XXXX成都別墅市場報告

2010年

成都別墅市場報告

營銷中心.策劃部

2010年5月

2010年中國宏觀經(jīng)濟及成都別墅市場分析預(yù)測一、2010年中國宏觀經(jīng)濟分析二、2010年成都別墅市場分析三、2010下半年成都別墅樓市預(yù)測

四、2010下半年別墅市場策略建議

1、總體形勢判斷

2010年第1季度，中國經(jīng)濟回升的勢頭加快，GDP增長11.9%，工業(yè)增加值增長19.6%，CPI上漲2.2%，原材料、燃料、動力購進價格上漲9.9%，經(jīng)濟增長偏熱苗頭的預(yù)警出現(xiàn)。2、通脹預(yù)期不可掉以輕心

今年二月份消費物價上漲了2.7%，三月份回落至2.4%，一季度為2.2%，低于政府年初確定的控制目標。但促進物價上漲的因素依然存在，而且4月以來有明顯的增長。3、對貿(mào)易順差減少和出現(xiàn)逆差的分析

今年一季度的對外貿(mào)易呈現(xiàn)出一些戲據(jù)性的變化。一方面進出口出現(xiàn)恢復(fù)性的高速增長，增速達到了44%，另一方面，貿(mào)易順差大幅收窄，三月份甚至出現(xiàn)逆差。一、2010年中國宏觀經(jīng)濟分析4、從房價格上漲看宏觀政策操作

房價問題一直是社會關(guān)注的焦點，兩會”上代表和委員們發(fā)表了一通抑制房價的議論，進入四月份以來，繼續(xù)瘋漲。面對房價過高，上漲過快，4月14日國務(wù)院常務(wù)會議出臺了更為嚴格的差別化的住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積超過90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。房價過高地區(qū)停放第三套房貸、加緊制定第二套住房的認定標準，加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策，加快保障性安居工程建設(shè)。二、2010年成都別墅市場分析（一）成都別墅整體發(fā)展趨勢區(qū)域化、板塊化由于土地資源的稀缺性，成都市主城區(qū)別墅項目相對較少，形成“區(qū)域化、板塊化”的發(fā)展態(tài)勢，成都別墅主要集中市區(qū)板塊和郊區(qū)五大板塊：光華大道-溫江、南延線-雙流區(qū)域、牧馬山-新津區(qū)域、都江堰—青城山板塊、東北新興板塊。市區(qū)板塊——混合性開發(fā)將成主流市區(qū)別墅項目（三環(huán)以內(nèi)）多達10余個。市區(qū)別墅主要集中在歷來被成為貴胄之地的城西片區(qū)，如浣花溪、外浣花、金沙、國賓板塊等。由于國家政策限制和土地緊缺，作為別墅項目，市區(qū)別墅除少量為純別墅社區(qū)外，新開發(fā)項目多以混合型為主，即高層+別墅的形態(tài)，而即使是純別墅社區(qū)，物業(yè)形態(tài)也多以聯(lián)排、疊拼等類別墅為主。城西板塊——中產(chǎn)青睞的西貴之地、自然生態(tài)

憑借光華大道快速便利的交通、城西良好自然生態(tài)和文脈的區(qū)域認知，國內(nèi)大量一線品牌開發(fā)商的進駐，城西歷來有西貴一說，始終在成都別墅市場中占據(jù)著顯赫的地位。如今，城西別墅已隨著光華大道、羊西線、沙西線三條道路向外延伸，一個龐大的別墅家族在城西形成。代表別墅：芙蓉古城、國色天鄉(xiāng)別墅、仁和春天大道、中?！ぱ胧⒅泻！垶嘲雿u、今日田園、西貴堂、清溪玫瑰園、萬科?金域西嶺南延線-雙流板塊——聚集國內(nèi)一線品牌、成都別墅的標桿

以高端別墅領(lǐng)先的地產(chǎn)開發(fā)奠定了南延線區(qū)域高端、品質(zhì)化的居住調(diào)性。國際化的市政規(guī)劃和眾多國內(nèi)一線品牌開發(fā)商品牌大盤的打造，勢必將成就城南成為成都最有價值的居住板塊。對別墅的極致追求，讓我們看到今日成都別墅的標桿和樣板的風(fēng)采。代表別墅：麓山國際社區(qū)、蔚藍卡地亞成都雅居樂花園、蔚藍卡地亞、藍山溪谷、河畔·新世界、三利福邸牧馬山板塊——純粹的別墅住區(qū)、別墅價值新興區(qū)域牧馬山別墅的最大特色，那就是純粹，區(qū)域所在物業(yè)都是別墅。因其絕好的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源，以及容積率小于1的規(guī)劃要求，奠定了牧馬山成為高端低密度別墅項目的基礎(chǔ)，代表別墅：龍湖·長橋郡、置信·牧山麗景、華新·錦繡尚郡、三盛·翡儷山、恒大·金碧天下、中航云嶺高爾夫別墅、維也納森林別墅都江堰——青城山板塊休閑度假別墅聚集區(qū)、天然的度假別墅成灌快鐵的開通，該區(qū)域通達性的加強，區(qū)域價值由度假、休閑的第二居所轉(zhuǎn)變成為理想的第一居所。青城山是成都最早形成氣候的別墅開發(fā)區(qū)，主要是依托稀缺資源形成了一個具有輻射力的休閑度假別墅聚集區(qū)，類型涵蓋了獨棟、聯(lián)排、疊拼別墅等等，如今的青城山片區(qū)新開發(fā)樓盤在開發(fā)理念、樓盤體量和自身配套上，顯然已經(jīng)步入一個全新的階段。代表別墅：置信·芙蓉青城、香頌湖國際社區(qū)、青城山房、龍湖·小院青城城東板塊——獨一無二的山水別墅龍泉擁有成都平原所不具備的山脈地貌，其果林翠綠、水域眾多的優(yōu)勢，奠定了修建山水別墅的基礎(chǔ)。在近郊板塊中，龍泉的別墅產(chǎn)品屬于起步較晚的，該區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，以桃花之鄉(xiāng)聞名，獨特的山地地貌形成了建造別墅的理想之地。代表別墅：中糧·御嶺灣、東山國際·傳世家寶、桃源銘城北板塊：別墅后起之秀如今，保利·公園198、藍光·觀嶺的相繼面世，城北的發(fā)展勢頭已不容小覷。城北有豐富生態(tài)資源和文化底蘊，隨著交通的不斷暢通，城北配套的完善，眾多品牌企業(yè)的傾力打造，相信未來2-3年內(nèi)，城北將成為成都高檔別墅的代言。成都政府對“成都新區(qū)、北部新城”的規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)駛?cè)肟燔嚨溃瑸槌潜钡母邫n住宅市場帶來了發(fā)展契機。未來能實現(xiàn)與中心城區(qū)的無縫對接和周邊城市的互通互連。目前區(qū)域內(nèi)含別墅的項目屈指可數(shù)，且均為混合型住宅，但未來整個區(qū)域向好的發(fā)展，為別墅項目奠定了良好的開發(fā)價值。代表別墅：保利·公園198、藍光·觀嶺、萬科·雙水岸、香洲半島回顧2009：量價齊升，均價近萬。成都別墅市場的表現(xiàn)整體成上攻趨勢。從年初的市場回暖到此后的逐步火爆，成交量、供應(yīng)量、成交均價在波動中呈現(xiàn)上漲趨勢，無論是低中檔別墅，還是頂級別墅，均表現(xiàn)出火熱勢頭。據(jù)相關(guān)權(quán)威機構(gòu)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年1-12月，成都市別墅共計成交96.97萬平方米，合計3257套房源，成交金額達96.71億元，成交面積占整體市場的4.13%，成交金額占整體市場的8.26%。（二）成都別墅市場總概展望2010：呈3+2格局，齊頭并進?！叭?兩圈”成為成都別墅市場的重頭戲。2010年將是成都別墅市場的“轉(zhuǎn)戰(zhàn)年”。由于別墅開發(fā)用地的稀缺性和成都市東、南、西、北出城快速交通樞紐的建成，2010年成都別墅的開發(fā)也將由中心城區(qū)慢慢向周邊各二圈層延伸，未來別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場將形成以“三山”（青城山區(qū)域、牧馬山區(qū)域、龍泉山區(qū)域）和“二圈層城市”（如新津、蒲江、青白江、德陽等）齊頭并進的發(fā)展態(tài)勢。城南、城西供應(yīng)占據(jù)七成分額。在整體市場回暖的大背景下，別墅市場也開始活躍起來，尤其是成都別墅的代表區(qū)域雙流華陽板塊。主城區(qū)由于資源的稀缺性，城市別墅將會逐漸淡出人們的視野，而是向外發(fā)展到各郊縣。從09年1-12月別墅市場的供應(yīng)情況來看，雙流是成都市別墅市場最重要的區(qū)域，其次為溫江，兩者套數(shù)占比達70%，主要項目為麓山國際社區(qū)、蔚藍卡地亞、國色天鄉(xiāng)別墅?！奥?lián)排”領(lǐng)銜，突破千套銷量。從物業(yè)形態(tài)來看，09年1-12月成都市場聯(lián)排物業(yè)成交套數(shù)與面積均最大，共計1119套，33.22萬平方米，主要項目為保利公園198、華僑城·純水岸、蔚藍卡地亞，聯(lián)排物業(yè)主要以其相對適中的面積與低總價受到市場歡迎。雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅價格波動相對較小，主要集中在7000-10000元/平方米，表現(xiàn)比較平穩(wěn)。別墅成交量在12月初達到最高點，12月份共成交513套，合計15.75萬平方米，占別墅成交面積的16.31%，主要項目為保利·公園198、麓山國際社區(qū)和國色天鄉(xiāng)別墅。成都別墅1-2月銷售數(shù)據(jù)9217957131624151溫江雙流新都都江堰龍泉陴縣主城區(qū)

成都別墅1-2月成交均價主城均價：14224元/㎡陴縣均價：7876元/㎡溫江均價：8867元/㎡雙流均價：13674元/㎡新都均價：9600元/㎡龍泉均價：8609元/㎡都江堰均價：7789元/㎡1-4月成都別墅市場分析1、總體供應(yīng)量截至目前，成都別墅市場（主城區(qū)及12個縣市）供有約80個在售項目，截至4月底，成都市共有約4500套純別墅（獨棟、雙拼、聯(lián)排）、約5000套疊拼及花園洋房。1－4月成都市場共供應(yīng)891套別墅，其中一月供應(yīng)500套，二月無供應(yīng)，三月供應(yīng)205套，四月份供應(yīng)186套。2、純別墅總體供應(yīng)情況3、純別墅銷售情況1－4月成都市場共銷售983套別墅，其中聯(lián)排比重最大，共銷售580套（含09年末部分備案房源）?？偨Y(jié)：從橫向動態(tài)來看，1－4月成都全市別墅的各物業(yè)類型銷售呈略微下降走勢。3-4月成交量下滑與新政及整體市場調(diào)控影響有關(guān)。2010年成都春季房交會別墅情況2010年成都春季房交會，成都別墅市場將迎來一輪前所未有的放量。青城山，將有不下20個項目問世；而一向缺乏區(qū)域高端代言的龍泉也將有眾多高端別墅亮相。別墅市場產(chǎn)品分區(qū)將呈現(xiàn)兩極分化：一方面是總價超千萬的獨立別墅獨占鰲頭；另一方面總價300萬以內(nèi)的經(jīng)濟別墅產(chǎn)品也將占去市場的半壁江山。成都別墅市場將有更多的經(jīng)濟型中小別墅面市，其中，如今年主打經(jīng)濟別墅牌的恒大·金碧天下、錦繡尚郡、蜀山棲鎮(zhèn)、成都雅居樂花園·香草山等繼續(xù)推出原有產(chǎn)品外，舜元·桃源銘、西郡英華、怡湖·玫瑰苑、同森集團新津別墅項目均會推出總價控制型經(jīng)濟別墅產(chǎn)品。2010年都江堰、龍泉驛、溫江、新津、金堂、青白江等郊區(qū)縣市都將有眾多別墅項目面市，如：滕王閣地產(chǎn)青城山別墅項目、國色天鄉(xiāng)別墅新批次、華西希望集團·美好老君山別墅項目、同森集團新津別墅項目、深圳泰然集團青白江別墅項目、龍湖·長橋郡新組團、小院青城、三盛·翡儷山等項目、恒大·金碧天下項目、中糧·御嶺灣新組團、舜元·桃源銘等等。2010年全年別墅新增供應(yīng)將較2009年有較大幅度的上升，預(yù)計將達到250萬平方米左右。1、2010成都別墅放量將達250萬平兩極分化嚴重2、成都高端居住區(qū)集體涌現(xiàn)，出現(xiàn)新的別墅板塊在2010年，雙流國際新城，大邑，甚至青白江也將推出中高端別墅群。其中，雙流國際新城因為宗申、國奧、遠大、佳兆業(yè)以及本土品牌人居、貴通等均推出高端別墅住宅項目而引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，大邑、青白江等區(qū)域中高端別墅群體的出現(xiàn)，也將以集體亮相的姿態(tài)徹底打破傳統(tǒng)別墅區(qū)域定義成都國奧村，刷新成都的高端別墅低碳居住標準，國奧公司選擇了雙流國際新城打造成都的國奧村。

遠大地產(chǎn)打造雙楠大道1號別墅為宣傳語的遠大·林語城作為遠大地產(chǎn)創(chuàng)新二代花園洋房，將導(dǎo)入健康宜居城區(qū)概念，開拓性的提出林居人生的新生活方式，將建設(shè)成為一個包括別墅、花園洋房的低密度森林小鎮(zhèn)。重慶宗申集團在成都的三號作品，宗申賽納維的別墅致力于法式風(fēng)情的營造，打造的是全新空港城邦。另一邊正在規(guī)劃中，將于今年12月推出的佳兆業(yè)成都二號作品將成為超星級的高端住宅項目，不排除打造高端別墅的可能。另外，雙流本土企業(yè)貴通房產(chǎn)也將推出高端湖景別墅項目……

城南麓山板塊概況主流之選，還看麓山。

南延線—麓山板塊由于路網(wǎng)完善、各種配套齊全、高新人才的大量涌入，將使這個板塊成為最城市化的區(qū)域，它將成為幾大別墅板塊中最具潛力的一個板塊。南延線—麓山板塊一線，幾個千畝大盤和多元化的別墅產(chǎn)品，將迅速推動板塊價值的提升，商業(yè)配套會大大改善該板塊的居住現(xiàn)狀，產(chǎn)品形態(tài)的多樣化也必將聚合板塊的居住人氣，眾多購買力強勁的業(yè)主入住后，該片區(qū)有可能會成為一個成都目前還沒有的真正的“高尚社區(qū)走廊”。另該板塊別墅開發(fā)高速增長的勢頭還將持續(xù)3—5年時間，在這期間，麓山板塊將領(lǐng)航成都的低密度高端住宅市場。麓山國際社區(qū)圣芭芭拉—西班牙洋房產(chǎn)品形態(tài)：洋房類產(chǎn)品項目進度：在建核心優(yōu)勢：1、西班牙風(fēng)情別墅戶型區(qū)間190-419㎡2、獨立入戶，私家花園入戶露臺3、超越傳統(tǒng)疊拼，一棟僅2戶競爭分析：1、湖岸阡巷200-300㎡溢香風(fēng)情疊墅起價200萬元/套銷售狀況：麓鎮(zhèn)圣芭芭拉1、2期完美售罄，3期于3月上市。湖岸阡巷200-300㎡溢香風(fēng)情疊墅?？傉嫉孛娣e：53330平方米總建筑面積：40000平方米總戶數(shù)：180戶蔚藍卡地亞產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅、聯(lián)排別墅項目進度：現(xiàn)房核心優(yōu)勢：1、歐洲古典主義風(fēng)格，坡地聯(lián)排別墅2、面積4000平米的超五星級山地會所3、綠化率60%以上，綠地率40%4、戶型240-360平米5、接待流程和現(xiàn)場氛圍營造有特點競爭分析：1、起價8000元/㎡最高價13000元/㎡2、聯(lián)排已售完，目前在售二期疊拼235萬起三期的獨棟800-4000萬/起

3、二手房參考價：14144元/平方米銷售狀況：蔚藍卡地亞第三批獨棟珍藏開盤，800-4000萬/套。目前在售二期疊拼8000元/平米起價，最高13000元/平米?，F(xiàn)場每天來訪量在10-20組，月成交量5-10套。

總占地面積：589畝總建筑面積：290000平方米總戶數(shù)：1100戶南郡·七英里產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排、雙拼項目進度：現(xiàn)房核心優(yōu)勢：1、距市區(qū)最近的純別墅社區(qū)僅離天府廣場7英里2、投資價值3、全現(xiàn)房，3期交房為2009.10競爭分析：1、起價10000元/㎡最高價13000元/㎡2、二手房參考價：11825元/平方米

銷售狀況：總占地面積：150畝總建筑面積：89960平米總戶數(shù)：266戶南郡7英里房源僅于幾套，房屋價格區(qū)間是10000-13000元/平方米。物管公司為柏迪物業(yè)，物管費2.0元/平方米，一期現(xiàn)房，二、三期交房時間為2009年10月。河畔新世界產(chǎn)品形態(tài)：住宅、別墅、水景地產(chǎn)、創(chuàng)意地產(chǎn)項目進度：現(xiàn)房核心優(yōu)勢：1、項目總占地1800余畝2、沿河濕地公園競爭分析：1、河畔新世界173-245㎡，均價6000元/㎡2、別墅均價12500元/㎡銷售狀況：河畔新世界別墅均價12500元/㎡，現(xiàn)場來訪量較高，但成交率超低，此前推出的一二批次江岸別墅現(xiàn)已全部售罄，此次推出的是為數(shù)不多的24席臨江珍藏版別墅?？傉嫉孛娣e：1100005平米總建筑面積：3000000平米總戶數(shù)：3500戶保利·心語花園產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排別墅項目進度：在建核心優(yōu)勢：1、歐洲古典主義風(fēng)格，聯(lián)排別墅2、150畝法式城市公園成為業(yè)主私園3、戶型220-320平米競爭分析：價格待定，保利心語花園位于國際城南，是未來的城市中心，南成都核心生活圈，劍南大道與新拓街交匯口，緊鄰伊藤成都旗艦店與地鐵5號線三江站出口。交通便利，地鐵旁，四眾三橫的道路體系及公交體系，通達性好。銷售狀況：下半年開盤，目前在咨詢登記總占地面積：350畝房交會新項目地址：南高新·劍南大道總戶數(shù)83

戶牧馬山板塊概況牧馬山因其絕好的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源，長期以來一直是別墅開發(fā)的“兵家必爭”之地。2010年，在以牧馬山為核心的周邊區(qū)域內(nèi)，除了龍湖·長橋郡、置信·牧山麗景等別墅盤仍將繼續(xù)有系列產(chǎn)品面市之外，包括華新·錦繡尚郡、三盛·翡儷山等在內(nèi)的別墅新軍也將在2010年迎來新的開發(fā)、銷售年。據(jù)悉，欲在牧馬山打造占地近600畝的高端別墅華新·錦繡尚郡，擬建成牧馬山新城標志性的低密度別墅社區(qū)。該項目以三年規(guī)劃、調(diào)研，以創(chuàng)新別墅產(chǎn)品為標榜奢侈主流的牧馬山板塊帶來一股新鮮氣息，開創(chuàng)成都別墅開發(fā)先河，豐富牧馬山別墅人居生活。恒大也全力在牧馬后山打造萬畝金碧天下。據(jù)了解，明年在牧馬山周邊區(qū)域內(nèi)，將有近10個別墅新盤集中放量，因此，牧馬山也將成為成都純別墅住區(qū)的最后領(lǐng)地。

牧馬山，純別墅住區(qū)的最后領(lǐng)地三盛·翡儷山產(chǎn)品形態(tài)：約180-260㎡山河聯(lián)排別墅，約300㎡觀瀾?yīng)殫潉e墅項目進度：在建核心優(yōu)勢：1、獨一無二的原生森林楊柳河等天然條件。2、約180-300㎡山河聯(lián)排別墅和觀瀾?yīng)殫潉e墅3、湖岸奢華會所由香港設(shè)計大師陳建中度身定制4、經(jīng)典南加州風(fēng)格建筑5、環(huán)繞別墅的活水體系。競爭分析：1、價格待定

2、建川集團品牌3、聯(lián)排別墅與獨棟別墅項目開發(fā)4、背靠數(shù)千畝山地森林，約1000米私家河岸線和濱河公園。銷售狀況：6月開盤，正在接受咨詢登記房交會新項目地址：成都牧馬山大道旁占地面積:61000平方米總建筑面積:72000平方米總戶數(shù):203華新·錦繡尚郡產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅項目進度：在建核心優(yōu)勢：1、城市中工作+山水中棲居原生態(tài)別墅社區(qū)2、四山、三島、兩河、二園、一城，自然健康生活方式3、用了大量大牌建筑、園林設(shè)計、物業(yè)服務(wù)單位競爭分析：1、最低價160萬元/套2、對城南圈子的客戶挖掘較深3、項目價格起點較低銷售狀況：華新錦繡尚郡一次性付款優(yōu)惠2%，按揭付款優(yōu)惠1%。戶型面積240平方米-487平方米。年前人氣較高，目前逐漸減弱，日均來訪量僅有5-8組，周末略多?？傉嫉孛娣e：319364平米總建筑面積：301230平米地址：雙流縣成牧大道1089號產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅項目進度：在建核心優(yōu)勢：半山衛(wèi)城是牧馬山中央別墅區(qū)離成都最近的一個純獨棟別墅項目，距成都市區(qū)16公里，是地中海風(fēng)情的唯美小鎮(zhèn)，公司辛勤耕耘3年。競爭分析：1、全現(xiàn)房發(fā)售2、主力戶型：186～360平方米左右3、總價在240萬起。銷售狀況：均價在13000元/平米總占地面積：254畝總建筑面積:79000平方米總戶數(shù):159半山衛(wèi)城·樸墅成都市雙流縣勝利鎮(zhèn)長興路168號房交會新項目雙流新板塊概況遠大林語城產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排別墅、疊拼洋房

項目進度：在建核心優(yōu)勢：遠大林語城臨近雙流新行政辦公中心和白河綠化帶。遠大林語城作為都市風(fēng)景系列作品的升級版、遠大地產(chǎn)創(chuàng)新二代花園洋房，項目導(dǎo)入HRD（健康宜居城區(qū)）概念，強調(diào)“定制別墅”概念和“密林深處”的新生活方式。競爭分析：1、價格待定

2、230-350㎡3、聯(lián)排別墅與疊墅洋房開發(fā)4、8分鐘車程經(jīng)外環(huán)到達紫荊、玉林片區(qū)：10分鐘車程經(jīng)雙楠大道到達雙楠生活區(qū)：15分鐘車程經(jīng)雙楠大道到達雙流主城生活圈：銷售狀況：預(yù)計6月開盤，正在接受咨詢登記房交會新項目占地面積:224317平方米總建筑面積:631710平方米地址：雙流縣成都雙流東升雙楠大道成都國奧村產(chǎn)品形態(tài)：別墅，高層項目進度：在建核心優(yōu)勢：成都國奧村，分為東西兩部分，其中東區(qū)占地102畝，規(guī)劃為14層的小高層住宅和7+1層的電梯花園洋房，規(guī)劃地上建筑面積18.47萬平方米；西區(qū)占地199畝，分別規(guī)劃了聯(lián)排別墅、6+1層的電梯花園洋房、14層的小高層和部分生活配套設(shè)施。競爭分析：銷售狀況：預(yù)計下半年開盤，正在接受咨詢登記項目總占地301畝地上規(guī)劃建筑總建筑面積約41萬平方米本公司在服務(wù)項目。房交會新項目地址：雙流縣航空大道99號1、價格待定2、建設(shè)中的雙流新城區(qū)，總面積約28平方公里，其中5.64平方公里為帶狀中央森林綠地。建成后將形成以居住、商業(yè)金融、辦公行政、文化娛樂為主的城市綜合發(fā)展區(qū)。銀泰花園別墅產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排、獨棟、雙拼項目進度：現(xiàn)房核心優(yōu)勢：銀泰花園總占地151畝規(guī)劃為高檔住宅區(qū)，地塊成不規(guī)則的長方形，規(guī)劃建設(shè)以聯(lián)排別墅為主，另有四棟獨立別墅以及沿街商業(yè)用房和會所，競爭分析：1、銀泰花園“大別墅”式設(shè)計，大空間面積從320-390平方米不等有11種戶型。低調(diào)內(nèi)斂，藏品大宅，神韻之作，更顯睿智。雙客廳設(shè)計，寬大主臥功能齊備，豪華闊綽，向外看步隨景移，美麗致景盡收眼底。2、樓盤風(fēng)格：歐陸法式風(fēng)格3、均價7500元/平方米銷售狀況：優(yōu)惠活動：1、購買銀泰花園別墅，可享受正常優(yōu)惠外特別優(yōu)惠1.8萬/套；2、銀泰花園別墅老業(yè)主推薦親朋好友前來購房成功，新客戶享受人民幣壹萬元的房款抵扣優(yōu)惠；3、5月9日下午14:00舉行送家電活動，凡下單客戶均有機會參加占地面積:151畝總戶數(shù):264地址：雙流縣西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)臨港路三段18號城北新興板塊概況城北，一個相應(yīng)落后的區(qū)域，別墅的出現(xiàn)對成都其他區(qū)域很難構(gòu)成威脅。該區(qū)域的項目基本把城市運營的招數(shù)悉數(shù)用上。藍光觀嶺的高爾夫、華僑城的娛樂地產(chǎn)、保利198的公園地產(chǎn)。各有各的招數(shù)。但相對而言，區(qū)域的競爭并不顯得激烈，反而自己找到了自己存在的價值，在區(qū)域上做得風(fēng)生水起。由此所見，就算沒有區(qū)域價值的項目一旦找到自己的獨特價值，一樣能攪動市場。城北，真正的三分天下。藍光·觀嶺藍光高端轉(zhuǎn)型之作。產(chǎn)品形態(tài)：高爾夫別墅領(lǐng)銜的復(fù)合休閑度假地產(chǎn)模式項目進度：在建核心優(yōu)勢：1、1200畝淺丘果嶺2、標準18洞高爾夫3、藍光高端轉(zhuǎn)型的重點項目4、高端復(fù)合地產(chǎn)模式解決區(qū)域配套問題競爭分析：1、200-600平米2、均價10000元/m23、最高12000元/m2，最低9000元元/m2銷售狀況：藍光觀嶺新春特惠，獨棟優(yōu)惠38800元，雙拼聯(lián)排優(yōu)惠18800元，活動截止到2月底。目前觀嶺獨棟別墅均價10000元/㎡，雙拼8000-9000元/㎡?？傉嫉孛娣e：2800014平米一期建面：13000平米一期戶數(shù)：198戶保利·198產(chǎn)品形態(tài)：復(fù)合地產(chǎn),特色別墅,豪華居住區(qū),宜居生項目進度：在建核心優(yōu)勢：1、2200畝郁金香公園2、保利皇冠假日酒店競爭分析：1、別墅價格在7000-10000元/平米2、保利品牌號召力3、企業(yè)圈層營銷的覆蓋面較廣銷售狀況：蝴蝶谷別墅正式收取誠意金，聯(lián)排別墅10萬元抵20萬元；雙拼別墅15萬元抵30萬元；獨棟別墅20萬元抵40萬元?？傉嫉孛娣e：4000020平米總建筑面積：2000000平米華僑城產(chǎn)品形態(tài)：復(fù)合地產(chǎn),特色別墅,豪華居住區(qū),宜居生項目進度：在建核心優(yōu)勢：1、1200歡樂谷主題樂園2、1500純居大盤3、50萬平米都會級商業(yè)配套4、華僑城品牌優(yōu)勢5、先進成熟的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式競爭分析：銷售狀況：總占地面積：3000畝歡樂谷占地：1200畝住宅開發(fā)：1500畝配套設(shè)施：50萬平米純水岸28區(qū)137畝容積率0.52戶數(shù)208套09年推出的全新別墅組團“純水岸208區(qū)”的“現(xiàn)代別墅”再創(chuàng)佳績，推出的120余套別墅40余天全部賣完，2批次將于近期推出1、28區(qū)別墅起價12800元/㎡，最高價20664元/㎡。別墅：一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠1%城西近郊板塊概況城西擁有超長戰(zhàn)線！從城西中海龍灣到溫江、陴縣、都江堰都屬城西范疇，別墅層次也相差較大，定位也各具特色，從目前的狀態(tài)來看，城區(qū)的別墅由于土地稀有，逐漸減少；而溫江片區(qū)則有大量項目出現(xiàn)，對青城山板塊構(gòu)成一定的沖擊，但由于各自定位的差異，目前還處于各自為政，戶不干擾的狀態(tài)。但從品質(zhì)來看，相對城南主流區(qū)域而言，大城西的別墅在品質(zhì)、價格上都稍顯弱勢。09年城西別墅成交500余套，70%為聯(lián)排產(chǎn)品，戶型面積主要在200-300平之間。成都合院產(chǎn)品形態(tài)：項目進度：核心優(yōu)勢：競爭分析：銷售狀況：占地面積:162000平方米總建筑面積:193000平方米總戶數(shù):1670地址：高新區(qū)成都高新區(qū)西部園區(qū)聯(lián)排別墅在建現(xiàn)代中式院落，位于高新西區(qū)，清水河畔，電子科大旁，城市綜合體內(nèi)，交通便捷之所，氣候宜人養(yǎng)生之處。配套以高尚會所、綠色體育中心、合院生態(tài)公園，清水河與內(nèi)湖循環(huán)為框架，私家院落皆有三進庭院，即前庭、中庭、后院，尤以中庭天井設(shè)計最為出彩。1、成都合院260-380㎡城市別墅，中式典雅。2、成都合院別墅最低價9600元/㎡，成都合院別墅最低價9600元/㎡，聯(lián)排別墅面積最小260㎡。置信鷺湖宮產(chǎn)品形態(tài)：項目進度：核心優(yōu)勢：競爭分析：銷售狀況：鷺湖宮占地303.54畝總建筑面積約30萬平米獨棟、雙拼、MINI聯(lián)排現(xiàn)房1、地處6000畝國色天鄉(xiāng)國際度假區(qū)核心地帶2、同時享有湖居生活、河居生活、島居生活三大稀缺生活的全部價值1、雙拼均價11000元/m22、聯(lián)排最高240萬元/套，最低160萬/套3、獨棟最低價12000元/m2，最高19000元/m22009年年底推出的MINI別墅為175-207，139萬起。目前價格已經(jīng)上漲，最低為160萬，均價240萬左右2-3月來訪與銷售量均有上升，月成交量突破10套左右。香碧歌莊園產(chǎn)品形態(tài)：項目進度：核心優(yōu)勢：競爭分析：銷售狀況：總占地面積：136畝建筑面積：3萬平米住宅、普通住宅、聯(lián)排別墅、高層洋房現(xiàn)房1、擁攬18里江安河秀色，打造莊園生活概念2、光華大道5分鐘生活圈、1200畝濕地公園3、周邊教育、運動、休閑配套完善4、藍光品牌擁有一定的號召力。1、贈送空間是藍光產(chǎn)品的一貫做法，別墅也不例外2、項目周邊環(huán)境較有說服力3、在光華板塊，屬于近郊，距離擁有優(yōu)勢270-350㎡中庭闊院，8席中庭樓王，豪景莊園售價400萬/套--420萬/套，一次性付款優(yōu)惠1%。由于贈送空間較大，本來11000的單價，實際算下來僅有8-9000元/平米產(chǎn)品形態(tài)：項目進度：核心優(yōu)勢：競爭分析：銷售狀況：總占地面積：1000畝總建筑面積：230000平方米獨棟、雙拼、聯(lián)排今日田園獨棟別墅價格在300多萬-2800萬之間，面積300-1000㎡。雙拼別墅目前有340㎡和350㎡兩種戶型，均價7000多元/㎡，240多萬/套。付款方式：按揭優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠2%現(xiàn)房1、現(xiàn)代中式風(fēng)格別墅2、項目地處方園幾十平方公里的苗圃環(huán)繞中，自然環(huán)境佳。1、均價9600元/㎡2、最高價12000元/㎡3、最低價8500元/㎡今日田園月映長灘產(chǎn)品形態(tài)：項目進度：核心優(yōu)勢：競爭分析：銷售狀況：總占地面積：28平方公里水域面積：4平方公里獨棟、雙拼、聯(lián)排2批次疊拼開盤，1-2月均價5500，（加贈送空間的實得面積均價在5000以下）現(xiàn)房1、央企與地方政府合作打造的超級大盤2、以體育地產(chǎn)名義開發(fā)的純居住項目3、自然資源環(huán)境良好1、區(qū)域內(nèi)整治后的岸線全長約11.8公里2、擁有4.57平方公里生態(tài)濕地3、220萬平方米綠地景觀及360萬平方米的水域面積4、聯(lián)排130-170㎡，6000—8500元/㎡，聯(lián)排300㎡232—347萬都江堰、青城山板塊概況作為“青城天下幽”的青城山，因其世界文化遺產(chǎn)這一稀缺自然和人文資源為國內(nèi)外游客趨之若鶩的度假勝地，更是成都度假別墅的發(fā)源地和開發(fā)炙手可熱的集中地。2010年，是青城山震后重建的第二年，由于該區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套建設(shè)基本得以恢復(fù)性完成，因此，明年青城山別墅有望將出現(xiàn)震后別墅井噴的市場業(yè)態(tài)。統(tǒng)計顯示，目前囤積在青城山區(qū)域的別墅項目和開發(fā)商已達20多個，包括龍湖、珠江、中信、滕王閣、置信等等。青城山別墅市場新一輪的強勁發(fā)力，無疑將重樹成都度假別墅的江湖地位，將成為2010年成都別墅最值得期待的熱點區(qū)域之一。青城山，震后井噴即將來臨!珠江·天生墅產(chǎn)品形態(tài)：別墅、聯(lián)排、雙拼項目進度：在建中核心優(yōu)勢：1、位于世界文化遺產(chǎn)青城山腳下的山地別墅2、2面環(huán)水的半島式純別墅3、珠江的城西戰(zhàn)略正在全面開花4、主打小戶多功能概念，加入如SPA等噱頭。競爭分析：1、項目采用低價策略進入市場，吸引了部分客戶。2、雙拼，地上180㎡，下沉空間80㎡，上四房二廳四衛(wèi)，地下一休閑廳一房一SPA房一衛(wèi)；3、聯(lián)排：地上約90㎡，下沉空間40㎡，二房二廳三衛(wèi)，地下一休閑廳一SPA房一衛(wèi)；銷售狀況：總占地面積：94000平米總建筑面積：68000平米總戶數(shù)：458戶起價8500元/㎡均價9500元/㎡最高價13000元/㎡09年下半年開盤階段銷售良好，后期逐漸走弱香頌湖國際社區(qū)產(chǎn)品形態(tài)：別墅、花園洋房、公寓、大型配套商業(yè)項目進度：工程進行中核心優(yōu)勢：1、4000畝生態(tài)濕地（翠月湖渡假區(qū)）2、住宅配置標準高3、文化小鎮(zhèn)生活的打造4、贈送面積、可變空間、中庭挑空競爭分析：1、項目規(guī)模和體量較大2、項目的文化線路是項目的突破口之一3、項目的配套打造是客戶看好的賣點4、項目面積的控制也是營銷策略之一銷售狀況：預(yù)計2010年4月24日開盤，聯(lián)排、雙拼、合院面積為110-140平方米，獨棟面積為170-250平方米，前期咨詢?nèi)溯^多，目前沒有多大動靜。總占地面積：2000余畝總建筑面積：120萬平米芙蓉青城產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排獨棟

預(yù)計推售面積：平米約15000——20000

項目動態(tài)：五一推出拆分后的公寓產(chǎn)品，均價約9500元/平米，成交后送空調(diào)總價區(qū)間：萬元五一成交情況：5套，其中2套40平米的公寓，2套50平米的一房一廳，1套60平米的套一，滯銷單位為拆分后的一樓的160平米的套三主力面積區(qū)間：平米聯(lián)排及合院117-166

均價預(yù)計：元/平米13000--15000

138--236

三、2010下半年成都別墅樓市預(yù)測1、改變傳統(tǒng)別墅格局

除了雙流國際新城這個別墅新興區(qū)域的形成，隨著城區(qū)土地的日益減少，高端低密別墅大盤必將向城市外圍延伸。大邑、青白江等周邊區(qū)縣今年也將有高端別墅項目推出，大邑安仁鎮(zhèn)的蓬萊莊園將由疊拼、聯(lián)排、獨幢組成高端別墅居住區(qū)。2010，成都別墅新興區(qū)域的出現(xiàn)將一定程度上改變成都別墅地理格局，市場也將面臨著重新調(diào)整。對于開發(fā)商來說，意味著市場競爭更為激烈，對產(chǎn)品，銷售服務(wù)等各個環(huán)節(jié)要求更高。對于購房者來說，則是一則利好消息，無論是產(chǎn)品類型還是居住區(qū)域的余地都將增大，可以最大限度地滿足自己購房的要求。2、別墅市場長期較樂觀

別墅產(chǎn)品因為土地供應(yīng)的稀缺屬性，在股市市場持續(xù)走低缺少賺錢效應(yīng)，其余投資渠道欠缺的情況下，高端群體可能依然會選擇投資別墅。2010年1-4月別墅市場供應(yīng)充足，預(yù)計4-8月將進一步增加，競爭加劇。而2010年1-4月別墅市場成交量持續(xù)下滑，新政出臺后別墅市場也明顯受到一定影響。但各別墅項目價格、優(yōu)惠基本保持不變。別墅市場受新政貨幣政策及稅收政策兩大因素影響最大。房產(chǎn)稅征收及其他新政的持續(xù)出臺，特別是經(jīng)濟型別墅客戶出現(xiàn)普遍的觀望情緒，預(yù)計5月成交量將持續(xù)下滑。除個別形成市場口碑的品牌項目，多數(shù)別墅項目月成交量在5套以下。

短期內(nèi)新政可能會對別墅市場有一定影響，針對別墅還需要做好持久戰(zhàn)的準備，但由于購買別墅客戶大多為自住或長線持有投資，因此預(yù)測政策別墅價格的影響不會太大，反而對長期價值較為樂觀。三、2010下半年成都別墅樓市預(yù)測總結(jié)：1、2010年是別墅競爭最為火熱的一年，相應(yīng)政策調(diào)控對別墅而言，刺激較??；2、成都別墅出現(xiàn)區(qū)域格局，東、南、西競爭更為激烈，客戶需求也出現(xiàn)多樣化；3、主流項目主要以品牌營造為主推廣路線，特別是一些規(guī)模較大的項目；4、城西板塊的別墅由于不夠集中，因此無法與城南、城東形成對抗；7、市場上整體面積向小調(diào)整，小戶大贈送空間的別墅出現(xiàn)熱銷局面；8、精裝別墅在目前來看，接受度逐漸提高，特別是一些小面積的疊拼、雙拼等產(chǎn)品；9、“純粹”將是2010年更多別墅項目的賣點，主要針對部分電梯、洋房的偽別墅項目；10、產(chǎn)品功能與概念的開發(fā)將成為營銷的主要支撐，單一的地理資源不能完全支撐項目的形象。三、2010下半年成都別墅樓市預(yù)測四、2010下半年別墅市場策略建議練內(nèi)功塑產(chǎn)品

2010下半年，因為別墅市場的供應(yīng)量較大，而且是經(jīng)濟型別墅比例偏大，特別是類別墅產(chǎn)品，如聯(lián)排、雙拼等產(chǎn)品的大量推出，而市場競爭會更加激烈。

因此，為了使“上林賦”項目順利的開盤銷售，建議延緩“上林賦”項目的推盤進度，與其與別人拼殺，不如自己練好內(nèi)功，等市場趨于平和與飽和時，并且我們的產(chǎn)品足夠飽滿的時候，再炫耀登場豈不是更能奪得市場。這樣正好也避開了我們的競爭對手也順利的開盤熱銷，一舉兩得。

2010別墅營銷推廣策略

上林賦推廣策略

上林賦推廣策略

上林賦下半年

區(qū)域市場競爭預(yù)判上林賦下半年區(qū)域樓盤調(diào)查區(qū)域直接競爭樓盤狀況項目名稱地址開發(fā)商占地面積（畝）物業(yè)形態(tài)總戶數(shù)單戶面積區(qū)間（平米）車位比容積率社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施均價（元/平米）開盤時間銷售情況大宅門.紫薇園溫江永寧鎮(zhèn)成都置信實業(yè)（集團）有限公司146獨棟、雙拼、聯(lián)排184戶地面198-335平米戶型1：20.57會所，芙蓉古城商業(yè)街8500-120002009.01余60套清溪玫瑰園溫江永寧鎮(zhèn)成都新聯(lián)線房地產(chǎn)開發(fā)有限公司336雙拼、聯(lián)排600余戶184-237（聯(lián)排）216-256（雙拼）1：1.50.52游泳池、會所、沿街商鋪8000-120002007.07芙蓉錦繡芙蓉古城旁成都中亞實業(yè)有限公司75雙拼、獨棟112220-4501:1.30.6會所、游泳池、網(wǎng)球場8000—100002007.10勝地金芙蓉永寧鎮(zhèn)永文路成都民和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司726+1多層76885-1221：0.71.63會所，獨立商鋪26002006.09銷售70％芙蓉花開永寧鎮(zhèn)永文路成都鎮(zhèn)建置業(yè)有限公司55多層500余戶86-1301：0.81.8部分底樓商鋪29002006.08銷售85％西貴堂永文路與成溫高速交匯處成都縱合世紀房地產(chǎn)投資有限責(zé)任公司60疊拼280180-2601：11.6會所、游泳池36002007.08個案分析—芙蓉古城大宅門·紫微園占地面積:97571.58平方米總建筑面積:74644.40平方米項目地址：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)開發(fā)商：置信實業(yè)物業(yè)管理：和達物業(yè)建筑形態(tài):雙拼、聯(lián)排別墅（雙拼為主，四聯(lián)排為輔）建筑風(fēng)格：中國傳統(tǒng)官式大宅容積率:0.57綠化率:38.40%總戶數(shù):184停車位：1:1面積區(qū)間:280－490㎡入住時間：2010-10

物管費：2.5元/平方米·月價格及優(yōu)惠：起價6920元/平米，售價191萬-400萬/套。一次性客戶優(yōu)惠3%，按揭客戶無優(yōu)惠。銷售情況：大宅門最后二批次園區(qū)中央官邑?zé)徜N中。

一期銷售告罄，二期于2009年6月6日開盤，樣板房呈現(xiàn)?，F(xiàn)已售61套雙拼，24套聯(lián)排，余83套雙拼，16套聯(lián)排。建筑特點：外立面以中式官式建筑為藍本，在以黑、白、灰顏色的基礎(chǔ)上輔以彩繪，浮雕，局部加入朱紅色窗框等寓意富貴吉祥的元素。戶型分析：3.8-6.6米層高客廳，3.3米層高臥室，每戶地下多功能廳，3米層高，以高窗直接采光。贈送每戶100-300平米私家花園、超大露臺及中式亭閣。周邊配套：雙語幼兒園、成都七中、成都九中、成都實驗外國語學(xué)校；官式商業(yè)街；國際醫(yī)學(xué)城；700畝3A級旅游景區(qū)芙蓉古城。個案分析—芙蓉古城大宅門·紫微園個案分析—清溪玫瑰園占地面積：224001.12平方米總建筑面積：179381平方米項目地址：溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)開發(fā)商：新聯(lián)線房產(chǎn)物業(yè)管理：宏鵬物業(yè)建筑形態(tài)：雙拼為主，少量三聯(lián)排、四聯(lián)排、疊拼別墅建筑風(fēng)格：新古典主義北美風(fēng)格容積率：0.52綠化率：38.3%總戶數(shù)：600余戶停車位：1：1.63面積區(qū)間：190－260㎡入住時間：2009-12-20物管費：2元/平方米·月價格及優(yōu)惠：聯(lián)排售價160萬-200萬/套，雙拼售價200萬-300萬/套?，F(xiàn)特推一口價房源：186.8萬元買230平米雙拼現(xiàn)房；198.8萬元買230平米雙拼現(xiàn)房；205.8萬元買260平米雙拼準現(xiàn)房。一次性客戶優(yōu)惠2%，按揭客戶優(yōu)惠1%。個案分析—清溪玫瑰園銷售情況：蝶溪組團謝幕，現(xiàn)正銷售蘭溪組團100多套，雙拼、聯(lián)排僅148萬元/套起；近期購房即送價值4萬元中央空調(diào)主機。

景觀特點：“井”字型水景貫穿整個園區(qū)戶型分析：贈送花園最大140㎡，大部分呈南北朝向，采光通風(fēng)效果極佳。小區(qū)配套：全功能會所和康體健身場所周邊配套：規(guī)劃建設(shè)中的2000畝濕地公園。

芙蓉古城休閑旅游景點。

附近擁有成都大型綜合醫(yī)院之一，建筑面積80000平方米的華西醫(yī)院永寧分院。

項目西側(cè)開金路2.6萬平米商業(yè)街。

教育配套齊全：金蘋果幼兒園、成都7中、樹德中學(xué)、成都外國語學(xué)校附中、成都電大、四川交通學(xué)院等重點學(xué)校。

中國農(nóng)業(yè)銀行中國建設(shè)銀行等機構(gòu)上林賦推廣策略（一）項目入市時機及銷售計劃，項目共220套，預(yù)計分兩期進行銷售。時間階段定位核心策略及營銷手段效果預(yù)測2010年1月-10月營銷前期準備及客戶儲備階段銷售道具（售樓中心、銷售資料、樣板房等）準備；銷售團隊培訓(xùn)；通過線下小眾營銷渠道結(jié)合線上大眾媒體廣告儲備客戶；市場測試、定價調(diào)整及確定等。儲備約客戶，銷售的前期準備到位2011年2月開盤熱銷階段通過線下小眾營銷渠道結(jié)合線上大眾媒體廣告以及賣場包裝、樣板房等為傳播載體推廣項目，樹立項目形象，形成開盤熱銷。銷售約80套2011年3-4月持續(xù)銷售階段以立面垮架后呈現(xiàn)的建筑魅力為線索，深化項目優(yōu)勢形象，建立項目獨特的品質(zhì)地位，使客戶成功轉(zhuǎn)化為消費者。銷售約40套2011年第一季度持續(xù)銷售階段利用已銷售住宅的口碑，開展系列活動促使業(yè)主以老帶新為主，同時輔以線下小眾營銷渠道和少量線上大眾媒體廣告，促進項目的銷售。銷售約50套2011年第二季度持續(xù)銷售階段整合各種有利資源，進行項目綜合優(yōu)勢傳達并展開細節(jié)優(yōu)勢，以逐漸呈現(xiàn)的項目園林環(huán)境和建筑品質(zhì)促進項目的全面銷售。銷售約30套2011年第三季度后續(xù)及清盤階段以完全呈現(xiàn)的項目實景實現(xiàn)銷售，順利清盤，結(jié)束項目全部開發(fā)。銷售約20套（二）整合推廣策略上林賦推廣策略1、市場推廣策略和通道選擇

從項目銷售的角度考慮，要在短時間內(nèi)引起社會及目標客戶的廣泛關(guān)注，創(chuàng)造轟動效應(yīng)，因此在營銷推廣上采取整合營銷傳播的策略，利用全方位、多渠道的媒體進行“高度整合統(tǒng)一”的信息密集轟炸來達到瞬時促銷目的。整合傳播通道選擇：因別墅客戶群的小眾特點，渠道營銷是最重要的營銷方式之一。上林賦的整合傳播將以線下小眾營銷渠道為主，并結(jié)合線上大眾媒體廣告樹立項目知名度和美譽度。1）渠道營銷：在金領(lǐng)人士、中產(chǎn)階級主要的購物、娛樂、健身、辦公、商務(wù)、銀行等場所進行全方位渠道營銷；2）銷售中心和樣板區(qū)：將按照銷售高端中式別墅的要求，對銷售中心和樣板區(qū)進行全面的設(shè)計和裝修，使銷售中心成為吸引客戶的一大亮點；3）項目現(xiàn)場營銷活動：高端別墅體驗活動、業(yè)主老帶新活動等；4）大眾媒體廣告：在銷售重要結(jié)點適量選擇報紙、高端雜志、機場、高速戶外媒體、電視廣告片等進行投放。上林賦推廣策略2、廣告推廣策略以“新中式別墅文化”和“優(yōu)越的身份感”為訴求中心，貫穿始終。兼顧“品質(zhì)”與“實效”，畫面唯美的同時傳達必要的銷售信息。在開盤后根據(jù)銷售狀況，對不同類型的消費群體在廣告推廣上進行針對性的宣傳，重點推廣銷售較慢的戶型。在金領(lǐng)人士、中產(chǎn)階級主要的購物、娛樂、健身、辦公、商務(wù)、銀行等場所進行全方位渠道營銷；通過銷售中心和樣板區(qū)的感染力，配合運作活動使客戶對產(chǎn)品和企業(yè)有深入的了解，達成對產(chǎn)品和企業(yè)的認同；選擇一家報紙開辟連續(xù)性的專版，對產(chǎn)品細節(jié)、客戶活動進行延續(xù)性的報道；用唯美的戶外廣告和電視廣告片進行形象宣傳。新中式高端別墅體驗活動：1）明清家具展覽2）藝術(shù)收藏高端講座3）當(dāng)代高端奢侈品沙龍4）時裝節(jié)5）紅酒鑒賞會6）品牌汽車鑒賞會7）節(jié)日歡慶PARTY……3、現(xiàn)場包裝推廣策略因上林賦的推廣時間比較充裕，可以重點打造現(xiàn)場實景來促進未來的銷售，更注重細節(jié)以產(chǎn)品本身的高品質(zhì)打動客戶。首先，主要強調(diào)入口的特色景觀以及多條景觀帶的特色，在主入口以水面形成主題景觀，水系在各組團之間蜿蜒穿行。特別是入口景觀綠化、雕塑、小品、水、大門的打造給與客戶以項目大氣之感覺，尊崇富貴之風(fēng)范。其次，在銷售現(xiàn)場的布置上也要做足功夫，售樓部的裝潢要貼近高端別墅客戶的氣質(zhì)，現(xiàn)代中式且簡潔而又典雅的裝修風(fēng)格能體現(xiàn)本樓盤的獨特氣質(zhì)，運用精美的中國傳統(tǒng)雕花或小品來軟裝飾更能烘托出中式建筑的氛圍，更能促進人文與中國情結(jié)氣息。推廣媒體選擇：報版硬廣/軟文/網(wǎng)絡(luò)/戶外/活動上林賦推廣策略上林賦推售節(jié)奏10月樹立整體形象(VI、印刷資料、現(xiàn)場包裝）11月現(xiàn)場裝修、廣告圍墻大牌等2月現(xiàn)房參觀活動，售樓部開放，蓄水3月初取得預(yù)售證，第一批次開盤4、5月根據(jù)儲客情況推盤根據(jù)位置由差到好決定推售順序謝謝！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標設(shè)定確定目標設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標準因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精