北京某商務(wù)公寓營銷推廣建議

商住公寓中的巨擘**中心商務(wù)公寓營銷推廣建議**廣告2003年7月案前各位領(lǐng)導(dǎo)朋友大家好，很高興今天在此我們大家關(guān)于商務(wù)公寓推廣進(jìn)行相互探討，**以站在市場的觀點，詮釋我們的見解和主張，其中的不足和片面望大家諒解！目錄現(xiàn)狀與問題市場環(huán)境分析行業(yè)環(huán)境分析CBD商務(wù)公寓分析本案分析背景分析產(chǎn)品分析SWOT分析核心價值定位核心問題目標(biāo)受眾策略產(chǎn)品策略市場策略價格策略傳播策略另附市場調(diào)研報告商住公寓的背景和趨勢商住公寓自94年出現(xiàn)以來，一直是房地產(chǎn)市場最活躍的物種之一功能上的多元化、投資回報率高、都是產(chǎn)品得到市場認(rèn)可的主要特征老商住公寓：優(yōu)越的地理位置導(dǎo)致純居住公寓的變形體，但規(guī)劃設(shè)計上存在辦公功能上許多方面問題（如陽光100本身的戶性、格局都不適合辦公）SOHO：家庭辦公商住概念，也是提倡住和商統(tǒng)一的形式，但設(shè)施和公共空間的局限性也不能成為理想的商務(wù)環(huán)境商務(wù)公寓：商住公寓的升級版本，區(qū)別于以往類型產(chǎn)品商務(wù)公寓更提倡的是商而不是住，從功能上看更接近于寫字樓而不是公寓現(xiàn)狀與問題

(北京樓市的投資情況）在研究商務(wù)公寓之前讓我們來認(rèn)識一下北京樓市的投資情況，讓我們更深層次的理解商務(wù)公寓的熱銷的背景環(huán)境投資回報的效率：投資回報率需要的時間成本

通過租賃實現(xiàn)投資的條件：租賃價格放租時間

北京樓市的投資狀況二手市場基本有價無市，無法實現(xiàn)投資回報投資回報主要通過租賃來實現(xiàn)北京住宅的投資現(xiàn)狀普通住宅的投資價值很低，因為投資效率不高，很多時候都不能滿租（理想狀態(tài)下，租賃要經(jīng)過15年以上才能回本）有投資價值的物業(yè)主要集中在CBD，資金門檻高，總價高，風(fēng)險高，不適合小戶投資普通房產(chǎn)適合放租的時間長短一般在10年左右，之后租金會大幅下降。此時放盤的合理價格最多在原價的60%所以，一般住宅的理想投資回報率最多6%/年北京寫字樓的狀況貴族消費，單價高，總價高，面積大，企業(yè)投資不能按揭甲級寫字樓大多以租為主，而且價格居高不下（平均價格在30美金），一般企業(yè)連付租金都成問題乙級以下寫字樓總體量少，環(huán)境很差，不符合現(xiàn)代商務(wù)的需求由于北京房地產(chǎn)開發(fā)成本高，導(dǎo)致在未來市場上乙級寫字樓的整體供應(yīng)量少北京寫字樓投資狀況大量的買家是有實力的外企或國家大型企業(yè)，一般企業(yè)根本無法問津，發(fā)展中公司更是不敢奢望小買家以港臺人士為主，國內(nèi)人士較少投資（投資門檻很高）由于寫字樓的投資太高，商住公寓成了北京房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)象行業(yè)偶環(huán)境勺分析定性歲模糊漢的邊陪緣產(chǎn)撫品寫字軟樓功貿(mào)能的追住宅池立項畏產(chǎn)品暈在滿緞足功荒能需熊求外混享受揪著8悠成2刺0年西的按縮慧竭背道追而馳臘的兩隨種觀鐘點開發(fā)幸商一喬種觀掘點認(rèn)蚊為存私在的屈就是鋼合理怒的，津商務(wù)秘公寓繞是適膊合中矛國國耳情的殘產(chǎn)業(yè)息，有裕市場瓦空間占和發(fā)坑展前語景開發(fā)助商另涌一種御觀點擱房地銹產(chǎn)行旋業(yè)的碑成熟豆下，墊產(chǎn)品撕細(xì)分廊壓力愁下商而務(wù)公猛寓將夸作為絡(luò)一種詢過度胳型產(chǎn)送品被毀市場插淘汰市場孫厚待志的檫運邊球消費紋者購基買的們熱情垂高漲之從2段00譜2年垃到2叉00豪3年戴銷售墳來看怖都體盞現(xiàn)了肺消費貿(mào)者對您此的聯(lián)認(rèn)可店(財查智中森心、知長遠(yuǎn)亂天地江、住棵邦2娘00維0的身熱銷駱）CB峰D商曾務(wù)公軋寓市己場分寧析CB令D作拌為北蒙京商殖務(wù)核暗心區(qū)烈，對內(nèi)商務(wù)容公寓搜有著捉得天成獨厚跨的地敏理位殲置優(yōu)啦勢，擺由于緒開發(fā)膝成本邊過高或，現(xiàn)微在在塔開發(fā)留項目勸主要超是以型高端軍寫字絡(luò)樓高揚端公耕寓和柏高端其酒店鳳為主CB欺D商燒務(wù)公士寓的驢數(shù)量臨很少休，現(xiàn)甜在待吵開發(fā)斑的只偉有，婦尚都乞國際機、溫薯特萊筑中心仆，譜而C夫BD婚邊緣叉地帶致有優(yōu)撿士閣纏等而像羽陽光著10罰0、例SO攀HO椅現(xiàn)代板城、障數(shù)碼度01輕等已躍建項爬目入冒住率疊都在成90叔%以藥上，臨說明蝦CB若D區(qū)委域市喝場需攜求很晃大行業(yè)矮環(huán)境李分析20屈02秋—2氏00婦3北當(dāng)京商構(gòu)務(wù)公碧寓供凝應(yīng)量項目名稱總面積價格摩碼大廈2.5萬平方米均價8080元財智中心6.2萬平方米均價9000元佳境天城6.5萬平方米均價8680元尚座大廈2.2萬平方米均價8300元印象中心1.4萬平方米均價10000元住邦20007.2萬平方米均價11000元世紀(jì)金源中心9萬平方米4.3元/天/平米優(yōu)士閣9萬平方米均價9000元長遠(yuǎn)天地12萬平方米均價8700元溫特萊中心5萬平方米均價12000元尚都國際10萬平方米均價14000元億城中心3.5萬平方米均價8800元一組拘模糊辭的數(shù)棗據(jù)說剛明一皮個清傲晰的集問題北京扇50演人以證下的堵中小平公司鏟占企肝業(yè)總鵝量的傲85根%平團均需街要辦茫公面載積2童65禁.3束2腳m2而在鍛中關(guān)惜村統(tǒng)售計2逃00叉2年樸比2要00兄1年遺同期謠這種貿(mào)公司啟增長張40四%行業(yè)淡環(huán)境撈分析（北射京商帝務(wù)公怪寓需匆求量貍）很明壺顯的充行業(yè)痛特征繁：市俘場空脫間大里市獎場供擊應(yīng)小愿C亭BD位區(qū)域拘競爭頌小本案測分析（背趣景分悔析）作為娃CB須D體全量較蕩大的籌項目護(hù)，在負(fù)前期聾規(guī)劃生設(shè)計懂中其據(jù)中商占務(wù)公旬寓的出設(shè)計魂在體晚量的毫設(shè)計竟上比騰較少分（只券有一苦棟L魯型公狡寓明戲確為銳商務(wù)鍬公寓構(gòu)）開發(fā)勤商擔(dān)佛心政主府出零臺制釋約商囑務(wù)公傅寓和豆純居惑住公姑寓的釀使用臨限制從銷轎售終況端反庸饋信狀息表魚明,蛾消費講者意拼向商擠務(wù)公亞寓的妥需求庫比較禍強烈穿(來辛自于丹眾多旁的投脂資型羽客戶刑對今哈后客煌源的察考慮團)本案夏分析（產(chǎn)歲品分艦析）位于朱CB評D良翁好的破地理被位置**駝中心發(fā)公寓站共7蒼棟，乎總量塔20鎖萬平膠米的都以嬸住宅蹤蝶立項舌，可該辦理略8成所20犧年按句竭依托耽建筑推集群量，具租有良駝好的球商務(wù)待環(huán)境快和配窄套設(shè)茄施住宅資的設(shè)醉計建忽設(shè)標(biāo)攝準(zhǔn)不惰能完西全滿梅足商筑務(wù)公哪寓的瞞使用本案癢分析（品誕牌力蛛分析版）形象準(zhǔn)力：較高情來源佳于巨拒擘整縫體推揀廣銷售孕力：公寓身的銷捧售良蕉好產(chǎn)品胖力：作為仁商務(wù)襖公寓我需要趴較大但的改椒進(jìn)品牌經(jīng)力SW懂OT童分析優(yōu)勢只：1.沸地理餅位置竹優(yōu)越2.紹建筑駝集群象帶來質(zhì)影響夜力和胸附加關(guān)價值3.丸大開那發(fā)商蘆實力洗增強孟消費政者信干心劣勢副：1.敏破壞米整個會項目犯前期隱規(guī)劃2.數(shù)增加絡(luò)改造太成本3.騎加強家物業(yè)昂管理蜂的難點度4.鴿增加韻推廣蘿的復(fù)社雜性機會屯：1.習(xí)增加連受眾流層面析，加糧大銷厚售，俱加快夢回籠厲資金制的速您度2.五CB蛛D商劫務(wù)公潔寓大茅的市線場容私量，綱和市扛場空釋間3.訴眾多圣發(fā)展驗中公謀司迫豆切進(jìn)檢入C爆BD威脅痕：1.舒政府略對商堡務(wù)公蜓寓的畜政策稱導(dǎo)向2.事對寫彩字樓翠的招慘商，惜純居趣住公湯寓銷世售起鼻到負(fù)重面作織用3.梳破壞置整個汗項目咳已建懶立的愚高形風(fēng)象4.滲未來琴乙級掩寫字垃樓強體占市聾場的我影響本案迅核心熄競爭畜力百萬輩平米孫建筑憐集群遲營造銹的商爹務(wù)環(huán)矮境和撐商務(wù)石機會本案炸核心片問題更快駁更好燥銷售捉與整騙體高燦端形閣象之熊間的姻矛盾定位商住次公寓底中的仇巨擘筆，商熄務(wù)公榆寓的蹈高端裹產(chǎn)品高端猛產(chǎn)品丈本身車就是靠用來鳴建立變形象鼠，在刺**饅中心槳整體趨高形軌象的發(fā)條件我下也欠不允微許出遠(yuǎn)現(xiàn)中慢底端敲產(chǎn)品歲這樣光在保幫證銷攤售速斥度的檔同時摧也不福至于挽影響止大局確。高端宅產(chǎn)品饅可以醫(yī)獲得愁更多虜?shù)睦餄櫢叨算y產(chǎn)品開可以較提高鉛進(jìn)入甩**及中心逐的門爪檻本案甩目標(biāo)悉受眾先讓體我們筋看看煩是誰麥在使走用商幫務(wù)公蟲寓1.外地角駐京緞機構(gòu)2.廣告鮮、傳估播公灑司3.會計區(qū)、律搭師事駁務(wù)所4.外貿(mào)半、旅辟游服議務(wù)公吵司5.裝飾紙、裝工潢平嘗面設(shè)坐計公碰司6.中介結(jié)服務(wù)駱機構(gòu)7.勻技咸術(shù)設(shè)衛(wèi)備銷貸售公夠司他們波只是授我們怕的少難量客鼠戶支付康能力錫：小企沖業(yè)沒著有能賊力也稍不會攏愿意扔投資蒜不動袋產(chǎn)，泛對他贈們的共資金紋要求漸太高實用券性（不斷薦擴張群的需鳳要）這些使企業(yè)諸雖小象，但開接觸儀的客往戶卻誼不小宅，他蕩們也掛需要杰較高惑的辦創(chuàng)公環(huán)森境面積玻的需玩要檔次義的需閥要配套宗的需劈燕要穩(wěn)定桃性中小投企業(yè)潔抗風(fēng)穴險的您能力切很弱投資蕉性客肢戶他經(jīng)們才謊是大啊頭投資娘前景潛：他們皮是看過使用踢者的除需求骨和承陰受能翻力來膏決定棍投資揉的，泉CB議D有捆不可頃替代注商務(wù)西優(yōu)勢鮮和投蛋資潛紫力承受射能力假：總價柔底的是小戶稿型對緣瑞他們臥具備多非常秘強的季吸引醬力心理念取向茂：他心繭里想呀的是塌哪怕蓬租不扮出去緩，我削在市逗中心想還有愁一間內(nèi)房子均住策略銷演義（產(chǎn)盜品策廣略）目前爆市場戶上熱泥銷產(chǎn)鍬品標(biāo)悼準(zhǔn)1.牢地理敏位置秘：位于糾商務(wù)門繁華認(rèn)區(qū)域笨中心仰或邊驚緣地悅帶2.償交通辛狀況爸：出行堤非常舒便利綿到達(dá)圓主要煌商務(wù)羞地點3.輝設(shè)施賴：玻璃美金屬管幕墻稅建筑碑外觀昂、開育放式未的大飯?zhí)?、酸高于邁標(biāo)準(zhǔn)妹層高館、3為A以飽上的災(zāi)智能碧配套仰、多砍數(shù)量朗的電油梯、釋充足壞到位諒的消差防安辮全系鏡統(tǒng)、踏公共姐衛(wèi)生肌間、寺公共們會議賊大廳努、商鞏務(wù)中材心、俘充足柔的停旺車位依等4.冒裝喊修狀榴況：公共旦空間斑精裝舍、毛鋒胚、驢精裝財、簡旨裝都智可5.園戶孩性規(guī)叫劃：10黃0警m2—3區(qū)50燃m2最大衣不應(yīng)觸超過做40棵0掃m26.漁物業(yè)懂管理摩：費用吐比較蓮底的銜受歡傲迎程穗度高跡，但熟市場堵上并萍不排晃除類府似酒嘴店物匠業(yè)這年樣的攤高檔警物業(yè)謎介入策略晌演義（產(chǎn)榴品策看略）我們端的產(chǎn)灰品應(yīng)立該是怠怎樣1.飾相當(dāng)勿于甲姓及寫庸字樓愧的產(chǎn)鏡品標(biāo)兇準(zhǔn)2.差自助販?zhǔn)窖b筍修多銹項選撒擇3.說單菠獨于立寫字爸樓和階純居梢住公筋寓的付酒店嚼式物蚊業(yè)管醒理獲廟取更日高的間形象坑和附灘加價使值4.繳建立芒全托職管式謠物管仙代理租租賃嘴業(yè)務(wù)遞，增鄙加消臂費者瞎購買珍信心5.州其他順根據(jù)貧產(chǎn)品談特點命，參送照上仍述其千他熱術(shù)銷產(chǎn)傘品設(shè)拔計規(guī)來劃策略梅演義（市扣場策饑略）首先虧，從若公寓僻里面石選擇蜘一棟闖作為臘商務(wù)伍公寓餅，進(jìn)餅行產(chǎn)鍋品改主造，金和市帳場推秩廣其次旬，若堪前期放市場圓銷售格效果鬧很好完，或潮者論唯證市制場空及間夠踢大，木就可禽以考儉慮再扁從里朱面拿刃出一橡棟作手為商策務(wù)公浪寓銷困售最后獎銷售疤**格中心柄規(guī)劃摘的商孟務(wù)公滾寓（盾L型擠公寓扛）作為駛體量煤較少洞的產(chǎn)題品，歇作為榨本案埋商住竿公寓廚銷售稀難度宅底故遍建議癥考慮委放在叢后面策略盼演義（價午格策盼略）價格由永遠(yuǎn)園是體付現(xiàn)高狐端的軋最佳悼手段館，同邊時建村高門昌檻拒睡絕底挎檔次都公司茄進(jìn)入建議晉改造乏的商脫務(wù)公建寓定析價為賠15矛00術(shù)0人隸民幣喬L型采商務(wù)歡公寓廟適當(dāng)伯提高盛一些一次飄性付丘款為哄9.釋6折20踏年8招成按暑揭價格繳參考呈：旺座棒為2擊40長0U質(zhì)SD協(xié)、尚液都國違際為餡14專00榴0、蜓**叛公寓尺12趣00全0策略戀演義（傳算播策評略）預(yù)熱跨期：人員逗推銷梳：主裕要從筋人員途推銷丙開始燒（銷巴售工彩具的傍準(zhǔn)備坡）軟文撕炒作豈：軟繩文作誤為重響點，患以商蹦務(wù)公倚寓中區(qū)的巨松擘、蝴高端挖商務(wù)緣瑞產(chǎn)品陡要素皆、投暢資C廢BD撒拒絕郵邊緣批化等糠主題下為推撥廣做鹿好鋪剃墊工企作網(wǎng)絡(luò)騙媒體往：少丸量投漫放可嘆以在隨網(wǎng)站悶鏈接雜形式廣播遮：不獻(xiàn)做太純多考型慮報廣叼：傳康播不筑做太蠻多考憲慮報狠廣還即是根遙據(jù)整衡體形升象延包續(xù)形舒象稿戶外劈燕：不緩考慮策略抹演義（傳該播策逐略）銷售欲期：上線近傳播碌：報蹦紙廣帆告延邪續(xù)整糞體形腔象風(fēng)氧格，筑傳播穴高端絹商務(wù)爬公寓委的核蠢心價毛值人員喬推銷醋：銷扒售人滿員對疑商務(wù)氏公寓鄰作為桶主推梢產(chǎn)品軟文餐炒作增：以廈銷售刻額達(dá)男到多朋少、虧**碌中心策一個蜓完整貧商務(wù)削公寓壘體系卷等主垂題進(jìn)斥行造永勢網(wǎng)絡(luò)飾媒體桌：少耀量投就放可旦以在躍網(wǎng)站飄鏈接濃形式廣播禮：不倒做太汗多考掛慮戶外槍媒體叫：可前以考民慮少妖量的廳做一到些策略冰演義（傳蠶播策瓶略）強銷有期：上線懇傳播賭：挖檔掘商些務(wù)公焰寓的營功能邁買點屈進(jìn)行夜