中外運(yùn)蘇州新滸物流中心項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究報(bào)告

中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司SINOTRANSHI-TECHLOGISTICS(SUZHOU)CO.,LTD.中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司版權(quán)所有 -PAGE16-中外運(yùn)蘇州新滸物流中心(暫定名)項(xiàng)目建議書（初稿）中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司2005年4月26日

項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱（初定）：中外運(yùn)蘇州新滸物流中心項(xiàng)目地址：蘇州新區(qū)蘇高新滸關(guān)工業(yè)園內(nèi)項(xiàng)目投資方：中外運(yùn)高新物流(蘇州)有限公司項(xiàng)目功能定位：中外運(yùn)蘇州新滸物流中心依托中外運(yùn)高新物流及中外運(yùn)集團(tuán)的營銷及作業(yè)能力，重點(diǎn)開發(fā)蘇州地區(qū)的以IT業(yè)及零售連鎖為主的制造及流通業(yè)企業(yè)的物流服務(wù)。中外運(yùn)蘇州新滸物流中心將率先在華東地區(qū)引進(jìn)先進(jìn)的物流自動(dòng)化分揀理貨裝置，進(jìn)一步提高物流服務(wù)的技術(shù)含量，綜合運(yùn)用JIT（及時(shí)供貨）、綜合信息服務(wù)的現(xiàn)代物流理念，為客戶提供以原材料、成品的現(xiàn)代倉儲(chǔ)管理服務(wù)為核心的，包括采購、倉儲(chǔ)（保稅）、裝卸、分揀、理貨、包裝、標(biāo)簽、流通加工、國內(nèi)運(yùn)輸、配送以及相關(guān)物流信息系統(tǒng)等一體化綜合物流服務(wù)。項(xiàng)目規(guī)模用地面積：250畝預(yù)計(jì)建設(shè)投資總額28，766萬元人民幣項(xiàng)目資金來源：股東增資及銀行融資。建設(shè)周期：30個(gè)月

蘇高新滸關(guān)工業(yè)園所處的地理位置、發(fā)展及現(xiàn)狀蘇高新滸關(guān)工業(yè)園由蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立，位于蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)北部，規(guī)劃總面積15平方公里，首期規(guī)劃面積10平方公里。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有：電子信息、生物制藥、精密儀器、機(jī)械制造、精細(xì)化工等。工業(yè)園由蘇州新滸投資發(fā)展有限公司開發(fā)經(jīng)營，蘇州新滸投資發(fā)展有限公司經(jīng)蘇州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，由蘇州高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司和蘇州高新區(qū)滸墅關(guān)投資發(fā)展公司共同組建，主要從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及相關(guān)業(yè)務(wù)，為蘇高新滸關(guān)工業(yè)園開發(fā)建設(shè)主體。蘇州新滸投資發(fā)展有限公司經(jīng)營目標(biāo)為：把蘇高新滸關(guān)工業(yè)園建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體，開放型經(jīng)濟(jì)為龍頭，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的國際水準(zhǔn)高科技園區(qū)。工業(yè)園交通便利，距上海虹橋機(jī)場、浦東機(jī)場分別為80公里、120公里；距南京國際機(jī)場200公里；距蘇州碩放機(jī)場、光福機(jī)場分別為40公里、10公里。距上海港100公里，張家港(港)96公里；太倉港70公里，常熟港60公里。蘇州市現(xiàn)有公路2052公里，密度為21.46公里/平方公里，溝通外地的公路有：204國道、312國道、滬寧高速、機(jī)場快速、蘇嘉杭高速等，其中滬寧高速和312國道貫穿園區(qū)全境并均有接口。京滬鐵路和規(guī)劃中的京滬鐵路穿越園區(qū)，沿途各大站有北京、天津、濟(jì)南、徐州、南京、蘇州、上海等。江蘇省最大的鐵路貨運(yùn)站――蘇州西站與園區(qū)緊鄰，現(xiàn)有鐵路貨物作業(yè)線14條，專用物資線7條，492個(gè)貨位，貨物吞吐量達(dá)500萬噸，可承接鐵路集裝箱運(yùn)輸。工業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完備，基礎(chǔ)設(shè)施條件為“八通一平”，即：道路、自來水、電、通訊、燃?xì)狻⒄魵?、雨水管、污水管接口通到地塊邊緣，地面自然平整，無附著建筑物或障礙物。道路采用瀝青路面，主干道寬40米、30米，次干道路24米。供電由距華東地區(qū)最大的發(fā)電廠——望亭發(fā)電廠發(fā)電，距工業(yè)園5公里，園內(nèi)在建有110KV變電站1座，供電總?cè)萘窟_(dá)到75萬KVA，輸電線路到地塊邊。區(qū)內(nèi)1200mm主供水管正在鋪設(shè)，使用太湖凈水，管道鋪到地塊邊。日污水處理能力為8萬噸(在建)管道鋪到地塊邊。雨水管道鋪設(shè)到地塊邊。2005年前接上西氣東輸?shù)奶烊粴?。按?邊規(guī)劃、邊施工、邊拆遷、邊招商"四同步的方針，工業(yè)園各項(xiàng)工作全面推進(jìn)。目前招商勢頭看好，動(dòng)遷工作進(jìn)展順利，工程進(jìn)度抓緊實(shí)施，財(cái)務(wù)融資開局良好，大開發(fā)、大建設(shè)勢頭正趨形成。工業(yè)園內(nèi)投資優(yōu)惠政策如下：項(xiàng)目優(yōu)惠內(nèi)容適用范圍所所得稅率15%投資新辦的各類生產(chǎn)性企業(yè)；新辦的高新技術(shù)企業(yè)(外資)。從事能源、交通、基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)營期15年以上或總投資額超過3000萬美元的外商投資企業(yè)自獲利年度起5年內(nèi)免征，第6—10年內(nèi)減半征收。自獲利年度起2年內(nèi)免征得自獲利年度起3—5年內(nèi)減半免征優(yōu)惠期滿后享受10%的優(yōu)惠產(chǎn)品出口型企業(yè)或高新技術(shù)企業(yè)(2免3減半后，第6—8年內(nèi))稅所得稅的退還退還再投資部分稅款的40%外資企業(yè)將利潤再投資于高新區(qū)或在高新區(qū)興辦新的外資企業(yè)（經(jīng)營期不少于五年)優(yōu)惠期滿后退還再投資部分已繳納的全部稅款上述再投資用于興辦擴(kuò)建產(chǎn)品出口型企業(yè)或高新技術(shù)企業(yè)政所得稅的退還所得稅自獲利年度起5免5減半符合下列條伴之一：1、總投資80億元人民幣策IT產(chǎn)業(yè)增值稅(VAT)按6%征收2、線寬<0.25um軟件產(chǎn)業(yè)增值稅(VAT)按3%征收其余由稅務(wù)部門代征的各項(xiàng)費(fèi)用兔征進(jìn)高新區(qū)的外資企業(yè)除人民教育基金、教育費(fèi)附加外，工業(yè)園地理位置：

工業(yè)園總體規(guī)劃圖

蘇州物流市場蘇州市作為長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量穩(wěn)步提高。2003年蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)成果改革開放20多年以來，蘇州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展充滿了活力，年均增長保持在12%左右，綜合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已經(jīng)擠進(jìn)中國大中城市前列。2003年底，蘇州全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2802億元，列上海、北京、廣州、深圳之后，在全國大中城市中位居第五；GDP增幅18%，位居第二。工業(yè)總產(chǎn)值7011億元，增長37.8%，列上海之后，位居全國第二；8家企業(yè)名列中國企業(yè)500強(qiáng)。截至2003年底，蘇州累計(jì)注冊外資441億美元，實(shí)際利用外資357億美元，世界500強(qiáng)有91家落后蘇州，投資項(xiàng)目246個(gè)。03年實(shí)際利用外資占全國的12.7%，新增注冊外資125億美元，實(shí)際利用外資68億美元，雙雙躍居全國大中城市首位。2003年，蘇州實(shí)行進(jìn)出口總額656.6億美元，增長80.4%，其中，出口326億美元，總量居深圳、上海之后，列全國大中城市第三位；出口增幅76.2%，列全國大中城市首位。預(yù)計(jì)到2010年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到4000億元，年均增長21.5％；財(cái)政收入460億元，年均增長18.9％；出口額和實(shí)際利用外資分別占到全市總額的80％和75％。隨著蘇州市經(jīng)濟(jì)的高度外向化和迅猛發(fā)展，傳統(tǒng)物流業(yè)已不能適應(yīng)其發(fā)展的需要，無論在質(zhì)和量上，現(xiàn)代物流業(yè)的迅速崛起和發(fā)展勢在必然。蘇州市物流基礎(chǔ)條件蘇州市地處江蘇省東南部的長江三角洲平原，是中國沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶的“T”型結(jié)構(gòu)交匯處，是滬寧之間的重要節(jié)點(diǎn)城市和區(qū)域性商貿(mào)中心、交通樞紐，具有建設(shè)區(qū)域性現(xiàn)代物流中心的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢，特別是蘇州市傳統(tǒng)物流業(yè)較為發(fā)達(dá)，為現(xiàn)代物流業(yè)的加速萌生奠定了良好的基礎(chǔ)。從蘇州市物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：區(qū)域交通優(yōu)勢有利于現(xiàn)代物流的加速發(fā)展蘇州市東靠上海，南界浙江，西瀕太湖，北臨長江。滬寧高速公路和鐵路貫穿東西，目前以蘇州市區(qū)為中心，連接周邊城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的水、陸、空交通體系總體框架已基本形成。由于蘇州市良好的交通區(qū)位優(yōu)勢，其物流交換量、輻射半徑及輻射區(qū)域較大，有利于物流市場空間的不斷拓展。發(fā)展物流基礎(chǔ)設(shè)施條件較好蘇州交通近年來取得了超歷史、跨越式的發(fā)展，以滬寧高速公路建成通車為標(biāo)志，已基本實(shí)現(xiàn)了一縱三橫的“豐”字型高速公路主骨架格局。2002年底，全市公路總里程達(dá)7352.9公里，其中等級(jí)以上公路5731.8公里；高速公路通車?yán)锍?24.4公里。根據(jù)蘇州市道路網(wǎng)規(guī)劃，到2005年底，蘇州交通公路網(wǎng)將形成“一縱二橫一環(huán)二射”，高速公路的總里程達(dá)到420公里以上，高速公路密度從0.82公里／每百平方公里增加到4.7公里／每百平方公里。截至2002年底，全市內(nèi)河通航總里程突破2800公里，其中通機(jī)動(dòng)船里程達(dá)2249.6公里，航道等級(jí)逐步提高。2002年8月，結(jié)合國家港口體制改革，原太倉港、常熟港、張家港港合并建立了蘇州港。蘇州港作為上海國際航運(yùn)中心集裝箱樞紐港的重要組成部分和“中心兩翼型”北翼集裝箱干線港，是長江三角洲地區(qū)的集裝箱干線港，是長江中上游地區(qū)和西部大開發(fā)的重要平臺(tái)，是江海河聯(lián)運(yùn)、內(nèi)外貿(mào)貨物運(yùn)輸、裝卸與倉儲(chǔ)、多功能綜合性的國家級(jí)重要港口，是江蘇省的第一大外貿(mào)港。在倉儲(chǔ)和站場方面，全市倉儲(chǔ)資源豐富，僅物資系統(tǒng)的倉庫面積就達(dá)12萬平方米，倉庫占地面積高達(dá)110萬平方米，商業(yè)系統(tǒng)的倉儲(chǔ)資源也很可觀。全市擁有包括蘇州市白洋灣貨運(yùn)站在內(nèi)的十多個(gè)貨運(yùn)站場，其年均日換算貨物吞吐量可達(dá)7000噸左右。另外還有一些較為大型的鐵路貨運(yùn)站場，如鐵路蘇州西站是滬寧鐵路干線上的貨運(yùn)一等站，擁有大型的綜合性現(xiàn)代化貨場。在信息通信方面，信息通信業(yè)快速發(fā)展，電子通信各項(xiàng)業(yè)務(wù)保持快速增長，政務(wù)信息化、企業(yè)信息化的步伐明顯加快，信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初具規(guī)模，已經(jīng)建成了以城市為中心的寬帶城域網(wǎng)絡(luò)，為現(xiàn)代物流發(fā)展提供了技術(shù)支持。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢發(fā)展，成為蘇州現(xiàn)代物流業(yè)做大做強(qiáng)的載體。蘇州全市現(xiàn)有國家級(jí)開發(fā)區(qū)5個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū)11個(gè)。2002年新增合同外資65.3億美元，新增實(shí)際利用外資35.8億美元，分別占到全市總額的64.9%和74.4%。目前在蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和張家港保稅區(qū)這四個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)，進(jìn)駐企業(yè)形成一定規(guī)模，成為蘇州市重要的出口加工中心和海外倉儲(chǔ)中心。物流服務(wù)功能初步形成經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶動(dòng)了交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)展。全市機(jī)動(dòng)車輛激增，社會(huì)運(yùn)輸能力大幅度提高。2002年末擁有機(jī)動(dòng)車101.4萬輛，其中汽車21.0萬輛。全年完成公路貨運(yùn)量5010萬噸，公路貨物周轉(zhuǎn)量27.56億噸公里。蘇州市現(xiàn)有貨運(yùn)企業(yè)37868家，貨運(yùn)服務(wù)企業(yè)395家，擁有營運(yùn)性貨運(yùn)車輛37901輛，大型載貨汽車7500多輛，總噸位4.38萬噸，重型載貨汽車945輛，總噸位1.15萬噸。蘇州市物流服務(wù)市場物流供應(yīng)主體從提供物流服務(wù)的市場主體來看，我市物流供應(yīng)主體主要有位于開發(fā)區(qū)內(nèi)的物流園區(qū)、傳統(tǒng)的運(yùn)輸和倉儲(chǔ)企業(yè)以及新興的第三方物流企業(yè)?，F(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展加快，重大物流項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)。已經(jīng)有眾多的各種性質(zhì)的物流企業(yè)在蘇州的物流細(xì)分市場提供各種層次的服務(wù)。進(jìn)入2004年，各地、各部門都不同程度地加大了物流業(yè)發(fā)展力度，不斷推動(dòng)物流業(yè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的大投入、大發(fā)展階段。一季度蘇州港港口吞吐量1933.7萬噸，同比增長36.9%，集裝箱運(yùn)量10.9萬標(biāo)箱，同比增長29.3%。中外運(yùn)高新物流、蘇州物流中心、昆山物流中心、常熟夢蘭物流中心等第三方物流企業(yè)正加緊實(shí)施新建或擴(kuò)建工程；吳中區(qū)物流中心二期工程已經(jīng)開工建設(shè)；蘇州寶供物流有限公司二期工程上半年將開工；張家港保稅物流園、白洋灣物流園區(qū)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)確定，即將啟動(dòng)付諸實(shí)施。一些國際著名的物流企業(yè)和香港、臺(tái)灣兩地的物流行業(yè)協(xié)會(huì)及專業(yè)機(jī)構(gòu)紛紛看好蘇州的物流市場，并積極籌劃申請(qǐng)開通蘇州—香港城際貨運(yùn)列車。近期以投資物流地產(chǎn)著名的普洛斯（ProLogis）公司將入住蘇州，為客戶提供健全的物流配送網(wǎng)絡(luò)和高質(zhì)量倉儲(chǔ)服務(wù)，以滿足客戶對(duì)供應(yīng)鏈的特定需求；大潤發(fā)（蘇州）物流中心已正式投入運(yùn)營，為蘇州市大型超市提供快捷便利物流配送服務(wù)；華潤、美佳、百潤發(fā)等超市也相應(yīng)地建立起自身的配送中心，這些都成為蘇州物流供應(yīng)主體的重要組成部分。蘇州工業(yè)園區(qū)物流中心于04年5月11日收到海關(guān)總署“關(guān)于同意工業(yè)園區(qū)海關(guān)保稅物流中心開展試點(diǎn)運(yùn)作的批復(fù)”。該物流中心是封閉的海關(guān)監(jiān)管區(qū)域，與現(xiàn)有的“直通點(diǎn)”連接，具備口岸功能，由多家保稅物流企業(yè)集中布局，可開展進(jìn)出口貨物保稅倉儲(chǔ)、國際物流分撥配送、簡單加工和增值服務(wù)、進(jìn)出口貿(mào)易和轉(zhuǎn)口貿(mào)易、物流信息處理等業(yè)務(wù)。經(jīng)國際稅務(wù)總局同意，物流中心驗(yàn)收后，國內(nèi)貨物進(jìn)入物流中心視同出口，享受出口退稅政策。一期開發(fā)0.5平方公里。在蘇州最活躍的新區(qū)、園區(qū)市場，由于城市的規(guī)劃拆遷，導(dǎo)致倉儲(chǔ)面積現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)處于供不應(yīng)求的局面，特別是適應(yīng)高科技IT企業(yè)需要的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫嚴(yán)重供不應(yīng)求。能運(yùn)用現(xiàn)代物流理念為客戶提供原材料及成品的現(xiàn)代倉儲(chǔ)管理、配送等綜合物流服務(wù)的企業(yè)更是寥寥無幾。大多數(shù)企業(yè)基本集中于傳統(tǒng)的倉儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù)，延伸服務(wù)、綜合物流服務(wù)的理念和能力均不足，市場對(duì)大規(guī)模的現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流企業(yè)的需求還是很旺盛。由于蘇州大部分物流企業(yè)是以傳統(tǒng)倉儲(chǔ)、運(yùn)輸和貨代企業(yè)發(fā)展起來的，企業(yè)的物流服務(wù)功能還比較單一，信息化程度低，增值服務(wù)意識(shí)比較薄弱，物流服務(wù)商的收益大部分來自基礎(chǔ)性服務(wù)，如運(yùn)輸管理、倉儲(chǔ)管理，現(xiàn)有物流企業(yè)還普遍缺少提供增值服務(wù)的能力。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，物流信息系統(tǒng)日益成為蘇州市物流發(fā)展的“瓶頸”。物流信息資源的整合能力，是物流需求企業(yè)考察物流供應(yīng)商的主要因素。蘇州物流供給市場的信息化程度較低，整個(gè)蘇州市的企業(yè)物流信息平臺(tái)尚未建立，造成物流信息不能共享，物流資源難以整合，物流服務(wù)效率低下，服務(wù)水平不高。物流需求主體制造業(yè)仍是我市物流需求的主體。蘇州做為中國新興的高科技制造業(yè)城市，成長中的全球制造業(yè)基地之一，已經(jīng)吸引了大量的外資企業(yè)進(jìn)入，世界500強(qiáng)企業(yè)在蘇州投資的就有91家，這為現(xiàn)代物流的發(fā)展提供了廣闊的市場。由于制造業(yè)擁有巨大本土市場、豐富勞動(dòng)力資源、低成本等優(yōu)勢，將會(huì)有更多的制造企業(yè)成為我市物流需求的主體。根據(jù)蘇州物流發(fā)展規(guī)劃中對(duì)于蘇州2001-2015年物流量的預(yù)測（如下表所示），我們可以看出，第三方物流在綜合貨運(yùn)量中所占比例將逐年提高，到2015年，第三方物流量將比2005年增長240%，第三方物流所占的比例也有大幅度的上升，具有巨大的增長空間。規(guī)劃年份2005年2010年2015年綜合貨運(yùn)量（萬噸/年）115001450017500公路586577589800鐵路103512321400水運(yùn)460055106300第三方物流比例15%30%34%第三方物流量（萬噸/年）172543505950目前，在蘇州各開發(fā)區(qū)內(nèi)，各種產(chǎn)業(yè)配套齊備，包括機(jī)械、電子、化工、儀器儀表以及能源、新材料、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，都擁有全國最先進(jìn)的技術(shù)裝備和最齊全的配套能力，因而吸引了很多大企業(yè)紛紛到蘇州投資建廠。這為物流企業(yè)帶來充足的客戶資源及廣闊的物流市場需求。蘇州的物流市場已經(jīng)成為華東地區(qū)乃至全中國的一塊物流企業(yè)的兵家必爭之地。蘇州市物流市場環(huán)境分析從總體來看，蘇州市物流產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展環(huán)境還不令人很滿意，相對(duì)缺乏針對(duì)性的宏觀引導(dǎo)與管理政策。物流服務(wù)大多局限在傳統(tǒng)的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等服務(wù)形式上，現(xiàn)代化的物流服務(wù)還比較缺乏。從買方和賣方的力量來看，高端現(xiàn)代物流服務(wù)處于賣方市場地位，低端傳統(tǒng)物流服務(wù)處于買方市場地位。特別是由于蘇州外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯，造成蘇州的保稅物流需求特別旺盛。蘇州市物流市場競爭分析隨著蘇州物流企業(yè)不斷增加，競爭相當(dāng)激烈，但競爭的焦點(diǎn)主要還是集中在企業(yè)的政策優(yōu)勢、規(guī)模、服務(wù)覆蓋的地域范圍以及服務(wù)項(xiàng)目上。國外物流企業(yè)的優(yōu)勢在于國際知名度、雄厚的資金以及先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)。相比之下，國內(nèi)以傳統(tǒng)貨代、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)業(yè)發(fā)展起來的物流企業(yè)有自己的網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢。在激烈的競爭下，企業(yè)資源整合成為提升國內(nèi)物流企業(yè)核心競爭力的良方。

蘇州新滸中外運(yùn)物流中心建設(shè)的初步設(shè)想新滸工業(yè)園的自然條件■氣候：屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，四季分明■年平均氣溫：16℃■年平均相對(duì)濕度：76%■年平均降水量：1000.0mm■年平均風(fēng)速、風(fēng)向：2.5米/秒，以東南風(fēng)為主■年平均氣壓：1016hpa■年無霜日：300天■地表水位平均值：3.6-3.0m■地震：地震基本烈度屬6度設(shè)防區(qū)（即無地震區(qū)）■地質(zhì)條件：蘇州地處長江下游入海附近地區(qū)，屬?zèng)_積平原。地勢西高東低。■根據(jù)地質(zhì)分析，保稅物流中心周圍地勢平坦，屬舒緩基巖山丘工程地質(zhì)亞區(qū)及沖積湖平原工程地質(zhì)區(qū)，地質(zhì)硬，地耐力高。新滸中外運(yùn)物流中心建設(shè)的初步設(shè)想中外運(yùn)蘇州新滸物流中心建設(shè)應(yīng)遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、準(zhǔn)確定位、明確重點(diǎn)”的十二字方針。統(tǒng)籌規(guī)劃。中外運(yùn)蘇州新滸物流中心規(guī)劃要與蘇州市的總體規(guī)劃相結(jié)合，高起點(diǎn)、高水平、科學(xué)地進(jìn)行規(guī)劃。準(zhǔn)確定位。中外運(yùn)蘇州新滸物流中心應(yīng)定位為連鎖零售區(qū)域配送中心及物流集散中心，中心的規(guī)劃建設(shè)以“立足蘇州、依托周邊、連接兩頭、擴(kuò)大輻射”為原則。要立足蘇州的商業(yè)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，依托周邊城市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和新區(qū)、園區(qū)等周邊倉庫區(qū)，連接國內(nèi)和國際、上海和腹地兩個(gè)市場；在滿足本地需要的同時(shí)，以質(zhì)量、聲譽(yù)、檔次和服務(wù)向周邊地區(qū)輻射，吸引異地客戶。明確重點(diǎn)。物流園區(qū)內(nèi)市場的建設(shè)要在“質(zhì)”上做文章，做到“人無我有，人有我精”。重點(diǎn)在現(xiàn)代物流先進(jìn)設(shè)施設(shè)備、現(xiàn)代物流信息技術(shù)和管理技術(shù)的應(yīng)用上下功夫。根據(jù)中外運(yùn)蘇州新滸物流中心建設(shè)定位的十二字方針，新公司將以“立足現(xiàn)有、示范引路、分步改造”為原則，提出分二個(gè)階段對(duì)中外運(yùn)蘇州新滸物流中心進(jìn)行建設(shè)的初步設(shè)想：第一階段：即近期發(fā)展階段，主要是結(jié)合政府商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，利用已有的大型超市建設(shè)華東區(qū)域配送中心需求，建設(shè)規(guī)模化的超市配送中心倉庫及制造業(yè)集散中心倉庫。此階段里，我們將根據(jù)已有的客戶需求，開發(fā)100畝土地，建設(shè)30000平方米大型連鎖零售超市配送中心。第二階段，用2-3年左右時(shí)間建設(shè)為制造業(yè)服務(wù)的綜合配套倉庫群共80000平方米，建設(shè)大型物流區(qū)配套的電子商務(wù)交易平臺(tái)及其它配套設(shè)施。隨著物流電子商務(wù)平臺(tái)的建立和不斷完善，中外運(yùn)蘇州新滸物流中心將成為以特色物流服務(wù)為主導(dǎo)，各類專業(yè)網(wǎng)站為媒體，以現(xiàn)代化社會(huì)化物流中心實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程交易的高科技區(qū)域配送集散物流中心。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目總投資估算單位：萬元工程名稱數(shù)量預(yù)算單價(jià)預(yù)算價(jià)備注一、前期費(fèi)用：2778土地費(fèi)250畝82000設(shè)計(jì)費(fèi)、100勘探費(fèi)、20招標(biāo)10監(jiān)理費(fèi)200人防異地建設(shè)費(fèi)80000M256448蘇州目前標(biāo)準(zhǔn)二、主體工程：10200倉庫主體（混鋼結(jié)構(gòu)）80000M212009600含水電、噴淋道路20000M2300600三、輔助工程：3370回土500消防配套工程800辦公樓2000M2900180辦公樓裝修2000M2600120含空調(diào)變配電400發(fā)電機(jī)50考慮自發(fā)電結(jié)排水200圍墻、路燈、高桿燈400綠化種植（及賠償）20000M2120卡口、保安室100弱電系統(tǒng)500四、設(shè)備設(shè)施：10568自動(dòng)化分揀系統(tǒng)8套8006400液壓登車橋322.580裝卸叉車32部30960貨架60000M21200工業(yè)滑升門32264倉庫對(duì)接口32264服務(wù)器、電腦終端1000現(xiàn)代物流信息系統(tǒng)800五、其他費(fèi)用1850道口、交通設(shè)施100財(cái)務(wù)費(fèi)用1000暫不考慮其他期間費(fèi)用250含基建人員費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用500合計(jì)28766項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目內(nèi)部細(xì)化的規(guī)劃、財(cái)務(wù)分析、敏感性分析還有待后繼的秉著科學(xué)原則的詳細(xì)的可行性研究。結(jié)論中外運(yùn)新滸物流中心的建設(shè)符合中外運(yùn)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，符合國家及蘇州市政府的總體規(guī)劃，符合蘇州新區(qū)招商引資工作的需要，在經(jīng)濟(jì)上投資各方均有利可得。總體初步評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目可行。有待于進(jìn)一步的可行性分析論證。

中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司簡介公司總體情況：中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司，原名“蘇州高新物流中心”，原投資者為蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司。2002年6月28日，中國外運(yùn)集團(tuán)總公司、鐘山運(yùn)輸有限公司共同出資收購了蘇州高新物流中心60%的股權(quán)，公司更名為：“中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司”。注冊資本7900萬元人民幣，總資產(chǎn)10，323萬元。完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司按照《中華人民共和國公司法》等法律的規(guī)定，成立了股東會(huì)、董事會(huì)，建立了真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場經(jīng)濟(jì)主體。公司ISO-9002質(zhì)量體系于一九九九年十二月三日通過英國SGS通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)服務(wù)公司認(rèn)證,為給顧客提供規(guī)范化的服務(wù)提供了切實(shí)可信的保證。地理位置中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司位于蘇州古城西北蘇州新區(qū)長江路與312國道交界處，滬寧高速公路蘇州新區(qū)接口近在咫尺。東臨京杭大運(yùn)河，與上海港、張家港、太倉港、常熟港相距甚近，近距離的機(jī)場有：上海虹橋國際機(jī)場、上海浦東國際機(jī)場、南京國際機(jī)場、蘇州碩放機(jī)場、蘇州光福機(jī)場。蘇州高新物流中心處于一個(gè)現(xiàn)代化交通的結(jié)合點(diǎn)，具有優(yōu)越的地理環(huán)境。軟硬件設(shè)施中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司總占地210畝，其中長江路748號(hào)占地150畝，包括綜合辦公用房2240平米，室內(nèi)倉庫22000平米，室外堆場35000平米，其中：公用型保稅倉庫6000平米，出口監(jiān)管倉庫500平米，進(jìn)口監(jiān)管倉庫2500平米，普通倉庫15000平米；。物流中心擁有各種裝卸設(shè)備36臺(tái)，以及60T意大利法拉利正面吊一臺(tái),45T瑞典卡爾瑪一臺(tái)，25T小松一臺(tái)。中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司是經(jīng)海關(guān)總署批準(zhǔn)的滬蘇直通監(jiān)管點(diǎn)，公共型保稅倉庫，海關(guān)總署批準(zhǔn)的國家二類口岸。物流中心具有一級(jí)國際貨代資質(zhì)，已通過ISO9001：2000質(zhì)量認(rèn)證，具有二十四小時(shí)保安監(jiān)控、倉庫消防自動(dòng)化噴淋系統(tǒng)、紅外微波警戒系統(tǒng)、電子門禁系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。物流中心的信息系統(tǒng)采用的是自主開發(fā)的E3logistics，信息系統(tǒng)的主要功能包括：實(shí)時(shí)客戶網(wǎng)上查詢系統(tǒng)；保稅、出口監(jiān)管管理系統(tǒng)；國際貨運(yùn)代理管理系統(tǒng)；貨物倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)；配送管理系統(tǒng)；集裝箱站管理系統(tǒng)；合同及客戶管理系統(tǒng)；報(bào)關(guān)管理系統(tǒng)；財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)等。業(yè)務(wù)發(fā)展高新物流在新區(qū)管委會(huì)和公司董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和支持下，近1年來的業(yè)務(wù)量不斷上升。2003年在滬蘇直通蘇州新區(qū)監(jiān)管點(diǎn)申報(bào)的進(jìn)出口貨物總金額為76.653億美元，占蘇州關(guān)區(qū)申報(bào)量的46%左右；空運(yùn)進(jìn)出口貨物2.63萬噸，占蘇州關(guān)區(qū)60%左右；報(bào)關(guān)總票數(shù)129890票；貨物吞吐量58萬噸；進(jìn)出物流中心的集裝箱總數(shù)為136865標(biāo)箱。2004年報(bào)關(guān)票數(shù)達(dá)到25多萬票，同比增長35％以上，報(bào)關(guān)單量已達(dá)到南京關(guān)區(qū)的20％；集裝箱進(jìn)出量為255000標(biāo)箱，同比增長65%；貨物吞吐量148萬噸，同比增長80%，增勢迅猛?，F(xiàn)有倉庫和堆場已接近滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，目前，中外運(yùn)高新物流根據(jù)市場需求，立足新區(qū)，向外拓展，走專業(yè)化、特色化經(jīng)營之路，規(guī)范操作，克服了硬件設(shè)施不足的困難，通過操作流程、場站調(diào)度等措施的實(shí)施，挖潛增效，呈現(xiàn)出良好的蓬勃發(fā)展勢頭。尤其是今年以來，月營業(yè)收入、業(yè)務(wù)量迭創(chuàng)新高。物流中心充分利用各種有利條件，在原來單一儲(chǔ)運(yùn)服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加了報(bào)關(guān)、報(bào)檢、配送、分撥、空運(yùn)直通、理貨等服務(wù)內(nèi)容。目前蘇州高新物流中心已經(jīng)成為蘇州新區(qū)乃至蘇州市的物流集散、運(yùn)作中心，具備了報(bào)關(guān)、報(bào)檢、國際貨運(yùn)、空運(yùn)直通、理貨、轉(zhuǎn)關(guān)、保稅倉儲(chǔ)和一般倉儲(chǔ)、配送、分撥等業(yè)務(wù)功能，為客戶提供物流一條龍服務(wù)。高新物流現(xiàn)承運(yùn)的貨物，年公路運(yùn)量達(dá)302，768M3，鐵路運(yùn)量3，218TEU，隨著公司的不斷發(fā)展，公司的業(yè)務(wù)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。在國內(nèi)配送方面，以蘇州為中心，公司承諾每800公里24小時(shí)的門到門配送時(shí)限。在國際貨代方面，公司承諾空運(yùn)監(jiān)管貨從下機(jī)落地到工廠送貨時(shí)限在24小時(shí)以內(nèi)，海運(yùn)直通集裝箱從卸船到工廠送貨時(shí)限在2個(gè)工作日內(nèi)。中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司作為統(tǒng)一規(guī)劃中的綜合服務(wù)型區(qū)域物流中心，在服務(wù)內(nèi)容上我們不選擇與其他物流服務(wù)商層次差不多、難度不大的單環(huán)節(jié)服務(wù)，而是以中外運(yùn)的全球物流作業(yè)網(wǎng)絡(luò)和營銷網(wǎng)絡(luò)為依托，致力于現(xiàn)代綜合物流服務(wù)。公司發(fā)展思路和目標(biāo):依托國家二類口岸及滬蘇直通海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)的優(yōu)勢，充分發(fā)揮自身具有的完善的服務(wù)功能，緊緊環(huán)繞新區(qū)建設(shè)特點(diǎn)，根據(jù)區(qū)內(nèi)IT企業(yè)和電子行業(yè)的特性，努力適應(yīng)市場不斷變化及海關(guān)政策和通關(guān)模式的變化，實(shí)施以場站為主體，通過代理報(bào)關(guān)、報(bào)檢，國際貨運(yùn)以及物流配送、外場作業(yè)為兩翼的“一體兩翼”戰(zhàn)略構(gòu)想，“一體”就是以現(xiàn)有的海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)場站業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步充分發(fā)掘政策優(yōu)勢，將監(jiān)管點(diǎn)場站業(yè)務(wù)所帶來的（保稅）倉儲(chǔ)、裝卸的業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)種類不斷增加?！皟梢怼敝械囊灰頌閲H方面，即以國際貨運(yùn)代理、報(bào)關(guān)、報(bào)檢等延伸服務(wù)，延伸高新物流的監(jiān)管點(diǎn)平臺(tái)，為客戶、船公司提供一體化服務(wù)?！皟梢怼敝械牧硪灰頌閲鴥?nèi)方面，即加強(qiáng)國內(nèi)區(qū)域及市內(nèi)物流配送和外場作業(yè)的業(yè)務(wù)開發(fā)。通過“一體兩翼”戰(zhàn)略構(gòu)想的實(shí)施，積極開拓，大膽探索，走特色化、專業(yè)化發(fā)展之路，努力把高新物流從一個(gè)傳統(tǒng)的倉儲(chǔ)型企業(yè)建設(shè)成為華東地區(qū)的物流配送基地和進(jìn)出口物流集散地，實(shí)現(xiàn)高新物流業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和新的飛躍。二期項(xiàng)目隨著蘇州新區(qū)二期開發(fā)的啟動(dòng)，海關(guān)EDI通關(guān)模式的改革和服務(wù)意識(shí)的加強(qiáng)，越來越多的大企業(yè)的物流運(yùn)作模式正從沿?？诎断騼?nèi)陸口岸發(fā)展，特別是IT企業(yè)零庫存和JIT的物流運(yùn)作模式，使中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司在這些企業(yè)的供應(yīng)鏈中承擔(dān)著越來越重要的角色，正逐步成為其未來的區(qū)域配送中心。這既為中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司的進(jìn)一步發(fā)展提供了巨大的商機(jī)，也對(duì)目前中外運(yùn)高新物流（蘇州）有限公司的生產(chǎn)能力，包括倉庫、集裝箱堆場、機(jī)械設(shè)備等提出了更高的要求。目前物流中心的倉庫和堆場已滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)蘇州高新物流中心二期發(fā)展規(guī)劃，物流中心征用蘇州高新物流中心以北地塊約42畝土地建設(shè)二期工程。二期完工現(xiàn)已完工，使物流中心的生產(chǎn)能力翻一番，達(dá)到年進(jìn)出集裝箱30萬標(biāo)箱，倉儲(chǔ)作業(yè)100萬噸，儲(chǔ)存噸天達(dá)800萬噸天，較好地滿足新區(qū)及周邊地區(qū)的企業(yè)需求，也為物流中心的后期發(fā)展奠定了一個(gè)較好的基礎(chǔ)。二期工程完成以后，從根本上緩解現(xiàn)有的硬件設(shè)施緊張的局面，滿足新區(qū)投資企業(yè)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)需要，更可以滿足這些企業(yè)1－2年以內(nèi)的業(yè)務(wù)增長的需要。三期規(guī)劃根據(jù)《蘇州市現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》，中外運(yùn)高新物流作為蘇州的十大物流園區(qū)之一，定位為國際物流樞紐中心，受到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，并被列為重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。高新物流的三期在原高新物流的一二期工程基礎(chǔ)上征用物流中心以南、伊奈以北地塊（約122畝），建設(shè)國內(nèi)貨物（保稅）配送中心和IT制造企業(yè)進(jìn)出口貨物中轉(zhuǎn)基地，形成華東地區(qū)的主要貨物集散地之一。高新物流三期工程總投資將達(dá)到1.3億元人民幣，是蘇州新區(qū)2005年十大重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。同樣遵照統(tǒng)籌規(guī)劃、分布滾動(dòng)發(fā)展的原則。計(jì)劃今年完成三期工程的前期準(zhǔn)備工作，05年1月開始規(guī)劃設(shè)計(jì)及地質(zhì)勘探，2005年6月開始三期工程的建設(shè)實(shí)施，2005年底三期工程竣工驗(yàn)收。還需加初步的經(jīng)濟(jì)分析。（以上為建議書正文）目錄TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.2研究依據(jù)及范圍 31.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 41.4研究結(jié)論及建議 4第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 62.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 62.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第三章項(xiàng)目服務(wù)需求分析 11第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 134.1選址原則 134.2項(xiàng)目選址 134.3建設(shè)條件 144.4項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢條件分析 15第五章建設(shè)方案 185.1建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 185.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 195.3建筑方案 245.4結(jié)構(gòu)方案 265.5給水工程 275.6排水工程 295.7電氣設(shè)計(jì) 315.8暖通設(shè)計(jì) 345.9項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 35第六章節(jié)能措施 376.1

設(shè)計(jì)依據(jù) 376.2節(jié)能措施 37第七章環(huán)境影響分析 PAGER