陸家嘴 公司首次覆蓋報(bào)告：商業(yè)地產(chǎn) -租售并舉協(xié)同發(fā)展優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入助力業(yè)績(jī)釋放

) .81 17 0.3433價(jià)走勢(shì)圖 陸家嘴滬深30020%10% 0%-20%-30%2022-072022-112023-032023-07數(shù)據(jù)來(lái)源：聚源 房地產(chǎn)/房地產(chǎn)開發(fā)日期2023/7/4——公司首次覆蓋報(bào)告齊東(分析師)yseccn家嘴以商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)零售和金融服務(wù)為延伸，深度參與浦東新興區(qū)域的發(fā)展。公司持有資產(chǎn)大部分位于陸家嘴和前灘核心區(qū)位，租金和出租率穩(wěn)步提升；住宅開發(fā)項(xiàng)目可售資源充足，并有較大規(guī)模的資產(chǎn)收購(gòu)及項(xiàng)目投建計(jì)劃，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放可期。我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為19.22、21.4116.1倍，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。 (1)公司辦公物業(yè)主要包括甲級(jí)寫字樓與高品質(zhì)研發(fā)樓，持有長(zhǎng)期在營(yíng)甲級(jí)寫字樓總建面191萬(wàn)方，高品質(zhì)研發(fā)樓總建面32.7萬(wàn)平方米。2022年公司辦公租年末上海成熟甲級(jí)寫字樓平均出租率約為85%。(2)截止2022年末，公司商業(yè)物業(yè)要分布在上海和天津兩個(gè)城市，總建筑面積達(dá)45.7萬(wàn)方，2022年商業(yè)租賃收入為2.44億元，同比下降46.3%，上海三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目出租率均超過(guò)85%。區(qū)，擬并購(gòu)重組注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)資金，以133.19億元收購(gòu)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘元，獲證監(jiān)會(huì)通過(guò)，若成功落地將顯著提升公司的資產(chǎn)規(guī)模和質(zhì)量。務(wù)摘要和估值指標(biāo)2021A2022A2023E2024E2025EYOY.5114198YOY1.28.99.0OEEPS薄/元)PE倍).9P/B(倍)請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明1/請(qǐng)務(wù)必參閱正文后面的信息披露和法律聲明 公司首次覆蓋報(bào)告2/2/22 7 4 圖7：公司在上海在營(yíng)寫字樓和高級(jí)研發(fā)樓主要分布在陸家嘴和前灘核心區(qū)位 6圖8：公司在上海在建寫字樓位于世紀(jì)大道、前灘、張江和川沙區(qū)域 7 海新國(guó)際博覽中心由于疫情影響活動(dòng)基本停滯 10 圖20：公司收購(gòu)四家項(xiàng)目公司位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國(guó)際商務(wù)區(qū) 13 3/3/22 7表2：2022年公司在上海三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目出租率均超過(guò)85% 9 公司首次覆蓋報(bào)告4/4/22上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“公司”)自成立于1992海交易所上市交易。服務(wù)”發(fā)展格局。圍繞“金色中環(huán)”發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)、張江科學(xué)城、川沙新市鎮(zhèn)項(xiàng)目卓越競(jìng)爭(zhēng)力的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商?？毓晒蓶|為上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司，持股A股比例56.42%，股權(quán)較為集中，經(jīng)營(yíng)和發(fā)展有較強(qiáng)的支配和協(xié)調(diào)能力。 公司首次覆蓋報(bào)告5/5/22續(xù)優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，做精做強(qiáng)長(zhǎng)期持有的核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)品的銷售及部分，推動(dòng)地產(chǎn)與金融業(yè)務(wù)協(xié)同。公司旗下?lián)碛腥医鹑诔峙茩C(jī)構(gòu)，愛建證券、陸家嘴國(guó)際信托和陸入來(lái)源，金融服務(wù)業(yè)務(wù)占比穩(wěn)步提升。002017201820192020營(yíng)業(yè)收入(億元)2yoy%1%2017201820192020202120226/6/22級(jí)寫商務(wù)區(qū)以及天津紅橋區(qū)。高品質(zhì)研發(fā)樓包括園區(qū)型的上海市級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地上海陸情。 20152016201720182019202020212022辦公收入(億元)yoy50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%%20182019202020212022在上海在營(yíng)寫字樓和高級(jí)研發(fā)樓主要分布在陸家嘴和前灘核心區(qū)位 公司首次覆蓋報(bào)告7/7/22平均租金3.45元/平方米/天，出租率有一定下滑。根據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，定的溢價(jià)能力。(萬(wàn)平方米)(元/平方米/天)86公司公告、開源證券研究所公司在集團(tuán)支持下，不斷參與浦東開發(fā)任務(wù)，近幾年成功進(jìn)軍前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)建成后公司辦公租賃收入有望持續(xù)提升。寫字樓位于世紀(jì)大道、前灘、張江和川沙區(qū)域廣場(chǎng)、陸家嘴 公司首次覆蓋報(bào)告8/8/22，2022年公司商業(yè)租賃收入為2.44億元，同比下降46.3%。從出租率來(lái)看，020152016201720182019202020212022商業(yè)收入(億元)yoy100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%0182019202020212022物業(yè)分布在所屬商圈核心地段L嘴96廣場(chǎng)、陸家嘴1885三個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)租金均超過(guò)9元/平方米/天，天津陸家嘴。9/9/22表2：2022年公司在上海三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目出租率均超過(guò)85%地上建筑面積總建筑面積表2：2022年公司在上海三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目出租率均超過(guò)85%地上建筑面積總建筑面積租金主要在營(yíng)商業(yè)物業(yè)權(quán)益比例出租率 (萬(wàn)方)(萬(wàn)方)(元/平米/天)陸家嘴96廣場(chǎng)2.906.6255%9.5386%0.721.43100%9.2199%陸家嘴金融城配套商業(yè)設(shè)施1.011.01100%--LMALL12.0218.75100%10.6892%LMALL10.0415.17100%2.7973%花木陸悅坊1.031.50100%7.5352%金楊陸悅坊1.181.18100%3.65公司公告、開源證券研究所公司旗下共有四家酒店，包括位于上海的前灘香格里拉酒店、東怡大酒店、陸150.0%100.0%50.0%0.0%-50.0%20152016201720182019202020212022酒店物業(yè)(億元)yoy80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20152016201720182019202020212022酒店(萬(wàn)方)益比例間數(shù)(間)GOP率209%8%21.56%.40%公司公告、開源證券研究所 公司首次覆蓋報(bào)告10/10/22均分布在浦東新區(qū)較核心位置公司其他物業(yè)業(yè)務(wù)還包括住宅物業(yè)和會(huì)展物業(yè)。(1)由于公司原用于租賃的東新國(guó)際博覽中心由于疫情影響活動(dòng)基本停滯辦公現(xiàn)金流入銷售金額(億元)辦公現(xiàn)金流入銷售金額(億元) 公司首次覆蓋報(bào)告//22近尾盤，蘇州項(xiàng)目處于未決狀態(tài)。2020年之前，公司房地產(chǎn)銷售收入分為住宅銷售金額和辦公銷售金額，其中辦公銷售收入主要來(lái)源于東方匯和陸家嘴金融廣場(chǎng)的辦目的整體去化率為00201720182019202020212022住宅物業(yè)銷售金額(億元)住宅物業(yè)銷售面積(萬(wàn)方)864200辦公現(xiàn)金流入銷售金額(億元)565687公司近兩年在售項(xiàng)目主要集中在上海、天津和蘇州三個(gè)城市。2022年公司住宅總建筑面積主要銷售項(xiàng)目 (萬(wàn)方)益比例備案價(jià)格區(qū)間(元/平米)工年代24808-483702030--公司公告、開源證券研究所化壓力較小。 公司首次覆蓋報(bào)告12/12/22項(xiàng)目(萬(wàn)方)益比例代24前灘54-01地塊(住宅及租賃部分)24濰坊社區(qū)497-02地塊(住宅部分)242610.63-公司公告、開源證券研究所上海核心區(qū)域和蘇州地區(qū)陸家嘴區(qū)域區(qū)，。配套資金兩部分，擬以發(fā)行股份方式購(gòu)買控股股東陸家嘴集團(tuán)持有的上海陸家嘴昌 以下9億元、企榮公司交易價(jià)格 公司首次覆蓋報(bào)告13/13/22權(quán)益比例現(xiàn)金對(duì)價(jià)(億元)股份對(duì)價(jià)(億元)(億元)--.76.7645.9-5.9--研究所昌邑公司、東袤公司項(xiàng)目位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，耀龍公司、企榮公司項(xiàng)目位于前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)。昌邑公司、東袤公司、耀龍公司項(xiàng)目土地主要用途為商業(yè)、辦公和住宅等綜合用途，企榮公司土地主要用途為商業(yè)和辦公。四家標(biāo)的公司所持有四家項(xiàng)目公司位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)E權(quán)屬證明已取得(2022年底開工建設(shè))，2E8-17地塊待政府收儲(chǔ)，預(yù)計(jì)住宅計(jì)容建東袤公司共計(jì)擁有洋涇街道六宗地塊的土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)住宅計(jì)容建面13.36 公司首次覆蓋報(bào)告14/14/22嘴和外灘金融城企榮公司擁有三林鎮(zhèn)一宗地塊的土地使用權(quán)，推廣名為前灘國(guó)際廣場(chǎng)，是位于主要用途為商業(yè)和辦公(辦公可租賃面積6.57萬(wàn)方，商業(yè)可租賃面積1.37萬(wàn)方)。司項(xiàng)目相鄰，均位于前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)核心區(qū)域四家標(biāo)的公司項(xiàng)目除企榮公司項(xiàng)目已竣工外，其余均在已開工處在建設(shè)期，擬 公司首次覆蓋報(bào)告15/15/22工27年下半年研究所進(jìn)，未來(lái)三年(2023年-2025年)預(yù)計(jì)將合計(jì)產(chǎn)生預(yù)收款項(xiàng)(含租金收入)近400商辦出租參考周邊平均租金，出租率為90%。據(jù)我們測(cè)算，四個(gè)項(xiàng)目公司總可售貨表8：我們預(yù)計(jì)四家標(biāo)的公司項(xiàng)目可售貨值約600億元(萬(wàn)方)(萬(wàn)方)積(萬(wàn)方)(元/平米)(億元)(億元)/2025年//2027年.7//2027年/2025年////////司/2023年//2025年//2026年/司//0.3////計(jì)///研究所 公司首次覆蓋報(bào)告16/16/22020.0%-80.0%201720182019202020212022歸母凈利潤(rùn)(億元)yoy80.0%70.0%60.0%%40.0%30.0%%10.0%0.0%201720182019202020212022下滑程度較大20152016201720182019202020212022公司合并報(bào)表范圍內(nèi)有息負(fù)債(陸金發(fā)僅包含其母公司有息負(fù)債)主要由五部，17/17/220000002yoy0%0%2017201820192020有息負(fù)債(億元)1%201720182019202020212022公司積極拓展融資渠道，為公司籌措未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展所需資金，同時(shí)探求更優(yōu)的票面利率，融資成本保持低位。0%%201720182019202020212022表9：公司發(fā)行債券票面利率維持較低水平(年)%)23LJZ優(yōu)23-06-0623-06-025005722-03-3050022-02-235 公司首次覆蓋報(bào)告18/18/22我們將陸家嘴業(yè)務(wù)拆分成房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)銷售、金融業(yè)務(wù)、物業(yè)管理、酒店業(yè)五個(gè)板塊進(jìn)行營(yíng)業(yè)收入和毛利潤(rùn)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)租賃：公司租賃收入主要來(lái)自與辦公研發(fā)和購(gòu)物中心兩個(gè)板塊，公司資產(chǎn)地理位置優(yōu)越，我們預(yù)計(jì)出租率和租金收入都將穩(wěn)步提升，同時(shí)在建商辦項(xiàng)目大同。我營(yíng)企業(yè)上海富都物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)，我們認(rèn)為公司物業(yè)管理面積將伴隨竣工交28%。我們認(rèn)為在疫情放開、出行旅游恢復(fù)后，酒店入住率和房間單價(jià)均會(huì)有所提21A22A3E4E5E營(yíng)業(yè)收入(億元)y0%5%租賃.12.33y5%銷售.70.44.65y0%金融業(yè)務(wù)403784y0%0%040515y3%63094y 公司首次覆蓋報(bào)告19/19/2221A22A3E4E5E%%%租賃銷售0%8%金融業(yè)務(wù)0%我們選取同樣為上海浦東新區(qū)國(guó)資旗下以房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的上海臨港、張江高科和浦東金橋進(jìn)行對(duì)比，公司估值略高于可比公司平均估值。我們預(yù)計(jì)公司并有較大規(guī)模的資產(chǎn)收購(gòu)及項(xiàng)目投建計(jì)劃，未來(lái)業(yè)績(jī)釋放可期，首次覆蓋給予“買評(píng)級(jí)。(億元) 2022A2023E24E25E22A23E24E25EH.9.4H.8.6.9.7.3.1H.9H1.84198.9 公司首次覆蓋報(bào)告20/20/22(百萬(wàn)元)2A1A3E4E5E應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款資產(chǎn)產(chǎn)短期借款應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款負(fù)債債本0572358250684034657350834652789805080675985899700812613469040514033854973346408068015541346364318現(xiàn)現(xiàn)金流量表(百萬(wàn)元)