XXXX年長沙金星北項目定位及物業(yè)發(fā)展報告

金星北項目定位及物業(yè)發(fā)展報告都市跨界生活哲學(xué)2010.01.22基于同致行市場調(diào)研結(jié)論：定位目標：機會明顯，本案如何把握以服務(wù)統(tǒng)屬區(qū)域?qū)傩?，尋找與核心市場的競爭契機發(fā)展剛性市場面臨巨大契機，價格洼地是立市之本剛性趨勢下，區(qū)域價格低洼+高附加值才是核心做到產(chǎn)品引導(dǎo)需求才是成功的關(guān)鍵從高密高容和豐富形態(tài)來延展定位都市跨界生活哲學(xué)報告框架Chapter1機遇Chapter2競爭模式借鑒Chapter3項目競爭模式構(gòu)想Chapter4物業(yè)發(fā)展的演繹市場上各種現(xiàn)象的分析引出項目最初的思考?；谧陨項l件，從成功的競爭模式中尋找突破點補缺者挑戰(zhàn)者戶型配套園林趨勢市場表現(xiàn)2009年市區(qū)住宅均價4357元/平米，增長1.68%；2009年1-9月120平米以下產(chǎn)品銷售比差在2-4%；2009年全市五區(qū)銷售商品住宅1195萬平米，同比增長101%；2009年岳麓區(qū)全年住宅批售超過200萬，全年銷售面積全市第三；2009年，“漲”聲一片后，將迎來2010年地產(chǎn)市場怎樣的走勢？

供（套）占比（%）與去年同期占比差（%）銷（套）占（%）與去年同期占比差（%）供銷比≤60㎡753215.58-1.061212818.22.820.6260-90㎡1217625.180.971547823.234.440.7990-120㎡1006320.811.651355020.341.790.74120-144㎡1146623.711.261634924.54-2.350.70＞144㎡712114.73-2.81912213.69-6.710.732009年1-9月長沙新建純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表60-90㎡、120-144㎡是09年銷售最為火爆的套型；當(dāng)前待售住宅489.07萬㎡，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)當(dāng)前待售面積均達到100萬㎡以上，主要積壓部分為套型面積144㎡以上大戶型。住宅趨勢1中小戶型暢銷，功能性需求占主力，全市范圍漫延岳麓核心市場高密度產(chǎn)品放量，區(qū)域中端市場獲得剛性拉動住宅趨勢2樓盤名稱容積率物業(yè)形態(tài)規(guī)劃戶數(shù)均價(元/㎡)主力產(chǎn)品車位比產(chǎn)品訴求卓越·蔚藍海岸1.4別墅、洋房高層5000高層4500130㎡以上三房、四房產(chǎn)品1：1.2坡地洋房、墅質(zhì)生活恒大華府4.2高層、小高層4491精裝高層6000130-150㎡三房、四房產(chǎn)品1：0.7市府豪門、別墅之上北京御園2.6高層4000460090㎡兩房、130㎡三房1：0.7市府中央55萬平方京派大宅旭輝藏郡4.6高層1339住宅4800精裝公寓610088㎡兩房1：0.5長郡中學(xué)旁的上型社區(qū)沁園春·御園3.3高層1853住宅4600精裝公寓600045-70㎡公寓、120左右三房1：1國際精英生活城西山匯景2.4聯(lián)排別墅多層、高層1136高層5300130㎡以上三房、四房產(chǎn)品1：0.8城市最后的珍藏西城龍庭4.0高層、小高層1245470080-90㎡兩房、110-120㎡三房1：1首席府邸雙核領(lǐng)地郡園廣場5.3高層、小高層1125540040-60㎡公寓1：0.4湖南省首個廣場住宅西岸澤西城3.4高層、小高層10604700130-150㎡三房、四房1：0.5地脈天成，文脈共生岳麓現(xiàn)代城3.1小高層9095400120-130㎡三房1：0.4高檔舒適生活中心保利麓谷林語1.5別墅、多層、小高高層10008410090㎡三房、120㎡三房1：0.7先導(dǎo)區(qū)規(guī)模最大的復(fù)合型高尚居住區(qū)宜居萊茵城4.0高層、小高層881400085-90㎡兩房、120㎡三房1：1.2關(guān)注人居環(huán)境建筑無限生活未來城3.0多層、高層、小高層837440085-90㎡兩房、130-140㎡三房1：0.5營造新奢適的數(shù)位光釬生活公園里5.4高層786398085-90㎡兩房、135-145㎡三房1：0.7負距離公園生活區(qū)域溢價突破性提升，品質(zhì)物業(yè)制造標桿，價格天花板抬升住宅趨勢39月開盤項目蔚藍海岸4700元北京御園4300元盈峰翠邸110萬/套恒大華府6000元2009年7月后入市項目大部分為大盤新推或后續(xù)，社區(qū)成熟度/知名度/品質(zhì)相對穩(wěn)定，價格持續(xù)走高；2009年大河西先導(dǎo)濱江新區(qū)建設(shè)加快，占據(jù)優(yōu)勢位置，價格普遍走高；2008-2009年市府板塊高密度品質(zhì)物業(yè)陸續(xù)入市，CBD居住價值突破性提升。價格上漲的主要支撐是產(chǎn)品溢價能力的提升住宅趨勢4樓盤名稱容積率均價(元/㎡)主力產(chǎn)品戶型理念產(chǎn)品訴求北京御園2.6460090㎡兩房、130㎡三房低門檻常規(guī)設(shè)計市府中央55萬平方京派大宅郡原廣場3.56目前二手700028-76㎡LOFT創(chuàng)新LOFT+精裝新城市主義精英社區(qū)旭輝藏郡4.6住宅4800精裝公寓610047㎡一房、88—95㎡兩房精裝+低門檻長郡中學(xué)旁的上型社區(qū)沁園春·御園3.3住宅4600精裝公寓600045-70㎡公寓、120左右三房精裝+低購買門檻國際精英生活城西城龍庭4.0470080-90㎡兩房、110-120㎡三房常規(guī)平層設(shè)計首席府邸雙核領(lǐng)地保利麓谷林語第一批3.0410090㎡三房、120㎡三房2+1.3+1改造設(shè)計先導(dǎo)區(qū)規(guī)模最大的復(fù)合型高尚居住區(qū)宜居萊茵城4.0400085-90㎡兩房、120㎡三房常規(guī)設(shè)計關(guān)注人居環(huán)境建筑無限生活主要體現(xiàn)在：戶型更新、物業(yè)類型的升級（平層-精裝平層-情景LOFT）、高贈送面積、居住模式衍變。價格洼地效應(yīng)，金星北市場的周邊影響力持續(xù)加強住宅趨勢52房客戶3房客戶4房客戶公寓客戶從2009年10月1日起，5-8萬德購房補貼取消，但鑒于長沙核心市區(qū)房價的快速增長，河?xùn)|客戶仍將在金星北占據(jù)一定比例，但對岳麓的影響必然加劇。傳統(tǒng)模式制造高競爭門檻，高附加值模式大幅提升競爭力競爭項目主力產(chǎn)品核心優(yōu)勢均價銷售周期銷售率恒大名都87平米2房92-116平米3房128-156平米4房恒大品牌、國際級航母配套皇家園林、9A精裝、突出性價比帶1500精裝修43008個月85%東方明珠89-100平米2房125-133平米3房155-169平米4房高品質(zhì)社區(qū)、私享谷山森林公園建筑立面新穎獨特、高性價比360018個月80%雙盈臥龍灣90-100平米2房116-137平米3房150-169平米4房正南北，高實用，大社區(qū)340024個月80%長沙玫瑰園110-125平米3房135-155平米3房145-154平米4房大規(guī)模、配套齊全居住氛圍成熟380028個月97%項目所處的金星北版塊，地理位置較偏遠，且目前區(qū)域內(nèi)配套不足，區(qū)域不具備高溢價能力；同是恒大地產(chǎn)的兩個項目，裝修標準相同的情況下，由于區(qū)位的不同，價格差距達到1700元/㎡；臥龍灣和東方明珠產(chǎn)品近似，但東方明珠的高品質(zhì)打造僅實現(xiàn)200元溢價。住宅趨勢6市場供求變化的本質(zhì)：房價快速上漲，但長沙房價基礎(chǔ)較好，短期內(nèi)剛性需求受到壓迫，但不會退出；投機性需求因政策打壓而減弱；房價漲勢喜人，且具有溢價預(yù)期和避險能力，中長線投資需求將進駐市場，進而轉(zhuǎn)化為新的市場需求市府新推去化明顯增長，中小戶型出現(xiàn)搶購現(xiàn)象住宅趨勢7項目板塊時間成交均價加推去化西庭龍城市府12-5470072%藏郡市府12-5500030%云棲谷麓南12-12360092%沁園春御院市府12-12470068%米蘭春天麓南12-20420088%麓谷林語麓谷12-26410078%萊茵城麓谷12-26430048%開盤銷售率極高，價格增長幅度驚人；排隊購買現(xiàn)象再現(xiàn)市場；高溢價能力產(chǎn)品和中小戶型產(chǎn)品去化速度和價格增長明顯。自住兼投資將是未來金星北客戶消費的整體現(xiàn)象住宅趨勢8市府核心市場起步，物業(yè)價格上漲，改善物業(yè)成本上漲，中產(chǎn)階層看到產(chǎn)品素質(zhì)和資源環(huán)境改善，開始進駐，購買中大戶型產(chǎn)品。2007-2008年中產(chǎn)、改善型客戶交通、城市化初具雛形，憑借良好的區(qū)域前景和快速開發(fā)，開始逐漸吸引市區(qū)剛性階層客戶關(guān)注，一部分有遠見的客戶在片區(qū)安家。新客運站、濱江新區(qū)、支柱產(chǎn)業(yè)等完善，金星北憑借規(guī)劃和地緣成為長沙西部發(fā)展的第一極受益區(qū)，快速城市化和大量供應(yīng)聚集大量功能客戶，同時也吸引投資客關(guān)注。2009-2010年改善和功能并重2010-2011年功能客戶、投資客戶2010-11年，岳麓、芙蓉、開福和望城的功能型客戶將成為本項目最理想的消費對象市場發(fā)展將促動客戶投資自住兼顧總價合理/產(chǎn)品超值/配套合用/感受超前追求性價比和物業(yè)形象素質(zhì)的雙優(yōu)結(jié)合的居住模式未來1-2年的市場發(fā)展機遇機遇和挑戰(zhàn)金星北的市場價格洼地效應(yīng)仍然是未來引動客戶最關(guān)鍵的契機。產(chǎn)品溢價能力大于品質(zhì)溢價，高附加值模式競爭力顯著。控制成本，強化產(chǎn)品設(shè)計和附加值打造是實現(xiàn)溢價和高競爭力的關(guān)鍵。未來1-2年的市場發(fā)展機遇機遇和挑戰(zhàn)河?xùn)|、市府價格飛漲，周邊中端市場獲得剛性拉動，區(qū)域內(nèi)改善市場競爭激烈。恒大名都2009年功能型產(chǎn)品去化快速，供不應(yīng)求，未來新界產(chǎn)品供應(yīng)全面，剛性和改善并舉，音樂界側(cè)重中小戶型居家。剛性市場機遇明顯，但競爭無法避免，面對挑戰(zhàn)必須在開發(fā)模式上尋求突破。未來1-2年的市場發(fā)展機遇機遇和挑戰(zhàn)區(qū)域案例顯示，改善型客戶價格承受能力強，并帶有一定投資特征。岳麓區(qū)以舒適居家為傳統(tǒng)主流，但144平米以上產(chǎn)品明顯滯銷，總價合適，素質(zhì)高企的項目吸附能力更強。改善型客戶并非完全追求中大面積，居住感受和產(chǎn)品素質(zhì)才是關(guān)鍵。我們的方向—市場的補缺者金星北的挑戰(zhàn)者+未來1-2年的市場發(fā)展機遇機遇和挑戰(zhàn)項目該如何制定市場補缺者和金星北挑戰(zhàn)者的開發(fā)思路？發(fā)展思路的研究項目條件規(guī)劃空間配套空間資源空間市場空間人文空間指標空間長沙大河西服務(wù)專區(qū)不具備山水生態(tài)景觀資源市場快速發(fā)展，需求類型更加豐富指標有限，成本控制，配套空間有限周邊部具備可整合資源多形態(tài)綜合體項目發(fā)展空間分析價值認知樓盤名稱總建面(㎡)容積率總戶數(shù)綠化率內(nèi)部配套卓越·蔚藍海岸5255551.6500041.49%會所、觀景塔、泳池恒大華府6100003.2449145%山景茶藝館、休閑俱樂部、超大室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場、鐘樓廣場豪華會所北京御園4275502.5400049%幼兒園、大規(guī)模商業(yè)|酒店西城龍庭1638403.3124543%大規(guī)模商業(yè)、休閑廣場郡園廣場2000003.56112540%游泳池、品牌家居展示廳沁園春·御園3565243.08185344%多功能會所、網(wǎng)球場、游泳池幼兒園宜居萊茵城5132713.1688150%泳池、網(wǎng)球場、會所幼兒園、兒童游樂場恒大名都83萬4.475000多46%貴族式雙幼兒園、多功能超豪華會所超大室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場、長沙玫瑰園100萬1.5110048%羅馬休閑文化廣場、蓮花藝術(shù)館、游泳池，景觀長廊，東方明珠67萬1.55358059%山體公園、兒童游樂場、風(fēng)雨臺行、游泳池、網(wǎng)球場雙盈臥龍灣37萬2.5300040%7000平方米的酒店式休閑會所新界128萬3.0約7000——幼兒園、小學(xué)、高檔會所、運動場、大型游泳池音樂界17萬3.56約140051%音樂餐廳、音樂街區(qū)、音樂博物館、金色大廳、音樂電臺南山蘇迪亞諾33萬1.05214650%網(wǎng)球場、羽毛球場、社區(qū)醫(yī)院在雙城服務(wù)區(qū)及周邊，16萬平米的項目意味著什么？項目認知在金星北，12.6萬平米建面的樓盤并不精彩。規(guī)模效應(yīng)強勢品牌精品差異40萬平米以下本項目16萬平米50萬平米以上恒大名都新界玫瑰園東方明珠音樂界臥龍灣規(guī)模偏小品牌不夠強勢難以支撐長期銷售尋求突破點，建立新的競爭模式是擺脫困境的唯一渠道項目認知如果不尋求突破點，本案將面臨與區(qū)域內(nèi)部分項目相似的困境。在區(qū)域溢價能力有限的前提下，控制成本就是保障利潤，但如何保障項目的市場競爭力呢？本案景觀園林樣板房包裝區(qū)域送面積……？品牌低密度傳統(tǒng)的解決途徑項目認知“金星北項目”在一些“先天性”基礎(chǔ)能力方面并不具備優(yōu)勢市場不可改變指標不可改變產(chǎn)品可以改變項目發(fā)展分析項目認知對于本案，我們必須從本質(zhì)上尋求突破從成功模式中發(fā)現(xiàn)突破點都市跨界生活哲學(xué)報告框架Chapter1機遇Chapter2競爭模式借鑒Chapter3項目競爭模式構(gòu)想Chapter4物業(yè)發(fā)展的演繹市場上各種現(xiàn)象的分析引出項目最初的思考?；谧陨項l件，從成功的競爭模式中尋找突破點補缺者挑戰(zhàn)者戶型配套園林星巴克，一杯咖啡帶來的全新思考咖啡…不是咖啡…不止是咖啡…Starbucks跨界的咖啡咖啡——文化決勝口味７元鮮煮咖啡挑戰(zhàn)星巴克麥當(dāng)勞欲和星巴克積極爭搶的對象，而麥當(dāng)勞作為咖啡業(yè)務(wù)的后來者，最大的賣點就在于價格，拿鐵、卡布奇諾、摩卡等售價均為１３元。星巴克的“客戶經(jīng)驗”馬斯蘭：「星巴克是一次開一店，顧客是一次喝一杯，我們不做粗制濫造的批發(fā)生意，我們追求的是“重復(fù)購買”和“忠誠度“?！乖?007年的一次市場調(diào)查中，美國消費者認為麥當(dāng)勞的“特級烘焙”咖啡口味已經(jīng)不遜于星巴克的同類咖啡。英國《金融時報》調(diào)查顯示，在中國喝一杯星巴克咖啡顯然要比買一件“維多利亞的秘密”的國際名牌內(nèi)衣更加時髦。對于中國人來說，無論是在打手機還是在上網(wǎng)，被人知道在星巴克，內(nèi)心的虛榮可以膨脹無數(shù)倍。不是咖啡——向生活方式的突破星巴克目標市場的定位：不是普通的大眾，而是富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)。產(chǎn)品重新定義，把大眾商品重新定義為星巴克體驗，也就是說人們社交一個場所，因此星巴克相信自己銷售的不是咖啡豆而是一種體驗。產(chǎn)品需求為中心生活方式為中心消費服務(wù)為中心不止是咖啡——星巴克的跨界：第三生活空間第四元素：悠閑的交際空間第三元素：眾人的綠洲第二元素：負擔(dān)得起的奢華第一元素：源于意大利的浪漫的味道與客戶互動中創(chuàng)新，形成的第三生活空間星巴克第三空間的四個元素浪漫的味道，星巴克的店鋪裝修具有異國風(fēng)味，來一杯為美國人并不熟悉的蘇門答臘或者瑪吉雅朵咖啡，可以為乏味的日子平添幾許浪漫。負擔(dān)得起的奢侈，在每天購買咖啡的人群中，有平民學(xué)生，也有外科醫(yī)生?！捌矫駥W(xué)生或許無法負擔(dān)得起奔馳汽車的費用，但是他可以和外科醫(yī)生一樣，每天享受一杯最好的咖啡?！?/p>

眾人的綠洲，星巴克倡導(dǎo)，在紛擾不堪的社會中，提供一個靜思的環(huán)境。悠閑的交際空間，流行的交際場所，提供給人們沒有威脅感的聚集空間。是在家和公司之外的第三個好去處。星巴克——一杯咖啡帶來的全新思考咖啡市場競爭激烈，在“麥咖啡”、“83度C”等同類連鎖品牌的競爭沖擊下，各大知名品牌通過建立獨占性優(yōu)勢來完成市場覆蓋麥咖啡——7元鮮煮咖啡83度C——平價美味對于競爭激烈的咖啡品牌——星巴克,應(yīng)該如何在市場中尋求自己的位置？細分哪種客戶？“品味”§“時尚”§“第三空間”，全新內(nèi)涵定位和場所精神表現(xiàn)帶給其所針對的中高端客戶前所未有的新體驗，從根本上促動了原來各大品牌長期占有的“領(lǐng)地”“獨占性優(yōu)勢”和“塑造新標準”才能實現(xiàn)“模式突破”項目屬性消費市場獨占性優(yōu)勢塑造新標準補缺者——基于金星北的價格洼地特征，塑造其他區(qū)域無法比擬的超高性價比挑戰(zhàn)者——基于客戶敏感點塑造一種全新的居住模式已知機遇：控制成本，強化產(chǎn)品設(shè)計和附加值打造是實現(xiàn)溢價和高競爭力的關(guān)鍵。立足剛性，成為競爭領(lǐng)導(dǎo)者是項目立市之本。改善和投資客戶并非沒有挖掘空間，有針對性的進行發(fā)展才是關(guān)鍵。價格適合的產(chǎn)品區(qū)位或附加值內(nèi)外部配套園林環(huán)境功能型客戶關(guān)鍵：尋求一個立足點，簡單的生活和真實的享受12345合適的產(chǎn)品園林環(huán)境內(nèi)外配套區(qū)位和附加值規(guī)模和物業(yè)改善型客戶關(guān)鍵：生活的一個部分，理想的物業(yè)，理性成熟的甄別12345規(guī)模和物業(yè)6價格6基于調(diào)研，區(qū)域客戶敏感點分析機遇與挑戰(zhàn)合適的產(chǎn)品園林環(huán)境內(nèi)外配套區(qū)位和附加值規(guī)模和物業(yè)常規(guī)投資客戶關(guān)鍵：存在明顯的溢價能力，廣受關(guān)注，優(yōu)勢和價值鮮明35614價格24點劣勢分析：南向加油站影響價值釋放；自身配套和環(huán)境打造能力有限；區(qū)域剛剛啟動，配套缺乏；高容積率帶來的規(guī)劃劣勢。3大機會：先導(dǎo)區(qū)和長沙的擴容、發(fā)展和改造；長沙近期熱點板塊和價格洼地；剛性需求漫延，注重實際產(chǎn)品價值；2點威脅：市府板塊和同板塊未來巨量供應(yīng)；其他區(qū)域發(fā)展規(guī)劃帶來的關(guān)注轉(zhuǎn)移；5大優(yōu)勢分析：大河西先導(dǎo)區(qū)、濱江新區(qū)、長沙西部交通樞紐，三核心區(qū)域的強勢規(guī)劃；良好的路網(wǎng)現(xiàn)狀和高度通達性；板塊核心，城市發(fā)展紅利值得預(yù)期；板塊大盤啟市，居住氛圍成型；高度綜合性，板塊唯一綜合體。項目SWOT分析機遇與挑戰(zhàn)金星北項目價值藍海分析模型項目需要超越競爭，為了獲得新的競爭機遇，項目必須在產(chǎn)品、符號和形象上創(chuàng)造出一種全新的體系，突破傳統(tǒng)競爭！重要度價值鏈區(qū)域景觀符號形象高度容積率價格綜合性交通產(chǎn)品金星北項目競爭強化競爭維持競爭弱化立足價格洼地的顯性特征，產(chǎn)品合理分配，基于客戶，打造最能迎合需求的戶型，并通過附加值創(chuàng)造市場性價比標桿補缺者——產(chǎn)品立足目標客戶敏感點，在自身產(chǎn)品中尋找在感受上的排他因素，突破區(qū)域常規(guī)范疇，建立符號支點和差異化高尚形象挑戰(zhàn)者——形象和符號屬性延伸下，區(qū)別于其他競爭對手的項目本質(zhì)項目本質(zhì)基于項目高度的藍海和模式研究確立的創(chuàng)新引導(dǎo)需求，形成獨占性優(yōu)勢兩大前提都市跨界生活哲學(xué)報告框架Chapter1機遇Chapter2競爭模式借鑒Chapter3項目發(fā)展模式構(gòu)想Chapter4物業(yè)發(fā)展的演繹市場上各種現(xiàn)象的分析引出項目最初的思考?；谧陨項l件，從成功的競爭模式中尋找突破點如何成為補缺者如何成為挑戰(zhàn)者戶型配套園林經(jīng)濟指標測算參數(shù)設(shè)定：預(yù)計五年內(nèi)項目輻射范圍內(nèi)的消費指標人均消費支出：1200元（僅指可能在社區(qū)商業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的消費支出）服務(wù)半徑內(nèi)總?cè)丝冢?萬（周邊步行10分鐘內(nèi)居住人口）年單位營業(yè)額：7000元/平米（社區(qū)商業(yè)平均值）測算工具選擇：根據(jù)單位商業(yè)面積營業(yè)額反算商業(yè)面積商圈內(nèi)人口消費總額(c)年單位商業(yè)面積平均營業(yè)額(m)合理商業(yè)面積(s)＝測算模型：商圈內(nèi)人口消費總額(c)＝人均消費支出(ar)×服務(wù)半徑內(nèi)總?cè)丝冢ň徒┫M總支出（t）商業(yè)面積驗證測算根據(jù)消費測算公式計算可得出：項目合理商業(yè)經(jīng)營面積應(yīng)不超過1.37萬平米為宜S=1200元X8萬7000元/平米=1.37(萬平米)商業(yè)面積驗證測算商務(wù)面積設(shè)定地理位置不佳——項目所處地理位置相對偏遠缺乏競爭力——市府版塊商務(wù)氛圍成熟，發(fā)展迅速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不符——河西區(qū)域主要以第一、二產(chǎn)業(yè)為主不具備發(fā)展商務(wù)市場的基礎(chǔ)商務(wù)面積=9000㎡（僅用于返還公路局使用）住宅+公寓面積核定總用地面積26888.8平方米總建筑面積126300平方米其中地上建筑面積106300平方米其中商業(yè)建筑面積-13700平方米商務(wù)建筑面積-9000平方米

住宅及公寓建筑面積83600平方米住宅及公寓產(chǎn)品組合選擇長西山匯景5300新地.東長沙玫瑰園3800雙盈.臥龍灣3400新地.東方明珠3600元/㎡卓越.蔚藍海岸4500元/㎡恒大華府精裝6000宜居.萊茵城4000元/㎡澤西城4400郡原廣場精裝5700沁園春.御院4600元/㎡麓谷林語4100元/㎡西城龍庭4700南山蘇迪亞諾別墅7500陽光100精裝5900元/㎡恒大名都精裝4300旭輝藏郡4800北京御園4300

項目所處的金星北版塊，地理位置較偏遠，且目前區(qū)域內(nèi)配套不足，區(qū)域不具備高溢價能力。突出的表現(xiàn)為：相對于市府版塊同類型產(chǎn)品價格差距在1000元/㎡以上；同是恒大地產(chǎn)的兩個項目，裝修標準相同的情況下，由于區(qū)位的不同，價格差距達到1700元/㎡；

市府版塊金星北版塊毛坯住宅4300-48003400-3800精裝住宅6000左右4300精裝公寓5700-6000——預(yù)計本項目均價：3500-3800區(qū)域不具備溢價能力，需通過產(chǎn)品打造提升項目價值

沁園春·御院旭輝藏郡郡原廣場毛坯住宅價格4600元/㎡4800元/㎡4700元/㎡公寓產(chǎn)品占比（建面）12.8%26.37%27.46%公寓附加值模式精裝精裝精裝+產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)平層平層錯層、LOFT精裝公寓價格6000元/㎡6000元/㎡7000元/㎡（二手）公寓類產(chǎn)品對項目的影響提升項目形象豐富產(chǎn)品構(gòu)成突破產(chǎn)品競爭豐富產(chǎn)品構(gòu)成提升投資價值創(chuàng)造產(chǎn)品與價值的雙重標桿將同在市府版塊的三個有公寓產(chǎn)品的項目進行對比，我們發(fā)現(xiàn)：公寓類產(chǎn)品一般不作為項目的主力產(chǎn)品，建筑面積占比在10-30%之間；公寓類產(chǎn)品往往都有豐富項目自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的功能；精裝公寓產(chǎn)品更多時候樹立了價值標桿，對項目整體形象和檔次有提升作用；公寓產(chǎn)品多作為提升項目形象、創(chuàng)造價值標桿的形象產(chǎn)品由于本案容積率固定，用地面積已經(jīng)確認，因此，僅以各種產(chǎn)品所占建筑面積作為變量來進行換算；建面收益對投入與產(chǎn)出的衡量更加直觀，因此，將建筑面積作為變量；本測算僅對項目未來的物業(yè)開發(fā)種類和主力發(fā)展方向作出初步預(yù)判。

根據(jù)我司對市場以及地塊的綜合研判，結(jié)合目前市場中的可類比項目，以公寓、高層（小高層）這兩種產(chǎn)品為主力方向，根據(jù)公寓產(chǎn)品不同的打造方式進行相應(yīng)測算：方案一：普通公寓+住宅方案二：產(chǎn)品創(chuàng)新公寓+住宅物業(yè)類型投入產(chǎn)出測算說明總用地面積26888.8平方米總建筑面積126300平方米其中地上建筑面積106300平方米其中商業(yè)建筑面積-13700平方米商務(wù)建筑面積-9000平方米

住宅及公寓建筑面積83600平方米物業(yè)類型投入產(chǎn)出測算（普通公寓）根據(jù)目前的市場狀況及項目自身條件對各類產(chǎn)品銷售價格作如下預(yù)判：普通公寓產(chǎn)品均價3600元/㎡住宅均價3500元/㎡

組合一組合二組合三組合四組合五組合六組合七公寓0%5%10%15%20%25%30%高層（小高層）100%95%90%85%80%75%70%收益率22.98%23.11%23.24%23.37%23.50%23.63%23.76%稅后利潤額（萬元）5466.85500.15533.45566.75599.95633.25666.5利潤變動率100.00%100.61%100.61%100.60%100.59%100.59%100.59%公寓產(chǎn)品占比越多收益率越高；當(dāng)公寓比例超過10%以后，公寓產(chǎn)品每增加5%所帶來的利潤增加率降低10%公寓+90%住宅是更為合理的產(chǎn)品組合物業(yè)類型投入產(chǎn)出測算（產(chǎn)品創(chuàng)新公寓）考慮到產(chǎn)品創(chuàng)新類公寓對項目形象、品質(zhì)、價值的提升作用，對價格做出預(yù)判：產(chǎn)品創(chuàng)新公寓均價4200元/㎡住宅均價3600元/㎡公寓產(chǎn)品占比越多收益率越高；當(dāng)公寓占5%——10%時，利潤變動率最高，每增加1%公寓產(chǎn)品的收益最高10%公寓+90%住宅是更為合理的產(chǎn)品組合

組合一組合二組合三組合四組合五組合六組合七公寓0%5%10%15%20%25%30%高層（小高層）100%95%90%85%80%75%70%收益率25.27%25.41%25.54%25.68%25.81%25.94%26.06%稅后利潤額（萬元）6071.36148.36226.36302.26379.26456.26533.2利潤變動率100.00%101.27%101.27%101.22%101.22%101.04%101.19%方案比較

方案一方案二方案說明普通公寓+住宅產(chǎn)品創(chuàng)新公寓+住宅公寓占比10%10%住宅占比90%90%收益率23.24%25.54%稅后利潤（萬元）5533.46626.3勝

出經(jīng)過對比，10%產(chǎn)品創(chuàng)新公寓+90%住宅的產(chǎn)品組合利潤率最高。產(chǎn)品創(chuàng)新+套餐式精裝更適合本項目公寓產(chǎn)品方案一精裝修方案二產(chǎn)品創(chuàng)新+精裝方案三產(chǎn)品創(chuàng)新+套餐式精裝方案說明常規(guī)產(chǎn)品全部帶精裝修戶型設(shè)計創(chuàng)新全部帶精裝修戶型設(shè)計創(chuàng)新根據(jù)客戶要求加入精裝產(chǎn)品附加值低高中高社區(qū)品質(zhì)感中高高中高預(yù)計單價高最高客戶可根據(jù)自身情況進行選擇置業(yè)門檻較高高中等設(shè)計難度低較高較高成本增加較高最高中利潤中最高較高雖然方案二利潤率最高，但同時投入也最大，而且提高了消費者的置業(yè)門檻。綜合考量各方面因素建議選擇產(chǎn)品創(chuàng)新+套餐式精裝的方案。總用地面積26888.8平方米總建筑面積126300平方米其中地上建筑面積106300平方米其中商業(yè)建筑面積13700平方米商務(wù)建筑面積9000平方米

公寓建筑面積8360平方米住宅建筑面積75240平方米

各物業(yè)類型面積核定目標客戶的圈定目標受眾群體分析目標圈定客戶首次置業(yè)客戶改善置業(yè)客戶投資置業(yè)客戶基于市場調(diào)研中客戶研究的結(jié)論，未來區(qū)域內(nèi)客戶將主要存在兩種種，但不排除投資客戶存在，關(guān)鍵在于如何做到細分25-35歲現(xiàn)狀：恒大名都中小2、3房供不應(yīng)求，岳麓該類客戶激增，但滿足需求的產(chǎn)品少。35歲以上為主現(xiàn)狀：主要需求中大房型，為傳統(tǒng)主力，但目前區(qū)域內(nèi)144以上產(chǎn)品滯銷。25-35歲現(xiàn)狀：市場趨勢下存在的隱形客戶，在恒大初現(xiàn)倪端，市府市場逼空上演逼空趨勢。目標客戶的剝離——恒大未有效滿足的客戶目標受眾群體分析120平米以下的占到整體52%，基本100%完成銷售；即40萬以下的產(chǎn)品基本為功能型換房客戶所完全接受；130平米以上的占到整體38%，目前銷售完成70%；即40萬以上的產(chǎn)品舒適型換房客相對接受；上述數(shù)據(jù)來源為恒大名都的成交數(shù)據(jù)；雖然恒大名都號稱贈送1500元裝修，但該部分價款也需要客戶掏錢買單，說明其所成交的客戶具有一定的價格承受能力，他們需求的面積大部分在120平米以下，對價格的承受能力在40萬左右，為片區(qū)的剛性自住客戶；經(jīng)調(diào)查顯示，區(qū)域內(nèi)看房的客戶大多不能接受過大面積的產(chǎn)品，主要是由于總價的限制，中高端客戶的置業(yè)目的更多考慮改善和投資。目標圈定9070503080以上（含）總價：萬元60-80100120140以上目標受眾群體分析未滿足供應(yīng)區(qū)間恒大名都劉先生：今年終于掙夠了買房的錢，這里附近的房子的價格都比較合適，而且工作比較忙，1500元的精裝修能省很多事。臥龍灣蔡小姐：這里的價格比較合適，我和先生最近準備結(jié)婚，想買套差不多的兩房住，其他的項目戶型都太大，不合適；恒大名都李先生：我是湘潭人，在岳麓這邊做生意，以后可能還有變動，這里就近，而且以后可能增值。價格、家人、使用未滿足的供應(yīng)主流供應(yīng)集中在120平米以上，新滋生的中低端換房需求未得到滿足。主流供應(yīng)區(qū)間目標圈定目標客戶的剝離——客戶需求特點120平米以下可接受單價3500元/平米左右可接受單價購房目的自住為主，投資為輔需求面積自住和投資客主力客戶群恒大名都的中小戶型自住和改善或投資客戶總價控制總價40萬左右他們是切身感受到長沙房價上漲的群體，他們有極強的購買欲望，以高實用價值和具有溢價能力的中小戶型為購房目的目標受眾群體分析和區(qū)域內(nèi)其他換房客不同，具有以下特征：自住客：初次置業(yè)或原有物業(yè)不能滿足需求；經(jīng)過幾年打拼逐步具備購房實力或原始物業(yè)價格增長充實經(jīng)濟實力；家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，主要以年青或中青年主主；現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)不能滿足客戶對于使用功能、總價對應(yīng)等方面的需求改善或投資客：早期錯過機會，或?qū)ο蟛缓线m；目標客戶的剝離目標圈定目標受眾群體分析2房職業(yè)構(gòu)成3房職業(yè)構(gòu)成4房職業(yè)構(gòu)成公寓職業(yè)構(gòu)成盡管各項目在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但從區(qū)域內(nèi)客戶的職業(yè)構(gòu)成上來看，普通職業(yè)、公務(wù)員和事業(yè)單位、企業(yè)員工和個體經(jīng)營者為未來的置業(yè)主力群體。2房——普通職員為絕對主力，剛性特征十分明顯；3房——相對比較均衡，公務(wù)員、企業(yè)員工和個體經(jīng)營者為主力；公寓——普通職員、企業(yè)員工和投資客構(gòu)成三大主力；4房——個體經(jīng)營戶和公務(wù)員、事業(yè)單位員工構(gòu)成主力。目標圈定目標受眾群體分析灰色中端企業(yè)中端創(chuàng)業(yè)中端普通中端目前區(qū)域內(nèi)的中端客戶基本可以分為四大類灰色中端主要以政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工為主，收入來源比較穩(wěn)定，且或多或少帶有一些灰色傾向；企業(yè)中端主要為目前區(qū)域及周邊的企業(yè)的中層管理者和技術(shù)人員為主，他們一般具有比較開闊的事業(yè)，對價值的追求比較先進；普通中端是快速成長型普通職員和其他客戶，他們成長過度期基本在3-4年，既要基于生活狀態(tài)變化而產(chǎn)生需求；創(chuàng)業(yè)中端得益于近年城市經(jīng)濟發(fā)展，對生活有特殊的追求，他們包括私營企業(yè)主和個體戶；目標圈定按照世界銀行2006年投資環(huán)境報告中顯示，各大企業(yè)的資本回報率如下：國有7%、私營19%，外資22%，在長沙私企和外資企業(yè)的回報率更高，他們的成長速度也基本在3-4年。置業(yè)區(qū)域他們的置業(yè)區(qū)域以市府CBD、金星北、麓谷的具有突出價值的產(chǎn)品為主置業(yè)驅(qū)動基于工作原因購買一套居住物業(yè)，一般帶有明顯的投資期望；關(guān)注點：投資價值/未來發(fā)展/交通便捷/氛圍良好置業(yè)特征多集中在望城經(jīng)開合麓谷產(chǎn)業(yè)園，一般月收入在2000元以上，且有住房補貼置業(yè)項目玫瑰園的企業(yè)客戶占整體的40%以上居住區(qū)域企業(yè)會提供宿舍或在市區(qū)已經(jīng)擁有物業(yè)目標受眾群體分析目標客戶第一類：企業(yè)中端目標圈定9070503080以上（含）總價：萬元企業(yè)高管60-80100120140以上企業(yè)中層目標受眾群體分析目標客戶：第一類：中小2、3房對象關(guān)注中小戶型的企業(yè)員工主要來源于望城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和麓谷的各大企業(yè)，其中的中層管理人員、技術(shù)人員或高級藍領(lǐng)的置業(yè)能力成長較快，且多為首次置業(yè)，面積需求在80-120平米之間或高形象公寓；企業(yè)中高層經(jīng)濟實力較強，有車，需求110-120的3房或140以上4房，關(guān)注環(huán)境、配套和品牌；投資兼自?。翰糠制髽I(yè)客戶具有投資理財傾向，關(guān)注60以下公寓，注重投資潛力和產(chǎn)品價值。目標圈定現(xiàn)住廠宿舍里。性格穩(wěn)重、斯文，謹慎、內(nèi)斂，對風(fēng)險和變數(shù)敏感，既謹慎又略有所張揚的性格。3年地產(chǎn)經(jīng)歷，對金星北城市發(fā)展有清晰認識。結(jié)婚一年，近期有比較強烈的置業(yè)需求，同時選擇性價比高的產(chǎn)品，很在意實用性和公攤。非常喜歡有內(nèi)涵、有歷史感的東西，而不喜歡缺乏大氣和沉穩(wěn)的個性項目，在符合自身氣質(zhì)和生活習(xí)慣的原則下耐心尋找項目（認為臥龍灣的產(chǎn)品與周邊差異不大和價格面積比較符合自身需求）置業(yè)目的主要是自住，同時也兼顧投資價值，預(yù)計在5年內(nèi)會重新?lián)Q房。馬先生，30歲某開關(guān)廠的技術(shù)員2009年臥龍灣2房準成交客戶中小戶型客戶盤點目標圈定目標受眾群體分析目標客戶——第二類：職業(yè)中端職業(yè)中端主要包括了河?xùn)|開福、芙蓉的中青年客戶，他們有一定經(jīng)濟能力，屬于中端，私家車比例較大，注重產(chǎn)品使用功能和相對河?xùn)|同類的價格空間，對附加值、產(chǎn)品形象和整體素質(zhì)的關(guān)注度較大。置業(yè)區(qū)域價格相對低洼的金星北和市府性價比較高的項目是他們的首選置業(yè)驅(qū)動低門檻/未來發(fā)展/小區(qū)氛圍/生活配套/附加價值置業(yè)特征集中在開福和芙蓉，一般月收入在3000元以上，經(jīng)過3-4年積累或家庭資助；結(jié)婚、生子帶來的功能需求為主要驅(qū)動力；外地或湘籍，發(fā)展不固定，基于家庭和投資；置業(yè)項目公園里、澤西城、臥龍灣、恒大名都等變化趨勢早期未考慮過河西置業(yè)，但隨著長沙房價的日益高漲和個人的成長，購房需求與日俱增，金星北的洼地效應(yīng)成為首選。目標圈定職業(yè)中端客戶屬于城市中的成長階層，他們是理性和感性兼?zhèn)涞目蛻簦恢行粜烷_福和芙蓉的客戶普遍為先買車后買房的青年群體，對產(chǎn)品素質(zhì)要求高，關(guān)注形象、附加值和配套面積，關(guān)注60以下公寓或60-90的2房和90-120的3房；中大戶型的芙蓉或開?？蛻艚?jīng)濟實力較強，重點關(guān)注氛圍、規(guī)模、品牌等，需求面積為120-140的3房或4房；外地客戶主要為湘籍，非常看重項目增值能力，重點關(guān)注60以內(nèi)的公寓或2、3房，面積在120以內(nèi)；9070503090以上（含）總價：萬元60-80100120目標客戶：第二類：職業(yè)中端目標受眾群體分析河?xùn)|功能群體外地客戶目標圈定河?xùn)|改善群體現(xiàn)居住在五一廣場某小區(qū)（租?。┴敻环e累有限，家庭財產(chǎn)不到十萬，對所購物業(yè)價格承受能力有限；有部分購房款從父母處暫借；首選芙蓉和市府片區(qū)的中小戶型，但因為總價相對較高、超出目前的支付計劃，因此放棄購買，轉(zhuǎn)向其他區(qū)域的物業(yè)；對名都的精裝修和整體感覺非常喜歡，認為不是簡單的出眾，接受程度高；是典型的“先買車后買房”一族，已經(jīng)有兩年的駕齡，金星北的駕駛距離并不遠；有一交往3年的女友，2年內(nèi)無結(jié)婚需求，喜歡享受生活；把置業(yè)作為一種投資行為，看好大河西未來的增值空間．周先生，28歲，芙蓉區(qū).公司業(yè)務(wù)骨干恒大名都一期的成交客戶中小戶型客戶盤點目標圈定置業(yè)區(qū)域主要集中在市府，金星北超過20%置業(yè)驅(qū)動習(xí)慣岳麓/生活便利/生活氛圍/投資潛力置業(yè)特征他們初次置業(yè)的需求的戶型面積側(cè)重120平米以內(nèi)的功能型2、3房，多次置業(yè)更關(guān)注中大面積，項目環(huán)境配套好的3、4房產(chǎn)品。置業(yè)項目玫瑰園的公務(wù)員客戶超過20%，事業(yè)單位客戶超過10%變化趨勢投資傾向具有較強溢價能力的小戶型；自住傾向規(guī)模大，環(huán)境好的中大戶型；目標受眾群體分析目標客戶——第三類：灰色中端政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工的置業(yè)區(qū)域集中的市府，他們大多數(shù)已投資為置業(yè)目的，且多為二次以上置業(yè)者。國土、金融、公安等部門的灰色收入占有一定比重，醫(yī)生和老師也屬于此列；事業(yè)單位員工和公務(wù)員中的中青年群體多為二次以上置業(yè)，具有較強的經(jīng)濟能力，關(guān)注環(huán)境、配套和大社區(qū)，面積需求3房110以上，4房140以上；群體中工作不到5年的中低階層大多面臨結(jié)婚生子，迫切需要總價不高的中小戶型，2房70-80，3房100-120。投資需求：該類人群是需求成長最快的人群，一般2-3年，已經(jīng)具有理財傾向低總價高競爭力的公寓和住宅；目標圈定張先生，28歲，某市府機關(guān)干事關(guān)注恒大名都一期和北京御園。有女朋友在談；性格幽默，隨和，較為感性；經(jīng)濟實力有限，買房要靠家里支持；由于目前居住在開福區(qū)，住父母家，感覺不自由，而且上班太遠，隨著近些年手頭有些積蓄，有意購置2房。對城市的發(fā)展趨勢比較了解，同時喜歡偏個性的小區(qū)，對東方明珠的評價是40歲以后住的地方；同事中有相當(dāng)一部分同買在金星北內(nèi)，表示認為該區(qū)域價格還沒漲起來，應(yīng)該先下手，以后市府漲了這里也會跟著漲；喜歡較為個性和對位的社區(qū)形式，關(guān)注社區(qū)其他居住者的身份，渴望能用交低的價格淘到最高的產(chǎn)品中小戶型客戶置業(yè)特點目標圈定置業(yè)區(qū)域主要集中在市府和望城，考慮金星北置業(yè)驅(qū)動生活配套/居住氛圍/增值潛力置業(yè)特征130平米左右的中戶型（居?。┘彝ソY(jié)構(gòu)豐富，一次性購買，家庭居住。事業(yè)上升期，不能占用過大的運作資金。給子女買房，一般需求90的三房或80的兩房。置業(yè)項目東方明珠、玫瑰園、臥龍灣、恒大名都等變化趨勢隨著城市化進程的加速，麓北和望城的私企主和個體戶也成為了快速成長的中端客戶，目前金星北的中戶型3、4房成交客戶中不乏此類客戶。預(yù)計此類客戶將成為片區(qū)中端客戶的重要組成部分。目標受眾群體分析目標客戶——第四類：創(chuàng)業(yè)中端企業(yè)主：他們多從事加工制造業(yè)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大但具備一定的基礎(chǔ)和穩(wěn)定的收益，自住關(guān)注140以上4房，關(guān)注規(guī)模和環(huán)境；給子女買房看重未來發(fā)展和產(chǎn)品價值，側(cè)重中小面積2、3房；個體戶：多為自營街鋪的個體老板，需求130平米左右3、4房，主要看重性價比和產(chǎn)品附加值；投資需求：通脹預(yù)期下，企業(yè)主分散投資需求具有挖掘可能。在麓北或望城開有私營工廠，個體戶（自營街鋪）：區(qū)域分布特征明顯，具有較強的消費能力和靠近市區(qū)，接受城市化的欲望強烈，是項目重要客戶目標圈定孫先生，40歲，郡原廣場關(guān)注客戶商界人士，年輕有為，廠子有一定規(guī)模；事業(yè)繁忙，經(jīng)常往來省內(nèi)各地；置業(yè)帶有很強的投資性，將房產(chǎn)投資作為資金的一個出口，個人秉承“買，就買最好”的置業(yè)理念，特別看重稀缺性，包括：地段、位置、戶型和景觀；非常在意公共部分的裝修、產(chǎn)品附加值和園林配套；有很強的鑒賞眼光，置業(yè)理念獨到；挑剔社區(qū)的氣質(zhì)，但不挑剔內(nèi)部細節(jié)；投資非常理性，關(guān)注持有成本和未來利潤空間，郡原廣場的高贈送、小面積、良好地段就非常吻合其要求；投資型客戶置業(yè)特點目標圈定項目目標客戶的圈定客戶目標范圍客戶類型置業(yè)目的價值對應(yīng)點可接受總價自住投資2房、3房40萬左右企業(yè)的技術(shù)人員、高級藍領(lǐng)和中層管理灰色青年群體自住自住投資客戶敏感點：關(guān)注犧牲區(qū)位后能夠換取足夠的價值回報；對價格敏感，關(guān)注總價價值對應(yīng)點：小空間大感受控制總價；35-45萬左右開福、芙蓉的素質(zhì)追求客戶自住35-45萬左右外地人自用企業(yè)主、企業(yè)中高層、灰色二次群體投資30-40萬左右自住投資35-45萬左右自住30-40萬左右投資20-60萬左右主要客戶——與項目基本對應(yīng)：有明顯功能性需求，但區(qū)域供應(yīng)不能滿足，追求項目素質(zhì)、使用功能、實用價值的中青年群體；重要客戶——與項目存在一定距離：整體市場溢價趨勢下，具有較強經(jīng)濟實力，多次置業(yè)的社會中堅群體；目標圈定企業(yè)主給子女客戶敏感點：環(huán)境、配套、園林客戶敏感點：持有成本和利潤空間改善核心客戶岳麓、芙蓉和開福的精英白領(lǐng)和企業(yè)中層——成長中群體。重點客戶岳麓公務(wù)員和事業(yè)單位的青年員工、企業(yè)主給子女置業(yè)和外地人游離客戶企業(yè)主、企業(yè)高管、中高級公務(wù)員和事業(yè)單位員工的投資/改善需求偶得客戶岳麓的拆遷客戶社會未來的上升力量成長中的中堅階層生活積極、務(wù)實且注重實用項目目標客戶的圈定目標圈定項目產(chǎn)品定位研究因子恒大名都麓谷林語郡原廣場附加值形式實際1000元/平米精裝送1房送面積+800元/平米去化情況一期半年85%半年內(nèi)4次月銷售排名長沙前5半年100%銷售溢價能力相對周邊提高5%相對周邊提高4%相對周邊提高7%成本可回收成本，但對企業(yè)要求高，非規(guī)?；少彸杀靖咂笾饕黾咏ㄖ杀荆瑢儆诳苫厥粘杀緦ζ髽I(yè)渠道、技術(shù)和初期資金要求高，可回收成本體現(xiàn)間接受益直接受益直接受益客戶感知顯性提升總價較低顯性強化總價較高高成本市場附加值形式分析在實現(xiàn)補缺定位和打造長沙超高性價比的前提下，類似麓谷林語的附加值形式更加吻合項目和企業(yè)的實際需求。產(chǎn)品功能發(fā)展趨勢——1房戶型面積趨勢面積區(qū)間戶型置業(yè)類型30-40㎡單房投資為主40-45㎡單房投資為主40-45㎡1F1T投資、單身置業(yè)45-70㎡1F2T投資、單身置業(yè)旭輝藏郡戶型面積套數(shù)比單房47㎡18%1房2廳1衛(wèi)67㎡5%單房和1房的公寓樓自2007年開始在長沙大量上市，2009年批售的1房戶型比例約為15%，環(huán)比增長29.17%；產(chǎn)品設(shè)計上側(cè)重于簡單居住功能，以單房居多。創(chuàng)新性弱，使用率不高，需要加以完善；以40-45平方米的區(qū)間為市場主力面積，未來將以精致化、提高戶型使用空間為產(chǎn)品趨勢。御院戶型面積套數(shù)比單房43-45㎡15%1房1廳1衛(wèi)58-71㎡8%未來城戶型面積套數(shù)比1房1廳1衛(wèi)35-42㎡14%1房2廳1衛(wèi)45-68㎡26%產(chǎn)品功能發(fā)展趨勢——2房戶型面積趨勢面積區(qū)間戶型置業(yè)類型75-80㎡2F2T功能型產(chǎn)品/自住/投資85-110㎡2F2T贈送功能房經(jīng)濟型/舒適型產(chǎn)品/自住麓谷林語一期戶型面積套數(shù)比二房二廳75-79㎡24%二房二廳帶空中花園82-109㎡70%二房戶型在市場上表現(xiàn)已經(jīng)成熟，主力面積以80-90平方米的功能型產(chǎn)品為市場主力；多以贈送大凸窗、贈送可改房來提升產(chǎn)品性價比；主要滿足剛需客群，功能型二房占據(jù)市場份額大、去化快，未來市場供應(yīng)仍將以中小二房為主。湘江世紀城戶型面積套數(shù)比二房二廳90-99㎡27%鳳凰城戶型面積套數(shù)比二房二廳80㎡32%二房二廳帶花院88-90㎡20%產(chǎn)品功能發(fā)展趨勢——3房戶型面積趨勢面積區(qū)間戶型置業(yè)類型80-90㎡3F2T經(jīng)濟產(chǎn)品/投資/首次置業(yè)90-110㎡3F2T功能型產(chǎn)品/自住/投資110-130㎡3F2T功能需求型/自住130以上㎡3F2T舒適型自住需求金域藍灣戶型面積套數(shù)比三房二廳87-90㎡67%三房二廳122-126㎡20%蘋果社區(qū)戶型面積套數(shù)比三房二廳91-93㎡45%鳳凰城戶型面積套數(shù)比三房二廳115-121㎡10%三房二廳帶花院127-133㎡20%110-130㎡左右的三房兼顧實用與舒適，為次主流的改善型產(chǎn)品；滿足功能型自住需求的110㎡以下三房產(chǎn)品在長沙市場表現(xiàn)已經(jīng)比較成熟。占據(jù)主力位置的三房產(chǎn)品功能已發(fā)生轉(zhuǎn)變，80-90和90—110㎡的成熟3房產(chǎn)品將是該類戶型的主流。產(chǎn)品功能發(fā)展趨勢運用1：不改動室內(nèi)空間優(yōu)勢：相對增加空間舒適度；劣勢：實用率下降，空間使用尷尬；運用2：合理封閉、加蓋優(yōu)勢：功能增加、空間尺度增加，實用率提升，性價比更高；運用3：合理封閉、內(nèi)結(jié)構(gòu)改造優(yōu)勢：空間尺度增加，舒適度大幅增加，實用率提升；劣勢：功能未變化，置業(yè)成本增加，對社區(qū)資源環(huán)境有一定要求；通過對此類單位的分析，運用方法中的2和3最為實用，但運用3的適用產(chǎn)品范圍有限，所以，主流還是運用2，因此，在該類產(chǎn)品出現(xiàn)稀缺的情況下，客戶將會出現(xiàn)分化：實用的中小二房和三房。產(chǎn)品功能發(fā)展趨勢——面積線趨勢總結(jié)65—85㎡兩房經(jīng)濟型細分舒適型細分（資源環(huán)境要求）60—70㎡兩房70—80㎡兩房90—120㎡三房經(jīng)濟型細分舒適型細分（資源環(huán)境要求）功能型細分110—120㎡三房80—90㎡三房90—110㎡三房產(chǎn)品功能發(fā)展趨勢——面積線趨勢總結(jié)單房產(chǎn)品：30左右㎡；一房產(chǎn)品：45左右㎡；兩房產(chǎn)品：小兩房——60—70㎡；中兩房——70-80㎡；三房產(chǎn)品：經(jīng)濟三房——80—90㎡；功能三房——90—110㎡；舒適三房——110—120㎡；主力面積線趨勢2房職業(yè)構(gòu)成3房職業(yè)構(gòu)成4房職業(yè)構(gòu)成公寓職業(yè)構(gòu)成基于核心客戶關(guān)注下的產(chǎn)品對應(yīng)客戶指向2房——適合經(jīng)濟或功能型發(fā)展注重實用價值4房——適合高舒適高品質(zhì)高形象打造3房——需要兼顧居住和改善功能，應(yīng)著重產(chǎn)品溢價能力公寓——投資和青年群體，注重產(chǎn)品溢價能力、形象的打造基于匹配分析，本案產(chǎn)品發(fā)展方向如下：整體以吻合市場大勢的中小戶型定位為基礎(chǔ)，整體應(yīng)注重產(chǎn)品的投資溢價能力；公寓應(yīng)注重居家兼顧投資需求；2房為功能居家產(chǎn)品；3房兼顧改善和居??；注重實用功能和溢價能力；4房著重舒適度，應(yīng)控制比重。A1——產(chǎn)品升級需求；A2——價值最大化需求；A3——差異化產(chǎn)品、建立產(chǎn)品價值標桿；價值2：舒適戶型價值3：公寓A1——區(qū)域逐漸成熟需求；A2——項目形象標桿需求；A3——項目溢價需求；價值1：中小戶型A1——迎合剛性需要；A2——剛性產(chǎn)品、穩(wěn)??；A3——客戶需求、熱銷產(chǎn)品、需求大；A4——快速建立項目市場形象和知名度；A5——利于產(chǎn)品的升級結(jié)論：項目必將是多元化物業(yè)組合發(fā)展！基于目標客戶需求下的項目產(chǎn)品定位方向產(chǎn)品定位首次置業(yè)二次置業(yè)置業(yè)總價天花板：30萬置業(yè)總價天花板：45萬參考均價（3500—4000元/平米）3700元/平米120平米70平米基于目標客戶需求下的項目產(chǎn)品定位方向產(chǎn)品定位客戶來源客戶性質(zhì)主力需求預(yù)計比例河西客戶外地人60以下公寓、70-80的2房10%企業(yè)中高管120㎡以上3房、4房8%企業(yè)中層人員公寓、70-80㎡2房，90-110㎡3房30%小私營業(yè)主、個體戶120㎡以上的3房、4房6%公務(wù)員以及事業(yè)單位青年70-80㎡2房，95-120㎡3房10%河?xùn)|客戶純投資客戶公寓、80㎡以下2房；130㎡以上4房、復(fù)式3%河?xùn)|功能換房一族65-80㎡2房，85-120㎡3房30%河?xùn)|舒適換房一族90-160㎡3房、4房3%80%基于目標客戶需求下的項目產(chǎn)品定位方向產(chǎn)品定位注：以上配比需根據(jù)具體規(guī)劃設(shè)計的實際情況和容積率的變化可略有偏差55-65（LOFT）145-155110-120（高贈送）80-9080-90(高贈送)65-75面積范圍（m2）

10%5％15％10%35％25%面積比例（％）

3房2廳2衛(wèi)戶型

4房2廳2衛(wèi)服務(wù)公寓3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)高溢價能力的2房、3房為主，經(jīng)濟3房、4房和服務(wù)型公寓為輔，體現(xiàn)和實現(xiàn)項目價值最大化基于目標客戶需求下的項目產(chǎn)品定位方向產(chǎn)品定位55-65140-150110-12080-9080-9065-75面積范圍（m2）10%5％15％35%10％25%面積比例（％）3房2廳2衛(wèi)（高贈送）戶型4房2廳2衛(wèi)（高贈送）型服務(wù)公寓（LOFT）2房2廳1衛(wèi)（高贈送）

3房2廳2衛(wèi)2房2廳1衛(wèi)基礎(chǔ)產(chǎn)品、滿足大眾啟動市場、形成熱銷創(chuàng)新產(chǎn)品、樹立標桿實現(xiàn)項目價值最大化基于目標客戶需求下的項目產(chǎn)品定位方向產(chǎn)品定位項目價格定位我們賣多少？市府版塊價格住宅：4300-5300帶精裝：6000左右金星北版塊價格住宅：3400-3800帶精裝：4300左右競爭盤點1——競爭格局：隨著城市的拓展，市府版塊與金星北版塊間競爭加劇。競爭盤點2——競爭手段：位置、資源、規(guī)模不占優(yōu)勢，需打造差異化產(chǎn)品突破市場競爭。競爭盤點3——在同等競爭條件下，創(chuàng)新性產(chǎn)品具有價值提升能力，促使項目整體價值釋放。價格預(yù)估——定位過程動態(tài)價格=靜態(tài)比準價+溢價空間市場比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均外部：溢價因數(shù)內(nèi)部：溢價因數(shù)市場增漲溢價規(guī)劃利好溢價營銷溢價產(chǎn)品創(chuàng)新溢價品牌溢價基于本報告塑造“補缺者+挑戰(zhàn)者”的發(fā)展思路；結(jié)合市場增長平均走勢、產(chǎn)品領(lǐng)先溢價和營銷創(chuàng)新溢價來估計本項目的溢價空間。項目價格模擬模型類別分值恒大名都玫瑰園東方明珠臥龍灣音樂界蔚藍海岸北京御園本案位置105666410106配套1097866887學(xué)校866554885自然景觀966966766小區(qū)環(huán)境997966878規(guī)模777666775品牌776655776物業(yè)檔次876856877物業(yè)管理776655666戶型設(shè)計10879779910噪音776666766開發(fā)進度886766887合計1008676857167939079參考均價

3300380036003400320045004300

參考權(quán)重

10%30%10%20%10%10%10%

根據(jù)因數(shù)權(quán)重打分，可得出項目市場靜態(tài)比準價格為：3670元/㎡項目住宅產(chǎn)品價格模擬公寓權(quán)重發(fā)展前景規(guī)模交通配套戶型建筑園林品牌區(qū)位景觀資源物業(yè)管理總分優(yōu)劣系數(shù)實現(xiàn)均價元/㎡均價合成20%5%5%10%10%10%10%15%10%5%1沁園春御院50%889868810788.051.1545001957旭輝藏郡30%978988810788.351.1950001260郡原廣場20%9998108810788.71.245800935本項目

6568988578714152根據(jù)因數(shù)權(quán)重打分，可得出項目市場靜態(tài)比準價格為：4152元/㎡項目公寓產(chǎn)品價格模擬目前大環(huán)境仍利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，但自09年年底出臺的一系列調(diào)控政策將陸續(xù)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響；長沙市場目前處于高速增長階段，預(yù)計在未來的1-2年內(nèi)，市場價格將繼續(xù)走高，但受到調(diào)控政策及市場預(yù)期的影響，增上速度將放緩；基于09年起市場價格的變化曲線，以及區(qū)域內(nèi)典型項目的月均價變化，預(yù)計板塊價格的上漲幅度在5%-10%/年左右。項目價格模擬預(yù)計2010年底或2011年初項目推出市場，通過溢價整合

公寓動態(tài)均價預(yù)估：4400-4700元/㎡

高層動態(tài)均價預(yù)估：3900-4100元/㎡市場靜態(tài)比準價格公寓4152元/㎡高層3670元/㎡溢價因數(shù)理想溢價最低溢價空間自然溢價（按一年時間計算）N*10%*1年N*5%*1年產(chǎn)品展示溢價N*2%N*1%營銷創(chuàng)新/品牌信譽N*2%N*1%本項目可實現(xiàn)動態(tài)價格公寓：4733元/㎡高層：4183元/㎡公寓：4442元/㎡高層：3928元/㎡確保產(chǎn)品展示的高度標準、展示時間與營銷節(jié)點的配合，是提高客戶價格預(yù)期、確保價格溢價實現(xiàn)的最關(guān)鍵因數(shù)！項目價格模擬都市跨界生活哲學(xué)報告框架Chapter1機遇Chapter2競爭模式借鑒Chapter3項目發(fā)展模式構(gòu)想Chapter4物業(yè)發(fā)展的演繹市場上各種現(xiàn)象的分析引出項目最初的思考?；谧陨項l件，從成功的競爭模式中尋找突破點如何成為補缺者如何成為挑戰(zhàn)者戶型配套園林稀缺主題規(guī)模代表項目：新界、恒大名都模式——客戶基于對總價的要求，可能不考慮資源的稀缺性方式：通過大規(guī)模配套和風(fēng)情演繹來奠定高尚形象基調(diào)；提供品牌、性價比來體現(xiàn)差異優(yōu)勢。代表項目：東方明珠、玫瑰園模式——客戶基于共同的價值觀，可能不考慮定位和附加值的競爭方式：通過對資源高度打造，突破競爭和實現(xiàn)占位，如內(nèi)部山體園林；通過強化配套、風(fēng)情演繹來體現(xiàn)品質(zhì)保障，應(yīng)歸競爭迎合需求。代表項目：皓龍.音樂界方式：融入音樂主題，代表時尚品位區(qū)域內(nèi)的符號塑造模式是否還存在其他的形式？長期以來，推動市場產(chǎn)品、設(shè)計、理念進步的是什么？決定建筑的風(fēng)格、材料、技術(shù)甚至思想內(nèi)涵的是什么？我們營造的產(chǎn)品、品質(zhì)、氣質(zhì)最終的決定取決于什么？當(dāng)前市場上以自然資源、產(chǎn)品打天下的營銷傳播手法是唯一標準嗎？最后，誰真正決定著品牌價值和市場（社會）導(dǎo)向？我們的觀點是：人。簡單地說，對競爭的設(shè)置和思考，是以人的意志為基礎(chǔ)的，也是為人服務(wù)的。決定項目價值的，不是單一方面的產(chǎn)品、地段…而是“均稀缺性”價值，也是購買人群的價值和價值觀。什么人會為我們的物業(yè)買單？形象和符號引導(dǎo)需求即使處于同一階層的人生活形態(tài)也不盡相同，根據(jù)我們對目標客戶群的深訪調(diào)研，我們需要通過目標消費者AIO量表來反映不同價值取向客戶的生活形態(tài)，以指導(dǎo)本項目的價值主張符合其消費的需要和欲望。A（活動）日?；顒臃绞絀（興趣）興趣愛好O（觀點）對待事業(yè)、生活、家庭的態(tài)度AIO量表——內(nèi)在驅(qū)動力量客戶AIO分析將本項目圈定的客戶群分別進行AIO分析客戶的AIO分析客戶聚像本項目客戶類型生活表現(xiàn)客戶AIO角色自住型客戶中青年人群，但工作生活都在企業(yè)專業(yè)、知識、情感理性者犧牲大量自有時間滿足居住需求樂觀、向上、家庭缺少交際圈和對城市缺乏歸屬感自由、事業(yè)、間隔焦點追隨和強烈要求社會認同積極、追隨、認同改善兼投資客戶高智高學(xué)歷人群的圈子人生嚴謹、圈子、標榜財智者低調(diào)但不能免俗的生活權(quán)力、應(yīng)酬、享受圈定客戶群體的價值取向特征客戶聚像主要來源：岳麓、開福、芙蓉為主，收入穩(wěn)定增長新興產(chǎn)業(yè)、職員為主流；職業(yè)特征：小公司中層或大公司白領(lǐng)，企業(yè)中層干部，技術(shù)人員，客戶群體集中穩(wěn)定來自IT電子、金融、保險、證券、貿(mào)易、制造、加工等行業(yè)；政府2-3年工齡的公務(wù)員、事業(yè)單位正式員工；沒有置業(yè)經(jīng)歷、但有多次看房經(jīng)歷，對市場比較了解物理特征：25-35歲，準婚或已婚（有小孩，0-2歲左右）大專以上學(xué)歷

可選擇的物業(yè)不多，（什么都想要，潛力、便捷、社區(qū)、品質(zhì)、形象等等）；生活拉動作用（主要基于生活中的各種變化，結(jié)婚、生子、家庭人口等諸多因素）生活方式：無錢無閑，既熱衷于都市化的生活方式，也向往時尚前沿的生活，對未來充滿希望，目前只為過渡。購買目的：以滿足居住要求為核心，也希望未來增值能為換大房做準備。體現(xiàn)：對生活充滿了理想和激情，向往時尚，標榜潮流，即便是因為價格原因選擇近郊，也不能埋沒其個性理性者主要來源：主要來自岳麓、芙蓉、開福，市內(nèi)其他區(qū)域的新晉階層職業(yè)特征：新興的電腦及軟件開發(fā)，包括電子通訊等新興產(chǎn)業(yè)人士；醫(yī)生、老師、建筑師、會計師等服務(wù)行業(yè)中的精英群體；企業(yè)主、殷實的個體戶；置業(yè)特征：小房換大房或剛開始投資理財?shù)碾A段物理特征：30-35歲，收入高且穩(wěn)定，前景明朗對住所選擇具有敏銳的眼光，容易被超前、感性的產(chǎn)品打動投資拉動作用（看重投資見效，不具備明顯潛力的物業(yè)一般不會隨意出手）生活方式：有錢無閑，熱衷于都市化的生活方式，追求時尚也標榜時尚，視野開闊，對新鮮事物接受度較高。購買目的：吻合個人居住品位，居住兼長期投資體現(xiàn)：社會的中堅力量，自身即是品位和高尚符號，看重區(qū)域環(huán)境和價格優(yōu)勢，都市、高尚與環(huán)境重合最為理想財智者在本案之前……市府麓谷項目樓盤名稱容積率產(chǎn)品訴求蔚藍海岸1.4坡地洋房、墅質(zhì)生活恒大華府4.2市府豪門、別墅之上北京御園2.6市府中央55萬平方京派大宅旭輝藏郡4.6長郡中學(xué)旁的上型社區(qū)沁園春·御園3.3國際精英生活城西山匯景2.4城市最后的珍藏西城龍庭4.0首席府邸雙核領(lǐng)地郡園廣場5.3湖南省首個廣場住宅西岸澤西城3.4地脈天成，文脈共生岳麓現(xiàn)代城3.1高檔舒適生活中心保利麓谷林語1.5先導(dǎo)區(qū)規(guī)模最大的復(fù)合型高尚居住區(qū)宜居萊茵城4.0關(guān)注人居環(huán)境建筑無限生活未來城3.0營造新奢適的數(shù)位光釬生活公園里5.4負距離公園生活金星北項目樓盤名稱容積率產(chǎn)品訴求恒大名都4.47大盤+平價，平民豪宅長沙玫瑰園1.5百年品質(zhì).人居金獎東方明珠1.55市府地.首席德式山居大城雙盈臥龍灣2.5旺府龍庭.世代尊榮勤誠達新界3.0改變大長沙居住觀音樂界3.56中國原創(chuàng)首席音樂主題社區(qū)核心競爭區(qū)域項目訴求調(diào)性一覽市場映象規(guī)模、資源、單薄的功能形態(tài)使區(qū)域內(nèi)的競爭項目均將內(nèi)外環(huán)境作為第一著眼點，以配套和品質(zhì)來打消客戶對近郊區(qū)位和未來發(fā)展的顧慮但是……城市在發(fā)展，大河西在進步，市府麓谷的項目已經(jīng)進入高容+生活模式的訴求時代，金星北的功能正在變化……本案帶來了什么……總用地面積：26888.8平米；總建筑面積：126300平米；住宅建筑面積：69500平米；辦公和公寓面積：18800平米；商業(yè)面積：18000平米；容積率：4.0位于金星大道邊，交通便捷，多物業(yè)組合，容積率高達4.0項目映象大河西雙城生活區(qū)——市府CBD的后花園望城發(fā)展核心（望城經(jīng)開—新區(qū)對接門戶—品牌企業(yè)云集推動城市化）CBD服務(wù)中心（居住/環(huán)境/生態(tài)/休閑/產(chǎn)業(yè)——生活服務(wù)區(qū)）望城經(jīng)開的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心（開發(fā)區(qū)大部在星城鎮(zhèn)）一體（金星北路/瀟湘大道貫通，西客站/地鐵2號線醞釀中）環(huán)境（月亮島/戴公廟/北津城遺址/谷山森林公園/百里湘江風(fēng)光帶

）CBD和CLD的結(jié)合部，服務(wù)屬性大于資源屬性區(qū)域?qū)傩酝菍⒔ㄊ澜缑普劭鄣曛行默F(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，位于雷鋒鎮(zhèn)，總建筑面積17萬平米，內(nèi)設(shè)有507個世界名牌折扣店。香港銅鑼灣將在望城縣金星大道投資20億元建設(shè)銅鑼灣商業(yè)廣場，并在廣州簽約。2009年8月8日在廣州中國大酒店隆重舉行招商推介暨重大項目發(fā)布、簽約儀式?？偣舱嫉?70多畝，在望城金星大道上。主要包括商場、酒店、影視娛樂、寫字樓等。大型商業(yè)和世界級OUTLETS進駐填充區(qū)域商貿(mào)功能區(qū)域?qū)傩栽铝翇u風(fēng)景區(qū)新界R=3.0建面：100萬音樂界R=3.5建面：18萬翡翠城R=2.0建面：28萬蘇蒂亞諾R=1.0建面：33.4萬臥龍灣R=2.2建面：37萬半島湖畔R=3.5建面：31萬盈峰翠邸R=1.2建面：69萬玫瑰園R=1.5建面：100萬東方明珠R=1.8建面：72萬恒大名都R=4.4建面：83萬金澤園R=1.2建面：27萬長高公寓R=3.0建面：9.2萬珠寶城R=3.4建面：20萬長沙大工地，高效率城市化帶來的不僅僅是宜家區(qū)域?qū)傩栽缆匆约巴瞧放瓢l(fā)展商最密集的區(qū)域；岳麓以及望城50萬平米以上中大規(guī)模項目最密集的區(qū)域；高密度高效率開發(fā)，城市化的最直接的保障。未來的濱江新城將成為大河西先導(dǎo)區(qū)城市中心區(qū)的一部分，龐大體量的商業(yè)、大量的住宅規(guī)劃、逐漸豐富的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將成就一個繁華的城市居住中心．瀟湘大道望城段瀟湘大道中段工程銀杉大道拓寬工程雷鋒大道拓寬工程長沙鐵路西站金星大道全程投入使用綁定城市發(fā)展主動脈，短期是麓北，遠景是整個長沙規(guī)劃屬性三縱貫通四大組團，西客站為對接樞紐，未來的地鐵上蓋物業(yè)，對核心城區(qū)影響力逐漸加深地鐵、快速干道、新客運站、區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)將突破區(qū)域的限制，讓本項目城市功能更加強烈，成為更具城市感覺的項目．項目規(guī)模（萬）容積率建筑類型物業(yè)形態(tài)本案124.0高層公寓、寫字樓、商業(yè)、住宅蘇蒂亞諾33.41.0多層/小高別墅、洋房、平層、商業(yè)盈峰翠邸691.2多層/小高別墅、洋房、商業(yè)音樂界183.5高層平層住宅、商業(yè)東方明珠721.8小高/高層別墅、平曾住宅、商業(yè)玫瑰園1001.5多層/小高/高層別墅、平曾住宅、商業(yè)翡翠城282.0小高/高層平層住宅、商業(yè)新界1003.0全都有全都有恒大名都834.4高層平層住宅、商業(yè)珠寶城203.4高層平層住宅、商業(yè)、集中商業(yè)臥龍灣372.2高層/小高平層住宅、集中商業(yè)大河西城市化的時代標桿，城市屬性變革的開端形態(tài)屬性雙城商務(wù)起點，區(qū)域城市化和服務(wù)功能的發(fā)端和里程碑形態(tài)屬性金星北唯一具備商務(wù)功能的綜合性物業(yè)；岳麓區(qū)濱江新城建設(shè)的城市商務(wù)發(fā)展里程碑；9000平米商務(wù)面積經(jīng)營保障可持續(xù)性。本項目將是繼恒大名都、長沙玫瑰園、東方明珠界定區(qū)域生態(tài)宜居屬性之后，以容納四重都市物業(yè)形態(tài)，改變金星北乃至岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)歷史，重新界定區(qū)域?qū)傩缘臉酥拘皂椖烤o握城市發(fā)展脈搏超越項目本身看項目區(qū)域?qū)傩苑?wù)是主要職能項目屬性區(qū)域城市化標桿規(guī)劃屬性融城的必然性CBD的綜合服務(wù)區(qū)代言城市未來自然和都市的統(tǒng)一屬性價值研究屬性構(gòu)成大河西新城·都市跨界綜合體A多功能B可持續(xù)性E新人居形態(tài)C兼容雙城D屬性變革“都市跨界綜合體”要素1、傳統(tǒng)市場的宜居屬性市場高度認可！2、區(qū)域服務(wù)望城經(jīng)開和市府人群的性質(zhì)！3、產(chǎn)品模式典型的城市標桿屬性，并具備可持續(xù)發(fā)展條件！屬性延伸下，區(qū)別于其他競爭對手的項目本質(zhì)項目本質(zhì)大河西生活服務(wù)中心·都市跨界綜合體都市跨界綜合體的四個組成部分項目本質(zhì)高競爭力住宅創(chuàng)新型公寓可持續(xù)的寫字樓社區(qū)型商業(yè)街鋪客戶的關(guān)鍵詞向往或標榜時尚、品質(zhì)、高尚，期望城市、環(huán)境和性價比的融合；如何通過符號和形象來體現(xiàn)？符號和形象的構(gòu)想通過產(chǎn)品形態(tài)差異與周邊項目形成直接區(qū)隔項目本質(zhì)公寓+主題商業(yè)街：提煉出項目最大特色并予以深化是形成差異特色的關(guān)鍵；體量小，符號打造能間接刺進住宅主義溢價。塑造特色高尚生活社區(qū)：發(fā)揚個性，拔高調(diào)性單純剛性城市邊緣高密高容產(chǎn)品形成高尚多元利潤核心：產(chǎn)品創(chuàng)新和高附加值發(fā)展關(guān)鍵：文化、特色從單一功能居住向高尚多元化的提升，支撐“城市跨界綜合體.代言城市未來”的發(fā)展。通過特色塑造和調(diào)性拔高，由功能高密向高尚個性遞進項目本質(zhì)軟件的概念演繹差異區(qū)域首例綜合體城市化里程碑城市與環(huán)境的共融點時尚、品味、趨勢的代言高性價比，卻不失品質(zhì)和素質(zhì)，新城市的全新人居范疇代言未來的產(chǎn)品產(chǎn)品性價比標桿商業(yè)的第三空間功能為城市中堅群體提供的生活、休閑、工作平臺形成居住文化以產(chǎn)品完成對時尚、個性、城市因素、高尚、品質(zhì)的整合特色化：都市跨界生活哲學(xué)硬件的直接差異創(chuàng)新化：新城市跨界綜合體項目開發(fā)模式的構(gòu)想項目本質(zhì)形成獨特的競爭標準一個核心+兩個支點+一條主線一個核心：城市跨界綜合體“代言城市未來”兩個支點：特色都市概念公寓一條主線：新城市跨界生活哲學(xué)項目開發(fā)模式的構(gòu)想項目本質(zhì)支點1：都市概念公寓公寓為主導(dǎo)的標桿啟示：設(shè)計需要融合城市文化、具有趣味性、體驗性、標志性、并具特定的場所精神多功能、多形態(tài)、多業(yè)態(tài)的融合；人性化的空間元素；建筑形態(tài)及公共空間的趣味性設(shè)計；高參與性項目的嫁接。融入更多的具有時代元素的文化概念；更多的運用新時代概念符號；運營城市開發(fā)區(qū)域的戰(zhàn)略高度。建