地塊開發(fā)項(xiàng)目策劃書

PAGEPAGE48目錄第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置······················································5二、宗地現(xiàn)狀······················································5三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況······················································62、教育狀況······················································63、醫(yī)療水平······················································64、大型購(gòu)物中心··················································65、銀行··························································66、其他··························································6四、項(xiàng)目周邊環(huán)境··················································6五、市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展············································72、供、排水狀況··················································7六、規(guī)劃控制要點(diǎn)··················································7七、土地價(jià)格······················································7第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地法律性質(zhì)評(píng)估1、現(xiàn)狀··························································82、規(guī)劃··························································8二、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估················································8三、總體評(píng)價(jià)······················································8第三部分：市場(chǎng)分析一、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策動(dòng)向···································9二、成都住宅市場(chǎng)分析1、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年市場(chǎng)狀況（1）、成都市07年-10年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況·····························10（2）、成都市歷年住宅·市場(chǎng)投資狀況·······························11（3）、成都市歷年普通住宅投資增長(zhǎng)情況分析·························12（4）、成都市歷年投資成份狀況·····································13（5）、成都市歷年投資開發(fā)分析·····································14區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況··································14三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、城西市場(chǎng)背景簡(jiǎn)述··············································152、城西區(qū)域市場(chǎng)特征··············································163、城西區(qū)域商品房住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況································174、城西區(qū)域商品房住宅市場(chǎng)成交狀況································185、2010年各月份不同建筑類型商品房供求狀況·······················186、2010年各月份不同建筑面積商品房供求狀況·······················207、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況········································228、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)································239、結(jié)論··························································24四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、市場(chǎng)定位（1）、戶型定位···················································25（2）、項(xiàng)目形象定位···············································25（3）、項(xiàng)目客戶定位···············································25（4）、價(jià)格定位···················································26（5）、銷售定位···················································262、產(chǎn)品建議······················································27第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念······················································28主要產(chǎn)品類型·················································28二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析各硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性·······························28容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響···············28土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮···························29周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮·················29周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮···················29周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮·······················29市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮···························30第五部分：項(xiàng)目開發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估·········································31二、工程計(jì)劃·····················································32三、銷售計(jì)劃·····················································32第六部分：投資收益分析成本預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目投資估算依據(jù)·············································332、項(xiàng)目投資概算·················································33二、經(jīng)濟(jì)效益分析1、項(xiàng)目銷售收入估算·············································352、項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃·············································363、銷售利潤(rùn)測(cè)算·················································36第七部分：風(fēng)險(xiǎn)分析盈利能力分析·················································37二、項(xiàng)目不確定性分析1、風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別··············································38（2）、風(fēng)險(xiǎn)程度分析··············································38（3）、風(fēng)險(xiǎn)的防范················································392、敏感性分析···················································393、項(xiàng)目盈虧平衡分析·············································40三、社會(huì)效益和影響分析···········································40第八部分：可研究性結(jié)論與建議擬建方案的結(jié)論性意見·········································41二、項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議·································41三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議···········································41第九部分：附件附件一：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表·······································43附件二：資金來(lái)源與運(yùn)用表·········································44附件三：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表·····································45附件四：現(xiàn)金流量表···············································46第一部分：項(xiàng)目概況宗地位置“金沙云庭”該宗地位于四川省成都市金沙遺址路，金沙派出所旁。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍：東面是“金沙西苑”樓盤，西到蜀金璐，北達(dá)金沙遺址路，南面至清江西路。2、此處地勢(shì)平坦，與周邊地勢(shì)持平。3、宗地內(nèi)無(wú)水渠及較深的溝壑，無(wú)池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素。4、該宗地位于金沙遺址路，被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅200米。是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風(fēng)景住區(qū)。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況（1）、公交車狀況：公交5路金沙遺址路站下；7路、13路金陽(yáng)路站下；163路金鳳路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、47、81、305、69、801、809路金沙車站下。（2）、該宗地出行主要可以依靠公交和駕車，并不需要發(fā)展商自己解決。（3）、該宗地位于規(guī)劃地鐵2號(hào)線沿線，以后交通將更加便捷。2、教育狀況在教育狀況方面，則有以下多所學(xué)校：金沙幼兒園、金沙小學(xué)、石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。）3、醫(yī)療水平在“金沙云庭”周圍，有多家醫(yī)院，包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民醫(yī)院、滿地可醫(yī)院。4、大型購(gòu)物中心、主要商場(chǎng)和菜市場(chǎng)周邊商場(chǎng)包括西單商場(chǎng)、歐尚、麥德龍、家樂(lè)福光華店和金沙大型室內(nèi)菜市。5、銀行周邊銀行包括有：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、成都商業(yè)銀行、交通銀行金沙支行、興業(yè)銀行、恒豐銀行。6、其他在“金沙云庭”周邊還包括有：加油站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、KTV、美容院、洗浴健身中心等等。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境“金沙云庭”在金沙派出所旁邊，所以周邊治安很好，并無(wú)大事件發(fā)生。然而該宗地被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，不論是對(duì)環(huán)境，還是對(duì)空氣質(zhì)量都是十分有利的。五、市政配套1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好。2、供水、排水完整無(wú)破損，通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）完全接入。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)該宗地總占地面積是41492.87平方米，建筑面積是160000平方米?？們粲玫孛娣e為63畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中規(guī)定：綠化率≥30%，，容積率≤1.8，建筑密度總≤30%，建筑高度≤21米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%）。七、土地價(jià)格由成都市國(guó)土資源局查詢得知，該宗地（編號(hào)：QY（252/211）：2009-003）于2009年4月15日進(jìn)行公開拍賣，起始價(jià)為460萬(wàn)元/畝，成交的土地價(jià)格為590萬(wàn)元/畝。則，該宗地總地價(jià)為590*63=37170萬(wàn)元。第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地法律性質(zhì)評(píng)估1、現(xiàn)狀1）、土地所有權(quán)歸屬：國(guó)有建設(shè)用地2）、土地使用權(quán)歸屬：開拓置業(yè)3）、土地的用途：商住混合用地4）、土地使用年限：住宅從2009年4月15日至2079年4月14日，還剩68年零4個(gè)月，商業(yè)從2009年4月15日至2049年4月14日，還剩38年零4個(gè)月2、規(guī)劃1）、規(guī)劃所有權(quán)歸屬：國(guó)有建設(shè)用地2）、規(guī)劃的用途：商住混合用地3）、規(guī)劃土地使用年限：住宅70年，商業(yè)40年二、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由于該宗地周邊的金沙西墅居住區(qū)正在建設(shè)中，開工面積在3萬(wàn)平方米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目。該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)金沙西墅居住區(qū)造成一定的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這個(gè)樣項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。三、總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目總體來(lái)講法律手續(xù)都相對(duì)簡(jiǎn)單順暢，開拓置業(yè)與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合同風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。然后該宗地?cái)M規(guī)劃為商業(yè)居住用地，土地性質(zhì)基本明確。第三部分：市場(chǎng)分析一、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策動(dòng)向從上半年全國(guó)整體市場(chǎng)來(lái)看，雖然在中央出臺(tái)新政后，全國(guó)各主要城市前前后后地出臺(tái)了一些地方細(xì)則，至今仍有部分城市未出臺(tái)“新國(guó)十條”的執(zhí)行細(xì)則，但無(wú)論地方政府是否出臺(tái)了地方細(xì)則，各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都同樣地受到了政策的強(qiáng)烈沖擊，只是沖擊稍有差異而已。全國(guó)各地目前的表現(xiàn)基本一致，主要是表現(xiàn)在銷售數(shù)量急劇下滑，但是由于價(jià)格表現(xiàn)并不明顯，致使消費(fèi)者仍然處于濃烈的觀望情緒中，這說(shuō)明房地產(chǎn)新政策已經(jīng)起到一定的效果。1、新政局部奏效，市場(chǎng)快速觸底

“抑需求”初見成效新房成交跌至低谷首先見效的是需求被全面抑制。隨著非基本需求被快速擠出，各地住宅成交量驟降。從上半年各地成交的月度走勢(shì)看，年初2個(gè)月，在季節(jié)性因素和2009年底出臺(tái)的樓市降溫政策的雙重影響下，成交冷淡。然而，逼出供應(yīng)量的目的暫未有效。今年上半年，各地政府通過(guò)提高土地供應(yīng)面積，并對(duì)開發(fā)商海外融資網(wǎng)開一面，希望加速開發(fā)商現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)速度，以增加住宅市場(chǎng)的有效供應(yīng)。但從市場(chǎng)反應(yīng)看，土地供應(yīng)量的增加，反而令開發(fā)商有較大選擇余地，激發(fā)了購(gòu)地需求；且目前地價(jià)受政策調(diào)控已從高位回落，利于開發(fā)商加強(qiáng)土地儲(chǔ)備。2010年上半年，中原監(jiān)測(cè)全國(guó)12個(gè)城市居住用地成交4228公頃，同比上升166%。在政策調(diào)控下，盡管開發(fā)商拿地趨于理性，土地成交溢價(jià)率持續(xù)下降，但流標(biāo)率始終維持低位，土地市場(chǎng)供求仍較活躍。2、基本需求穩(wěn)定，支撐低位反彈當(dāng)前政策調(diào)控的重點(diǎn)，應(yīng)該理解是為了擠出投資需求的泡沫，但對(duì)首套購(gòu)房等基本的購(gòu)房需求仍然鼓勵(lì)，以令住宅恢復(fù)其原本的居住屬性。因此，基本需求的大小成為影響下一步樓市走向的關(guān)鍵。對(duì)各城市來(lái)說(shuō)，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)所帶來(lái)的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引發(fā)的購(gòu)房需求，是構(gòu)成住宅基本需求的主體。從第一部分的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，樓市受新政的影響甚大，導(dǎo)致樓市供求量的緊縮，說(shuō)明了政策已經(jīng)取得了一定的抑制，保持現(xiàn)狀的效果。二、成都住宅市場(chǎng)分析1、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年市場(chǎng)狀況1）、成都市2007年到2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2009年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為1123.79萬(wàn)㎡，同比下降18.89%（減少261.75萬(wàn)㎡），相較07年同期下降31.1%（減少506.21萬(wàn)㎡）。共計(jì)成交1503.17萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)104.5%（增加760.72萬(wàn)㎡），相較07年同期增長(zhǎng)11.3%（增加153.17萬(wàn)㎡）、供應(yīng)量下降的原因是開發(fā)商存量房規(guī)模較大，為減少新開發(fā)量銷售存量房，因而減緩了推出新盤的速度；而經(jīng)過(guò)了08年一年的市場(chǎng)調(diào)整，09年受到一系列優(yōu)惠購(gòu)房政策和開發(fā)商調(diào)價(jià)的影響，市場(chǎng)的剛性需井噴和投資客戶的重新入市，使得市場(chǎng)銷售量大幅增長(zhǎng)，甚至超過(guò)了歷史同期最高水平。2010年以3月為分水嶺，上半年成都市主城區(qū)商品房的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)出兩種不同走勢(shì)。3月以前，單月供應(yīng)及銷售大體上呈現(xiàn)“供銷同漲”的態(tài)勢(shì)。而自4月以來(lái)，供應(yīng)與銷售量雙雙持續(xù)走低，供求比曲線處于下降趨勢(shì)，近期市場(chǎng)總體表現(xiàn)供小于求。表明供需雙方均明顯受到了調(diào)控政策的影響。供應(yīng)與銷售量的持續(xù)下降，反映出市場(chǎng)各方對(duì)后市政策的導(dǎo)向和市場(chǎng)發(fā)展的方向觀望情緒依然較大。1月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量和成交量雙雙下降，供需市場(chǎng)出現(xiàn)"倒V"走勢(shì)。本周均價(jià)走低，新開樓盤價(jià)格穩(wěn)起3月最后一周成都新房成交量突破2500套，6月主城區(qū)商品住宅銷售量下滑嚴(yán)重，繼第一周跌破千套創(chuàng)下近兩年來(lái)最低周成交量后，14日至20日成交總量?jī)H638套，再創(chuàng)新低。圖1：2010年1-9月成都市商品住宅新增供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局2）、成都?xì)v年住宅市場(chǎng)投資狀況表1：成都市歷年普通住宅投資走勢(shì)表（單位：億元）單位（億元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投資完成額245.4291.41451.86619.17909.9912.51945.14住宅189.89185.6295.34439.67611.4602.1數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局=1\*GB3①?gòu)?003年至2008年，成都市住宅的開發(fā)投資呈持續(xù)上升勢(shì)頭，2007年到2008年投資勢(shì)頭有所回落。=2\*GB3②2003年到2004年成都市住宅市場(chǎng)有較小的下滑，而整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈上升的勢(shì)頭。=3\*GB3③2004年到2007年成都市住宅市場(chǎng)的發(fā)展基本保持與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來(lái)呈不斷上升的勢(shì)頭。=4\*GB3④2007年到2009年，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭，但幅度較小。=5\*GB3⑤2007年到2008年，住宅投資出現(xiàn)小幅下跌。圖2：成都市普通住宅開發(fā)投資狀況圖數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局3）、成都市歷年普通住宅投資增長(zhǎng)情況分析2003年—2005年由于地價(jià)的上漲，規(guī)劃思路的變遷，將導(dǎo)致中高層電梯公寓越來(lái)越多，迅速成為市民百姓的主要選擇。戶型設(shè)計(jì)好、通風(fēng)采光好的電梯公寓很有賣相。圖3：投資增長(zhǎng)比率走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局2006年—2008年，開發(fā)商的投資重點(diǎn)由2005年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)，改變?yōu)樽≌顿Y的繼續(xù)加大，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少。為滿足成都市旺盛的消費(fèi)需求，增大房市供應(yīng)，開發(fā)商明顯增大了對(duì)住宅的投資，住宅完成投資突破400億元，達(dá)到439.67億元，增長(zhǎng)49.6%，比整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅高12.2個(gè)百分點(diǎn)，是推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)攀升的主體動(dòng)因。當(dāng)2008年成都住宅市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)的低迷期，總體供應(yīng)大幅增加的同時(shí)，銷售大幅下滑，相應(yīng)地，住宅報(bào)價(jià)與成交價(jià)也有一定的回落。供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，銷售量急劇下降，使得供求形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，以往供不應(yīng)求的格局變成了供給過(guò)剩。成都市普通市場(chǎng)的開發(fā)投資與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資一樣，起伏大，增長(zhǎng)情況和下降情況明顯。2009年—2010年，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2009年5月高點(diǎn)53.5％回調(diào)以來(lái)，已連續(xù)四個(gè)月回落，截止8月，四川省房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資1333.02億元，比去年同期增長(zhǎng)45.3%。分別5月、6月和7月回落8.2個(gè)、5.5個(gè)和4.0個(gè)百分點(diǎn)。從單月完成投資來(lái)看，8月僅完成投資171.29億元，分別比5月、6月和7月減少20.94億元、63.32億元和1.78億元。圖4：2008年—2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局4）、投資成份狀況最近幾年，集體經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資比例在逐年下滑。國(guó)有經(jīng)濟(jì)逐年增長(zhǎng)成為成都高層住宅的主力，2008年所占比列超過(guò)50%。表2：歷年成都各經(jīng)濟(jì)成分投資情況表（單位：億元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年國(guó)有經(jīng)濟(jì)400.14441.73577.06734.06736.41034.1集體經(jīng)濟(jì)41.4450.1010.711.9810.014.2私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)106.41139.87159.9219.3210.122.4數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局5)、歷年投資開發(fā)分析2010年1—8月，成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資174.54億元，同比增長(zhǎng)24.1%，其中住宅投資123.57億元同比增長(zhǎng)18%。占全部投資的70.8%。非住宅51.97住宅億元。同比增長(zhǎng)44.66%，上述3個(gè)數(shù)據(jù)都居于高位增長(zhǎng)，表明成都樓市今年成上揚(yáng)趨勢(shì)。綜合數(shù)據(jù)分析，開發(fā)投資與銷售的快速上漲有其一定的合理性，但不具備持續(xù)性，開發(fā)投資量的下滑，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，會(huì)造成市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡，對(duì)企業(yè)和投資者都將造成直接經(jīng)濟(jì)利益的損失，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就意味著穩(wěn)定市場(chǎng)，在目前金融政策開始對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資進(jìn)行調(diào)控的初期，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目和土地的審批，控制好貸款收縮節(jié)奏，避免市場(chǎng)的反應(yīng)過(guò)度造成房?jī)r(jià)大起大落。2、成都市住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況2006年是成都房地產(chǎn)快速發(fā)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上升較快、供應(yīng)量迅速增加、市場(chǎng)需求旺盛、大量外來(lái)開發(fā)商進(jìn)入、地價(jià)攀升較多等特點(diǎn)。成都市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年成都市主城區(qū)新開住宅的整體均價(jià)為4956.47元/㎡，主要是由于2006年新開的住宅項(xiàng)目中，均價(jià)在5000元以上的項(xiàng)目就多達(dá)34個(gè)，新增供應(yīng)面積380.34萬(wàn)㎡，占到主城區(qū)新增總量的41.4%，拉高了整個(gè)成都市區(qū)的房?jī)r(jià)。2006年成都郊區(qū)新盤的均價(jià)為3533.97元/㎡，較2005年郊區(qū)整體均價(jià)增長(zhǎng)722.69元/㎡。區(qū)域均價(jià)方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價(jià)格首位，新盤價(jià)格為5718.18元/㎡；市區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯的斷點(diǎn)，說(shuō)明郊區(qū)與市區(qū)的價(jià)格差距在縮小。2006年全年，成都市新開住宅樓盤222個(gè)，供應(yīng)面積約為1640多萬(wàn)㎡。其中主城區(qū)新增樓盤116個(gè)，新增供應(yīng)面積接近920萬(wàn)㎡，占到總體供應(yīng)的55.8%，郊區(qū)新增樓盤106個(gè)，新增供應(yīng)面積約為720萬(wàn)㎡。同時(shí)，作為成熟社區(qū)聚集的兩個(gè)區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，新增供應(yīng)量為556萬(wàn)㎡，該兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)量占到全年主城區(qū)供應(yīng)總量的60.07%。在2005年--2006年一系列國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施和市區(qū)內(nèi)供應(yīng)日益稀缺的情況下，2006年整個(gè)成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為807萬(wàn)㎡，比2005年上漲19.54%。從2006年各季度新房銷售情況來(lái)看，各季度成交面積都在逐步上漲，上漲幅度分別12.91%、3.63%和15.86%。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征1、城西市場(chǎng)背景簡(jiǎn)述從城西這個(gè)大的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，目前二環(huán)以內(nèi)已經(jīng)逐步的趨于飽和，只有富臨·清江雅居、盛世草堂和內(nèi)雙楠的幾個(gè)小戶型樓盤，開發(fā)重點(diǎn)集中在二三環(huán)之間和三環(huán)外。目前城西主要有六個(gè)開發(fā)相對(duì)比較集中的片區(qū)：羊西片區(qū)、金沙片區(qū)、光華片區(qū)、浣花片區(qū)、清水河片區(qū)和本案所在地——金沙片區(qū)。金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊(yùn)，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)區(qū)域土地儲(chǔ)備量大，具有相當(dāng)?shù)臐摿?。除了舉世聞名的古蜀文化遺址，古蜀金沙文化主題的摸底河公園、華貴的皇陵公園、洗練厚重的漢代廊橋公園多個(gè)大型生態(tài)文化公園構(gòu)建起該片區(qū)的多重生態(tài)屏障。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點(diǎn)區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號(hào)稱是成都的“第四商圈”。表3：目前該區(qū)域主要在售樓盤有：青羊蜀鑫東路88號(hào)數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局2、城西區(qū)域市場(chǎng)特征1）、消費(fèi)需求力度大，消費(fèi)者構(gòu)成多元化城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費(fèi)者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費(fèi)者，消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁。2）、居住觀念得到升華，消費(fèi)者日益理性人們對(duì)住宅概念發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，對(duì)其品質(zhì)、環(huán)境都有很高要求，從基本居住觀念升華到享受理念。3）、地產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈從90年代開始以置信、成都統(tǒng)建、萬(wàn)達(dá)、博瑞等知名企業(yè)的進(jìn)入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風(fēng)花園城”、“成都花園·望郡”、“鷺島國(guó)際社區(qū)”、“中海·國(guó)際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤的成功亮相，城西樓市之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從硬性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)，同品質(zhì)的樓盤在價(jià)格、檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)管理方面差距越來(lái)越具有差異性，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。4）、開發(fā)理念日益成熟開發(fā)商都進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤的賣點(diǎn)，吸引消費(fèi)者，來(lái)體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)。5）、成產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域向三環(huán)外靠近隨著城西房產(chǎn)開發(fā)熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。目前城西房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域?yàn)槎h(huán)之間（不少于50個(gè)在售樓盤），已逐步向三環(huán)外靠近。3、城西區(qū)域住宅供應(yīng)狀況2010年以來(lái)，在新政策的頒發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，城西房地場(chǎng)供求市場(chǎng)從1月便開始的低迷狀況，供應(yīng)套數(shù)602套，供應(yīng)面積為5.67，甚至在2月出現(xiàn)了城西零供應(yīng)的狀況，3月是一個(gè)分水嶺，從3月起供應(yīng)市場(chǎng)開始逐步回升，一直平穩(wěn)發(fā)展供應(yīng)套數(shù)在連續(xù)四個(gè)月保持在1500套左右，供應(yīng)面積保持在15萬(wàn)平方米左右。然而一直到了7月，供應(yīng)市場(chǎng)才開始好轉(zhuǎn)，在之前的供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積上有一定的提升。圖5：2010年1-9月城西市場(chǎng)商品住宅供應(yīng)套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局從行政區(qū)域來(lái)看，該宗地所在位置屬于青羊區(qū)。2010年青羊區(qū)從一月份開始，由于新政策的頒布，商品房供應(yīng)市場(chǎng)一直處于低迷時(shí)間，供應(yīng)面積只有2.27萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)只有286套。從3月開始，商品房市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)，3月份達(dá)到了1027的供應(yīng)套數(shù)和10.92萬(wàn)平方米的供應(yīng)面積。在7月份時(shí)再一次掀起熱潮，比之前3個(gè)月增長(zhǎng)了一半的供應(yīng)套數(shù)。但是于8月，熱潮終歸為熱潮，只是那么一瞬間，其供應(yīng)套數(shù)便從1503套滑至417套，整整縮小了三倍。9月，青羊區(qū)的供應(yīng)狀況又有了一些好轉(zhuǎn)。圖6：2010年1-9月青羊區(qū)商品住宅供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)面積4、城西區(qū)域商品房市場(chǎng)成交狀況2010年以來(lái)，1月，城西商品房住宅成交套數(shù)是602套，成交面積為5.67萬(wàn)平方米，環(huán)比上月成交量分別減少9%，2%。2月份，由于新春再加上年初想你政策的頒布，從而影響了城西商品房市場(chǎng)的供求量，城西成交量是784套，成交面積是7.11萬(wàn)平方米。從3月開始逐漸好轉(zhuǎn)，相比2月，在成交套數(shù)和成交面積上都增長(zhǎng)了一倍之多，成交套數(shù)為1672套，成交面積是15.4萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到113.3%。連續(xù)幾個(gè)月來(lái)，城西的商品房市場(chǎng)都存在供不應(yīng)求的狀況，所以7月份，政府又出臺(tái)了新的政策來(lái)壓制這一狀況，才使得市場(chǎng)供求保持平衡發(fā)展。圖7：2010年青羊區(qū)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系5、2010年各月份不同類型的商品房供求狀況2010年3月，主城區(qū)新增商品住宅中，超高層和小高層供應(yīng)量較大，占比分別達(dá)到39.5%和36.7%，高層商品住宅也達(dá)到23.1%。電梯房供應(yīng)量比重占到供應(yīng)總量的絕大多數(shù)，電梯房作為主流產(chǎn)品的地位難以撼動(dòng)。洋房與別墅的供應(yīng)量?jī)H占到0.5%和0.2%。并且，在成交商品住宅中，高層商品住宅成交量最大，其占比達(dá)到成交總量的74%，其次為超高層商品住宅，占比為23%。圖8：2010年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類型的商品房供求狀況4月新增商品住宅中，供應(yīng)量占比占供應(yīng)總量的49%。小高層和高層供應(yīng)量，占比分別達(dá)到28.6%和22.4%，無(wú)其他建筑類型商品住宅供應(yīng)。4月高層商品住宅占比環(huán)比上月有8.1個(gè)百分點(diǎn)的回落，占比下降至65.9%，但與其他建筑類型產(chǎn)品相比，成交量差距仍然明顯。其次為小高層產(chǎn)品，成交量占比為29.9%，超高層成交量占成交總量的3.5%。圖9：2010年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類型的商品房供求狀況5月超高層產(chǎn)品供應(yīng)量36%，占比最大，高層產(chǎn)品供應(yīng)量有所回升，占比為28%，小高層占比縮小，供應(yīng)量占比為26%，本月保利心語(yǔ)花園推出聯(lián)排及雙拼別墅產(chǎn)品，別墅供應(yīng)量占比為1%，洋房及多層供應(yīng)量占比分別為5%和4%。6月高層產(chǎn)品供應(yīng)量55%，占比最大，其次為小高層產(chǎn)品，占比為25%，與上月份額基本持平，超高層產(chǎn)品以18%的比例位列第三，小高層供應(yīng)量占比為26%，本月金沙西墅推出多層產(chǎn)品，共計(jì)78套，故本月多層供應(yīng)量占比為2%，別墅和洋房沒有供應(yīng)。7月高層產(chǎn)品供應(yīng)量仍然占據(jù)著半壁江山，占比為52%；其次為超高層產(chǎn)品，占比為31%，較上個(gè)月有較多增長(zhǎng)；本月小高層產(chǎn)品較上月份額有所下降，占比為15%，位列第三；本月府河公館推出多層產(chǎn)品78套，中鐵瑞城〃新界推出花園洋房64套，故本月多層及洋房供應(yīng)量占比均為1%，別墅沒有供應(yīng)。8月高層產(chǎn)品仍占市場(chǎng)主流，供應(yīng)套數(shù)為4633套，占比為68%；其次是超高層產(chǎn)品，供應(yīng)套數(shù)為1122套，占比為17%；小高層產(chǎn)品排名第三，供應(yīng)套數(shù)為845套，占比為12%；本月別墅有新增供應(yīng)，且與多層相差不大，占比分別為2%和1%；本月暫無(wú)洋房供應(yīng)。總的來(lái)說(shuō)，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才可能有別墅以及洋房的供應(yīng)，所以說(shuō)別墅和洋房是目前為止供應(yīng)以及成交量都相對(duì)較少的商品房類型。6、2010年各月份不同面積的商品房供求狀況3月新增商品住宅中，面積在60㎡-90㎡的商品住宅供應(yīng)量占供應(yīng)總量的45.8%，供應(yīng)量占據(jù)最大。其次為面積為90㎡-120㎡和60㎡以上的戶型產(chǎn)品，其占比分別為25.6%和13.3%。本月大戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少，其中面積為120㎡-144㎡的商品住宅供應(yīng)量占比為8.5%，144㎡以上戶型產(chǎn)品供應(yīng)量占比為6.8%。在成交商品住宅中，面積在70㎡-90㎡的商品住宅成交量最大，占成交總量的45.4%面積在90㎡-120㎡的商品住宅成交量占比達(dá)到26.1%。圖10：2010年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況4月在新增商品住宅中，面積在60㎡-90㎡的商品住宅供應(yīng)量占比擴(kuò)大7.6個(gè)百分點(diǎn)，占供應(yīng)總量的53.4%。而60平方米以下和90-120平方米的商品住宅供應(yīng)量占比均有所減小，本月供應(yīng)量分別占供應(yīng)總量的6.1%和22%。120-144平方米和144平方米以上商品住宅供應(yīng)量占比略微增加，分別為10.7%和7.9%。在成交方面，本月70-90平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比增加8.4個(gè)百分點(diǎn)占本月成交總量的53.8%，90-120平方米和120-144平方米商品住宅占比分別為16.7%和10.5%，144平方米以上的商品住宅成交量占比為3.9%。圖11：2010年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況5月面積在70㎡-90㎡的商品住宅供應(yīng)量為50.6%，面積在50㎡-70㎡的商品住宅供應(yīng)量占比也達(dá)到18.2%，而120-140平方米和144平方米以上商品住宅供應(yīng)量相應(yīng)減少，分別為4.2%和7.3%。在成交方面，70-90平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比減少6.5個(gè)百分點(diǎn)占本月成交總量的47.3%，90-120平方米和50-70平方米商品住宅占比分別為20.1%和11.7%，120-144平方米以上的商品住宅成交量占比為9.5%。50平方米以下和144平方米以上的小戶型及大戶型產(chǎn)品成交量不大，分別占成交總量的5.7%和5.8%。圖12：2010年5月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況6月面積在70㎡-90㎡的商品住宅供應(yīng)量為38.5%，面積在90㎡-120㎡的商品住宅供應(yīng)量占比為31%，戶型面積為120-140平方米及144平方米以上的產(chǎn)品均有一定量供應(yīng)，占比分別為14.3%和10.3%，小戶型產(chǎn)品趨向減少，50-70平方米戶型段占比為6%，而50平方米以下戶型沒有供應(yīng)。7月在新增商品住宅中，面積在70-90平方米的商品住宅供應(yīng)量為43.8%，面積在90-120平方米的商品住宅供應(yīng)量占比為17.25%，環(huán)比下降44.03%；本月50-70平方米的商品住宅供應(yīng)量大幅上升，占比為22.98%，環(huán)比上升283%；50平方米以下戶型突破零供應(yīng)，本月新增供應(yīng)587套，占比為5.32%。8月70-90平方米戶型供應(yīng)最多，供應(yīng)套數(shù)為2216套，占比為33%；其次是50-70平方米戶型產(chǎn)品，供應(yīng)套數(shù)為1690套，占比為25%；90-120平方米戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為1024套，占比為15%；50平方米以下戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為713套，占比為10%；144平方米以上戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為636套，占比為9%；最后是120-144平方米戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為522套，占比為8%。從以上幾個(gè)月不同面積的商品房供求狀況可以看出，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)面積在70-90平方米的戶型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的戶型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的戶型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是60平方米以下和144平方米以上的戶型。7、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況1）、英倫金沙開發(fā)商：四川新聯(lián)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址：西三環(huán)金沙新域清水濱河路99號(hào)建筑類型：高層住宅總建筑面積：46784.5平方米容積率：5.0綠化率：30.8%規(guī)劃戶數(shù)：618主打面積范圍：39-85平方米平均售價(jià)：7400元/平方米2）、金沙海棠開發(fā)商：中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：青羊蜀鑫東路88號(hào)建筑類型：小高層總建筑面積：300617.27平方米容積率：2.85綠化率：31.2%規(guī)劃戶數(shù)：1701主打面積范圍：89-119平方米平均售價(jià)：7750元/平方米3）、保利金香檳開發(fā)商：保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址：保利金香檳位于青羊西三環(huán)IT大道以北建筑類型：小高層總建筑面積：130785.39平方米容積率：2.9綠化率：35.08%規(guī)劃戶數(shù)：1344主打面積范圍:72-96平方米平均售價(jià)：8500元/平方米從以上三個(gè)樓盤可以看出它們的共同之處都是建筑類型是小高層住宅，主打面積范圍基本上在70-90平方米和90-120平方米這兩個(gè)戶型之間。8、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)1）、機(jī)會(huì)1：有利的地理位置“金沙云庭”位于金沙遺址路，金沙派出所旁，被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅200米。是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風(fēng)景住區(qū)，它目前是被定位為金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級(jí)親地低密人文社會(huì)區(qū)。2）、機(jī)會(huì)2：舒適的環(huán)境風(fēng)格該項(xiàng)目戶型面積區(qū)間初步定為75-260平方米，主力戶型初步定為129-197平方米的奢適大戶，60%以上住宅為兩梯兩戶純板式電梯獨(dú)立入戶，戶戶可觀景，享南北通透，全力營(yíng)造高端舒適的居住感受。采用框剪結(jié)構(gòu)，外墻采用高檔石材和面磚裝飾，五星級(jí)豪華裝修入戶大堂，衛(wèi)生間采用同層排水。建筑風(fēng)格采用Art-deco風(fēng)格，與頂級(jí)自然柔美的新古典主義風(fēng)格園林相得益彰，高貴、典雅、自然的歐洲生活情趣由內(nèi)而外的散發(fā)著，為住戶營(yíng)造出休閑與藝術(shù)為一體的嶄新生活方式。3）、機(jī)會(huì)3：優(yōu)先的入學(xué)機(jī)會(huì)在金沙小學(xué)的協(xié)議收生范圍內(nèi)，同時(shí)，作為“金沙云庭”的業(yè)主，子女更可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。9、結(jié)論：金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊(yùn)，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢(shì)。作為成都住宅開發(fā)一片新興的熱點(diǎn)區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號(hào)稱是成都的“第四商圈”。從城西金沙片區(qū)現(xiàn)有已開發(fā)項(xiàng)目分布來(lái)看，品牌化大規(guī)模樓盤的優(yōu)勢(shì)十分明顯，在開發(fā)檔次上，金沙片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目普片都高于城區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目。根據(jù)之前對(duì)城西2010年商品房市場(chǎng)供需的調(diào)查，得出城西的供需量在市區(qū)內(nèi)基本處于僅次于城南或者與城南保持持平狀態(tài)。從資料中顯示出來(lái)，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才可能有別墅以及洋房的供應(yīng)，所以說(shuō)別墅和洋房是目前為止供應(yīng)以及成交量都相對(duì)較少的商品房類型。然而根據(jù)商品房不同面積的供求狀況可以看出，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)面積在70-90平方米的戶型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的戶型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的戶型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是60平方米以下和144平方米以上的戶型。四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、市場(chǎng)定位1）、戶型定位：從金沙片區(qū)小高層在售的項(xiàng)目來(lái)看，由于金沙片區(qū)住宅的價(jià)格較為偏高，所以說(shuō)發(fā)展商基本上把主力戶型定位90-120平方米戶型和120-144平方米戶型。通過(guò)調(diào)查得出，目前金沙片區(qū)90-120平方米戶型的比例達(dá)到了50.1%，其次是70-90平方米戶型和120-144平方米戶型，分別達(dá)到了18.2%和14%。因此本項(xiàng)目應(yīng)該注重住宅戶型和戶型結(jié)構(gòu)，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，就是在設(shè)計(jì)師應(yīng)該注重客廳最好是貫穿南北，并且南北都應(yīng)設(shè)有窗戶，使每戶推窗見景。2）、項(xiàng)目形象定位：由于本項(xiàng)目周邊環(huán)繞了摸底河公園和金沙遺址公園兩大景點(diǎn)，而且是內(nèi)金沙高尚住宅區(qū)內(nèi)最后可開發(fā)的低密度風(fēng)景住宅區(qū)，因此本項(xiàng)目定位為“金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級(jí)親地低密人文社區(qū)”，依托當(dāng)片區(qū)的客家文化，以自身的自然景觀、環(huán)境資源、中高檔的價(jià)位。中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，刺激買家購(gòu)買欲望，引導(dǎo)金沙片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。3）、項(xiàng)目客戶定位：綜觀金沙片區(qū)各個(gè)在售項(xiàng)目的客戶需求，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目多以收入較高的階層為主，如：政府公務(wù)員、當(dāng)?shù)厥杖胼^高的居民等。而之外的項(xiàng)目，尤其是一些小規(guī)模項(xiàng)目多以中低收入的技術(shù)工人階層和拆遷人員為主要目標(biāo)消費(fèi)群。針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對(duì)本項(xiàng)目較為認(rèn)可的未來(lái)主流客戶為在本區(qū)域長(zhǎng)期居住的客家人為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質(zhì)量，對(duì)該片區(qū)有一定感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用用本項(xiàng)目作為投資置業(yè)，或其它用途，總之有一定需求；而對(duì)于當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及銀行證劵、學(xué)校、醫(yī)院等單位的中等收入對(duì)中高檔次的向往健康、幽靜、安全的生活，一半是屬于多次置業(yè)者；企業(yè)中高層管理人員則對(duì)小區(qū)要求比較高，想擁有高質(zhì)量的生活希望一次置業(yè)到位?？傊?，本項(xiàng)目要立足于金沙片區(qū)中心，不僅要爭(zhēng)取金沙片區(qū)中心的終端客戶，同時(shí)也要吸引其他周邊客戶。4）、價(jià)格定位：價(jià)格是項(xiàng)目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。通過(guò)對(duì)金沙片區(qū)其他樓盤的調(diào)查及分析，可以知道該項(xiàng)目是該片區(qū)一個(gè)相對(duì)高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，同時(shí)回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線，通過(guò)價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等條件搶占市場(chǎng)，本評(píng)估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認(rèn)為該項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格為元/平方米比較有競(jìng)爭(zhēng)力。由于目前政府推出一些樓盤的新政策，這將會(huì)改變購(gòu)房者的住房觀念使購(gòu)房者對(duì)買房有一個(gè)空前鑒定的信念；該項(xiàng)目獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、自然景觀、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)達(dá)標(biāo)以及目前成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。5）、銷售定位：隨著隨著成都市的房地產(chǎn)開發(fā)正呈現(xiàn)從環(huán)內(nèi)向郊縣戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢(shì)加大，加上成都市居民對(duì)居住要求愈來(lái)愈高，周邊環(huán)境、配套設(shè)施、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)成為購(gòu)房者考慮的主要條件，多層、小高層、復(fù)式等商住小區(qū)特別是走高尚健康的生活小區(qū)已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。而本項(xiàng)目是金沙片區(qū)罕有的“金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級(jí)親地低密人文社區(qū)”，戶型經(jīng)典實(shí)用、山林景致、物超所值，這就是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)，能夠做到以園區(qū)環(huán)境取勝、服務(wù)取勝、管理取勝、創(chuàng)新取勝。我們建議本項(xiàng)目將采用專業(yè)化、市場(chǎng)化的全外銷營(yíng)銷策略方式，短快銷售，低價(jià)入市，結(jié)合現(xiàn)代創(chuàng)新的銷售方式，以主力目標(biāo)消費(fèi)群體為主要營(yíng)銷對(duì)象，主打休閑度假環(huán)境、低價(jià)、郊區(qū)化健康住所和升值等訴求賣點(diǎn)，向金沙片區(qū)及周邊市場(chǎng)全力推廣。2、產(chǎn)品建議評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目具備周邊自然景觀、低容積率及發(fā)展商實(shí)力雄厚等開發(fā)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該充分發(fā)揮走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，走產(chǎn)品差異化路線。另一方面，因本項(xiàng)目在規(guī)模、位置、周邊配套等方面有一定的優(yōu)勢(shì)，因此應(yīng)該發(fā)揮其特長(zhǎng)，再根據(jù)其建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面全全推出產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢(shì)，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。綜上所述，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位方案可行。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：“金沙云庭”該宗地是金沙片區(qū)核心區(qū)內(nèi)的唯一一個(gè)可建成住宅的用地。規(guī)劃出本產(chǎn)品應(yīng)該要體現(xiàn)出的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)等。建筑風(fēng)格可以采用Art-deco風(fēng)格，與頂級(jí)自然柔美的新古典主義風(fēng)格園林相得益彰，高貴、典雅、自然的歐洲生活情趣由內(nèi)而外的散發(fā)著，這樣能夠?yàn)樽魻I(yíng)造出休閑與藝術(shù)為一體的嶄新生活方式。規(guī)劃出優(yōu)雅的環(huán)境、獨(dú)特的文化、浪漫的格調(diào)，便可以充分的滲入到人居生活中。2、主要產(chǎn)品類型“金沙云庭”被規(guī)劃成由13棟12-13層小高層及1棟3層商業(yè)建筑組成。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)際要求“金沙云庭”此地塊總占地面積是41492.87平方米，建筑面積是160000平方米?？們粲玫孛娣e為63畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中規(guī)定：綠化率≥30%，，容積率≤1.8，建筑密度總≤30%，建筑高度≤21米，此宗地為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%）。而現(xiàn)實(shí)中“金沙云庭”的綠化率是30%，容積率是2.8，建筑密度30%，基本上滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求。2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。=1\*GB3①在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多；②高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。③高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。④所以容積率的變化，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響是很大的，容積率和綠化率兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮“金沙云庭”該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路，西二環(huán)到三環(huán)之間。成都市區(qū)海拔在450—720米之間，相對(duì)高差一般不超過(guò)20米，地勢(shì)由西北向東南微微傾斜，便于引水自流灌溉。成都市地質(zhì)歷史悠久，地層出露較全，主要由第四系沖擊平原、臺(tái)地和部分低山丘陵組成，土層深厚，土質(zhì)肥沃，開發(fā)歷史悠久，墾殖指數(shù)高，地勢(shì)平坦。根據(jù)以上資料可以看出，其中的諸多有利因素自然不會(huì)對(duì)我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)造成太大的影響，并且被兩大公園包圍，在環(huán)境保護(hù)方面也不需要我們刻意制作，只需要加強(qiáng)我們自身的環(huán)境保護(hù)意識(shí)便綽綽有余了。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮“金沙云庭”該宗地位于金沙派出所旁，顯而易見此處的治安環(huán)境相對(duì)較好；周邊并無(wú)在建工程并且自然環(huán)境幽美，所以噪聲環(huán)境和污染環(huán)境便處理的更加完美；而且宗地周圍并無(wú)危險(xiǎn)源等。周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好,小區(qū)正門出來(lái)就是金沙遺址路。供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴榷家呀?jīng)遍布金沙范圍，小區(qū)建成后，這些設(shè)施的接入十分便捷，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響不大。周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮“金沙云庭”項(xiàng)目周邊遍布多路公交系統(tǒng)，并且以后地鐵2號(hào)線將穿過(guò)此處，交通十分便捷，如：公交5路金沙遺址路站下；7路、13路金陽(yáng)路站下；163路金鳳路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、47、81、305、69、801、809路金沙車站下。周邊包括西單商場(chǎng)、歐尚、麥德龍、家樂(lè)福光華店和金沙大型室內(nèi)菜市。在教育狀況方面，則有以下多所學(xué)校：金沙幼兒園、金沙小學(xué)、石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。）周邊銀行包括有：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、成都商業(yè)銀行、交通銀行金沙支行、興業(yè)銀行、恒豐銀行。周圍的醫(yī)院包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民醫(yī)院、滿地可醫(yī)院。在其周邊還包括有各種生活設(shè)施，如：加油站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、KTV、美容院、洗浴健身中心等等。由此可以看出，“金沙云庭”此項(xiàng)目周邊的各種生活設(shè)施全全具備，在其自身配套建設(shè)規(guī)模時(shí)，先隊(duì)而言便可以減輕一些負(fù)擔(dān)，在設(shè)計(jì)建設(shè)設(shè)施面積時(shí)便可以做出最合適的決定。市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮根據(jù)現(xiàn)今西二環(huán)到三環(huán)間小高層住宅的市場(chǎng)價(jià)格可以看出在價(jià)格方面基本穩(wěn)定于8000元/平方米，然而我們的產(chǎn)品“金沙云庭”設(shè)計(jì)的就是以13棟12層至13層的小高層住宅以及1棟3層商業(yè)建筑組成。戶型面積區(qū)間75-260平方米，主力戶型為129-197平方米的奢適大戶，60%以上住宅為兩梯兩戶純板式電梯獨(dú)立入戶。這種設(shè)計(jì)既符合大多數(shù)購(gòu)房者的需求，也充分的體現(xiàn)出了本項(xiàng)目的特色之處。當(dāng)然，我們主要提倡的是以人為本、創(chuàng)造精品的開發(fā)理念，為天賜稀貴的金沙絕版核心區(qū)打造出價(jià)值人居榜樣。所以我們的項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格限制和總價(jià)控制原則這兩點(diǎn)，對(duì)我們的產(chǎn)品品質(zhì)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。第五部分：項(xiàng)目開發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估2000年，深埋地下3000余年的宏大金沙遺址突然呈現(xiàn)，短短10年，金沙已經(jīng)隨著“中國(guó)文化遺產(chǎn)標(biāo)志”的太陽(yáng)神鳥，還有演出超過(guò)500場(chǎng)并走出國(guó)門的音樂(lè)劇《金沙》，與建成開放的“金沙遺址博物館”一道，成為最具成都人文歷史沉淀的區(qū)域。該宗地位于成都市青羊區(qū)金沙遺址路（金沙派出所旁），方位是在西二環(huán)到三環(huán)。它被摸底河公園和金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距離金沙遺址博物館僅僅200米。它是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開發(fā)的低密度風(fēng)景住宅區(qū)。金沙片區(qū)是成都品質(zhì)人居最具代表性的區(qū)域，項(xiàng)目更處于內(nèi)金沙的核心區(qū)域?！霸谏畋憷希缃窠鹕筹@得更加從容有度。”這是榮福地產(chǎn)總經(jīng)理閆榮福認(rèn)為的。“金沙云庭”周邊有西單商場(chǎng)、歐尚、家樂(lè)福、人人樂(lè)、百安居等；公園有金沙遺址公園、摸底河公園、兩河森林公園等；美食有金沙園餐飲一條街、羊西線餐飲一條街、皇城老媽等；教育有金沙小學(xué)、泡桐樹小學(xué)、川師實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、西南財(cái)大等；娛樂(lè)有萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、月亮村KTV旗靚店、香榭大道娛樂(lè)匯等；醫(yī)療有省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)附院、西區(qū)醫(yī)院、金沙醫(yī)院等等各種生活居住配套設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)成熟。規(guī)劃方面，交通的發(fā)展也比較迅猛，光華大道、三環(huán)路、青羊大道與IT大道、清江路、羊西線、日月大道等交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成“三縱三橫”立體態(tài)勢(shì)，貫穿上金沙。未來(lái)地鐵2號(hào)線、4號(hào)線也將從上金沙區(qū)域穿行而過(guò)，區(qū)域價(jià)值在整個(gè)成都市區(qū)實(shí)屬罕見。并且，區(qū)域規(guī)劃表明，3-5年內(nèi)，金沙將建設(shè)成為集文化旅游、商業(yè)商務(wù)、居住生活、休閑娛樂(lè)于一體，獨(dú)具古蜀文化底蘊(yùn)而又充滿現(xiàn)代時(shí)尚文化的大型城市綜合體核心區(qū)。隨著區(qū)域王者氣質(zhì)的再現(xiàn)，可以預(yù)見，在眾多開發(fā)商齊心協(xié)力打造下，政府強(qiáng)有力的支持下，媒體有理的引導(dǎo)下，整個(gè)區(qū)域離“圖騰的高度”也越來(lái)越近！所以土地的升值空間十分大。二、工程計(jì)劃該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年9月開始施工，2012年2月封頂，2012年6月入住。三、銷售計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃于2011年2月開始銷售，預(yù)計(jì)在2012年內(nèi)可售出住宅的40%，2013年內(nèi)可售出住宅的55%，商業(yè)的60%，2014年售出商業(yè)的35%。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有5%的空置率。第六部分：投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目總投資估算依據(jù)參照公司提供的資料以及當(dāng)前成都市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。2、項(xiàng)目投資概算=1\*GB3①土地費(fèi)用：包括土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)。根據(jù)《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，該宗地價(jià)款為37170萬(wàn)元。該項(xiàng)目費(fèi)用已付清，為簡(jiǎn)化計(jì)算，視為2010年一次性投入。=2\*GB3②前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。根據(jù)《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表》，該項(xiàng)目占地面積41492.87平方米，總建筑面積為160000平方米（由各分項(xiàng)指標(biāo)加總得出）。40X160000+5X41492.87=660.75萬(wàn)元該費(fèi)用視為2010年一次性投入=3\*GB3③房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，共計(jì)21761.8萬(wàn)元。該項(xiàng)費(fèi)用于2010年投入50%（10880.9萬(wàn)元），2011年投入50%（10880.9萬(wàn)元），具體見下頁(yè)表。據(jù)企業(yè)介紹，本項(xiàng)目13棟12-13層小高層住宅樓外加1棟3層商業(yè)建筑，共160000平方米。建安成本及增加值如下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量(m2)單方造價(jià)（元/m2）單項(xiàng)造價(jià)(萬(wàn)元元)Ⅰ建安成本費(fèi)16000011329.19多層建筑311008122525.32小高層建筑1289006838803．87Ⅱ增加值10432.611樁基礎(chǔ)1600001331.15多層建筑3110055171.05小高層建筑128900901160.12基礎(chǔ)土方160000121923水電安裝1600003165.46多層建筑31100106329.66小高層建筑1289002202835.84對(duì)講系統(tǒng)160000152405消防160000609606通訊160000101607室外配套16000011017608煤氣管道160000101609公用天線16000046410電梯1600001502400Ⅲ合計(jì)21761.8=4\*GB3④其他費(fèi)用：主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、指標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的2.5%計(jì)，（37170+660.75+21761.8）×2.5%=1489.81萬(wàn)元=5\*GB3⑤管理費(fèi)用：包括開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理部門管理的各種費(fèi)用。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的2.5%估算，且全部進(jìn)入開發(fā)成本。（37170+660.75+21761.8）×2.5%=1489.81萬(wàn)元=6\*GB3⑥銷售費(fèi)用：是指銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托銷售代理的各項(xiàng)134051.65×2.5%=3351.29萬(wàn)元按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的2.5%估算，為：（37170+660.75+21761.8）×2.5%=1489.81萬(wàn)元=8\*GB3⑧稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。但不包括項(xiàng)目銷售時(shí)發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房屋開發(fā)費(fèi)的2.5%計(jì)，26716.8×2.5%=544.05萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）投資金額（萬(wàn)元）1土地成本371702前期工程費(fèi)660.753房屋開發(fā)費(fèi)21761.84其他費(fèi)用1489.815管理費(fèi)用1489.816銷售費(fèi)用3351.297不可預(yù)見費(fèi)1489.818稅費(fèi)544.059總計(jì)67957.32以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為67957.32萬(wàn)元。二、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目銷售收入估算參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場(chǎng)調(diào)查，并結(jié)合估價(jià)師對(duì)該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，擬定本項(xiàng)目小高層住宅銷售均價(jià)為8100元/平方米，商業(yè)銷售均價(jià)為11800元/平方米。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為5%。則本項(xiàng)目可銷售小高層住宅面積為128900平方米，可銷售商業(yè)建筑面積為31100平方米。則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為：128900×8100+31100×11800=141107萬(wàn)元在考慮住宅、商業(yè)各有5%的空置率的情況下的銷售收入為：（128900×8100+31100×11800）×（1-5%）=134051.65萬(wàn)元項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃于2011年2月開始銷售，預(yù)計(jì)在2012年內(nèi)可售出住宅的40%，2013年內(nèi)可售出住宅的55%，商業(yè)的60%，2014年售出商業(yè)的35%。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有5%的空置率。項(xiàng)目的回款計(jì)劃詳見附表：?jiǎn)挝唬ㄈf(wàn)元）2012年2013年2014年住宅41763.657424.95商業(yè)22018.812844.3合計(jì)41763.679443.7512844.3銷售利潤(rùn)測(cè)算1）、總銷售收入：134051.65萬(wàn)元2）、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加：營(yíng)業(yè)稅5%：134051.65×5%=6702.58城市維護(hù)建設(shè)稅0.05%：134051.65×0.05%=67.03萬(wàn)元土地增值費(fèi)：免征印花稅0.05%：134051.65×0.05%=67.03萬(wàn)元合計(jì)：6836.64萬(wàn)元3）、總投資：67957.32萬(wàn)元4）、利潤(rùn)總額134051.65-6836.64-67957.32=59257.69萬(wàn)元所得稅預(yù)測(cè)：59257.69×15%=8888.65萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：59257.69-8888.65=50369.04萬(wàn)元第七部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析一、盈利能力分析經(jīng)測(cè)算（詳見現(xiàn)金流量表），該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下：稅前成本利潤(rùn)率：59257.69/67957.32×100%=87.2%稅后成本利潤(rùn)率：50369.04/67957.32×100%=74.12%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=25%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=%）=57818.02萬(wàn)元投資回收期（動(dòng)態(tài)）=4.25年（自2010年9月起計(jì)）該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。二、項(xiàng)目不確定性分析1、風(fēng)險(xiǎn)因素1）、風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別“金沙云庭”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)。其中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件存在一般風(fēng)險(xiǎn)。2）、風(fēng)險(xiǎn)程度分析

=1\*GB3①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于內(nèi)、外兩個(gè)方面。從外部來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)總供給量在不斷增長(zhǎng)，從現(xiàn)階段市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求，部分項(xiàng)目或因位置偏僻、設(shè)施不配套、交通不便，住宅小區(qū)環(huán)境不如人意，缺乏良好的居住環(huán)境，或因價(jià)格太高，超過(guò)消費(fèi)群體的購(gòu)買能力，造成局部積壓，而新樓盤的不斷推出加人了老樓盤的壓力；從內(nèi)部來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目雖然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域位置優(yōu)越，公用設(shè)施配套齊全，但目前在價(jià)格上與同類項(xiàng)目相比缺乏明顯的優(yōu)勢(shì)，這使具有中高檔住房消費(fèi)能力的客源受到一定的限制。=2\*GB3②資金風(fēng)險(xiǎn)“金沙云庭”項(xiàng)目總投資67957.32萬(wàn)元全是自籌資金具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一方面由于國(guó)家實(shí)施適度從緊的貨幣政策，項(xiàng)目融資能力可能會(huì)受到一定的限制，資金供應(yīng)不足或來(lái)源中斷導(dǎo)致項(xiàng)目工期拖延甚至中止。另一方面，政府要求工程主體結(jié)構(gòu)完工后才能正式對(duì)外銷售，商業(yè)銀行也要求工程主體結(jié)構(gòu)完工后才能發(fā)放個(gè)人住房貸款，這使自有資金占用時(shí)間較以前延長(zhǎng)，加大了資金風(fēng)險(xiǎn)。=3\*GB3③管理風(fēng)險(xiǎn)“金沙云庭”項(xiàng)目由于管理不善導(dǎo)致失敗也較為常見，如工程承包方式、建筑承包方的選擇、營(yíng)銷渠道、價(jià)格定位決策、物業(yè)管理過(guò)程中與住戶之間的矛盾等，造成成本開支過(guò)大或延誤時(shí)機(jī)或影響聲譽(yù)，致使項(xiàng)目缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。=4\*GB3④政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家政策密切相關(guān)，在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)本身就因?yàn)樽》恐贫雀母锒鴨?dòng)，土地的一級(jí)市場(chǎng)完全由政府壟斷，近段時(shí)間土地政策限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，央行出臺(tái)了121號(hào)文，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，而隨后國(guó)務(wù)院出臺(tái)18號(hào)文，重申限制別墅、高檔住宅項(xiàng)目，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則。3）、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

針對(duì)上面四個(gè)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)，可采取以下措施，將風(fēng)險(xiǎn)因素降低到最小程度：=1\*GB3①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策“金沙云庭”項(xiàng)目首先以小強(qiáng)度開發(fā)試探市場(chǎng)，弄清楚適合該區(qū)域的物業(yè)組合、價(jià)格、目標(biāo)客戶等關(guān)鍵因素，保證后續(xù)物業(yè)的成功;然后以大強(qiáng)度開發(fā)縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、降低成本、樹立形象。做好前期方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等，應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏完善的配套功能的方案，從方案規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)方面贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。=2\*GB3②資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策從自有資金使用和開發(fā)資金回收考慮，減少資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次付款方式、分期付款方式、七成銀行按揭方式、分期付款+銀行按揭、特惠免息分期付款、全部按揭限期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。=3\*GB3③經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策引進(jìn)優(yōu)秀工程技術(shù)人才，特別是優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)一般員工，加強(qiáng)培訓(xùn)，加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廠促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。=4\*GB3④政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策密切注意國(guó)家政策的調(diào)整，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化的預(yù)測(cè)、判斷能力，提高應(yīng)變能力，及時(shí)調(diào)整公司決策，以避免或減少因政策變動(dòng)對(duì)開發(fā)效益目標(biāo)的影響。2、敏感性分析我們對(duì)本項(xiàng)目建造成本和售價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)作定量分析，針對(duì)2種最不利的情況：總投資增加5%、售價(jià)下降5%，來(lái)分別分析該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況。從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加5%及售價(jià)下降5%對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行精密控制，同時(shí)不斷加強(qiáng)銷售市場(chǎng)的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上2種情況，從而影響到本項(xiàng)目的盈利能力。3、項(xiàng)目盈虧平衡分析該項(xiàng)目總投資67957.32萬(wàn)元（含應(yīng)付利息）。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：銷售收入=總投資+四項(xiàng)稅費(fèi)，四項(xiàng)稅費(fèi)中營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的5%計(jì)；城市建設(shè)附加稅0.05%計(jì)；印花稅按0.05%計(jì)；土地增值稅免征，故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)四項(xiàng)稅費(fèi)可按銷售收入的5.1%計(jì)收。故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷售收入為：總投資/（1—5.1%）=67957.32/94.9%=71609.4萬(wàn)元那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到71609.4÷141107×100%=50.75%，本項(xiàng)目全部投資可收回。三、社會(huì)效益和影響分析本項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，充分結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的鄰里文化、成都的蜀都文化、金沙當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，刺激買家購(gòu)買欲望，引導(dǎo)金沙片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。第八部分：可研究性結(jié)論與建議擬建方案的結(jié)論性意見結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)及金沙片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，因此本項(xiàng)目擬定位為“金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級(jí)親地低密人文社區(qū)”。根據(jù)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以得出，“金沙云庭”在建筑類型上建成小高層，住宅樓層在12至13層，商業(yè)樓層在3層左右是對(duì)于此地塊最佳利用。在戶型方面可以建設(shè)成70-90平方米或者90-120平方米區(qū)間的戶型面積，或者兩者兼容也是可行的。項(xiàng)目所帶來(lái)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益是令人滿意的，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及其發(fā)展的潛力看，符合開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。二、項(xiàng)目主要項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議“金沙云庭”地處成都市青羊區(qū)金沙遺址路，西二環(huán)到三環(huán)，離中心城區(qū)較近，項(xiàng)目附近目前已經(jīng)形成居家氛圍，人氣很旺，周邊現(xiàn)有建筑多為小高層建筑，形象相對(duì)較好，檔次中等偏上，項(xiàng)目本身地塊規(guī)模大，，規(guī)劃沒有太大難度，加上目前金沙片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，近幾年市場(chǎng)存量較大，附近的中海金沙府、金沙西墅保利金香檳等項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，對(duì)本項(xiàng)目具有一定的影響。這些都是本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)將要遇到的問(wèn)題，針對(duì)以上問(wèn)題，本項(xiàng)目的需要轉(zhuǎn)換這些劣勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)低容積率優(yōu)勢(shì)，加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，提升建筑品質(zhì)，加強(qiáng)產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)及小區(qū)配套功能完善，同時(shí)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理與周邊區(qū)域形成檔次與形象差別，營(yíng)造幽靜安全居住氛圍?？偟膩?lái)說(shuō)，本項(xiàng)目走中檔精品路線是唯一選擇，但只有樹立較高的物業(yè)形象，增加產(chǎn)品附加值，提高價(jià)格性價(jià)比，才可以增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知度，最終使項(xiàng)目銷售取得理想的效果。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議本項(xiàng)目在地理位置、建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)影響力等方面與成都中心城區(qū)的檔產(chǎn)品有較小的差距，如果直接進(jìn)高端市場(chǎng)，需要面臨市場(chǎng)考驗(yàn)，有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是如果選擇好入市時(shí)機(jī)，走產(chǎn)品差異化，利用品牌優(yōu)勢(shì)及專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，同時(shí)控制成本，提高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。第九部分：附件項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表1單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投資年份2010年2011年2012年2013年2014年合計(jì)1總投資支出合計(jì)37830.7513387.614504.691117.091117.0967957.22234567891011121314151617181920（一）土地費(fèi)用土地出讓金征地費(fèi)城市建設(shè)配套費(fèi)拆遷建設(shè)配套費(fèi)（二）前期工程費(fèi)規(guī)劃勘測(cè)費(fèi)可行性研究費(fèi)三通一平費(fèi)（三）房屋開發(fā)費(fèi)建安工程費(fèi)附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)（四）其它費(fèi)用（五）銷售費(fèi)用（六）管理費(fèi)用（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用（八）不可預(yù)見費(fèi)（九）稅費(fèi)37170660.7510880.9744.9744.9744.927210880.9744.91117.09744.9744.92721117.091117.0937170660.7521761.81489.83351.291489.81489.8544項(xiàng)目開發(fā)成本37830.7513387.613387.60062371.75期間費(fèi)用01117.091117.091117.093351.29結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本0020750.2520790.320830.2562371.75資金來(lái)源與運(yùn)用表附表2單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期合計(jì)2010年2011年2012年2013年2014年一資金來(lái)源1經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金金來(lái)源0041763.679443.812844.3134051.7其中：預(yù)售收入0041763.679443.812844.3134051.7銷售收入出租收入2籌資活動(dòng)產(chǎn)生的