阜陽市皖西北城市商業(yè)廣場可行性研究報告

阜陽皖西北城市商業(yè)廣場可行性研究報告PAGEPAGE103阜陽皖西北城市商業(yè)廣場可行性研究報告目錄

前言 5一、報告編制目的 5二.報告編制說明 6三、特殊說明 6第一章總論 7一、項目基本情況 7二、經(jīng)濟技術(shù)及財務(wù)指標 9三、結(jié)論、存在問題與建議 10第二章項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況 12一、項目建設(shè)背景 12二、項目建設(shè)的必要性 13三、項目建設(shè)的可行性 15四、項目可行性研究的依據(jù) 16五、開發(fā)商簡介 16第三章市場分析與預(yù)測 18一、社會經(jīng)濟狀況 18二、房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 21三、項目的市場情況分析及預(yù)測 34第四章建設(shè)條件及選址 39一、區(qū)域概況 39二、自然條件 39三、公共服務(wù)設(shè)施 41四、工程地質(zhì) 43五、水文地質(zhì) 43六、地址選擇 43第五章規(guī)劃設(shè)計方案 44一、規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想 44二、規(guī)劃設(shè)計方案的原則 44三、建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 45第六章營銷策略及方案 53一、營銷策略 53二、營銷方式 55三、銷售節(jié)奏與策略 58五、租售計劃 64一、環(huán)境保護 65二、勞動衛(wèi)生與安全 66三、項目內(nèi)部安全保護 69第八章物業(yè)管理與勞動定員 69第九章項目實施進度與管理 72一、項目管理 72二、項目監(jiān)理 73三、項目建設(shè)工期和實施進度 74第十章節(jié)約能源 75第十一章項目投資估算及資金籌措 77一、投資估算的原則 77二、財務(wù)測算報告： 78三、風險分析 89第十二章結(jié)論及建議 91一、結(jié)論 91二、存在的問題及建議 92三、特殊說明 94阜陽—皖西北城市商業(yè)廣場可行性 分析報告前言一、報告編制目的1、在對本項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并根據(jù)市場需求對項目的市場定位設(shè)計提出相應(yīng)的建議。3、對項目進行投資分析和風險分析。4、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。二.報告編制說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例，對項目的可行性和開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行投資分析、財務(wù)分析和風險分析。銷售預(yù)測則采用市場比較法。本可行性研究報告的計算時點為2008年9月。三、特殊說明在本項目可行性研究中，針對當前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在的預(yù)售情況進行了必要考慮，對當前稅法與會計制度對財務(wù)數(shù)據(jù)的影響差異也進行了充分考慮。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金來源與投資的特殊性，特別是建設(shè)期與銷售期的重疊，預(yù)售期較長，故個別財務(wù)指標可能不同于一般行業(yè)指標。第一章總論一、項目基本情況1、項目名稱：皖西北城市商業(yè)廣場2、項目單位：開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3、項目負責人：康勇4、項目建設(shè)地點：潁泉區(qū)皖西北商貿(mào)城中心廣場，沿街東西寬134米；南北長104米，占地面積22畝，約14000平方米。5、開發(fā)目的：①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟，改善城市功能，增強城市輻射力；②帶動皖西北商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，樹立泉北新區(qū)城市新形象。③招商引資，推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展。④提高皖西北商貿(mào)城商業(yè)檔次，改善城市居民購物和居住條件。⑤提高企業(yè)自身經(jīng)濟效益，加快企業(yè)發(fā)展。6、建設(shè)內(nèi)容：該項目占地22畝（14000平方米），總建筑面積約11萬平方米，其中商用面積4萬平方米（含人防和設(shè)備用房5000平方米），辦公住宅7萬平方米，并配套建設(shè)道路、停車場、裝卸平臺及配套用房1000平方米。皖西北城市商業(yè)廣場項目從功能上分為三部分，地下部分：為人防、設(shè)備間、停車場，約10000平方；裙樓1～4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約40000平方；5-28層以上為2座辦公塔樓，約70000平方基地容積率7.0，建筑密度70％，機動車停車泊位300輛(地下室及戶外)。7、項目總投資：3.5億元人民幣。二、經(jīng)濟技術(shù)及財務(wù)指標皖西北城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1序號項目單位指標1規(guī)劃總用地面積平方米140001.1其中建筑用地面積平方米100001.2公共占地面積平方米40002總建筑面積平方米1100002.1其中住宅建筑面積平方米02.2寫字樓建筑面積平方米700002.3餐飲娛樂建筑面積平方米02.4商鋪建筑面積平方米400002.4.1其中負1層商鋪建筑面積平方米50002.4.2底層商鋪建筑面積平方米100002.4.3二層及以上商鋪建筑面積平方米300003建筑密度%704容積率6.005綠地率%206銷售收入萬元450007建設(shè)投資萬元356588投資利潤率（稅前）%19.87%9投資利潤率（稅后）%13.32%10全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%30.07%11全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%20.62%12全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元328513全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元153414全部投資投資回收期（稅前）年1.1515全部投資投資回收期（稅后）年1.14項目有較強的負債清償能力和抗風險能力。財務(wù)評價項目可行。三、結(jié)論、存在問題與建議通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，我們得出以下結(jié)論：1、皖西北城市商業(yè)廣場項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策和阜陽市對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。2、皖西北城市商業(yè)廣場項目開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。3、本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。4、本次可行性研究對項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。5、從財務(wù)評價指標上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。6、從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。根據(jù)在評價過程中對本項目的認識，對本項目實施提出如下建議：1、經(jīng)營管理風險規(guī)避A、本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。B、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。2、金融財務(wù)風險規(guī)避。從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風險，應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。3、建設(shè)管理措施A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。B、根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。D、委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。E、項目在招投標階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。第二章項目建設(shè)背景與開發(fā)商、發(fā)展商概況一、項目建設(shè)背景阜陽市位于安徽省西北部、黃淮海平原南端、淮北平原的西部。西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望，是安徽省重要的陸上交通樞紐，以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進入90年代，阜陽市步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。“十五”期間，阜陽市的主要經(jīng)濟指標年均增速達10%以上，煤電工業(yè)、物流貿(mào)易以及房地產(chǎn)業(yè)等是該市的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于該市經(jīng)濟底子薄，歷史欠賬多，城市發(fā)展相對較為落后，作為城市支柱產(chǎn)業(yè)的物流商貿(mào)及房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的人民物質(zhì)文化生活的需要。為了進一步發(fā)展阜陽經(jīng)濟，確立阜陽區(qū)域中心城市的形象和地位，阜陽市委、區(qū)府提出了“抓機遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。市政府將全力推進“十個一批”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的“經(jīng)濟高地”；建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。作為本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場。二、項目建設(shè)的必要性1、項目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有強大的競爭力市場拉動力。中國是世界上最有潛力的消費市場，而以阜陽為中心的皖西北地區(qū)又是中國人口最多的地區(qū)之一（980萬），具有強大的消費潛力。近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場的發(fā)展迅速。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足商家需要、滿足消費者需求的高水平的集吃、住、玩等于一體在大型商業(yè)廣場，在阜陽卻未出現(xiàn)。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｒ虼?，適應(yīng)商家和消費者需要的多功能、高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間。本項目的發(fā)展方向正在于此。本項目擬跟隨國際國內(nèi)市場的發(fā)展潮流，迎合商家和消費者的需求，在城市商業(yè)摩爾這個主題上，走“大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代水平”的路線，強調(diào)商業(yè)廣場的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市商業(yè)中心區(qū)建設(shè)一個標準高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的商業(yè)廣場。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合銷售商、消費者的需求，填補了阜陽這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。2、項目的建設(shè)對推動阜陽發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出，阜陽應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成“阜陽價格”，更好地發(fā)揮阜陽現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表阜陽皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與阜陽發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快阜陽現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升阜陽市場的總體水平方面做出突出貢獻。本項目擬建的皖西北城市商業(yè)廣場充分體現(xiàn)了阜陽市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設(shè)計思想先進，本項目的建設(shè)將推動阜陽市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。3、項目的建設(shè)將有利于繁榮阜陽城區(qū)經(jīng)濟，提高阜陽城市形象；由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對阜陽經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的發(fā)展將會推動商品快速流通、快速銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，商業(yè)廣場的發(fā)展也將會帶動整個皖西北商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、其他商業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。4、項目的建設(shè)將進一步擴大阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范圍目前，阜陽物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是阜陽市及周邊縣城，輻射范圍并不大。其原因，一是物流商貿(mào)企業(yè)的規(guī)模有限，對外銷售有心無力，二是物流商貿(mào)企業(yè)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。過小的輻射范圍對物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無疑是不利的。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，增強阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提高皖西北商貿(mào)城區(qū)域地位。5、項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易，目前已建成了30萬平方米。本項目建設(shè)在皖西北商貿(mào)城中心廣場，一則可以帶動皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再則可提高泉北新區(qū)整體城市形象，樹立現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。三、項目建設(shè)的可行性1、區(qū)政府對皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的建設(shè)十分重視。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。2、本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運行有序。3、本項目起點高、定位準、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。4、項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚械摹?、項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。6、項目有著良好的經(jīng)濟效益。這在本報告的第十一章將得到充分的論證。四、項目可行性研究的依據(jù)1、阜陽市城市規(guī)劃方案2、項目建議書編制規(guī)范和要求3、阜陽市經(jīng)濟社會統(tǒng)計資料4、皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場項目暫定設(shè)計方案；5、安徽省建筑工程預(yù)算定額估價表和阜陽市材料市場價格信息。6、《阜陽市收費明白卡》7、委托方提供的其它有關(guān)資料；8、委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。五、開發(fā)商簡介阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金4500萬，是一家具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)，公司員工40余人，具有中級以上技術(shù)職稱，專業(yè)技術(shù)人員有18人，其中包括兩名高級工程師和相關(guān)專業(yè)的統(tǒng)計師，經(jīng)濟師和會計師等；在副總經(jīng)理以上管理人員中有參加過全國和省舉辦的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識業(yè)務(wù)培訓(xùn)學習，具有近十年的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理資歷。目前公司正在開發(fā)建設(shè)的項目百合康城占地35畝，規(guī)劃建設(shè)面積165000平方米，總投資額2.85億元人民幣，總建22幢樓房，其中16幢為多層，預(yù)計08年12月前多層樓房可以全部竣工；6幢高層為28層建筑規(guī)劃地下停車場6800平方米，目前正在施工中，預(yù)計2010年竣工。雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)良的技術(shù)隊伍保障了公司迅速的發(fā)展。第三章市場分析與預(yù)測皖西北城市商業(yè)廣場項目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析阜陽市房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。一、社會經(jīng)濟狀況1、中國社會經(jīng)濟狀況根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評估，中國在2007年的經(jīng)濟增長率約為12.03%，其增長主要是因為強而有力的外銷驅(qū)動及內(nèi)需拉動。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠比鄰近國家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預(yù)見的未來國內(nèi)經(jīng)濟增長仍會保持強勁。國際社會普通認為，2008年中國經(jīng)濟增長率應(yīng)保持在10%左右。2、阜陽市的社會經(jīng)濟狀況改革開放以來，阜陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了豐碩成果，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平逐步提高，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，尤其是進入2003年以后，在市委市政府、區(qū)委區(qū)政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，克服了前期政府腐敗陰影、非典疫情、洪澇災(zāi)害等多重影響，負重爬坡、奮力前行，實現(xiàn)了政治上由亂到治，再到人心思定、人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟上實現(xiàn)了由連續(xù)下滑到止跌回升、再到兩位數(shù)增長的轉(zhuǎn)變，走過了最為艱難的時期，步入了快速發(fā)展的前期。（1）綜合經(jīng)濟實力不斷增強。2006年全市生產(chǎn)總值突破370億元，增長13%；財政收入超過32.2億元，增長木1.8%；完成全社會固定資產(chǎn)投資151億元，增長20%；糧食綜合生產(chǎn)能力達到449萬噸，小麥、大豆、玉米、禽產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)居全省前列；煤電、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強；劉莊煤礦、阜陽電廠等一批重大項目建設(shè)進展順利，為阜陽市的快速發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

（2）經(jīng)濟發(fā)展思路逐步清晰。市委、市政府立足市情，審時度勢，提出了“建設(shè)皖西北中心城市”的發(fā)展目標和“優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn)”的經(jīng)濟發(fā)展思路，確定事關(guān)我市經(jīng)濟發(fā)展全局的“6611”工程，作出了“振奮精神，凝心聚力，搶抓機遇，乘勢而上，奮力崛起”的重大決策，努力把我市建設(shè)成以區(qū)域性加工制造業(yè)中心、優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)中心、商貿(mào)物流集散中心為主要內(nèi)容的區(qū)域性中心城市。

（3）皖西北中心城市正在形成?！笆濉蹦逢柺袇^(qū)建成區(qū)面積已達50平方公里，城區(qū)人口總規(guī)模達50萬人。交通樞紐地位進一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進一步增強，上海華源、香港華潤、江蘇大亞、南京雨潤、河北頂大、國投新集集團等一大批企業(yè)入駐阜陽。商貿(mào)物流集散中心地位初步確立，全市社會消費品零售總額位居全省第二。

（4）工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程加快。2006年全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入達到203億元以上，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長，增長的穩(wěn)定性和內(nèi)在動力增強。城鎮(zhèn)化進程明顯加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，2006年全市城鎮(zhèn)化水平達31%。

（5）社會事業(yè)全面進步，人民生活繼續(xù)改善。2006年農(nóng)民人均純收入2350元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8817元。社會保障覆蓋面進一步提高，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，生態(tài)市建設(shè)全面啟動。居民消費結(jié)構(gòu)加速升級，住房、通訊、交通等成為新的消費熱點。2002～2007年阜陽市GDP見下表年份GDP總額（億元）增長率(可比價)20022094.1%20032171.0%200426310.4%200532410.3%200637013%200746013.6%二、房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測1、國內(nèi)宏觀市場分析（1）市場回顧政策成為影響2006年乃至中期內(nèi)房地產(chǎn)市場和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量。在始自2006年4月的宏觀調(diào)控中，中央和地方政府出臺了諸多政策，調(diào)控政策密集出臺。如：加息：4月27日和8月21日，央行上調(diào)各檔次房貸利率；國六條：5月17日，提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施，拉開今年調(diào)控序幕；九部委“十五條”：5月29日國辦發(fā)(2006)37號文對“國六條”細化，提出90平米、雙70%標準；二手房征營業(yè)稅：5月31日，國稅發(fā)74號文規(guī)定，6月1日后個人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅；調(diào)控住房結(jié)構(gòu)：7月6日，建設(shè)部發(fā)165號文，明確90平米標準；限制預(yù)售：7月6日，166號文要求開發(fā)商獲預(yù)售證后應(yīng)在10日內(nèi)開售；外資限炒：7月11日，171號文加強對外資開發(fā)經(jīng)營和境外購房管理；土地督察：7月24日，國辦發(fā)(2006)50號文規(guī)定，全國省(區(qū)、市)及計劃單列市的土地審批利用，納入九大土地督察局監(jiān)管；強征二手房所得稅：7月26日，108號文規(guī)定8月1日起，統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅；規(guī)范外匯管理：9月5日，外匯局和建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。加強土地調(diào)控：9月5日，國務(wù)院發(fā)布加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知。11月7日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，新批準新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。從上述密集的調(diào)控政策中可以看到，規(guī)范和整頓是各項政策制定的基調(diào)，從上游的土地到下游的消費都在政策調(diào)控緊縮的視野之內(nèi)，其目標都直指房地產(chǎn)行業(yè)的投資過度和價格的快速上漲主旨在于解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)的強政策性特征再一次得到體現(xiàn)。我們看到，開發(fā)商受到土地和信貸調(diào)控緊縮的外部壓力與行業(yè)內(nèi)規(guī)范經(jīng)營的內(nèi)部壓力的雙重擠壓，盡管表面看，全國范圍內(nèi)商品房的價格普遍上揚，但是由于絕對投入的迅速增加，其實際利潤水平正在逐步回歸正常，暫且拋開“房地產(chǎn)泡沫”破滅與否的爭論，一個更加市場化、集約化的產(chǎn)業(yè)將在當前這種壓力的承受與突破中走向成熟，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將因這次行業(yè)整合而獲得一定的支撐。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)是一個家庭財產(chǎn)從無到有、從以自用為主到成為資產(chǎn)配置手段的過程，目前國內(nèi)商品房銷售的90%以上都是個人消費者，2002年個人房貸只有8258億元，4年后的2006年達到2.4萬億元，增長3倍之多。首先，房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的聯(lián)動及相關(guān)行業(yè)的影響到底有多大，這個問題沒有從根本上解決。當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題是一枝獨秀，是孤軍深入，是其它產(chǎn)業(yè)增長乏力，是地方經(jīng)濟增長思維和模式單一化的問題，由此造成了地方政府的依賴性、銀行資金的傾斜性和對其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性。其次，目前房地產(chǎn)投資與國民收入等系列宏觀經(jīng)濟指標的比例是否協(xié)調(diào)，特別是對金融的影響（金融機構(gòu)涉及到房地產(chǎn)的貸款占整個比例多少，涉及房地產(chǎn)的不良貸款率，房地產(chǎn)貸款中有哪些風險點等）大多缺乏系統(tǒng)深入的研究，權(quán)威的數(shù)據(jù)缺損，即使是央行這樣的機構(gòu)，在對全行業(yè)“摸底”環(huán)節(jié)缺損的情況下，做出的各種結(jié)論也是模糊的。最后，對于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭論的雙方都擺脫不了利益背景，以偏概全是共性，要么將局部地區(qū)的個別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點，要么就是企圖維護傳統(tǒng)利潤阻擋行業(yè)整合。（2）2007年①保持發(fā)展且穩(wěn)健的行業(yè)基調(diào)在的中央經(jīng)濟工作會議上，中央對2007年的經(jīng)濟工作提出了八項主要任務(wù)：1、堅持加強和改善宏觀調(diào)控，保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭。2、堅持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟為重點，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。3、堅持以節(jié)約能源資源和保護生態(tài)環(huán)境為切入點，積極促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。4、堅持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。5、堅持落實區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。6、堅持深化體制改革，加快形成落實科學發(fā)展觀的體制機制保障。7、堅持互利共贏的開放戰(zhàn)略，提高對外開放水平。8、堅持以人為本，不斷促進社會和諧。我們看到，這八條中幾乎每一條都與2007年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的調(diào)整密切相關(guān)，致力于結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，是實現(xiàn)未來經(jīng)濟目標的重要基調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)則很有可能被用來作為實現(xiàn)這種調(diào)整的工具，無論如何，飛快轉(zhuǎn)動的車輪是不能離開車身的。因此，我們對于房地產(chǎn)行業(yè)未來所有問題判斷的前提是：為了確保經(jīng)濟增長，以個人消費為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進行，利潤水平回歸正常狀態(tài)；當前對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑，很多是基于社會資源向這個行業(yè)的過度傾斜，必須實現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。②土地市場化配置成為趨勢國家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善的，縱觀其演變的過程，一個貫穿其中、始終未變的宗旨就是不斷推進土地管理的市場化進程。作為一個新興的、經(jīng)營高度市場化的產(chǎn)業(yè)，商品房價格的變化直接影響到了投資和消費的增長，并與各地城市GDP的增速密切相關(guān)，從某種程度上而言，失去對開發(fā)用地的控制就意味著失去對房地產(chǎn)市場的控制。在商業(yè)銀行信貸管理更加市場化的形勢下，政府出于加強管制的本能，對于開發(fā)土地的控制趨嚴是必然的趨勢，何況日趨活躍的土地交易市場將土地使用權(quán)價值發(fā)現(xiàn)得淋漓盡致，土地收益逐步成為“第二財政”的角色已經(jīng)是不爭的事實。在2007年，以土地市場建設(shè)和交易規(guī)范為重點的相關(guān)法律和具體政策出臺是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的主要手段，我國國有土地的管理進入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管嚴格的新階段，國有土地的市場化配置水平顯著提高，越來越規(guī)范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實力競爭、業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。③加息從負面影響供求房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大；二是消費者購買商品房所需資金量大。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個對利率非常敏感的行業(yè)。利率提升既影響開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金的成本，從而影響到商品房的供給和價格，同時又影響消費者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價格。對于開發(fā)商來說，加息提高投資資金來源中的貸款成本。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。④品牌與實力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞一方面，隨著一系列政策措施的出臺，“銀根”、“地根”的進一步緊縮等將使國內(nèi)相當一部分開發(fā)商面臨空前的“資金鏈”和“拿地”壓力，行業(yè)內(nèi)的“洗牌”將加劇，市場的“逐出效應(yīng)”將會顯現(xiàn)。另一方面，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的“優(yōu)勝劣汰”、企業(yè)間整合將會成為常態(tài)，品牌與實力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞。2、阜陽房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測（1）市場回顧2000年以前，阜陽經(jīng)濟發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以“沿路剝皮式開發(fā)”和“零星開發(fā)”為主，房地產(chǎn)價格一直在低水平線徘徊。2000年以來，隨著經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程步伐的加快，阜陽市實施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。2000年開始，商品房的成交量開始大于上市量，市場正逐漸消化前幾年積壓下的房源，商品房開發(fā)快速增長。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投放25.5億元，增長42.6%，占全市固定資產(chǎn)投資的16.89%。近幾年，阜陽市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，一定程度抑制了阜陽房地產(chǎn)市場上的投機行為，擠壓了房地產(chǎn)市場中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風波也促使阜陽房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，阜陽市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢頭。縱觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設(shè)的逐步加快，隨著居民對改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購房能力的快速增長，在今后的5至10年內(nèi)，阜陽市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。（2）當前現(xiàn)狀及未來發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)市場分析目前，阜陽商業(yè)網(wǎng)點主要集中在人民路與潁州路兩側(cè)，并以人民路與潁州路交叉口為坐標點，向南1000米，向西1000米為核心商業(yè)圈。這里匯集了阜陽百貨大樓、阜陽國貿(mào)商城、千佰意購物中心、綠色步行街、浙江商貿(mào)城、盛世衣莊等商業(yè)場所，約占阜陽商業(yè)零售總量的45%。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應(yīng)，進一步帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為阜陽市重要的商業(yè)中心地帶。到2006年，阜陽商鋪總保量約為700萬平方米，其中：中心城區(qū)約200萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的28％；外圍區(qū)域約500萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的72％。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在3-5元/平方米·日,區(qū)域底鋪平均售價達3萬元～4萬元/平方米。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表：序號商業(yè)名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)距本項目距離1國貿(mào)商城1.8零售1000米2百貨大樓1.2零售1000米3和華仟百意2.2零售1000米4阜陽商廈2.6零售1500米5盛世衣莊0.4零售800米6綠色步行街0.9零售1000米7浙江商貿(mào)城0.9零售1000米2006年是阜陽商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。從目前的情況來看，在阜陽的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴散而降低速度。總之，今年阜陽商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術(shù)要求會越來越高。在開發(fā)方面更重視細分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風險分析，而在市場價格方面，將出現(xiàn)總體租價微調(diào)、售價起穩(wěn)的局面。餐飲娛樂地產(chǎn)市場分析隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費占全部消費的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費等將有驚人的增長。2006年全社會餐飲業(yè)營業(yè)額超過1萬億元，同比增幅超過14％，保持了連續(xù)15年兩位數(shù)的高速增長。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標準化、工業(yè)化正在興起等等。隨著中國快速融入世界經(jīng)濟的步伐，在今后幾年，中國餐飲業(yè)將會以更快的速度向前發(fā)展。預(yù)計2007年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年營業(yè)額將突破12000億元大關(guān)，增長幅度將達到17％左右。在阜陽市場，餐飲企業(yè)營業(yè)額更是直線上升。2006年餐飲業(yè)營業(yè)額達20.5億元，比上年增長20.3%。隨著阜陽經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的普遍提高，在未來幾年，阜陽每年的餐飲營業(yè)額都將新增4億元左右。娛樂市場快速發(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對外開放的擴大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從1994年到1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。從1998年以來的8年中娛樂健身場所數(shù)量大約翻了三翻多，這些場所大都集中在大中城市及周邊地區(qū)，因經(jīng)營項目不同，投資額從幾十萬元至上千萬元不等。而根據(jù)統(tǒng)計，2006年阜陽城市居民家庭人均可支配收入為8817元，人均消費支出為6930元，其中文化娛樂服務(wù)消費為786元，約占11%。由此可見，休閑娛樂業(yè)在阜陽的蓬勃發(fā)展。目前，阜陽市餐飲場所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。文峰兩側(cè)主要以中低檔小酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在200多平方；而清河路兩側(cè)主要以中高檔大酒店為主，單鋪營業(yè)面積平均在500平方以上。而娛樂業(yè)除清河中路、潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外（單鋪營業(yè)面積平均在200多平方），主要以國會、英皇、鉆石年代、錢柜檔次為高，單鋪營業(yè)面積平均在500平方以上，但較為分散。而在堪稱阜陽CBD區(qū)域的人民路商圈，只有國貿(mào)大酒店一家餐飲場所，娛樂場所沒有，功能配套明顯缺失。阜陽經(jīng)濟的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。隨著全球經(jīng)濟一體化，國際零售業(yè)、餐飲娛樂業(yè)等行業(yè)的商業(yè)巨頭紛紛進駐中國市場。同時本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。在經(jīng)濟高速增長的推動下，餐飲娛樂行業(yè)得到了前所未有的高速的發(fā)展，用房需求劇增。由于這些餐飲娛樂用房通常會采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。辦公樓市場分析2004年以前，阜陽經(jīng)濟對外開放度較低，經(jīng)濟總體較為落后，寫字樓市場較為萎靡，租售價格一直落后于住宅市場。以致近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場，寫字樓開發(fā)量一直處負增長態(tài)勢。但隨著阜陽經(jīng)濟的快速發(fā)展和對外開放程度的加快，寫字樓市場自2004年年中起開始復(fù)蘇，租金開始上調(diào)，出租率水平穩(wěn)步提高。阜陽GDP已經(jīng)連續(xù)15年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟發(fā)展增強了外來商家的投資信心，為阜陽寫字樓市場的發(fā)展蘊含了無限機遇。由于未來的需求量將明顯增長，更多的企業(yè)逐漸開始研究購買辦公樓自用的可行性。此外作為皖西北經(jīng)濟的領(lǐng)頭羊，阜陽吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個不可忽視的生力軍。與外來企業(yè)相比，區(qū)域內(nèi)企業(yè)更愿將寫字樓作為一項資產(chǎn)投資。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機構(gòu)。阜陽寫字樓市場過去3年的新供應(yīng)量分別為：2004年4000平方米，2005年5000平方米，2006年7000平方米。雖然寫字樓市場新供應(yīng)量不斷增加，但在阜陽租賃媒介上，仍有尋租啟事隨時可見報端。由此可見，供應(yīng)量相對不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場存量逐年消耗，空置率大幅下降，與此同時，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，租金從2004年的每天每平方米0.35元，回升到目前的每天每平方米0.56元，漲幅高達60%?，F(xiàn)階段阜陽寫字樓市場的平均租金水平為每天每平方米0.56元，高端市場每天每平方米0.80-1.00元，低端市場每天每平方米為0.30-0.40元，年收益率約為6%-9%。2006年度在阜陽經(jīng)濟運行狀況良好的背景下，省內(nèi)外企業(yè)對阜陽的投資信心逐漸增強。寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。放眼未來兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮、使用需求的升溫，租金水平將進一步上揚，繼而刺激購買需求，估計阜陽寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價值將出現(xiàn)突破性增長。根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊：人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽市最重要的商業(yè)中心，潁州路是進入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個主要分布區(qū)，阜陽市將近一半的辦公樓都集中在這一帶。清河西路――阜王路板塊：由于阜陽市政府及許多機關(guān)事業(yè)單位處在這一板塊，不僅市內(nèi)交通非常便利，而且經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)寫字樓得到快速發(fā)展。住宅市場分析阜陽房地產(chǎn)市場的區(qū)域市場可以大致劃分為：中市區(qū)、南城區(qū)、西城區(qū)、泉北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、開發(fā)區(qū)。本項目地處中市區(qū)，在阜陽市屬上游水平。經(jīng)對今年各類房屋交易情況分析，阜陽市住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點：價格逐漸上漲，居民對商品房價格的心理承受能力逐漸增強。2004年，阜城商品房均價達1431元/平方米；2005年均價達到1789元/平方米；2006年均價達到2300元/平方米，2007年均價達到2700元/平方米，個別高達4000元/平方米。價格的不斷上漲，絲毫沒有阻擋居民的購房熱情，商品房成交量不斷放大，居民對商品房價格的心理預(yù)期不斷提高。住宅改善型消費增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年顯著提高，其中購買單套面積在100平方米～120平方米商品房同比提高了8個百分點，單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了7.34個百分點。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前阜陽市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。房地產(chǎn)投資需求升溫，投機需求受到打壓。在當前股市風險較大、存款利率較低、阜陽投資渠道不寬不暢的情況下，受房價持續(xù)上漲、投資回報較高的吸引，房地產(chǎn)投資、投機需求加大。但受近期國家及地方宏觀調(diào)控力度不斷加大的影響，投機需求受到打壓鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城購房者漸成主力。隨著阜陽城市化進程的加快，阜城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城居民以子女教育、做生意、追求城市化生活為購房目的的消費需求呈遞增趨勢。2006年、2007年在阜城商品房銷售面積中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購房比例高達27%和25%。金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強。2007年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的86%，貸款購房比例達71％。此外，2006-2007年阜陽住宅市場顯著特點是所謂“買漲不買跌”，房價的快速攀升正成為拉動消費者入市的一種動力。剛性需求得到提前釋放，受當前房產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀況的影響，許多原本可以延緩幾年置業(yè)的人群出現(xiàn)了需求提前釋放的狀況樓市中“一步到位”型置業(yè)十分普遍，合理、有效的“梯級消費”模式得不到認可從2006年中央政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策調(diào)控力度仍在加大，中小戶型的政策性導(dǎo)向強力推行。但由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要因素，是地方政府的重要財政來源，所以中央及地方政府仍將進一步推動住房消費，拉動經(jīng)濟增長，但為了保證房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展，為了平息因房價過高日益沸騰的民怨，政府仍將會在多方面采取措施，以保證未來幾年房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康有效增長。隨著城市用地的日趨減少和政府批租土地的控制，土地價格仍會不斷攀升，而且隨著人們生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求不斷增大，需求的拉動、成本的推動，必將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。三、項目的市場情況分析及預(yù)測1、項目整體素質(zhì)分析項目優(yōu)勢項目區(qū)位極佳，市場認可度較高。項目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。項目周邊商業(yè)、服務(wù)、教育、醫(yī)療、銀行等生活配套非常齊全，。項目位于商貿(mào)城中心地帶，西側(cè)是生態(tài)元，北側(cè)是區(qū)政府，南側(cè)是泉河風景帶景觀資源較為豐富。項目發(fā)展商實力雄厚，具有良好的資金和市場運作實力，擁有3000多家合作廠商。項目劣勢：投資較大。公寓辦公還具有一定的風險性，市場可選擇空間小。威脅分析：已有外來投資商敏銳地覺察到皖西北商貿(mào)城缺乏類似皖西北城市商業(yè)廣場這樣一個綜合型的商業(yè)MALL，他們正處于市場的初步調(diào)研階段，并有意向投資于本類物業(yè)。皖西北商貿(mào)城目前已有約20萬平方米的商業(yè)鋪面，本項目開發(fā)成功不但拉動了這些商鋪面，同時也給該項目銷售及商業(yè)整體運作帶來了威脅。該項目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時也加大項目開發(fā)的風險機會分析：皖西北商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫妫胺Q阜陽之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強的可塑性。本項目由阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽和開發(fā)經(jīng)驗，發(fā)展商具有較強的商業(yè)運作和招商管理，在省內(nèi)乃至全國批發(fā)服裝及小商品具有良好社會信譽將有助于提高項目的品質(zhì)形象。阜陽人口眾多，輻射面廣，對于小商品及服裝需求較大。阜陽經(jīng)濟近幾年的快速穩(wěn)步增長將為本項目帶來較大的發(fā)展機遇。綜合評價：結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，皖西北城市商業(yè)廣場項目具備得天獨厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)阜陽商業(yè)地產(chǎn)市場。為了將本項目運作成功，我們?nèi)孕枳⒁庖韵陆裹c問題：在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，適度超前，強調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。掌握“引導(dǎo)市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個角度研究問題。通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化價格印象，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。對物業(yè)管理及商場文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽度的轉(zhuǎn)化。在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項目入住理念的提升，加強對項目品位和身份象征的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點，提高市場關(guān)注度。2、各物業(yè)類型分析商業(yè)本項目地處界首路與北京路交叉口處西北側(cè)，處于皖西北商貿(mào)城商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：西鄰三環(huán)路至太和、界首、商丘方向，東鄰二環(huán)路至市中心、火車站、利辛、渦陽、蚌埠方向，阜陽南北、東西通道大動脈要道口，對于阜城及周邊城市交通非常便利。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費群體看，目前皖西北商貿(mào)城已有較多商業(yè)批發(fā)及物流市場，涉及產(chǎn)品有服裝、鞋帽、燈具、五金、手工藝品等、主要客戶來源：市區(qū)及周邊城市零售客戶批發(fā)配貨。因此有強大的消費基礎(chǔ)。從競爭環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高沃爾瑪大賣場正在籌備。綜上所述，本項目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了皖西北商貿(mào)城對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。餐飲本項目處于皖西北商貿(mào)城的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)批發(fā)及零售私營店主，周邊住宅小區(qū)逐漸增多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。從現(xiàn)狀來看，皖西北商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。隨著該地區(qū)的建設(shè)和商業(yè)人氣的聚集，對餐飲娛樂的需求會越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。寫字樓本地塊處于皖西北商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場的發(fā)展相對滯后，規(guī)劃設(shè)計較為落后，檔次也不夠高。隨著本項目的拉動，外來客商逐步增多，原有的皖西北商貿(mào)城私營店主也逐步活躍起來，使得辦公用房需求量增加，同時對樓宇的規(guī)模和檔次提出了更高的要求。本項目的啟動將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。隨著該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，該地區(qū)對中高檔辦公樓的需求將進一步增加，本項目辦公樓的功能定位為：為辦公人員提供高質(zhì)量的服務(wù)，功能上力求完善、先進。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠商業(yè)中心的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場前景看好。4、競爭項目調(diào)研本區(qū)域內(nèi)沒有能與皖西北城市商業(yè)廣場形成實質(zhì)競爭威脅的項目。第四章建設(shè)條件及選址一、區(qū)域概況阜陽市地處黃淮海平原的南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)，52個鄉(xiāng)、113個鎮(zhèn)、4018個村。面積9775平方公里，耕地58.5萬公頃，人口932.8萬人，是安徽省人口最多的市。二、自然條件阜陽市位于安徽省西北部。東接淮南市，西連河南省駐馬店、周口二市，南隔淮河和六安市、河南省信陽市相望，北靠亳州和河南省商丘市。地理位置阜陽市地處淮北平原的腹地，安徽省西北部。北鄰齊魯，西連豫鄂，泉河、茨河、潁河交匯于此。市區(qū)地理坐標東經(jīng)115°47′54″，北緯32°52′56″.周圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和、利辛等縣。地形市區(qū)地形平坦開闊，地面標高一般為29—31米，地形總趨勢為西北高、東南低，地形坡降為0.00013。氣象阜陽地處暖溫帶南緣，區(qū)內(nèi)氣候溫和，太陽輻射量年均120.6千卡∕平方厘米。大于0℃的活動積溫多年平均5446.2℃；大于10℃的活動積溫多年平均4857.1℃，年日照時數(shù)2200～2500小時，無霜期220～230天，日照時數(shù)長，無霜期長，適合大豆、小麥、棉花、水稻等多種水旱作物種植。水文全市年平均降雨量820～950毫米。境內(nèi)大小河道縱橫交織，河溝稠密，主要河流有淮河、洪河、潁河、泉河、茨淮新河、黑茨河、西淝河，其中潁河和泉河是本區(qū)最主要的河流。該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。土壤土壤主要類型為砂姜黑土、潮土、水稻土。其中砂姜黑土占68%，有機質(zhì)含量1.35克∕公斤，含氮1.02克∕公斤，速效磷11毫克∕公斤，速效鉀150毫克∕公斤。生物生物資源豐富，品種繁多。糧食作物以小麥、大豆、紅芋為主，兼有高粱、玉米、水稻等。經(jīng)濟作物以棉花、油菜、芝麻為主。畜禽品種有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。天然水域中的魚類資源，約有30余種。地質(zhì)為第四紀地層，主要發(fā)育自上太古界五河群、新老界第三系?；讟?gòu)造屬華北凹陷南緣，工程地質(zhì)土質(zhì)為粘土、亞粘土、亞沙土及部分淤泥加人工填土，容許承載力為160至260kpa。三、公共服務(wù)設(shè)施1、行政辦公市區(qū)集中的行政辦公用地主要是清河路的市委、市政府大院，市屬各委局多分散辦公。商業(yè)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要集中沿潁河路、人民路、潁上路、潁州路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉路口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散著一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施，批發(fā)商業(yè)主要集中在本項目周圍。文、教、衛(wèi)全市現(xiàn)有公共圖書館6個，群眾藝術(shù)館1個，文化館8個，文化站180個，博物館2個。市區(qū)現(xiàn)有阜陽市臺、阜陽有線臺、阜陽市教育臺三家電視臺?，F(xiàn)有阜陽經(jīng)濟廣播臺、阜陽人民廣播電臺及阜陽日報社、潁州晚報社等兩家電臺兩家報社。全市現(xiàn)有高等學校兩所，中等專業(yè)學校11所，職業(yè)中學175所，普通中學415所，小學3272所，幼兒園257所。醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)325家，醫(yī)院床位10786張。城市道路市區(qū)城市主干道東西向的主要是由人民路、潁河路、清河路、文峰路、北京路、二環(huán)路、三環(huán)路等組成，南北向主要是由潁州路、潁上路、河濱路、向陽路、解放大街等構(gòu)成，主干道的紅線寬度分別為50米、40米、36米、30米不等。城外有二環(huán)路環(huán)繞全城，斷面形式以三塊板為主。公路阜陽市是華東地區(qū)的西北大門，是未來的皖西北中心城市，公路四通八達，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無阻，東連京滬高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路，長途客運車通達北京、上海、廣州等全國各大城市。鐵路與航空阜陽交通便捷，四通八達。大京九鐵路穿越2縣3區(qū)，與漯阜、濉阜、淮阜、商阜四條鐵路在阜境內(nèi)構(gòu)成“米”字型布局。京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐，自動化程度居亞洲之首，4C級阜陽民航機場可起降波音737、麥道82飛機。1998年以來，已開通北京、廣州、合肥、黃山等航線。水運和通訊境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等10條通航水道可入長江、東海，是中原通往華東的水運要塞。全市已全部開通程控電話、移動通訊及寬帶網(wǎng)，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)也實現(xiàn)程控聯(lián)網(wǎng)。地震國家地震局1987年對百年內(nèi)可能發(fā)生地震的地點和強度進行了預(yù)測，將阜陽預(yù)測為6—6.5度地震危險區(qū)，地震烈度為7°區(qū)。故本工程按8度設(shè)防。四、工程地質(zhì)地質(zhì)構(gòu)造成為第四紀近代沖擊巖層，土質(zhì)以粉砂土為主，部分粘土，地基承載力為8—20噸／平方米，大部分地區(qū)為12-15噸/平方米。五、水文地質(zhì)該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。地表水主要有潁河閘調(diào)節(jié)庫容。地下水質(zhì)好，礦化度小。一般每升0.4～0.6克，鹽度每升小于10毫克當量，堿度每升小于4毫克當量，適于農(nóng)灌、飲用。市區(qū)地下水較豐富，水質(zhì)良好。一般靜水位1.4米。全市地下水淺水層開采量為15～20立方米／平方公里·年。六、地址選擇阜陽皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場選址在批發(fā)市場中心廣場，北二環(huán)和北三環(huán)交接口，商業(yè)批發(fā)集聚的核心地段，也是商家必爭的絕佳地段。綜合評價：綜合以上幾個方面，該區(qū)域的市政配套和服務(wù)設(shè)施相當完善。該區(qū)生態(tài)園的環(huán)境配套設(shè)施，已為建設(shè)中高檔商貿(mào)、辦公為一體的大型生活廣場提供了良好的基礎(chǔ)。隨著阜陽市經(jīng)濟的發(fā)展，該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善。第五章規(guī)劃設(shè)計方案一、規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地”的原則，綜合提高經(jīng)濟效益和社會效益。二、規(guī)劃設(shè)計方案的原則1、在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。2、本著以人為本、從實際情況出發(fā)、兼具一定超前意識的原則,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風、消防、抗震、管線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護私秘性等各項因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項活動提供方便。3、配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。4、供水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣及供熱管線地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。5、公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。6、組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場。7、項目建設(shè)采用國家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。三、建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想今天的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠”，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評價準則及體現(xiàn)設(shè)計作為信息媒介，強調(diào)設(shè)計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。大空間的布局形式適應(yīng)了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方式以及管理體系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。同時，人工智能、現(xiàn)代通訊技術(shù)及辦公自動化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計都為提高辦公效率、增強辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫字樓設(shè)計的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層寫字樓設(shè)計中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費苦心地設(shè)計出了一個使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化寫字樓。這種綠色空間的存在，實際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來改善寫字樓本身的環(huán)境，來達到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。還包括樓層內(nèi)的休閑會所、公司吧、氧吧，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們在相互的交流中，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。從中我們不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營造一個信息時代的效率空間。基于上述原因，提出本項目的規(guī)劃設(shè)計思想方案：1、市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)，皖西北商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈，與阜陽生態(tài)園遙遙呼應(yīng)。這一定位內(nèi)涵是：皖西北城市商業(yè)廣場商業(yè)批發(fā)和高尚辦公公寓綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。皖西北城市商業(yè)廣場為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。皖西北城市商業(yè)廣場的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。2、形象定位皖西北城市商業(yè)廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位，通過對阜陽房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出：項目形象定位為：泉北新城區(qū)內(nèi)商務(wù)區(qū)標志性智能大廈支持點：（1）該項目位于皖西北商貿(mào)城，也是阜陽商業(yè)繁華集聚區(qū)域之一，以此強調(diào)人們的商業(yè)思維定勢，同時強化位于潁泉區(qū)政治中心區(qū)，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的獨特性。（2）皖西北城市商業(yè)廣場擁有5A級智能系統(tǒng)，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)，是其與其它項目與眾不同之處，即權(quán)威性。3、業(yè)態(tài)定位本案位于潁泉新城區(qū)皖西北商貿(mào)城，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風范、商貴首選。綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。（2）交通動線充足。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。（4）社區(qū)規(guī)劃合理。（5）智能化水平高。（6）有強大的升值潛力。（7）戶型實用、舒適。4、經(jīng)營定位根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風范、商貴首選（1）理由：由于項目的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。（2）領(lǐng)袖風范，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主皖西北城市商業(yè)廣場經(jīng)營和辦公而自豪。5、客戶定位（1）從企業(yè)性質(zhì)定位境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè)國內(nèi)中大型國有企業(yè)國內(nèi)有實力的私營企業(yè)（2）從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、IT企業(yè)、高科技術(shù)企業(yè)。（3）從目標客戶的來源定位對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買寫字樓。不過要使現(xiàn)有租戶60％轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。自用型買家35％，對于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。但首期款不能太重，貸款期不能太短。6、建筑設(shè)計定位樓層：11層（不含地下一層）功能：地下一層主要為停車場、商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。地上1-4層為商業(yè)中心及餐飲娛樂用房。地上2棟5-11層為大開間式塔式寫字樓7、項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標序號建筑類型樓層分布層數(shù)總面積㎡1地下室－1150002其中車位及機房設(shè)備40004商業(yè)用房1～55350005餐飲娛樂1～3350006寫字樓6～292410000室內(nèi)交通：商場扶梯4部/層、寫字樓4部/幢直升客梯（可考慮觀光電梯），1部專用消防電梯，另設(shè)步梯通道2條，寬1.2米。智能化：皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場具備5A級智能系統(tǒng)功能，即自動化管理系統(tǒng)（BAS）、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動化系統(tǒng)（FAS）、通訊自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。空調(diào)設(shè)施：國產(chǎn)或進口制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風增氧系統(tǒng)。給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場附近，設(shè)計二根DN200進水管與室外市政給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標準。給水經(jīng)水表計量后到個用水點。排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。小廣場內(nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報警閥，多層次消防安全保護，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè)1部直升全程消防專用電梯供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小時供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機發(fā)電機組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。弱電設(shè)計：(1)小區(qū)通信線路由市話網(wǎng)直接引入。(2)酒店式商務(wù)公寓設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3)數(shù)據(jù)語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(5)小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3個電視用戶盒。(6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。停車場：地下兩層共80多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，應(yīng)采取多項節(jié)能措施，主要措施有：(1)所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。(2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。(3)設(shè)立專門的能源和材料管理機構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。目前阜陽市各類物業(yè)中高檔寫字樓還是市場空白，建議采用新技術(shù)、新材料，打造在阜陽市適度超前的智能化、生態(tài)化、環(huán)保型寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。功能元素建議：呼吸幕墻：非典之前，少數(shù)項目已先知先覺采用了雙層的玻璃幕墻，室內(nèi)外的空氣可在中間過濾流通。隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強大的新型玻璃幕墻。遮陽板：節(jié)能要求迫在眉睫，能夠隨日照角度調(diào)整的優(yōu)質(zhì)遮陽板成效鮮明，并且令樓體外觀增添許多生態(tài)感。板式寫字樓：犧牲一些容積率和電梯距離，換來更多自然采光和通風也許并不失算。立體空間綠化：隨著公共空間受到重視，簡單擺放的鮮切綠植將被復(fù)雜的立體綠化系統(tǒng)取代。第六章營銷策略及方案一、營銷策略本項目總建筑面積6.5萬平方米（含5000平方人防地下室），其中商業(yè)面積4000萬平方米（含餐飲娛樂地產(chǎn)），占總建筑面積的67%，而從物業(yè)價值上講約占總物業(yè)價值的85%。所以本項目的銷售重點是商業(yè)地產(chǎn)（含餐飲娛樂用房）。1、價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。由于地產(chǎn)是一個典型的區(qū)域性產(chǎn)品，而區(qū)域性客源不但是有限的，而且是喜新厭舊的。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。低開高走的策略可以實現(xiàn)對前期購房者的升值承諾，讓消費者看到市場機會和升值空間，快速形成口碑。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。這里的“低價”是相對于消費者的心理預(yù)期而言的，而非針對競爭對手的。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。而在正式面市發(fā)售時以低于“市場心理預(yù)期價格”推向市場，從而吸引更多的購買者，匯集人氣，樹立品牌，為二期、三期的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。2、形象策略：形象是指樓盤在消費者心中的感性地位，樓盤形象與目標客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。我們要針對項目進行形象統(tǒng)一設(shè)計，向市場表達項目自身獨特的硬件和品位，通過各種形式的低成本營銷，樹立樓盤高端形象。3、宣傳推廣策略：賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之時。而據(jù)我們對多個案場的客戶統(tǒng)計分析，在賣場積累的客戶誠意度遠高于其他方式登記積累的客戶?；顒?事件)招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。(1)舉辦“皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場·關(guān)愛弱勢群體”慈善捐款活動，邀請市、縣領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體、知名企業(yè)參加，由民政部門牽頭舉辦。宣傳“購房產(chǎn)、獻愛心、共和諧”，公司按已收房款的0.3%做為購房者慈善捐款，并征得購房者同意后，定期在在電視臺發(fā)布慈善大使名單或在設(shè)置慈善大使墻一塊，銘刻慈善者名錄，作為小區(qū)獨特的景點展示。達到一次活動，持續(xù)營銷的宣傳效果。(2)購房者最直接的信心來自樓盤的工程進度，發(fā)展商巧妙利用施工過程中的幾個重要階段，將能營造出一系列氣氛熱烈的慶典時刻，中國人總是信任這種一本正經(jīng)的形式。宣傳時機：奠基、公開發(fā)售、封頂、竣工、入伙、答謝。組合口碑招商及營銷所謂組合口碑營銷，是一種經(jīng)市場實戰(zhàn)檢驗，在服務(wù)的針對性和力度上優(yōu)于其他廣告宣傳方式的營銷傳播模式。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。與大規(guī)模投入廣告和其他促銷活動相比，由于