南京某住宅地產(chǎn)項目整合行銷企劃案

顯國際品質，樹**品牌——**國際花園2001年下半年整合行銷企劃案呈送：南京**國際集團有限公司

金鷹專案目錄一、市場分析二、項目研究三、競爭對手掃描四、目標消費者洞察五、品牌戰(zhàn)略規(guī)劃六、下半年整合戰(zhàn)術推廣七、創(chuàng)意接力棒八、媒介策略和有效媒體運用九、預算分配與費用統(tǒng)籌十、特別建議◆在短期內(nèi)迅速有效的占領市場并完成項目的銷售◆創(chuàng)造出在南京市場的領導品牌地位和創(chuàng)新地產(chǎn)概念◆樹立起輕松繁殖的個案品牌。行銷目標一、市場分析——我們處在什么樣的房地產(chǎn)市場中市場背景1、隨著河西新區(qū)大規(guī)劃、主城區(qū)東進南移、江寧撤縣改區(qū)、迎華商大會等，南京住宅開發(fā)建設進入大好時期2、經(jīng)過近幾年的樓市熱潮，南京消費者的購房理念越趨理性與成熟消費者的購房傾向（住宅類型、居室類型及面積、裝修標準、配套設施）1、小高層變?yōu)槭袌鲆院蟮内厔?、100平米左右的面積最受南京人歡迎3、選擇裝修房會被更多的人接受4、配套成熟度越來越受關注市場競爭格局1、外地開發(fā)及行銷商陸續(xù)進入南京，帶來新的開發(fā)及行銷理念和推廣行為2、南京市場形成新的板塊競爭，主要有河西、江寧、城東、城中等，但城中的成熟程度暫不可替代3、只有真正符合購房者心理密碼的房子才能熱銷市場二、項目分析——我們自己怎么樣項目介紹位置——位于市中心，真正的中央商務區(qū)規(guī)模——兩棟34層，建筑面積近7萬平米，共421套進度——目前在打樁，預計2003年5月交付建筑特征——采用中空玻璃，美觀大方，有效隔音，鬧中取靜；外飄窗，視野開闊；觀景平臺，城市繁華盡收眼底無比優(yōu)越的區(qū)位**已有的品牌效應低于想象的價格完備的內(nèi)外配套和完美的品質率先推出的“精裝修房”國內(nèi)一流的物業(yè)管家項目的SWOT分析——優(yōu)勢市中心的喧鬧和空氣的渾濁綠化和自然景觀的不足高樓間距的缺陷項目的SWOT分析——劣勢項目的SWOT分析——機會點1、城中板塊內(nèi)并未出現(xiàn)有絕對競爭力的其他樓盤，競爭環(huán)境對**有利2、**的品牌和已有的客戶網(wǎng)絡及資源3、中國將加入WTO屬于利好因素，大量來華投資、生活的外籍人士將變成**后期的主要目標客戶之一項目亭的S顛WO唱T分嘴析—霉—威遼脅點附近絲式有開聾盤和熟即將誓開盤撈的高藏品質震的樓惜盤，難分流館了部芹分目玻標群許多抹親水刻、親卵山的添高檔雙別墅朋和高芒樓對肯部分嶄精英糞有很菜大的繁吸引激力**提交付暴時間惡較晚碎，消功費者戶對先良前的凍其他留品牌劈燕已有鹽一定還的認飾識和羊好感三、批競爭躍對手紀掃描——罵我們喉的對銜手怎藝么樣◆湖杰畔之精星規(guī)模院與*百*接良近。災可能弟與*研*同斧時開再盤。榜已有淋大量崇廣告孟鋪墊享。定妄位明蝦確，寒靠近板月牙比湖，咳周圍蠅無高調(diào)樓，軋視野兔開闊遷，交則付較寨**凈早，卵周邊尾社區(qū)眉成熟淘。地配理稍梨偏?！舫勤吺泻栏⊥ソ桓吨^*靈*早譜，價滲格和譯**交相當革，與踐周圍丙高樓方間距孫小。競爭償樓盤箱舉例四、士消費勒者洞孕察——敲我們腦的房柔子賣鞭給誰類型治一志——襖居速住自吼用者中小德企業(yè)蒼主和仇高級好白領30肆—4鍵5歲排左右年收展入十算萬以薯上受過香高等肌教育以南測京本肝地為嶄主他們租出入動高級沸娛樂絞、消寫費場季所，查注重酒周邊異配套襲設施看重加身份年和地趁位，平注重歪文化志、社蠻交、獨商務慚圈的繪認同目感關心姓樓盤頸的綜苦合素央質，退價格狠并非去重要芳的因督素消費霧者的裝描述40絞—5擺0歲的呢有產(chǎn)兇階級類型鬧二偷——蟲投課資置盒業(yè)者擁有淋一定后的資背本和討資產(chǎn)企業(yè)參主或后賺取單了第飼一桶裳金的閥人消費徑者描涌述有一蜘定的粗資本回運作鵝經(jīng)驗有很勤強的茅投資閣意識眼光躲敏銳改，消怠費理熊性類型狗三—行—非秀寧人食士含外陣地和很境外挺的人會考幼慮樓鵝盤的俗素質鋪及發(fā)顯展商緞的實嶼力消費蠅者的按需要價值系認同坊感瞇身盡份的住象征蛾升顏值潛椒力氏樓盤亞的綜嬸合素昂質氏生活撥的品村位目標扣消費喚者心忙理分扯析**眾能給愛予的精英樸人士稠居住佛的圈駁子龍真正昌的中悼央商票務區(qū)堅城岡市的立絕對照中心滑*霧*集郵團的禁鼎力坐之作盜盡義享各欠種都禿市生離活之寄優(yōu)越**鋼項目百對于脆消費舌者意披味著國際戒知名谷度鳴有柱信心企業(yè)據(jù)品牌脅力湖有么實力高質增素渴值樸得信陷賴智能蒜化構領清先的人性賴化農(nóng)溫濫情的個性孫化肆時熄尚的高品飯質高品車位產(chǎn)品供的核漏心利冬益點消費失者的新核心培愿望項目國對于膚消費熊者意家味著優(yōu)區(qū)議位、萍高品乘質擁有服城市敵的尊皺貴體現(xiàn)愛成功具的價粘值五、脊**書國際晃花園神品牌涼規(guī)劃——怎樣菠做*對*的屠強勢苗品牌倒，看以精堪品的蛾形象貞在各船地繁淺殖品牌華發(fā)展植規(guī)劃洗（綱魂要）品哈牌漸概降念閱創(chuàng)慌意深概堡念肉創(chuàng)紡意提表策現(xiàn)晴整倍合葉傳除播品牌見定位目標希消費拋群定件位：嶺商務客及其墳他置糟業(yè)人槍士產(chǎn)品跳定位氏：C加BD典范期精英捎生活馳圈品牌扣概念善：城速中經(jīng)攝典，股商務靈精英援品位陡之選商貿(mào)暈零售性業(yè)享受河美好夕生活**追國際**握品牌坑家族叨與國全際花粉園的勾互動鄙資產(chǎn)房地橋產(chǎn)業(yè)建筑足美好押房屋高科臂技創(chuàng)造需美好書生活頂級圣購物泥中心頂級勵的購頌物環(huán)振境**亡房地淘產(chǎn)**販房地坊產(chǎn)副闖品牌遍資產(chǎn)況互動星級鉤酒店豪華捎的星訪級居侄處智能吼化寫忠字樓全能雪的商燒務辦安公**園的特尺有客僻戶資邀源商務尖樓用柿戶都是賴共同暫客戶商場建顧客酒店康客戶信息良認知坡（領謹先的歸、大洽氣的艱、專羅業(yè)的醋）框樓狡盤好西感（醬高檔館的、停尊貴燙的、煤國際沉標準拜的）冰價值渾認同穩(wěn)（適碧合的抵、超贈值的紡）鐘購中買形上成（萌必選按的、腔唯一劇的)**均國際卵花園慢的目敵標價糾值推侍進六、勝下半球年行界銷推課廣戰(zhàn)愈術與廣傲告策縮慧略——我們束如何登分階裙段賣汽樓盤禁？我頭們?nèi)缙骱巫霰V告院？我茅們怎向么促蠻銷？廣告浮目的崖：繼續(xù)扇擴大臺知名駐度，底引導錯潛在前客戶遙對樓醫(yī)盤賣定點形夜成準擔確的企認知貝，吸撥引預首定,院形成鞋開盤露前的傅預熱廣告踐策略曉：運用絮高密翻度、理大范調(diào)圍的鏡廣告江運動予，通樂過深攏度軟豬文及儀硬性戒廣告犁進行禁信息許的傳揀遞和另拉動拖購房菠者的凡關注廣告豪主題：*鳥*國切際花扁園，裂讓成雀功者漆享受程更好高的推廣王要點：炒知升名度每、關達注度試銷腿期（預旦售二滔期后怖期）（2德00帳1.品8.塞11不—2城00蠟1.充9.慚17秒）軟文睡稿廣告丈主題褲：“好誕地段攤”“鉛配媽套全護”“芳網(wǎng)絡嚴生活總”“忌電梯展快”感“好喇車位您”“齊市中跳心的飲花園彼”“病鬧中閑取靜桑”“鞏裝修蹲房”反“成紋熟的朋**撕生活蹲圈”票“滔領先鞠的生膠活方弊式”有“版成功橋人士已的象鉛征”忍“促城銷活讀動”隱“等慮”創(chuàng)作似要求駐：幽杜默自劈燕信的扒文案言；活燭潑理恭性的瘦設計必備磨要素物：主掠打廣紹告語宵和標國志硬性途廣告乳1廣告誼主題找：高吩品位疲的生?；罘角笆綇V告尚調(diào)性戴：高運檔的叼、領說先的必備含要素全：通眨用賣喬點、強區(qū)位叫圖、蟻效果均圖硬性揉廣告疼2廣告帖主題露：最術經(jīng)典淚的樓欠盤廣告餐調(diào)性僑；尊右貴的擠、深飼情的必備尚要素春：通假用賣篩點、傅區(qū)位折圖、墨效果水圖硬性摘廣告調(diào)3廣告亂主題蘇：美經(jīng)好的甘未來廣告估調(diào)性跪：樂量觀的壯、自濱信的必備園要素辰：通聯(lián)用賣岔點、今區(qū)位摩圖、描效果保圖硬性詢廣告待4廣告懼主題運：經(jīng)扭典氣勻質、漲傳世庫品質廣告拿調(diào)性面：慨略嘆的夜、絕鑰美的必備判要素辰：通砌用賣嘗點、甘區(qū)位牢圖、適效果陪圖促銷俊活動**血國際鐮花園涼“購漢房得壤金卡素”活買動（叔預備踐十一黃大購千物）**李國際匹花園面“懂稻你”慘大行睛動及孩“夢名想家顯”樣忙板間畏意見坡征集純專項段推廣媒體候目標根據(jù)辭“*駕*國希際”評房產(chǎn)創(chuàng)整合瞧行銷早傳播組給定惰的各需個階灰段（杏試銷晶期、匙導入非期、失強銷并期、否延續(xù)墾期）切所賦售予傳盜播的逢任務評，制花定切婦實的鉛媒體棍目標蔽，使咳媒體賊在目筑標的昌界定小上有篇所側劑重。行銷毀階段廣告剖目標媒體燈目標試銷符期強銷焦期導入殿期延續(xù)賢期擴大道知名已度強化足認知扣建立適好感加強柿信心觸動歇消費廣泛駐地區(qū)概的高員到達振率品牌猛維持秩認知塌與記鏈憶的考傳送風量支援吉促銷塞所需另的行蜜程制塵定相板應的舒媒體蕉傳送燒量建立筑形象媒體凝策略—目哥標階匠層的銹設定★居爆住自保用者★投股資置朝業(yè)者★非盯寧人稿士南京誰市人蘭口中霸的高龜收入缺家庭掛，受賄過高帆等教生育，嚴擁有忍一定厭的購饑房資馳本，鹽年齡靈在3訪0～秤50軍歲之限間。對于技“*泛*國蠟際”螞而言勤，社征會形鋪象風壺險更浸高，防因為逃投入燙的金喘額會獄更高交，而懶且有童能力殲購買?！?仿*國怨際”卷的族害群，板在社百會地挨位上民的顧略慮將暫高于蒜一般族平價乎房的管消費貨群，姓周邊健的人擁將以籍此來貝評判體一個否人的響地位盯和形板象。媒體擋策略—目扎標階笑層及滲其媒米體接敗觸行漁為●目遠標階予層的摔特征尖是：現(xiàn)富裕蕉的、欣接觸淡媒體遠的積哄極消捐費者●目眉標階僚層的搏媒體答消費怒習慣濕——僅媒體風的高最消費墳者，石其中報紙阿列第失一，香電視無位居斤其次慌。媒體露策略—競逆爭廣憑告狀繭況南京球市房豎地產(chǎn)裙廣告村市場陳投放征特征施是：搖市場繁活躍質，但最電視鋪廣告蚊投放肢競爭達性相吃對較至弱。1、涂南京總市房攤地產(chǎn)屑廣告身市場吸紛繁叨活躍訊，有諷很明爹顯的仗季節(jié)而性，同投放主要叢集中辨在5斗月～景7月宮。（嫂圖1戚）2、愛同類壺商品匠的廣汁告競報爭十挺分激耕烈，磚對手喜多達東70扶0家壓，其學中主養(yǎng)要競爭對液手依昨次為肅“湖無畔之爐星”海、“雖城市券豪庭短”，挪它們圖的投巖放金額與矮去年坡同期川相比仁呈上默升趨檔勢，顏廣告消市場寸占有楊率分換別為貸0.禽58都%、0.港16薯%。3、劃絕大朝多數(shù)峽競爭繡對手親集中進在報疲紙上廊投放好廣告茄，主湯要競押爭對柿手集中在乏本市差發(fā)行辱量較語大的確報紙怠上投認放廣戀告（疲圖2吹）。4、呆主要把競爭組對手怠在電筑視上鳴的廣從告投疼放多攻采用確信息怎的形團式，逢所獲得G不RP牢值很散低。品類催投放那季節(jié)棗性分侮析圖1品類銀媒體幣選擇橫分析圖2媒體揭策略—媒其體資健源分梳配房地程產(chǎn)行礦業(yè)廣村告策赴略是他通過母深度喜信息怪的傳往遞，半運用達分階冒段的誘賣點朝訴求拒拉動灣消費獵者的當關注扇，其霧高關謹心度多的商閑品特解性決豆定了末首選魔媒體也的形母式：賽報紙色，以愛傳達椒真實愚新聞勾/信解息為遍主，槐具有最較高膠權威怠性與遠新聞抽性的穗媒體辜，是喂“*價*國飛際”津打開保南京暈和江聾蘇市墻場、駁制定當營銷疾戰(zhàn)略允的首述要媒形體。電視顛媒體具有圣畫畫圓與文圾字說愉明功蟻能；沃可用胸于“世**棄國際鍵”演站出性迫示范煉；同極時可惠以完鉛整的響闡訴煤商品神功能劈燕，說鹿服力女較高類，但援電視昆投入鑰費用涌較高鵝，不測利于腫單一標商品患的銷括售，弓另外艷電視怎信息蘋片的櫻表現(xiàn)章形式潤，也控不利定于“進**幸國際熔”品同質的糕認同怒。廣播級媒體在傳迅達懸爹疑神碎秘性夜創(chuàng)意仔的承貢載效云果較觀佳，籌由于靈目標示階層定只聽楚到聲定音，政卻看儉不到附具體就實物躁，具仁有較赤大的康想象絕空間好，表揉現(xiàn)“蓬**序國際沒”高產(chǎn)貴、澆典雅輕、神許秘的位價值戶外裹媒體，建墻立長傲期品許牌效折應的宅媒體期，發(fā)錘布周教期長示，C躍PM宰值低燭，是搶所有觸媒體著類別謀中最間可能熱以最毫大尺裁寸篇裁幅傳這達創(chuàng)編意的朝媒體腳，體眉現(xiàn)“更**控國際鐘”的驗企業(yè)批實力腦，建盲立企勾業(yè)品黎牌力杰。媒介萄投放指比例NP章:T盤V:車RD娃:O忽D＝溫75羨%:在5%缺:1微0%河:1扮0%投放抓行程敏比例試銷醬期:博導入愁期:檔強銷仆期:稈延續(xù)谷期25如%:騾40信%:艱25房誠%:匹10伯%媒體聚策略對消接費者癥來說宣，買滴房置緩業(yè)是似一件償必須考深思攪熟慮袋，反堆復權懲衡才卸能作站出的盼重大墊決策社，因牙此，慰房地暮產(chǎn)廣浮告往片往需敢要將格盡可尸能多發(fā)的信乞息傳吊達給勒消費孩者，半這就她要求監(jiān)廣告丈在表牽現(xiàn)形濾式和無媒體陵選擇匙上表幟現(xiàn)出瘡眾。媒體功策略小版紅面的石形式撫，保象持一肉種“怕姿態(tài)姑”以掏各種臂訴求轎面目哨出現(xiàn)劍，表封現(xiàn)風炮格的可統(tǒng)一偵定能無給人鞭留下妖深刻帶的印民象，咐同時陡廣告易本身暖所帶鳴來的炕人本蕩關懷朗更讓復人意經(jīng)趣。半版晝彩色度，豎恨1/匯3版隸以及澆跨版共雙通騰的多逢樣表闊現(xiàn)形彩式，恐給予敢消費國者強埋烈的仿視覺協(xié)沖擊惜，大真版面碧更體瓣現(xiàn)企傾業(yè)實掉力本階饅段傳濕達的椅信息豬含量窯較高羽，建幕議使降用報謙紙媒趁介。丟《揚事子晚僑報》替、《芳金陵但晚報驢》、蔬《現(xiàn)肚代快餅報》水三大底主流停報紙是媒體默同期炕發(fā)布字，固難定版逢面，磚形成奔持續(xù)勾記憶狹。固定信版面鄉(xiāng)豐選擇總：《臥揚子榨晚報怨》置稅業(yè)安現(xiàn)家專戶版。某針對換性強景，目訴標受鳴眾明老確，廢但廣鋤告干枝擾較萍高，包因此腎采用斷在周鐮五。媒體蛋策略試銷匙期：強力酷推進彩，構萄建焦扶點效冶應報紙托適當庫導入灰刊登曉相同映內(nèi)容晴，并乳給予胖電波貸媒體變的形鳴象支任持，嚇給消窯費者懂造成愉無處株不在蠢的視豪覺印皂象。利用瞧收聽甲（視吊）率綢較高飾的電肆波媒秤體導瘋入的古電視疑廣告夫片，諸配合肝于平閥面，拌給人仆以動纖感，蔽全面藍塑造雹品牌論形象戶。利用乘“十蘋月黃疑金周臭”消制費契呀機以區(qū)軟文拘形式犁訴求坐“懂完你大此行動止”、子“看能房做養(yǎng)貴賓楊，購湖房得毯金卡示”等始營銷曬活動膀信息畫。媒體套策略導入衡期：全面視引爆見，塑朝造形殃象利用榮《揚餃子晚普報》液、《哀江蘇謎商報室》、責《現(xiàn)宏代快離報》積等媒家體同鵲時發(fā)慰布促厚銷信捧息，竹再掀釣活動城高潮獄，強倍化活誦動效坡果。亦再訴依品牌拾形象橡，強屋化記糕憶效海果。腐并配糟合春睜節(jié)前識開展翅的“屈世界田行”咸、“溪白領序俱樂盯部*網(wǎng)精英希大本蝕營”鏈等活條動進斬行軟戶硬性券報道暑。媒體敲策略強銷碎期：促銷萬推進宅，強惠訴品玩牌媒介趕排期沾策略連續(xù)狗式投象放廣告污持續(xù)礦出現(xiàn)唯在消衰費者凳面前五，不椒斷積葵累廣邊告效筍果，糕防止稼廣告宴記憶睡下滑淹，持她續(xù)刺曠激消杜費動稼機，A、殼樹立竟品牌耍形象政，建腔立品陰牌效得應。手持續(xù)醬一月畢的投止放，祖有效柄建立餐“*墊*國殊際”蘆的品余牌形削象。B、友全省駕范圍坊招商丹、招粥租，羨激發(fā)醫(yī)區(qū)域熔性消螞費。營針對袍金融覺投資形人士否和企篩事業(yè)春單位置，在勿《揚浮子晚牽報》娘熱線吐傳真竄（C霧2）植版刊蓋發(fā)小休刊頭純，引榴發(fā)該盆類消響費群駕體的匯關注厘，為饅“*品*國爸際”僻全省園范圍說招商謝、招窩租和虜南京疊市民引地區(qū)塞消費抽做準舊備。媒介政選擇躍策略《揚循子晚圍報》是江憐蘇省否委批蹲準發(fā)波行的粥省級納晚報賣，江而蘇省唱內(nèi)發(fā)伯行最討大的心報紙茅，在題全國盯晚報科發(fā)行縱量排荒名中這位居拳第二層，在怠全國茫所有良公開跑發(fā)行毯的日蝕報中睬居第奔七，扭日發(fā)仆行量側突破凡16高0萬繼份，房誠顯示竊出區(qū)衡域壟慌斷優(yōu)沙勢地貌位。魚是“加**擦國際錄”打敵開南駛京和阿江蘇歡市場炮、制嫌定營搶銷戰(zhàn)霉略的巴首選銀媒體搬。除全甩國版握（A胡、B那版）尼16膝個固鵝定版很面以亂外，駁還開街設了輛多個并專版躬，如瓶“置燈業(yè)安評家”醫(yī)，擁望有一抗批穩(wěn)柿定的造閱讀刑人群治，使環(huán)我們及更有翠針對曲性的謹制定讀“*艦*國茫際”季廣告迫策略是和投墨放媒捆體，州并能覽夠最犧準確輝的把相握直丘接目段標受唇眾，債最有烤效的跑傳達么廣告券信息盾，最率大限奏度避慶免廣塌告費炭用的漲流失仍。《南叮京日賠報》以新移聞的趁權威截性、崇準確拴性、諒可讀太性、肝服務紋性而老著稱留南京嶄媒介較，發(fā)綿行渠丙道以夕單位霧機關團訂閱勇為主咬，全賽市9蛇8%配以上換的機款關、荒企業(yè)距、社竭會團護體常候年訂喜閱；折發(fā)行金范圍盒遍及彼南京害市區(qū)簡及五效縣四梳郊；筆日發(fā)邁行量對26提萬份推；版綠面設就置目匙前為命對開霉12喝版彩獵色印含刷，僻每周尸五開感辦《巾房地衣產(chǎn)周杰刊》撕專版翼，讀稼者為白省市月各級萌領導些和各衫級機范關、雹企事肺業(yè)單潑位的場干部杠、科革研、賽醫(yī)護奮人員然及廣滴大離謹退休剩人員熄和社婆會各撥個方燃面的該基層躲群眾待?！秿從暇┲請笄凇返拈喿x腸率在典南京者地區(qū)桃發(fā)行生的報悶紙中纏排名瓜第二。20躲01險年5皮月份晴《南耍京日也報》靠共投俯放1透36葡個品燙牌，否其中踏品類屢投放員排名霞第一嬌位的拴是房播產(chǎn)（浴推算唉費用孝18配7.館97嶼萬元怒）。媒介設選擇滔策略《現(xiàn)占代快掃報》面向卸全國店公開皂發(fā)行掃的綜疑合型會早報老，每爬天在朋全國莫35片個城擋市同荒步發(fā)執(zhí)行。碗創(chuàng)造獅過每劣天遞弄增1太萬份脅的發(fā)展行奇煌跡。陡目前轟，總盈發(fā)行民量近店70遼萬份估，僅臉在南書京地搬區(qū)日待發(fā)行難量達汽40竿萬份烤，為長江蘇斷地區(qū)撿第二災大報徹?！冬F(xiàn)酸代快喘報》閑以加早大新屯聞報支道力匯度、犬拓展介新聞識報道勇領域君為重投點，肌成為度關注宿的焦利點。徑《現(xiàn)渡代快蒜報》鏡報道洪內(nèi)容狹大都童簡短藝精悍釘，正仔如它診的名沙字“績快報畢”的假快節(jié)有奏報貍道，語該特燒色深筑受南徹京市決民的澡喜愛踢。媒介岸選擇團策略媒介靠載體提選擇刑策略《揚析子晚算報》?！痘闹脴I(yè)盼安家急》專恭版每周召二、吹四C萌9～趣C1龜6版皆發(fā)行排，報胃道物楚業(yè)投象資、歲房地價產(chǎn)消贏費，斧家居蠟裝修頂消費竹。關坑注南便京房惠改動鄉(xiāng)豐態(tài)、湖房地勁產(chǎn)業(yè)足界及煌家庭棟裝飾鮮市場風的新腦動向辯，向值讀者閘介紹屈家庭嫌服飾鴉裝修致常識禮、經(jīng)幕驗和嘩各種執(zhí)新型脊飾材私與優(yōu)除質飾蓬材產(chǎn)揀品的仍同時珍，發(fā)介布各納類房乳產(chǎn)開輝發(fā)樓節(jié)盤平賀面廣位告。媒介桌載體梅選擇統(tǒng)策略《南梯京日呢報》院—《袍房產(chǎn)蛋周刊婚》專申版每周透五出刃版，每以南京京樓摩市熱臨點透貧視，遺現(xiàn)象乓解析病為主機，立愈足于存南京亮房地乞產(chǎn)市奇場，圍以對首南京但本地洲的地瘡產(chǎn)市泳場的墓全方戲位，騙多層岡面報惱道、疲點評獨、分票析為釋主，右輔之明以重胡要的殘國內(nèi)誼行業(yè)篇信息含，版史面內(nèi)瓦容兼鋤顧權明威性繁和可繳讀性渠。媒介職排期廣告椒目標悶：正式訪公開者銷售反。強義化購雅房者魯對樓冒盤的別認知社，建場立客襪戶對冊樓盤遙的好懸感，塔配合究促銷密活動顫，形從成訂馳購熱愉潮廣告恐策略曾：運用梢分階萌段的餐賣點規(guī)訴求柴，通全過平佛面廣云告和崖口碑娛搭載消公關恒、促象銷活育動，循完成背項目覺的認助知和赤美譽燭度推廣暢要點隔：比優(yōu)算勢、計說賣智點導入爪期（強釣銷一叫期）（2決00舒1.擇9.停18倒—2潛00緞2.沾1）促銷勒活動十一異開放呼日，議有“軋私人附管家顫”服煮務巡低禮秋季王房交漠會*地*國哈際花凈園國決內(nèi)外蒜專家盈展銷指會設疾計講泡解評“恩南京衣十大普成功弟人士句”大燒型公葛關活老動廣告棕目標：加強摔消費容者購其買信喜心和幸對樓非盤的膚價值泛認同廣告收策略貫：公布歇建設變、銷共售進萄度，夏進一割步明端確樓蘇盤賣扔點，始并通誘過已檔入住庫者的衣親身黃感受銳，來擁觸動像潛在備客戶統(tǒng)的情幟感并級增進具他們聾的信伐心。臣同時蔽，利泊用年張底和均新春泥的強濤烈促猶銷活儉動驅獵動賣自場完聞成誘癥購，坡引發(fā)損又一裳次熱嘆潮推廣隊要點地：顯銷楚售人江氣、做讓購此房者鏈說話婚、樹躲發(fā)展判商品貸牌強銷軍期（強特銷二駝期）（20完02副.2秤—2貪00擦2.旺5）促銷佩活動**拴皇冠強酒店濾白領錘俱樂丘部和棕精英伴大本越營啟捕動**精國際椅花園班世界斧行買*帶*國急際花污園，餐住*爪*皇日冠酒知店**棚國際面花園便客戶章招待擠會廣告聞目標麻：消除卵消費癥者隱握憂，勉打動靠猶豫?？蛻粲?，促獅使購說買的詞最終磁形成注，推潑動尾賴盤銷魂售廣告勇策略倉：用直應接的折比較奶性廣碗告和玩面對民面的石溝通良行為消并配疾合*匹*成竄立1法0周劈燕年的市慶典鐮來完飾成不葬好戶亦型和責保留偵精品母的銷召售，寄完成關收尾推廣伙要點漢：用面厲對面虛的報敢價和航已有拼的人障氣延續(xù)信期（2離00牢2.失5—餡20昆02錯.6根）促銷捎活動**肥家具兄中心碗和*階*國伸際花借園聯(lián)含合促涂銷保留彼戶型黨集中誦推薦精裝劈燕修建惡材品旁牌大葉放送七、攝創(chuàng)意踩接力嗓棒——我們輔用什轟么樣運的創(chuàng)屢意拉牙動消膠費者態(tài)購買嶺，并破建立涌樓盤是形象下半尖年廣及告風碑格與蚊方向前端餡品牌帆形象個廣告歌良好爹，現(xiàn)返在起探最重蠟要是伐廣告奇有必太須信雷息傳斑遞清航楚、扮好感通不斷斗累積茂的力養(yǎng)量，這每次撫單一隸訴求茂并表雜現(xiàn)買別點，華不忘幻玉溝通護要素去：通敗用賣傘點、唐區(qū)位滿圖和艦三維瞧效果嚷圖。更重市要的泡是在少推動烈過程帽中，藏必須榴符逐合目能標群衣的接本受風刃格，欠幫助憲品牌鏟建立懲密碼姻并有村效取倦得市剛場區(qū)米隔。品牌菊不是穿一張燃廣告浩的結惹果，等但每堪一次論溝通告行為司必須水能對乎品牌項有所弟貢獻廟，更咱不能詳背離項品牌浴個性躁。導入雷開盤轉期宣傳舞主題：（貌1）電發(fā)展決商—濕—實景力與近信心并的保型證（2弱）C化BD譜地段濱——接鉆石勢中心攪地段艇與投仙資潛飽力（3句）樓訊盤—唉—尊犬貴、尤中心亞絕版（4透）象農(nóng)征意戚義—舞—頂競尖身墨份與逗價值據(jù)感廣告織調(diào)性經(jīng)與風岡格：自信險的，糾大氣展的，突充滿鉗底蘊斧的強銷改期交通爺便利業(yè)——向想去念哪里鑄都便最利？競爭唐對手田客戶帳分流未篇—厲—要襖住一甘輩子樣，再摟等一堪陣子依？消除惜地段乘和環(huán)躁境不煉利影蹲響篇摧——拍晚上痕我更別喜歡別窗外耍燈火侄闌珊匠的感廁覺。綜合秒優(yōu)勢當篇—掃—讓澤成功壯者享現(xiàn)受更織好的梯！廣告回調(diào)性鞭與風朝格：揀自豪混的、活理性符的與市預場推巨廣，圣廣告腳宣傳擺配合晴的創(chuàng)笑意表劫現(xiàn)和熱媒體置展開－－悄**等世紀猜花園測20披01寧創(chuàng)意沈載體腦樹核心龜創(chuàng)意戶外始硬媒NP巨型辟海報樓書直效獸媒體車體軟性番文章廣播讓成誼功者進享受炸更好西的！網(wǎng)絡減廣告十、宇整合修行銷榴特別徑建議提高已銷售汪均價霉，爭矛取更頓大利德潤空侮間和銜回報尸總額垮度，餃以高盡漲價溝格暗盞示升漸值品帽質，少增強景認購頓者信埋心和萄投資懇者吸督引力探。使用谷更出設色的么三維掏效果啄圖增盈強感碧召力地面計推廣艱中更殊多強銅調(diào)販欠賣的戀是先豆進的昏生活趣方式約而不膜僅僅遼是房克子整合兵行銷孕特別裕建議建議旗發(fā)售光前3暈個星裕期，鳴組織班3—慮5組喇假客教戶（賊每組混2—戀3人子），捷進行稍培訓煎和模蜓擬實惱驗；徐在周夏六周慮日或兵節(jié)假播日等堂，營麻造銷帳售氣凈氛建議薄周六誤周日哈或節(jié)吩假日叫安排果專人駱撥打輕洽談板熱線運（雙李線則鮮輪流辛打）鳥，營菜造現(xiàn)版場氣霞氛整合準行銷趁特別營建議建議拜制定躁業(yè)主懸介紹食的優(yōu)敲惠政辨策，霜吸引勺目標填群（型大型撇外企激等）閣的大卸宗購根買，膀利用趕某些競特定夫圈子挨的影便響力扒，促差使各功行業(yè)院各圈千子的極客戶秒介紹爪客戶脈，加老快銷憐售進征度。建議章實施芽責任劑戶數(shù)底業(yè)績止法，丈讓銷桌售人軟員自輝定或狹公司幣規(guī)定宴責任躬戶數(shù)障；并樣于每拖周一崖做統(tǒng)壁計，吹完成茶或超伍出者紫即獎便現(xiàn)金程，以旬資鼓慕勵。整合撓行銷嚼特別地建議“夢倡想家害”的恢樣板杯間推膏廣大芒力影徹響社跳會參蛙與度犁，以享轟動絨效應巴波及僅目標戰(zhàn)群增強越現(xiàn)場沖銷售托捕撈抱能力艱，由水**負培訓商《有蛾效的磁售樓梁處內(nèi)甚部管伸理》層《互辱動式禁威力趕售樓毅十九萍法》及時套檢測嘩廣告韻效果謀，有匯效調(diào)具整銷賓售方玻式我們睜的服鍵務方社式**戰(zhàn)導入顧客況滿意吩系統(tǒng)和AG牧D負軌責制闊管理否體系，以緣瑞發(fā)現(xiàn)胡和挖哈掘消遮費者間需求仇，整淹合企賄業(yè)有分效資憂源，魂籍由整合標行銷浮傳播之理平念，秒以“有吉價值析的策課略，卷有創(chuàng)谷意的冊表現(xiàn)萍”服務責客戶太，從沃事市場婚調(diào)研蔥、行婦銷整梁合企綢劃、滾廣告潤運動斗企劃服、直趴效行冶銷、驗企業(yè)信績效兔評估瓦、營曾銷管揀理咨赴詢等全醫(yī)面服耗務（蠢Fu少ll輪S棚er筆vi耀ce中）。在恰當套的時他間和臣地點，以恰當剃的方錯式，將恰當煮的產(chǎn)戲品銷售治給恰當末的顧大客。**攔房地賀產(chǎn)顧副問服壩務專遙業(yè)理述念：關于眼**理念歡闡釋最：恰當?shù)漠a(chǎn)品恰當?shù)念櫩腿胧袝r機與姿態(tài)現(xiàn)場打包，樣板銷售控制節(jié)奏與價格整合營銷廣告與促銷戶型/配套/功能裝修標準等品牌感召下的價值共識恰當?shù)姆绞角‘數(shù)臅r間與地點關于疫****啞地產(chǎn)貨投資粱顧問瘋服務艙體系煌：前置服務概念設計整合傳播銷售控制地塊評估/區(qū)域供給評估顧客需求評估/基本假設樓盤概念建議/案名與VI接待中心與樣板概念顧客生活形態(tài)分析接觸管理/品牌網(wǎng)路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT銷售代理/銷售顧問整合銷售與傳播關于啟**市場踩研究市調(diào)姻方案煉設計調(diào)查拔執(zhí)行數(shù)據(jù)山錄入愚與分補析調(diào)查部報告反(口振頭/圍書面艱)概念乘測試通與修輩正投資笨可行滔性分峰析項目蛇定位規(guī)劃瞧建議功能蹤蝶定位身份磁定位目標傷顧客負定位服捉務菜菜秤單項目倉營銷謝整合剩管理項目塔特性困分析目標犁顧客邁分析銷售界策略價格蜘定位銷售錯目標衡與進掉度控壯制入市遷時機辰與姿輔態(tài)銷售皇方式籃、付唯款方危機凳應對賊方式導入鐘視覺籍管理案名甩設計基礎遮系統(tǒng)喪設計應用紗系統(tǒng)源設計VI猾手冊苗制作宣講擾資料膽與道個具設示計制飾作售樓不書、從海報肥等戶外虜看板尤、市眠內(nèi)展只示板咸等價目返表、參合同釋等銷售筑培訓銷講訴資料法編寫培訓邁計劃堵擬訂銷售紫員招逃聘與嫩執(zhí)行銷售棗員基底本素搏質培耗訓銷講版培訓五與應錫對培掏訓銷售素接待裁中心忽概念赴設計工地澡包裝玻方案液與執(zhí)在行樣板鏈房概帳念設適計售樓晝處概認念設繡計營銷溫及傳獵播效編果監(jiān)開盤鉛及階纖段信俗息反筆饋整你理階段用反饋音信息蒼分析下階吊段應炮對措至施廣告斬效果蚊測評共計舞：1羊0大篇項4靜5小屬項項目數(shù)傳播埋整合儉管理傳播泰對象胖設定燥與測肢試傳播始概念拍設定但與測兩試傳播炸策略接觸涌管理耕與傳蠅播管瀉道設躁定階段販廣告呼計劃階與執(zhí)儲行階段堡公關博計劃堅與執(zhí)秧行階段砌直效兇行銷威計劃添與執(zhí)幫行階段宜促銷學計劃珍與執(zhí)雙行階段珠媒介盈計劃貪與執(zhí)騎行**掌國際沾商城褲20奔01寫年下皮半年穿推廣醒企劃牢案推優(yōu)蹄勢，間顯檔割次，斗說體羽驗一、市場騾分析—商務繭樓趨教勢高智玩能化癥程度彩越來下越受吼歡迎硬件脂設施懼成為叨考量懷因素敞：網(wǎng)絡唱設施餐冷譜卻機忙房這電熱力設啦施柏廣場而綠地二、拍項目鏡分析基本禾介紹國際獅商城調(diào)矗立踩于新雞街口衛(wèi)，高躲6朋0層商城其包括阻商住鵲樓、較酒店穗、購餡物中再心、掃藝術續(xù)中心釣等商住旬樓目絨前起營租價蒼0.息48胸美元大/平伏米/社天，刻起售惜價8田35攀0元遞/平誓米，攏價格輸都有鬼浮動項目艙的S嶼.W較.O膚.T秧分析迫—優(yōu)砍勢成熟予而優(yōu)禮越的騙區(qū)位真正攏的C薪BD繞商圈周圍穩(wěn)配套敞的完紐奉備高品聾質的膝現(xiàn)房孔銷售一流偏的物讀業(yè)管致理稅費駛減免仿政策已經(jīng)坑擁有啄的口耕碑和丟旺盛花的人豎氣開發(fā)資商的扇實力解和深石入人臟心的次品牌蘆形象項目向的S姨.W松.O戶.T分析談—劣號勢硬件吧（包影括高綿科技換設施畏）需夢提高房子遼的可拍拓寬慈空間轎不夠租售醋、物映管、敵停車壯等費演用較耕高項目星的S紫.W撐.O莖.T話分析陷—機黎會**構的至犬尊品秩牌在膨不斷墳延伸一些凈新樓晝盤開腰發(fā)商喪的知倡名度嘴還不票夠，宣消費愛者存糊在一蜂定的肝信心姻不足項目豎的S拼.W職.O警.T與分析音—威窄脅大集簡團已戀經(jīng)介駱入新樓菌盤的護品質磚很高許，配徑套先逗進價格拴適中有些酷樓盤殿的區(qū)侵位相欣當不秀錯已有急大量詠的廣答告作茶鋪墊三、負競爭忘對手秩分析（品義牌、棕定位武、利兄益、盼市場宴規(guī)模儀）蘇寧后環(huán)球布大廈是全徐國家嘩電行淺業(yè)的趙巨頭奪—蘇酷寧集爹團的振鼎力釀之作**紀最有慶力的干競爭點對手風，目廣前有陪許多牲**割的住辟戶移粱到蘇散