是指環(huán)形特色步行休閑廊道。“一帶”是指小區(qū)內(nèi)部的濱水景觀帶。“多節(jié)點(diǎn)”是指聯(lián)系中心綠地、環(huán)形步行帶和院落綠地的組團(tuán)綠地節(jié)點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)的重要景觀節(jié)點(diǎn)和公建設(shè)施均安置在中心綠地和各組團(tuán)公共綠地周圍，具有良好的可識(shí)別性。通過(guò)中心綠地及各組團(tuán)中心綠地和步行環(huán)道將整個(gè)綠化景觀系統(tǒng)引入小區(qū)內(nèi)部，作為一種介質(zhì)綠地系統(tǒng)將住戶也聯(lián)系在一起，成為了居民交流的主要場(chǎng)所。４.空間景觀規(guī)劃整個(gè)小區(qū)的各種空間通過(guò)中央公園和步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統(tǒng)滲透到各組團(tuán)內(nèi)的公共綠地的半私密空間，再由組團(tuán)公共綠地到院落的私密空間的完美過(guò)渡。小區(qū)建筑高度空間呈南低北高、中部低外圍高的趨勢(shì)，小區(qū)中心周邊建筑通過(guò)不同類型住宅的圍合，空間變化豐富，秩序感強(qiáng)。整個(gè)空間天際線上從多個(gè)角度呈現(xiàn)出不同線型的有序過(guò)渡。５.公建配套規(guī)劃公共建筑分為小區(qū)配套公建和商業(yè)建筑。商業(yè)建筑分布在XX路和東側(cè)、南側(cè)路沿街設(shè)置。配套公建主要布置在小區(qū)出入口及小區(qū)西南組團(tuán)庭院中。小區(qū)會(huì)所設(shè)置在西側(cè)，用地滿足居民文化活動(dòng)等需要。幼兒園結(jié)合會(huì)所設(shè)置，規(guī)模為3班，建筑面積1664平方米。物業(yè)管理設(shè)置在XX路出入口東側(cè)。6.市政設(shè)施配套規(guī)劃小區(qū)給水接入XX路原水管線。雨水主要排入小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)再排入城市XX路污水管網(wǎng)。小區(qū)所在區(qū)域?yàn)榧泄┡^(qū)設(shè)換熱站。換熱站結(jié)合物業(yè)管理公建設(shè)置。熱源接城市一級(jí)管網(wǎng)。燃?xì)庹{(diào)壓站設(shè)置在小區(qū)西南側(cè)會(huì)所附近。小區(qū)設(shè)置箱式變壓器一處，規(guī)劃布置在中心綠地內(nèi)。小區(qū)設(shè)置垃圾收集點(diǎn)6處分散在小區(qū)內(nèi)部，公廁一處設(shè)置在物業(yè)管理公建內(nèi)。7.建筑布局住宅院落的組合形式強(qiáng)調(diào)空間的圍合，并與中心綠地和步行系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合。這種布局形式強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，注重資源的平均分配。住宅采光日照不少于大寒日2小時(shí)，努力使每戶住宅均能享受到充足的陽(yáng)光。整個(gè)小區(qū)住宅體系完整，平面和空間秩序感強(qiáng)。院落布局優(yōu)雅流暢、動(dòng)感十足，引導(dǎo)性強(qiáng)，空間形態(tài)更富有人性化，親切溫馨，從庭院內(nèi)部隨視點(diǎn)轉(zhuǎn)移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。第三節(jié)建筑布局一、居住建筑1、住宅戶型設(shè)計(jì)小區(qū)戶型類型：三室二廳兩衛(wèi)。兩室兩廳一衛(wèi)，一室一廳一衛(wèi)。2、產(chǎn)品形式：多層住宅、小高層住宅、高層住宅，其中：主要建筑形式為多層住宅。其中多層住宅13棟，高層住宅4棟，小高層住宅3棟，臨街為2層商業(yè)門市。多層住宅建筑面積49045平方米，共577戶，戶型為85-95,100-120平方米為主，高層住宅建筑面積36922平方米，共434戶，戶型為75-85,90-100平方米為主，小高層住宅建筑面積18414平方米，共217戶，戶型為75-95平方米為主。3、總戶數(shù)：1228戶。住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計(jì)，在考慮戶外景觀景色引入的同時(shí)，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛(wèi)，更根據(jù)戶型合理安排玄關(guān)、儲(chǔ)藏等空間。結(jié)合立面造型統(tǒng)一安排空調(diào)室外機(jī)位置和有變化地設(shè)置飄窗及落地窗。2、建筑造型設(shè)計(jì)建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的手法形式來(lái)表現(xiàn)建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時(shí)尚，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件，考慮地方居住習(xí)慣，居住建筑朝向全部采用南向。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統(tǒng)行列的單調(diào)、呆板，住宅布局隨著道路線性的彎曲轉(zhuǎn)折相互錯(cuò)動(dòng)，整個(gè)布局渾然一體，充分利用單元的組合，形成各具特色的空間環(huán)境，建筑形式采用坡屋頂，外墻色調(diào)以暖色為主。二、公共建筑商業(yè)建筑：以沿街兩層商業(yè)建筑為主，局部三層。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。外觀上通過(guò)塑造獨(dú)特的形體、采用豐富的外表材質(zhì)，打造出現(xiàn)代、跳躍、大氣的建筑風(fēng)格。規(guī)劃沿XX路和南側(cè)東側(cè)規(guī)劃路布置。三、公用設(shè)施1、換熱站：規(guī)劃設(shè)于規(guī)劃地段西南側(cè)，管線引自XX路。２、變配電室：設(shè)計(jì)采用１０KV高壓供電系統(tǒng)。電源引自XX路。4、電訊控制室：規(guī)劃設(shè)于小區(qū)南側(cè)，管線引自XX路。5、給水泵房：同變配電室一同設(shè)置，管線引自XX路。6、管理用房：設(shè)于小區(qū)內(nèi)的公共建筑內(nèi)。7、垃圾處理：傳統(tǒng)的利用垃圾箱、池收集垃圾的做法既不衛(wèi)生，解決不了環(huán)境污染的問(wèn)題，又不便實(shí)行垃圾的分類回收。因此，本規(guī)劃以“無(wú)害化、減量化資源化”為原則生活垃圾的收集全部袋裝化，密閉容器存放，并按有害類、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類分類收集，統(tǒng)一清運(yùn)，以體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則。在規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)一處，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一處。

第七章工程技術(shù)方案第一節(jié)建筑方案一、主要建筑概況1、建筑面積：123746m2；其中住宅104381m2，商業(yè)19365m2。2、單體：多層建筑13棟、高層住宅4棟、小高層3棟，3、建設(shè)層數(shù)：多層6層；高層11-17層。4、結(jié)構(gòu)形成：異形柱框架結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)5、建筑合理使用年限：70年。6、工程類別及耐火等級(jí)：三類建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)。7、屋面防水等級(jí)：二級(jí)。二、外部裝修散水：混凝土水泥散水，寬度1000；外墻：采用涂料墻面；屋面：擠塑板屋面(平屋面)，斜屋面處：英紅瓦保溫屋面。三、內(nèi)部裝修地面：毛地面。內(nèi)墻：混合砂漿抹面，內(nèi)墻面層刮瓷，廚房、廁所采用貼瓷磚墻面。棚：刮瓷門窗：入戶門為防盜門，單元門為樓宇可視對(duì)講門，內(nèi)門為夾板門，窗戶為塑鋼窗。燈具：室內(nèi)照明為普通燈具。四、平面布置戶型面積：考慮售價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑繎艚ㄖ娣e在75-120m2為宜。戶型設(shè)計(jì)：應(yīng)在做好住戶調(diào)查的基礎(chǔ)上，盡可能選擇建設(shè)部推薦的優(yōu)秀戶型。五、建筑物指標(biāo)1、總建筑面積：123746平方米2、住宅：104381平方米3、商業(yè)：19365平方米第二節(jié)結(jié)構(gòu)方案一、依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010－2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009－2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011－2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94－94《地基處理技術(shù)規(guī)范》DGJ08－40－94《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GBJ68－84《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBJ16-87)(2001版)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096-1999)(2003版)二、抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為7度；抗震等級(jí)二級(jí)，Ⅲ類場(chǎng)地土，基本風(fēng)壓0.5KN/m2。三、結(jié)構(gòu)類型本工程主要為低層建筑，總建筑面積約104381平方米，多層、小高層采用采用框架結(jié)構(gòu)，高層采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑布局在適當(dāng)位置布置主次梁，以減少現(xiàn)澆板的平面尺寸，提高經(jīng)濟(jì)性，確保主要房間的完整性，以方便用戶使用，便于用戶隨意進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)，底層采用架空板防潮?；A(chǔ)根據(jù)上部結(jié)構(gòu)的情況，多層住宅基礎(chǔ)擬采用天然地基上的淺基礎(chǔ)，具體基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探完成后再結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定。四、活荷載設(shè)計(jì)值陽(yáng)臺(tái)：2.5KN/m2；樓梯間：2.5KN/m2；非上人屋面0.5KN/m2；其余房間：2.0KN/m2。五、鋼筋混凝土部分結(jié)構(gòu)1、現(xiàn)澆：土0.00以上各混凝土構(gòu)件，樓板，梁柱采用現(xiàn)澆砼。2、預(yù)制：墻內(nèi)的門洞、窗洞或設(shè)備預(yù)留洞，其洞頂均需設(shè)置過(guò)梁。六、墻砌體部分墻體地面以下部分采用M7.5混合砂漿砌筑，MU10蒸壓粉煤灰磚；地面以上部分采用M5.0混合砂漿砌筑，MU10蒸壓粉煤灰磚；第三節(jié)給排水方案一、生活給水系統(tǒng)1、用水量估算編號(hào)名

稱數(shù)

量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量(m3)備

注1住宅1228戶185L/d.人727每戶按3.2人計(jì)2綠化澆灑25357m22升/m2.次50.73商業(yè)19365m23升/m2.d584未預(yù)見水量10%83.35總計(jì)9192、以城市自來(lái)水為水源，給水管由XX路城市主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各級(jí)團(tuán)給水支管自狀管網(wǎng)接入，整個(gè)小區(qū)形成樹狀的給水系統(tǒng)。3、用水量估算：最高日用水量約919m3/d。4、系統(tǒng)設(shè)計(jì)：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長(zhǎng)，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。5、用水計(jì)量：住宅一戶一表，水表出戶，商業(yè)用房用水量單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。二、生活排水系統(tǒng)1、排水量估算：本工程最高日排水量約為735m3/d。2。排水系統(tǒng)：采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水沿道路污水主管線排入XX路城市污水主干管。三、雨水排水系統(tǒng)1、雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，多層住宅區(qū)雨水匯集后，沿道路雨水主管線排入XX路城市排水干管。2、雨水量根據(jù)濰坊區(qū)暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式計(jì)算，暴雨重現(xiàn)期取2年。3、泄洪溝由專業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。四、消火栓給水系統(tǒng)1、設(shè)置場(chǎng)所：商業(yè)用房、住宅公共走道。2、設(shè)計(jì)水量：本工程按“三類建筑”設(shè)計(jì)，室內(nèi)20L/S，室外15L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)，火災(zāi)發(fā)生次數(shù)為一次。3、系統(tǒng)設(shè)計(jì)：1)室外：采用低壓制給水系統(tǒng)，消防與生活合用管網(wǎng)，管道沿地塊用地紅線范圍內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，向室外消火栓及消防水池供水。2)室內(nèi)：采用臨時(shí)高壓給水系統(tǒng)，平時(shí)系統(tǒng)壓力由穩(wěn)壓裝置保證，豎向不分區(qū)。3)消防水泵房及蓄水池設(shè)置：擬與生活水泵房合建。第四節(jié)采暖方案一、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》二、設(shè)計(jì)內(nèi)容1、本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；2、本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；3、本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)。三、空調(diào)系統(tǒng)1、本工程住宅均采用分體空調(diào),空調(diào)室外機(jī)設(shè)于規(guī)定位置。2、本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機(jī)組的空調(diào)方式，室外機(jī)組設(shè)于規(guī)定的位置。3、空調(diào)系統(tǒng)的冷凝水進(jìn)行有組織的排放。四、通風(fēng)系統(tǒng)住宅部分的廚房、衛(wèi)生間等的排風(fēng)由排風(fēng)扇排至豎向?qū)Ｓ玫呐棚L(fēng)井后至屋頂排放，排風(fēng)井由建筑專業(yè)預(yù)留，排風(fēng)扇由用戶自理。本工程樓梯間均采用自然排煙的防煙措施。五、住宅采暖系統(tǒng)1、本工程采暖擬設(shè)一個(gè)熱力站，設(shè)于地段南側(cè)，單獨(dú)設(shè)置，管線引自XX路北側(cè)臨近管線。采用汽-水采暖換熱機(jī)組實(shí)現(xiàn)自動(dòng)控制，機(jī)組自帶浮動(dòng)盤管換熱器、循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、穩(wěn)壓裝置、補(bǔ)水箱、膨脹水箱、壓力控制裝置、安全保護(hù)裝置等。供回水溫為60/40℃。采暖負(fù)荷指標(biāo)：公建供熱80w/m2；公寓供熱58w/m2。2、本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設(shè)有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。3、采暖系統(tǒng)供回水立管均設(shè)置在公共走廊內(nèi)的采暖井中，在主立管分向每一戶的供水水平分支處設(shè)銅制截止閥、Y型過(guò)濾器、熱量表，回水分支管設(shè)手動(dòng)調(diào)節(jié)閥，均安裝在公共走廊暖井間內(nèi)，以便物業(yè)管理開關(guān)閥門，并可現(xiàn)場(chǎng)自動(dòng)抄表，實(shí)現(xiàn)全面按戶熱計(jì)量收費(fèi)。供回水主立管頂端應(yīng)安裝自動(dòng)排氣閥。4、各戶采暖系統(tǒng)形式均為水平雙管放射式，各戶自帶分水器和集水器。管道均在50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)分布。水平雙管放射式系統(tǒng)是國(guó)家推薦采用的采暖系統(tǒng)形式之一，其優(yōu)點(diǎn)是系統(tǒng)調(diào)節(jié)、使用最靈活，運(yùn)行費(fèi)用最省。5、每戶內(nèi)采暖系統(tǒng)水平管敷設(shè)于本層地板的50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)，為避免熱損失，在溝槽內(nèi)鋪設(shè)20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設(shè)采暖管道，并以專用支架固定，再鋪設(shè)陶?；炷?，上層為水泥沙漿找平。6、供回水主管采用鍍鋅鋼管，絲扣連接，外包20mm厚B1級(jí)橡塑保溫管殼，戶內(nèi)埋地管采用線膨脹系數(shù)較小的交聯(lián)高密度聚乙烯夾鋁管(PEX-AL-PEX)。7、各戶起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。每組散熱器上均設(shè)溫控閥、自動(dòng)排氣閥。8、熱力管線。由北側(cè)臨近熱力線引入小區(qū)熱站后，管線由小區(qū)外圍采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。第五節(jié)電氣方案一、設(shè)計(jì)依據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范和規(guī)定二、設(shè)計(jì)范圍1、供配電系統(tǒng)2、電氣照明3、電力及控制4、建筑物防雷保護(hù)5、電話系統(tǒng)6、有線電視系統(tǒng)7、對(duì)講系統(tǒng)三、供配電系統(tǒng)1、工程概況：本工程是以多層、低層住宅樓為主的住宅小區(qū)，加上配套公建，總建筑面積為123746平方米。2、負(fù)荷估算:住宅每平米按45W計(jì)算，商業(yè)按80w/m2計(jì)算，總設(shè)備容量為6246.2kW。3、變配電所設(shè)小區(qū)公用變配電所：從計(jì)算數(shù)據(jù)來(lái)看，小區(qū)內(nèi)劃總共設(shè)置1座10KV箱式變電站，負(fù)責(zé)整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的電力供應(yīng)。電力線：城市輸電線就近引線入變配電室后，由變配電室變電后，分別向住宅以及商業(yè)區(qū)送電，線路采用地下電纜敷設(shè)。4、供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。2)配套公建的負(fù)荷在較集中時(shí)可考慮設(shè)計(jì)量間。3)小區(qū)內(nèi)10kV線路和0.4kV線路采用電力電纜直埋地敷設(shè)。5、計(jì)量1)住宅用電實(shí)行一戶一表；商鋪一鋪一表，公建按單位設(shè)置，電表箱設(shè)在每單元一層。2)公建負(fù)荷根據(jù)容量在計(jì)量間計(jì)量，底商在住宅回路另設(shè)電表計(jì)量。四、電氣照明1、本工程需設(shè)置應(yīng)急照明：消防等設(shè)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，商店設(shè)暫時(shí)繼續(xù)工作用的應(yīng)急照明，疏散通道、疏散樓梯、出入口等設(shè)疏散指示標(biāo)志。2、盡量選用節(jié)能燈具。五、電力及控制1、消防電力設(shè)備由兩路低壓電源供電，末端自動(dòng)切換。2、消防設(shè)備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。3、電力設(shè)備的控制根據(jù)各專業(yè)要求設(shè)置。六、建筑物防雷保護(hù)及接地保護(hù)1、本工程均為三級(jí)防雷建筑物。2、設(shè)置防直擊雷和防雷電波引入措施。3、利用基礎(chǔ)接地體作為防雷接地裝置并與其他接地共用基礎(chǔ)接地體,接地電阻要求不大于1歐。4、工程設(shè)總等電位連接和局部等電位連接。七、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)1、消控中心設(shè)在首層，具有各種報(bào)警功能，聯(lián)動(dòng)功能和手動(dòng)控制功能。2、設(shè)置緊急廣播系統(tǒng)。3、設(shè)置消防對(duì)講系統(tǒng)。4、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)為雙電源供電，一用一備，末端自動(dòng)切換。八、電話系統(tǒng)1、本工程內(nèi)全部設(shè)直線電話，每戶一對(duì)，公建按指標(biāo)25m2/部。2、小區(qū)內(nèi)設(shè)電話交接間，各樓(各單元)設(shè)電話接線箱。3、設(shè)寬帶網(wǎng)線路。4、小區(qū)電話進(jìn)線電纜及寬帶就近接入城市市話網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。九、有線電視系統(tǒng)1、有線電視信號(hào)就近城市有線電視光纜引入控制室后，采用地下敷設(shè)方送達(dá)各住戶、各建筑。2、各樓(各單元)底層設(shè)前端箱，樓內(nèi)垂直敷設(shè)分支—分配網(wǎng)絡(luò)。3、電視插座終端電平要求達(dá)到65~71dB。十、傳呼對(duì)講系統(tǒng)1、住宅樓按單元設(shè)置傳呼對(duì)講系統(tǒng)和門鎖控制裝置。2、小區(qū)可根據(jù)需要設(shè)置大的傳呼對(duì)講系統(tǒng)。第六節(jié)燃?xì)庀到y(tǒng)一、燃?xì)庹{(diào)壓站規(guī)劃于小區(qū)公建內(nèi)，管線引自西三路。二、燃?xì)夤芫€由XX路干管引入小區(qū)調(diào)壓站后，采用地下敷設(shè)方式向各住戶、各建筑供熱。三、燃?xì)夤艿啦捎霉軓紻=150mm的管道沿小區(qū)道路，向住戶供氣。

第八章環(huán)境保護(hù)和節(jié)能第一節(jié)環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》2、國(guó)務(wù)院(1998)第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》3、遼寧省人民政府《關(guān)于落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的決定》4、遼寧省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境監(jiān)理管理辦法5、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-93)6、《遼寧省廢氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(DB37/006-91)7、《電磁輻射環(huán)境保護(hù)管理辦法》（1997年1月7日，國(guó)家環(huán)保局）二、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目地處周圍環(huán)境狀況較好，無(wú)污染單位。建成投入使用后，除生產(chǎn)少量生活污水、生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒(méi)有其它污染物排放，因此，對(duì)周圍環(huán)境不全產(chǎn)生不良影響。三、配套設(shè)施設(shè)計(jì)吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市污水系統(tǒng)。地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。四、污染物來(lái)源1、施工期廢氣：主要為新建商品樓及建筑材料運(yùn)輸過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵；汽車運(yùn)輸時(shí)的揚(yáng)塵和廢氣；施工機(jī)械本身產(chǎn)生一定量煙氣。廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水。噪聲：主要由施工機(jī)械產(chǎn)生，其次是運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的交通噪聲。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。2、營(yíng)運(yùn)期廢氣：項(xiàng)目投產(chǎn)后不產(chǎn)生廢氣，采暖由集中供熱供給。廢水：本工程投入使用后的居民生活廢水。固體廢物：主要為生活垃圾。五、擬采取的防治污染措施與水土保持措施1、施工期(1)施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍欄，并灑水降塵。運(yùn)輸路線要平整，車輛要用布封蓋，車輛不得超載，以免殘土撒落。還應(yīng)避免水泥揚(yáng)塵的產(chǎn)生。(2)施工人員的生活污水經(jīng)市政管網(wǎng)排入污水處理廠，處理達(dá)標(biāo)后進(jìn)支脈河。(3)夜間應(yīng)停止機(jī)械作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。中高考期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守環(huán)保部門有關(guān)規(guī)定。(4)施工場(chǎng)地周圍設(shè)置圍墻，可起隔聲擋灰作用。(5)施工期間生活垃圾、施工殘土等送往市政部門指定場(chǎng)所統(tǒng)一處理。(6)施工期間的產(chǎn)生的堆土用防塵布覆蓋，并盡量堆土平緩。(7)本項(xiàng)目分期施工，非施工期的土地栽種原生態(tài)植物，保持場(chǎng)地綠化，減少水土流失。(8)本項(xiàng)目綠化與建筑安裝爭(zhēng)取同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)完成，盡量減少項(xiàng)目的水土流失。(9)本項(xiàng)目仔細(xì)規(guī)劃好土方平衡工作，使得取土達(dá)到最少化。2、營(yíng)運(yùn)期(1)項(xiàng)目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。(2)項(xiàng)目除生活污水外，無(wú)其它廢水產(chǎn)生，污水排入市政管網(wǎng)，經(jīng)城市污水處理廠處理后，排入支脈河。(3)生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門的需求合理布置垃圾收集處，并實(shí)行有人管理的袋裝式，確保環(huán)境整潔美觀。(4)為了減少噪音源的干擾，加強(qiáng)主干道的道路綠化，公用設(shè)施盡可能布置在噪音非敏感區(qū)，與住宅保持一定的緩沖距離。

六、綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，防止污染，保護(hù)環(huán)境，堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠化地有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)功能和改善環(huán)境的作用，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建設(shè)，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。第二節(jié)節(jié)約能源一、節(jié)能設(shè)計(jì)1、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)①屋面：平屋面采用50厚擠塑板溫層,瓦屋面采用30厚的聚苯板保溫層；②外墻：240厚蒸壓粉煤灰磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；③不采暖樓梯間隔墻：采用240厚蒸壓粉煤灰磚，外做30厚聚苯板保溫層；④門窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。封陽(yáng)臺(tái)采用雙玻塑鋼窗。分戶門均采用防盜保溫門；門窗氣密性等級(jí)為Ⅲ級(jí)。2、節(jié)能指標(biāo)項(xiàng)目單位細(xì)則限值設(shè)計(jì)指標(biāo)體形系數(shù)≤0.350.247外墻平均傳熱系數(shù)W/(m2.k)1.160.849建筑物耗熱量指標(biāo)W/m216.416.31采暖耗煤量指標(biāo)Kg/m211.811.14二、采暖節(jié)能設(shè)計(jì)1、采暖系統(tǒng)采用分戶計(jì)量系統(tǒng)，每戶均設(shè)一熱計(jì)量表，實(shí)現(xiàn)了熱量分戶計(jì)量。2、每組散熱器進(jìn)水管均設(shè)一溫控閥，可根據(jù)室外溫度自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)入散熱器的熱媒流量，維持室溫恒定。3、采暖系統(tǒng)各熱力入口均安裝差壓控制器一只，保證在變流量的情況下，系統(tǒng)壓差恒定。三、主要節(jié)能措施1、所有設(shè)備、電器選用符合國(guó)家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型節(jié)能電器。2、統(tǒng)一配置太陽(yáng)能熱水器，節(jié)約住戶洗浴用能。3、小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。4、住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。5、燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場(chǎng)所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。6、采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強(qiáng)屋面保溫。推廣使用新技術(shù)、新工藝，各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。7、水、電、熱、氣等實(shí)行一戶一表，按表收費(fèi)。8、加強(qiáng)采暖管道的保溫設(shè)計(jì)和檢修工作。

第九章項(xiàng)目管理第一節(jié)物業(yè)管理項(xiàng)目組建小區(qū)管理委員會(huì)，向住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)，主要作用：保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。項(xiàng)目建成后，將成立住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。物業(yè)管理公司初步考慮定員30人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財(cái)務(wù)室2人，保安部15人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會(huì)公開招聘解決。第二節(jié)招標(biāo)管理一、概述依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，本項(xiàng)目工程建設(shè)實(shí)施階段的勘察設(shè)計(jì)和施工等均采取招標(biāo)。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第九號(hào)令，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制工程招標(biāo)內(nèi)容。二、發(fā)包方式承包方式有總承包和單項(xiàng)工作內(nèi)容承包二種，相應(yīng)的發(fā)包方式也有兩種。本項(xiàng)目發(fā)包方式根據(jù)工程建設(shè)實(shí)施階段的工作內(nèi)容分別采取單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式。三、招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。本項(xiàng)目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。四、招標(biāo)方式招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)二種類型。由于本項(xiàng)目擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對(duì)不同的單項(xiàng)工程所采取的招標(biāo)方式如下：①勘察設(shè)計(jì)擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)或直接委托方式。②建筑安裝工程及工程監(jiān)理采用公開招標(biāo)方式。

第十章工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目采用總體規(guī)劃，分期實(shí)施。工程前期手續(xù)部分已經(jīng)完成，若后續(xù)各項(xiàng)工作進(jìn)展順利，則項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排為：可行性研究報(bào)告編制2011年5月可行性研究報(bào)告審批2011年5月規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批2011年6月施工圖設(shè)計(jì)2011年6月~7月工程施工2011年8月～2012年5月設(shè)備材料訂貨安裝2012年5月主體封頂2012年5月總體竣工驗(yàn)收2012年10月正式交付使用2012年12月第十一章投資估算和資金籌措項(xiàng)目投資估算根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)以及相關(guān)費(fèi)用具體收費(fèi)情況估算。土建工程造價(jià)，以非精裝修考慮。第一節(jié)投資估算一、編制依據(jù)1、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定；2、遼寧省建筑工程綜合定額；3、遼寧省安裝工程綜合定額；4、XX地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格；5、XX地區(qū)類似工程造價(jià)；6、設(shè)備供貨目錄或設(shè)備詢價(jià)；7、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。二、項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。1、土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地66730平方米，每平方米價(jià)格為750元，購(gòu)置土地費(fèi)5000萬(wàn)元、契稅3%為150萬(wàn)元，土地費(fèi)用合計(jì)5150萬(wàn)元。2、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為17259.6萬(wàn)元。3、前期工程費(fèi)用(1)前期咨詢費(fèi)，按建安工程費(fèi)1.5%計(jì)，17259.6×1.5%=258.9萬(wàn)元。(2)規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)費(fèi)，按建安工程費(fèi)2%計(jì)，14842.12×2%=345.1萬(wàn)元。前期工程費(fèi)用合計(jì)594萬(wàn)元。4、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等收費(fèi)等，總共：2700.9萬(wàn)元5、室外工程費(fèi)室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為1335萬(wàn)元。6、預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按工程成本的1%計(jì)提173萬(wàn)元。7、開發(fā)成本開發(fā)成本為以上6項(xiàng)之和，共計(jì)27212.5萬(wàn)元。8、開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)1管理費(fèi)用開發(fā)成本×1%258.82銷售費(fèi)用銷售收入×1％4893貸款利息年利率為5.8%×3年/213054合計(jì)179210、項(xiàng)目建設(shè)投資估算綜合以上費(fèi)用，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為29265.5萬(wàn)元。項(xiàng)目投資估算詳見：附表1-投資估算表第二節(jié)資金籌措及使用計(jì)劃一、資金籌措本項(xiàng)目投資總額29265.5萬(wàn)元，資金來(lái)源為：申請(qǐng)銀行貸款15000萬(wàn)元，預(yù)售收入5000萬(wàn)元，企業(yè)自籌9004.5萬(wàn)元。資金籌措詳見：附表2-資金籌措表。二、資金使用計(jì)劃項(xiàng)目前期工作自2011年5月開始，2011年8月開工建設(shè)，2012年8月竣工，2013年5月底全部銷售完畢。開發(fā)經(jīng)營(yíng)約3年。第十二章財(cái)務(wù)分析第一節(jié)財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，盈利能力計(jì)算項(xiàng)目實(shí)施后的增量效益與評(píng)價(jià)指標(biāo)，為合作開發(fā)各方提供決策依據(jù)。一、基本假設(shè)1、所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以2011年春季物價(jià)水平為基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對(duì)價(jià)格變化。二、項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期3年，2013年5月底銷售完畢，因此計(jì)算期定為3年。三、銷售計(jì)劃及銷售收入1、銷售計(jì)劃項(xiàng)目考慮預(yù)售，計(jì)劃于2011年10月開始銷售，并于2013年5月底底全部銷售完畢。2、銷售價(jià)格的確定在測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目銷售的特點(diǎn)及XX當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況，并根據(jù)建設(shè)單位意見，住宅多層銷售價(jià)格初步確定為2500元/m2、高層住宅的銷售價(jià)格為3100元/m2、車庫(kù)和儲(chǔ)藏室的銷售價(jià)格為2500元/m2，商業(yè)房銷售價(jià)格為3500元/m2。3、銷售收入估算各年銷售收入按規(guī)劃的各年銷售面積乘以銷售價(jià)格計(jì)算。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入36819萬(wàn)元。詳見附表4《銷售收入和稅金估算表》。四、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算根據(jù)國(guó)家及地方有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目所銷售的房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。其中營(yíng)業(yè)稅按5.55%計(jì)取。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目計(jì)算期土地增值平均未超過(guò)20%，故不需繳納土地增值稅。詳見附表5《土地增值稅估算表》。項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅金及附加測(cè)算額為1279.77萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅1152.94萬(wàn)元。五、財(cái)務(wù)盈利能力分析項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表見附表6《損益表》，主要數(shù)據(jù)及指標(biāo)見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)據(jù)備注1銷售收入萬(wàn)元368192營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元2043.463總成本費(fèi)用萬(wàn)元29265.5.5利潤(rùn)總額萬(wàn)元55106所得稅萬(wàn)元920.52.5%7稅后利潤(rùn)萬(wàn)元4589.5項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析的各項(xiàng)動(dòng)態(tài)與靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)數(shù)據(jù)備注1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR%22.16全部投資38.56資本金2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV(Ic=12%)萬(wàn)元29265.5全部投資29265.5資本金3投資回收期年2.6全部投資2.52資本金4投資利潤(rùn)率%15.65投資利稅率%10.1六、清償能力分析本項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款12000萬(wàn)元。由于市場(chǎng)需求旺盛，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的住房在2013年五月底即可全部銷售完畢，資金回?cái)n較快。貸款本金在第二年償還6000萬(wàn)元，第三年償還6000萬(wàn)。項(xiàng)目的借款償還期2.3年。詳見附表9《借款還本付息估算表》。七、敏感性分析考慮到項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項(xiàng)目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取開發(fā)建設(shè)投資、銷售價(jià)格作為不確定性因素，在正負(fù)5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的變化，從中可以看出，銷售價(jià)格最為敏感，開發(fā)建設(shè)投資次之，也就是說(shuō)，銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率影響較大。因此，要努力開展銷售宣傳，準(zhǔn)確定位，提高銷售收入。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析結(jié)論財(cái)務(wù)盈利能力分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力；不確定性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)效益明顯，值得投資商投資。

第十三章結(jié)論項(xiàng)目位于XX市中心城區(qū)北部，XX路北、XX路以南、該項(xiàng)目符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)得到XX市規(guī)劃局審查確定。建成后的“XX小鎮(zhèn)”將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。項(xiàng)目總用地面積66570平方米；規(guī)劃建筑面積123746m2；綠地率38.%，容積率1.85，可提供住房1228戶。項(xiàng)目投資29264萬(wàn)元，其中申請(qǐng)銀行貸款1500萬(wàn)元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。經(jīng)分析論證認(rèn)為：項(xiàng)目切實(shí)可行。1、該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好；2、工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀；3、各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，銷售價(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯；4、市場(chǎng)需求潛力較大，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，投資效益較高；5、項(xiàng)目建成后，除滿足和改善廣大城鎮(zhèn)居民的住房需求外，對(duì)促進(jìn)國(guó)家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。目錄

第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1一、項(xiàng)目編制依據(jù) 1二、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 1三、項(xiàng)目概況 2第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)分析 27一、發(fā)展規(guī)劃分析 27二、產(chǎn)業(yè)政策分析 29三、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 33第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 PAGER