宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策建議論文正文-畢業(yè)論文

PAGEⅠ摘要房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用。但目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多限制因素，使?jié)撛诘娜谫Y風(fēng)險(xiǎn)增大。近幾年來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資壓力加重，資金問(wèn)題已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。因此，解決房地產(chǎn)資金問(wèn)題不僅對(duì)改善我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本配置方式和提高整個(gè)社會(huì)的資源配置效率方面有重要的理論意義，同時(shí)對(duì)于在新時(shí)期如何提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力方面也具有一定的實(shí)際意義。本文在分析宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀和融資現(xiàn)狀上發(fā)現(xiàn)了宜福地產(chǎn)融資所存在的諸多問(wèn)題，包括自身實(shí)力較弱，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展環(huán)境不佳，整個(gè)社會(huì)資金面有限，黑龍江金融市場(chǎng)發(fā)展遲緩等影響因素，結(jié)合這些影響因素提出了解決宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資影響因素資金ⅡAbstractTherealestateindustryisoneofthesupportingindustriesofChina’snationaleconomy,anditplaysanimportantroleonthedevelopmentofournationaleconomy．However,intherealestatemarketofChina，therearemanyconstraints，whichincreasethepotentialfinancingrisks．Therefore,solvingtheproblemofrealestatefundsnotonlytoimprovecapitalallocationwayoftherealestateenterpriseandimprovethewholesocialresourceallocationefficiency,whichhaveanimportanttheoreticalsignificance,butalsoithaspracticalmeaningtohowtoimprovethecompetitivenessofenterprises.BasedontheanalysisofYiFufinancialstatusandfinancingstatus.Inmyopinion,YiFuexistmanyfinancingproblems,includingtheirownstrengthweakness,theregionaleconomicdevelopmentdelay,thedevelopmentenvironmentofrealestateindustryisnotgood,thefinancingwaysofthewholesocietyislimited,Heilongjiangfinancialmarketissluggishandsoon.KeywordsrealestatefinancinginfluencefactorsfundsⅢ目錄摘要 ⅠAbstract Ⅱ第1章緒論 11.1研究背景 11.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 21.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 31.3研究目的、意義及方法 41.3.1研究目的 41.3.2研究意義 51.3.3研究方法 5第2章房地產(chǎn)開發(fā)公司融資概述 62.1房地產(chǎn)融資概述 62.1.1房地產(chǎn)融資概念 62.1.2房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重要作用 62.2房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 72.2.1房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀分析 72.2.2房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀存在的不足 92.3房地產(chǎn)融資主要渠道 10第3章宜福地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 123.1宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀 123.1.1短期償債能力分析 14Ⅳ3.1.2長(zhǎng)期償債能力分析 153.2宜福地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀 173.2.1融資渠道狹窄 173.2.2短期償債能力較弱 183.2.3缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源 183.2.4缺少直接的融資渠道 19第4章宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題成因分析 214.1宜福地產(chǎn)融資內(nèi)部問(wèn)題成因分析 214.1.1公司有形資源實(shí)力不強(qiáng) 214.1.2公司無(wú)形資源實(shí)力不強(qiáng) 214.1.3自有資金不足 224.1.4公司經(jīng)營(yíng)管理措施不完善 224.2宜福地產(chǎn)融資外部問(wèn)題成因分析 234.2.1受區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響 234.2.2受行業(yè)自身發(fā)展環(huán)境影響 234.2.3整個(gè)社會(huì)的資金面有限 234.2.4獲得銀行信貸支持少 244.2.5黑龍江省金融市場(chǎng)發(fā)展遲緩 24第5章宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策建議 255.1提高公司自身融資能力 255.1.1加強(qiáng)公司內(nèi)部管理 255.1.2提升公司對(duì)融資手段的運(yùn)用 265.1.3找準(zhǔn)市場(chǎng)定位以適應(yīng)融資環(huán)境 265.2促進(jìn)行業(yè)內(nèi)成員的合作交流 275.3政府對(duì)融資環(huán)境的改革 27結(jié)束語(yǔ) 29致謝 30參考文獻(xiàn) 31ⅣPAGE38第1章緒論1.1研究背景房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其發(fā)展能帶動(dòng)鋼材、水泥、木材等40多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康的發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，我國(guó)各個(gè)行業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，尤其是隨著我國(guó)加入世貿(mào)組織、美國(guó)次貸危機(jī)后，融資環(huán)境變得更為復(fù)雜，新的融資渠道和融資方式也相應(yīng)而生，融資問(wèn)題已經(jīng)成為影響行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。并且房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，所以有效地解決該行業(yè)的融資問(wèn)題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件。但房地產(chǎn)業(yè)與大企業(yè)相比仍是一個(gè)比較弱的群體，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，其生存和發(fā)展還存在不少的問(wèn)題，如房地產(chǎn)融資相關(guān)的政策、法律法規(guī)不健全，缺少一套完整的、科學(xué)的、有效的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)體系；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高；未建立規(guī)范成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，證券初級(jí)市場(chǎng)的不完善，缺乏活躍的二級(jí)證券市場(chǎng)，金融產(chǎn)品單一，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新等。作為典型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)自然對(duì)金融市場(chǎng)具有的高度的依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)則會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)。為了抑制房地產(chǎn)過(guò)熱這一問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，我國(guó)采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，各金融部門連續(xù)采取措施提高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金“門檻”。作為資金密集型行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，資金瓶頸對(duì)企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重制約日趨明顯，許多房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策面前面臨著重新洗牌的危險(xiǎn)。從銀行貸款難度加大，房地產(chǎn)商紛紛將目光投向資本市場(chǎng)，更新房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作理念，多渠道融資模式成為房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。所以如何解決房地產(chǎn)融資問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資模式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。與之相對(duì)的是，我國(guó)市場(chǎng)上有充足的資金，近年我國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款逐年攀升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2008年已達(dá)到217885億元人民幣，同比增長(zhǎng)26．3％。市場(chǎng)上有錢而房地產(chǎn)企業(yè)卻缺錢，這種“臨水而渴"的窘境，彰顯了房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的缺陷。本文試圖從房地產(chǎn)企業(yè)的角度，深入分析我國(guó)房地產(chǎn)融資的問(wèn)題及原因所在，考察目前國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擺脫融資困境提出一些建議。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀目前，美國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展得最為成熟，規(guī)模也最大，對(duì)房地產(chǎn)融資理論研究也最領(lǐng)先。美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)融資的研究主要是搜集了大量相關(guān)數(shù)據(jù)，建立數(shù)學(xué)模型，從多角度進(jìn)行定量分析。美國(guó)陳淑賢、約翰﹒埃里克森、王訶在他們?cè)凇斗康禺a(chǎn)投資信托—結(jié)構(gòu)、績(jī)效與投資機(jī)會(huì)》(RealEstateInvestmentTrusts：Structure，Performance，andInvestmentOpportunities)一書中系統(tǒng)地整合了已有的房地產(chǎn)投資信托研究成果，從理論和實(shí)踐相結(jié)合的角度，十分出色地對(duì)REITs市場(chǎng)進(jìn)行了綜合分析。Sirmans(1989)所著的《RealEstateFinance》從金融角度來(lái)研究房地產(chǎn)。包括金融財(cái)務(wù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境分析、金融方法和工具、房地產(chǎn)融資決策三部分。Brown,Matysiak(2000)所著的《RealEstateInvestment,aCapitalMarketApproach》從投資角度研究房地產(chǎn)，包括貨幣的時(shí)間價(jià)值及現(xiàn)金流、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)及房地產(chǎn)投資組合管理。Brueggeman,Fisher(2001)對(duì)廣泛運(yùn)用的房地產(chǎn)金融工具作了分析和總結(jié)。研究了房地產(chǎn)融資中的法律因素。區(qū)分了住宅類房地產(chǎn)、收益類房地產(chǎn)和計(jì)劃中的項(xiàng)目融資類的融資方案和程序。著重闡述了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)與證券，并根據(jù)投資組合來(lái)分析房地產(chǎn)投資業(yè)績(jī)。除了美國(guó)，歐洲國(guó)家也在積極從事房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)方面的研究。在亞洲，許多國(guó)家也在探索利用REITs來(lái)實(shí)現(xiàn)其房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)興。加坡證券交易所審核委員會(huì)提出舍利上市財(cái)產(chǎn)信托，即新加坡房地產(chǎn)投資信托基金，旨在增加市場(chǎng)投資品種和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。日本2000年修訂了《投資信托法》，于2001年上市首只REITs；韓國(guó)則是在頒布《房地產(chǎn)投資公司法》后并上市首只REITs。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資研究，我國(guó)還處于起步階段。1992年以后，商品房概念漸入人心，銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)逐步成熟與完善。這期間，我國(guó)政府和經(jīng)濟(jì)學(xué)家很少在此領(lǐng)域進(jìn)行研究。1998年全面取消福利分房制度，使得數(shù)年積壓的購(gòu)買力到2000年以后迅速釋放，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)融資有了較大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金短缺的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)學(xué)者根據(jù)國(guó)外的成熟理論紛紛提出相應(yīng)的融資模式。廖俊平(1998)提出了保險(xiǎn)金在房地產(chǎn)企業(yè)融資中的重要作用。劉絢(2001)認(rèn)為有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)采取項(xiàng)目債券的形式進(jìn)行融資，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。進(jìn)入新世紀(jì)后資產(chǎn)證券化成為眾多學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)，鄧子華和李化民(2004)、劉洪玉(2004)、易憲容、陳柳欽(2004)、郭光(2005)等在房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)域進(jìn)行了較好的研究。鄧偉利(2003)、王軍武(2005)、姚先霞(2005)等都比較系統(tǒng)地研究介紹了國(guó)外資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的機(jī)制完善和制度創(chuàng)新提出相關(guān)建議。夏嘉華(2004)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資新方式進(jìn)行了研究，并考察了國(guó)外一些融資方式，包括房地產(chǎn)投資信托、國(guó)際銀團(tuán)貸款、物業(yè)證券化、房地產(chǎn)基金、過(guò)橋貸款五種融資方式。馬毅婕、王海燕、何平、劉麗學(xué)等人通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外諸多房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行分析，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情，探討了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資中存在的融資渠道單一、金融工具缺乏等問(wèn)題。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所巴曙松、張旭、王森則提出了房地產(chǎn)企業(yè)采取個(gè)性化融資模式，認(rèn)為不同開發(fā)項(xiàng)目金融創(chuàng)新方式的選擇，取決于市場(chǎng)發(fā)育程度和投資者的信心程度。雖然眾多的學(xué)者專家都在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域進(jìn)行了大量的研究，觀點(diǎn)眾多，但由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資理論起步較晚，企業(yè)依然存在融資方式單一,融資渠道狹窄的問(wèn)題,融資資金來(lái)源主要依賴于銀行貸款和預(yù)售房款。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資發(fā)展滯后,僅占融資總量的1/10,而隨著我國(guó)金融業(yè)門檻的提高,房地產(chǎn)融資將日益困難。金融市場(chǎng)的變化也要求開拓房地產(chǎn)融資渠道,近年來(lái),我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的管理日趨嚴(yán)格,將使一大批沒(méi)有資本實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰。加之配套的法律法規(guī)不完善，還有許多理論問(wèn)題需要進(jìn)一步的探討和研究，還沒(méi)有一個(gè)成熟的房地產(chǎn)企業(yè)融資理論在實(shí)踐中應(yīng)用和普及。因此,如何發(fā)展房地產(chǎn)融資,是我國(guó)房地產(chǎn)企和金融行業(yè)所需要面對(duì)的一個(gè)重要課題。1.3研究目的、意義及方法1.3.1研究目的房地產(chǎn)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活密切相關(guān)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、所需資金量大以及高風(fēng)險(xiǎn)、高收益等特點(diǎn)。近幾年來(lái)，隨著國(guó)家出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控并執(zhí)行銀根緊縮的貨幣政策，一方面凸顯了國(guó)家抑制房地產(chǎn)過(guò)熱投資的決心，同時(shí)也加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資壓力。所以，如何拓寬房地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新融資方式，以緩解資金需求的壓力，從而分散和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)融資體制改革和融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展資本市場(chǎng)，成為迫切需要研究的課題。本文結(jié)合了具體的房地產(chǎn)公司，其研究目的在于借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問(wèn)題的研究成果，結(jié)合宜福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的具體情況，尋求適合本企業(yè)的新的融資方式，從而為減小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)其良性發(fā)展提出一些意見(jiàn)。1.3.2研究意義房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，自80年代起步以來(lái)，在90年代迅速進(jìn)入了成長(zhǎng)期，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用。但是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不成熟，具體表現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模偏小、開發(fā)企業(yè)持續(xù)開發(fā)和規(guī)模化運(yùn)作的能力較弱，與房地產(chǎn)資金密集型的行業(yè)特點(diǎn)不相適應(yīng)；過(guò)于依賴商業(yè)銀行貸款、融資創(chuàng)新工具少；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投機(jī)熱潮和國(guó)外游資進(jìn)入沖擊著房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展等方面。因此，資金問(wèn)題已經(jīng)成為現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。而宜福地產(chǎn)則是這種小型的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其融資方式更為單一，所以如何在有利的時(shí)機(jī)，以較低的融資成本、較小的融資風(fēng)險(xiǎn)籌措到企業(yè)發(fā)展及項(xiàng)目開發(fā)所需要的資金，已成為本企業(yè)發(fā)展壯大的戰(zhàn)略性問(wèn)題。所以本文將針對(duì)宜福地產(chǎn)具體的融資問(wèn)題提出一套合理的多元化融資模式，以求解決企業(yè)的融資難題。1.3.3研究方法本文研究運(yùn)用了一下兩個(gè)研究方法：一是定性分析法，第一章和第二章采用了定性分析法，根據(jù)實(shí)際的調(diào)查和所搜集的文獻(xiàn)內(nèi)容進(jìn)行研究總結(jié)。二是定量分析法，第三章和第四章采用定量分析法，將搜集的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算、整理和分析，從而達(dá)到研究的目的。第2章房地產(chǎn)開發(fā)公司融資概述2.1房地產(chǎn)融資概述2.1.1房地產(chǎn)融資概念房地產(chǎn)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過(guò)各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資,融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集,運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場(chǎng)融資等。本文所指的房地產(chǎn)融資是狹義層面的融資。2.1.2房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重要作用房地產(chǎn)融資對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展主要有幾個(gè)方面：1．確保正常運(yùn)營(yíng)通過(guò)各種手段獲得充足的資金，以保證在建項(xiàng)目的日常資金運(yùn)轉(zhuǎn)，在銷售后獲得現(xiàn)金流入，物業(yè)交付后結(jié)轉(zhuǎn)收入，獲取利潤(rùn)，回報(bào)股東并用于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。這是房地產(chǎn)企業(yè)生存的基礎(chǔ)。2．快速規(guī)模擴(kuò)張開發(fā)商還須有大量的資金用于土地儲(chǔ)備支出，保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展及規(guī)模擴(kuò)張。隨著資源競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地出讓價(jià)格不斷攀升，再加上政府規(guī)定土地出讓金繳納期限縮短、首付比例提高，若沒(méi)有充足的資金來(lái)源，難以獲得土地儲(chǔ)備，企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略。3．持續(xù)經(jīng)營(yíng)要求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，目前大多數(shù)開發(fā)商偏重住宅物業(yè)開發(fā)銷售，但土地資源稀缺性以及持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，要求開發(fā)商提高物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)比重。持有物業(yè)占用巨額資金，投資回收期長(zhǎng)，需要低成本長(zhǎng)期資金支持。這對(duì)開發(fā)商造成了巨大資金壓力，持有物業(yè)融資問(wèn)題亟待解決。企業(yè)獲得充足的資金，不僅有利于其自身的發(fā)展，對(duì)國(guó)家的建設(shè)和人們住房條件的改善，也是十分重要的的。所以有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題有著十分重要的意義。2.2房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題2.2.1房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)行業(yè)特征決定了資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展及壯大的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作以及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展也起著重要的作用。所以房地產(chǎn)資本運(yùn)作中資金籌集環(huán)節(jié)非常重要。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅要依靠自身積累，而且還要依靠社會(huì)集資。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)商利用的自有資金只占總資金的30%左右，而其余70%左右的資金來(lái)源于金融系統(tǒng)的融資、外資以及消費(fèi)者的預(yù)付款。1．資金來(lái)源渠道表2.1中國(guó)1997年～2008年房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源(單位：億元)年份國(guó)內(nèi)銀行貸款利用外資外商直接投資自籌資金其他資金來(lái)源1997911461328973145519981,0533622591,167181219991,1122571801,3452,06320001,3851691351,6142,81920011,6921361062,1843,67120022,2201571242,7384,62020033,1381701163,7716,10620043,1582281435,2088,56320053,9182581687,00010,22220065,3574002988,59712,78120077,01664150311,77318,04920087,60672863515,31215,973合計(jì)38,5663,9672,99561,68288,134比例20%2%2%32%45%從上表，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)渠道：(1)國(guó)內(nèi)貸款。主要是商業(yè)銀行直接貸款。直接貸款表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20%左右的水平。(2)自籌資金。房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來(lái)自銀行貸款。多年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來(lái)充當(dāng)自有資金。2004年年初以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重呈上升趨勢(shì)。(3)利用外資，指境外基金以及大量個(gè)人資金，通過(guò)直接購(gòu)買土地、房產(chǎn)，項(xiàng)目合作，直接參股房地產(chǎn)公司等方式集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。(4)外商直接投資。(5)其他資金來(lái)源，主要指定金與預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款。這部分資金占房地產(chǎn)投資的45％。2．資金來(lái)源特點(diǎn)通過(guò)對(duì)上表1997～2008年房地產(chǎn)資金來(lái)源情況分析，可以看出：(1)在總體規(guī)模上，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入呈逐年快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，2008年的投資規(guī)模為2002年的4倍以上。(2)資金來(lái)源構(gòu)成主要為其他資金、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款。從1997～2008年，其他資金、自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款分別占資金來(lái)源總額的45％、32％、20％，但其他資金中有70％左右來(lái)源于銀行個(gè)人按揭貸款。外商直接投資和利用外資合計(jì)只占4％，這主要因?yàn)橥赓Y不允許直接投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。(3)從1997年至2008年，自籌資金的增長(zhǎng)幅度最快，銀行貸款雖為主流，但有下滑趨勢(shì)。2.2.2房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀存在的不足從房地產(chǎn)資金的來(lái)源和特點(diǎn)可以看到房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀存在很多的不足。1．過(guò)度依賴銀行貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)難以化解由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，開發(fā)投資資金有80％左右的資金依賴銀行的支持，其他融資形式的融資比重較小，這就使資金來(lái)源單一和資金融通效率低下產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)在銀行系統(tǒng)集中體現(xiàn)，一旦市場(chǎng)萎縮或遇到金融危機(jī)，必將對(duì)銀行系統(tǒng)造成危害。2．銀行貸款條件高，限制多，靈活性不夠房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款必須在項(xiàng)目四證齊全、自有資金比例達(dá)到項(xiàng)目總投資的30％以上，并提供足夠的擔(dān)保或抵押后才能向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款審批，商業(yè)信貸融資方式靈活性缺乏。3．房地產(chǎn)金融創(chuàng)新品種和手段缺乏我國(guó)無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)貸款還是個(gè)人住房貸款，都離不開抵押和按揭等原始方式，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的意識(shí)薄弱。完善房地產(chǎn)金融組織體系，建立健全的房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，改善房地產(chǎn)業(yè)的金融環(huán)境；構(gòu)建多元化的融資渠道，運(yùn)用新型靈活的融資手段，為地產(chǎn)商開發(fā)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)提供資金支持。4．尚未建立完整的房地產(chǎn)金融組織體系我國(guó)房地產(chǎn)金融組織體系不夠完善，僅有非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)，缺乏專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及向住房融資提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。這造成組織架構(gòu)單一，融資渠道狹窄，由于缺乏大量可供選擇的金融工具，大大影響了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的拓展和對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。2.3房地產(chǎn)融資主要模式1．銀行貸款對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行貸款是指商業(yè)銀行作為貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及建設(shè)的貸款，主要分為信用貸款和抵押擔(dān)保貸款。在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，銀行貸款一直是一種傳統(tǒng)而占主流的融資渠道，占目前資金來(lái)源比重很大。特點(diǎn)：目前國(guó)內(nèi)申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須項(xiàng)目自有資金達(dá)到項(xiàng)目總投資的30％以上，同時(shí)要求四證齊全。銀行貸款具有審批效率較高、成本相對(duì)較低、一旦項(xiàng)目條件滿足，隨時(shí)都能發(fā)起申請(qǐng)等特點(diǎn)。銀行對(duì)開發(fā)商提供貸款，最看重的是開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況、企業(yè)信譽(yù)和項(xiàng)目本身情況，一般對(duì)大型優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的住宅項(xiàng)目非常支持，同時(shí)為了保證貸款還款資金來(lái)源，銀行還要求獨(dú)家獲得該住宅項(xiàng)目的按揭貸款發(fā)放資格，成為開發(fā)商的按揭合作銀行。2．企業(yè)債券企業(yè)債券為中華人民共和國(guó)國(guó)內(nèi)具有法人資格的企業(yè)為籌集生產(chǎn)與建設(shè)資金，依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。房地產(chǎn)企業(yè)債券是指由地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明債權(quán)債務(wù)關(guān)系的憑證。房地產(chǎn)企業(yè)債券的特點(diǎn)：發(fā)行總額大、票面利率較高、期限較長(zhǎng)、較安全。發(fā)行債券的要求較高，債券發(fā)行采用審批制，具有較強(qiáng)的政府主導(dǎo)的特點(diǎn)，要求符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。一般對(duì)于政府支持和提倡的政策性住房（廉租房、雙限房等)的建設(shè)資金融資支持力度比較大，基本只有優(yōu)質(zhì)公司才有發(fā)債的可能。3．上市融資上市融資是指企業(yè)所有者通過(guò)出售可接受的部分股權(quán)換取企業(yè)發(fā)展所需要的長(zhǎng)期資金，依靠資本市場(chǎng)輸血促使企業(yè)迅速擴(kuò)大資本積累。股票上市融資屬于直接融資方式。優(yōu)點(diǎn)：可減輕公司還本付息壓力、融資周期長(zhǎng)，這樣可以以較低的成本獲得長(zhǎng)期的資金；缺點(diǎn)：(1)融資難度大，證監(jiān)會(huì)對(duì)上市融資企業(yè)有嚴(yán)格的條件限制；(2)上市融資會(huì)稀釋房地產(chǎn)公司的股權(quán)；(3)成功與否容易受政策及市場(chǎng)行情的影響。雖然上市融資可以是企業(yè)降低融資成本，但是受融資條件的限制以及上市的風(fēng)險(xiǎn)，一些實(shí)力不夠強(qiáng)大的中小房地產(chǎn)企業(yè)就不能夠通過(guò)上市進(jìn)行融資，所以目前上市融資并非房地產(chǎn)主要融資渠道。4．房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。房地產(chǎn)投資信托REITs能夠有效地融合房地產(chǎn)、投資、資產(chǎn)證券化這三種市場(chǎng)工具，除了具有所有權(quán)和利益相分離、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性、安全性、有限責(zé)任和信托管理的連續(xù)性等一般信托特征外。除此之外還有以下特點(diǎn):(1)REITs的投資對(duì)象主要是房地產(chǎn)。因其制度優(yōu)勢(shì)，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新熱點(diǎn)；(2)REITs是資金信托和實(shí)物財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)；(3)可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，相對(duì)銀行貸款而言，REITs不但可以降低房地產(chǎn)也整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和公司的發(fā)展。(4)REITs持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)。(5)REITs價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)價(jià)值。(6)REITs與整體股票市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性較低。(7)REITs的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來(lái)源受法律約束。房地產(chǎn)信托的迅猛勢(shì)頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，已受到有關(guān)部門重視。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因?yàn)槭艿叫磐蟹ǖ南拗?，有最?00份的限額。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。第3章宜福地產(chǎn)融資現(xiàn)狀3.1宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀宜福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宜福地產(chǎn)）成立于2005年，是集房地產(chǎn)開發(fā)、房屋建筑施工和物業(yè)管理為一體的綜合性股份制企業(yè)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元人民幣。公司從2008～2010年間的收入基本穩(wěn)定，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在23,770,000元左右。但由于其管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的數(shù)額多年來(lái)居高不下，截止到2010年12月31日，貨幣資金還不及總資產(chǎn)的0.1%表3-1宜福地產(chǎn)2008～2010年基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（單位：元）200820092010貨幣資金29455477454794013261流動(dòng)資產(chǎn)2586547747082193-914310固定資產(chǎn)488653599471617969454582339總資產(chǎn)514519077526700162461668029流動(dòng)負(fù)債283086846295532387230846979總負(fù)債283086846295532387230846979營(yíng)業(yè)收入凈額244000002300000023770000利潤(rùn)總額-144487-264455-346725從宜福地產(chǎn)的基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，我們可以初步分析出以下幾點(diǎn)問(wèn)題：1．根據(jù)表3-1中的數(shù)據(jù)計(jì)算出2008~2010年貨幣資金占總資產(chǎn)的比例，分別是5.72%、8.63%、0.0007%，可以看出宜福地產(chǎn)貨幣資金所占其資產(chǎn)總額的比例很少。2．根據(jù)表3-1中的數(shù)據(jù)另外計(jì)算出2008~2010年固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例，分別為94.97%、85.94%、98.47%。固定資產(chǎn)所占比例過(guò)大，企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力就差。3．從表3-1中可以看出，企業(yè)的負(fù)債均為流動(dòng)負(fù)債，說(shuō)明企業(yè)除自由資金外，借入資金均為短期，缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。4．企業(yè)的利潤(rùn)總額連年出現(xiàn)負(fù)值，這也就是說(shuō)明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)上遇到的一定的困難，下圖為宜福地產(chǎn)2008~2010年利潤(rùn)總額走勢(shì)圖：圖3-1宜福地產(chǎn)2008～2010年利潤(rùn)總額走勢(shì)圖但單從企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)看，數(shù)額還是很客觀的，那么我們來(lái)看下，為什么企業(yè)收入不錯(cuò)的情況下，而利潤(rùn)是負(fù)值。表3-5宜福地產(chǎn)2008~2010年費(fèi)用成本數(shù)據(jù)（單位：元）200820092010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入244000002300000023770000主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加429440040480004195405管理費(fèi)用165453391873615818978270財(cái)務(wù)費(fèi)用3704748480297913050從表3-5中可以看到，雖然每年宜福地產(chǎn)的收入都比較穩(wěn)定，但是其經(jīng)營(yíng)成果不算理想，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的數(shù)額很大，下表將具體分析財(cái)務(wù)費(fèi)用與管理費(fèi)用占收入的多少。表3-6宜福地產(chǎn)2008~2010年費(fèi)用占收入的比值200820092010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%100%100%管理費(fèi)用67.81%81.46%79.84%財(cái)務(wù)費(fèi)用15.18%2.09%3.84%從表3-6中，可以看到費(fèi)用支出占了收入的80%左右，如此巨大的費(fèi)用支出，導(dǎo)致支出大于收入，利潤(rùn)為負(fù)。公司的經(jīng)營(yíng)不善會(huì)對(duì)公司的聲譽(yù)帶來(lái)負(fù)面影響，從而影響到從外界融資。接下來(lái)，本文將通過(guò)流動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率分析宜福地產(chǎn)的短期產(chǎn)債能力和財(cái)務(wù)杠桿。從而發(fā)現(xiàn)宜福地產(chǎn)在償債能力上存在的問(wèn)題。3.1.1短期償債能力分析流動(dòng)比率是最為常用的反映企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)。根據(jù)表3-1的數(shù)據(jù)，通過(guò)流動(dòng)比率公式計(jì)算出表3-2的數(shù)據(jù)。根據(jù)表3-1的相關(guān)內(nèi)容計(jì)算得到如下：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債2008年流動(dòng)比率=25865477/283086846=0.092009年流動(dòng)比率=47082193/295532387=0.162010年流動(dòng)比率=-914310/230846979=-0.004將計(jì)算結(jié)果歸納為表3.2，如下：表3-2宜福地產(chǎn)2008～2010年流動(dòng)比率200820092010行業(yè)均值流動(dòng)比率0.090.16-0.0041.4表3-2顯示的是宜福地產(chǎn)2008~2010流動(dòng)比率變化情況，根據(jù)表中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，流動(dòng)比率在2010年為下降趨勢(shì)，并跌至負(fù)值，可以看出宜福地產(chǎn)流動(dòng)比率很低。一般認(rèn)為流動(dòng)比率為2較適宜，但由于地產(chǎn)業(yè)是個(gè)長(zhǎng)期投資行業(yè)，該行業(yè)的流動(dòng)比率均值為1.4，宜福地產(chǎn)的流動(dòng)性低于行業(yè)平均值，這說(shuō)明其短期償債能力比較弱，并且這也可以說(shuō)明宜福地產(chǎn)貨幣資金可能遇到嚴(yán)重短缺.所以下面將從其貨幣資金的持有量來(lái)進(jìn)行分析。圖3-2宜福地產(chǎn)2008~2010年貨幣資金走勢(shì)圖我們知道貨幣資金是企業(yè)中最活躍的資金，流動(dòng)性強(qiáng)，是企業(yè)的重要支付手段和流通手段。圖3-2發(fā)現(xiàn)，在2010年間貨幣資金急劇下降，從2008年29455477元下降到2010年的3261元，說(shuō)明企業(yè)在此期間遇到了資金緊缺的危機(jī)。同時(shí)，一個(gè)企業(yè)貨幣資金擁有量的多少，標(biāo)志著企業(yè)償債能力和支付能力的大小，這也從另一方面說(shuō)明宜福地產(chǎn)在償債能力上出現(xiàn)了問(wèn)題。3.1.2長(zhǎng)期償債能力分析財(cái)務(wù)杠桿比率是反映企業(yè)通過(guò)負(fù)債籌資的規(guī)模和程度的財(cái)務(wù)指標(biāo)。資產(chǎn)負(fù)債率又稱負(fù)債比率，是財(cái)務(wù)杠桿比率中一項(xiàng)重要的指標(biāo)，它指企業(yè)負(fù)債總額對(duì)資產(chǎn)總額的比率，它表明企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。這一比率越小，長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。由表3-1中數(shù)據(jù)，結(jié)合相關(guān)公式計(jì)算如下：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100%2008年資產(chǎn)負(fù)債率=283086846/514519077=55.02%2009年資產(chǎn)負(fù)債率=295532387/526700162=56.11%2010年資產(chǎn)負(fù)債率=230846979/461668029=50.00%歸納計(jì)算結(jié)果為下表：表3-7宜福地產(chǎn)2008～2010年資產(chǎn)負(fù)債率200820092010行業(yè)均值資產(chǎn)負(fù)債率55.02%56.11%50.00%76.60%從對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的分析中我們看到，2008年為55.02%，2009年為56.11%，2010年為50.00%，這三年資產(chǎn)負(fù)債率都很高，并且比較穩(wěn)定。該行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為76.6%，相比之下宜福地產(chǎn)對(duì)債務(wù)的控制很好。我將上述分析結(jié)果匯總成下表：表3-8分析結(jié)果匯總分析項(xiàng)目參照指標(biāo)分析結(jié)果短期償債能力流動(dòng)比率流動(dòng)比率低，短期償債能力弱長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率小，長(zhǎng)期償債能力較好1．從表3-8中看到，宜福地產(chǎn)的短期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力均低于行業(yè)均值，表現(xiàn)出的狀況不是很好。2．資產(chǎn)負(fù)債率較小，說(shuō)明其長(zhǎng)期償債能力較好，但對(duì)于宜福地產(chǎn)來(lái)說(shuō)暫時(shí)并沒(méi)有長(zhǎng)期負(fù)債。一方面說(shuō)明企業(yè)缺乏長(zhǎng)期資金的供應(yīng)；另一方面，企業(yè)如果不舉債，或負(fù)債比例很小，說(shuō)明企業(yè)畏縮不前，對(duì)前途信心不足，利用債權(quán)人資本進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力很差。綜合上述比率的分析可以看出，宜福地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況一般，各種財(cái)務(wù)指標(biāo)均低于行業(yè)的平均值。雖然主營(yíng)業(yè)務(wù)收入很好，但其經(jīng)營(yíng)中的費(fèi)用過(guò)大，造成了虧損，與行業(yè)的平均值比較還是有很大的差距，需要改善。這些問(wèn)題也會(huì)成為借款困難的因素之一。3.2宜福地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀3.2.1融資渠道狹窄對(duì)于像宜福地產(chǎn)這樣的中小房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)家缺乏有效的擔(dān)保機(jī)制和其他融資機(jī)制平臺(tái)，使得他們的融資通道過(guò)于狹窄。下圖為宜福地產(chǎn)用來(lái)融資的主要渠道。圖3-3宜福地產(chǎn)主要融資渠道1．從上圖中可以看到，宜福地產(chǎn)資金來(lái)源的55%是來(lái)自于售房預(yù)付款，這也就是說(shuō)房屋的銷售業(yè)績(jī)對(duì)宜福資金的補(bǔ)充起到很重要的作用。2．自籌資金主要是來(lái)自于公司自身的積累和股東的出資，占資金來(lái)源的28%。從宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀中，我們了解到宜福地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀，自身積累也不是很多，這樣自籌資金很大程度上就依賴于股東的出自，很容易受到人為因素的影響，造成投資決策的失誤。3．除自身積累外，宜福解決融資問(wèn)題就是從銀行貸款，然而銀行對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件極為嚴(yán)苛。從上圖，銀行直接貸款的比例上可以看出，這僅占了宜福投資資金的11%，比例并不是很大，也就是說(shuō)宜福想從銀行獲得資金的支持還是有一定的困難的。4．其他來(lái)源主要就是從其他渠道的借款，如：一些關(guān)聯(lián)公司的借款。這種借款存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，首先是利率比較高，其次是很難找到合適的貸方。融資渠道受限、融資成本過(guò)高，嚴(yán)重影響到宜福地產(chǎn)的生存和發(fā)展。3.2.2短期償債能力較弱從圖3.1的對(duì)宜福地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的分析中，能夠看出企業(yè)的短期償債能力較弱。如果企業(yè)的短期償債能力出現(xiàn)的了問(wèn)了，會(huì)產(chǎn)生如下問(wèn)題：1．企業(yè)要具有充分的償還能力才能保證其債權(quán)的安全，按期還本付息，這樣才能夠取得債權(quán)人的信任，獲得必要的資金支持；2．如果企業(yè)的短期償債能力發(fā)生問(wèn)題，就會(huì)牽制企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理人員耗費(fèi)大量精力去籌集資金，以應(yīng)付還債，還會(huì)增加企業(yè)籌資的難度，或加大臨時(shí)緊急籌資的成本，影響企業(yè)的盈利能力。3.2.3缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源宜福地產(chǎn)所取得的投資資金多為短期融資，主要由其他應(yīng)付款、應(yīng)收賬款和短期借款等組成，這樣的資金鏈?zhǔn)植环€(wěn)定，很容易造成資金短缺的現(xiàn)象。圖3-42008~2010年宜福地產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)1．從上圖看出，宜福地產(chǎn)的負(fù)債均為流動(dòng)性負(fù)債，缺少長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。2．短期借款占負(fù)債中的比例最少，銀行發(fā)放的流動(dòng)貸款大都投向大型房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)中小企業(yè)的信貸投入明顯偏少。中小型房地產(chǎn)企業(yè)不僅權(quán)益資金的來(lái)源極為有限，而且很難獲得長(zhǎng)期債務(wù)的支持。銀行即使為中小企業(yè)提供貸款，也只是提供短期流動(dòng)資金，很少提供長(zhǎng)期信貸。3.2.4缺少直接的融資渠道宜福地產(chǎn)多采用像銀行貸款等這樣的間接融資渠道，缺乏直接從市場(chǎng)上獲得資金的手段。在第二章中，我們已經(jīng)提到了一些直接融資渠道的特點(diǎn)和要求，對(duì)比這些融資渠道進(jìn)行分析。1．從上市融資、發(fā)行債券等融資手段的要求及特點(diǎn)分析，宜福地產(chǎn)不具備上市融資的條件，發(fā)行債券發(fā)行總額高、利率高并且審核嚴(yán)格，所以宜福地產(chǎn)不具備股權(quán)、債券融資的資質(zhì)，難以通過(guò)資本市場(chǎng)公開籌集資金。2．銀行貸款最看重的是企業(yè)現(xiàn)金流狀況和企業(yè)的信譽(yù)，宜福地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況并不是很好，也沒(méi)很成功的開發(fā)品牌所以從銀行方面一般獲得的都是短期的借款。3．房地產(chǎn)信托等其他直接融資方式是除了銀行貸款外較適合宜福地產(chǎn)這類中小型房地產(chǎn)企業(yè)所用。但由于受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，REITs發(fā)展并不是十分完善，宜福地產(chǎn)至今并未采取此類融資方式。事實(shí)上，宜福地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠自身積累和房屋預(yù)售款，內(nèi)部融資成為其在創(chuàng)業(yè)階段的主要來(lái)源。第4章宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題成因分析4.1宜福地產(chǎn)融資內(nèi)部問(wèn)題成因分析4.1.1公司有形資源實(shí)力不強(qiáng)房地產(chǎn)公司有形資源包括土地、廠房等不動(dòng)產(chǎn)，生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸工具等固定資產(chǎn)，原材料、產(chǎn)品、流動(dòng)資金等流動(dòng)資產(chǎn)，在很大程度上代表著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，宜福地產(chǎn)有形資源實(shí)力明顯落后，自籌資金能力不足，不易得到外部資金的支持。

4.1.2公司無(wú)形資源實(shí)力不強(qiáng)

房地產(chǎn)公司的無(wú)形資源主要包含信息資源(新技術(shù)、新材料的獲得渠道等)、政策資源、品牌資源(企業(yè)及產(chǎn)品的知名度、客戶的忠誠(chéng)度)、組織資源、企業(yè)信譽(yù)、社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)等，無(wú)形資源占優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)表明其具備良好的信用品質(zhì)和較高的還債能力，能爭(zhēng)取到更高的信用額度，融資能力就比較強(qiáng)。全國(guó)知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司很多，例如:萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，他們的知名的開發(fā)案例也是比比皆是，但是像宜福地產(chǎn)這樣的中小型的房地產(chǎn)公司，可能是由于自身不善于宣傳，或者因?yàn)槌闪⒈容^晚，開發(fā)范圍有限，所以沒(méi)有什么成功的開發(fā)案例并且在老百姓心中留下良好的口碑。中小型房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力根本無(wú)法與大型房地產(chǎn)企業(yè)相提并論，不能及時(shí)得到銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的資金支持，在融資時(shí)處于弱勢(shì)地位。4.1.3自有資金不足

2007年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金總額為11772億元，同比增速為36.9%，占全部資金來(lái)源的31.60%。事實(shí)上，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占全部資金來(lái)源的比例要遠(yuǎn)低于31.60%。并且其中很大一部分的自有資金由商品房預(yù)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，而預(yù)售收入大部分來(lái)自購(gòu)房者的個(gè)人住房貸款，從另一角度來(lái)看，資金間接來(lái)源于銀行，這也給銀行帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。宜福地產(chǎn)更是這樣，從圖3-2和其財(cái)務(wù)狀況分析中我們已經(jīng)看到，宜福地產(chǎn)自有資金不足的現(xiàn)象。宜福地產(chǎn)近幾年的收益表現(xiàn)并不是十分良好，連續(xù)三年?duì)I業(yè)利潤(rùn)為負(fù)值，并持續(xù)下降，造成宜福地產(chǎn)自有資金嚴(yán)重不足。并且從另一方面表現(xiàn)出了公司融資的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)融資能力受到很大的影響。4.1.4公司經(jīng)營(yíng)管理措施不完善

1．管理手段過(guò)于老化，不能與時(shí)俱進(jìn)，在管理上和投資方面過(guò)于依賴以往的經(jīng)驗(yàn)。2．缺少公司文化。公司的文化是企業(yè)的靈魂與思想，可以讓企業(yè)智能化地自我運(yùn)轉(zhuǎn)，不會(huì)因突發(fā)事件或企業(yè)中某個(gè)關(guān)鍵性人物的離開而使企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。宜福地產(chǎn)并沒(méi)有形成自身的企業(yè)發(fā)展文化，這讓企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。3．忽視了財(cái)務(wù)方面的管理。企業(yè)的管理者缺乏財(cái)務(wù)方面的基本常識(shí)，這樣他們就很難從財(cái)務(wù)報(bào)表等信息中獲得企業(yè)資金流向和動(dòng)態(tài)，不能及時(shí)把握企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題。并且對(duì)財(cái)務(wù)不能的管理沒(méi)有很好的規(guī)章制度，很多制度都不夠完善，這些都會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)制約性。從上述宜福地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)狀況中存在的問(wèn)題中，我覺(jué)得宜福地產(chǎn)若想提高融資能力，首先要完善其內(nèi)部的管理，提高其營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力，提高其在市場(chǎng)上的知名度，從而提高信用等級(jí)，提高融資能力。4.2宜福地產(chǎn)融資外部問(wèn)題成因分析本文通過(guò)分析認(rèn)為形成宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題主要的外部問(wèn)題及原因有如下幾個(gè)方面。4.2.1受區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響

經(jīng)濟(jì)狀況與行業(yè)發(fā)展是一種正相關(guān)的關(guān)系，當(dāng)然對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。根據(jù)西方行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)看，到地區(qū)人均GDP達(dá)到3000美元，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。而黑龍江的經(jīng)濟(jì)在全國(guó)來(lái)說(shuō)處于片后的位置，而2010年黑龍江地區(qū)的人均GDP才剛剛突破3000美元。也就是說(shuō)黑龍江的經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定了房地產(chǎn)行業(yè)只能處在發(fā)展的起步階段。起步階段意味著行業(yè)也面臨更多的問(wèn)題，那么融資問(wèn)題就更加不可避免，且會(huì)更加突出。4.2.2受行業(yè)自身發(fā)展環(huán)境影響

黑龍江的房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展僅僅是在近十年左右的時(shí)期，九十年代初期黑龍江為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)也都是“國(guó)字”頭的“城建公司"、“房屋建設(shè)公司”，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這些企業(yè)大多都解散了，為數(shù)不多的也有發(fā)展壯大的。再則黑龍江的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)向來(lái)不十分發(fā)達(dá)，因此民營(yíng)性質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)多規(guī)模不大。這一“公"一“私”兩個(gè)渠道都沒(méi)有為大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展創(chuàng)造好環(huán)境，因此形成黑龍江本土房地產(chǎn)企業(yè)“弱"的現(xiàn)狀。4.2.3整個(gè)社會(huì)的資金面有限

2010年黑龍江國(guó)民生產(chǎn)總值僅有10235億元，人均水平在全國(guó)處于后列，固定資產(chǎn)投資雖然增速較高，但人均投資額還只相當(dāng)于全國(guó)人均水平的60％左右。可以看出整個(gè)社會(huì)財(cái)富有限，可供融通的資金也當(dāng)然不多，當(dāng)然提供給房地產(chǎn)企業(yè)的資金就更少，資金成本高獲取難度大是自然的事情。4.2.4獲得銀行信貸支持少

我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)逃廢債務(wù)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，多不愿貸款給資信等級(jí)低、缺乏抵押資產(chǎn)的中小房地產(chǎn)企業(yè)。手續(xù)繁雜、抵押擔(dān)保條件苛刻以及貸款成本高成為中小房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的三大難題。4.2.5黑龍江省金融市場(chǎng)發(fā)展遲緩

黑龍江省金融市場(chǎng)發(fā)育程度不高，金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融產(chǎn)品和服務(wù)手段也十分有限。另一方面，近年來(lái)從國(guó)家到地方的人民銀行和各金融監(jiān)管部門一直將房地產(chǎn)行業(yè)列為重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，防止經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)上產(chǎn)生泡沫，各類檢查和窗口指導(dǎo)政策不斷，這在一定程度上也抹殺了各金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品創(chuàng)新。特別黑龍江是金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分的區(qū)域。內(nèi)外部雙重因素共同形成了黑龍江金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品創(chuàng)新動(dòng)力不足。通過(guò)上述分析我認(rèn)為黑龍江地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)融資存在渠道有限，間接融資占比較高，融資成本高，資金來(lái)源不穩(wěn)定等問(wèn)題。國(guó)內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的融通渠道、成本、數(shù)量等方面這在一定程度上妨礙了黑龍江房地產(chǎn)企業(yè)的做大做強(qiáng)，也使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)檔次受到局限，培育不出具有全國(guó)影響力的知名企業(yè)。

所以宜福地產(chǎn)在上述外部環(huán)境的影響下，融資渠道單一，融資所受到的限制也很多，造成宜福地產(chǎn)融資成本大，融資難度大的現(xiàn)狀。

第5章宜福地產(chǎn)融資問(wèn)題的對(duì)策建議5.1提高公司自身融資能力5.1.1加強(qiáng)公司內(nèi)部管理1．打造優(yōu)質(zhì)品牌房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌是企業(yè)實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等要素的綜合體現(xiàn)，又是核心能力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，所以不僅要通過(guò)營(yíng)銷手段塑造品牌，更重要的是從企業(yè)內(nèi)核塑造品牌。(1)公司管理。從宜福地產(chǎn)自身來(lái)講，首先通過(guò)打造良好內(nèi)部管理體系，建立完善的公司管理制度、財(cái)務(wù)制度和項(xiàng)目實(shí)施制度；(2)財(cái)務(wù)管理。從第三章的分析中我發(fā)現(xiàn)，宜福地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況不是很好，存在很大的漏洞，所以宜福地產(chǎn)應(yīng)建立完善財(cái)務(wù)管理體系，合理分配財(cái)務(wù)人員，做到人盡其責(zé)，并且及時(shí)的進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)監(jiān)督，以及時(shí)反饋財(cái)務(wù)方面存在的問(wèn)題，制定適合的管理政策；(3)成本控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本概算、預(yù)算及竣工決算，是確立工程造價(jià)，降低開發(fā)成本辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù)，是理財(cái)管理的重要環(huán)節(jié)，必須抓實(shí)抓好。所以要求財(cái)會(huì)人員掌握“三算”的有關(guān)要求，并參與監(jiān)督，提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，加強(qiáng)對(duì)資金成本、質(zhì)量成本、投資成本、決策成本的管理與控制，通過(guò)成本的有效控制，降低宜福地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中成本過(guò)大這一問(wèn)題，提高企業(yè)自有資金儲(chǔ)備量；(4)產(chǎn)品質(zhì)量。在開發(fā)過(guò)程中要進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督，大力提高產(chǎn)品質(zhì)量，并且加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)管理，建立完善的客戶關(guān)系管理體系，在市場(chǎng)上樹立良好的口碑，打造出好的品牌，這也是企業(yè)為自身創(chuàng)造良好的融資環(huán)境。2．提高信用等級(jí)公司業(yè)資信等級(jí)的高低直接決定融資方式的優(yōu)劣和融資額度的大小。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，樹立以信用為本的經(jīng)營(yíng)理念，強(qiáng)化信用意識(shí)。(1)宜福地產(chǎn)要規(guī)范和完善企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)章制度，定期提供全面準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，提高自身資信等級(jí)；(2)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和不同發(fā)展階段的融資需求，提前制定科學(xué)的融資方案，與銀行建立授信關(guān)系。按照貸款合同規(guī)定的用途使用信貸資金，嚴(yán)格執(zhí)行與銀行約定的還款計(jì)劃，注重資信體系的建設(shè)。

3．形成戰(zhàn)略聯(lián)盟宜福地產(chǎn)可以根據(jù)自身的狀況，結(jié)合本地的其他中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，積極與他們形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)合作開發(fā)的形式整和、提高公司實(shí)力，這樣就較容易滿足各類融資手段的條件，這種操作模式即解決了融資問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)了企業(yè)做大做強(qiáng)。5.1.2提升公司對(duì)融資手段的運(yùn)用在5.1.1中我們已經(jīng)對(duì)影響宜福地產(chǎn)融資的內(nèi)部問(wèn)題提出了改革建議，在對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行提高、制度進(jìn)行完善的之后，接下來(lái)就是要提升公司融資手段運(yùn)用能力。1．宜福地產(chǎn)要調(diào)整以銀行為主的狹窄融資渠道，盡快開拓多元化的融資渠道，不僅要與銀行，還要與其他資本市場(chǎng)進(jìn)行合作。2．公司融資能力的提高還體現(xiàn)在企業(yè)對(duì)資金的管理水平上，通過(guò)合理資金運(yùn)作和有效管理控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，確保當(dāng)前經(jīng)營(yíng)與后續(xù)開發(fā)的協(xié)調(diào)。3．多方收集、學(xué)習(xí)各種融資手段，熟悉他們的運(yùn)用條件、操作模式和管理要求，并且多咨詢專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)，以提升企業(yè)對(duì)各融資手段掌握和運(yùn)作能力。4．注意融資過(guò)程中成本的控制，做到以“小成本融大資金”。同時(shí)提高融資的效率，不同的融資手段應(yīng)用的難易程度是大不相同的，企業(yè)要量力而為，確定最容易實(shí)現(xiàn)的方式。5.1.3找準(zhǔn)市場(chǎng)定位以適應(yīng)融資環(huán)境找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，就是找準(zhǔn)公司在市場(chǎng)中的立足點(diǎn)，針對(duì)投資開發(fā)地域的收入情況、消費(fèi)情況和當(dāng)?shù)氐恼撸O(shè)計(jì)建設(shè)適合大部分人群的住房，這樣不僅可以提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)和融資方面的能力，而且還可以通過(guò)預(yù)銷售這一融資模式取得更多的資金。5.2促進(jìn)行業(yè)內(nèi)成員的合作交流在5.1中已經(jīng)對(duì)企業(yè)融資自身問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)整，并且提出了具體的改革意見(jiàn)，在接下來(lái)的兩節(jié)中，將對(duì)政府和相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)提出一些合理的改革意見(jiàn)。提高黑龍江房地產(chǎn)公司的融資能力，除了官方的扶持外，民間的合作交流也是不可或缺的。像宜福這樣的中小房地產(chǎn)商在黑龍江有很多，公司之間相互交流經(jīng)驗(yàn)，共同商討發(fā)展戰(zhàn)略，將會(huì)有助他們?cè)诩ち业母?jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。這種抱團(tuán)的一個(gè)很好的方式就是成立民間商會(huì)。通過(guò)商會(huì)這個(gè)平臺(tái)促進(jìn)全省房地產(chǎn)企業(yè)交流合作、資源共享，有效抵御風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)整合資源，解決問(wèn)題。5.3政府對(duì)融資環(huán)境的改革在企業(yè)進(jìn)行自身實(shí)力完善的同時(shí)，金融市場(chǎng)的完善和政府的大力支持也是十分重要的，所以在提升公司自身融資能力的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)整個(gè)融資環(huán)境進(jìn)行改革，拓寬融資渠道。1．政府努力建立和發(fā)展多元化的融資渠道鑒于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存的依賴銀行信貸的單一融資模式的種種弊端，應(yīng)采取多元融資模式來(lái)克服單一融資模式的缺陷以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。這并不是否定銀行貸款這種融資渠道，只是要將它所占的比重限定在合理的范圍之內(nèi)。由此可見(jiàn)，我們目前要做的是應(yīng)該大力發(fā)展新的融資渠道，建立結(jié)構(gòu)合理的多元融資模式。通過(guò)深化改革、擴(kuò)大開放，加快建設(shè)具有黑龍江省特色的金融組織體系，加快形成多元化、多層次市場(chǎng)主體相互競(jìng)爭(zhēng)、蓬勃發(fā)展的局面。2．銀行完善個(gè)人消費(fèi)融資體系為了配合啟動(dòng)住房消費(fèi)，調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房的積極性，活躍國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，就要有必要完善和發(fā)展住宅消費(fèi)個(gè)人融資體系。在完善貸款程序和數(shù)額的條件下，擴(kuò)大相關(guān)業(yè)務(wù)，推進(jìn)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)項(xiàng)目融資產(chǎn)品上的創(chuàng)新，并且結(jié)合黑龍江的實(shí)際情況創(chuàng)造性的開發(fā)一些具有地方特色的金融產(chǎn)品。3．完善融資的制度環(huán)境我將通過(guò)以下幾點(diǎn)來(lái)完善融資的制度環(huán)境：(1)要完善房地產(chǎn)融資法律法規(guī)，為房地產(chǎn)融資方式多樣化的推行提供依據(jù)。(2)要建立健全政府支持體系。房地產(chǎn)金融是一個(gè)具有極大風(fēng)險(xiǎn)的金融領(lǐng)域，必須設(shè)定一種有效的機(jī)制和相應(yīng)的制度安排，政府支持體系至關(guān)重要。一方面，政府能夠通過(guò)他來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的間接調(diào)控，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，政府能夠通過(guò)這些體系來(lái)貫徹自己的的政策，例如：保證低收入者擁有體面的住房的政策意圖。(3)應(yīng)該健全金融監(jiān)管的專門機(jī)構(gòu)及之間的協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)金融集團(tuán)和混合業(yè)務(wù)的監(jiān)管。(4)要加快建立健全市縣擔(dān)保體系和擔(dān)保補(bǔ)償機(jī)制，構(gòu)筑中小企業(yè)融資服務(wù)平臺(tái)。(5)當(dāng)?shù)卣矫嬉矐?yīng)出臺(tái)保障性措施，減輕商業(yè)銀行對(duì)中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造一個(gè)良好的融資環(huán)境，使商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)公司融資的大門更加敞開。結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活密切相關(guān)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，它作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)行業(yè)和支柱行業(yè)之一，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)起到了重要的支撐作用，其健康可持續(xù)發(fā)展關(guān)乎整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康。而房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資會(huì)密集使用、投資龐大的系統(tǒng)工程，如果沒(méi)有資金的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)履步維艱。所以融資是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目資金主要來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金積累和傳統(tǒng)的外部融資方式。通過(guò)研究我認(rèn)為，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許的條件下與銀行合作創(chuàng)新融資工具，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，推行房地產(chǎn)證券化，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，政府應(yīng)在制度和機(jī)制上給予足夠的保障，不斷健全規(guī)章制度和法規(guī)體系，為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供良好的環(huán)境和政策支持，通過(guò)這些模式的調(diào)整、政策的實(shí)施，最終達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。致謝在論文完成之際，我首先向李禹橋老師致以衷心的敬意和感謝。在論文寫作過(guò)程中，老師同時(shí)，我還要感謝我的父母，和在黑龍江學(xué)院學(xué)習(xí)期間給我授課的所有恩師，承蒙各位老師辛勤無(wú)私、孜孜不倦的教誨和關(guān)愛(ài)，才使得我在財(cái)務(wù)管理理論知識(shí)的掌握上有了質(zhì)的飛躍。另外，我非常感謝我的同學(xué)們，在我的整個(gè)學(xué)習(xí)期間以及論文寫作階段給予我的大力支持和幫助，使我度過(guò)了快樂(lè)充實(shí)的大學(xué)四年。最后，祝福老師們身體健康，生活幸福；同學(xué)們前程似錦，事業(yè)有成。參考文獻(xiàn)1.王誠(chéng)慶.我國(guó)房地產(chǎn)融資模式的改進(jìn)與制度創(chuàng)新[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005（11）2.周亮華.房地產(chǎn)信托：融資新方向[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2005(10)3.孫翠蘭.我國(guó)房地產(chǎn)融資方式的比較選擇與調(diào)整[J].金融論壇,2005(11)4.胡世強(qiáng).商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范有問(wèn)必答[M].四川：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，20035.姜真.現(xiàn)代企業(yè)管理[M].清華大學(xué)出版社，20076.馬建威.淺論企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)及其控制[J].北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)（社科版）,2007（4）7.謝永金.基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的改制企業(yè)資本結(jié)構(gòu)[J].江漢石油職工大學(xué)學(xué)報(bào),2005（5）8.陳莉.論我國(guó)中小企業(yè)融資困境的對(duì)策[J].湖南科技學(xué)院學(xué)報(bào),2009(6)9.武書義.我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題與發(fā)展策略[J].華北金融,2008（1）10.牛鳳瑞等.中國(guó)房地產(c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