住宅房地產(chǎn)投資二

第6章住宅房地產(chǎn)投資1

內(nèi)容提要一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總二、住宅房地產(chǎn)投資概述三、住宅房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)四、住宅房地產(chǎn)投資實(shí)例分析2

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2003年，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。3

一、引言—2003-2008房地產(chǎn)政策匯總2004年，加強(qiáng)土地市場的調(diào)控力度，提高拿地“門檻”，嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，征收房產(chǎn)稅，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2005年，國務(wù)院頒布《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過大的問題作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)4一冬、引耀言—2持00荷3-俱20遮08房王地參產(chǎn)眨政邀策堪匯演總2田0憶0摩6年5月17日，食國務(wù)贏院提欺出促熔進(jìn)房貨地產(chǎn)劍業(yè)健調(diào)康發(fā)屑展的槳六項(xiàng)園措施摧（“柔國周六毒條畝”）鏡，焦包具括答住洗房供應(yīng)謹(jǐn)結(jié)構(gòu)理、稅珍收、覺信貸步、土燃地、奶廉租燦房和如經(jīng)濟(jì)摩適用的房建耍設(shè)等預(yù)方矮面20偉06年5月29日，9部委“糾十窮五患條撤”，對餓“國塔六條糞”進(jìn)謀一步吹細(xì)化鐘，而嬌且在套型副面積吧、小沾戶型暫所占筍比率啟、新蠢房首鬼付款等方匙面作灣出了金量化竊規(guī)定臥，提石出9折0平采方許米魚、便雙7聽0％（9極0平方損米以爽下住仰房須回占項(xiàng)掉目總掛面積裳七成擱以上葬、居效住用桐地供突應(yīng)量搶七成議用于歡中低臉價(jià)位漂中小盯套型米）的餃標(biāo)準(zhǔn)役。2鈔0仗0專6年7月1珍1日，舅建設(shè)低部聯(lián)裝合其附他5部居委傳下洗發(fā)17絨1號(hào)割文嘉件《關(guān)伐于腳規(guī)破范萌房計(jì)地貝產(chǎn)貴市證場男外犯資板準(zhǔn)寒入頭和港管帶理創(chuàng)的張意笛見》，被就業(yè)內(nèi)哥稱為“鳳外慎資服限今炒故令晌”，轟加滑強(qiáng)健了蝴對擋外視商擁投衡資擱企屬業(yè)超房念地幫產(chǎn)誓開涂發(fā)亂經(jīng)坐營齒和舅境漸外鴉機(jī)榜構(gòu)常和湊個(gè)協(xié)人也購貴房宴的其管縫理偉。5一每、引庸言—打2急0訓(xùn)0網(wǎng)3么-恰2柏0轟0碼8房地搭產(chǎn)政飛策匯類總20薦06年8月1日，雨國土慢資源款局制尾定的《招森標(biāo)籍拍暫賣紹掛蹄牌均出政讓雨國烘有亭土篇地嬌使殼用獸權(quán)騾規(guī)額范》和《協(xié)嶄議墳出訴讓夾國學(xué)有婚土啊地翅使累用辭權(quán)需規(guī)前范》正恨式姻施靈行員，偵規(guī)躺范妖對招標(biāo)患拍賣復(fù)掛牌或協(xié)混議爭出嚴(yán)讓國棒有嘴土蜜地賄使爽用壇權(quán)瞞的臘范魔圍炊作午了幅細(xì)鈔化博。20農(nóng)06年10月30日，探北京命市銀馳監(jiān)局殊規(guī)定木，所反有商望業(yè)銀默行都冠被禁止團(tuán)向未衫封頂秩樓盤蛙發(fā)放寒按揭趁貸款。6一運(yùn)、引言—枕2月0襯0醬3雜-設(shè)2敞0而0打8房召地撤產(chǎn)嚴(yán)政暈策網(wǎng)匯屬總20派07年室，核房均地咸產(chǎn)島政臺(tái)策妙方縮慧面嫩以改獅善心住材宅罪供恭應(yīng)聰結(jié)葵構(gòu)和調(diào)整幕需求為主芬，大拉力建黨設(shè)住支房糞保旬障越體述系1）閃落鋪實(shí)筍從譜緊霧的出貨揮幣蹤蝶政椒策鍵，鞋一鐮年鏡內(nèi)6次加余息，紀(jì)十次列上調(diào)聲存款板準(zhǔn)備悉金率2）土地用增值限稅開素征社。20喬07年1月1滴6日，巴國家乘稅務(wù)滿總局亮下發(fā)《中幫華著人暖民愧共植和媽國億土罩地族增央值炊稅壞暫夾行劫條膝例》，規(guī)脈定轉(zhuǎn)希讓國蹤蝶有土檔地使直用權(quán)混、地誼上的遵建筑蓄物及捉附著可物（作即轉(zhuǎn)耕讓房扛地產(chǎn)旅）并猶取得柏收入屋的單辜位和禾個(gè)人戴，應(yīng)縣當(dāng)繳躬納土結(jié)地增絲式值稅隙，稅秋率為3哪0針%罰-筒6末0漏%不杰等精。3）20贏07年3月16日《物闊權(quán)原法》在“兩冷會(huì)”得以謠通過裂。確牧定財(cái)未產(chǎn)所續(xù)有權(quán)燦的歸道屬問揭題卷，規(guī)順定住價(jià)宅用距地70年共后旦自流動(dòng)押續(xù)轉(zhuǎn)期姨。7一、引言—傻2奪0領(lǐng)0叛3塵-性2鎮(zhèn)0在0鬧8房地截產(chǎn)政樸策匯住總4）嫁央波行殖、昌銀堆監(jiān)帝會(huì)9月27日共批同發(fā)浪布通泡知，盾要求嚴(yán)節(jié)格工住芒房榨消俗費(fèi)蒙貸馬款頸管貼理。波二驢套雙房醒貸幫首池付丙款逝比驢例丘不舟得圖低糧于4頑0栗%，利宗率不恐得低神于中墓國人窗民銀壘行公躲布的方同期松同檔眼次基誓準(zhǔn)利甜率的1逢.即1倍鋼。5）限外曠政策棒升級(jí)。2耗0暈0紹7年12月1日工起暫施砌行析發(fā)纏改藍(lán)委拒和寺商痰務(wù)經(jīng)部例聯(lián)竄合段頒攀的《外溉商罰投襪資通產(chǎn)惡業(yè)談指齡導(dǎo)喘目你錄你（2例0蠅0夫7年修煤訂）》，將勒房地笨產(chǎn)行孔業(yè)的雕投資伍行為課全部瓣列入擱“限喉制”脆行列姥。6）8月1日森，的國遷務(wù)犧院述頒桶布《國務(wù)蒙院關(guān)勵(lì)于解萬決城文市低據(jù)收入揉家庭移住房吊困難六的若顛干意蓬見》（“2泛4號(hào)總文”）刷。緩加窮大"保障怕房"的劈燕建產(chǎn)設(shè)昂力閥度印，崗解便決禍好蹲城山市像低馳收堤入濱家滴庭設(shè)住垂房南困決難疏。7）9部委絨聯(lián)合輝發(fā)布香了《廉胞租規(guī)住構(gòu)房硬?？嗾限Z辦剪法》，對扭廉租劃住房杠制度暢建設(shè)結(jié)中群挽眾和竊地方退政府螺普遍鈴關(guān)心晨的問冬題作情出了淋明確恨的規(guī)址定。8一框、引正言—2劉00軟3-犯20讀08房地冊產(chǎn)政哈策匯脂總20講08年上烘半年恨，繼舅續(xù)施型行從店緊的劑貨幣御政策拉，加羞強(qiáng)銀腥行體匪系流主動(dòng)性塘管理檔。3次饅上嫩調(diào)絲式銀夠行嗽準(zhǔn)保備萍金名率檢。2磨0宴0召8下搞半擾年嶄，4次擺下稱調(diào)滅銀礙行關(guān)準(zhǔn)腰備在金甜率怨，5次下虧調(diào)銀符行存烈貸款棋利率勁。2踐0孔0惠8年1暑2月2摟0日，扒國務(wù)抄院辦叢公廳慎出臺(tái)《關(guān)于淺促進(jìn)觸房地陷產(chǎn)市暢場健漆康發(fā)乘展的石若干碧意見》，其呢中分決為六包大條覽，13小條宿。重飲點(diǎn)提第出加同大?；握涎行院巫彿拷ㄔO(shè)說力度杏、進(jìn)芽一步殼鼓勵(lì)普務(wù)通或商野品敵住俱房消窩費(fèi)具、葉支謝持房地歲產(chǎn)開冶發(fā)企寒業(yè)積極吼應(yīng)對奏市場潛變化情。9二、浙住宅息房地耗產(chǎn)投追資概較述1、屆購驅(qū)房另原捎因村：自住暑（剛眨性需萬求）珍、投騙資、郊投機(jī)2、如思何判璃斷市伯場投煙資需縱求和角投機(jī)芝需求??？1）盡投亦機(jī)啦者湯短歌期啟買緞賣源交掀易擦更如為眨頻飲繁墾，容有宜故爹意及推拼動(dòng)路房腐價(jià)畏上嬸漲飲的腦嫌逃疑2）投拉機(jī)者蜘多數(shù)慰有買居漲不吼買跌蓮的心密理3）肝租巧售神比鏟與瓜房笨價(jià)步收裁入班比照可埋以魯反餅映紐奉投化機(jī)瓜需敗求率的學(xué)多鐘少國希際便認(rèn)嘆可拍的千比來較句理獎(jiǎng)想烘的閉房猾屋鋒租嬸售形比南約這在1∶階20申0到1∶駁10鉛0之被間煩。瓜根超據(jù)70個(gè)夜城倚市根抽剪樣名調(diào)挨查蔑結(jié)沖果按測厭算唯，2它0燒0球8年上胃半年彎，全魂國房施屋租拌售比印已經(jīng)的低于1恩∶集4章0侮0，艘即由使聲是歸租禾賃圍市請場沖需鈴求暫旺政盛腿的束北做京逮市司，連房沸屋五租有售呆比仰也訓(xùn)已率達(dá)女到1∶帽32器5，膊遠(yuǎn)超低悼于績理驚想聚水勉平滲的沾下斯限10二、癥住宅韻房地僅產(chǎn)投燭資概格述3、房賀地產(chǎn)羞投資厭需要草考慮報(bào)的幾辭個(gè)主客要因強(qiáng)素：1）政嫁策分苦析2）帥投游資驗(yàn)收彈益惠：傅出植租志、腸出案售——租售爐決策3）成舟本支緣瑞出：故經(jīng)營蛾成本鑼、維碗護(hù)維夫修成侄本、摸稅費(fèi)畜支出就等4）風(fēng)過險(xiǎn)分唐析：沙政策濟(jì)變動(dòng)增、城保市變戒遷、溝交易叫風(fēng)險(xiǎn)爬、房給地產(chǎn)饞市場引變化1刊1二、毫住宅糖房地溜產(chǎn)投熟資概捧述4、住顆宅房穩(wěn)地產(chǎn)會(huì)分類1）賽按登建蔽筑寫形祖式菌分銹：稿底忽層濃住括宅繭（1鼓-涉3層扎，別墅、聯(lián)疤排住詢宅）敢、多臨層住攤宅（4-疑6層）己、高田層住昂宅（7層或7層以融上）2）按凳照經(jīng)洽營方別式分健：出她售型浙住宅劉和租傷賃型兼住宅兆（市醒場型膊租賃見住宅叢和政燈策性泳租賃喂住宅永）3）急按蜻照赤價(jià)蓮格者構(gòu)仗成救：救商猜品慚住懲宅務(wù)和墓政候策沃性灰住編宅伙（臺(tái)經(jīng)街濟(jì)圈適捷用顆房健、已限村價(jià)馳房雷）12二托、默住模宅負(fù)房宅地糖產(chǎn)領(lǐng)投碧資拘概暮述5、住映宅的栗基本旨功能崇要素唐及戶習(xí)型評扣價(jià)1）住普宅的虜六大閘基本范功能吊：起居領(lǐng)、飲享食、腐洗浴驚、就好寢、蠶儲(chǔ)藏雅、工武作學(xué)院習(xí)根拘據(jù)伏開虛放餃程殃度族分?jǐn)z類乏：公共歸區(qū)：極供起憶居、喝會(huì)客苦使用由，如猾客廳目、廚慌房、省餐廳乓、門編廳等私密斯區(qū)：周處理盆私人踐事務(wù)圍、睡陰眠休策息，擱如臥圾室、算衛(wèi)生矮間、餐書房舌等根據(jù)藥活動(dòng)塊特點(diǎn)喬：動(dòng)區(qū)窮：活帶動(dòng)比誘較頻炊繁，險(xiǎn)走廊少、客碗廳、陽廚房冠等靜愈區(qū)飯：細(xì)活加動(dòng)訪相鉤對腳較巴少鄭，猴臥村室忙、奧書樣房13二、翻住宅拆房地垃產(chǎn)投甩資概揭述2）遙對膚各暗功愉能佩空亞間閱面腐積狀的柜經(jīng)鑒濟(jì)舌分涌析任脹何厘以纏種埋住留宅壤戶哀型披的笨總宰面婦積逐及棵各余功毅能裹分苗區(qū)謝的拉空頂間多都悠要麻有食一獎(jiǎng)個(gè)灣基府本撓的洞面件積均規(guī)勻范拐。橫太山小次則佛無致法蒸達(dá)塑到帆基備本鞋功品能達(dá)要谷求劍，戴太逆大程則謙造毯成敬浪叉費(fèi)巨。3）如事何評銳價(jià)戶陣型好模壞？A動(dòng)蠻靜餡分晃離B公亂私益分險(xiǎn)離C主花次劫分冷離勵(lì)：慈主蜂人期房曠間溝要冤與萍其略它秩房蔑間偏有閉所產(chǎn)分掌離D干濕沙分離E朝偉向壩和倒通萄風(fēng)稅效楚果簽較邀好1束4二、席住宅拴房地頑產(chǎn)投蒙資概維述6、常怕見住春宅投岡資的鳥類型岡及特重點(diǎn)1）囑小胖戶暈型泳（畢面弟積恢一直般革在50平圣方飾米米以頂下瓦）吼住染宅驢投愉資偉特賄點(diǎn)A面吊積橋小西，維總拾價(jià)燙低術(shù)，倦適坦合憐資捆金摟實(shí)乎力算不掙是輩很桿雄買厚努的溜投吊資攜者B面邁積者雖渡小簽、狂功立能體齊基全鈴，械可激以炮使司房眨間結(jié)單兼位婚租帝金謙得挎到均提裁升C容易蔽找到敲租戶斤，控新制時(shí)衫間較屠短D轉(zhuǎn)訴售冬時(shí)壞容洗易坦找禿到鋪買園家15二滿、監(jiān)住組宅框房偽地淘產(chǎn)世投舍資喜概爪述2）逼別連墅趕投壘資微特貴點(diǎn)A收禽益鑒率頑明樓顯習(xí)高巷于汽普欄通鎮(zhèn)公詞寓怠。乘上果海2賊0攏0趙6年輩別割墅叨出蘋租榆率灣達(dá)伐到8素0何%以上饞，投咐資收緣瑞益高慣達(dá)1共2結(jié)%。B國襲民抬經(jīng)偷濟(jì)艷持飲續(xù)頓增駁長皂，鄰居死民與收頁入繳普臉遍限提羅高C國內(nèi)返外交跨往頻距繁，陵高端淋商務(wù)廁人士渾比重斥逐年府增加D別墅沾用地章審批概嚴(yán)格竟，致噸使別管墅供員給增鎖加較怠慢E別刷墅稻投閑資漫額這較圍大奶，痕適巨合決有果大映量你資美金巖的徒投晌資趙者1肅6二耍、輪住英宅樹房萍地絡(luò)產(chǎn)避投蛾資陡概柄述7、眨住神宅役投洞資綿價(jià)蜓值型的羽主錦要扇影音響才因蓋素A宏觀霞經(jīng)濟(jì)曠形勢耐：19旋98年、2鼓0腥0輝8年接經(jīng)扔濟(jì)涂危欲機(jī)謠的映影投響B(tài)住替宅吊所字處車地玩段澇：左交雜通盛、糾周套邊令環(huán)要境也、慨配椅套跟設(shè)搖施南等C政策鹿影響請：土籮地政低策、學(xué)信貸宏政策舅、房悉地產(chǎn)真政策算等D住釀?wù)y的捏品箏質(zhì)介：譜戶雙型嚷、訓(xùn)采微光反通映風(fēng)磁、蝴樓午盤詳布圈局頂、睜物蜓業(yè)處管額理及等17二察、蝴住屯宅翅房澡地處產(chǎn)饅投稿資紡概困述8、散匯戶住忠宅投彈資策母略A短誦線腹操盲作鉗，吊等逗待妖房較價(jià)簽上感漲走時(shí)寧機(jī)塵。蓬把餐握礦開桿發(fā)擇商嗚操沾盤駕節(jié)翼奏部，曠與舊“惱莊氣”疊共極舞攔。B以租呢養(yǎng)房貧，賺柳取長尸期房脈屋升錯(cuò)值價(jià)谷值。原注意奪考察仙租金度收入殃與租定戶特斯點(diǎn)。C購伴入飯毛兇坯簡房蘋，獻(xiàn)利夸用晶裝適修允增票加冶附筒加患值雀。1夢8三維、晴住晨宅座房懂地患產(chǎn)衫投視資部經(jīng)出濟(jì)尖評輪價(jià)1、住錄宅房鞋地產(chǎn)療投資鍋現(xiàn)金瞎流量扒分析1）嚴(yán)住些宅擁房暴地秧產(chǎn)獵持夏有腸期舞間嫌現(xiàn)賢金暖流涼量A潛貴在棍總芬收帖入奔：照所姜有狀的喉房晨子洋都號(hào)能末按擱照筍既順定痛租糠金傭出以租離出咱去倒所魯?shù)醚赖阶x的臣租惑金昏總番收那入暖。B空伶置李損仇失休及退壞月賬掉損趙失C營業(yè)趣費(fèi)用半：物奧業(yè)管貸理費(fèi)塵用、主出租癥稅費(fèi)破等D凈桶營拒業(yè)萌收已入岡：豪潛嚷在長租篇金猜收弱入-空置挪和壞僻賬損吐失+其它儲(chǔ)收入-營猛業(yè)犬費(fèi)惹用E房挨地兔產(chǎn)朱債備務(wù)煤清狹償予：負(fù)支推付嫌