第三節(jié)房地產抵押價值評估

1第三節(jié)房地產抵押價值評估〔★★★〕知識點一：房地產抵押價值內涵及評估實質1．房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產設定抵押為前提。抵押房地產包括擬抵押房地產和已抵押房地產。2．房地產抵押價值：是假設債務履行期屆滿債務人不能履行債務，拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優(yōu)先受償的款額后的余額。根據?房地產抵押估價指導意見?，房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。3．法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括：①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，②已抵押擔保的債權數額，③以及其他〔如劃撥的建設用地使用權、增加容積率、改變土地用途應補交的出讓金等費用〕。但不包括訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅金及附加等拍賣、變賣的費用和稅金。閱4．紋房地陜產抵尾押價其值評廉估三焦環(huán)節(jié)百：參①駛房地淡產在抵押定價值澆由抵牌押當隔事人叛協(xié)商肌議定梁，或古者由甘房地靠產估兔價機犯構進匆行評肝估；餐商業(yè)騰銀行除按照藝公正淺、公池開、貢透明硬的原靠那么，臣擇優(yōu)市選擇令房地垃產估練價機薦構；挎②史商業(yè)供銀行姑在對紐已抵告押房捕地產先市場堆價格徑變化撿實施些監(jiān)測貝時，歡可以村委托徒房地謙產估呈價機喪構定徑期或會者在隱市場劑價格開變化匪較快銳時，晝再次姥評估句房地示產抵站押價臺值；傭③覺處置帥抵押府房地客產前濫，應紫當委據托房逝地產盆估價蟲機構下評估辮公開弱市場分價值備，同真時給誤出快突速變負現(xiàn)價璃值聽意見幫及其較理由醒。蓮●粘房地旋產抵婆押估屆價，帆是指械為確距定房煉地產墨抵押蕩貸款潤額度勒提供巷價值竭參考覆依據慎，對棉房地尋產抵揀押價玩值進煙行分邁析、復估算社和判鞠定的嫩活動舍。新●發(fā)?房疲地產撿估價說標準額?6吃．4期．2吉條規(guī)鋪定：攜“見房地虛產抵奪押價辜值評絞估，振應采掃用公雹開市壁場價怖值標乓準，湖可參怖照設哨定抵沫押權侮時的荒類似容房地級產的罪正常潑市場挽價格咬進行歸，但執(zhí)應在頃估價恭報告頓中說斥明農未來吵市場蒼變化幸風險肆和取短期堂強制壤處分掛等因裕素對經抵押矮價值廢的影戀響。川〞融這里勵定義瞧的舌“光抵押書價值畫〞專等同軟于市壓場價啄值釣。【爐注意壓：變均紅的淺這句下話是千錯誤谷的，借即教錄材p再22本3正育數第彈19墾、2絡0行敞。抵接押價娃值不丸等于式市場翠價值傻，它扶等于棗假定宿未設檔立法喚定優(yōu)詠先受毯償權誼利下典的市底場價別值減嘆去估吧價師怠知悉桿的法炸定優(yōu)繁先受意償款亭后的熱余額煎。羊】詞知識貸點二霜：房次地產勞抵押寸估價霞的法尺律規(guī)姜定最〔一采〕可或以設吉定抵矮押的舞房地傻產及位對其做抵押攪時的不要求攤【基炮本制阻度學鼠習技只竅：滅重點賀記憶恨不得棒設定翠抵押棗的房棉地產勺，排削除記志憶可遠以設灣定抵術押的秋房地持產。脖】珠〔1占〕抵液押人漫所有慢的風房屋紙和其定他地綱上定炎著物疾；播〔2銹〕抵聯(lián)押人讀依法襲有權城處分糊的域國有窮土地曲使用貌權、參房屋度和其淋他地橡上定擱著物鼓；榮〔3油〕抵早押人紙依法縮承包酸并經威發(fā)包朝方同椅意抵圖押的撐荒山止、荒綠溝、畢荒丘勞、荒質灘〔陳四荒誤〕等券荒地誼的土非地使或用權間；曾〔4漁〕學否校、家幼兒關園、青醫(yī)院態(tài)等以奶公益向為目懷的的溝事業(yè)圖單位兼、社劫會團茫體，意以其腳教育河設施浮、醫(yī)鐮療衛(wèi)時生設洽施和驚其他氧社會躺公益懇設施召以外仙的訪財產農；殃〔5班〕方依法依取得崖的房瞞屋所輩有權芳連同脅該房倡屋占憐用范皺圍內駐的土紛地使趴用權休，可簡以設跨定抵幅押權便；上〔6佳〕以際出讓骨方式跌取得漸的土叮地使不用權偽，可動以設葡定抵請押權悠；敢〔7云〕以湖出讓加方式庫取得弱的國錢有土鋒地使啊用權忽抵押拍的，歉應當滔將抵課押時橡該國之有土敞地上貞的房話屋同栽時抵姿押；敬〔字房隨淘地走常〕賢〔8績〕以仙依法位取得繭的國蠻有土燭地上穩(wěn)的房垃屋抵同押的峽，該搖房屋敲占用斑范圍父內的姜國有采土地串使用民權同團時抵槳押；蠶〔店地隨協(xié)房走得〕爹〔9飲〕以波鄉(xiāng)〔亮鎮(zhèn)〕話、村富企業(yè)碗的廠伍房等逝建筑云物抵型押的跌，其無占有似范圍摘內的辱建設腳用地戚使用梳權同繼時抵那押；皆〔1挎0〕找以在槳建工什程已柱完工阻局部陽抵押羊的，湯其土霉地使叛用權托隨之橡抵押屑。靜〔二黨〕不厭得設端定抵浪押的屋房地學產棒〔1趁〕土悼地執(zhí)所有乏權尺；劑〔2喪〕權袋屬潛有爭獵議的炒房地擱產；旨所有損權、腳使用施權不領明或炭者有球爭議漁的房互地產霞；金〔3勿〕用朋于教麻育、煙醫(yī)療做、市講政等胳公共單福利澆事業(yè)鋸的房的地產竄；學斷校、遭幼兒骨園、歲醫(yī)院詠等銀以公猶益為撫目的卷的詢事業(yè)纖單位炒、社平會團新體的綢教育區(qū)設施光、醫(yī)畏療衛(wèi)蒸生設霧施和孟其他育社會袋公益巖設施周；掙〔4隨〕撥列入懶文物栽保護喜的建侮筑物焰和有隱重要副紀念臥意義歡的其辭他建仿筑物繪；騾〔5膨〕已秒依法橋公告悔列入蛛征收跨范圍殲的房水地產途；毯〔6休〕被善依法訊查封煙、扣豐押、委監(jiān)管傅或者諒以其承他形沖式限埋制的凈房地斷產；曬〔7何〕耕殿地、剝宅基贊地、銜自留員地、獄自留秋山等秧集體白所有漸的土睡地使龍用權既〔法環(huán)律規(guī)賄定可棗抵押靜的除優(yōu)外〕確；遇〔8板〕以訓法定雞程序敵確認寇為饑違法平、違流章的污建筑層物；請〔9簡〕依吳法不慚得抵資押的四其他參房地蜂產；詞〔1考0〕阻劃撥爭土地程使用叼權痛不得送單獨被抵押京；油〔1斑1〕塔鄉(xiāng)〔漆鎮(zhèn)〕駱、村敘企業(yè)希的〔針集體顛〕土鉤地使扶用權滿不得蠟單獨封抵押陵。饒【基罩本制民度此北知識雅點學詢習技騎竅：濫分兩棟組記立憶，徑一組贈是竿“調有爭黨議的拋、違辨章的暖、征煌收的經、查勺封的看〞按、另鍛一組位是趕“典公益摟的、敲文物賴的、時所有棍權、痕集體醒使用鐵權、弦鄉(xiāng)村末的地康〞啟】少〔三描〕其涂他限演制條勢件竿★培〔1贊〕在盞建項篩目應江取得蔥四證滴：?夕國有比土地油使用至證?爐、?隆建設界用地漏規(guī)劃然許可屬證?禍、?該建設勉工程取規(guī)劃屠許可挖證?邊、?獲建筑大工程推施工秩許可笨證?況；者★季〔2璃〕開駛發(fā)商光已合個法出蹈售的遺房地燕產不稀得與斗未出鋸售的察房地撒產一設起抵里押；愁★嫩〔3慎〕預智購商芹品房役貸款溫抵押本的，省商品誤房開塔發(fā)項集目必塞須符娛合房匙地產噸轉讓航條件舉并取聽得?產商品粥房預都售許為可證返?；消〔4蹲〕以武共有割的房單地產急抵押說的，酬抵押泡人應尤當事蓮先征傻得其凈他共朱有人峰的書廈面同袖意；瘡〔5桿〕以去已出少租的孝房地醋產抵復押的拳，抵圾押人典應當芬將租腫賃情閱況告飽知抵衣押權著人，出并將帖抵押狠情況劣告知旅承租緊人，石原租恢賃合垮同繼切續(xù)有朱效；嫁〔彼抵押次不破梢租賃押〕遍★豎〔6泄〕發(fā)篩包人她拖欠澤承包痕人的計建筑板工程仔價款役，已到抵押顆擔保悅的債鏟權數券額，燈以及腎其他役法定貧優(yōu)先燃受償答款，幕均為銀法律埋規(guī)定戀優(yōu)先隆于該很次抵維押貸戒款受缸償的都款額免；狼★止〔7曉〕房嚴地產伯抵押塵，應客當憑物兩證陵：?左土地隱使用肅權證關?、輪?房丟屋所無有權栽證?使辦理且；忍★隆〔8駐〕當壟事人揪未辦晚理抵睛押物劑登記驅的，顆不得慮對抗捎第三味人；晃〔9闖〕以哄法律摔、法敞規(guī)禁船止流套通的畝財產仿或者辰不可煉轉讓文的財巨產設取定擔救保，廣擔保濱合同顛無效周。性〔四剖〕與冶房地般產抵作押估巷價有嘩關的肚規(guī)定發(fā)【3握+5朝】恭知識才點三肝：房灑地產困抵押連價值鹽評估磨技術釣路線玩及估拉價方軋法渣作為杯抵押香物的誓房地圣產有緞很多歡類型橡，不語同類鋤型的乏房地歉產具溝有不迅同的葬估價茂特點澇和估報價技陶術路坊線，漸但總芽體而僻言，慌房地份產抵孕押價泥值評情估應晨遵循玻謹慎駱、保詳守虛原那么島，選洞用估膨價方港法時仿，一詞般敞盡量且將成陷本法笨作為旅一種經估價茅方法裝。去

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看1．輕完全絹產權鋸房地泛產駱這類保房地聲產是看以出蝴讓方方式獲史得土隊地使暗用權馳，即凝擁有析一定崇期限撐的土你地使恐用權超和房奸屋產玩權。儀對這竟類房者地產程作為福抵押躺物進創(chuàng)行評贊估時糧，可塘根據缺具體揭情況賀采用曲市場迫法、斥收益愛法和糠本錢牢法估輪價屋。痕對單耗獨以熱出讓鵝方式襪獲得曲的土販地使怖用權閣作為嶼抵押豆物進盲行評貓估，昆可以丙采用爸基準齊地價慈修正值法、厚市場譜法和匹假設錢開發(fā)常法估儀價蒼。喊

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紐2．堵不完哄全產拒權房蠟地產套【問造答題三的出胖題點嬸】垃這類剛房地境產一遍般只呼擁有宏房屋憶產權叼而不好擁有銜出讓充土地衫使用沃權，棗土地巾是以至行政堵劃撥飯方式崗取得耽。對濕這類奸房地辛產作配為抵閣押物預進行甲評估租時，團應當脂選擇崖以下眠方式蠶之一日評估充其抵別押價農值：弟一是訓直接蠅評估僑在劃韻撥繭土地機使用漿權下吃的市看場價挺值；屋二是哪評估悠假設趣在出碼讓次土地雷使用逃權下炕的市寧場價芝值，皆然后走扣除艱劃撥辨土地涉使用魂權應傅繳納素的土葬地使棚用權盈出讓艙金或盲者相坊當于斃土地隱使用雀權出懸讓金教的價夢款。浙估價吐報告初中均仍應注共明劃辛撥土絕地使定用權有應繳稀納的摩土地短使用集權出授讓金其或者瘋相當存于土桌地使乓用權篩出讓其金價跑款的衰數額望。渴

熔3．構局部仗〔局束部〕淹房地積產賤應注辟意到蒸該部醫(yī)分〔前局部候〕房體地產專在整撤體房暗地產奪中的晴作用顯，它辨的相古應權帽益，夏能否長獨立胞使用熟，是蠢否可盟以獨過立變預現(xiàn)，域并注規(guī)意到殖土地怠的分勸攤和姓公共繁配套襯設施吸、共深用部慨分的曠合理鳳享用罷問題湖，估懇價方晶法可予選用崗市場絮法、從收益徐法或策本錢巖法。生

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彼4．言在建宵工程郵房地攔產抗在建憶工程崖抵押督是以軋合法墻取得影的土餅地使盾用權識連同荒在建賤工程得進行只抵押三。請凝抵押抬人出回具在糟建工秋程院發(fā)包侮人啄與炕承包甲人殲及產監(jiān)理存方斤簽署司的筒在估航價時猛點是租否拖志欠建廊筑工柏程價姓款的箱書面載說明乓〔承越諾函緣〕籃，存沾在拖勒欠建類筑工膀程價輝款的問要提皇供拖摧欠的服具體扭數額箏。此拴時評殖估只兆能反靈映房牛屋未雖建成加時的冶某一具時點刪的抵幕押價爭值，吵不含義拖欠敞價款華，估糞價方雙法可欣選用做本錢乖法和熊假設倆開發(fā)捉法。歡

悔5．軌鄉(xiāng)〔狐鎮(zhèn)〕冊村企維業(yè)房香地產擴以鄉(xiāng)蟻〔鎮(zhèn)咽〕、特村企棍業(yè)的恭廠房逗等建困筑物驢及其叮占用拖范圍材內的揪集體身建設取用地窮使用局權作那么為抵廳押物甚，進跪行評經估時林應注刺意到富未經漆法定六程序花不得干改變叔土地床集體涉所有萍權性扶質和伙土地肚用途慶。在煉估價錢過程跡中應負扣減曠與國腰有土邪地價痕值的蝦差異務，稀估價荷方法案可選批用成些本法岔、收才益法鉛或市泛場法慚。嶄知識兆點四釘：房素地產令抵押掠估價奧注意零9大睜事項值1．駁估價盲目的芹為確南定房牲地產鴿抵押物貸款標額度鑄提供飾參考癥依據份而評隆估房尚地產容抵押槐價值石。籌

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依3．號確認校估價腰對象艘可以我作為裂設定礙抵押糞的房飼地產圈估價披師從廟專業(yè)湯角度晃審視坊估價伯對象售的合秤法性羽、他執(zhí)項權懷利狀庭況、另可轉攏讓〔皂流通絮或拍腔賣〕腫性、握可抵愚押登衣記生磁效等炊。附如果驢①獎缺少墊土地那么或房莊屋的凱權證跨，附②源在建悅工程霧沒有鋤或缺寶少合董法建從設批激件，倚③消在建梳工程芝未出頌具發(fā)宜包人勢與承押包人授及監(jiān)摩理方圍簽署連的在妨估價昏時點我是否渠拖欠蠅建筑告工程鑒款的金書面竿說明辭〔承背諾函原〕，巾④繼房屋蘆已竣雜工使晨用多活年未莊辦理名竣工鎮(zhèn)驗收社或無侍產權孔證，貍⑤谷屬于絨不合并法的慈或其察他不內得抵瓶押的踏房地鍵產范避疇的機，道應促捐其解事決，逐解決醉不了與的只床能不贏評。燃4．黑合理催確定奇假設壇前提貌和限偶制條糠件丹【問筐答題絮的出貪題點緩】薯應當下針對嚇估價離對象量的具姻體情攤況合辭理且愛有依譜據地益明確限相關怖假設牧和限婆制條炊件，棍如合脅法性優(yōu)的延槳續(xù)、助用途億與面姿積等胳主要摩數據生不一樂致時臉估價略所采仁用的勉依據規(guī)說明錄、已公設定果抵押繁權的怎部位進及其亡擔保蒼的債牽權數投額、產已存豪在抵簽押權巖的解背押前耀提、釘四不存程在的罰他項蹤權利級等的編確定幸、估蹦價人準員知登悉的銳特定椅的法抵定優(yōu)頭先受鋒償款盟確實濁定、雁存在錫拖欠凱建筑虧工程看價款斃的數歇額、臺對估愉價結斥果有柜重大怨影響返的其筋他因數素等嗓。喉

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同6．陵估價姨中謹矩慎盞原那么販①購在運壟用市企場法倘估價著時，粗不應罵選取冤成交釋價格詢明顯喝高于洲市場悉價格比的交禿易實炊例作興為可襪比實毒例，周并應疊當對斧可比三實例掩進行鈴必要雀的實緒地查敘勘。瞞②爐在運蜂用成放本法炎估價爆時，轉不應浴高估徑土地隊取得浙本錢循、開報發(fā)成拴本、株有關離費稅突和利宅潤，棉不應柱低估姥折舊寄。狗③銀在運批用收炊益法弄估價鋸時，座不應穿高估衛(wèi)收入海或者貿低估糟運營僵費用鄉(xiāng)，選云取的煌報酬抱率不帳應偏窯低。胡④倍在運候用假跡設開宋發(fā)法要估價馳時，蛛不應跌高估黎未來骨開發(fā)播完成替后的息價值忽，不另應低市估開氧發(fā)成肌本、曬有關換費稅他和利至潤。惰房地真產估爛價行啦業(yè)組婆織已圖公布捎報酬瘦率、蠟利潤沒率等朱估價涂參數莊值的獻，應伴當優(yōu)鈔先選培用；講不選原用的此，應揪當在淋估價哀報告槳中說全明理銅由。由

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搜7．迅市場蜻變現(xiàn)翠能力瘋分析溪【定籌義】剃變現(xiàn)指能力旨是指林假定拍在估倘價時珠點實盡現(xiàn)抵債押權抖時，玩在沒扭有過渠多損籠失的怎條件谷下，燭將抵邁押房掘地產福轉換辣為現(xiàn)漢金的咸可能艘性。禾變現(xiàn)欠能力培分析頓應當土包括勁抵押孩房地躬產的熄通用桶性霸、伶獨立都使用牙性吹或者武可分易割轉瓜讓性洲等方細面的榆分析病。臟【解腹釋】斬拍賣義變現(xiàn)蘿時的蒼費用大、稅氏金，損主要己有強輩制拍密賣費象用、撲拍賣車傭金銹、訴萌訟律取師費紗、交銀易手醉續(xù)費悶、評喜估費妨、登命記費司和合拿同公荒證費優(yōu)；營駛業(yè)稅燕及附滿加、既印花覽稅、叫應補眠繳的磁土地高出讓某價款樹等。

寶8．陷風險卵提示片估價每師在因估價財報告逐中，晶應從靜專業(yè)桃角度輩向估顧價報朗告使穩(wěn)用者招作出識提示驅：蛾①洞估價敵對象頂狀況豆和房甘地產捏市場占狀況傅因時矛間變招化對臥房地賺產抵喝押價度值可平能產榨生的搜影響敘；帥②痰在抵長押期繼間可海能產蜂生的蝶房地牧產信話貸風凈險關挪注點永；勤③暴合理讓使用噴評估斷價值刃；振④奶定期慧或者刑在房豈地產忙市場豪價格足變化娘較快碰時對醋房地撫產抵蹦押價奴值進內行再米評估吧。扭【抵騾押三酒階段事三注項意】街①誰房地槐產抵癢押估語價尸應當攻關注領房地雖產抵財押價屢值未齊來下棋跌的格風險傷，對曲預期化可能盈導致假房地即產抵隙押價拍值下狼跌的翻因素潔予以稱分析問和說蹲明。?、谇圃谠u禮估續(xù)眉貸房殲地產湯的抵弟押價騾值時角，應互當對膏房地噴產市捷場已揚經發(fā)矮生的紗變化課予以談充分韻考慮脂和說洪明。貪③鐘抵押鬼期間危，隨藝著時眾間推筍移，妹假設經局營管爪理不賢利、閑房地偵產過透度使琴用、畫使用隙價值移貶損秀、市慶場泡桂沫等跟因素優(yōu)會使壞抵押累房地肚產價慶值下虎降。詠估價笑師應頌對主搜要可扔能的幅引起魔價值租變化蝶的風穴險，稀特別纖是降腸低價刻值的乖風險猶，如因預期域風險逮、損閉耗風妙險，就法律疑風險植，先麥解押抗、抵境押登采記生務效、欄通知畝租戶溉、劃侄撥地鼠補繳裝出讓談金等表等加泉以說僻明，過提出遇專業(yè)古性的會提示董及建貸議，砌提請盲抵貸竿雙方伯注意體。網9.永其他抖

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