【保利投顧西安市場部】2021年西安樓市半年報及后勢預(yù)判

風(fēng)云莫測，樓市政策頻調(diào)控砥礪前行，格局重建迎挑戰(zhàn)——2021年上半年西安房地產(chǎn)市場報告及后勢預(yù)判保利投顧西安市場部出品板塊劃分及數(shù)據(jù)說明板塊劃分圖 數(shù)據(jù)說明數(shù)據(jù)統(tǒng)計范圍西安主城區(qū)（含城內(nèi)、城西、城東、城南、城北、高新、曲江、長安、浐灞)西咸新區(qū)（含灃東、灃西、秦漢、涇河、空港）外圍區(qū)域（西咸新區(qū)、咸陽）近郊（高陵、臨潼、藍田、鄠邑、周至、閻良）大西安（西安主城區(qū)+西咸新區(qū)+近郊)數(shù)據(jù)統(tǒng)計口徑商品房：包含普通住宅、別墅、公寓、商業(yè)、辦公商品住宅：包含普通住宅、別墅數(shù)據(jù)來源土地、商品房數(shù)據(jù)：來源克而瑞、房管局市場監(jiān)測數(shù)據(jù)：保利投顧西安分公司統(tǒng)計核心動態(tài)回顧宏觀經(jīng)濟環(huán)境行業(yè)政策環(huán)境城市土地層面樓市市場特征房企布局動態(tài)

◆經(jīng)濟增速較快，投資力度加大，全運紅利加速釋放，城市建設(shè)取得突破性成果◆調(diào)控力度加大，集中供地、競自持等政策應(yīng)運而生◆涉宅用地成交同比微縮，主城成交占比降至三成，西咸新區(qū)成交占比持續(xù)擴大，穩(wěn)踞半壁江山◆土拍規(guī)則多樣化，熔斷、搖號、限地價+限房價+競自持◆主城區(qū)商品房量跌價漲，住宅處于健康態(tài)勢，商業(yè)市場持續(xù)收縮◆灃東、灃西、秦漢新城市場表現(xiàn)優(yōu)異，領(lǐng)跑西咸◆TOP10房企市場占有率依然下降，本土房企徹底淡出榜單品牌房企拿地謹慎，逐漸向外圍擴張；國企背景房企成為拿地主力軍后勢預(yù)測宏觀環(huán)境土地市場商品房市場房企端

◆經(jīng)濟層面-全運年助推經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟保持強勁勢頭取得高增長◆城市建設(shè)層面-城市建設(shè)邁上新臺階，全方位打造國際化大都市面貌◆政策層面-短期平穩(wěn)過渡，長期仍將維持較為嚴格的調(diào)控態(tài)勢，預(yù)計會進一步對現(xiàn)有政策打補丁◆供應(yīng)端更為規(guī)范，限房價+競地價+競自持成為常態(tài)，主城與西咸分化加劇◆樓市進入成本倒推價格時代，新盤集中入市緩解市場燃眉之急，置業(yè)門檻無形拔升◆下半年將合理引導(dǎo)二手房理性交易穩(wěn)市場預(yù)期◆房企將拿出針對限價和自持的應(yīng)對策略，疊加補貨焦灼心態(tài)◆預(yù)計房企拿地?zé)崆閷⒃谙掳肽甓喒┑刂凶吒吣夸汣ontents全國宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)西安宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)西安樓市大事件匯總下半年市場走勢PARTONE全國宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)全國宏觀環(huán)境篇01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——國外形勢全球經(jīng)濟邁入共振復(fù)蘇階段，通脹攀升下貨幣或?qū)⒅鸩酵顺鰧捤?，中國保持先行?fù)蘇經(jīng)濟優(yōu)勢在寬貨幣及疫苗逐漸普及下，全球經(jīng)濟復(fù)蘇共振分化。主要經(jīng)濟體PMI先行指標處于景氣區(qū)間，部分國家如印度在疫情反撲下經(jīng)濟恢復(fù)滯后。寬政策溢出效應(yīng)明顯，原材料價格上漲帶動通脹水平攀升。部分國家已拉開加息序幕，美聯(lián)儲6月議息會議釋放提前加息信號或縮緊購債計劃，下半年對全球經(jīng)濟復(fù)蘇進程保持謹慎樂觀，中國的出口有支撐基礎(chǔ)、經(jīng)濟韌性延續(xù)。圖：主要經(jīng)濟體GDP增速走勢（%）圖：主要經(jīng)濟體CPI同比增速走勢（%）國家/區(qū)20192020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1最新當(dāng)月CPICPI漲幅顯著6美國：5域（全年）英國：2.1中國6.1-6.83.24.96.518.34歐元區(qū)：2美國2.20.32-9.03-2.85-2.390.41中國：1.3英國1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.062歐元區(qū)1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.30圖：主要經(jīng)濟體制造業(yè)PMI走勢（%)(2)70中國美國英國歐元區(qū)60國家央行操作5040美國預(yù)期加息時點提前至2023年，年內(nèi)可能有2次加息，將利率從零區(qū)間提升至0.5-0.75%30土耳其3月基準利率上調(diào)2%巴西3月上調(diào)75BP至2.75%美國歐元區(qū)英國中國俄羅斯3月上調(diào)25BP至4.5%，4月加50個BP至5%資料來源：保利投顧研究院整理加拿大宣布縮減資產(chǎn)購買計劃01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——國內(nèi)形勢主要經(jīng)濟指標現(xiàn)回落但不改向好勢頭，房地產(chǎn)高景氣延續(xù)，內(nèi)需偏弱、下半年有望穩(wěn)步釋國內(nèi)經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，一季度GDP受去年低基數(shù)影響累計增速18.3%，三駕馬車回升、當(dāng)前漲幅現(xiàn)收窄。出口邊際轉(zhuǎn)弱（5月增速回落至28%）但仍表現(xiàn)強勁；上半年政府專項債發(fā)行偏慢，固投增速處于負區(qū)間，三季度增速或?qū)⒒厣?；房地產(chǎn)投資維持高景氣，成為經(jīng)濟增長的主要支撐。社零緩步修復(fù)，工業(yè)生產(chǎn)保持旺盛態(tài)勢，預(yù)計下半年生產(chǎn)端將帶動消費穩(wěn)步釋放。503010-10-30-50-70

圖：我國投資、出口、消費當(dāng)月同比走勢（%）固投社零出口2020-1295182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-2012282018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04上半年專項債發(fā)行速度偏慢影響基建增速回落明顯固定資產(chǎn)投資完成額 社會消費品零售總額 出口金額

50403020100-10-20-30-40

圖：房地產(chǎn)、制造業(yè)、基建固定資產(chǎn)投資累計同比（%）2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04房地產(chǎn)開發(fā)投資 制造業(yè)投資 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——財政環(huán)境財政后置特征明顯，為逆周期調(diào)節(jié)預(yù)留充足的空間，后續(xù)基建有望提速去年疫情后財政表現(xiàn)積極、刺激經(jīng)濟恢復(fù)，2021年財政后置特征明顯，1-5月一般公共預(yù)算支出進度達全年預(yù)算的37%，低于正常年份2018、2019水平。專項債發(fā)行節(jié)奏偏慢，截至5月新增專項債規(guī)模為5726億元，發(fā)行進度僅為16.5%，顯著低于往年水平。預(yù)計下半年財政保持基本平穩(wěn)，后續(xù)專項債發(fā)行將有所提速，更關(guān)注投資增長和穩(wěn)定民生。9600094000920009000088000860008400082000800007800076000

圖：近年來我國一般公共預(yù)算支出走勢（億元）39.40%38.94%37.22%36.76%2018 2019 2020 2021一般公共預(yù)算支出全年預(yù)算占比

40%40%39%39%38%38%37%37%36%36%35%

12,00010,0008,0006,0004,0002,0000

圖：地方政府新增專項債走勢（億元）2020年1-5月2019年1-5月2021年1-5月累計8600億元累計2.05萬億元累計5726億元發(fā)行進度40% 發(fā)行進度57% 發(fā)行進度16%資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀經(jīng)濟環(huán)境——貨幣金融環(huán)境M2增速回落、社融增長放緩，貨幣政策靈活精準、流動性合理充裕，逐漸回歸正常化前五月社融總量同比去年下降，M2增速自去年底以來持續(xù)回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例會上表示穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準，保持流動性合理充裕，言辭較溫和。上半年財政支出節(jié)奏較慢，銀行間流動性緊張并不明顯，定向收緊特征顯著、居民端信貸受限。預(yù)計下半年銀行流動性在地方債發(fā)行提速后、穩(wěn)中趨緊，央行靈活調(diào)整政策增強經(jīng)濟發(fā)展韌性。60,00050,00040,00030,00020,00010,0000

貨幣相對寬松寬貨幣寬財政穩(wěn)貨幣以穩(wěn)為主回歸正常化寬信用貨幣邊際收緊緊信用、穩(wěn)貨幣全面降準定向降準50bp未提降息降準劉鶴：更加靈活適度央行：穩(wěn)健的貨幣政策要靈央行累計降準150bp、降息5bp50bp降息20bp保持政策穩(wěn)定活精準、保持流動性合理充更加靈活適度中美貿(mào)易摩擦反復(fù)，貨幣維持寬松，刪去“把好總閘門”提法降息10bp保持流動性合理易綱：明年GDP增速裕、保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)充裕精準導(dǎo)向回升后，宏觀杠桿率貨幣政策更定，增強經(jīng)濟發(fā)展韌性加靈活適度創(chuàng)新工具寬信用將會更穩(wěn)一些12M2增速達雙位數(shù)帶動新增融資規(guī)模擴大10前5月新增社融817萬億前5月新增社融6貨幣寬松貨幣穩(wěn)中邊際收緊利率走低利率爬升14萬億420社會融資規(guī)模:當(dāng)月值 M2:同比 shibor:3個月資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境——中央基調(diào)重申“房住不炒”基調(diào)，資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，保障性住房和舊改關(guān)注度提升2021年上半年中央延續(xù)偏緊基調(diào)。兩會重申“房住不炒”，首次關(guān)注大城市住房難，加速推進保障住房發(fā)展，提出增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，深圳、上海等陸續(xù)響應(yīng)。資金、樓市監(jiān)管延續(xù)，全面排查違規(guī)信貸資金，首提“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房價”。預(yù)計行業(yè)政策維持相對偏緊，資金端風(fēng)險監(jiān)管維持高壓，土地、樓市長效監(jiān)管體系持續(xù)完善。圖：中央相關(guān)會議對房地產(chǎn)的表述2020Q1 穩(wěn)預(yù)期 ? 3月兩會未提及4月政治局重提“房住不炒”2020Q2-Q3?資金端：6月嚴查違規(guī)信貸資金，8月實行“三道資金、樓市紅線”，9月發(fā)文表示防止房地產(chǎn)過度金融化監(jiān)管并行?樓市端：7月中央座談會表示緊繃這根弦，12月政治局會議重提促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)濟工作會議提出解決好大城市住房突出問題聯(lián)動機制?1月提出住房與土地、金融聯(lián)動機制2021上半年集中供地?2月實行22城宅地“兩集中”重申“房住不炒”?3月兩會重申“房住不炒”，首次關(guān)信貸整治注大城市住房難；同月啟動全面排查違規(guī)信貸資金住房保障?4月政治局會議首次點名“學(xué)區(qū)房”學(xué)區(qū)房?5月住建部召開保障性租賃住房專項座談會資料來源：保利投顧研究院整理

圖：2021年至今全國典型城市相關(guān)跟進動作與保障性租賃住房相關(guān)的政策城市具體內(nèi)容深圳，上海，南京，寧增加供應(yīng)，包括加強專項租金補助、公布年度供應(yīng)計劃等波，成都，長春等北京，上海，南京，鄭加強市場監(jiān)管，包括規(guī)范住房租賃房源發(fā)布、加強資格審核等州，西安等石家莊，東莞等 完善公租房準入條件，包括申請、保障、流程等細項合肥，威遠等 擴大公租房保障范圍，降低申請門檻與學(xué)區(qū)房相關(guān)的調(diào)控城市具體內(nèi)容北京、上海、西安、廈規(guī)范銷售秩序，不得以學(xué)區(qū)等炒作房價，禁止“學(xué)區(qū)房”不實宣傳門、泉州等合肥學(xué)位政策調(diào)整，熱點學(xué)區(qū)同一套住宅，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)一個學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個學(xué)位寧波建立熱點學(xué)區(qū)二手住房交易參考價格發(fā)布機制，先行發(fā)布寧波市實驗小學(xué)等9個熱點學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，112個小區(qū)的二手住房交易參考價格02行業(yè)政策環(huán)境——城市調(diào)控今年以來調(diào)控呈現(xiàn)范圍廣、多維度等特征，資金、價格監(jiān)管為調(diào)控過熱城市主要發(fā)力點今年年后開啟調(diào)控序幕，2-4月為調(diào)控密集期，從一二線到三四線城市逐漸擴圍，調(diào)控城市覆蓋范圍廣，5-6月各城開始打補丁，封堵此前需求端政策漏洞；本輪政策呈現(xiàn)多維度、全覆蓋特征，從供給端（土拍、資金）實行監(jiān)管調(diào)控，同時從需求端進行調(diào)控，主要從嚴查樓市資金來源、土拍端房地價聯(lián)動、二手限價等方面升級，金融和行政手段相輔相成。圖：2020-2021年行業(yè)調(diào)控出臺數(shù)量及調(diào)控思路演變路徑2520151050

2020上半年7-9月10-12月2021年上半年支持房企、刺激需求熱點城市補丁升級有松有緊調(diào)控維度多、頻次高2201119171711815154416122111311940224597713117343378723333141344200313102208.-9.6319.-9.13710.-10.181210.-10.251912.-1.3281.-1.1044.-5.2265.-5.9310.-11.12611.-11.82支持或放松類收緊或監(jiān)管類資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征一：嚴查違規(guī)信貸資金持續(xù)擴圍強化，房貸利率進入上升通道，銀行額度持續(xù)緊張與上一輪信貸調(diào)控不同，本輪主針對信貸資金進行審查、嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)、查首付資金來源，范圍和力度持續(xù)加強，深圳、廣州、杭州等多城市跟進，未來信貸資金流向監(jiān)測或?qū)⒊B(tài)化。全國居民房貸利率持續(xù)走高，當(dāng)前多城銀行額度受限，部分銀行停止新房、二手房房貸業(yè)務(wù)，下半年居民端信貸將持續(xù)受限，對市場需求端和房企資金回籠造成沖擊。圖：違規(guī)信貸資金監(jiān)管的歷程存量?2020.04-09深圳銀行業(yè)自查房抵貸違規(guī)流入樓市自查?2021.01-03北上廣深專項檢查，銀保監(jiān)核查組進駐銀行；杭州、南京、成都等熱點城市陸續(xù)加入核查范圍增量?2021.03北上廣深通報核查情況，出臺相關(guān)要求嚴控增量嚴打?2021.03北上廣深、杭州、西安等嚴查首付款來源2021.03各銀保監(jiān)局、地方住建部及央行分支機構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，包括①加強借款人資質(zhì)核全面 查、信貸需求審核等；②加強貸中貸后、機構(gòu)管理等

圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢10,0006.50%8,0005.61%6.00%6,0005.50%4,0002,0005.33%5.00%04.50%居民中長期貸款（億元） 首套平均房貸利率 全國二套房貸平均利率排查 ?排查機制：深圳建立房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行及資金流向季度排查機制?嚴查首付款：深圳需查近一年銀行流水單，廣州半年內(nèi)轉(zhuǎn)入資金需

5.50

圖：2021年3-5月一線城市首套利率情況（%）核實為合理收入所得，上海首付款不得為非直系親屬、貸款等途徑借款，杭州拒貸首付流水及收入證明不匹配者范圍不斷擴大、監(jiān)管力度持續(xù)加強資料來源：保利投顧研究院整理

5.00+9BP+5BP2021-034.50+11BP2021-042021-054.00北京上海廣州深圳02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征二：一手限價影響持續(xù)深化，二手價格機制逐步建立，或成為新一輪樓市調(diào)控的重要工具全國熱點城市限價逐步收緊，整體操作空間縮小、新房價格走穩(wěn)，其中上海、深圳等限價最嚴；廣州、成都等限價較嚴，保有一定政策空間，但房企普遍規(guī)范銷售；西安、武漢等限價程度中等，湖州等城市捆綁車位突破限價。價格調(diào)控蔓延至二手市場，深圳首發(fā)“二手房指導(dǎo)價”，后續(xù)東莞、寧波、成都等跟隨，后續(xù)要關(guān)注具體看落地執(zhí)行，尤其是銀行貸款層面。圖：全國主要典型城市限價程度/特征限價普遍特征典型城市政策內(nèi)容執(zhí)行表現(xiàn)強度?土拍限房價上海土拍限房價，原則上一年內(nèi)續(xù)板塊最高價不能突破，新取證銷項目不漲價格持平強?多環(huán)節(jié)限價（毛坯、價格不得超上一年周邊新房網(wǎng)精裝、車位等）深圳價格穩(wěn)定，封堵捆綁高價精裝簽價；漲價需滿一年；限精裝?續(xù)推不漲或控漲幅杭州，南京土拍限房價，限毛坯，限精裝價格平穩(wěn)成都土拍限房價，限精裝，限漲幅未禁止疊加精裝包、捆綁車位等，但目前無房企突破?土拍限房價廣州加強價格管控，全年漲幅不超整體價格持平，部分項目精裝?多環(huán)節(jié)限價（毛坯、較強過5%，不得“雙合同”改毛坯，客戶趨于觀望精裝等）合肥價格持平?保留一定政策空間土拍限房價，限精裝南通調(diào)控壓力大寧波土拍限房價，限精裝，限車位可用精裝升級包突破?局部土拍限房價西安土拍限房價備案毛坯價，疊加精裝包武漢限毛坯，限精裝整體平穩(wěn)中?多環(huán)節(jié)限價（毛坯、長沙部分區(qū)域價格上限有所提升精裝等）熱點區(qū)域土拍限房價，續(xù)推不?價格存在突破空間湖州加推不漲價，可捆綁車位突破漲，限毛坯，限精裝備案價限價，參考重慶新房價格年度漲幅不超過5%價格溫和上漲弱?新房參考周邊同類報價，加推周邊市場價格東莞價格平穩(wěn)漲價間隔需1年、漲幅最高5%資料來源：保利投顧研究院整理

圖：二手價格調(diào)控機制發(fā)展歷程多城陸續(xù)建立二手房成交參考價格發(fā)布機制2月深圳首發(fā)，建立二手價格參考機制推行二手住宅成交價格參考機制；掛牌價不得高于指導(dǎo)價3月東莞跟隨建立，無錫、成都、西安等發(fā)文表態(tài)東莞發(fā)布公示了典型鎮(zhèn)街133個二手樓盤指導(dǎo)價，西安等表示逐步建立價格參考機制，規(guī)范房源信息發(fā)布4月寧波跟隨建立，南京表態(tài)寧波市六區(qū)試行同步匹配所在小區(qū)同類房源近6個月的網(wǎng)簽價格；南京將建立二手房指導(dǎo)價制度，逐月公布指導(dǎo)價5月成都跟隨建立價格機制每半年更新一次，已公布201個項目的參考價普遍低于市場價深圳后續(xù)政策影響：銀行按指導(dǎo)價進行放款，一般指導(dǎo)價低于實際掛牌及成交價，銀行放款少、買家購房門檻上升；目前二手市場出現(xiàn)明顯降溫，各二手項目指導(dǎo)價和掛牌價的差異會比較大，政策對投資客影響較大，會盡快止損賣掉，出現(xiàn)部分降價賣房的行為。02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征三：房企傳統(tǒng)融資渠道維持收緊，轉(zhuǎn)向非標融資、助推土拍熱度，當(dāng)前監(jiān)管逐漸滲透非標類融資在“三道紅線”、銀行“兩道紅線”強壓下，房企融資環(huán)境維持收緊態(tài)勢，整體發(fā)債總量穩(wěn)中有降。傳統(tǒng)融資渠道陸續(xù)關(guān)閘，資金面偏緊態(tài)勢持續(xù)，部分房企資金壓力較大；轉(zhuǎn)向加大土地款前融、土拍保證金資金池、明股實債等非標渠道資金需求前置、表外融資渠道規(guī)模提升，因此首輪土拍整體熱度較高。5月份大批量涉房類ABS項目被終止，監(jiān)管逐漸滲透非標類融資。圖：房企發(fā)債總量（億元）2,5002,000 銀行“兩道紅線”房企“三道紅線”1,5001,00050002019年10月2020年2月2020年3月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月銀行貸款信托境內(nèi)債券境外債券股權(quán)融資其他融資資料來源：保利投顧研究院整理

政策細則購房尾款政策細則供應(yīng)鏈非標

圖：中基協(xié)收緊對資管計劃投資購房尾款的備案不得新設(shè)資管計劃投資購房尾款資產(chǎn)，存量產(chǎn)品應(yīng)有序壓降購房尾款投資規(guī)模，到期后不得展期開展專項抽查工作開發(fā)商與購房人簽署了房屋預(yù)售合同并備案。當(dāng)購房人已支付首付款，銀行已受理按揭款申請后，剩余部分的購房款即購房尾款產(chǎn)品期限一般為6-12個月，是一種新型的盤活資產(chǎn)流動性的方式圖：傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標業(yè)務(wù)傳中基協(xié)要求暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標業(yè)務(wù)，主要是基金子公司的產(chǎn)品。供應(yīng)鏈ABS等標準化產(chǎn)品暫時不受影響，但目前發(fā)行難度較大。以施工單位、材料供應(yīng)商對開發(fā)商的應(yīng)收賬款融資為例，由于融資主體（指轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款的施工單位、材料供應(yīng)商）為非房主體，因此先前的這類融資基本都按非涉房的融資進行定性02行業(yè)政策環(huán)境——金融&行政手段特征四：宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，土拍高熱下多城加碼調(diào)控宅地“兩集中”影響地方政府供地邏輯、房企投資邏輯，預(yù)計特大城市、大城市供應(yīng)規(guī)模將提升，土地“非公開交易”空間縮小，對于房企資金實力、運營效率、研判能力等要求均提高。首輪兩集中整體熱度表現(xiàn)較高，多城出臺土拍加碼政策，涉及土拍規(guī)則調(diào)整、限馬甲、控風(fēng)險、限房價等，土拍隱性成本提升，預(yù)計市場熱度或?qū)②叿€(wěn)。圖：宅地“兩集中”的主要內(nèi)容與影響22城啟動宅地“兩集中”①編制實施宅地供應(yīng)計劃；②做好信息公開；③組織集中掛牌、集中出讓；④加強監(jiān)測監(jiān)管和考核評價對政府和開發(fā)房企均為考驗穩(wěn)定供地預(yù)期，要求制定供地計劃并強化執(zhí)行2.劃定供應(yīng)下限，供應(yīng)有望提升，如上海、廣州、深圳、成都等方3.完善保障類別供地，大城市的租賃用地供應(yīng)有望增加政4.供應(yīng)節(jié)奏趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)趨于合理，“饑餓營銷”、“先次后好”府 等模式將受到挑戰(zhàn)土拍信息透明度提升，“非公開交易”空間縮小1.資金實力要求提升，參與門檻較高，前期資金占用量大企2.運營要求提升，考驗“拿地-開發(fā)-拿地”的節(jié)奏和周轉(zhuǎn)效率研判重要性提升，需在不同城市間投資的決策判斷及資金鋪排資料來源：保利投顧研究院整理

圖：上半年典型城市土地調(diào)控的內(nèi)容政策類別城市具體內(nèi)容西安、徐州、嘉興等主動加入宅地集中供應(yīng)土拍規(guī)則鄭州，成都等采取靈活的競價措施，包括“限地價+競自持成都/競配建”或熔斷后搖號等調(diào)整南京，合肥，紹興“搖號地”新增提高預(yù)售條件，增設(shè)“定品質(zhì)”要求等限馬甲南昌，南京，東莞等土拍限馬甲控風(fēng)險湖州嚴禁非自有資金購地，穿透審查購地資金成都限制“三道紅線”均踩等房企參與競拍控密度南京，重慶設(shè)定宅地容積率下限上海完善房價地價聯(lián)動機制，實行限價競價成都，西安等“限房價、定品質(zhì)、競地價”限房價寧波，廣州黃埔&南土拍限房價啟動/擴圍沙，南昌等衢州開化，義烏等考慮采用限房價、帶方案等出讓方式湖州將建立房價地價聯(lián)動機制02行業(yè)政策環(huán)境——長效機制特征五：財稅改革加速推進，土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，房地產(chǎn)稅或由試點城市先試先行土地出讓金和房地產(chǎn)稅改革加速推進。2021年7月起上海等7省市將試點土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，將管理地方對土地財政依賴度，改變政府供地邏輯，倒逼政府增加土地供應(yīng)、豐富多業(yè)態(tài)住房。中央多次表態(tài)推進房地產(chǎn)稅改革試點工作，5月專項工作座談會召開，或意味著房地產(chǎn)稅改革試點的工作方案已經(jīng)形成，目前有專家建議深圳、海南先行試點。圖：土地出讓金劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收的主要內(nèi)容試點省市 上海、浙江、安徽、青島、云南、河北、內(nèi)蒙古征收主體變更：由國土部門變更為稅務(wù)部門政策內(nèi)容 收入管理維持不變：依照現(xiàn)行政策，全額納入地方政府性基金預(yù)算管理，繳入地方國庫，支出通過地方政府性基金預(yù)算安排圖：上游長效機制構(gòu)建市場上游嘗試發(fā)力，以理順土地出讓、資金管理等運行邏輯增加地方財政透明度地?解決土地出讓金漏繳、虛增等問題，減少違規(guī)返還的發(fā)生增加土地供應(yīng)，豐富多業(yè)態(tài)住房方政?對地方財稅收支更明確，引導(dǎo)地方政府按中央要求，增加供應(yīng)量，擴大保障性住房、舊改的投入推進房地產(chǎn)稅試點?擴充稅源，減少土地依賴資料來源：保利投顧研究院整理

圖：2021年以來中央關(guān)于房地產(chǎn)稅的表態(tài)上半年中央多次表態(tài)推進房地產(chǎn)稅改革試點工作聚3月13日“十四五”規(guī)劃正式發(fā)布，其中提到，要“推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)”。焦立4月7日財政部稅政司司長王建凡在國新辦發(fā)布會上表示，積極穩(wěn)法層妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。面5月6日財政部部長劉昆提及積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。聚焦試財政部等4部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取相5月11日點關(guān)部門及專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見，或意層味著房地產(chǎn)稅改革試點的工作方案已經(jīng)形成面影響：房地產(chǎn)稅有望在部分城市開展試點，全國政治中心的北京、房價上漲壓力較大的深圳、貿(mào)易改革前沿的海南等或成為試點城市?？偨Y(jié)宏觀行業(yè)外 全球經(jīng)濟恢復(fù)進程分化圍 通脹下政策或?qū)⑼顺鲋鸩綄捤蓢?主要經(jīng)濟指標現(xiàn)回落內(nèi) 但不改向好勢頭

貨幣金融政策靈活精準、流動性合理充裕，將逐漸回歸正常化+財政政策后置特征明顯，下半年基建投資有望回升調(diào)控大年、保持三穩(wěn)◆筑牢房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的“壓艙石”◆延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)，過熱城市調(diào)控將緊隨◆信貸、價格為調(diào)控手段核心點

行業(yè)站位高景氣延續(xù)經(jīng)濟穩(wěn)步運行主要支撐行業(yè)政策銀行/房企/政府供給側(cè)調(diào)控稅制改革風(fēng)聲再起展望下半年：年內(nèi)開啟新一輪調(diào)控，經(jīng)濟穩(wěn)增長壓力趨緩，對樓市調(diào)控態(tài)度難言放松預(yù)計后市行業(yè)政策將延續(xù)精準調(diào)控，行政和金融手段雙管齊下，控制城市過熱現(xiàn)象資金監(jiān)管為調(diào)控敏感點，房企、居民信貸環(huán)境趨收斂全國樓市表現(xiàn)篇03全國市場走勢——全國特征房地產(chǎn)維持高景氣，銷售投資增長延續(xù)韌性2021年上半年房地產(chǎn)投資和銷售整體維持增長態(tài)勢，目前增速逐步回落，主要由于去年基數(shù)較低，一季度同比漲幅較大。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)健增長；新開工基本持平19年水平、有所收縮，主要受兩集中影響開發(fā)節(jié)奏后移影響，下季度有望回升；銷售數(shù)據(jù)在調(diào)控和信貸收緊下，維持較高增長，預(yù)計三季度趨于平穩(wěn)。圖：我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工及商品住宅銷售累計增速（%）120開發(fā)投資額：18.3%，較2019年同期增長：18%100新開工面積：9.1%，較2019年同期增長：-6%80住宅銷售面積：39%，較2019年同期增長：23%60402002014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-12-20-40

圖：我國商品住宅銷售額月度同比增速（%）80%時間2017年2018年2019年2020年2021年3月18%8%10%-12%63%4月8%5%18%-3%35%60%5月13%23%4%16%20%40%20%0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月-20%-40%-60-60%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額房屋新開工面積:住宅商品住宅銷售面積2017年2018年2019年2020年2021年資料來源：保利投顧研究院整理03全國市場走勢——分線特征樓市熱度延續(xù)，一線引領(lǐng)高熱調(diào)控后回落，二線成交動能較強，三四線相對平穩(wěn)全國樓市整體延續(xù)去年年底熱度，今年年初成交維持相對高位，“小陽春”如期而至、供應(yīng)提升帶動成交放量，“五一”節(jié)后供需現(xiàn)回落。分線看，一線熱度高企，觸發(fā)調(diào)控后較去年下半年回落明顯；市場熱度輪動至二線，供應(yīng)充足下維持成交放量；三四線城市表現(xiàn)相對欠缺，處于輪動末端，成交增速低位平穩(wěn)運行。150100500(50)(100)

圖：30城分線月度商品房成交面積及同比變化（萬㎡；%）2017年月均2018年月均2019年月均2020年下半年月均2021年1-5月月均一線：259萬㎡一線：252萬㎡一線：281萬㎡一線：424萬㎡一線：363萬㎡二線：806萬㎡二線：733萬㎡二線：732萬㎡二線：784萬㎡二線：789萬㎡三四線：450萬㎡三四線：451萬㎡三四線：487萬㎡三四線：566萬㎡三四線：465萬㎡一線同比 二線同比 三線同比備注：30大中城市為北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、南昌、成都、青島、蘇州、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春、無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關(guān)、南寧、蘭州、江陰、佛山。數(shù)據(jù)來源：wind，保利投顧研究院整理03全國市場走勢——分區(qū)特征華東領(lǐng)跑、內(nèi)部熱度輪動，華南穩(wěn)中微降，華中改善明顯，華北、西部表現(xiàn)平穩(wěn)年初華東、華南熱度高位延續(xù)，率先觸發(fā)調(diào)控，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，華東核心城市需求強勁、熱度輪動至三四線；華南廣深穩(wěn)中微降，5月受疫情影響增速下降，內(nèi)部熱度表現(xiàn)分化；華北整體平穩(wěn)，核心城市受土拍熱度帶動；華中疫后市場改善明顯，當(dāng)前增速位列前位；西部核心城市熱度年后持續(xù)攀升后回落，當(dāng)前表現(xiàn)平穩(wěn)；東北市場整體疲軟。圖：分區(qū)域商品房成交單月同比 表：分區(qū)域成交累計同比及市場特征155%135%115%95%75%55%35%15%-5%-25%-45%2019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-072020-082020-09東北華北華東華南華中西部與2019年典型與2019年較2020年區(qū)域下半年主要特征同期同比城市同期同比月均變化上海13%87%市場熱度最高，核心城市需求保持強勁、42%華東杭州90%160%調(diào)控加碼下，輪動范圍擴大，熱度向三四線城市傳導(dǎo)，調(diào)控跟隨南京148%135%廣州66%83%核心城市調(diào)控后分化，廣州穩(wěn)中微降，22%華南深圳58%94%深圳新房表現(xiàn)平穩(wěn)、二手低迷，臨廣臨深板塊外溢持續(xù)勢能不足，回流核心東莞17%51%華北30%北京30%84%市場整體平穩(wěn)，北京、青島土拍帶動熱青島31%84%度有所提升，石家莊量價齊穩(wěn)西部16%成都24%100%核心城市熱度延續(xù)，成都、重慶成交維重慶3%121%持高位，西安熱度向近郊外溢華中13%武漢44%83%核心城市改善明顯，武漢供需兩旺，長長沙-10%55%沙熱度提升，鄭州結(jié)構(gòu)性回暖東北0%大連20%85%市場整體疲軟，客戶持續(xù)觀望長春-24%70%備注：較2020年下半年月均變化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均資料來源：保利投顧研究院整理03全國市場走勢——土地市場多城宅地供應(yīng)多增下，土拍熱度結(jié)構(gòu)性分化加劇，華東、西部核心城市表現(xiàn)亮眼上半年多城供地量較去年均表現(xiàn)提速，在兩集中下各城熱度表現(xiàn)有所差異。長春、長沙供地上漲明顯（超1500萬㎡），熱度表現(xiàn)平穩(wěn)，南京、重慶、杭州等城供地有所上漲，優(yōu)質(zhì)地塊帶動城市熱度提升；蘇州、廣州供地量（超1000萬㎡）等城創(chuàng)近年來新高，土拍熱度分化；鄭州和青島供地量則相較于往年有所收縮，土拍表現(xiàn)較為平淡。圖：2018-2021上半年全國典型城市宅地供應(yīng)規(guī)模（萬㎡）3000上漲明顯 合理波動 收縮明顯25002000150010005000長長蘇廣上南北廈重武杭徐成天寧濟沈合無深西青福鄭春沙州州海京京門慶漢州州都津波南陽肥錫圳安島州州2018201920202021資料來源：保利投顧研究院整理

圖：兩集中首批宅地成交結(jié)構(gòu)情況（宗）100%整體熱度高冷熱不均90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%徐無廈合寧南杭重北福成上沈蘇廣天深長武濟長鄭青州錫門肥波京州慶京州都海陽州州津圳沙漢南春州島溢價成交底價成交觸頂成交城市沈陽福州長沙廣州天津長春青島濟南流拍/終止掛牌宗數(shù)333613101603全國市場走勢——土地市場地價漲幅過快、疊加土拍規(guī)則調(diào)整抬升房企拿地成本，房企投資利潤持續(xù)收窄上半年多城地價呈現(xiàn)上升態(tài)勢，推高房企拿地成本，與2020年平均成交樓面價相比，熱度城市如無錫、重慶平均地價水平漲幅顯著，多個熱點城市地貨比均在0.6以上。同時，隨著土拍出讓規(guī)則的調(diào)整加碼，加碼預(yù)售條件、提高保證金比例、競配建、競自持、競品質(zhì)等繁雜條件的實施進一步抬升企業(yè)拿地的隱性成本，房企利潤空間持續(xù)收窄。圖：2018-2021上半年兩集中22城成交土地均價走勢20000201800018.711818.61160001614000141200013.8314.04121000011.89108000860006.687.596400042000211660119311365312860156951427418028002018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年成交土地均價(元/㎡)平均溢價率(%)資料來源：保利投顧研究院整理

表：典型城市首輪集中供地細則一覽城市嚴格程度主要內(nèi)容?設(shè)定地價上限、引入房屋銷售價格指導(dǎo)機制北京?綜合運用競政府共有產(chǎn)權(quán)份額、競建人才公租房、競建高品質(zhì)住宅、套內(nèi)7090等出讓方式杭州?延續(xù)以往“限地價+限房價+競地價+競自持”規(guī)則?“限地價+限房價+搖號”南京?搖號確定的地塊，預(yù)售需完成住宅部分投資額的50%?競買保證金比例由20%提升至30-50%?新增“競自持”競拍規(guī)則寧波?將限房價區(qū)域擴大至市六區(qū)部分地塊實行現(xiàn)房銷售“中止價+一次性報價+近均價者得”，通過提高起拍價、調(diào)低中止價蘇州方式將溢價率控制在15%以內(nèi)?嚴格限制房價廣州?“限地價+競配建+搖號”，溢價率大多限定為45%合肥?“競地價+競自持+搖號”，并嚴禁馬甲參拍鄭州?“限地價+競自持”，熔斷點為首次達到起始價130%長沙?首次出現(xiàn)“雙限+競自持+搖號”地塊（部分地塊）?首次提出配建第四代高品質(zhì)建筑要求重慶?土地款支付條件與溢價率掛鉤04全國市場走勢——后市展望行業(yè)韌性延續(xù)、核心城市虹吸輻射，周邊城市承接外溢推動樓市向好，關(guān)注都市圈結(jié)構(gòu)性機會在樓市峰值時代延續(xù)下，更加關(guān)注存量的結(jié)構(gòu)。人口流向價值高地為全國大趨勢，一二線城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期熱度仍將延續(xù)，核心城市的輻射力日益加強，將帶動周邊城市的發(fā)展。在人口不斷涌入下，都市圈內(nèi)部樓市需求旺盛，如廣佛人口增量828萬；深莞惠增量超千萬，其中佛惠泉年成交面積均超千萬㎡，規(guī)模反超核心城市。圖：廣佛、深莞惠、廈漳泉商品住宅成交面積對比（萬㎡）25002000150010005000廣州佛山深圳東莞惠州廈門漳州泉州2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年城市廣佛廣州佛山深莞惠深圳東莞惠州廈漳泉廈門漳州泉州七普人口281818689503407175610476041900516505878七普增量82859823010897202251442531632465人口相對42%47%32%47%70%27%31%15%46%5%8%增量資料來源：保利投顧研究院整理

表：全國典型城市群/經(jīng)濟圈發(fā)展提速時間省份/城市具體內(nèi)容1.28福州及周邊突出福州市龍頭帶動作用，發(fā)揮相關(guān)城市比較優(yōu)勢，強化項目支撐，促進城市功能互補5.19武漢及周邊深入推進武漢城市圈同城化，完善軌道交通1小時通勤圈6.17杭州、嘉興致力于產(chǎn)業(yè)協(xié)同、互聯(lián)互通構(gòu)建“一帶兩軸，相向融合”的同城發(fā)展格局6.24上海、江蘇、到2025年基本建成軌道上的長三角，軌道交通總里程達到2.2浙江、安徽萬公里以上6.21成都、重慶到2025年基本建成“軌道上的雙城經(jīng)濟圈”，軌道交通總規(guī)模達到1萬公里以上6.23湖北、湖南、三省科技部門將建立合作機制，推進區(qū)域創(chuàng)新聯(lián)動，加強技術(shù)江西協(xié)同攻關(guān)6.23 福州及周邊以基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新、公共服務(wù)等領(lǐng)域協(xié)同為重點，推動福州與周邊城市協(xié)調(diào)聯(lián)動，同城化管理都市圈以同城化為導(dǎo)向，致力于建設(shè)1小時通勤圈減緩核心大城市問題，進一步推動周邊城市協(xié)同發(fā)展04全國市場走勢——后市展望市場熱度高景氣延續(xù)；一線穩(wěn)步放量、二三線表現(xiàn)分化，華東、華南核心引領(lǐng)、中西部核心向好上半年全國看房熱度處于高景氣，下半年將在高位區(qū)間持續(xù)周期性波動。一線城市整體預(yù)期以穩(wěn)為主，在調(diào)控高壓下穩(wěn)步放量；當(dāng)前熱度輪動至二線、有望持續(xù)，且城市間表現(xiàn)分化；基本面較強、環(huán)核心一二線的三四線城市，需求得以支撐；華東、華南調(diào)控疊加疫情走低，三季度或?qū)⒎€(wěn)步回升；中西部核心預(yù)期向好、華北有望改善，東北維持低位運行。圖：全國看房熱度指數(shù)圖：2019年以來分區(qū)周度盤均來訪變化（組）小陽春熱度提升明顯基本持平去年四季度水平看房熱度較高資料來源：保利投顧研究院整理04全國市場走勢——后市展望限價回歸加劇區(qū)域分化，需求外溢下近郊表現(xiàn)理想，投資帶動明顯的區(qū)域，客戶觀望趨濃限價政策回歸加劇城市內(nèi)部分化。熱點一二線城市中心區(qū)域房價重新被壓制、一二手倒掛增加，取證受限、房企入市意愿降低等加劇供應(yīng)不足，市場持續(xù)火熱，部分需求外溢至基本面較好的近郊，疊加土拍熱度、進一步影響樓市，如合肥、西安、成都等。投資帶動明顯的城市或區(qū)域，漲價預(yù)期收窄，客戶趨于觀望，如東莞、南通、廣州南沙等。外圍區(qū)域需求支撐度有限，面臨向下調(diào)整壓力

圖：限價回歸加劇城市內(nèi)部分化基本面較好近郊區(qū)遠郊區(qū) 承接部分外溢需求近郊區(qū)中心區(qū)

圖：上半年全國主要城市表現(xiàn)限價程度城市整體表現(xiàn)上海中心區(qū)：高價項目取證放緩，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，改善客戶趨于觀望強外圍：整體供應(yīng)平穩(wěn)，近郊去化理想，部分客戶流向次級區(qū)域南京 整體供應(yīng)穩(wěn)，房企捂盤現(xiàn)象較少，客戶預(yù)期平穩(wěn)市區(qū)：天河等高價項目備案困難，加劇供應(yīng)不足廣州外圍：部分高價項目延期開盤、精裝改毛坯，預(yù)計南沙第二批土拍限房價，客戶趨于觀望較強合肥市區(qū)：整體供應(yīng)不足，主要由于前期土地出讓不足、限價嚴格近郊：去年下半年回暖，剛需客戶積極參與熱點項目搖號成都市區(qū)：供應(yīng)放緩，預(yù)售取證要同時搭配高低價項目，市場熱度高近郊：熱點板塊項目熱度高南通漲價預(yù)期收窄，開發(fā)商預(yù)期有所平抑，近郊有所降溫一二線中心區(qū)房價重新被壓制，一二手倒掛增加，供應(yīng)不足下持續(xù)火熱資料來源：保利投顧研究院整理

西安市區(qū)：土拍限房價，房價趨于平穩(wěn)近郊：西咸新區(qū)土拍火熱，熱度傳導(dǎo)至樓市，部分項目漲價中長沙最高限價提高區(qū)域市場熱度平穩(wěn)，客戶信心有所增強南昌熱點板塊熱度維持，剛需板塊以價換量促成交，客戶對價格敏感紹興各盤首開備案價小幅上調(diào)，開盤去化表現(xiàn)一般弱東莞房企表現(xiàn)“惜售”，五一推新有所降低，客戶觀望為主04全國市場走勢——后市展望樓地市關(guān)聯(lián)傳導(dǎo)度較高，樓市分化格局在土拍影響下將延續(xù)土地?zé)岫容唲又列路渴袌霰憩F(xiàn)明顯，首輪土拍后杭州、重慶等城市熱度傳導(dǎo)樓市帶動客戶預(yù)期向好。城市間分化態(tài)勢延續(xù)，從目前已出讓二輪的土拍情況來看，長春土拍熱度較此前回落，廈門二輪出讓地塊多位于島外，50%地塊溢價率超20%，熱度維持高位。展望下半年，二、三批次土地陸續(xù)出讓，需密切關(guān)注土拍調(diào)控加碼預(yù)期下，土拍熱度及對樓市的變化。表：典型城市首輪集中供地后樓市表現(xiàn)城樓市反應(yīng)市杭州全市熱度提升：市區(qū)錢塘區(qū)豐收湖板塊部分業(yè)主反價漲價，新房項目來訪熱度提升；近郊蕭山項目觸發(fā)限售；遠郊臨安部分新盤捆綁車位銷售等全市多盤對外輸出周內(nèi)漲價口徑，部分項目折扣回收，漲幅2%-廈門7%，主流漲幅為2%-3%北京近郊部分項目價格上調(diào)，通州上調(diào)盛世天璽部分樓棟價格；昌平奧森one奧海明月收緊折扣，金辰府漲價3-4%；大興區(qū)融創(chuàng)公園一號土拍前有漲價長沙客戶信心增強，多項目借土拍限價創(chuàng)新高宣傳自身性價比，來訪小幅上升重慶 多個項目去化提升、當(dāng)天收回全部折扣且價格有調(diào)漲，部分項目出現(xiàn)捂盤惜售的現(xiàn)象，大戶型日均去化較此前提升資料來源：保利投顧研究院整理

表：典型城市首二輪集中供地成交和預(yù)計掛牌地塊情況城市土地指標第一輪第二輪土拍特征供地規(guī)模8151226↑供應(yīng)量提升，熱度有所下降，長春溢價率3.30%0.40%↓無觸頂?shù)貕K，流拍和底價是成溢價成交16%7%交占比提升，溢價下降底價成交75%93%供地規(guī)模53141↑供應(yīng)量提升，熱度維持高位，溢價率29.3725.40%廈門僅一塊湖里區(qū)地塊位于島內(nèi)，觸頂成交60%9%觸頂成交，其余地塊均為島外地塊，50%地塊溢價率超過底價成交0%0%20%城市區(qū)域建面規(guī)模（萬㎡）土拍特征北京主城51地塊素質(zhì)略有降低部分主城地塊關(guān)注度高近郊101位置多在5-6環(huán)間近郊地塊廣州主城144供地素質(zhì)提升顯著，核心區(qū)的地塊多遠郊90主城93杭州近郊250以近遠郊地塊為主遠郊237無錫主城140主城地塊居多，地塊素質(zhì)佳近郊50全國下半年市場走勢研判二線跟隨城市向好，先行調(diào)控城市市場趨回落信貸收緊下、熱點城市調(diào)控跟隨，市場輪動行情延續(xù)◆居民房貸額度將維持緊縮，年內(nèi)難有明顯改善，影響客戶需求釋放及房企資金回籠，理解政策執(zhí)行層面城市具體差異，把握對實際成交的抑制情況以及客戶心態(tài)變化

展望下半年核心引領(lǐng)結(jié)構(gòu)深化

◆限價預(yù)計維持高壓，各城執(zhí)行層面亦有不同，注意政策執(zhí)行層面城市具體差異，對供應(yīng)端、及不同區(qū)域項目和客戶心態(tài)影響◆理解兩集中對樓市預(yù)期的傳導(dǎo)，以及對市場節(jié)奏變化的影響PARTTWO西安宏觀環(huán)境及樓市表現(xiàn)西安宏觀環(huán)境篇城市宏觀環(huán)境樓市政策環(huán)境01城市經(jīng)濟-西安層面經(jīng)濟維穩(wěn)，持續(xù)向好發(fā)展，各項投資力度加大，固投及社消加速發(fā)力2021年一季度西安市經(jīng)濟取得“開門紅”，全市經(jīng)濟保持穩(wěn)定較快恢復(fù)態(tài)勢，經(jīng)濟持續(xù)向好發(fā)展，實現(xiàn)GDP2460億元，同比增長16%，其中三產(chǎn)增速最快。今年來喜迎全運會，各項投資力度加大，固投持續(xù)加速發(fā)力，1-5月固投增速最高可達50.8%，社消增速最高為46.1%，消費層面回暖跡象明顯，展現(xiàn)出良好發(fā)展勢頭。2016-2021年一季度西安市GDP及三產(chǎn)同比增速（%）10000三產(chǎn)同比900035.6%80007000二產(chǎn)同比600021.8%50004000GDP同比300016%2000一產(chǎn)同比10007%02016年2017年2018年2019年2020年2021年1-3月GDP總量（億元）GDP同比增幅（右軸）第一產(chǎn)業(yè)同比第二產(chǎn)業(yè)同比第三產(chǎn)業(yè)同比數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局

40%35%30%25%20%15%10%5%0%

60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%

近一年來西安市三駕馬車同比增速（%）固投同比房地產(chǎn)投資同比 18.3%8.7%社消同比23.3%房地產(chǎn)投資額累計同比（%） 固投投資累計值同比（%）社消累計值同比（%）01城市經(jīng)濟-新一線城市對比西安經(jīng)濟總量位次上升，新一線城市排名進位，城市能級提升2021年一季度全國GDP總值為24.93萬億，同比增長18.3%，西安經(jīng)濟總量在各新一線城市中排名第13位，雖總量較低、增速上未有明顯亮點，但總量位次上較去年全年實現(xiàn)進位。對比新一線城市商業(yè)魅力排名，西安較去年再上升一名，排名新一線城市第四！其中城市樞紐能級排各城市第2位，商業(yè)資源聚集度排第5位。2021年一季度新一線城市GDP及GDP增速對比分析7000600050004000GDP增速同比16%30002459.94200010000重慶 蘇州 成都 杭州 南京 武漢 天津 寧波 長沙 青島 鄭州 佛山 西安 東莞 沈陽GDP總值（億元） GDP增速同比（%）數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局，保利投顧西安市場部整理

60%50%40%30%20%10%

1成都2杭州3重慶4西安5蘇州6武漢7南京8天津9鄭州10長沙11東莞12佛山13寧波14青島15沈陽1成都2重慶3杭州4蘇州5西安6武漢7鄭州8長沙9南京10天津

2021年新一線城市商業(yè)魅力排名76.82021年新一線城市商業(yè)資源聚集度排名68.1202城市人口-西安層面人口總量1295萬人，4區(qū)常住人口超百萬，西咸新區(qū)人口數(shù)量居首位“七普”數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底陜西省常住人口3952.9萬人，其中西安市人口總量1295.229萬人，占全省人口比重32.77%。分區(qū)域來看，西咸新區(qū)、雁塔區(qū)、長安區(qū)、蓮湖區(qū)四大區(qū)域人口超百萬，西咸新區(qū)以130.46萬人居首位，雁塔區(qū)以120.20萬人在區(qū)縣中位列第一，航空基地是人口最年輕、學(xué)歷最高的區(qū)域。排名區(qū)域常住人口比重排名區(qū)域常住人口比重（萬人）（萬人）1西咸新區(qū)12浐灞生態(tài)區(qū)130.4610.07%554.25%2雁塔區(qū)13周至縣120.29.28%50.413.89%3長安區(qū)14藍田縣109.068.42%49.23.80%4蓮湖區(qū)15鄠邑區(qū)101.917.87%45.943.55%5高新區(qū)16高陵區(qū)95.837.40%41.73.22%6碑林區(qū)17曲江新區(qū)75.685.84%39.993.09%7未央?yún)^(qū)3418閻良區(qū)152.17%73.5.66%28.8臨潼區(qū)19航天基地16.131.25%67.65.22%9新城區(qū)4720國際港務(wù)區(qū)13.591.05%64.4.98%10灞橋區(qū)59.44.59%21航空基地2.170.17%11經(jīng)開區(qū)55.044.25%數(shù)據(jù)來源：保利投顧西安市場部整理

大西安人口老齡化程度最低的前5名區(qū)域1航空基地2浐灞3經(jīng)開區(qū)4曲江5高新0-14歲15-59歲60歲及以上大西安學(xué)歷最高的前5名區(qū)域1航空基地2曲江3經(jīng)開區(qū)4碑林區(qū)5雁塔區(qū)大學(xué)（大專及以上）高中初中小學(xué)02城市人口-新一線城市對比西安在總量、增速及質(zhì)量三方兼具優(yōu)勢，人口“虹吸”能力表現(xiàn)搶眼從人口總量看，共11個新一線城市邁入“千萬級人口大城”，西安居第4位，人口基數(shù)較大；從人口增速看，近10年新一線城市中人口增長最快的4城均位于中西部，西安以52.97%的常住人口增速排名新一線城市首位，這與西安代管西咸新區(qū)、自2017年放開落戶政策密切相關(guān)，且西安大學(xué)學(xué)歷人口數(shù)量在新一線城市中排第三位，因教育實力強使得人口質(zhì)量得以提升。15個新一線城市人口數(shù)量及人口增速對比分析3500300052.97%250020001500 1295.2910005000重慶 成都 天津 西安 蘇州 鄭州 武漢 杭州 東莞 青島 長沙 佛山 寧波 南京 沈陽人口總量（萬元） 人口增長率（%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧西安市場部整理

60%50%40%30%20%10%

15個新一線城市10年人口增長率（%）52.97%西安長沙杭州東莞寧波南京沈陽天津新一線城市大學(xué)學(xué)歷人口數(shù)量前3名南京武漢西安03城市規(guī)劃-大西安層面優(yōu)化城市空間布局，加強交通建設(shè)，國家中心城市建設(shè)取得突破性進展“十四五”規(guī)劃核心目標為“國家中心城市建設(shè)取得突破性進展”，大西安城市空間格局已由“西進”調(diào)整為“西融”，“西融”旨在加快推進西安主城區(qū)和西咸新區(qū)融合發(fā)展，同時提出培育建設(shè)西安都市圈，深入推進西安-咸陽一體化發(fā)展，并帶動關(guān)中平原城市群一體化發(fā)展。交通層面目標是建設(shè)國際綜合交通樞紐，另外提出通過四大發(fā)展方向推動城市高質(zhì)量發(fā)展。西融“米”字型高鐵布局圖四大發(fā)展大西安空間格局關(guān)中城市群空間格局圖打造世界賽事名城建設(shè)國際消費中心城市打造絲路文化高地推進西安“一帶一路”綜合試驗區(qū)建設(shè)方向03城市規(guī)劃-區(qū)域?qū)用娼z路科學(xué)城：高新未來發(fā)展的主陣地，打造創(chuàng)新科技引領(lǐng)區(qū)+生態(tài)綠廊，現(xiàn)已全面開建“絲路科學(xué)城”是未來三十年引領(lǐng)高新區(qū)邁向新征程的主陣地，將原有規(guī)劃的CID、國際社區(qū)及草堂基地板塊均納入進來，以更高占位對高新外拓區(qū)域進行整體規(guī)劃，未來將打造為具有全球影響力的硬科技創(chuàng)新高地、一帶一路國際科學(xué)交流中心、秦創(chuàng)原科技成果轉(zhuǎn)化大平臺和西安建設(shè)綜合性國家科學(xué)中心的核心支點。西安主城區(qū)一城三區(qū)介紹中央規(guī)劃面積50.5km2，建設(shè)科創(chuàng)城創(chuàng)新市形象門戶、科創(chuàng)生態(tài)的賦能中區(qū)心、科技應(yīng)用的未來場景。絲路科學(xué)城區(qū)位圖規(guī)劃面積21.82km2，打造都市消生態(tài)費、休閑娛樂、生態(tài)文創(chuàng)為核心文創(chuàng)功能的休閑空間，成為科技綠色區(qū)的文旅之地、創(chuàng)新精英的活力中心、理想城市的魅力磁場。絲路科學(xué)城空間規(guī)劃圖絲路科學(xué)城效果圖硬科規(guī)劃面積147.7km2，成為科創(chuàng)生?區(qū)域面積：總規(guī)劃面積220km2。態(tài)的核心區(qū)、原始創(chuàng)新的承載地、技產(chǎn)?空間格局：形成“一核雙心、一城三區(qū)十組團”總體空間結(jié)構(gòu)。成果轉(zhuǎn)化的示范地和硬科技產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)?發(fā)展目標：2025年將達到50萬人口、1萬億經(jīng)濟規(guī)模。的聚集地。綠色建設(shè)：主動融入西安“三河一山”綠道系統(tǒng)，實現(xiàn)自然生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、城市生態(tài)的發(fā)展目標。03城市規(guī)劃-區(qū)域?qū)用嫖魑紪|區(qū)：西渭一體化進程加快，西渭東區(qū)由曲江管委會托管，渭南將迎來高光時刻渭南作為陜西東大門、西安都市圈的重要組成部分，是西安東拓的重要戰(zhàn)場。西安都市圈的發(fā)展、西渭東區(qū)管委會的成立、渭南國際現(xiàn)代物流港的建設(shè)規(guī)劃都加快了西渭融合的步伐，未來渭南與西安將形成交通互聯(lián)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、生態(tài)共建、公共服務(wù)共享的新格局。西安都市圈將構(gòu)建“一核一軸、兩翼三區(qū)、多組團”的發(fā)展格局，渭南是三區(qū)的重要組成部分。渭南將依托渭北產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承載區(qū)、西渭東區(qū)、富閻產(chǎn)業(yè)協(xié)作區(qū)積極參與西安都市圈功能布局。?西渭東區(qū)位于華州，6月6日新區(qū)管委會正式成立，總規(guī)劃82平方公里，由曲江新區(qū)管委會主導(dǎo)建設(shè)，遵循“創(chuàng)新驅(qū)動、規(guī)劃引領(lǐng)、開放包容、示范帶動”發(fā)展思路，規(guī)劃打造集文化創(chuàng)意、綠色康養(yǎng)、休閑度假、文化旅游為一體的高品質(zhì)區(qū)域發(fā)展樣板區(qū)。圖片來源：悅西安

渭南國際現(xiàn)代物流港區(qū)位于渭南經(jīng)開區(qū)關(guān)中環(huán)線西側(cè)，是西渭融合的重要推進項目，占地2500畝，按“立足渭南、借勢西安、輻射西北、融入全球”的功能定位，依托亞洲最大鐵路編組站新豐站優(yōu)勢，打造中歐班列西安集結(jié)中心疏解承接區(qū)。04城市建設(shè)-重點項目建設(shè)全運年加大建設(shè)力度，聚焦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提前超額完成目標任務(wù)2021年是西安全運年，西安聚力十四運，聚焦“6+5+6+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，2021年西安市共安排市級重點項目740個，年度計劃投資3950億元，是2020年的1.4倍。截至到5月，473個市級重點在建項目完成投資2360億元，達到年計劃的59.7%，同時新項目開工率達到了79%，提前超額完成目標任務(wù)。西安“6+5+6+1”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系三星半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園西安電子谷項目區(qū)域重點項目建設(shè)計劃建設(shè)目標開工情況建設(shè)完成情況重點項目全年共安排市級重點項目740個，其?2021年一季度集中開工項?2021年1-5月，473個市級重?三星（中國）半導(dǎo)體有限一季度開工率50%以目83個，總投資2580億元，點在建項目完成投資2360億元，西安中重點在建項目473個，總投資1.38上，上半年80%以上，年度計劃投資531.37億元。達到年計劃的59.7%，提前1個公司12英寸閃存芯片二期萬億元，年度計劃投資3950億元，二階段項目10月1日前實現(xiàn)100%?2021年二季度83個項目集月實現(xiàn)了目標任務(wù)雙過半。是2020年的1.4倍，預(yù)計將支撐全年?西安電子谷核心區(qū)項目開工建設(shè)。中開工，總投資795億元，?159個新開工項目中，已開工實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資增長10%以上。計劃兩年內(nèi)全部建成。126個，開工率達79%。?中南高科西安臨空產(chǎn)業(yè)港04城市建設(shè)-十四運基建重點項目集中交付，全運“紅利”加速釋放，基建實現(xiàn)真正的“脫胎換骨”2021年7月前大批基建工程如期交付，主要包括交通及生態(tài)環(huán)境建設(shè)兩大方面，重點項目包括西安火車站/西安北站改造、地鐵14號線建成、“三河一山”綠道建成、幸福林帶等，全運”紅利“得以釋放，基建工程落地不僅服務(wù)于全運會，更是以此為契機彌補短板，使得城市面貌得以煥新。項目類型項目名稱項目內(nèi)容竣工時間交通樞紐西安火車站改擴建西安站北站房等2021.6西安北站樞紐（一期）繞城立交、北三環(huán)道路等2021.6軌道交通地鐵14號線北客站-賀韶，全長13.7公里2021.6交通層面高架快速路昆明路、朱宏路、北辰大道等快速化2020.7-2021.6立交西南二環(huán)立交、北三環(huán)-太華路立交等2020.4-2021.6城市道路隧道奧體隧道等2021.4-2021.6跨河橋灞河元朔大橋等2021.2-2021.6斷頭路紅廟坡路東段等34條2020-2021全市層面“三河一山”綠道293公里渭河、灞河、灃河及秦嶺環(huán)2021.4山帶綠道生態(tài)環(huán)境城東幸福林帶景觀綠化、地下空間等2021.7（已開放）層面興慶宮公園建筑修繕2021.7（已開放）城南小雁塔公園綠化提升2021.4

幸福林帶效果圖“三河一山”灞河跨河人行橋效果圖04城市建設(shè)-十四運重點建設(shè)區(qū)域-國際港務(wù)區(qū)區(qū)域由快速建設(shè)期邁入加速兌現(xiàn)期，配套逐步落位，紅利集中釋放國際港務(wù)區(qū)作為十四運的主戰(zhàn)場，區(qū)域紅利集結(jié)、產(chǎn)業(yè)落地，隨著城市開發(fā)迭變，加上全運會的即將到來，區(qū)域價值進一步提升。為了搭配全運會的價值屬性，國際港務(wù)區(qū)內(nèi)多個文化、藝術(shù)和商務(wù)新地標已經(jīng)逐步誕生，文旅、教育、醫(yī)療、交通等配套不斷落地，企業(yè)總部集群加快建設(shè)，將區(qū)域打造為展示西安國際化大都市形象的新窗口。文旅配套交大國際陸港醫(yī)院鐵一中陸港中學(xué)電建總部長鐵一中陸港小學(xué)安招商總部中鐵總部云系奧體中心列華潤總部中冶總部融創(chuàng)冰雪世界地鐵14號線地鐵北三環(huán)3號線

配套類型配套內(nèi)容建設(shè)情況配套等級2020年6月已建成交付，奧體中心-一場兩館奧體廣場大型噴泉秀2021城市體育賽事IP文旅配套年5月首開“長安系”建筑群-長安云、長安預(yù)計2021年9月建成交付西安新文體中心樂、長安賦、長安書院教育配套西安鐵一中陸港學(xué)校、陜師大陸港鐵一中陸港學(xué)校小學(xué)去年五大名校分校小學(xué)已建成醫(yī)療配套交大一附院國際陸港醫(yī)院在建中，2021年4月實現(xiàn)三甲級醫(yī)院正負零地鐵交通-地鐵14號線地鐵14號線2021年6月已區(qū)域通達性良好，且可交通配套通車公共交通-奧體大道等主干道快速連接主城區(qū)域主干道已通車華潤萬象城、高科匯溪廣場、融創(chuàng)萬象城在建，融創(chuàng)冰雪世商業(yè)配套界在建，已于2021年9月大型購物中心冰雪世界開工十大總部項目-中國電建西北總部、華潤總部年底動工，中鐵地標建筑、世界500強企業(yè)總部招商局絲路中心、中鐵絲路總部、總部4月已完成主體封頂總部集群全運村酒店、華潤奧體酒店等04城市建設(shè)-招商引資招商引資發(fā)力，總投資超7千億，高新、西咸等熱點區(qū)域吸引能級強勁在十四運紅利帶動下，招商引資層面表現(xiàn)優(yōu)異，2021年上半年共有兩次大型重點招商引資簽約活動，其中絲博會作為西安招商引資的金字招牌，此次共簽約260余個項目，總投資4035億元。分區(qū)域看，航空基地、高新區(qū)及西咸新區(qū)等區(qū)域產(chǎn)業(yè)吸附能級較強，屬于招商引資方面的明星區(qū)域。投資情況產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域西安市產(chǎn)業(yè)項目集西安簽約215個項目，總投新能源、新材料、航中簽約會資3037.30億元空零部件、智能制造、絲博會西安簽約260余個，總投資生物醫(yī)藥、電子信息、4035億元左右數(shù)字經(jīng)濟、文旅康養(yǎng)高新區(qū)、西咸新區(qū)、雁塔區(qū)得益于區(qū)域發(fā)展速度，項目簽約數(shù)量領(lǐng)先；航空基地雖遠離主城區(qū)，但產(chǎn)業(yè)集中，吸引眾多項目投資。

空港光電子產(chǎn)研基地區(qū)域簽約數(shù)量（個）投資額（億）代表項目航空基地57284.78陶瓷基復(fù)合材料智能制造園區(qū)、航天新材料產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)531569.28碳基先進材料產(chǎn)研一體化集團總部基地、高端壓力傳感器項目西咸新區(qū)36938.83空軍軍醫(yī)大學(xué)醫(yī)教研綜合園區(qū)、光電子學(xué)研究與創(chuàng)新中心項目雁塔區(qū)29288六大片區(qū)城市更新項目、政府重點投資建設(shè)項目經(jīng)開201026鋰離子電池生產(chǎn)項目、鋰離子電池生產(chǎn)項目、碑林區(qū)18/片區(qū)綜合改造、文旅融合清單項目未央?yún)^(qū)17293團結(jié)片區(qū)數(shù)字港CBD、未央芯國際文化中心富閻新區(qū)15168民機總部研發(fā)區(qū)、高效光伏組件、汽車再制造中心灞橋區(qū)11157.98紡織科學(xué)研究院產(chǎn)業(yè)合作項目、中建路橋總部經(jīng)濟體浐灞10/招商蛇口文商融合項目、萬達金融中心項目

碑林區(qū)文旅融合清單西農(nóng)大未來農(nóng)業(yè)研究院04城市建設(shè)-交通建設(shè)對外交通：“西延高鐵+西安外環(huán)高速南段”齊建設(shè)，西安北站樞紐一期工程已建成上半年對外交通建設(shè)圍繞高鐵/高速建設(shè)及交通樞紐改造展開，其中西延高鐵已開工建設(shè)，建成可實現(xiàn)直達西安、西南/中南等地區(qū)；西安外環(huán)高鐵南段迎來新進展，助推大西安五環(huán)時代的到來；同時西安北站樞紐一期工程已建成投入使用，實現(xiàn)便捷換乘。西延高鐵西安外環(huán)高速南段西安北站樞紐一期工程注：圖源“悅西安”2021年上半年西安對外交通建設(shè)情況類型名稱建設(shè)階段內(nèi)容意義高鐵西延高鐵開工建設(shè)?總長300公里，總投資551.6億元，開工時間2021年5月，?是陜西“米”字型高鐵重要構(gòu)成及全國“八縱八橫”包（銀）海通道的重建設(shè)周期4.5年，預(yù)計2025年竣工。要組成?？蓪崿F(xiàn)與西安、形成直達西南/中南等地區(qū)的便捷通道。西安外環(huán)高速?西安外環(huán)高速公路全長270公里，南段全長70.16公里，?外環(huán)高速南段建成后將成為一條串聯(lián)大西安南部各組團的交通大動脈。高速在建中線路起止為西安鄠邑區(qū)-藍田線，作為西安五環(huán)最后的?將與外環(huán)北段在西安外圍形成總長270公里的大環(huán)線，極大緩解繞城高南段“斷頭路”，南段計劃于2022年建成通車。速交通壓力，對拉大西安發(fā)展骨架、優(yōu)化城市空間布局意義重大。交通樞紐西安北站樞紐一期工程?總投資約48億元，項目一期工程已于2021年6月底全部?實現(xiàn)地鐵+高鐵+繞城“真正零換乘”，形成功能完善的快速進出站交通工程已建成完成。樞紐系統(tǒng)。04城市建設(shè)-交通建設(shè)軌道交通：實現(xiàn)“八線齊開”及“八線共建”的盛況，地鐵三期規(guī)劃項目已全面開工建設(shè)繼2020年年底西安地鐵三線齊發(fā)后，西安又迎來“全運線”地鐵14號線的通車運營，截至目前已實現(xiàn)“八線齊開”。從客運強度來看，西安客運強度位居全國第3，僅次于廣州、深圳。至此西安地鐵三期規(guī)劃項目已全面開工建設(shè)，計劃到2024年末，軌道交通運營里程再翻一番，形成12條運營線路，總長為422公里的運營網(wǎng)絡(luò)，拉大城市骨架，有效緩解交通擁堵。西安地鐵“八線共建”注：圖源“悅西安”西安軌道交通建設(shè)情況新開通地鐵 地鐵14號線：2021年6月開通，與機場線貫通運營，成為一條43公里橫貫西安城北的東西向道路，實現(xiàn)地鐵2、4、14號線三線同站換乘。?目前已實現(xiàn)“八線齊開”。地鐵運營情況?截至5月底，西安地鐵今年總客運量已達到4.59億人次，客運強度位居全國第3位，僅次于廣州、深圳。已開工 “八線共建”：地鐵1號線（三期）、地鐵2號線（二期）、地鐵6號線（二建設(shè)地鐵 期）、地鐵8號線、地鐵10號線（一期）、地鐵14號線、地鐵15號線（一期）、地鐵16號線（一期）04城市建設(shè)-教育建設(shè)推進教育建設(shè)，擴大優(yōu)質(zhì)學(xué)校比例，大力提升辦學(xué)質(zhì)量西安市2021上半年持續(xù)推進基礎(chǔ)教育建設(shè)，新增學(xué)校126所，新增學(xué)位10.8萬個，計劃今年9月投用；提出“新優(yōu)質(zhì)學(xué)校成長計劃”，建設(shè)高質(zhì)量的義務(wù)教育，促進義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。蓮湖區(qū)第一學(xué)校灞橋區(qū)東城第二中學(xué)◆2021年西安教育建設(shè)完成情況：今年西安將完成新建、改擴建中小學(xué)幼兒園126所，新增學(xué)位10.8萬個，其中幼兒園42所、小學(xué)61所、中學(xué)23所?！粜聝?yōu)質(zhì)學(xué)校成長計劃：過去兩年西安市通過組建“名校+”將“弱?！毖a上來；今年開始聚焦大批量的“中間校”，計劃用3年時間在全市范圍內(nèi)培育600所“新優(yōu)質(zhì)學(xué)?！保瑪U大優(yōu)質(zhì)學(xué)校比例。

西安各區(qū)公辦義務(wù)教育現(xiàn)狀及近期規(guī)劃分析2021年教育建設(shè)情況2022年教育建設(shè)規(guī)劃區(qū)域投入使用學(xué)校新增學(xué)位數(shù)量計劃新建和改新增學(xué)位數(shù)量數(shù)量擴建學(xué)校數(shù)量雁塔區(qū)4所3960個4所2820個未央?yún)^(qū)5所2070個6所7980個經(jīng)開區(qū)6所6360個5所9810個曲江新8所8820個10所7080個區(qū)浐灞生6所8610個6所9330個態(tài)區(qū)蓮湖區(qū)3所3405個4所1710個灞橋區(qū)7所4410個6所6150個西安宏觀環(huán)境小結(jié)西安宏觀環(huán)境經(jīng)濟層面：經(jīng)濟贏得“開門紅”，各項投資力度加大，經(jīng)濟總量位次上升，新一線城市排名進位。人口層面：總量1295萬人，4區(qū)常住人口超百萬，虹吸能力強，數(shù)量、增速及質(zhì)量三方兼具。城市規(guī)劃層面：優(yōu)化城市空間布局，“西融”加快西咸一體化建設(shè)，且高新絲路科學(xué)城及西渭東區(qū)規(guī)劃出爐。

西安城市建設(shè)城市建設(shè)：全運會契機下城市建設(shè)取得突破性成果①國際港務(wù)區(qū)：邁入加速兌現(xiàn)期，配套逐步落位，紅利集中釋放。②十四運基建：全運“紅利”加速釋放，基建實現(xiàn)“脫胎換骨”。③重點項目建設(shè)：全運年加大建設(shè)力度，提前超額完成目標。④招商引資：總投資超7千億，高新、西咸等區(qū)域表現(xiàn)搶眼⑤交通建設(shè)：高鐵/高速齊開工，地鐵實現(xiàn)八線齊開及八線共建2021年下半年趨勢預(yù)判經(jīng)濟層面-全運年助推經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟保持強勁勢頭取得高增長城市建設(shè)層面-城市建設(shè)邁上新臺階，全方位打造國際化大都市面貌西安宏觀環(huán)境篇城市宏觀環(huán)境樓市政策環(huán)境01樓市政策匯總調(diào)控力度加碼，政策趨嚴趨緊態(tài)勢明顯2021年上半年共出臺6條新政，政策涉及到規(guī)范市場、預(yù)售資金監(jiān)管、集中供地、限購政策調(diào)整、租賃監(jiān)管及“競自持”等多方面內(nèi)容，其中“330”被稱之為史上最嚴新政。上半年樓市調(diào)控進一步加碼，政策端趨嚴趨緊態(tài)勢明顯。資金《關(guān)于進一步規(guī)范房地監(jiān)管產(chǎn)市場秩序有關(guān)問題》3月15日3月19日《西安市商品房預(yù)售規(guī)范 資金監(jiān)督管理辦法》市場

《關(guān)于建立房地聯(lián)動機 交房即制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)交證健康發(fā)展的通知》3月30日4月30日《新建商品房“交房集中 即交證”工作方案供地 （試行）》

自持《關(guān)于規(guī)范住房租賃房源租賃發(fā)布行為的通知》5月24日6月11日《西安市租賃住房房租賃 源籌集工作實施細則（試行）》監(jiān)管02樓市政策-330新政核心內(nèi)容：史上最嚴新政出臺，土地集中供應(yīng)、限購加碼西安3月30日發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動機制促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，調(diào)控包括建立完善房地聯(lián)動機制、加強住房交易管理、金融監(jiān)管等方面。政策內(nèi)容政策對比政策力度2021年3月30日新政：——除藍田縣、周至縣以外，全市商品住/宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實行“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓；2021年3月30日新政：首次提出按季度——每年按季度集中供地，超過“三道紅集中供地線”的競買人不得參與土地競拍；2019年6月20日政策：落戶情況：須落戶滿一年，或在本市連續(xù)繳納122021年3月30日新政：個月社?；騻€稅；須落戶滿一年，且在本市連續(xù)繳納12限購政策加碼未落戶情況：提供5年以上（含5年）個稅或社保個月社保或個稅證明方可購房。2018年6月24日政策：2021年3月30日新政：新房取得房產(chǎn)證滿2年或網(wǎng)簽備案滿3年且取得房新房網(wǎng)簽備案滿5年方可上市交易，二二手房交易加碼產(chǎn)證方可上市交易，二手房取得房產(chǎn)證滿2年方可手房取得房產(chǎn)證滿5年方可上市交易。上市交易。2018年6月24日政策：2021年3月30日新政：剛需家庭認定條剛需家庭認定條件：在本市范圍內(nèi)無自有產(chǎn)權(quán)住將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年件有所放寬房，且自2017年1月1日起無住房轉(zhuǎn)讓紀錄。限要求調(diào)整為購房前48個月。

土地端影響西安加入土地集中供應(yīng)的行列，一定程度抑制了土地過熱的局面，限制“三條紅線”房企，促使房企理性拿地，達到穩(wěn)地價、規(guī)范土地市場的目的。房企端影響明確限制“三道紅線”房企不得參與土拍，對房企的融資能力、戰(zhàn)略布局、市場預(yù)判、各部門協(xié)作、綜合產(chǎn)品力等方面能力有了更高要求。市場端影響①房價層面：明確提出“限房價”規(guī)定，盡管未明確提出房價零增長，但是備案價執(zhí)行層面趨嚴。②區(qū)域利好：直接利好西咸新區(qū)、藍田縣及周至縣等區(qū)域。購買端影響①購房資格加碼，雙條件限制購房人群；②直接利好剛需人群；③新二手房可上市交易的時間延長，進一步遏制了炒房投資行為。銷售端影響商品房集中入市下市場競爭更趨激烈，客戶將對產(chǎn)品的要求更高，提升產(chǎn)品力或以價換量的態(tài)勢將更明顯。03樓市政策-自持租賃政策核心內(nèi)容：土拍“競自持”規(guī)則首次亮相，并對自持細則提出規(guī)范6月7日西安住建局發(fā)布《西安市租賃住房房源籌集工作實施細則（試行）》的通知，調(diào)控包括租賃住房監(jiān)管、自持租賃住房政策等方面。此次政策是集中土拍下，土拍規(guī)則加碼，競自持土拍的背景下產(chǎn)生的。政策內(nèi)容平臺管理 租賃住房應(yīng)納入“西安市住房租賃交易服務(wù)平臺”統(tǒng)一管理，進行租賃合同網(wǎng)簽備案。租金監(jiān)管 新建租賃住房的租金應(yīng)納入住房租賃資金監(jiān)管賬戶管理。①自持比例：西安主城區(qū)新出讓商品住房用地自持比例5%起，軌道交通800米以內(nèi)的地塊自持比例10%起步，灃東新城新商品住房用地出讓時，自持比例不低于5%。②自持規(guī)劃面積：自持租賃住房以中小戶型為主，戶均建筑面積60平方米左右，最大戶型建筑面積原則不超過90平方米。自持政策細則 ③自持建設(shè)原則：自持部分的建設(shè)進度不得滯后于所在出讓地塊商品住房。④自持運營要求：商品住房配競企業(yè)不得一次性收取超過12個月租金，不得簽訂超過法定租賃期限的合同，收取押金不得超過1個月，不得以收取保證金等形式變相銷售、以租代售。⑤自持年限：自持年限不低于10年，自持期滿后可上市交易，按上市當(dāng)年商品房銷售有關(guān)規(guī)定進行管理。

土拍端影響西安首次集中供地的競拍條件出現(xiàn)“競自持“，此次自持細則出臺，將會在土拍前夕弱化部分房企的拿地?zé)崆?，一定程度上抑制土拍熱度。房企端影響政策嚴禁以租代售，且不得一次性收取超過12個月租金，房企的拿地成本高漲，回現(xiàn)的難度較大，利潤空間趨小，甚至出現(xiàn)虧本的情況。在高成本前提下，央企國企及大型房企更具市場競爭機會，小型房企將更難拿地。另外已有運營較為成熟的長租公寓品牌的房企也更具優(yōu)勢。市場端影響政策有利于租賃市場，維穩(wěn)租賃市場的有效、穩(wěn)定供給，且監(jiān)管力度加大，租賃亂象將得以有效抑制?？蛻舳擞绊戀徺I客戶將會對租賃部分存在一定抗性，社區(qū)的私密性及純粹性大打折扣，而租賃客戶將得以租到具有品質(zhì)、具有保障的房源。04樓市政策-其他政策核心內(nèi)容：以規(guī)范市場為核心，加強對預(yù)售資金及租賃市場的監(jiān)管除330政策及自持租賃政策外，其他政策主要集中在客戶端、房企端及租賃端，旨在多方位從源頭進行調(diào)控?？蛻舳诵鑷啦槭赘犊顏碓?；房企端加強了預(yù)售資金監(jiān)管，并提倡做到“交房及交證”；租賃端實施租賃申報及資金監(jiān)管。3月15日3月19日4月30日5月24日政策關(guān)鍵詞規(guī)范市場預(yù)售資金監(jiān)管交房即交證租賃監(jiān)管?①加強購房資格核驗。?①預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專?①自2021年5月1號起，取?①住房租賃企業(yè)須在西安市?②加強購房資金核驗。不得誘導(dǎo)、協(xié)用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，并實行全住房租賃交易服務(wù)平臺進行開得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)助購房人以“信用貸”、“消費貸”等額、全程監(jiān)管。業(yè)申報及資金監(jiān)管，且發(fā)布房商，應(yīng)大力推行“交房即交方式支付首付；不得提供墊資或提供首?②對重點監(jiān)管資金設(shè)置了6個源必須經(jīng)平臺進行房屋權(quán)屬核政策內(nèi)容證”工作。付貸等違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。意向登記使用節(jié)點，并明確了達到每個節(jié)驗及備案獲取房源核驗碼。?②開發(fā)商須在購房合同中增信息核驗時，要嚴格核查首付存款證明。點前的最高撥付比例，保證剩余?②個人發(fā)布租賃房源的，發(fā)加“交房即交證”作為選擇?③規(guī)范商品房銷售秩序。工程資金充足。布房源套數(shù)不得超過10套性條款。?④規(guī)范存量房交易秩序。（間）。此次雖未在此前發(fā)布的文件基礎(chǔ)上加碼，本辦法的實行從資金源頭著手，保交房即交證目前雖未強制執(zhí)行，租賃新規(guī)將從源頭有效遏制二手但是更加明晰規(guī)范開發(fā)商及購房者行為，障購房?？顚Ｓ?，降低爛尾樓出現(xiàn)房市場亂象，通過獲取房源核驗但已有部分項目照此執(zhí)行，對于政策評述嚴格落實房住不炒的定位精神，同時加大的風(fēng)險，而從對于開發(fā)商而言，資碼、房源審核、資金監(jiān)管等手段，購房者利好明顯，規(guī)范市場的同對存量房銷售的管控，嚴格控制不符合限金周轉(zhuǎn)速度降低，更加考驗開發(fā)商遏制中介及個人發(fā)布虛假房源、時也減低了客戶置業(yè)風(fēng)險。售條件房源掛牌出售。資金實力。遏制二手中介跑路等市場亂象。西安政策環(huán)境小結(jié)集中供地 限購加碼自持租賃下半年政策環(huán)境以平穩(wěn)過渡為主，預(yù)計短期內(nèi)不會出現(xiàn)過于嚴苛的政策收緊，長期來看若市場持續(xù)火熱