2021房地產(chǎn)行業(yè)半年度策略：政策延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)行業(yè)集中度提升-20210521-東海證券-19正式版

2021年

5月

21日房地產(chǎn)證券研究報(bào)告—年度策略政策延續(xù)維穩(wěn)基調(diào)，行業(yè)集中度提升2021

房

地

產(chǎn)

行業(yè)半年度策略分析日期

2021年

5月

21日行業(yè)評(píng)級(jí):標(biāo)配(40)◎投資要點(diǎn)：板塊行情。2021年房地產(chǎn)板塊整體走勢(shì)一般。截至

5月

14日，滬深300指數(shù)報(bào)收

5110.59點(diǎn)，較年初累計(jì)下跌

1.93%；申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)收3731.14點(diǎn)，較年初累計(jì)下跌

2.49%，在

28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中排名倒數(shù)第十，跑輸大盤(pán)

0.56pct。房地產(chǎn)板塊目前估值仍處于觸底階段。政策走勢(shì)。政策總體基調(diào)不變，中央堅(jiān)持“房住不炒”政策不變，4月中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)首次提出了“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。同時(shí)

2月出臺(tái)的土地兩集中政策通過(guò)規(guī)范各地政府的土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，進(jìn)一步控制地價(jià)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)政策出現(xiàn)大幅波動(dòng)可能性不大。基本面。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金處于回暖態(tài)勢(shì)，但受相關(guān)融資政策收緊影響，未來(lái)房企可能面臨一定的融資壓力。商品房銷(xiāo)售價(jià)量齊升，東部表現(xiàn)強(qiáng)勁。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，中部地區(qū)表現(xiàn)較優(yōu)。土地市場(chǎng)受兩集中供地政策的出臺(tái)以及中央“三條紅線”融資監(jiān)管等政策影響，成交市場(chǎng)延續(xù)趨淡態(tài)勢(shì)。行業(yè)走勢(shì)圖60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%投資建議。展望

2021年，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)板塊在“房住不炒”、“因城施策”的政策的共振下，仍舊以穩(wěn)為主，政策大方向短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前板塊估值處于歷史低位，觸底后有望有一定程度的回升。-10.00%在這種背景下，行業(yè)整合加速，馬太效應(yīng)更為顯著，強(qiáng)者愈強(qiáng)趨勢(shì)不變，行業(yè)格局將向倒金字塔演變。今年土地供地兩集中政策的出臺(tái)以及融資端的收緊都更有利于在銷(xiāo)售、拿地、融資相較于中小企業(yè)都更具優(yōu)勢(shì)的龍頭企業(yè)。我們建議關(guān)注背靠央企、具備品牌優(yōu)勢(shì)、業(yè)績(jī)穩(wěn)定性強(qiáng)的龍頭企業(yè)：萬(wàn)科

A，以及商業(yè)發(fā)展較優(yōu)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)企業(yè)：新城控股。房地產(chǎn)(申萬(wàn))滬深300相關(guān)研究報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)提示。房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級(jí)；融資持續(xù)收緊；銷(xiāo)售不如預(yù)期。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN市

場(chǎng)

有

風(fēng)

險(xiǎn)

，投資

需謹(jǐn)慎年中策略正文目錄1.行業(yè)表現(xiàn)回顧

..........................................................................................................................................41.1.走勢(shì)回顧..................................................................................................................................................41.2.估值回顧..................................................................................................................................................52.政策走勢(shì)：“房住不炒”主基調(diào)不變

....................................................................................................72.1.中央：堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)不變........................................................................................................72.2.土地“兩集中”

............................................................................................................................................93.行業(yè)基本面

............................................................................................................................................103.1.到位資金回暖.........................................................................................................................................103.2.商品房銷(xiāo)售價(jià)量齊升................................................................................................................................113.3.開(kāi)發(fā)投資恢復(fù).........................................................................................................................................133.4.土地市場(chǎng)熱度減弱..................................................................................................................................143.5.新開(kāi)工回落，竣工增速疲軟....................................................................................................................154.行業(yè)投資策略

........................................................................................................................................174.1.萬(wàn)科

A....................................................................................................................................................174.2.新城控股................................................................................................................................................185.風(fēng)險(xiǎn)提示

................................................................................................................................................18圖表目錄圖

1房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢(shì)（2021/1/1-2021/5/14）....................................................................................................4圖

2申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)漲跌幅對(duì)比（2021年初至

2021/5/14）.........................................................................................4圖

3子行業(yè)

PE估值（截至

2021/5/14）...................................................................................................................5圖

4子行業(yè)漲跌幅（2021年初至

2021/5/14）.........................................................................................................5圖

5申萬(wàn)

28個(gè)行業(yè)

PETTM排名（至

2021/5/14）

....................................................................................................6圖

6房地產(chǎn)及子版塊

PE走向（至

2021/5/14）..........................................................................................................6圖

7部分政策公告....................................................................................................................................................9圖

8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)值及同比

億元/%......................................................................................................10圖

92021年

1-4月各項(xiàng)資金來(lái)源累計(jì)同比

%.........................................................................................................10圖

10國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)值及同比

億元/%.....................................................................................................................10圖

11利用外資累計(jì)值及同比

億元/%......................................................................................................................10圖

12自籌資金累計(jì)值及同比

億元/%.....................................................................................................................11圖

13其他資金累計(jì)值及同比

億元/%.....................................................................................................................11圖

14商品房銷(xiāo)售面積及增速

萬(wàn)平方米/%..............................................................................................................11圖

15商品房銷(xiāo)售額及增速

億元/%.........................................................................................................................11圖

16分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售面積累計(jì)同比

%........................................................................................................................12圖

17分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售額累計(jì)同比

%.............................................................................................................................12圖

1830大中城市成交面積占比

%........................................................................................................................12圖

1930大中城市成交面積同比增速

%.................................................................................................................12圖

2030大中城市成交面積環(huán)比增速

%.................................................................................................................13圖

21分區(qū)域銷(xiāo)售額增速

%....................................................................................................................................13圖

22分區(qū)域銷(xiāo)售面積增速

%.................................................................................................................................13圖

23開(kāi)發(fā)投資完成額及增速

億元/%.....................................................................................................................14圖

24不同區(qū)域開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)增速

%............................................................................................................14圖

25累計(jì)土地購(gòu)置面積及增速

萬(wàn)平方米/%...........................................................................................................14圖

26累計(jì)土地成交價(jià)款及增速

億元/%.................................................................................................................14圖

27累計(jì)土地購(gòu)置費(fèi)及增速

億元/%.....................................................................................................................15HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN市

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有

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，投資

需謹(jǐn)慎年中策略圖

28累計(jì)新開(kāi)工面積及同比

萬(wàn)平方米/%..............................................................................................................15圖

29累計(jì)住宅新開(kāi)工面積及同比

萬(wàn)平方米/%.......................................................................................................15圖

30累計(jì)房屋竣工面積及同比

萬(wàn)平方米/%...........................................................................................................16圖

31累計(jì)房屋施工面積及同比

萬(wàn)平方米/%...........................................................................................................16圖

32營(yíng)業(yè)總收入及增速

億元/%............................................................................................................................17圖

33凈利潤(rùn)及增速

億元/%...................................................................................................................................17圖

34營(yíng)業(yè)總收入及增速

億元/%............................................................................................................................18圖

35凈利潤(rùn)及增速

億元/%...................................................................................................................................18表

12021年年初至

2021/5/14房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股累計(jì)漲跌幅排行

%...........................................................................5表

2近年來(lái)中央對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào).................................................................................................................................8HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN市

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需謹(jǐn)慎rQnOsMyRrQqQsNsRqPqMmN7NcM7NtRnNsQrQlOrRsMlOrRnO8OmMrRvPpPqRvPqMoP年中策略1.行業(yè)表現(xiàn)回顧1.1.走勢(shì)回顧截至

5月

14日，滬深

300指數(shù)報(bào)收

5110.59點(diǎn)，較年初累計(jì)下跌

1.93%；申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)收

3731.14點(diǎn)，較年初累計(jì)下跌

2.49%，在

28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中排名倒數(shù)第十，跑輸大盤(pán)

0.56pct。圖

1房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)走勢(shì)（2021/1/1-2021/5/14）15.00%10.00%5.00%45000.0040000.0035000.0030000.0025000.0020000.0015000.0010000.005000.000.000.00%-5.00%-10.00%成交金額房地產(chǎn)(申萬(wàn))滬深300資料來(lái)源：

wind，東海證券研究所圖

2申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)漲跌幅對(duì)比（2021年初至2021/5/14）40.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00資料來(lái)源：

wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN4市

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資需謹(jǐn)慎年中策略房地產(chǎn)子行業(yè)方面，園區(qū)開(kāi)發(fā)漲跌幅和估值分別為

2.72%、14.57倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則分別為-1.66%、8.04倍。圖

3子行業(yè)

PE估值（截至

2021/5/14）圖

4子行業(yè)漲跌幅（2021年初至

2021/5/14）2.7216.0014.0012.0010.008.0014.573.002.502.001.501.000.500.00-0.50-1.00-1.50-2.008.046.004.002.000.00-1.66房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)Ⅱ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)Ⅱ園區(qū)開(kāi)發(fā)Ⅱ園區(qū)開(kāi)發(fā)Ⅱ資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所截至

5月

14日，房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股漲幅前十分別為奧園美谷、蘇寧環(huán)球、*ST新光、中國(guó)國(guó)貿(mào)、嘉凱城、魯商發(fā)展、*ST基礎(chǔ)、西藏城投、大連友誼、皇庭國(guó)際。同期，跌幅前十分別為電子城、ST粵泰、*ST云城、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、京能置業(yè)、*ST中房、*ST中迪、*ST綠景、美好置業(yè)、華夏幸福。表

12021年年初至

2021/5/14房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股累計(jì)漲跌幅排行

%序

號(hào)1代

碼簡(jiǎn)

稱(chēng)漲

幅

（

%）229.6689121.0059119.230887.315978.235366.627161.733957.541954.642949.6667序

號(hào)1代

碼簡(jiǎn)

稱(chēng)跌

幅

（

%）-22.1190-22.8856-24.5833-25.1832-26.2097-36.6876-38.4615-41.4973-49.8667-58.8281000615.SZ000718.SZ002147.SZ600007.SH000918.SZ600223.SH600515.SH600773.SH000679.SZ000056.SZ奧園美谷蘇寧環(huán)球*ST新光中國(guó)國(guó)貿(mào)嘉凱城600658.SH600393.SH600239.SH600641.SH600791.SH600890.SH000609.SZ000502.SZ000667.SZ600340.SH電子城22ST粵泰33*ST云城萬(wàn)業(yè)企業(yè)京能置業(yè)*ST中房*ST中迪*ST綠景美好置業(yè)華夏幸福44556魯商發(fā)展*ST基礎(chǔ)西藏城投大連友誼皇庭國(guó)際67788991010資料來(lái)源：wind，東海證券研究所1.2.估值回顧從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，截至

5月

14日，申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)的

PETTM為

8.30倍，在

28個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中排名倒數(shù)第三位，估值水平排名較低。從縱向?qū)Ρ葋?lái)看，近

5年房地產(chǎn)板塊以及兩個(gè)子版塊市盈率大方向都呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，較

2015年最高點(diǎn)已有明顯回落，絕對(duì)估值處于歷史較低水平。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN5市

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資需謹(jǐn)慎年中策略圖

5申萬(wàn)28個(gè)行業(yè)PETTM排名（至2021/5/14）90.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00資料來(lái)源：

wind，東海證券研究所圖

6房地產(chǎn)及子版塊PE走向（至2021/5/14）50.0045.0040.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.002016/5/272017/5/272018/5/27房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)Ⅱ2019/5/27園區(qū)開(kāi)發(fā)Ⅱ2020/5/27房地產(chǎn)資料來(lái)源：

wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN6市

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資需謹(jǐn)慎年中策略2.政策走勢(shì)：“房住不炒”主基調(diào)不變2.1.中央：堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)不變房地產(chǎn)行業(yè)作為政策導(dǎo)向型行業(yè)，政策走向是判斷房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)周期和走勢(shì)的關(guān)鍵所在。自

2017年以來(lái)，中央逐步確立“房住不炒，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”的核心調(diào)控思想，保證“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”?！胺孔〔怀础蹦壳皝?lái)看已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)主基調(diào)，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變?！霸黾颖Ｕ闲宰赓U住房”也是我國(guó)近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作重點(diǎn)。2020年末，“蛋殼”等長(zhǎng)租公寓相繼暴雷，2020年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議把“解決好大城市住房突出問(wèn)題”列為2021年要抓住的八大重點(diǎn)任務(wù)之一。2021年

2月，自然資源部下發(fā)重點(diǎn)城市供地“兩集中”文件中也提到重點(diǎn)城市在

2021年在年度計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比一般不低于10%，并且常住人口增長(zhǎng)快、租賃住房用地缺口大的城市要進(jìn)一步提高比例。2021年

4月中央政治局會(huì)議又重提增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，近期中央政策均把保障房、租賃住房建設(shè)提到非常重要的位置。在高度重視保障性租賃住房建設(shè)下，預(yù)計(jì)

2021年租賃市場(chǎng)將獲得更大力度的支持，供應(yīng)端、需求端政策將不斷完善和細(xì)化，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”或有實(shí)質(zhì)性的突破，市場(chǎng)有望更加健康發(fā)展。2021年

4月的中央政治局會(huì)議首次提出了“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。自

2020年以來(lái)，熱點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房市場(chǎng)升溫，“炒作學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象熱度較高，此次政治局提及學(xué)區(qū)房則側(cè)面印證了學(xué)區(qū)房急需降溫。學(xué)區(qū)房的炒作成為近期房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因，預(yù)計(jì)后續(xù)大城市會(huì)嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作。近期已有多地出臺(tái)政策管理學(xué)區(qū)房，例如北京市住建委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》，重點(diǎn)針對(duì)近期群眾反映強(qiáng)烈的機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市、群租房治理等問(wèn)題，依法從嚴(yán)懲處，上海市發(fā)布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，合肥市針對(duì)學(xué)區(qū)房進(jìn)行“定向限購(gòu)”。2021年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，年內(nèi)累積房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已超

180次，并且呈現(xiàn)出按月遞增的趨勢(shì)，其中，4月份達(dá)

51次，3月份

48次，2月份

45次，1月份42次。4月，住建部再次約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等熱點(diǎn)城市，要求城市政府切實(shí)提高政治站位，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并提出要完善人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)與人口落戶、義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化二手房交易管理，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN7市

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，投

資需謹(jǐn)慎年中策略表

2近年來(lái)中央對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)時(shí)

間來(lái)

源表

述要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患。2018年

4月中央政治局會(huì)議下決心解決房地產(chǎn)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供需平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。2018年

7月2018年

12月中央政治局會(huì)議要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、2019年

4月2019年

7月中央政治局會(huì)議中央政治局會(huì)議城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2019年

12月2020年

4月2020年

7月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中央政治局會(huì)議要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持

房子是

用來(lái)住

的、不是用

來(lái)炒的

定位，堅(jiān)持不

將房地

產(chǎn)作為

短期刺

激住建部房地產(chǎn)工作

經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各座談會(huì)地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央政治局會(huì)議中提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2020年

7月2020年

8月2020年

8月2020年

12月中央政治局會(huì)議房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)

重申“房住不炒”部分城市房地產(chǎn)工

堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，作商會(huì)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中央政治局會(huì)議促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展要解決好大城市住房突出問(wèn)題，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房2020年

12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)方面，要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)2021年

4月中央政治局會(huì)議權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。資料來(lái)源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN8市

場(chǎng)

有

風(fēng)

險(xiǎn)

，投

資需謹(jǐn)慎年中策略2.2.土

地

“兩集中”網(wǎng)傳

2月

18日，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件，文件要求

22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且

2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)

3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。隨后

2月

23、24日青島、鄭州、天津自然資源和規(guī)劃局紛紛發(fā)布關(guān)于“土地集中出讓”模式的公告。圖

7部分政策公告資料來(lái)源：

wind，東海證券研究所政策調(diào)控范圍包括

4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳，18個(gè)二線城市：南京、蘇州、廈門(mén)、杭州、重慶、福州、武漢、成都、鄭州、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、合肥、長(zhǎng)春、寧波、天津、無(wú)錫?！皟杉小闭叩哪繕?biāo)，主要是預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，保持地價(jià)穩(wěn)定。抑制土地價(jià)格的快速上漲，是預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的政策中不可或缺的一環(huán)，“兩集中”政策通過(guò)規(guī)范各地政府的土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，進(jìn)一步控制地價(jià)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。在兩集中政策下，房企將集中拿地，一方面，這對(duì)于房企的現(xiàn)金流管理能力提出了重大挑戰(zhàn)。隨著

2020年底融資端“三道紅線”政策的試點(diǎn)實(shí)施，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段。受到“三道紅線”的制約，房企通過(guò)外部融資來(lái)滿足拿地資金需求的能力被極大地削弱，需要更多地通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售回款來(lái)補(bǔ)充資金。因此，房企需要重新鋪排自身銷(xiāo)售節(jié)奏與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，以適應(yīng)土地集中出讓時(shí)的資金需求。在土地集中出讓之前的準(zhǔn)備期既要保證出讓活動(dòng)前能安排一次集中性的項(xiàng)目銷(xiāo)售活動(dòng)，又要安排流量型與利潤(rùn)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)；拿到土地之后，主要考慮同批次產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，同質(zhì)化產(chǎn)品盡快搶收，非同質(zhì)化產(chǎn)品錯(cuò)峰銷(xiāo)售。因此，房企如何進(jìn)行新房銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)鋪排，以應(yīng)對(duì)節(jié)點(diǎn)型的拿地資金需求，如何對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行有效管理，成為亟待解決的難題。目前，除武漢外，已有

21個(gè)城市先后發(fā)布首批住宅用地供地計(jì)劃，12個(gè)城市完成首次土地集中出讓。從首次出讓數(shù)據(jù)來(lái)看，目前仍是核心一二線城市土地?zé)岫容^高。“兩集中”政策是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的進(jìn)一步深化，勢(shì)必對(duì)土地和商品房市場(chǎng)造成深遠(yuǎn)影響，也對(duì)房企的生存發(fā)展提出更高要求。在此次調(diào)控之下，房企的資金調(diào)度能力及投HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN9市

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，投

資需謹(jǐn)慎年中策略資、運(yùn)營(yíng)能力都面臨大考，這種情況下，能力更強(qiáng)、現(xiàn)金流更加充裕、業(yè)績(jī)穩(wěn)定的房企占據(jù)更大優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步加劇房企陣營(yíng)分化。3.行業(yè)基本面3.1.到位資金回暖2021年

1-4月，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金

63542億元，同比增長(zhǎng)

35.2%，與

2019年同期相比增長(zhǎng)

21.1％，兩年平均增長(zhǎng)

10.1％。分項(xiàng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金累計(jì)值分別為9043、17、17167和37315億元，同比增速分別為3.6%、-28.3%、15.4%和

59.63%。其他資金中，來(lái)源中個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)

41.3%，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)

74.1%。受“三條紅線”等政策影響，我們認(rèn)為房企銷(xiāo)售回款對(duì)于房企到位資金的作用將進(jìn)一步凸顯，企業(yè)或?qū)⒓涌熹N(xiāo)售回款來(lái)應(yīng)對(duì)三條紅線對(duì)自身的影響。圖

8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)值及同比

億元/%圖

92021年

1-4月各項(xiàng)資金來(lái)源累計(jì)同比

%250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00個(gè)人按揭貸款定金及預(yù)收款自籌資金41.3074.10-10.00-20.00-30.0015.40利用外資-28.30國(guó)內(nèi)貸款-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.003.60累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所圖

10國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)值及同比

億元/%圖

11利用外資累計(jì)值及同比

億元/%30,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.0025.0020.0015.0010.005.003503002502001501005040030020010000.00-5.00-10.00-15.00-100-2000國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)值累計(jì)同比利用外資累計(jì)值累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN10市

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，投資

需謹(jǐn)慎年中策略圖

12自籌資金累計(jì)值及同比

億元/%圖

13其他資金累計(jì)值及同比

億元/%70,000.0060,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.0040.0030.0020.0010.000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.00100.0080.0060.0040.0020.000.00-10.00-20.00-20.00-40.00自籌資金累計(jì)值累計(jì)同比其他資金累計(jì)值累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所3.2.商品房銷(xiāo)售價(jià)量齊升商品房銷(xiāo)售持續(xù)恢復(fù)，需求復(fù)蘇持續(xù)向好。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2021年

1-4月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積為

50305萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)

48.1%，累計(jì)銷(xiāo)售金額是

53609億元，同比增長(zhǎng)

68.2%。考慮

2020年新冠疫情的特殊性，將

2021年的數(shù)據(jù)與

2019年同期對(duì)比，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別增長(zhǎng)

19.5%和

37.0%，這說(shuō)明新冠疫情沖擊過(guò)后，房地產(chǎn)行業(yè)快速恢復(fù)，商品房的銷(xiāo)售量持續(xù)增長(zhǎng)。從不同業(yè)態(tài)來(lái)看，1-4月住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)銷(xiāo)售面積同比分別增加51.1%、20.0%和

16.3%，較

1-3月累計(jì)增速變動(dòng)為-17.0pct、-14.4pct和-8.6pct；累計(jì)銷(xiāo)售金額同比分別為

73.2%、31.9%和

20.3%，較

1-3月累計(jì)增速變動(dòng)為-22.3pct、-12.1pct和-5.5pct。4月單月不同業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)速度都有一定程度的下降，考慮到

2020年下半年地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)恢復(fù)，我們認(rèn)為今年銷(xiāo)售增速或?qū)⒊尸F(xiàn)前高后低的走勢(shì)。圖

14商品房銷(xiāo)售面積及增速

萬(wàn)平方米/%圖

15商品房銷(xiāo)售額及增速

億元/%200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.00150.00100.0050.000.00-20.00-40.00-60.00-50.00累計(jì)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比累計(jì)商品房銷(xiāo)售金額累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN11市

場(chǎng)

有風(fēng)險(xiǎn)

，投

資

需謹(jǐn)慎年中策略圖

16分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售面積累計(jì)同比%圖

17分業(yè)態(tài)銷(xiāo)售額累計(jì)同比

%150.00100.0050.00200.00150.00100.0050.000.000.00-50.00-100.00-50.00-100.00住宅辦公室商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅辦公室商業(yè)營(yíng)業(yè)用房資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所二線城市成交占比增長(zhǎng)。具體到不同級(jí)別城市來(lái)看，進(jìn)入

2021年，二線城市成交面積占比逐漸增高，4月當(dāng)月，二線城市成交面積占比超

50%，達(dá)到

52.28%。從同比情況來(lái)看，2020年上半年受到疫情影響，商品房成交不佳，因此

2021年前

4個(gè)月一二三線城市成交面積同比漲幅均表現(xiàn)優(yōu)異，但從環(huán)比來(lái)看，與

2020年下半年相比，商品房成交數(shù)據(jù)增長(zhǎng)速度已經(jīng)變慢。圖

1830大中城市成交面積占比

%圖

1930大中城市成交面積同比增速

%100.0080.0060.0040.0020.000.00400.00300.00200.00100.000.00-100.00一線

二線

三線一線城市二線城市三線城市資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN12市

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有

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，投資

需謹(jǐn)慎年中策略圖

2030大中城市成交面積環(huán)比增速

%600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00-100.00-200.00一線城市二線城市三線城市資料來(lái)源：wind，東海證券研究所東部地區(qū)表現(xiàn)最強(qiáng)，增速領(lǐng)跑全國(guó)。從不同區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增速一直處于領(lǐng)先地位，截至

2021年

4月，東部累計(jì)銷(xiāo)售額同比增速為

80.10%，累計(jì)銷(xiāo)售面積同比增速為56.40%，其余中部、西部、東北部的累計(jì)銷(xiāo)售額增速分別71.20%、41.60%、31.30%，累計(jì)銷(xiāo)售面積增速分別為

52.40%、34.70%及

31.80%。圖

21分區(qū)域銷(xiāo)售額增速

%圖

22分區(qū)域銷(xiāo)售面積增速

%150.00100.0050.00120.0070.0020.00-30.00-80.000.00-50.00-100.00東部中部西部東北東部中部西部東北資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所3.3.開(kāi)發(fā)投資恢復(fù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，中部地區(qū)表現(xiàn)較優(yōu)。1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為40,240億元，同比增長(zhǎng)

21.6%，考慮到

2020年疫情因素，與

2019年同期相比增長(zhǎng)17.6%。從不同區(qū)域來(lái)看，1-4月東部、中部、西部和東北地區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資完成額同比增速為19.8%、29.7%、19.6%和

15.4%，中部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)領(lǐng)先。HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN13市

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有

風(fēng)險(xiǎn)

，投資

需謹(jǐn)慎年中策略圖

23開(kāi)發(fā)投資完成額及增速

億元/%圖

24不同區(qū)域開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)增速

%60.0040.0020.000.00160,000.00140,000.00120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-20.00-40.00-10.00-20.00房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額累計(jì)同比東部中部西部東北資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所3.4.土地市場(chǎng)熱度減弱土地市場(chǎng)熱度減弱。2021年

1-4月土地購(gòu)置面積合計(jì)

3301萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)

4.8%；土地成交價(jià)款為

1203億元，同比下降

29.2%。如果與

2019年作對(duì)比，兩者均下降，分別下降

7.8%和

24.3%。上半年兩集中供地政策的出臺(tái)以及中央“三條紅線”融資監(jiān)管等政策影響，房企壓力較大，上半年土地成交市場(chǎng)延續(xù)趨淡態(tài)勢(shì)。隨著部分城市集中供地的釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)熱度能有一定程度的修復(fù)，但仍需注意融資端政策對(duì)房企拿地的影響。圖

25累計(jì)土地購(gòu)置面積及增速

萬(wàn)平方米/%圖

26累計(jì)土地成交價(jià)款及增速

億元/%35,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.00-40.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.000.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00土地累計(jì)購(gòu)置面積累計(jì)同比土地累計(jì)成交價(jià)款累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN14市

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需謹(jǐn)慎年中策略圖

27累計(jì)土地購(gòu)置費(fèi)及增速

億元/%50,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.000.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00土地累計(jì)購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所3.5.新開(kāi)工回落，竣工增速疲軟新開(kāi)工面積與

19年同期負(fù)增長(zhǎng)。2021年

1-4月累計(jì)新開(kāi)工面積

53905萬(wàn)方，較

2020年和

2019年同期分別增長(zhǎng)

12.8%和降低

7.9%；其中住宅新開(kāi)工面積為

40334萬(wàn)方，累計(jì)同比上升

14.4%。4月單月新開(kāi)工面積為

17743萬(wàn)方，同比下降

9.3%。區(qū)別于銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資的穩(wěn)定發(fā)展，新開(kāi)工今年前

4月表現(xiàn)不佳。我們認(rèn)為隨著

4-5月各地土地集中供地的實(shí)施，房企的拿地積極不減，新開(kāi)工速度或?qū)⒂幸欢ǔ潭鹊幕謴?fù)?？⒐ざ嗽鏊倨＼?。2021年

1-4月全國(guó)累計(jì)房屋竣工面積

22736萬(wàn)方，較

2020年和2019年同期分別增長(zhǎng)

17.9%和

0.8%。圖

28累計(jì)新開(kāi)工面積及同比

萬(wàn)平方米/%圖

29累計(jì)住宅新開(kāi)工面積及同比

萬(wàn)平方米/%250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00累計(jì)新開(kāi)工面積累計(jì)同比累計(jì)住宅新開(kāi)工面積累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN15市

場(chǎng)

有

風(fēng)險(xiǎn)

，投資

需謹(jǐn)慎年中策略圖

30累計(jì)房屋竣工面積及同比

萬(wàn)平方米/%圖

31累計(jì)房屋施工面積及同比

萬(wàn)平方米/%120,000.00100,000.0080,000.0060,000.0040,000.0020,000.000.0050.0040.0030.0020.0010.000.00-10.00-20.00-30.001,000,000.00800,000.00600,000.00400,000.00200,000.000.0012.0010.008.006.004.002.000.00房屋累計(jì)竣工面積累計(jì)同比累計(jì)房屋施工面積累計(jì)同比資料來(lái)源：wind，東海證券研究所資料來(lái)源：wind，東海證券研究所HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN16市

場(chǎng)

有

風(fēng)險(xiǎn)

，投資

需謹(jǐn)慎年中策略4.行業(yè)投資策略展望

2021年，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)板塊在“房住不炒”、“因城施策”的政策的共振下，仍舊以穩(wěn)為主，政策大方向短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前板塊估值處于歷史低位，