標(biāo)桿地產(chǎn)街區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營解讀與案例分享圖表豐富

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位商界的朋友、媒體的朋友們：

大家晚上好！

非常榮幸！今晚來到荔浦這個(gè)美麗的旅游城市，今天是2015年的最后一天，顯得彌足珍貴！在這個(gè)美好的夜晚，我想占用各位一點(diǎn)時(shí)間，和大家分享一個(gè)話題，這個(gè)話題相信我們做投資或經(jīng)商的朋友們會(huì)比較感興趣。

今晚商界的朋友會(huì)比較多，有的計(jì)劃投資商鋪、也有的從事投資開店，無論哪一種我相信都和咱們今晚的主角--華生.金外灘有關(guān)！華生.金外灘作為荔浦現(xiàn)在唯一、首家街區(qū)型的典型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)的投資對(duì)于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)或國內(nèi)一二線城市，無論商鋪投資者，還是投資開店經(jīng)營者，他們?cè)谕顿Y時(shí)都相對(duì)比較成熟，比較有經(jīng)驗(yàn)！但是，在咱們荔浦縣城這樣的四線城市，我相信絕大多數(shù)對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深入。近年來，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)、華潤萬象城也相繼進(jìn)入桂林市，但遺憾的是咱們荔浦縣的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一直比較滯后，荔浦城市商業(yè)現(xiàn)基本仍以傳統(tǒng)的中低檔的傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，與城市發(fā)展及廣大消費(fèi)者追求品質(zhì)生活、娛樂休閑的荔浦時(shí)尚群體的需求不匹配，但今天我們迎來荔浦商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上的一個(gè)里程碑--華生.金外灘購物公園。

因此，接下來，我想和大家分享一下華生金外灘項(xiàng)目，項(xiàng)目位于濱江新城重要的交通框紐縣政府行政辦公大樓旁，占地面積約22畝，總建筑面積約為6萬平方米，其中商業(yè)部分約2萬平米，分為高層住宅塔樓、獨(dú)立的低層的商業(yè)街

區(qū)與戶外廣場(chǎng)，構(gòu)成集居住、商業(yè)、戶外休閑廣場(chǎng)三大功能區(qū)。周邊云集政府機(jī)構(gòu)、高尚住宅、成熟小區(qū)、酒店、學(xué)校等完善的生活配套，華生金外灘定位為集購物、美食、娛樂休閑、社交聚會(huì)、兒童游樂等于一體的“購物公園”。填補(bǔ)了荔浦縣的市場(chǎng)空白，能滿足時(shí)尚群體全天候、全家娛樂休閑、社交聚會(huì)的品味需求，打造荔浦最賞心悅目的城市客廳。據(jù)我們研究發(fā)現(xiàn)，華生金外灘購物公園的出彩之處也非常多：比如荔浦唯一的全開放型情景式主題商業(yè)街區(qū)、六大主出入口與市政交通動(dòng)線完美接駁、七大主題業(yè)態(tài)街區(qū)、業(yè)態(tài)組合完全遵循國際黃金業(yè)態(tài)比例，為應(yīng)對(duì)電商沖擊將體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比高達(dá)50%以上；內(nèi)街設(shè)計(jì)成可24小時(shí)經(jīng)營全天候靈活經(jīng)營的商鋪、緊鄰天然生態(tài)氧吧濱江公園、開放式或藝術(shù)造型的入口設(shè)計(jì)，具開闊感與藝術(shù)感，顧客不知不覺即倘佯于街區(qū)之中。華生金外灘在建筑外觀和立體空間布局上，完全顛覆了荔浦傳統(tǒng)商業(yè)的概念。

金外灘·購物公園在“主力店——步行街——節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)——步行街”的人流帶系統(tǒng)設(shè)計(jì)上，實(shí)現(xiàn)主力店、步行街、廣場(chǎng)之間無間隔對(duì)接，商業(yè)經(jīng)營和休閑娛樂項(xiàng)目吸引的人流實(shí)現(xiàn)對(duì)流，做到最大化的延長消費(fèi)者滯留消費(fèi)時(shí)間，使每個(gè)商鋪共享客群，增加交易機(jī)會(huì)，帶來多次消費(fèi)。金外灘購物公園還充分考慮內(nèi)外循環(huán)的交通系統(tǒng)，讓內(nèi)部與外部的交通暢通，實(shí)現(xiàn)交通無阻斷，層層都旺、鋪鋪有生意。那么，有的朋友會(huì)問，金外灘項(xiàng)目單單憑籍上述這些特色或亮點(diǎn)就能確保成功嗎？答案當(dāng)然沒這么簡(jiǎn)單，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)真正決定一個(gè)項(xiàng)目的成敗，起關(guān)鍵決定作用的是什么？就是“統(tǒng)一運(yùn)營”！即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)！需要值得一提的現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)象咱們荔浦這樣的縣級(jí)城市，許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻是重招商輕運(yùn)營！招商工作完成后，后期沒有統(tǒng)一運(yùn)營，比如有一個(gè)項(xiàng)目有近二三百個(gè)租戶，沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理...物業(yè)方負(fù)責(zé)招商客戶簽約——進(jìn)駐裝修——開業(yè)，認(rèn)為這樣的工作完成了，對(duì)經(jīng)營商戶沒有統(tǒng)一推廣、沒有培訓(xùn)、開店指導(dǎo)、沒有扶持，沒有經(jīng)營輔導(dǎo)，最后導(dǎo)致業(yè)態(tài)混亂、商戶之間內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)、商家自生自滅……在這樣的商業(yè)投資買鋪或開店后其風(fēng)險(xiǎn)是比較大的。因此，一個(gè)商業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營，必須要進(jìn)行嚴(yán)格的統(tǒng)一運(yùn)營管理，只有通過統(tǒng)一的運(yùn)營管理，這樣商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能持續(xù)保持活力、才能增值。比如商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)、桂林本地聯(lián)達(dá)廣場(chǎng)等。

因此，有鑒于此，華生集團(tuán)曾到全國各地考察，如國內(nèi)領(lǐng)軍標(biāo)桿企業(yè)如萬達(dá)、華潤萬象城等，有成功經(jīng)驗(yàn)也有失敗的教訓(xùn)，華生集團(tuán)遂計(jì)劃將金外灘項(xiàng)目在荔浦率先引進(jìn)國際商業(yè)運(yùn)營的先進(jìn)管理模式，要做在荔浦第一個(gè)敢吃“螃蟹”的企業(yè)，即在荔浦率先實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營，即統(tǒng)一招商、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。不僅要為荔浦廣大消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)濱江新城集購物、美食、娛樂、休閑的商業(yè)地標(biāo)，更要為在金外灘的投資者、經(jīng)營者打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的“財(cái)富平臺(tái)”，提倡“保姆式”的服務(wù)，對(duì)所有投資與簽約的客戶要“扶上馬再送一程”。樓層業(yè)態(tài)組合及品牌-1F生鮮生活超市停車場(chǎng)

1F肯德基/屈臣氏/愛嬰島/輕餐/時(shí)尚零售2F餐飲/健身/KTV/美容SPA/早教/臺(tái)球xx：中西餐飲輕餐甜品珠寶百貨時(shí)尚KT/V/影院生活超市（主力店）停車場(chǎng)F1F2B1特色餐飲/美容SPA游樂早教/親子樂園美發(fā)造型母嬰用品時(shí)尚零售兒童服飾/玩具

這是xx集團(tuán)樹立自已的品牌，以企業(yè)高度負(fù)責(zé)任的態(tài)度，高起點(diǎn)、高要求重金打造的一種新的商業(yè)模式。這對(duì)于廣大投資者來說無異于買了一個(gè)投資物業(yè)增值與升值的保險(xiǎn)！xx集團(tuán)充分尊重市場(chǎng)規(guī)律，回歸到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的本質(zhì)，即“商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一運(yùn)營的精髓，就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上”?？梢哉f一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期地段再好、市場(chǎng)定位再精準(zhǔn)、招商再成功，最后沒有實(shí)行統(tǒng)一的運(yùn)營管理也是功虧一匱、竹籃打水一場(chǎng)空！

因此，xx率先在荔浦實(shí)施統(tǒng)一的運(yùn)營管理模式，其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營者、管理者三者結(jié)成利益共同體。統(tǒng)一運(yùn)營管理就是對(duì)所有在金外灘的店鋪，按照不同的業(yè)態(tài)分類與功能角色定位進(jìn)行整合，通俗地說就是將他們擰成一股繩，一致對(duì)外以整體形象來服務(wù)消費(fèi)者，而不是一盤散沙各自為政。

這一經(jīng)營行為具體又分為根椐市場(chǎng)科學(xué)制訂租賃決策政策、持續(xù)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)租戶、不斷對(duì)業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整、營銷推廣與活動(dòng)宣傳、客流量分析管理、商戶關(guān)閉店管理、商戶進(jìn)駐裝修與店面陳列管理、員工服務(wù)與銷售技巧培訓(xùn)、店鋪的客流管理、日常經(jīng)營管理、顧客服務(wù)與投訴管理等。因此，這五個(gè)統(tǒng)一運(yùn)營就是華生集團(tuán)將在后期通過組建專業(yè)商業(yè)管理公司，通過科學(xué)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合來進(jìn)行業(yè)態(tài)優(yōu)化微調(diào)，并通過上述五大統(tǒng)一運(yùn)營來使華生金外灘持續(xù)經(jīng)營、從而產(chǎn)生豐厚的利潤回報(bào)，最終使得開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者都能從華生金外灘項(xiàng)目的巨大成功與運(yùn)營中長期受益！下面我來給大家分別談一談，這五個(gè)統(tǒng)一運(yùn)營：

（如右圖）統(tǒng)一規(guī)劃

統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營統(tǒng)一管理統(tǒng)一推廣店鋪衛(wèi)生裝修施工設(shè)施維護(hù)咨詢服務(wù)員工服務(wù)店面陳列公共場(chǎng)地?zé)艄庖魳窢I銷活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容xx現(xiàn)場(chǎng)管理內(nèi)容示例1、統(tǒng)一的招商

統(tǒng)一招商，華生金外灘在招商中會(huì)嚴(yán)格按照項(xiàng)目定位維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例；維護(hù)項(xiàng)目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象；統(tǒng)一招商，要求能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)；以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來保障人流；簡(jiǎn)單地說，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如餐飲業(yè)態(tài)中的韓式烤肉，就不要同時(shí)招來兩家基本上都是烤肉的餐飲業(yè)態(tài)，給多少租金都不能要。異業(yè)互補(bǔ)的簡(jiǎn)單地說就是要確保各店鋪經(jīng)營內(nèi)容都不能雷同大家都有生意做，也能讓顧客體驗(yàn)到更多的業(yè)態(tài)與完全不同的款式、價(jià)格檔次，提高其消費(fèi)興趣。做商業(yè)地產(chǎn)真正成功與否，取決于你能否代表了城市的高度，代表了區(qū)域的特色，如果不統(tǒng)一招商，各商鋪業(yè)主全招的是零售，或者招商全是相同檔次與出品的餐飲，后期經(jīng)營肯定會(huì)出大問題，因此，現(xiàn)華生金外難盡可能多地將體驗(yàn)的、休閑的、享受的、體現(xiàn)新生活方式等元素融合進(jìn)去。2、統(tǒng)一規(guī)劃

統(tǒng)一規(guī)劃包括建筑規(guī)劃、商業(yè)內(nèi)部、外部空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃、內(nèi)部平面、立體垂直動(dòng)線規(guī)劃、外部交通組織動(dòng)線規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、店鋪與商業(yè)街主題規(guī)劃等.

因此，要維護(hù)華生.金外灘的整體統(tǒng)一主題形象，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，店鋪眾多少則一百多則數(shù)百家店鋪，如果沒有統(tǒng)一規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目就成了一個(gè)無序的大雜燴！因此，大家說這個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃重不重要？沒有統(tǒng)一規(guī)劃行不行。3、悠統(tǒng)一遣推廣眉統(tǒng)一嶄的策億劃推密廣（押聯(lián)合刃促銷允與廣咐告宣福傳等藥），刑金外睡灘將浸整合祥所有再的店賺鋪?zhàn)馄瑧糍Y捆源抱顆成團(tuán)臺(tái)一致監(jiān)對(duì)外篩，有連步驟貞、有偏計(jì)劃蜓的實(shí)彈行整航體的胳營銷取推廣雜計(jì)劃你、方滴針落標(biāo)實(shí)媒每體宣商傳。麻并通響過有描計(jì)劃劉的公疊關(guān)宣的傳和錯(cuò)主題督形象物策劃趨，培演養(yǎng)有妻潛力爛的商號(hào)家或侍本土財(cái)品牌桃，使啊項(xiàng)目棄的知鹿名度啞大大碰提高少的同度時(shí)也傭提升奏店鋪夠的經(jīng)壺營效灶率。搞因此豪，統(tǒng)歡一推潑廣將飾使得諷華生壘金外腥灘的混主題進(jìn)和定殼位更膏加鮮物明突援出，醉讓荔蓄浦廣治大的冊(cè)消費(fèi)退者對(duì)蹤蝶金外歌灘的預(yù)營銷松推廣多活動(dòng)親更具徹有整賴體性薦和形向象性模，最星終使益金外附灘的速商鋪狡步入渴升值旋快車腐道。4、統(tǒng)細(xì)一的妹服務(wù)止成功錘的商哀業(yè)運(yùn)膚營更燦需要翁對(duì)商達(dá)戶進(jìn)倒行統(tǒng)蘋一的足服務(wù)擊，金慌外灘伙項(xiàng)目癢統(tǒng)一尖服務(wù)翠包含張對(duì)消債費(fèi)者統(tǒng)售前殿、售丘中與界售后狠的服熱務(wù)；馳也包告括對(duì)拔開店擊客戶牛的輔苦導(dǎo)經(jīng)填營與隨培訓(xùn)撥等服疤務(wù)；交以及洗對(duì)投哄資商異鋪的怨業(yè)主縣提供群代理魚招商漿等租兆賃服湯務(wù)與材物業(yè)貢支持復(fù)服務(wù)愛等。踢即統(tǒng)董一的很營銷依服務(wù)養(yǎng)、統(tǒng)喪一的架信息供支持漫服務(wù)決、統(tǒng)比一的驢培訓(xùn)厲服務(wù)真、統(tǒng)士一的飾店鋪忍陳列狠/櫥部窗設(shè)賀計(jì)美鉛陳布眨置服禮務(wù)、穴統(tǒng)一者水電虧、設(shè)副備設(shè)窩施維奇保等兔統(tǒng)一嘴物業(yè)長服務(wù)艇等。型此外甲，華晝生集叔團(tuán)還乳計(jì)劃喉在運(yùn)問營階射段利仿用企測(cè)業(yè)的己資源響、商膀家資溫源、鍋環(huán)境餓資源斯等，罪將傳償統(tǒng)平捏臺(tái)、漆網(wǎng)絡(luò)馬平臺(tái)賤和移弱動(dòng)平鬧臺(tái)等計(jì)立體差整合離，為銀廣大歷商戶晝搭建麥現(xiàn)代覆新型看的商漿業(yè)服追務(wù)平荒臺(tái)。5、統(tǒng)喇一管必理造統(tǒng)惱一管苦理就偶是通駕過統(tǒng)業(yè)籌和書整合幟各種臭資源逝，不盟斷優(yōu)貴化業(yè)喚態(tài)組注合，衡提高允租戶組質(zhì)量層，以乏有效士最低尊的成棕本持育續(xù)維間護(hù)、飼改善穗購物贈(zèng)環(huán)境侵和建菠筑空哥間，給從而飯保持供金外口灘的侄運(yùn)營烘活力們,提昨升項(xiàng)續(xù)目整格體商寫業(yè)價(jià)洽值。僵金外稠灘的鞏統(tǒng)一六管理碼，包鞏含了燭幾方酬面的候內(nèi)容偉：制寧定租噴賃政凍策與臘提供至承租乏服務(wù)擇，優(yōu)政化商閃戶業(yè)驕態(tài)組調(diào)成結(jié)內(nèi)構(gòu)，尸在促晃銷和討廣告慮推廣午中始若終追額求整暴體品濃牌形研象，新實(shí)施譯統(tǒng)一番的服餅務(wù)管份理。刺尤其拳在開摸業(yè)培肆育期裝會(huì)關(guān)顏?zhàn)I(yè)河態(tài)結(jié)朵構(gòu)與逝業(yè)態(tài)獵布局墾的科勉學(xué)性反，租吸戶結(jié)擁構(gòu)、峽租約神與租賴金的僚合理輸性，帝宣傳趣促銷漸方案四的有者效性意，嚴(yán)朗格管傾理消競(jìng)費(fèi)服濫務(wù)環(huán)磨境、工銷售艙商品籌的品瞧質(zhì)、掌質(zhì)量串等。距并對(duì)寒員工甘著裝鉛、儀組容儀洪表等碑進(jìn)行卸統(tǒng)一奧管理穩(wěn)、開鋒閉店赤的統(tǒng)邀一管肯理、織各店痰鋪的旁經(jīng)營疲銷售享業(yè)績?yōu)E的管越理、濁各店疑鋪管陳流量逼的統(tǒng)總計(jì)管陶理、惕員工誘的服鋸務(wù)禮優(yōu)儀與價(jià)銷售首技能辰的管憤理、五金外蓄難各伴街區(qū)他主題房誠、各路店鋪監(jiān)的環(huán)信境衛(wèi)潮生及攜綠化炕的管扇理、眉各店說鋪的訓(xùn)促銷燃活動(dòng)男或公烈益活解動(dòng)的咽管理冰、戶縫外廣綠告和懲租賃溜管理搞等等矛。比寨如說旗，金提外灘烘在開職業(yè)后粗統(tǒng)一貿(mào)運(yùn)營油階段日的重斧心將墾按照邀“客云流提肌升→瓦營業(yè)箭額提某升→肺提袋禁率/擴(kuò)客單約價(jià)提撓升→溜租金墻提升盞”這皺四個(gè)逮階段容來開矛展；犯真正擋體現(xiàn)字“投結(jié)資客騎戶滿浸意→耗經(jīng)營媽商家戒滿意梨→開蠅發(fā)商什滿意師”的滅現(xiàn)代晃最前副沿商笑業(yè)運(yùn)輸營管紛理思吐想。統(tǒng)一艇運(yùn)營塔的主殿要工痰作就禮是圍彼繞自吵身的冤市場(chǎng)護(hù)經(jīng)營障目標(biāo)予，通岡過提棉供良房誠好的助購物暢環(huán)境腐和整綁體優(yōu)接質(zhì)的弓服務(wù)膠，持糊續(xù)保首持華兩生金