房地產(chǎn)發(fā)展投資決策與機(jī)會(huì)選擇講解

房地產(chǎn)發(fā)展投資決策

與機(jī)會(huì)選擇

一、房地產(chǎn)投資決策的意義

房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)前首先要解決的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的一些根本性問(wèn)題，諸如建設(shè)地點(diǎn)的選擇、投資方案的確定等重大問(wèn)題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗，對(duì)房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益具有現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的重要意義。

1、是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)決定了這一點(diǎn)。一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)往往構(gòu)造復(fù)雜、形體龐大，具有整體性和固定性，只有在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目全部完成后，才能發(fā)揮投資經(jīng)濟(jì)效益，而且建設(shè)地點(diǎn)一經(jīng)確定，就與土地連在一起，始終在那里發(fā)揮作用，不能隨意移動(dòng)和變更。另一方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，占用和消耗人力、物力、財(cái)力多，一旦開工建設(shè)，就不可間斷，否則，會(huì)拖延工期，積壓和浪費(fèi)已投入的大量人力、物力和財(cái)力，同時(shí)由于拖延工期，房地產(chǎn)產(chǎn)品錯(cuò)過(guò)了最佳的投入市場(chǎng)的時(shí)間，難以產(chǎn)生較好的投資效益。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)本身的這些技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，就要求在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前重視投資決策。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)因素多，經(jīng)營(yíng)決策是否正確，是公司能否生存的關(guān)鍵。正確的經(jīng)營(yíng)決策可以使公司獲得利潤(rùn)，不斷發(fā)展壯大；而錯(cuò)誤的決策，輕則造成公司虧損，重則造成公司破產(chǎn)。2、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境、政策法律環(huán)境等，其中處在不斷變化中的是經(jīng)營(yíng)環(huán)境。經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策，抓住了有利的投資機(jī)會(huì)，就可使公司不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。3、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)目的是社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。只有進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策，才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)有限的資源（人力、物力、設(shè)備和資金）進(jìn)行合理的安排、有效的利用，以達(dá)到預(yù)期的最大經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。

二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素

1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展2、宏觀經(jīng)濟(jì)政策（短期、長(zhǎng)期）3、地方相關(guān)政策法規(guī)4、城市收入水平和增長(zhǎng)速度5、住宅的自然需求6、城市化發(fā)展?fàn)顩r

三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容

1、確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的目的就是要達(dá)到房地產(chǎn)投資所預(yù)定的目標(biāo)，所以確定房地產(chǎn)投資的目標(biāo)是投資決策的前提和依據(jù)。2、擬訂房地產(chǎn)投資方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的過(guò)程中，根據(jù)已確定的目標(biāo)，擬定多個(gè)可行的備選方案。判斷某一方案是否可行，總的原則是按技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理給予評(píng)價(jià)，即該房地產(chǎn)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)，生產(chǎn)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合算及財(cái)務(wù)上是否盈利。3、測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，以及涉及面廣，不確定性因素多，故由此而造成的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其它投資項(xiàng)目要大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，投資者不僅要測(cè)量或估計(jì)每一個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，還要測(cè)量其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定每一個(gè)方案在收益上的可靠性。4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案決策在于選擇，沒有選擇就沒有決策在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中，制定供決策者選用的各種可行方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。制定房地產(chǎn)投資的可行方案時(shí)必須注意各方案在整體上的詳盡性和個(gè)體間的相互排斥性。5、分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素以及潛在問(wèn)題作可行性分析，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評(píng)價(jià)。對(duì)決策和行動(dòng)方案有一定約束條件的限制因素進(jìn)行分析，以在現(xiàn)有條件下求優(yōu)；對(duì)每一個(gè)備選方案可能發(fā)生的潛在問(wèn)題做科學(xué)的預(yù)測(cè)，以便事先防范，減少潛在問(wèn)題發(fā)生的可能性。6、選擇方案選擇方案不僅是整個(gè)決策過(guò)程的中心環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)決策者的重要職責(zé)，同時(shí)，也是科學(xué)性和技巧性的綜合體現(xiàn)。四、房地產(chǎn)投資決策的原則

1、經(jīng)濟(jì)效益原則獲得利潤(rùn)、不斷發(fā)展，是每個(gè)企業(yè)必須面對(duì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此。開發(fā)商在對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，必須將房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利目的放在首要位置，只有盈利的項(xiàng)目才能確定為開發(fā)項(xiàng)目。這就是房地產(chǎn)投資決策的經(jīng)濟(jì)效益原則。2、匙科學(xué)毒化、洪民主蟲化原惑則房地陪產(chǎn)投罩資項(xiàng)胳目涉突及面疏廣，紙牽涉捧因素爭(zhēng)多、尺整個(gè)峽建設(shè)啊過(guò)程料十分臣復(fù)雜啦，因煌此，酬要求毀房地蓮產(chǎn)投烤資決具策必枯須遵保循科屢學(xué)化佩、民擱主化獸原則鎖。所謂榮科學(xué)畜決策棋程序積，就愿是堅(jiān)仆持“貌先論輩證，鐮后決意策”策的原男則，慢必須申做到日先對(duì)演房地淹產(chǎn)項(xiàng)費(fèi)目進(jìn)舉行調(diào)象查研覆究和叮論證范，然速后再預(yù)進(jìn)行眾投資看決策腐，杜焦絕“芒邊投恥資，蘋邊論貴證”鉤，更艘不應(yīng)傘該采酒取“襯先決狂策，芳后論狗證”敗這種洪違反積客觀該規(guī)律出的做務(wù)法。3、系耗統(tǒng)性河原則影響孫房地干產(chǎn)投施資項(xiàng)乞目建尊設(shè)的屢因素績(jī)很多席，而察且這來(lái)些因簽素又孤是相更互聯(lián)花系、陜彼此泥制約量的，蝦因此沫，在婆進(jìn)行梨房地夕產(chǎn)投氏資決喜策時(shí)身，首駛先要遼深入滑調(diào)查庭和搜枝集各愿方面塑的投霸資信箏息，團(tuán)并對(duì)羞其進(jìn)歪行科協(xié)學(xué)的異分析編和研餅究。4、唱時(shí)間肢性原賞則投資蛇的時(shí)銹間觀武念即瞇資金最的時(shí)厲間價(jià)模值，浙事實(shí)騎上也超是開輪發(fā)成到本。房地啄產(chǎn)項(xiàng)行目投健資先輝于房癢地產(chǎn)切項(xiàng)目頃收益時(shí)而發(fā)屋生，啞因此厘，房便地產(chǎn)搜開發(fā)侍商必熊須考狗慮到給不同抽時(shí)間坊的資侍金其調(diào)價(jià)值慎是大建不相化同的牙，先際期投儉入的感資金員和后徑期產(chǎn)石生的企收益盒金，港雖然譯在價(jià)霉格上殘一致挖，但誘它們查在價(jià)他值上爐卻是崗十分溜不同捕的，狗這其壺中最觸直接蝴的就蛇是利注息問(wèn)豈題。5、風(fēng)她險(xiǎn)控螞制的亞原則房地陰產(chǎn)開王發(fā)企四業(yè)對(duì)棚房地漆產(chǎn)項(xiàng)禍目進(jìn)預(yù)行決冠策時(shí)裹，要完比其伍它產(chǎn)奔業(yè)的懶企業(yè)握更加繞注重沿對(duì)可壤能產(chǎn)氣生的瞎風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)進(jìn)行元必要?dú)q的預(yù)折測(cè)，末并努盯力地安將其斷控制蒸在一假定的底范圍注之內(nèi)虎。這既蘭要求閱房地與產(chǎn)開飽發(fā)商畏在確糟定自啞己的險(xiǎn)目標(biāo)惹時(shí)留榮有一傻定的抓合理想余地遲，同曬時(shí)更致主要稠是要掀求房距地產(chǎn)邊開發(fā)燙商在楊實(shí)施租房地盼產(chǎn)投支資方爐案的襯過(guò)程砌中采辮取一嚴(yán)切盡唐可能茄采取辟的方令法和虛措施往，盡憲量把昂風(fēng)險(xiǎn)惱降到魯最小到程度繳。6、背責(zé)任針制原喪則所謂扶責(zé)任艙制就率是要摟求決精策者慈對(duì)其被決策紐奉行為廊所帶港來(lái)的寒投資漸風(fēng)險(xiǎn)歇負(fù)有貨不可贈(zèng)推倭綠的責(zé)歇任。必須哥建立圈責(zé)、晶權(quán)、指利相鑒結(jié)合我的房賞地產(chǎn)仔投資傷決策茫責(zé)任悼制，邁是確棒保房侄地產(chǎn)自項(xiàng)目丑投資家決策能的科學(xué)性摟，避蜜免和遇減少鮮投資餃決策澤失誤宜的重綱大措英施。7、選乞擇性望原則房地顯產(chǎn)開棍發(fā)企駐業(yè)對(duì)次房地住產(chǎn)項(xiàng)子目進(jìn)拌行決避策時(shí)白必須貍有兩迫個(gè)以檔上的儀房地望產(chǎn)項(xiàng)膠目可薄供選槍擇，庸而且顯每個(gè)評(píng)項(xiàng)目蝕也應(yīng)趙考慮肢多種躁開發(fā)航方案器，這妙樣才仔能保責(zé)證房頂?shù)禺a(chǎn)太開發(fā)嫌企業(yè)螞決策階時(shí)能處有一聚個(gè)優(yōu)摟化選綠擇的殊可能歡，即楚最佳盒項(xiàng)目模和最必佳項(xiàng)憐目中膨的最慢佳方闊案的臉選擇陵。五、謹(jǐn)房地針產(chǎn)投勵(lì)資決齡策方友法1、確讀定型喇決策禍方法確定竟型決積策方剩法（債De幼ci絡(luò)si野on釋U瓜nd厭er頃C抄er百ta坐in鞋ty音）是楚指房瞇地產(chǎn)木決策涉方案矮中有架待實(shí)也現(xiàn)的銹條件版是確訂定的蔥，其前結(jié)果父也是啄明確脖的，狐這類及決策獲問(wèn)題吩為確陷定型舉決策屋問(wèn)題難。確定貝型決角策是去指一且個(gè)方渾案只妨有一稱種確悼定的葡結(jié)果導(dǎo)，只應(yīng)要比支較各們個(gè)方術(shù)案，射就可揭以作區(qū)出決秀策。一般耗地說(shuō)弱，涉車及到何房地殼產(chǎn)投陣資的除土地營(yíng)費(fèi)、碰建筑華面積慣、建鄙筑類惹型、丙專業(yè)識(shí)人士傷費(fèi)、終利率黎、廣番告費(fèi)塊等問(wèn)持題的泄決策偽都屬濫于確廁定型奧決策痛的范鵝圍。應(yīng)用肺確定諷型決半策需爹具備脖的條反件：第一狀，可字供決泉策的沙可行孔方案穗有若勺干個(gè)全；第二發(fā)，未旅來(lái)的膨經(jīng)濟(jì)密事件袖的自叮然狀藍(lán)態(tài)是隙完全蘿確定記的；第三瞎，每吵個(gè)方儉案的借結(jié)果蔥是唯熊一的奮，并互可計(jì)澤量。2、風(fēng)展險(xiǎn)型賠決策風(fēng)險(xiǎn)絡(luò)型決猛策方般法（剃De狠ci讓si仆on鋼U持nd去er最R毀is敲k）猜是指竊在房倆地產(chǎn)丟企業(yè)期的開求發(fā)經(jīng)傭營(yíng)活屠動(dòng)中綢，存減在著妖某種幻玉不可晚控制骨的風(fēng)監(jiān)險(xiǎn)因歷素，升一個(gè)勉方案態(tài)又可話能出仁現(xiàn)幾招種不逃同的番結(jié)果進(jìn)行景風(fēng)險(xiǎn)品型決牌策應(yīng)續(xù)具備鹿以下肚幾個(gè)炸條件勝：第一隙，要垂確定谷決策下者希瞞望達(dá)金到的調(diào)明確兔目標(biāo)想（獲家利大磁或虧粘損小著）；第二濱，要住有兩很個(gè)或誦兩個(gè)稅以上免可供刊選擇托的方束案；第三凡，每坐個(gè)方話案要胖存在框兩種肯或兩屬種以偏上，秩不以廳決策息者主貼觀意艇志為料轉(zhuǎn)移象的自迎然狀棍態(tài)；第四功，不龜同方桃案在椒不同短自然躁?duì)顟B(tài)瞧下相帽應(yīng)的賄損益執(zhí)值可驕以計(jì)榆算；第五隙，決給策者倒根據(jù)威科學(xué)嫁的理胞論和映經(jīng)驗(yàn)匹，可兵預(yù)先挖估計(jì)減或計(jì)兵算出覺自然碑狀態(tài)彩出現(xiàn)遵的概涂率。這種嶼房地光產(chǎn)投戲資決寒策由海于無(wú)塞法控模制，居其影晌響決虧策結(jié)鈔果的誦某種酬自然仗狀態(tài)聲，要林在一敘定的抗概率訊條件籮下作煉出，錫需要茂冒一悲定的牛風(fēng)險(xiǎn)悉，故艷稱之胸為風(fēng)封險(xiǎn)型駕決策跡。3、不草確定牲型決餃策方姻法一個(gè)暫風(fēng)險(xiǎn)酷事件承在某敬一系簡(jiǎn)統(tǒng)中縱發(fā)生同的概貴率，素就理郊論而顆言是揭可以禍人為軟地、愁主觀顧地估盤計(jì)出蟻的。緩但在裁實(shí)際練中，針有時(shí)撒很難那估計(jì)押出事傻件發(fā)懸生的爛概率傻，即燈對(duì)事路件在逆系統(tǒng)粥中所慈發(fā)生朽的概乞率，忽不能改作出耕主觀閉可能稈性的且估計(jì)味，而此只能垮對(duì)風(fēng)丘險(xiǎn)后渠果有唱所估怒計(jì)，蠅這種內(nèi)決策勞稱之肚為不掃確定觸型決恰策（醒De杜ci磚si籍on啊M筍ak速in爸g瘋Un府de蜻r攤Un殼ce路rt纖ai屈nt摔y）諒。它法的準(zhǔn)腎確程慈度完鏈全取謀決于杜決策嚇者的爆經(jīng)驗(yàn)蹄與判僻斷能回力。不確贈(zèng)定型固決策贈(zèng)的特病點(diǎn)是掃，不室僅不蹲知道污所處經(jīng)理的鑄未來(lái)半事件塊在各酒種特厚定條珠件下胖的明侍確結(jié)肉果（漂自然椅狀態(tài)楊），簽甚至磁連可挑能的圣結(jié)果碗及各堪種結(jié)鋼果發(fā)從生的孝概率姓都不揭知道拳。在創(chuàng)這種藍(lán)情況者下的斗決策披，由于饑信息將不完化全，符帶有揭很大錦的主聞?dòng)^隨喉意性再，所懼以人劉們只魚得提莖出若晉干不貓同的喇決策熟準(zhǔn)則冷作為起不確湊定型扣決策絡(luò)的依富據(jù)。盆這些慚準(zhǔn)則懼包括胃：樂(lè)剛觀準(zhǔn)森則、滑悲觀愈準(zhǔn)則滑、最間大最仰小后應(yīng)悔值傲準(zhǔn)則渾、機(jī)替會(huì)均焰等準(zhǔn)帖則。六、粗房地早產(chǎn)投才資決景策的筐程序房地撞產(chǎn)投灑資項(xiàng)迎目的紐奉決策睬程序衣，是墻指房逝地產(chǎn)鉛投資鞋項(xiàng)目嫩在決絡(luò)策過(guò)喜程中伸各工炊作環(huán)皺節(jié)應(yīng)我遵循步的符涌合其獲自身依運(yùn)動(dòng)山規(guī)律桿的先墻后順也序。按照奶科學(xué)井的投朝資決某策理趨論，吉房地揪產(chǎn)經(jīng)春營(yíng)決掃策可紀(jì)分為灰如下用六個(gè)敵基本除步驟筆：1、夾發(fā)現(xiàn)寺問(wèn)題決策抬是針礦對(duì)所量需要規(guī)解決沙的問(wèn)皇題而強(qiáng)進(jìn)行撈的，依所以嚼發(fā)現(xiàn)礦問(wèn)題斃并分乎析其眾產(chǎn)生模的原役因、鏡進(jìn)而烈找出修解決牧問(wèn)題渣的癥渡結(jié)是滔房地衫產(chǎn)投醋資決亭策的素起點(diǎn)創(chuàng)。所謂史問(wèn)題梨是指笨房地搬產(chǎn)開頃發(fā)公紹司實(shí)好際經(jīng)卡營(yíng)狀敬況與預(yù)應(yīng)達(dá)眼到或兔希望鄉(xiāng)豐達(dá)到流的經(jīng)泳營(yíng)狀遞況之蜓間出焦現(xiàn)的增差距奪。2、確催定目厭標(biāo)目標(biāo)戰(zhàn)是經(jīng)散營(yíng)決期策的身依據(jù)餡，目毫標(biāo)選豎擇錯(cuò)助了，栗就會(huì)遲一錯(cuò)麗再錯(cuò)告，造葉成整璃個(gè)經(jīng)宋營(yíng)決糾策的看失誤衰。在淋發(fā)現(xiàn)食了經(jīng)不營(yíng)問(wèn)拼題之璃后，躁就要撇進(jìn)行旗調(diào)查嚼研究腦，具伐體分杠析，誓一一景弄清艙問(wèn)題略的性竟質(zhì)、恰特點(diǎn)表和范缸圍，煙盡量題以差平距的撿形式尾把問(wèn)糞題的演癥結(jié)晚所在券表達(dá)寄出來(lái)朝，找受到產(chǎn)寬生差牧距的雖真正塌原因朝，從無(wú)而確感定問(wèn)葡題所虎期望暑達(dá)到鹿的結(jié)慌果，兄即決咐策目朋標(biāo)。一個(gè)監(jiān)好的愧房地籌產(chǎn)投等資決覆策目頓標(biāo)應(yīng)臉滿足男以下燈要求先：（1）針洋對(duì)性富（Pe冠rt督in遣en孕cy）房地謎產(chǎn)經(jīng)榆營(yíng)決舞策目移標(biāo)的棄提出猶應(yīng)當(dāng)頓有的倚放矢扣，針工對(duì)所發(fā)存在渡的問(wèn)判題，訴切中束要害綢，選騎中解澡決問(wèn)爸題的倚突破繭口，樹或是鎖把握塑住開夢(mèng)拓發(fā)演展的鑒最好瞇機(jī)會(huì)葛。沒匯有針龜對(duì)性尋的目色標(biāo)就僅是空臺(tái)洞目尸標(biāo)，宇針對(duì)奸性錯(cuò)芬了則擺是錯(cuò)逢誤目眉標(biāo)。透目標(biāo)部的綜藍(lán)合性萬(wàn)來(lái)源倚于對(duì)椅問(wèn)題渡的綜獄合分會(huì)析和慕判斷范。（2紙）明無(wú)確性捉（D電ef欣in辦it租ud嗚e）確定制房地未產(chǎn)投爺資決粥策目雷標(biāo)的吊目的您是為至了實(shí)亮現(xiàn)它洽，因嗓此投貓資決朽策的吳目標(biāo)旺必須瘡明確扮、具窮體，庸使人數(shù)能夠僵領(lǐng)會(huì)弄執(zhí)行唐。經(jīng)愈營(yíng)決避策目厲標(biāo)的猾含義堤要準(zhǔn)盯確，淡不能關(guān)模棱才兩可堂、含泥糊其壤詞，好也不員能空惱洞無(wú)露物，蠟必須閣有定勿性與獵定量袋的表坑述。筍同時(shí)傍，必呆須嚴(yán)煌格規(guī)筐定目幼標(biāo)的溜約束拆條件亡。所謂哄約束畢條件可（Co違ns喝tr堪ai彎nt怒C抬on董di則ti桃on）就難是一循些限譯制因因素。崗如經(jīng)榜營(yíng)決逗策時(shí)稈涉及助的資玻源、姿人力張、財(cái)渡力、異物力肌、國(guó)縮慧家法序令、第制度廟等方丟面的題限制逗性規(guī)撐定以育及必藝須達(dá)汪到的租起碼但界限閃。（3）層麗次性況（Hi焦er呢ar孔ch絡(luò)y）當(dāng)同遞一經(jīng)額營(yíng)決煎策系可統(tǒng)中火同時(shí)貸存在按著多吼個(gè)目摔標(biāo)時(shí)茄，必寇須分寧清主涌次，撥應(yīng)從仆其可翁靠性辰、可怎能性患、重賄要性欠等方關(guān)面出助發(fā)，所按照僻主次煮順序過(guò)進(jìn)行睬排隊(duì)們，有滅取有丙舍，玻形成勤一個(gè)夾有機(jī)患整體仗。3、稅擬制膜方案擬制艙供決拍策者館選用駁的各擔(dān)種可倡能行弊動(dòng)方坡案是戚房地翼產(chǎn)投理資決咬策的軍重要靜環(huán)節(jié)釋。在虹確定春房地巧產(chǎn)投卡資決納策目國(guó)標(biāo)之怒后，旁就應(yīng)移充分胳發(fā)動(dòng)但公司胖有關(guān)嗽人員女收集憑、掌礎(chǔ)握豐集富的胸信息扁，集叢思廣京益，孟科學(xué)盤論證妻，精釋心設(shè)暗計(jì)，眠擬制發(fā)各種漆備選款方案夠，供等進(jìn)一煌步選俗擇。擬制儲(chǔ)方案勺時(shí)，殼需注翁意以薯下兩去點(diǎn)：（1舉）整賀體的殃詳盡消性擬制漁的備事選方役案應(yīng)劇把通壞向目陸標(biāo)所薪有的車方案貫包括雅無(wú)遺擾，以們供下沈一步易評(píng)價(jià)撥選優(yōu)練。如嚇果有辛遺漏故，那謎么最贈(zèng)后選賠定的專方案窯就有枕可能餐不是坑最好張的方牢案。腫但在污實(shí)際鋼中要湊做到育這一摩點(diǎn)是勁很困炊難的頸，這苦是由告于經(jīng)復(fù)營(yíng)的徒外部毫環(huán)境釘是多筑變的忙、復(fù)旱雜的嚷，而萌擬制長(zhǎng)可能逝的備烤選方悉案也辱是個(gè)詳逐步寨認(rèn)識(shí)揀的過(guò)獄程。（2死）相踢互排勤斥性各種寒備選醫(yī)方案策之間撇應(yīng)是傳相互括排斥頂?shù)?，園執(zhí)行辱方案紙一，綠就不鄭可能革執(zhí)行挨方案機(jī)二。筆只有挺這樣呆，才離可能暖進(jìn)行豆方案憤的比修較選遙擇。4、分采析評(píng)省價(jià)方案施的分振析評(píng)葡價(jià)（孝An渾dy誤si跪s籍We傳ig產(chǎn)ht暗in懲g）照就是極對(duì)每芽一個(gè)繁備選界方案掘，在恰進(jìn)行振選擇赤之前范對(duì)其跌有關(guān)海的技巨術(shù)、疊經(jīng)濟(jì)禮、社收會(huì)環(huán)擁境等適各方貸面的構(gòu)條件吵、因納素、想潛在經(jīng)問(wèn)題墨進(jìn)行野可行援性分耳析，尖并與蚊預(yù)先芬確定宋的房字地產(chǎn)番投資棄目標(biāo)眠進(jìn)行揚(yáng)比較性，做族出評(píng)謎價(jià)。（1糖）限露制因豪素分鈴析任何掘一個(gè)突經(jīng)營(yíng)滾決策策和行蹤蝶動(dòng)方摔案都狀有一蓋定的類約束棉條件漠，因隱此，距必須麗研究速論證炎方案負(fù)所有恰限制同的資惕源、肆人力伐、物酒力、案時(shí)間飄、技挎術(shù)以敵及其濟(jì)它有紀(jì)關(guān)條守件，笛從而丙判定尚房地們產(chǎn)投宮資方冠案是固否可強(qiáng)行，專是否嘆能達(dá)漲到預(yù)碗期的吳目標(biāo)共。（2峽）潛負(fù)在問(wèn)未題分球析是指旨預(yù)測(cè)撲每一貪個(gè)備止選方部案可掉能發(fā)狐生的算潛在刺問(wèn)題廣是什床么?問(wèn)題哭發(fā)生況的原館因是翼什么?研究敗防止若和補(bǔ)霜救的增可能禿性，晨準(zhǔn)備伯防范追措施突和應(yīng)遇急措汽施，饑以減始少潛買在問(wèn)萌題的火可能熱性和憑危害辛性。（3）綜粱合評(píng)伸價(jià)根據(jù)婆經(jīng)營(yíng)噸決策尤目標(biāo)毅全面遣分析幼方案斜的經(jīng)踢濟(jì)效亞益、鳴環(huán)境浪效益低和社畏會(huì)效擦益。益房地府產(chǎn)開陷發(fā)項(xiàng)析目的夜經(jīng)濟(jì)筋評(píng)價(jià)幫主要叢采用隸投資她收益秤率、梨投資睛回收并期、領(lǐng)內(nèi)部量收益詳率等麥方法窯。分析趙評(píng)價(jià)聾一般傳是由據(jù)各方夢(mèng)面的插專家演、學(xué)桑者組投成的別評(píng)審夕團(tuán)，趕或召閣開專顫家論蓄證會(huì)糧進(jìn)行慢。方河案評(píng)并價(jià)過(guò)缺程也濤是進(jìn)請(qǐng)一步鈴?fù)晟泼し桨钢倪^(guò)螺程。5、喜選擇單方案選擇氧方案跟（S依el榮ec們ti結(jié)on殃S侄ch您em酷e）鍋是整徒個(gè)經(jīng)絹營(yíng)決據(jù)策的棄中心軌環(huán)節(jié)側(cè)，也茄是經(jīng)泊營(yíng)決就策者缸的重克要職使責(zé)?？袼w中體版現(xiàn)了打房地臉產(chǎn)經(jīng)聽營(yíng)決為策者屋的經(jīng)努營(yíng)藝美術(shù)和援素質(zhì)浴。選擇武方案孕就是匠選擇攻最優(yōu)忍方案屯。需東要指般出的是，進(jìn)所謂懷最優(yōu)毯方案?jìng)∣p堡ti座ma社l跪De值ci含si婚on）是勵(lì)相對(duì)性的，包受到剪許多徹不確殘定因尤素的啟限制布，因按此在利多個(gè)腹方案轉(zhuǎn)存在切時(shí)，糕要想謀得到淘一個(gè)傅各方闊面均騰最優(yōu)四的“邪最佳乒方案趨”往宰往很冊(cè)困難瓦。在例實(shí)際共投資河決策慨中，據(jù)通常怕是在遍全盤場(chǎng)考慮出的情悠況下廉選擇比一個(gè)治令投配資決蹄策者控滿意媽的方燈案，麻而不乖是理犯想中半的各面方面丹均全鎮(zhèn)優(yōu)的送方案墻。6、盆實(shí)施紙追蹤經(jīng)營(yíng)妨決策細(xì)的實(shí)帖施是毅一個(gè)娘動(dòng)態(tài)樓的，漁依賴升于時(shí)求空變伐量和啦環(huán)境計(jì)變量解的復(fù)圓雜過(guò)欣程。險(xiǎn)因此站，在扇實(shí)施弦過(guò)程罵中必誤然會(huì)遲碰到累新問(wèn)碎題，扯引起畝新矛炸盾，純會(huì)出現(xiàn)變相化的脹情況浪和決輪策目件標(biāo)偏積離現(xiàn)楚象。論這就隙要求臉決策防者必區(qū)須重勇視信隔息反楚饋，訪及時(shí)景總結(jié)喘經(jīng)驗(yàn)悼教訓(xùn)攪，依輩據(jù)客悼觀情唱況對(duì)憐方案針進(jìn)行順必要擠的調(diào)藝整和業(yè)修改連，以責(zé)保證送房地儲(chǔ)產(chǎn)投伍資決耕策的僵目標(biāo)駕最終受得以妻實(shí)現(xiàn)魂。（1塘）反沒饋控池制房地挺產(chǎn)經(jīng)執(zhí)營(yíng)決次策中色的反月饋控原制（鐵Fe陰ed標(biāo)ba懲ck蘋C稈on啦tr圍ol疊）是廊準(zhǔn)確抖而及功時(shí)地?fù)]把決姐策過(guò)積程中耽主客再觀之?dāng)R間矛走盾的抬信息誘輸送心給決賓策者濕，從盾而使撈決策毒者根貞據(jù)經(jīng)始營(yíng)環(huán)莫境的皇變化床，對(duì)令決策巖方案嗚、行們?yōu)檫M(jìn)猛行不殃斷修旺正，攏以保慮證經(jīng)街營(yíng)決頁(yè)策目史