武漢某項(xiàng)目體驗(yàn)式營(yíng)銷報(bào)告

武漢XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司XXX國(guó)際城營(yíng)銷策劃報(bào)告XXX介紹

XXX機(jī)構(gòu)是一家通過(guò)ISO9001國(guó)際體系認(rèn)證，專注于打規(guī)模高檔物業(yè)營(yíng)銷代理的復(fù)合型地產(chǎn)專業(yè)品牌，連續(xù)8年蟬聯(lián)上海市房地產(chǎn)營(yíng)銷代理企業(yè)金橋獎(jiǎng)。

XXX以房地產(chǎn)整合營(yíng)銷服務(wù)為橋梁，不斷超越消費(fèi)者和發(fā)展商日益提高的期望值。公司在全國(guó)每年策劃代理樓盤超過(guò)50個(gè)，年總銷金額過(guò)百億，在武漢地區(qū)有XX（5.7萬(wàn)方）、XXX（9.9萬(wàn)方）、XXX城（18萬(wàn)方）、XXXX小城（9.6萬(wàn)方）、XX城XXX農(nóng)貿(mào)城（300萬(wàn)方）、XX城（60萬(wàn)方）等等十?dāng)?shù)個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，均得到甲方的高度贊賞。十年一劍地產(chǎn)破冰本次報(bào)告的目的本次報(bào)告的目的是直面我們將要解決的問(wèn)題，如何來(lái)實(shí)現(xiàn)我們的高調(diào)運(yùn)作，如何確立一個(gè)好的市場(chǎng)開局，讓本項(xiàng)目既有較好的市場(chǎng)形象與口碑，同時(shí)在銷售價(jià)格與銷售速度上滿足開發(fā)商的戰(zhàn)略預(yù)期，最終圓滿實(shí)現(xiàn)既定的銷售目標(biāo)。提綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的問(wèn)題及解決思路我們的客戶在哪里我們?nèi)绾尾僮麂N售執(zhí)行開盤建議及資金回籠快速去化，保證現(xiàn)金流、實(shí)現(xiàn)融資目的開發(fā)商目標(biāo)項(xiàng)目性質(zhì)：融資項(xiàng)目項(xiàng)目要求：6.2億資金回籠，要求現(xiàn)金流最大化，實(shí)現(xiàn)快銷產(chǎn)品層面目標(biāo)：通過(guò)優(yōu)化物業(yè)類型組合及產(chǎn)品附加值設(shè)計(jì)，產(chǎn)生最大的產(chǎn)品溢價(jià)

XXX國(guó)際城位于XX國(guó)際商貿(mào)圈，項(xiàng)目分三期建設(shè)，現(xiàn)一期用地面積25125平方米，總建筑面積86167.3平方米，住宅面積78918.7平方米，商業(yè)面積6048.6平方米，容積率3.43，共計(jì)820戶。地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)為5幢26層的高層住宅。為區(qū)域內(nèi)不可多見的住宅生力軍，勢(shì)必占領(lǐng)市場(chǎng)新高地。項(xiàng)目鳥瞰圖提綱項(xiàng)目認(rèn)知環(huán)境認(rèn)知面臨的問(wèn)題及解決思路我們的客戶在哪里我們?nèi)绾尾僮麂N售執(zhí)行開盤建議及資金回籠環(huán)境篇區(qū)域環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境區(qū)位關(guān)系項(xiàng)目地處XX居住新城樞紐，區(qū)域地段發(fā)展?jié)摿α己眯姓^(qū)劃分：位于武漢市XXXX區(qū)

XX新城建于1996年，位于XX區(qū)西北部，東至XX路、XX大道，南抵京廣線，西臨XX路延長(zhǎng)線，北接中環(huán)線，總面積23.6平方公里。新城中約有6個(gè)中型居住區(qū)，每個(gè)區(qū)人口約4萬(wàn)人。與東湖、南湖、漢陽(yáng)四新并列武漢4大居住新城。XX居住新城項(xiàng)目臨近多條主干道，更有城市捷運(yùn)系統(tǒng)作為支撐，通達(dá)性良好。交通配套輕軌一號(hào)線XX大道項(xiàng)目位于城市主干道XX大道與XX、XX大道交匯處，同時(shí)緊鄰城市捷運(yùn)系統(tǒng)輕軌1號(hào)線、規(guī)劃建設(shè)中的地鐵3號(hào)線，未來(lái)有極強(qiáng)的可擴(kuò)展性。

XX板塊東西向有XX路、三環(huán)線、XX大道至XX中路，南北向有XX路、機(jī)場(chǎng)高速、機(jī)場(chǎng)第二大道、XX大道、建設(shè)大道延長(zhǎng)線，形成“三橫五縱”的路網(wǎng)，提升板塊整體競(jìng)爭(zhēng)力。臨近4大橋梁，聯(lián)通XX與武昌周邊商業(yè)配套基本成熟，可滿足生活需求商業(yè)配套本案東距XX商圈12.8公里，約25分鐘車程南距XX廣場(chǎng)為代表的XX中心商圈約10.9公里，約20分鐘車程西距王家墩CBD12.9公里，約27分鐘車程項(xiàng)目蜓地塊障周邊釘中小薄學(xué)教際育資勞源優(yōu)素厚，宋不乏踐有武摘漢市獨(dú)二中青等省卷重點(diǎn)銜中學(xué)腿。教育咽配套幼兒農(nóng)園XX幼兒側(cè)園市直劣屬機(jī)來(lái)關(guān)XX幼兒礦園小學(xué)XX小學(xué)寄宿尺小學(xué)建國(guó)際渴部中學(xué)XX中XX鐵中武漢驢市XX中大中伏專學(xué)核院校武漢澤科技紡學(xué)院XX校區(qū)武漢XX惑XX進(jìn)修恰學(xué)院武漢善市XX區(qū)行線政學(xué)除校武漢躁二中XX鐵中XX幼兒攪園武漢愿科技堤學(xué)院共享XX丹X成熟施社區(qū)龍配套檔，自汪身資慶源欠銅缺醫(yī)療互配套武漢君市醫(yī)心療救商治中火心國(guó)營(yíng)碗第二夕八八殼廠國(guó)沸營(yíng)醫(yī)維院武漢占市康絡(luò)復(fù)醫(yī)待院XX室X門診翼部一醫(yī)揪院亞幅健康躲治療雀中心距XX第X醫(yī)院刺及社竭區(qū)門基診3.關(guān)6公里假，約10分鐘需車程距二純八八城國(guó)營(yíng)助醫(yī)院鼠約8.租1公里擺，約15分鐘兔車程距武復(fù)漢市疏醫(yī)療筋救治廳中心贈(zèng)約9.畜7公里征，約28分鐘若車程周邊底基本趨共建像設(shè)施墓完備擊，但XX板塊帖有待干發(fā)展其他丘配套環(huán)疤境澆篇區(qū)域哭環(huán)境市場(chǎng)葉環(huán)境新生墓活XX屬XX亭X墅、XX低X世博允園、XX囑·X掉XX緒X與本居案區(qū)元位相必似，濤可能驅(qū)成為膽主要憤競(jìng)爭(zhēng)襲對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)湊項(xiàng)目知梳理XX大道XX大道XX板塊本案、XX輪X世博媽園，XX菌XX傾XX咽X路6號(hào)XX剖XX從X園3期，XX邁XX新區(qū)XX大道蜂北側(cè)XX怨XX析XX猛X，XX二七目小路表全家憶福連丹鎖超甜市對(duì)連面圣城·和園，XX興業(yè)憐路北肺側(cè)香利鋪國(guó)庭，XX推XX大道練世紀(jì)坡家園復(fù)旁嘉錦雀苑，XX金橋更大道橫與XX大道默交匯皺處，71弊6終點(diǎn)發(fā)站綠色群新都，XX坡XX金橋若大道芬特1號(hào)新生拒活XX萌XX例X墅，XX葡XX大道派與XX第X交匯把處XX災(zāi)·X腐XX斜X，XX路12號(hào)（侍堤角私公園稼旁）航天慈雙城，XX喬XX大道妹與二慢七路慮交匯碧處（渣頭道晝街公卵交站廈旁）XX板塊蒼主要敢價(jià)格窩區(qū)間轉(zhuǎn)在57臉00絮-6珠30維0元/㎡XX大道XX大道XX嫌X世博詢園1期，75牌00元/㎡XX搖XX滔X園3期，57惕00元/㎡XX吃XX盒XX幸X，63逗00元/㎡圣城·和園繁，62私00元/㎡香利老國(guó)庭送，58狼00元/㎡綠色錦新都3期，60隊(duì)00元/㎡新生監(jiān)活XX燃XX黨X墅，59們80元/㎡XX揮·X勞XX叫X，62京68元/㎡航天嚴(yán)雙城席，11則00飄0元/㎡市場(chǎng)屑價(jià)格復(fù)平臺(tái)數(shù)據(jù)爆來(lái)源厲：市艘場(chǎng)調(diào)那研新生惠活XX叫XX狀X墅與本更案區(qū)牌位條冤件最拴為接豬近，好但其抄為40年產(chǎn)償權(quán)性啟質(zhì)、療以商悅業(yè)用棚途為拿主，撓且首怕付要稈求50揪%、貸懼款最送長(zhǎng)10年，菜主要柏滿足保投資流、年雜輕人織居住孤過(guò)渡益需求佛為主頓，威型脅性趴不大孩，本膽案可繡以分毫流其撤部分臭年輕墨客群XX寶X世博滾園1期為板舞塊標(biāo)蹄桿性旗項(xiàng)目逐，生閣活配堪套成悲熟、項(xiàng)品牌弱口碑花好、矮價(jià)格李也高帝于平繳均水臂平，跳但其童產(chǎn)品縱針對(duì)宗性不逐強(qiáng)、采涵蓋沉了市哥場(chǎng)上躲所有幕的產(chǎn)田品面殲積段龜，有楚一房蜘至四祝房，蹈僅兩銜房面舞積區(qū)茂間就全達(dá)75宿-2資45平米器，與仿本案在差異菌性較董大。XX府·X饑XX段X品質(zhì)盒感一勤般，揀但其伙房型裳設(shè)置輪集中面于10陷0平米訂上下激，吸這引了同部分嗎陽(yáng)邏反區(qū)郊?xì)w區(qū)客仁戶，腿因?yàn)榧善洚a(chǎn)躁品同覆時(shí)滿艱足面芽積10括0平米摘以上記、總嫩價(jià)50萬(wàn)以拍上，敬購(gòu)房遼客戶互可以證轉(zhuǎn)為愈武漢姿市戶坦口、宏其后笨代可串享受瞧武漢饅先進(jìn)稼教育粗資源虛，本埋案可來(lái)借鑒迅此賣步點(diǎn)、其加速虹大戶格型的駕去化私。XX帝XX腐X3期園雖朵然距浙本案堂有一桂定的腫距離節(jié)，但爸其在鴿區(qū)域接內(nèi)屬峽于快問(wèn)銷成闖功案長(zhǎng)例，抽與本視案目認(rèn)標(biāo)相押似。略與同禮區(qū)域趁其他里項(xiàng)目代相比婦，該杯項(xiàng)目摔營(yíng)銷五活動(dòng)祝積極防，如艙免費(fèi)覽送券銳、逐敲月累市加購(gòu)尤房活縮慧動(dòng)，助老帶慘新購(gòu)傭房送80六0購(gòu)物噴卡等槐。XX芒XX老XX兄X自開吐盤去眉化狀顯況良是好，呀房型寒主要材集中爆與兩鞏房、助三房壩，與狹本案腫類似酸，具輕有參茶考價(jià)卷值。競(jìng)爭(zhēng)星項(xiàng)目撇鎖定新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)面積/平米套數(shù)套數(shù)合計(jì)占比一房44.959770.58-76.93192----2895.02%兩房78.6-8431477.44-102.6486480-90660961404324256.25%三房83.21-99.7487102.97-138672110-129.89622117-122627200834.83%四房--144.21-167.66192149.58-16533--2253.90%供應(yīng)則層面區(qū)域寄兩房堵占比陜過(guò)半趴，且朝集中如于90平米咸上下遙的面余積區(qū)電間。去化養(yǎng)層面新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化面積/平米套數(shù)去化去化合計(jì)去化率一房44.95976370.58-76.93192119------18263.0%兩房78.6-8431418977.44-102.6486458780-906606609614041123255978.9%三房83.21-99.748748102.97-138672423110-129.89622622117-122627407150074.7%四房---144.21-167.6619288149.58-1653333---21453.7%市場(chǎng)暗對(duì)于泡中戶尺型需勞求明萄顯，抄其中抖兩房洽去化壇率最盛高，躬由于捷區(qū)域罪拆遷早改造盡，三粘房需當(dāng)求擴(kuò)烈大。預(yù)計(jì)威推盤恰量約3.覆4萬(wàn)方20造10年20攔11年20廈12年目前邊竟?fàn)庛U項(xiàng)目預(yù)計(jì)懶本案婆入市湯全案薄推盤獄階段,已知按的竟亦爭(zhēng)項(xiàng)燃目供袖應(yīng)約躺為47娃.9昆2萬(wàn)方,潛在倆競(jìng)爭(zhēng)鑄項(xiàng)目堪供應(yīng)姿為33充.9筑4萬(wàn)方盛，而濃對(duì)于侮潛在勝競(jìng)爭(zhēng)油地塊蛙，其證入市南時(shí)間瞎依照稱一般衣拿地歐開發(fā)罵規(guī)則,基本天集中泉在20子11襲-2知01獸2年之潑間，口因此浴預(yù)計(jì)臺(tái)本案慚強(qiáng)勢(shì)擠竟?fàn)幣鰧?duì)手臺(tái)來(lái)自鎖于已尺知與奔潛在怠競(jìng)爭(zhēng)筐項(xiàng)目客。潛在因竟?fàn)幠╉?xiàng)目供應(yīng)滅量嘉錦旋苑項(xiàng)藍(lán)目預(yù)穿計(jì)9月開丑盤XX稻XX婚X園4期項(xiàng)穩(wěn)目預(yù)減計(jì)9月開己盤XX么X世博肌園2期項(xiàng)幟目預(yù)責(zé)計(jì)9月中財(cái)旬開辰盤新生飽活XX培XX腥X墅竟推盤色量約9萬(wàn)方XX長(zhǎng)X世博弟園1期蜘推盤存量約9.齊92萬(wàn)方XX胃·X掘X家園影推盤正量約18萬(wàn)方XX字XX羅X園3期3期清簡(jiǎn)盤本案趴首推8.借6萬(wàn)方刑體量決，預(yù)您計(jì)銷帳售約劈燕一年勢(shì)時(shí)間預(yù)計(jì)驕推盤蓋量約2.擁77萬(wàn)方預(yù)計(jì)攝推盤邀量約14柔.9撓7萬(wàn)方預(yù)計(jì)鍋推盤未量約12媽.8萬(wàn)方總計(jì)城供應(yīng)團(tuán)約:9嚴(yán)5.叨26萬(wàn)方綠色導(dǎo)新都3期加搖推項(xiàng)例目預(yù)客計(jì)10月開俘盤預(yù)計(jì)缺推盤擊量約13設(shè).4萬(wàn)方地產(chǎn)冰集團(tuán)XX即將根掛牌貢地塊A-歲3,鳴A-箏8共13愧.4萬(wàn)方預(yù)計(jì)噸本案漸入市區(qū)時(shí)間潛在還竟?fàn)幥傻貕K未來(lái)饒供應(yīng)XX著XX挎XX秒X推盤沸量約11萬(wàn)方競(jìng)爭(zhēng)私項(xiàng)目盾客源區(qū)域樸客群脹多集雅中在25到——醋40歲之結(jié)間，喬以XX中心秩區(qū)高收房?jī)r(jià)虛擠壓攔客群森、周駁邊拆孤遷戶幟、市伙郊居披民為管主。名稱新生活XXXXX墅XXX世博園1期XX·XXXXXXXXX園3期XXXXXXX區(qū)域分布XX中心區(qū)、周邊私營(yíng)業(yè)主XX中心區(qū)、周邊輻射區(qū)地緣性客戶、拆遷戶陽(yáng)邏、郊區(qū)客戶，周邊拆遷戶XX中心區(qū)、周邊居民、拆遷戶XX中心區(qū)、周邊輻射區(qū)地緣性客戶年齡分布自住以25-35歲為主，占50%；投資以35-45歲為主，占50%幾乎涵蓋所有客群，無(wú)明顯劃分以30-40歲為主，多有子女25-50歲，其中30-45歲占65%25-40歲，其中30歲左右為主力客群置業(yè)目的投資、自主自主為主投資、自主自主為主自主為主關(guān)注點(diǎn)總價(jià)、回報(bào)率戶型功能，配套設(shè)施戶口、子女教育、價(jià)格價(jià)格、居住環(huán)境居住品質(zhì)、區(qū)位交通目前代已拆亡遷位電置近20覆%，周信邊環(huán)貫境較起差拆遷巨現(xiàn)狀拆遷范圍拆遷期限新房?jī)r(jià)格二手房?jī)r(jià)格16號(hào)拆遷XX區(qū)XX大道車輛廠周邊2010-03-05～2011-02-28航天雙城11000元/㎡5800—6500元/㎡28號(hào)拆遷XX區(qū)XX路2010-03-18～2011-03-12XXXXXXX4000—5500元/㎡29號(hào)拆遷XX區(qū)XX大街沿線和中環(huán)線XX立交2010-03-18～2011-03-12新長(zhǎng)江國(guó)際16000元/㎡8000—12000元/㎡30號(hào)拆遷XX區(qū)二七橫路(二七路-發(fā)展大道)2010-03-19～2011-03-19航天雙城11000元/㎡7000—8000元/㎡區(qū)位靜價(jià)值糕研判XX不“窄后”吉，地疊處XX后XX，與杯中心統(tǒng)城區(qū)交聯(lián)系躲緊密交通棄路網(wǎng)誦發(fā)達(dá)棉，臨要近輕怪軌一套號(hào)線拘、待田建地早鐵3號(hào)線翁，具霜有地必段昭外示性中小量學(xué)資哥源基猴本完躍備，教欠缺紋高等匆教育費(fèi)資源缺乏刊自身抱相關(guān)順配套摔，短淘期內(nèi)貢生活健便利噴性欠恩佳地區(qū)米現(xiàn)處雁于拆姻遷整逃改階遲段，瓦環(huán)境撈相對(duì)射較差穗，可眠能會(huì)高影響撐項(xiàng)目嗚品質(zhì)梳感提戶綱項(xiàng)目桐認(rèn)知環(huán)境鞭認(rèn)知面臨膚的問(wèn)鐘題及感解決衰思路我們?cè)┑目鸵褢粼诒I哪里我們情如何器操作銷售鵲執(zhí)行開盤釣建議淺及資金連回籠面臨向問(wèn)題穗及解勿決方殼案由于配本項(xiàng)禾目位詠于老柱城區(qū)名集中缺改造壯拆遷叛區(qū)域愁，客索戶來(lái)嬌源主季要是寒周邊摔老的尸武漢菊本地投居民域，且欣多為暢剛性茅需求莫，故艱調(diào)控屈政策瓦影響如相對(duì)軋較小卵，主必要有傭以下詢幾點(diǎn)宇問(wèn)題歡：生態(tài)準(zhǔn)宜居跨社區(qū)項(xiàng)目轎周邊環(huán)配套笑相對(duì)洞較弱附近蓬正在它拆遷巾改造詢，城拾市形而象感辜差臨近遷主干獄道及昂輕軌喊，附香近噪濤音較屑大利用幫地塊短開發(fā)慨密度鄉(xiāng)豐低的克優(yōu)勢(shì)屆，充讀分利嘆用自俱然資匪源、練打造肆生態(tài)嫌景觀四賣點(diǎn)柜，彌憂補(bǔ)本經(jīng)體條擦件的煎不足溫馨正歸屬謠家園臨近露交通素干道晴交匯的、人垂員嘈焰雜區(qū)域昂內(nèi)拆亂遷改漁建情克況突令出，襯給人槐不穩(wěn)階定、甘不安橡全感現(xiàn)代榴社會(huì)設(shè)競(jìng)爭(zhēng)遣壓力直大、杏生活部節(jié)奏紡快，風(fēng)造成因不同島程度宜的情域感淡原漠現(xiàn)犯象強(qiáng)化泛產(chǎn)品遵的家鏡園概六念，閉增加XX溫馨婦感，細(xì)給客法戶、興尤其盈是拆扯遷戶厭帶來(lái)淘歸屬濫感和棕安全睡感時(shí)尚標(biāo)經(jīng)典溪品味兩房您為主蒜戶型哄設(shè)計(jì)腸，適有合首騙次置絨業(yè)、跌婚房XX高房蝕價(jià)打輝壓至XX的客釘群，栗其品哪味緊粥跟潮鳥流、驢喜歡絞新穎際時(shí)尚等事物XX新城獲屬于累年輕尚的城逗市規(guī)算劃網(wǎng)拒，要凝考慮卸項(xiàng)目含的持斑久、泳經(jīng)典丹性細(xì)部低設(shè)計(jì)哥、營(yíng)珍銷活召動(dòng)中鑒體現(xiàn)拒時(shí)尚挖與經(jīng)綿典，助增加績(jī)產(chǎn)品閣附加株值，榆樹立狡產(chǎn)品貞形象確、增彼加影蓋響力戶型帝分析洗及修覺改建摩議入戶寄空間較擁擠下，餐貝廳面喊積小滋，正提對(duì)入屑戶門傘，實(shí)無(wú)用性屑不高屢，就夜餐環(huán)貧境差存在土的問(wèn)盤題：餐廳危面積邁小，藝實(shí)用躁性不級(jí)高入戶稼門正蠶對(duì)餐褲廳，集就餐渠環(huán)境腹差，桿入戶層空間脆擁擠修改沉建議以：改變禍主臥晨開門拖位置概和主巧衛(wèi)開扶門方李向，顏將公共矛走道貧整體艘南移趣，擴(kuò)嬌寬入貝戶空矛間客廳藥墻面絡(luò)進(jìn)深幫拉長(zhǎng)工，打盞造餐起栗合一的公銅共活哈動(dòng)空耍間，擴(kuò)張鞭客廳賓、餐巖廳的翠尺度旗感客衛(wèi)絮改變飄開門濃位置，與并次臥枯門保推持距閱離，賣同時(shí)陰方便抱公共籮空間創(chuàng)使用戶型破修改獲建議袋＞A-梢1/暮1’戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-1’2*2*189.9465.948.0015.00A-12*2*187.5965.287.0115.30修改埋前修改誘后戶型義分析配及修稍改建憂議客廳溜西向述采光密，交浙通流嗽線存盼在穿容越，填餐廳槳無(wú)采革光，檔舒適徐性差存在遭的問(wèn)屯題：客廳神西向踢采光允，舒釘適性暗差交通悠流線削存在挑穿越代，進(jìn)供入臥興室要尸穿越鈔客廳兼，破滑壞客渣廳的蛋完整座性餐廳扎無(wú)采梨光修改盤建議扶：客廳遞南向貴布置，保弟證采逐光通片風(fēng)，魔提高川舒適愁度餐廳宗結(jié)合隆客廳滅布置，可夏同時(shí)享受題南向貫采光臥室布置幸在原償活動(dòng)醫(yī)室、陷餐廳洗位置出，保證權(quán)南向艙采光戶型叢修改處建議物＞A-嚷2/釀2’戶型臥室活動(dòng)室餐廳客廳戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-2’3*2*188.4567.725.1015.74A-23*2*189.5768.655.2215.70修改大前修改竭后戶型唯分析授及修徒改建柜議入戶漆空間股擁擠躁，餐忌廳不貪完整商，正曉對(duì)入啦戶門亮，實(shí)相用性吐不高饑，就億餐環(huán)怎境差存在放的問(wèn)擇題：餐廳討空間黃不完姨整，艦實(shí)用振性不覆高入戶置門正哨對(duì)餐允廳，尼就餐尺環(huán)境睬差，筑入戶魚空間江擁擠修改兔建議互：餐廳市空間悔北移融，擴(kuò)路寬入戰(zhàn)戶空悅間，可居做儲(chǔ)崇藏空子間改變蛛廚房剩開門裳位置，使國(guó)餐廳汪空間吊有一慰面完藥整且臣尺寸始合適桿，能匠夠利婦用的肆墻體表，保證翅餐廳緩空間條的完置整性戶型真修改違建議足＞A-旺3/誕3’戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-3’2*2*179.2659.155.0014.1A-32*2*181.0159.367.4314.2修改膝前修改械后戶型蚊分析飼及修刮改建書議臥室活動(dòng)室餐廳客廳客廳手存在燙交通卷流線糠穿越夾，餐唇廳無(wú)籌采光殃，舒餡適性毅差存在箏的問(wèn)冬題：交通狼流線搶存在兄穿越英，進(jìn)罵入臥愚室要朝穿越困客廳論，破珍壞客睡廳的切完整刮性餐廳六無(wú)采印光修改斬建議客廳礦南向羊布置，?？底C采撇光通傾風(fēng)，文提高鋼舒適義度餐廳遷結(jié)合楚客廳送布置，可軍同時(shí)享受昆南向頓采光臥室布置曠在原悔活動(dòng)養(yǎng)室、配餐廳喚位置犯，保證椒南向舞采光戶型孫修改退建議孝＞A-慶4/霸4’戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-4’3*2*188.9268.005.1015.82A-43*2*189.9368.015.2215.90修改支后修改媽前戶型卸分析預(yù)及修是改建硬議存在緩的問(wèn)堪題：入戶寬門正苗對(duì)餐灣廳，愿就餐意環(huán)境蘿差，爆入戶滴空間寫擁擠餐廳踢面積很小，亭實(shí)用拆性不阿高書房嗓面積會(huì)小，托舒適遭性差修改胸建議洗：改變敞臥室差開門鳳位置蔬和主糠衛(wèi)開當(dāng)門位圍置，吉將公共詢走道冤整體曾南移慎，擴(kuò)企寬入鍬戶空犧間餐廳楚結(jié)合券客廳張布置拔，打拾造餐起簽合一的公命共活事動(dòng)空悼間，擴(kuò)張扁客廳淡、餐系廳的懂尺度高感過(guò)道井南移黎，擴(kuò)大桃書房蛇面積弱，同毀時(shí)衛(wèi)眾生間模留出婆洗衣耕空間戶型悔修改賠建議樂(lè)＞B1功-A戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積A-4’4*2*2137.9109.97.620.4修改攝前修改輸后入戶目空間撇擁擠釘，餐靜廳面敘積小稿，正謙對(duì)入幕戶門廳，就暑餐環(huán)性境差泊，書池房面姿積小兔，舒喘適度緒不高戶型迫分析柿及修絞改建葬議參考A2羽’/盛2戶型戶型家修改荒建議敲＞B2戶型戶型編號(hào)戶型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積公攤面積B23*2*189.170.85.0013.3細(xì)部挖進(jìn)行怒了調(diào)貍整，矩總體某問(wèn)題赤不大提悔綱項(xiàng)目譜認(rèn)知環(huán)境碑認(rèn)知面臨尊的問(wèn)逼題及酬解決馳思路我們限的客貿(mào)戶在祖哪里我們課如何塑操作銷售址執(zhí)行開盤湊建議反及資金誼回籠38武漢蝦基本桐住房較需求造約50者0萬(wàn)㎡/年,對(duì)投蹤蝶資與閃投機(jī)域需求屢的凍郊結(jié)將按使市粗場(chǎng)回號(hào)歸自楊住需扣求,因此20北10年成扛交量據(jù)可能薄出現(xiàn)代巨幅追回落,2大01匆1年價(jià)器格調(diào)蘋整到堡位有創(chuàng)望復(fù)糾蘇,2耍01怕2年可罪望恢槍復(fù)繁們榮。7878269914371064700600拆遷朵剛性孕需求帽將貢轎獻(xiàn)24木0萬(wàn)㎡/年的芹成交姻量拆遷太剛性縫需求20灶09年1-咐11月，粗有16艘32與6戶的竭購(gòu)房費(fèi)需求免進(jìn)入脂市場(chǎng)針。據(jù)武島漢市品房產(chǎn)原局統(tǒng)備計(jì)，盒拆遷寺戶中80楚%在1年內(nèi)促轉(zhuǎn)化金為現(xiàn)奮實(shí)購(gòu)件買。20挪10年—2得01倚2年武拔漢市拌拆遷素面積亞將突蓮破年樣均30歸0萬(wàn)㎡(未來(lái)2年主地要集愉中于XX片區(qū))，每痰年產(chǎn)潤(rùn)生約30萬(wàn)戶免拆遷盆需求伍，其池中80誦%將在1年內(nèi)膏轉(zhuǎn)化耽為現(xiàn)雙實(shí)購(gòu)溝買。按每圾戶需該求10斃0㎡計(jì)算勢(shì)，將濟(jì)貢獻(xiàn)24連0萬(wàn)㎡/年的代成交蔑量?；榉客矂傂試W需求御每年倉(cāng)為武娛漢市眉貢獻(xiàn)星約17沾0萬(wàn)㎡攏的成膀交量婚房句剛性鑒需求從20籠09年起鹽，武需漢進(jìn)偵入25歲以蘭上適增婚人朽數(shù)將竭快速壺增長(zhǎng)向，直減至20押14年。資料沃顯示衫，07年以弄來(lái)，軌武漢煩市每也年有8.黃5萬(wàn)對(duì)逝新人墻結(jié)婚膏。按償照25古%的婚葛房購(gòu)潮買率忍，戶拳均80柜㎡計(jì)算淹，每水年婚火房市般場(chǎng)將棒達(dá)到17圓0萬(wàn)㎡駛的銷抓量。本案清客群暮圈定定位薪描述:新武直漢人欄→對(duì)舒武漢繩區(qū)位刪要求候不高基、地蜘緣性孟較弱捆，滿甘足工交作、艱生活糞即可甩，包揀括年陪輕夫且婦、挺武漢釋周邊室地區(qū)柿及外每地在師漢打埋拼多觸年的邁新武甲漢人父。周邊腸拆遷耗戶→駛因XX新城盒改造鉤產(chǎn)生竊的拆血遷戶褲，為綢購(gòu)房店剛性歪需求殺者。購(gòu)買障目的桐：自槍住為宿主；購(gòu)房百動(dòng)機(jī)坑（關(guān)旨注點(diǎn)騰）：驕低總滲價(jià)和扣首付勝，居檔住環(huán)乒境，支產(chǎn)品睬品質(zhì)選，長(zhǎng)陣期居歌住打殿算。精準(zhǔn)郵鎖定菊本案靠主流員客群悶：新必武漢友人&周邊推拆遷勢(shì)戶項(xiàng)目戶型目標(biāo)客戶年齡家庭結(jié)構(gòu)收入情況購(gòu)買特征兩房年輕夫婦25-30歲小兩口年收入5-6萬(wàn)主要依靠父母給首付，自己月供，典型的婚房置業(yè)中年夫婦30-45歲兩口或小三口之家家庭年收入5-8萬(wàn)已在武漢打拼多年，有一定的資本積累，希望在武漢安家落戶，外地人置業(yè)三房三口之家拆遷戶35-55歲三口之家家庭年收入7-10萬(wàn)隨著孩子一天天長(zhǎng)大，需要給他一個(gè)獨(dú)立的成長(zhǎng)空間，首次改善置業(yè)將本俘案客擠群鎖雪定為倒婚房析需求糾、外消地定昂居和聽首次甲改善居（包破括拆驕遷戶雨）三統(tǒng)大類斃型，毫通過(guò)榴分析納其置場(chǎng)業(yè)關(guān)裙注點(diǎn)艷，來(lái)鎮(zhèn)尋求股本案氏的營(yíng)逐銷突玩破口凳。置業(yè)驅(qū)動(dòng)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)營(yíng)銷突破口結(jié)婚帶來(lái)的剛性需求注重交通以及生活配套注重娛樂(lè)、餐飲配套，易被精神氣質(zhì)打動(dòng)關(guān)注未來(lái)5年的居住需求，小孩的出生帶來(lái)的變化打造迎合目標(biāo)客群心態(tài)的概念城市化、便利性的傳達(dá)前景描繪，對(duì)后顧之憂的考慮安家落戶的剛性需求關(guān)注戶型總價(jià)，能夠落戶武漢注重項(xiàng)目的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)關(guān)注未來(lái)發(fā)展前景打造迎合目標(biāo)客群心態(tài)的概念提供細(xì)致入微的軟性服務(wù)，給與賓至如歸的感受孩子帶來(lái)的剛性需求小孩的出生和教育問(wèn)題（核心）以及其帶來(lái)的老人居住、養(yǎng)老問(wèn)題，以及小孩帶來(lái)各方面因素的考慮注重品質(zhì)、生活配套和發(fā)展前景對(duì)小孩、老人的細(xì)致考慮；尤其是對(duì)小孩教育的考慮和解決，提供不亞于關(guān)內(nèi)的環(huán)境和條件；品質(zhì)品味的體現(xiàn)，高端形象樹立，對(duì)未來(lái)的全情描繪。營(yíng)銷輛突破棋口主要仗客戶悔來(lái)源作分析1、老井城區(qū)桌拆遷錢居民墊（60提%）2、受梳中心適城區(qū)六高價(jià)篩房擠協(xié)壓而申來(lái)的土客戶域（15瞎%）3、周烤邊商著業(yè)中巨心、玩集散噸中心吃（鋼訴材交松易市攀場(chǎng)、粗圖書波交千易市加場(chǎng)等粘）（15丈%）4、投牌資形縣客戶(5蠅%)5、其寶他來(lái)耍源:如陽(yáng)減邏、俗黃陂質(zhì)欲轉(zhuǎn)尋城市乎戶口繭的居銀民(5賞%）提籮綱項(xiàng)目周認(rèn)知環(huán)境主認(rèn)知面臨晴的問(wèn)待題及祖解決零思路我們竹的客哥戶在磁哪里我們南如何膠操作銷售駛執(zhí)行開盤金建議禮及資金寒回籠銷水售填執(zhí)含行銷售索通路忙控制銷售扛通路跪重點(diǎn)罩以直灶銷媒嶺體，糞點(diǎn)對(duì)吩點(diǎn)媒首體為惰主：圍墻驅(qū)廣告戶外徒廣告短信夢(mèng)廣告點(diǎn)對(duì)畜點(diǎn)派賽單報(bào)紙牲廣告網(wǎng)絡(luò)貝廣告制作棉大面拍積圍強(qiáng)墻廣血告同久時(shí)可判以考熟慮在翼本項(xiàng)贈(zèng)目主享體上賊懸掛勝巨幅滲廣告則。在輕常軌1號(hào)線樣沿途觸設(shè)置賓醒目傻戶外披廣告它是固目前角住宅辣銷售惡主流房誠(chéng)通路極之一自，針殺對(duì)周桑邊拆童遷居項(xiàng)民，梁輕軌給沿線界寫字憑樓，訓(xùn)集散師中心武漢兵市主室流媒撒體、密報(bào)紙快的報(bào)汗眼或農(nóng)通欄蛙廣告嫂，如《楚天痛都市檢報(bào)》《武漢替晚報(bào)》《武漢稀晨報(bào)》。精準(zhǔn)厲客戶薦分類捐的高媽端客姥戶手唐機(jī)號(hào)息碼——主要看包括礙湖北兆地區(qū)查、湖反北籍克在深埋圳上饑海北糖京等璃發(fā)達(dá)粗地區(qū)殊，手比機(jī)月聰話費(fèi)或超過(guò)20接0元的件高端漲號(hào)碼糟。進(jìn)行嘉網(wǎng)站揚(yáng)建設(shè)芬和網(wǎng)膠絡(luò)灌誰(shuí)水，糟使項(xiàng)紅目熱稼銷情市況反敢映在箏各大連主流酒網(wǎng)站斧上。廣告蘇總投抱入預(yù)毀計(jì)在瞎總銷夢(mèng)金額躲的0.援1%圍饅墻勻廣瞎告現(xiàn)場(chǎng)蔑通路附封殺隨（圍肚墻/精神殿堡壘/引導(dǎo)肚旗/交通日指示謹(jǐn)牌）句通過(guò)貌現(xiàn)場(chǎng)結(jié)區(qū)域毛封殺賢，展得示項(xiàng)務(wù)目調(diào)竿性及劈燕高檔寫形象戶饑外繡廣霞告考慮體本案宇客戶美群體喚部分努是因始中心靠城區(qū)鳴高價(jià)伶房擠額壓而冶來(lái)，泊在輕膛軌沿訊線設(shè)宴置戶陷外廣六告可透以直霜觀表畢達(dá)給首客戶限我們包的一秩大賣請(qǐng)點(diǎn)：列今后否生活趴出行養(yǎng)非常雹便利恐。在擁址有精泰準(zhǔn)的補(bǔ)銷售干通路扶的同爽時(shí)，沒還要切進(jìn)行煌點(diǎn)對(duì)蹦點(diǎn)的棚直銷籍。1、項(xiàng)化目周劉邊即法將拆鈔遷的廈民房吳；2、輕揮軌沿專線寫戴字樓奴和老鵲社區(qū)堂；3、華啊中圖蝦書交款易市晃場(chǎng)、盜中儲(chǔ)譜物流刃、XX俯X鋼財(cái)材交文易市位場(chǎng)等六大中材型集吸散中臂心；4、大示量搜裂集地蘿緣客熟戶名泥單，炒進(jìn)行慚開發(fā)晝。（池從5萬(wàn)名完聚仁紹會(huì)杏發(fā)掘苦有效局客戶尊）注守：鉆節(jié)約窩廣告耐費(fèi)用更直崖接面癥對(duì)潛壤在客害戶最短半時(shí)間猾內(nèi)了魚解客樓戶需補(bǔ)求及憂抗性報(bào)紙聽廣告報(bào)紙刃（楚害報(bào)／伐晚報(bào)穩(wěn)／長(zhǎng)價(jià)江商惡報(bào)／襯晨報(bào)到）建媽立項(xiàng)郊目賣年點(diǎn)，宇及時(shí)腦釋放訓(xùn)信息XXX集團(tuán)運(yùn)籌帷幄勢(shì)在必得XXX集團(tuán)斥巨資打造旗下又一武漢住宅典范——中華森國(guó)際城短揀信衡廣雀告第一軍步：草短信螞定點(diǎn)講發(fā)放塞，針妖對(duì)本厘項(xiàng)目飯的基番本情婦況以弄及項(xiàng)窯目賣涌點(diǎn)，快對(duì)該各批客完戶進(jìn)鄙行先柏前告街知；第二鋤步：干利用檔彩信亞圖文私并茂訴的形城式，如展示優(yōu)出本甚項(xiàng)目吉立面河、樣領(lǐng)板房墾、樣肌板示低范區(qū)打、主械力賣產(chǎn)點(diǎn)等扁吸引暫客戶借到現(xiàn)鈴場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)許廣告網(wǎng)絡(luò)撇：在戰(zhàn)搜房眠、億跟房、普新浪駐樂(lè)居擠等國(guó)薦家級(jí)摟門戶掃網(wǎng)站汁進(jìn)行適內(nèi)容推更新訪，以閉達(dá)到給最高私網(wǎng)絡(luò)逆覆蓋喪性嘉，高解調(diào)認(rèn)滲籌。中華舞森國(guó)安際城偽盛大構(gòu)公開割火磨爆銷盈售熱匆線：88悅88婦88惹88補(bǔ)充耕說(shuō)明除了探媒體薦配合癥及一呀系列弓業(yè)務(wù)敞動(dòng)作棕保證崖完成妥既定燥銷售肢目標(biāo)壞外，肌還需辨要其密他部想門的殺通力珠合作:1、銀然行的數(shù)配合痕，保雨證資朽金按名時(shí)回穩(wěn)款；2、工呀程部武配合趕，保紡證工織程進(jìn)姐度及賤質(zhì)量棟；3、財(cái)救務(wù)室擦配合單，保和證定遇金及眉首付集款及款時(shí)到餐位；4、前胳期物緣瑞業(yè)部祝分配油合，家除了潤(rùn)給未窮來(lái)的談業(yè)主飯展示析我們錯(cuò)的物問(wèn)業(yè)服躁務(wù)以震外，梁也保肌證了苗銷售樣工作注的順唉利進(jìn)貸行。營(yíng)銷緩策略凳一：體驗(yàn)布式營(yíng)令銷通過(guò)嗚實(shí)景庫(kù)示范獲區(qū)、程看房派動(dòng)線仗體驗(yàn)傳區(qū)、春銷講案洗腦侍區(qū)、澇現(xiàn)場(chǎng)SP等系等統(tǒng)打以造項(xiàng)雹目具捷差異其化的珍實(shí)景穴體驗(yàn)它樣板扭空間烤。輔以帝清水丈樣板匹層，駐工法玻樣板吸間，罷精裝層樣板徹間、餐樣板撇景觀稿示范反區(qū)，內(nèi)引導(dǎo)養(yǎng)客戶哪在體蠻驗(yàn)中賊認(rèn)同能本項(xiàng)伐目。同時(shí)愚，在滿售房酒服務(wù)銳、物族管服腸務(wù)的嫩形象浮流程皂上讓珍客戶政感受忙物業(yè)昆的軟棚配套駁品質(zhì)濱。樣板贏圖片低調(diào)施的奢罰華低調(diào)倦的奢從華我的ZO牛NE沉醉冤的地暈中海建議霜本案嫁采用將低開惠高走理的銷謝售策葡略，萍即首是次開緣瑞盤只質(zhì)拿出剖少部頌分位垃置不股具明糞顯優(yōu)這勢(shì)的繪房源享，以規(guī)低于妥周邊礙市場(chǎng)器價(jià)吸現(xiàn)引客抵戶注足意力皂，以校此打腦開銷弟售通帥路和抹知名座度。屢再以驢好位惜子好反樓層電來(lái)拉之升客郵戶心悉理預(yù)拘期，奸以達(dá)慚到產(chǎn)好品價(jià)夫位的銳總體糧上升辭空間尾！注：館至少繭分三略次開嘆盤營(yíng)銷桐策略毅二：團(tuán)購(gòu)?fù)坑?jì)劃二七毛片區(qū)剃面臨梢拆遷犧的居扔民數(shù)惠以萬(wàn)房誠(chéng)計(jì)，扒并有姐明顯匪購(gòu)買留動(dòng)機(jī)丟且購(gòu)檢買能找力強(qiáng)倉(cāng)，發(fā)賞展老欄社區(qū)永居民蜂團(tuán)購(gòu)辱活動(dòng)減勢(shì)在仇必行璃。與容較有舊影響住力、船煽動(dòng)多、組舊織能鏟力強(qiáng)興的客有戶保朋持良日好的天合作偉關(guān)系稿，建效立“纏種子促客戶鞭數(shù)據(jù)宜庫(kù)”不，在財(cái)開盤天前為列這些孕種子評(píng)客戶狗制定撞專門燒的團(tuán)煩購(gòu)優(yōu)捉惠。翼利用第種子壤客戶俱的人止脈及XX作用銀，在樂(lè)拆遷趣區(qū)域嫂以最遙小的堂代價(jià)棕贏得執(zhí)最好捏的成梳交。老帶籍新、穴新帶漫新活當(dāng)動(dòng)積分登活動(dòng)宗（客惕戶購(gòu)損買可和獲贈(zèng)10謀00分，扛介紹康朋友揚(yáng)成功柿購(gòu)買淚本案堪物業(yè)卷可獲10帖00分，還），10勻00分可所獲商犯場(chǎng)購(gòu)累物卡向，20蔥00分免炸一年燃物業(yè)突費(fèi)等介。以此突激勵(lì)某已購(gòu)惱客戶捉對(duì)產(chǎn)指品的騾推銷宇熱情營(yíng)銷制策略縮慧三：營(yíng)銷辣策略浙四：差異閑化推疏盤部效署策橋略根據(jù)數(shù)朝向印、戶俗型、疏景觀侵將每則棟拆粘分成帖單元她，以共好、肢中、蓬差搭舉配，往互補(bǔ)鞠性推敲出，肆以較翠差房刷源價(jià)砍格逼壩訂較萬(wàn)好成欄交，攀以此扶類推騎，達(dá)藝到預(yù)炭留房陸源最剛高價(jià)佛成交咬的目毅的。商鋪鞭及車川位銷從售以下樸為現(xiàn)卵階段羞周邊幣個(gè)案起的商站鋪及血車位趣情況:百產(chǎn)步銀亭仇世魄博樂(lè)園車位已（43浴5個(gè)）價(jià)格路：暫張未定刷價(jià)出售自時(shí)間內(nèi)：20垂11齡-6參照右案例XX當(dāng)X現(xiàn)代寨城車位申價(jià)格樹：7萬(wàn)/個(gè)管理泛費(fèi)：a.未購(gòu)件買車息位業(yè)欲主26軟0元/月b.購(gòu)買戶車位蹤蝶業(yè)主20元/月百祝步弄亭分世披博后園商鋪操作勝類型礦：只鋪?zhàn)獠恢u操作恒部門村：XX兩X招商泥部操作庫(kù)模式姑：投敏標(biāo)/集體扒招商前期尼案例1.本月婦招標(biāo)諸門面地址薪：興件業(yè)大捧道怡垃康苑10把1棟起步莖價(jià)：20元/㎡中標(biāo)笨?jī)r(jià)：20是-1扛50元/㎡2.XX避X世博胸園門各面20石11年4月份蛾開始滅招商篇，進(jìn)舅行登蹦記。7-找8月份楊正式啟動(dòng)寒。百狗步慕亭激世包博尿園優(yōu)勢(shì)教育面資源節(jié)豐富綠化毀環(huán)境寇很好商業(yè)蹈、銀杯行、犁醫(yī)院刮、娛犯樂(lè)配應(yīng)套齊把全劣勢(shì)定位：大型香居住銅小區(qū)過(guò)，大脾雜居腫。適席合一淘般居博住需次求。不適恐合改橡善型伶和趨切于高催檔型奮需求坑。交通：公交乏站點(diǎn)當(dāng)均需企步行底十五溪分鐘伐以上年。地鐵說(shuō)三號(hào)方線和香輕軌該一號(hào)楊線步予行距求離均呼在二華十五欣分鐘端以上喪。點(diǎn)評(píng)嚼：有居廁住氛巡壽圍，話生活殼節(jié)奏澆相對(duì)堤較慢織，適姑合老愉人孩錫子居分住。XX筒XX秋X園車位(4期23短8個(gè))定價(jià)地上橡：6.垮5-擁7萬(wàn)地下鬼：5萬(wàn)管理羨費(fèi)：a.未購(gòu)逗買車位盯業(yè)主26乞0元/月b.已購(gòu)免買車位企業(yè)主地上30元/月地下50元/月（閑醋置也角收費(fèi)乎）XX安XX我X園商鋪價(jià)格端：四期莊暫未扶定價(jià)二期1.泄5萬(wàn)元/㎡（售畫罄）同類惱商品絞對(duì)比周邊河二手麥?zhǔn)袌?chǎng)：月租客金：10算0-誦12納0元/禮㎡售價(jià)榜：2.妖5萬(wàn)元/妹㎡（商鋪野類型招以中師小型及門店恢為主）XX伴XX得X園優(yōu)勢(shì)1.有開捧發(fā)商攻品牌梁效應(yīng)筒。2.一、批二期相多層檢物業(yè)關(guān)形態(tài)匪具有恭稀缺旱性，政三期束產(chǎn)品灰架設(shè)美分戶太陽(yáng)滑能裝翻置。3.可依探托周后邊XX友X的優(yōu)夠質(zhì)教辰育資嫩源。劣勢(shì)自然喬環(huán)境臨近歉黃孝僑河的詠部分臭味很大決。配套自帶席商業(yè)鴨街消瓜費(fèi)檔次敢較低，最歲近的辱中百辟倉(cāng)儲(chǔ)貝需要梁步行險(xiǎn)超過(guò)襖三十彼分鐘伏。交通：地鐵想三號(hào)夏線和詳輕軌穩(wěn)一號(hào)鑼線步狡行距歇離均閥在二廳十五尿分鐘脹以上暗?，F(xiàn)周剪邊商平鋪價(jià)刃格區(qū)智間為20敏00鑒0-因--蟻28啦00嫁0元每宅平米機(jī)，車涌位為5萬(wàn)--厭-7萬(wàn)元燃一個(gè)拼，隨趕著市問(wèn)場(chǎng)需糊求及盡平穩(wěn)哄增長(zhǎng)潮，本未項(xiàng)目院商鋪古及車乘位還徐將有籮所上擴(kuò)漲，娘本案壟的商鋼鋪初淋步可至以定血價(jià)22燥00川0元每侵平米霉，如渾明年終上半鞠年開寶始正穴式銷階售價(jià)愉位應(yīng)手在24投00丹0元每座平米蛇以上鄙；車業(yè)位銷羽售價(jià)曲格在5萬(wàn)元祖每個(gè)欺出售碎，商鋪滾銷售易執(zhí)行商鋪輕與住慨宅同性時(shí)進(jìn)惜行銷預(yù)售，抱針對(duì)向性洽外談或扶引進(jìn)春目標(biāo)敬客戶斑和商道家，慶在最憂短時(shí)默間內(nèi)票完成懲招商通，聚飯集人帶氣，餡以便靠完成深預(yù)計(jì)掉銷售撥目標(biāo)幣。還租劫投資禿客聚集氣人氣帶租襲約銷沸售招商:免租1年包租3年（甲年返5%上-6陶%-勾7%）意向豎租×進(jìn)行聞篩選體現(xiàn)頑項(xiàng)目陪投資蜘潛力簽訂腔免租裳金協(xié)桶議銷售恩目標(biāo)哨完成硬件掉包裝商鋪聞包裝道旗奴包裝休閑荒座椅夜包裝合同余確定確定鐮招租尼合同確定肝包租澤合同裝修鐘督促招租鐮合同訓(xùn)確定當(dāng)裝修渣時(shí)間督促固商戶替盡快項(xiàng)裝修銷售旱推廣休閑違街的夸租戶揀開始深裝修尼，我真?zhèn)兗醇嚎砷_倍展銷掙售推殺廣，毫銷售樓推廣鴿主要領(lǐng)以外壺地投幣資客勁源為浮主，者本地蠶優(yōu)質(zhì)館客源喚也同已步發(fā)笨掘。開街蚊活動(dòng)當(dāng)所姨有商吊鋪?zhàn)馑丶s簽注訂開薯始裝繩修時(shí)翼，銷菊售推猛廣開謠始前扶，舉俱行一偏場(chǎng)“癥休閑貿(mào)街開趁街”腥活動(dòng)蓬，邀槍請(qǐng)本纖案已糕購(gòu)客栽戶、玩來(lái)訪愚客戶剪及各漁大媒佳體參葡加，助同時(shí)刻將商贏鋪帶干租約散出售擦信息買發(fā)布駱出去怎，吸展引市竹場(chǎng)關(guān)過(guò)注度昨。1.目前夸而言室，商視鋪經(jīng)州營(yíng)種夢(mèng)類主螞要以對(duì)滿足枝周邊慘小區(qū)羅業(yè)主稱日常箱基本佛生活代為主牢，所晴以我擾司建威議交梢付使捆用前籠期，來(lái)可以獎(jiǎng)進(jìn)行興一下爬行業(yè)引招商還如：墳干洗扭店、品美容壩美發(fā)葬、中哄低檔殃酒店位、銀遷行、倦裝修譯公司獄、建勾材門瞇市、仿便利威店等;2.本區(qū)診域缺半乏高宗檔消哨費(fèi)場(chǎng)艇所，所因此螞建議牢本項(xiàng)閉目應(yīng)蜂極力研完善川自身植，形弦成統(tǒng)占一的濕大范辦圍人待氣旺辱盛的窯經(jīng)濟(jì)摘、消有費(fèi)聚程集中里心。目標(biāo)旨業(yè)態(tài)外選擇銀城行肆圖飲片做為幫高檔偷小區(qū)震的集民為區(qū)牙域，咱一家扭檔次尼較高旗的SP汪A是非軍常有肆發(fā)展灰潛力狐的。SP且A美容摧美發(fā)在周房誠(chéng)邊的勿高檔訊小區(qū)循現(xiàn)有飾商鋪冬中，站目前跳周邊秧幾乎朝沒有賠一家攔正規(guī)圍的高割檔美桃容美屑發(fā)店呈，所餅以發(fā)嗚展前耀景也尿是非瘋常巨抗大的皆。發(fā)資源弦地現(xiàn)在梨的業(yè)皮主基捕本上砌以年呀青人瞎為主優(yōu)，寵苗物的呼占有裳比例懼是比符較高肆的，笑所以柏一家遣寵物腳醫(yī)院息的存高在，煎也非靜常適擔(dān)合。寵物嶼醫(yī)院目前須周邊憑擁有終的干襖洗店賠都屬賢于便備利型燃，檔芽次不姿高且優(yōu)很小治，服見務(wù)和纖技術(shù)助水平炒都不范高，骨因此賽如果布經(jīng)營(yíng)句一家懶比較畏高檔夾的干例洗中學(xué)心應(yīng)檢該會(huì)夾有一馬定市岔場(chǎng)的款。干洗瓜中心一個(gè)車中型械的咖削啡店溪，可批以方覆便業(yè)奪主休畏閑也晨可以鉆方便扒業(yè)務(wù)舞洽談顯，可勢(shì)以有婦效的釘提高爹商鋪溉檔次頂?？Х蓉?fù)店床進(jìn)上李用狂品多喜民愛圖混片提喊綱項(xiàng)目午認(rèn)知環(huán)境循認(rèn)知面臨倘的問(wèn)蜜題及焦解決狼思路我們星的客險(xiǎn)戶在昨哪里我們食如何虹操作銷售鎮(zhèn)執(zhí)行開盤駱建議雹及資金午回籠銷弄售匠執(zhí)色行業(yè)務(wù)僻員培扭訓(xùn)到隔位正媽式開阻始接撥待客嗎戶我司堆的核丹心競(jìng)柿爭(zhēng)力局是產(chǎn)聰品前激期研伐發(fā)與飯銷售棟執(zhí)行以。培肝養(yǎng)一露個(gè)合辨格的擦置業(yè)叮顧問(wèn)磚對(duì)本屠案未孔來(lái)的惰銷售毒尤其快重要喚，對(duì)希于如紗何培凳訓(xùn)置喪業(yè)顧怒問(wèn)，五我司卻有著竟豐富疼的經(jīng)具驗(yàn)與鄰嚴(yán)格洽的操似作流則程。原則——以科夢(mèng)學(xué)的剝管理根創(chuàng)造稠價(jià)值揮：過(guò)程總：從抄客戶走第一炊次來(lái)申現(xiàn)場(chǎng)阿簽錯(cuò)約成射交／勾未簽略約主題擇：科羞學(xué)、雪細(xì)致目的阿：用津科學(xué)文、細(xì)盟致的辛管理但把握這每一輝組來(lái)居人、蹲提高姻現(xiàn)場(chǎng)綱成交釀率、貓減少累媒體纏投放硬的損顯耗置業(yè)串顧問(wèn)更培訓(xùn)懼科目1、房擇地產(chǎn)例專業(yè)尋知識(shí)孩及術(shù)姥語(yǔ)培暫訓(xùn)；2、踏療街（翠目的何是了雜解所驕?zhǔn)蹣囚敱P周蔑邊情咸況及搶配套照設(shè)施化，發(fā)好掘地小段潛鏈力和畜特點(diǎn)梁，培復(fù)養(yǎng)區(qū)錫域感良覺）堵；3、市裝調(diào)（討通過(guò)產(chǎn)市調(diào)耕了解僅當(dāng)?shù)匮康貪摦a(chǎn)市焦場(chǎng)狀雙況、勵(lì)市場(chǎng)鋸消費(fèi)可情況默與客安戶來(lái)啟源，項(xiàng)做到窄知己冷知彼替，百殿戰(zhàn)不降殆）獻(xiàn)；4、產(chǎn)丈品分淺析培床訓(xùn)；5、電恢話銷重售培地訓(xùn)；6、現(xiàn)寫場(chǎng)銷棋售和水談判矛技巧溉培訓(xùn)燈；7、后蓬期客攜戶維俱護(hù)培杰訓(xùn)。注：鞠我司咬培訓(xùn)老部會(huì)豪對(duì)以年上培徐訓(xùn)每久月進(jìn)鉤行鞏郵固及遙考核介。２、逆專業(yè)屠、細(xì)殃致的涼業(yè)務(wù)洪作業(yè)蜻流程曠：銷售踏講習(xí)頌的齊倆備標(biāo)植準(zhǔn)接待房誠(chéng)流程秘的必推備標(biāo)醒準(zhǔn)銷售胖講習(xí)之的齊內(nèi)備標(biāo)貞準(zhǔn)：環(huán)境卡篇市場(chǎng)態(tài)篇產(chǎn)品索篇標(biāo)準(zhǔn)誦說(shuō)辭主力蔽優(yōu)勢(shì)勁細(xì)化敢說(shuō)辭主力比抗性撥細(xì)化寶說(shuō)辭房型速主力似賣點(diǎn)該及抗倦性說(shuō)戴辭標(biāo)準(zhǔn)蛙答客助問(wèn)電話挎接聽浙說(shuō)辭②、恒接待殘流程順的必耕備標(biāo)道準(zhǔn)：流程腸圖示模型紹區(qū)樣板舊房樣板劍示范耍區(qū)銷售章接待追區(qū)裱板狹區(qū)建材境體驗(yàn)碎區(qū)銷售唇接待塊區(qū)3、我屬司對(duì)土項(xiàng)目碑的內(nèi)臉部管律理體析系內(nèi)審裕管理棕體系內(nèi)審償小組辮是由饅公司西總經(jīng)婚理、賞分管休副總長(zhǎng)、各環(huán)部門材經(jīng)理打組成妙的專注家小蒼組，趨對(duì)項(xiàng)治目的持進(jìn)度才、質(zhì)折量和油銷售肺進(jìn)行冠全程協(xié)審核發(fā)，以售保證選公司奏對(duì)外綠服務(wù)席的統(tǒng)崇一標(biāo)啟準(zhǔn)。例會(huì)江體系在項(xiàng)周目操朱作中坐，本民司采刪用各捐級(jí)例息會(huì)制卻度對(duì)狹案場(chǎng)因進(jìn)行裕管理篩控制包括關(guān)：a每周緣瑞與發(fā)刑展商測(cè)的例會(huì)治聽取芬意見b每周榜一、份四的傾項(xiàng)目管理夏層例列會(huì)c每周項(xiàng)目仙組例教會(huì)d每日朵的業(yè)務(wù)黃員、沃主管驗(yàn)會(huì)議e每周艘的案場(chǎng)深例會(huì)f督導(dǎo)矩組例少會(huì)督察愧管理援體系在銷積售案情場(chǎng)管曬理中葵公司迅管理犁部實(shí)孫行案雙場(chǎng)行枯政女克專、傾總公切司督離導(dǎo)組晨和公宮司暗莫訪的伐多重畢管理偶制度吉，嚴(yán)點(diǎn)格實(shí)血行項(xiàng)透目的妨進(jìn)度腳、質(zhì)咐量和權(quán)銷售賠管理網(wǎng)絡(luò)灘管理坑體系通過(guò)刃銷售爬軟件抱和局漂域網(wǎng)景控制開將銷席售狀戰(zhàn)況、對(duì)項(xiàng)目斜變化犁、市鵝場(chǎng)變盼化、叔客戶狂情況怒及時(shí)槳成體們系的見上傳迎整理性分析竿以使自整體揪項(xiàng)目奇合理我運(yùn)作怖。并說(shuō)通過(guò)剩視屏錢傳送燃對(duì)銷桐售案毅場(chǎng)進(jìn)悅行檢偵查，莫以使烤管理餅部門討以最婦快的惡速度者發(fā)現(xiàn)劉問(wèn)題憤，處陪理問(wèn)排題。表單爬管理斗體系通過(guò)咱各類芬表單獅對(duì)項(xiàng)管目的掌進(jìn)度避、質(zhì)戴量和臨銷售課進(jìn)行芝全程擇控制我司映工作剖表單戴一覽進(jìn)度捉控制策使用質(zhì)量搏控制厚使用銷售擱控制刑使用銷售四案場(chǎng)筐控制清使用進(jìn)度陽(yáng)控制昌使用嘗表格項(xiàng)目謎進(jìn)度呈控制塊表項(xiàng)目軋部月壞工作踢計(jì)劃禿表全案多行銷染報(bào)告觸內(nèi)審錫表各部翅門周造、月恨項(xiàng)目暈工作異計(jì)劃冒表專案愿周、讀月度嫁工作奸計(jì)劃志表各部側(cè)門項(xiàng)制目工坑作單項(xiàng)目誰(shuí)工作縮慧進(jìn)度膠控制炕單（融建筑嘗設(shè)計(jì)營(yíng)、現(xiàn)謙場(chǎng)表教現(xiàn)、板企劃臘執(zhí)行捐、業(yè)揉務(wù)執(zhí)施行）媒體摔進(jìn)度巾表銷售紡日?qǐng)?bào)逢表銷售震周報(bào)勒表銷售全月報(bào)科表銷售澡體量睛控制揚(yáng)表各級(jí)所業(yè)績(jī)王下達(dá)樹單質(zhì)量能控制珠使用畏表格各部忠門項(xiàng)殼目工巾作評(píng)悠價(jià)表業(yè)主肅服務(wù)公質(zhì)量六反饋防表客戶端服務(wù)另質(zhì)量退反饋已表項(xiàng)目撤總監(jiān)恒月度鏟考評(píng)樓表專案設(shè)月度捧考評(píng)嶼表主管休月度贏考評(píng)瞧表業(yè)務(wù)柿員月?lián)]度考帥評(píng)表個(gè)案尊前期抬服務(wù)憤質(zhì)量劉反饋棒表項(xiàng)目夠作業(yè)苦質(zhì)量屋反饋軌表全案月行銷淡報(bào)告有內(nèi)審叼表銷售渾控制笛使用間表格案場(chǎng)膝來(lái)人宴表案場(chǎng)燙來(lái)電勵(lì)表業(yè)務(wù)陪員B級(jí)卡業(yè)務(wù)慣員日調(diào)記個(gè)人汽業(yè)績(jī)辮清單月指退標(biāo)下聾達(dá)單各級(jí)淹人員平月度憲考評(píng)港表大訂綠客戶漂綜合貓表已購(gòu)橡客戶鎮(zhèn)登記驢表銷售妙案場(chǎng)效控制按表格業(yè)務(wù)慌員考裝評(píng)表主管譯考評(píng)攤表專案咱考評(píng)植表案場(chǎng)跨人員低考勤伙表外出弊登記晃單業(yè)務(wù)錫輪排樸表辦公勾用品尾申領(lǐng)奴單案場(chǎng)露費(fèi)用姿預(yù)算奇單人事咸升降染級(jí)申敲請(qǐng)表案場(chǎng)管星級(jí)愁檢查脹考評(píng)姨表加班納申請(qǐng)概表假期嗚申請(qǐng)賢表培訓(xùn)啦簽到盤表會(huì)議尿記錄案場(chǎng)伍檢查朗評(píng)審型報(bào)告4、以公良好漆的服鉛務(wù)創(chuàng)和造價(jià)狼值（１宣）、遷針對(duì)大所有汪現(xiàn)場(chǎng)倆來(lái)人建客戶服務(wù)溫質(zhì)量槍投票蘋箱“雙反電話海名片皮”將各眼級(jí)主牌管的陶姓名藍(lán)、電猶話印窮在下池級(jí)人限員名絲式片上茅，形校成一朗種無(wú)農(nóng)形的服監(jiān)督策壓力同時(shí)燙讓客緞戶有橡被重割視、萄被尊盯重的趁感覺婚。推行“明攏星業(yè)快務(wù)員揭排行閃榜”讓業(yè)臂務(wù)員羽明確魄自身裕的服當(dāng)務(wù)在甲案場(chǎng)幸的水箭準(zhǔn)，頭形成睬一種球競(jìng)爭(zhēng)流的氛錦圍。同時(shí)付讓客富戶感體覺到坦這是隊(duì)一家輸非常滅注重獎(jiǎng)客戶狗滿意誘度的勤企業(yè)饅。我司恒管理特部電痛話接繁聽抽配查制寫度我司塊陌生暫客戶孩的暗慈訪制盟度（2）、碎針對(duì)椒成交伍客戶傻：成交扛客戶坡在簽好約時(shí)浙同業(yè)置務(wù)員投現(xiàn)場(chǎng)堂合影福留念同客撓戶的稼感情妖進(jìn)一確步拉兄進(jìn)，盈同時(shí)孔可在鉗不同閑時(shí)段蹈布置班現(xiàn)場(chǎng)南所用懶，增降強(qiáng)現(xiàn)御場(chǎng)的剩人氣蠟和親鍛和力彎。以砌便追博蹤客猶戶促巨進(jìn)下克一輪鑼新的艷成交愧！提消綱項(xiàng)目備認(rèn)知環(huán)境賓認(rèn)知面臨搬的問(wèn)拘題及埋解決救思路我們處的客隊(duì)?wèi)粼陴W哪里我們縮慧如何捆操作銷售如執(zhí)行開盤戲建議計(jì)及資偽金回仔籠開盤蓄建議目前XX板塊拿的價(jià)眼格天磨花板顧為65剖00元/平米芝，短補(bǔ)期內(nèi)工突破狗的可豆能性餐不大區(qū)域溜價(jià)格密走勢(shì)現(xiàn)狀封分析1市場(chǎng)圣環(huán)境半：無(wú)抵論是沸整個(gè)榨武漢報(bào)市大覺環(huán)境蟲還是XX區(qū)域賊的小展環(huán)境貴，長(zhǎng)穩(wěn)期房碗價(jià)看筑漲，惹尤其XX板塊雞新城北拆遷祖改造忙、輕到軌通附車，侄為項(xiàng)脂目提適供較升好的倒市場(chǎng)碌平臺(tái)誰(shuí)；供應(yīng)輝層面肝：市夏場(chǎng)供駝應(yīng)的擋戶型翁面積采集中90平米爪上下釋的兩配房，鞠和10本0-迷13叼0平米迎的三鄉(xiāng)豐房。去化郊層面聰：對(duì)挎于中霸面積象的戶死型需閣求明險(xiǎn)顯，鎮(zhèn)其中狠二房壤戶型仗整體哲去化拼情況聾最佳霞；價(jià)格蛾層面責(zé)：目胖前價(jià)帳格天拖花板節(jié)為65程00元/平米應(yīng)，短凈期內(nèi)述難以花突破碰，但攜未來(lái)街呈看混漲趨鳥勢(shì)。若項(xiàng)昨目短捎期內(nèi)店入市評(píng)，則展須通評(píng)過(guò)產(chǎn)仇品塑哭造、沉平開堪高走盜等策熊略來(lái)撞達(dá)到煤快速遠(yuǎn)回籠嚷現(xiàn)金啄流的細(xì)目的蘿。現(xiàn)狀題分析2信貸藝風(fēng)險(xiǎn)據(jù)權(quán)得威部鑄門統(tǒng)奪計(jì)，茅每年挨銀行瞞信貸貓部門橡在年欠初獲唯得全憤年信早貸額兇度。親而在早前三暢季度饒所放批出信廢貸款宿項(xiàng)，騾將占廢據(jù)全南年額坡度的板絕大遣部分棗。雖然滔個(gè)貸墳款項(xiàng)漏較對(duì)監(jiān)公貸華款所水受影斯響相皇對(duì)較汗小。即但選趕擇在旅十二獄月份漿左右巴開盤貞，不還排除蝦金融瓶機(jī)構(gòu)凝為減形少第頌二年波的信搭貸壓砌力，省推遲傷放款衛(wèi)時(shí)間倉(cāng)，從苗而影攻響項(xiàng)址目操?gòu)?qiáng)作進(jìn)辭度?，F(xiàn)狀爹分析3輕軌退一號(hào)棵線的醉全線里通車嘩大大襲縮短約了城剖中心況與郊榴區(qū)的怕往來(lái)裁時(shí)間專，更繳將江壁漢路飛、武曾廣等糕成熟問(wèn)商圈潛連接遼到了共一起淚，輕手軌的卡通車灶勢(shì)必儀帶動(dòng)皮沿線更經(jīng)濟(jì)另的發(fā)池展。輕軌珠所帶爺來(lái)最亂直接顏的影夠響就灣是城鼓市面臉?lè)e的省不斷康擴(kuò)大電，越魂來(lái)越據(jù)多的依購(gòu)房莫者沿拌著輕假軌涌絲式向城余市次番中心底甚至主郊區(qū)透，而擔(dān)且他璃們帶醒來(lái)了外驚人懲購(gòu)買泡力?，F(xiàn)狀強(qiáng)分析4交通道因素線帶來(lái)販的利培好消疫息綜上核原因久，我燈司建疲議此賽項(xiàng)目虎開盤寬時(shí)間汁最好末定于20劑11年3月，鵲這樣練不僅借可以響贏得粥最佳萍的前妥期準(zhǔn)兔備時(shí)耳間，受更能信保證肉回款峽資金夕的最繞大化貝。以下挎是依教據(jù)現(xiàn)霉階段(即20航10年8月)的周霞邊市抖場(chǎng)價(jià)槐格參傘照，花做出雪初步澤預(yù)計(jì)等的銷返售價(jià)澤格和奴回款床數(shù):價(jià)格義定位積原則定價(jià)固原則速：對(duì)之項(xiàng)目踐一期當(dāng)推出物的三抵種房丑型分泛別進(jìn)刮