中國(guó)機(jī)械集團(tuán)溝通管理講稿

此次會(huì)議的溝通流程世聯(lián)簡(jiǎn)介及合肥案例展示世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售代理服務(wù)內(nèi)容世聯(lián)顧問(wèn)的工作方法世聯(lián)顧問(wèn)的品質(zhì)控制體系世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)架構(gòu)世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的各階段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)增值服務(wù)世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目初步規(guī)劃的思考一、世聯(lián)簡(jiǎn)介及合肥地區(qū)案例展示一·世聯(lián)地產(chǎn)-全國(guó)頂尖的房地產(chǎn)綜合服務(wù)供應(yīng)商核心業(yè)務(wù)模式：綜合服務(wù)=咨詢(xún)+實(shí)施客戶(hù)價(jià)值體系：增值、降低風(fēng)險(xiǎn)與成本、基于商業(yè)價(jià)值的、可實(shí)施性的解決方案集團(tuán)核心架構(gòu)：H型架構(gòu)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)策劃代理業(yè)務(wù)客戶(hù)中心+知識(shí)管理中心+平臺(tái)中心服務(wù)體系綜合服務(wù)◆土地拆遷補(bǔ)償評(píng)估◆規(guī)劃的市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)評(píng)估◆土地出讓策略◆主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略顧問(wèn)◆城市進(jìn)入戰(zhàn)略及發(fā)展策略◆項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議◆城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景預(yù)測(cè)◆城市調(diào)研◆產(chǎn)品定位◆客戶(hù)定位◆物業(yè)發(fā)展建議◆營(yíng)銷(xiāo)策略◆形象宣傳及包裝方案◆廣告推廣策略◆價(jià)格方案◆品牌戰(zhàn)略◆項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資咨詢(xún)◆銷(xiāo)售執(zhí)行◆組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)◆建議銷(xiāo)售制度◆制定銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃◆執(zhí)行銷(xiāo)售各項(xiàng)工作◆簽約及按揭咨詢(xún)服務(wù)◆產(chǎn)權(quán)辦證◆實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款開(kāi)發(fā)階段世聯(lián)綜合服務(wù)土地出讓城市規(guī)劃舊城改造物業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)定位/主題確定開(kāi)發(fā)決策施工啟動(dòng)建筑施工市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)入伙◆物業(yè)買(mǎi)賣(mài)租賃委托代理◆代辦銀行按揭服務(wù)◆個(gè)人房屋擔(dān)保服務(wù)◆提供房地產(chǎn)信息◆提供房地產(chǎn)法律法規(guī)◆物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)及手續(xù)◆代辦各項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)一·世聯(lián)地產(chǎn)-全國(guó)頂尖的房地產(chǎn)綜合服務(wù)供應(yīng)商世聯(lián)地產(chǎn)的行業(yè)地位咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)：2002-2007年連續(xù)6年全國(guó)排名第一，2007年世聯(lián)咨詢(xún)顧問(wèn)營(yíng)業(yè)額超過(guò)1.6億，年服務(wù)項(xiàng)目超過(guò)260個(gè)。策劃代理業(yè)務(wù)：2008年世聯(lián)地產(chǎn)全國(guó)銷(xiāo)售額近500億人民幣2004-2008年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力10第二名（連續(xù)五年）2004-2007年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)（連續(xù)四年）榮譽(yù)2008年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合實(shí)力10第二名（連續(xù)五年）2007年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)（連續(xù)四年）2007年中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)品牌價(jià)值10第一名（連續(xù)四年）2007年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)10第二名2006年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)華南區(qū)10第一名2006“中國(guó)品牌年度大獎(jiǎng)”地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)品牌102005年中國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)品牌價(jià)值10第一名2005-2006年中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)地產(chǎn)誠(chéng)信服務(wù)品牌10中國(guó)地產(chǎn)級(jí)信用企業(yè)中國(guó)100最佳雇主……歷程15年發(fā)展歷程同比增長(zhǎng)超過(guò)50%5.23億元營(yíng)業(yè)額(07年)在深圳注冊(cè)成立世聯(lián)深圳公司1993深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司成立珠海/廈門(mén)/杭州/長(zhǎng)沙/沈陽(yáng)/成立廣州佛山東莞珠海世聯(lián)行/成立2007東莞/世聯(lián)行成立2004取得第一張房地產(chǎn)咨詢(xún)企業(yè)正式批文1994開(kāi)始對(duì)各種物業(yè)類(lèi)型代理銷(xiāo)售的全面探索1997世聯(lián)顧問(wèn)業(yè)務(wù)高端起步1999北京/成立2001廣州/成立2002惠州/天津成立2005上海/成立2003佛山/

成立2006服務(wù)中國(guó)世聯(lián)旗下?lián)碛?6家分支機(jī)構(gòu)，服務(wù)覆蓋全中國(guó)超過(guò)100座城市的600多家海內(nèi)外機(jī)構(gòu)萬(wàn)科地產(chǎn)金地集團(tuán)華僑城地產(chǎn)中信地產(chǎn)西安高科集團(tuán)上海復(fù)地集團(tuán)北京中遠(yuǎn)地產(chǎn)香港中海地產(chǎn)服務(wù)客戶(hù)大連億達(dá)集團(tuán)山東魯能集團(tuán)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)上海綠地集團(tuán)北京城建萬(wàn)通地產(chǎn)金融街控股卓越集團(tuán)顧問(wèn)業(yè)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)模塊化顧問(wèn)土地儲(chǔ)備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓二級(jí)開(kāi)發(fā)土地再開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略顧問(wèn)戰(zhàn)略顧問(wèn)工商全程顧問(wèn)住宅全程顧問(wèn)顧問(wèn)業(yè)務(wù)概覽

世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)致力于通過(guò)模式化的綜合性服務(wù)，不斷開(kāi)拓中國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)的高端市場(chǎng)，以影響行業(yè)的服務(wù)帶來(lái)顧問(wèn)業(yè)務(wù)的持續(xù)增長(zhǎng)，最終成為中國(guó)地產(chǎn)顧問(wèn)第一品牌、房地產(chǎn)業(yè)的麥肯錫。世聯(lián)顧問(wèn)五年以來(lái)累計(jì)為中國(guó)過(guò)百個(gè)城市的700多個(gè)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)。07年度顧問(wèn)業(yè)務(wù)

07年顧問(wèn)項(xiàng)目共261個(gè)

累計(jì)服務(wù)城市超過(guò)100個(gè)戰(zhàn)略顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)鏈>土地拆遷補(bǔ)償評(píng)估/土地利用計(jì)劃建議區(qū)域土地價(jià)值評(píng)估及資源盤(pán)點(diǎn)/區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估、預(yù)測(cè)與定位/區(qū)域開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)與評(píng)估/區(qū)域經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及可行性分析/區(qū)域開(kāi)發(fā)組織形式設(shè)計(jì)/公共投資的收益及經(jīng)濟(jì)分析/規(guī)劃的市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)/區(qū)域產(chǎn)業(yè)研究土地市場(chǎng)需求評(píng)估/土地底價(jià)與出讓方式的制定/土地出讓前的地塊分級(jí)/土地出讓策略/土地包裝與推廣土地轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估/土地轉(zhuǎn)讓的途徑與模式制定/土地轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略顧問(wèn)/大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)（1500畝以上）城市重建整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略/開(kāi)發(fā)強(qiáng)度研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方案/拆賠模式與實(shí)施策略/港口、碼頭等區(qū)域重建戰(zhàn)略與整體定位/歷史文化街區(qū)保護(hù)與更新策略/舊城改造全程駐場(chǎng)顧問(wèn)土地儲(chǔ)備土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓二級(jí)開(kāi)發(fā)土地再開(kāi)發(fā)住宅全程顧問(wèn)服務(wù)鏈>城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)/城市進(jìn)入戰(zhàn)略及發(fā)展策略/企業(yè)取地策略及時(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)/多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略研究/立項(xiàng)報(bào)告/可行性研究報(bào)告項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)化及調(diào)整/營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略制定/營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施及推廣方案/項(xiàng)目入市營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案/項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格方案/月度推廣總結(jié)及調(diào)整建/銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售控制/方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督/協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作/銷(xiāo)售診斷及調(diào)整方案/銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)/銷(xiāo)售組織框架及管理制度建議/銷(xiāo)售人員測(cè)評(píng)銷(xiāo)售人員基礎(chǔ)/銷(xiāo)售人員提升/策劃人員基礎(chǔ)/策劃人員提升/銷(xiāo)售管理培訓(xùn)取地階段顧問(wèn)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行顧問(wèn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)課程輸出工商全程顧問(wèn)服務(wù)鏈>城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)/相關(guān)領(lǐng)域市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略及發(fā)展策略/企業(yè)取地策略及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)/立項(xiàng)報(bào)告/可行性研究報(bào)告/金融投資機(jī)構(gòu)項(xiàng)目咨詢(xún)/商業(yè)機(jī)構(gòu)投資合作咨詢(xún)招商服務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目商戶(hù)定位優(yōu)化及調(diào)整/招商策略及條件制定/招商實(shí)施及推廣方案/月底推廣總結(jié)及調(diào)整建議/招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制/活動(dòng)方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督/協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作/招商團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)/招商組織框架及管理制度建議/招商人員測(cè)評(píng)/招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制銷(xiāo)售服務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)化及調(diào)整/營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略制定/營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施及推廣方案/項(xiàng)目入市營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案/項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格方案/月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議/銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理及銷(xiāo)售控制/方案實(shí)施指導(dǎo)與監(jiān)督/協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作/銷(xiāo)售診斷及調(diào)整方案/銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)招聘及培訓(xùn)/銷(xiāo)售組織框架及管理制度建議/銷(xiāo)售人員測(cè)評(píng)取地階段顧問(wèn)服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)顧問(wèn)/項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位/市場(chǎng)定位案例專(zhuān)題研究/項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議/項(xiàng)目啟動(dòng)策略研究/規(guī)劃方案的市場(chǎng)評(píng)價(jià)/租售價(jià)值及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估/設(shè)計(jì)顧問(wèn)/項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略產(chǎn)品力階段顧問(wèn)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行顧問(wèn)服務(wù)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)/設(shè)計(jì)交底會(huì)/概念設(shè)計(jì)修改方案建議/詳規(guī)劃建議/建筑方案討論/戶(hù)型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)把控/單體設(shè)計(jì)建議規(guī)劃跟進(jìn)顧問(wèn)服務(wù)顧問(wèn)研究類(lèi)型

區(qū)域發(fā)展土地運(yùn)營(yíng)舊城改造政策分析研究城市投資價(jià)值分析取地策略主題式房地產(chǎn)研究旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)意園教育地產(chǎn)港口碼頭區(qū)汽車(chē)城總部基地空港經(jīng)濟(jì)住宅全程顧問(wèn)工商全程顧問(wèn)陌生區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)城市中心區(qū)住宅開(kāi)發(fā)新城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟熱點(diǎn)區(qū)住宅開(kāi)發(fā)城市公寓類(lèi)豪宅項(xiàng)目低密度地產(chǎn)項(xiàng)目小戶(hù)型公寓研究松散型社區(qū)研究城市大型綜合體項(xiàng)目寫(xiě)字樓項(xiàng)目中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目酒店項(xiàng)目戰(zhàn)略顧問(wèn)住宅全程顧問(wèn)工商全程顧問(wèn)顧問(wèn)專(zhuān)業(yè)價(jià)值

服務(wù)于企業(yè)層面，以客戶(hù)目標(biāo)為核心，從市場(chǎng)角度出發(fā)解決商業(yè)問(wèn)題，為客戶(hù)挖掘整體價(jià)值核心競(jìng)爭(zhēng)力——全國(guó)視野+平臺(tái)資源+方法論質(zhì)量保障體系——內(nèi)部評(píng)審機(jī)制+外部充分溝通高端人才——超過(guò)370位專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)師，14%為，70%擁有碩士學(xué)位，60%畢業(yè)于國(guó)內(nèi)名校建筑、城市規(guī)劃、工程管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)。合肥經(jīng)典案例1999年——2008年世聯(lián)合肥十年共參與過(guò)40多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)安徽合肥政務(wù)新區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)劃研究合肥百協(xié)黃山路項(xiàng)目安徽合肥學(xué)府花園西區(qū)項(xiàng)目安徽蜀山名筑項(xiàng)目合肥金大地馬鞍山南路項(xiàng)目安徽置地_財(cái)富廣場(chǎng)合肥潛山路綜合體安徽盛通城市庭院項(xiàng)目安徽恒興建設(shè)廣場(chǎng)項(xiàng)目安徽新華400畝項(xiàng)目安徽萬(wàn)振紫蓬山項(xiàng)目合肥壩上街舊城改造安徽美生包河大道項(xiàng)目安徽新華（潛山路）綜合樓項(xiàng)目合肥申港200畝項(xiàng)目合肥東舜項(xiàng)目合肥新華學(xué)府春天項(xiàng)目2001年2003年2004年2005年?yáng)嗑盀?999年合肥財(cái)富廣場(chǎng)二期-三期安徽置地廣場(chǎng)項(xiàng)目合肥金大地政務(wù)新區(qū)取地策略眾安合肥綠色港灣項(xiàng)目東磁合肥紫蓬山項(xiàng)目松芝合肥曼哈頓項(xiàng)目新鴻意六安商業(yè)綜合體項(xiàng)目新鴻意合肥家天下項(xiàng)目合肥濱湖新城-娛樂(lè)城萬(wàn)振紫蓬山旅游地產(chǎn)項(xiàng)目萬(wàn)振振南花園萬(wàn)振湯池6000畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目合肥金大地合肥飯店舊域改造項(xiàng)目萬(wàn)振合肥朱崗村項(xiàng)目眾安合肥綠色港灣項(xiàng)目合肥學(xué)府名都項(xiàng)目安徽和嘉合肥濉溪路寫(xiě)字樓項(xiàng)目合肥新鴻意池州項(xiàng)目合肥申港薩爾斯堡項(xiàng)目合肥金地國(guó)際城合肥宋都印象西湖合肥融科-九重錦項(xiàng)目2006年2007年中心化，而非中心——基于城市發(fā)展的大思維制定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的開(kāi)發(fā)策略——項(xiàng)目的成功啟動(dòng)和持續(xù)發(fā)展住宅——城市快速發(fā)展區(qū)域的大規(guī)模社區(qū)大盤(pán)，立勢(shì)是關(guān)鍵——營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造價(jià)值世聯(lián)觀點(diǎn)…………案例1：合肥金地國(guó)際城

高密度大社區(qū)世聯(lián)服務(wù)：一、項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議二、全程營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行顧問(wèn)三、商業(yè)定位及招商策略策略亮點(diǎn)：造城運(yùn)動(dòng)、充分挖掘區(qū)域價(jià)值、聚焦中國(guó)名盤(pán)世聯(lián)價(jià)值：目前合肥市場(chǎng)最炙手可熱的項(xiàng)目。2005年，4個(gè)月完成近2個(gè)億銷(xiāo)售額，住宅單價(jià)達(dá)到3900，成為片區(qū)價(jià)格指標(biāo)；06年3月的一個(gè)周末，公寓開(kāi)盤(pán)，兩天共售出500套；金地國(guó)際城在起步的6個(gè)月內(nèi)就順利銷(xiāo)售了8萬(wàn)平方米，價(jià)格屢創(chuàng)新高，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诤戏拭星懊?。?xiàng)目規(guī)模：總建面30萬(wàn)平米，容積率3.3，物業(yè)形態(tài)以多層和小高層為主，情景商業(yè)街約2萬(wàn)平米為主，情景商業(yè)街約2萬(wàn)平米。委托客戶(hù)：安徽金大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司客戶(hù)目標(biāo)：快速銷(xiāo)售，2年內(nèi)完成30萬(wàn)平方米銷(xiāo)售；價(jià)格突破區(qū)域平均水平。案例2：合肥融科政務(wù)區(qū)-九重錦項(xiàng)目

高密度中等社區(qū)項(xiàng)目位置:合肥政務(wù)區(qū)習(xí)友路項(xiàng)目規(guī)模：占地面積約112畝，總建筑面積約240479平方米，容積率3.2委托客戶(hù)：融科智地（合肥）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司客戶(hù)目標(biāo)：快速銷(xiāo)售，2年內(nèi)完成30萬(wàn)平方米銷(xiāo)售；價(jià)格突破區(qū)域平均水平。客戶(hù)的要求：采取哪種領(lǐng)先的發(fā)展模式，才能實(shí)現(xiàn)融科在合肥的品牌影響力？如何打造本項(xiàng)目產(chǎn)品的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力，成功突圍？項(xiàng)目界定：中部二線(xiàn)省會(huì)城市城市發(fā)展的主軸上同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈中等規(guī)模高容積住宅項(xiàng)目世聯(lián)服務(wù)：一、前期顧問(wèn)《融科政務(wù)區(qū)項(xiàng)目整體定位、戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議》二、設(shè)計(jì)跟蹤世聯(lián)價(jià)值：1、提出項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略方向2、從合肥和政務(wù)區(qū)地產(chǎn)發(fā)展演變歷程提出核心產(chǎn)品價(jià)值體系3、詳細(xì)精準(zhǔn)的客戶(hù)篩選和客戶(hù)定位案例3：新華學(xué)府花園、學(xué)府名都、學(xué)府星座

區(qū)域創(chuàng)新型產(chǎn)品綜合社區(qū)項(xiàng)目定位：“創(chuàng)新精神”與“文化品位”世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目規(guī)劃方案建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略世聯(lián)價(jià)值：一、實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3500元/平米二、明確項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：藍(lán)調(diào)水岸商業(yè)街區(qū)(院落)社區(qū)＋院落商街歐洲風(fēng)情入園廣場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新（3+1、4+1建筑形式的低層情景花園洋房）

項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目地塊位于合肥市蜀山區(qū)黃山路沿線(xiàn)，處于城市二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，臨近高新區(qū)、蜀山風(fēng)景區(qū)及政務(wù)文化新區(qū)，在未來(lái)城市新區(qū)發(fā)展方向的主軸線(xiàn)上。項(xiàng)目規(guī)模：總建面27萬(wàn)平米，容積率1.2，以、多層、小高層為主委托客戶(hù)：安徽新華房地產(chǎn)有限公司案例4：栢景灣

合肥市最具代表性和影響力的高尚社區(qū)世聯(lián)服務(wù)：項(xiàng)目定位與發(fā)展策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行顧問(wèn)世聯(lián)價(jià)值：栢景灣五期正式選房?jī)扇諆?nèi)簽約客戶(hù)達(dá)到２００多套，客戶(hù)成交率達(dá)到了７０％，兩天內(nèi)創(chuàng)造了合肥市住宅認(rèn)購(gòu)超１億元的銷(xiāo)售記錄，成為當(dāng)之無(wú)愧的銷(xiāo)售冠軍樓盤(pán)。實(shí)現(xiàn)均價(jià)：4300-4500元/平米（已售完）項(xiàng)目位置：位于安徽省合肥市中心西北方,南臨沿河路，與琥珀山莊、黑池壩水上樂(lè)園、合肥市圖書(shū)館隔橋相望。南邊為有“環(huán)城翡翠”之稱(chēng)的南淝河綠化帶，其他三面均為住宅社區(qū)，具有成熟的居住氛圍。項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積30萬(wàn)平米，占地面積300畝，綠地率42%，容積率1.67，建筑覆蓋率27%.項(xiàng)目類(lèi)型：多層、小高層、高層、別墅委托客戶(hù)：安徽省郵電物業(yè)發(fā)展公司住宅——低密度豪宅陌生區(qū)：目前項(xiàng)目所在城市別墅市場(chǎng)尚未起步或未成熟，本項(xiàng)目將是該城市首批高端別墅項(xiàng)目之一。非成熟市場(chǎng)：項(xiàng)目所在城市其他區(qū)域已經(jīng)有較為成熟的別墅產(chǎn)品，但本項(xiàng)目所在的區(qū)域別墅市場(chǎng)發(fā)展緩慢，客戶(hù)心理認(rèn)知感弱。世聯(lián)觀點(diǎn)舶來(lái)型借鑒國(guó)外有特色的城市或社區(qū)的住宅產(chǎn)品，使項(xiàng)目名稱(chēng)、產(chǎn)品風(fēng)格，社區(qū)生活方式等諸多方面都帶有濃厚的異國(guó)情調(diào)。收藏型占有強(qiáng)勢(shì)資源，一般由名家設(shè)計(jì)且數(shù)量有限，具有收藏價(jià)值的別墅產(chǎn)品。體驗(yàn)型充分利用地塊的自然資源，通過(guò)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造恰如其分的將資源和別墅項(xiàng)目融為一體，讓居住者隨時(shí)隨地感受到資源所帶來(lái)的生活情趣。陌生區(qū)別墅產(chǎn)品制勝的三種模式案例：蜀山名筑項(xiàng)目項(xiàng)目問(wèn)題：1.區(qū)域周邊的別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成片，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；2.如何跳脫區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目去化緩慢局面，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的資金快速回籠；3.如何突破現(xiàn)有的區(qū)域價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化。世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目整體規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新建議項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略世聯(lián)價(jià)值：通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目整體規(guī)劃的精準(zhǔn)定位，以及對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新性建議，有效建立了自身的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，并最終創(chuàng)造了銷(xiāo)售均價(jià)高出區(qū)域同類(lèi)物業(yè)價(jià)格15%，僅用一年便達(dá)成100%銷(xiāo)售任務(wù)的佳績(jī)。2003年實(shí)現(xiàn)價(jià)格：5000-7000元/平米項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目地塊位于合肥市蜀山區(qū)海關(guān)大道與人工湖路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：總建面4萬(wàn)平米，容積率0.55項(xiàng)目類(lèi)型：以聯(lián)排別墅為主的低密度社區(qū)委托客戶(hù)：合肥金安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司主題地產(chǎn)——旅游地產(chǎn)世聯(lián)觀點(diǎn)觀點(diǎn)一：開(kāi)發(fā)主體的合法性是確保區(qū)域開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的最重要的前提。觀點(diǎn)二：通過(guò)規(guī)劃取得對(duì)區(qū)域開(kāi)發(fā)的控制權(quán)。觀點(diǎn)三：在取得土地控制權(quán)之前對(duì)區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃是區(qū)域開(kāi)發(fā)的重要工作。觀點(diǎn)四：“公私合營(yíng)”的合作模式必須在區(qū)域開(kāi)發(fā)之前明確。觀點(diǎn)五：建立目標(biāo)體系后的戰(zhàn)略選擇。觀點(diǎn)六：區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)建立明確、高效的開(kāi)發(fā)運(yùn)作組織架構(gòu)，以保證區(qū)域開(kāi)發(fā)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)和進(jìn)程控制。觀點(diǎn)七：在原有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，制定科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，使地區(qū)產(chǎn)業(yè)與城市功能共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化利用。觀點(diǎn)八：尋找成功的區(qū)域開(kāi)發(fā)盈利模式。觀點(diǎn)九：區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，其中政策風(fēng)險(xiǎn)的不確定性最大，增加私營(yíng)部門(mén)對(duì)政府決策影響力至關(guān)重要。觀點(diǎn)十：動(dòng)態(tài)的區(qū)域規(guī)劃。案例１：合肥包河綠色港灣項(xiàng)目

——陌生區(qū)大規(guī)模主題地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目界定：位于城市郊區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目問(wèn)題：１．要不要做旅游地產(chǎn)，公園部分是否作為主題公園開(kāi)發(fā)；２．項(xiàng)目中如何平衡地產(chǎn)與公園的關(guān)系；３．如何突破現(xiàn)有的區(qū)域價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)價(jià)值最大化。世聯(lián)提供服務(wù)：項(xiàng)目整體定位、物業(yè)發(fā)展建議及整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略世聯(lián)服務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)：１．本項(xiàng)目發(fā)展旅游地產(chǎn)的可行性研究，確定發(fā)展方向；２．確定地產(chǎn)與公園的關(guān)系、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略及公園主題；３．給出可行的物業(yè)發(fā)展策略并對(duì)提出整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。世聯(lián)價(jià)值：通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和客戶(hù)的正確梳理，幫助開(kāi)發(fā)商辨別市場(chǎng)機(jī)會(huì)的真?zhèn)危⑻峁┫到y(tǒng)的解決問(wèn)題方案項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積3000畝，其中主題公園用地1800畝，住宅用地1200畝，總建筑面積64萬(wàn)平方米。項(xiàng)目位置：安徽合肥市包河區(qū)二環(huán)線(xiàn)外義興鎮(zhèn)，距市中心15公里。委托客戶(hù)：浙江眾安集團(tuán)案例２：東磁合肥紫蓬山項(xiàng)目項(xiàng)目界定：省級(jí)的大規(guī)模、高品質(zhì)、低密度旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，陌生區(qū)大規(guī)模高爾夫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶(hù)問(wèn)題項(xiàng)目擁有山水高爾夫資源，但區(qū)域較陌生，成度度不高，采取何種策略能吸引人氣，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)？世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略及策略項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目地塊位于合肥市肥西縣境內(nèi)，合肥西南角紫蓬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積3400畝，容積率0.46。項(xiàng)目階段：銷(xiāo)售階段委托客戶(hù)：安徽東磁投資有限公司案例３：萬(wàn)振合肥湯池項(xiàng)目項(xiàng)目界定：位于城市中心區(qū)邊緣的大規(guī)模綜合開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目客戶(hù)問(wèn)題在周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套較為落后的情況下，如何快速借勢(shì)，打造差異化產(chǎn)品贏得競(jìng)爭(zhēng)，快速回現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化

世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：１．項(xiàng)目核心區(qū)定位、發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃方案建議２．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)跟進(jìn)顧問(wèn)３．區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略項(xiàng)目位置：位于安徽省廬江縣湯池鎮(zhèn)，距離合肥市車(chē)程50分鐘以?xún)?nèi)，與省內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的沿江城市群交通便捷項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積6300畝項(xiàng)目階段：拿地階段委托客戶(hù)：安徽萬(wàn)振建設(shè)集團(tuán)世聯(lián)觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)——都市綜合體都市綜合體的四種發(fā)展模式:模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式一、根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場(chǎng)條件，確定有可能成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力的物業(yè)類(lèi)型，進(jìn)而確定項(xiàng)目的發(fā)展模式。二、在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。三、在研究綜合體項(xiàng)目過(guò)程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。四、正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義。案例1：合肥財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目類(lèi)型：是一個(gè)集商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店、公寓、高檔商場(chǎng)為一體的綜合性項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)模：一期為一棟27層5萬(wàn)m2的L型折板式寫(xiě)字樓；二期總建8.8萬(wàn)m2，其中寫(xiě)字樓6.5萬(wàn)m2，商業(yè)9000m2，四樓商務(wù)會(huì)所2000m2。三期總建面8萬(wàn)平米。委托客戶(hù)：安徽置地客戶(hù)需求要點(diǎn)1.如何解決綜合體性項(xiàng)目銷(xiāo)售;2.如何有效提升項(xiàng)目及發(fā)展商的知名度3.如何在項(xiàng)目推出量大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下最大程度地兌現(xiàn)物業(yè)價(jià)值世聯(lián)服務(wù)1、基于發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)既定目標(biāo)，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)分析、案例參考，提出本項(xiàng)目的贏利模式建議與營(yíng)銷(xiāo)策略總綱.2、結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)、發(fā)展商及專(zhuān)業(yè)公司執(zhí)行力等關(guān)鍵因素，通過(guò)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)最大程度促進(jìn)成交.3、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行市調(diào)，站在世聯(lián)顧問(wèn)角度提出專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)方案.世聯(lián)價(jià)值：二期實(shí)現(xiàn)均價(jià)5100元/平米案例2：合肥宋都印象西湖

——城市副中心大型商業(yè)住宅項(xiàng)目項(xiàng)目類(lèi)型：是一個(gè)集商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店、公寓、高檔商場(chǎng)為一體的綜合性項(xiàng)目。項(xiàng)目位置:合肥望江路金寨路項(xiàng)目規(guī)模：一總建66萬(wàn)，其中商業(yè)公建36萬(wàn)，住宅29萬(wàn)委托客戶(hù)：合肥印象西湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（杭州宋都分公司）客戶(hù)需求要點(diǎn)通過(guò)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)讓開(kāi)發(fā)商涉入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并順利轉(zhuǎn)變成城市運(yùn)營(yíng)商角色，為合肥和公司留下傳世之作世聯(lián)服務(wù)1、前期顧問(wèn)《印象西湖項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議》2、跟蹤完成方案設(shè)計(jì)世聯(lián)價(jià)值：1、完成開(kāi)發(fā)商提出的要求，借助項(xiàng)目使開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商，改變企業(yè)發(fā)展軌跡；2、化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，解決定位難題，成功梳理核心競(jìng)爭(zhēng)力之產(chǎn)品價(jià)值體系；3、在政府兩周期限內(nèi)完成初步定位，并協(xié)助開(kāi)發(fā)商短期完成方案設(shè)計(jì)。世聯(lián)觀點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)——寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓項(xiàng)目定位思考點(diǎn)：目前市場(chǎng)是怎樣的，未來(lái)是否存在競(jìng)爭(zhēng)？地塊具有什么樣的屬性，從現(xiàn)有狀況和未來(lái)規(guī)劃判斷，可能賣(mài)給誰(shuí)？客戶(hù)關(guān)注什么，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品最不滿(mǎn)的是什么？基于地塊/客戶(hù)/競(jìng)爭(zhēng)的判斷，我們應(yīng)該采取什么發(fā)展戰(zhàn)略？世聯(lián)對(duì)于寫(xiě)字樓項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定啟動(dòng)區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)資源獲取與整合營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng)案例1：合肥和嘉·金鼎國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目界定：純商務(wù)型寫(xiě)字樓客戶(hù)需求要點(diǎn)：1、如何在財(cái)富廣場(chǎng)知名度很強(qiáng)的情況下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目很好的市場(chǎng)消化？2、如何有效提升項(xiàng)目及發(fā)展商的知名度？3、何時(shí)入市比較適合？世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：全程營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)（目前完成前期定位，營(yíng)銷(xiāo)全程駐場(chǎng)）世聯(lián)價(jià)值：1、提出產(chǎn)品差異化的概念，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)突破2、與財(cái)富廣場(chǎng)形成規(guī)模效應(yīng)，共同打造北一環(huán)商務(wù)走廊概念項(xiàng)目位置：北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級(jí)高尚社區(qū)—栢景灣，西與即將落成的廬陽(yáng)區(qū)政府新址相距僅百米，與財(cái)富廣場(chǎng)一路之隔項(xiàng)目規(guī)模：2棟27層建筑，總面積近6萬(wàn)平方委托客戶(hù)：安徽和嘉投資有限公司案例2：合肥萬(wàn)振朱崗村項(xiàng)目（前期顧問(wèn)）項(xiàng)目界定：合肥城市發(fā)展要道上的標(biāo)桿性寫(xiě)字樓項(xiàng)目客戶(hù)的要求：項(xiàng)目處于前期拿地階段，要求世聯(lián)對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行贏利模式的測(cè)算，特別是項(xiàng)目是否要造180米的超高層建筑進(jìn)行重點(diǎn)分析世聯(lián)服務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)：1、對(duì)于合肥市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展方向進(jìn)行研判，項(xiàng)目合適的建造體量分析2、對(duì)于180米的超高層建筑重點(diǎn)分析造價(jià)、價(jià)值點(diǎn)、未來(lái)供應(yīng)、銷(xiāo)售壓力，世聯(lián)價(jià)值：通過(guò)2種方案的對(duì)比，進(jìn)行各項(xiàng)參數(shù)的分配比較，使開(kāi)發(fā)商打消了造180米超高層建筑的觀念，避免了處于資金鏈壓力下開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目定義為快進(jìn)快出的現(xiàn)金流產(chǎn)品，提高其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。項(xiàng)目位置:合肥市馬鞍山路太湖路以南（交警指揮中心）項(xiàng)目規(guī)模:項(xiàng)目占地面積：1.4萬(wàn)平方；建筑面積：約10萬(wàn)㎡委托客戶(hù):合肥萬(wàn)振建設(shè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的四個(gè)關(guān)鍵因素：關(guān)鍵因素一統(tǒng)一管理，只租不售關(guān)鍵因素二主題突出，結(jié)構(gòu)合理關(guān)鍵因素三做好客源重疊分析與規(guī)劃關(guān)鍵因素四先進(jìn)的招商理念、經(jīng)營(yíng)理念、管理方式商業(yè)地產(chǎn)——的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在整合消費(fèi)的能力，以及人性化商業(yè)消費(fèi)室內(nèi)場(chǎng)所的提供；以下四個(gè)關(guān)鍵因素直接決定了的成功與否。世聯(lián)觀點(diǎn)案例：六安新鴻意商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目界定：位于四線(xiàn)城市的世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：項(xiàng)目整體規(guī)劃調(diào)整建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行顧問(wèn)世聯(lián)價(jià)值：國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪，將正式簽約進(jìn)駐本項(xiàng)目項(xiàng)目位置：六安市皖西路與梅山路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：總建面16萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積8.4萬(wàn)㎡委托客戶(hù)：六安新鴻意地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)——世聯(lián)觀點(diǎn)[關(guān)鍵字]：商業(yè)休閑文化[簡(jiǎn)介]：城市步道（商業(yè)街）是不同于城市商業(yè)和郊區(qū)購(gòu)物中心的一種全新的商業(yè)形態(tài)，其更注重商業(yè)與休閑娛樂(lè)的結(jié)合，并強(qiáng)調(diào)階層和文化的一致，能夠提供中產(chǎn)所需的逃離差異和沖突的庇護(hù)所。在這個(gè)休閑勝地，看不到任何貧窮與不同的跡象。規(guī)劃氛圍建筑特征業(yè)態(tài)輻射動(dòng)因輻射范圍規(guī)劃上比功能性的購(gòu)物廣場(chǎng)更能提供新奇感，強(qiáng)調(diào)與自然的接觸、步行街刺激的多樣性以及廣場(chǎng)的娛樂(lè)性建筑符號(hào)注重營(yíng)造娛樂(lè)以及休閑氛圍，注重滿(mǎn)足購(gòu)物者對(duì)城市生活標(biāo)志的懷舊感功能的復(fù)合以及豐富性達(dá)到長(zhǎng)時(shí)間滿(mǎn)足購(gòu)物者渴望激情的購(gòu)物需求階層與文化特征城市的中產(chǎn)，超越傳統(tǒng)地域概念氛圍營(yíng)造強(qiáng)調(diào)階層和文化的一致，活動(dòng)豐富但是沒(méi)有違背目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值或者對(duì)目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)生威脅的人群，力圖于讓人們確信這里的消遣活動(dòng)永遠(yuǎn)是愉快的案例1：合肥：金地·88街世聯(lián)服務(wù)：·前期顧問(wèn)、后期營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行世聯(lián)解決的問(wèn)題：·市場(chǎng)定位、規(guī)劃建議、設(shè)計(jì)方案調(diào)整、銷(xiāo)售推廣世聯(lián)價(jià)值：·開(kāi)盤(pán)引領(lǐng)合肥商業(yè)市場(chǎng)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)位置：合肥馬鞍山路規(guī)模：3000㎡，2條街區(qū)委托客戶(hù)：案例2：合肥環(huán)美家天下項(xiàng)目項(xiàng)目位置：合肥站北銅陵北路與天柱山路項(xiàng)目規(guī)模：總建面40萬(wàn)平方米；商業(yè)10萬(wàn)平方米委托客戶(hù)：六安新鴻意地產(chǎn)公司項(xiàng)目界定：中國(guó)第一家家庭主題公園商業(yè)街世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略及招商方案月度營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行顧問(wèn)公園商業(yè)街戰(zhàn)略顧問(wèn)——城市重建觀點(diǎn)一：舊城改造是城市發(fā)展到一定階段的必然，是一項(xiàng)城市更新的計(jì)劃觀點(diǎn)二：良好的城市更新不只局限于物質(zhì)形態(tài)的改造，而是著眼于城市和區(qū)域整體發(fā)展的綜合系統(tǒng)工程觀點(diǎn)三：城市更新必須具備相應(yīng)條件后才能取得綜合效益最佳,區(qū)域處于衰退期是改造的最佳時(shí)機(jī)觀點(diǎn)四：城市更新的政府有意識(shí)的干預(yù)行為，通過(guò)更新使衰退的區(qū)域機(jī)能重生、活力再現(xiàn)觀點(diǎn)五：城市更新的關(guān)鍵是經(jīng)濟(jì)的更新，是城市價(jià)值的增值，所有政策和規(guī)劃必須以此為中心觀點(diǎn)六：區(qū)域更新中的規(guī)劃是動(dòng)態(tài)的，并通過(guò)綜合系統(tǒng)的規(guī)劃達(dá)到土地增值的目的觀點(diǎn)七：開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，及早制定針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施至關(guān)重要觀點(diǎn)八：在改造中應(yīng)有明確的目標(biāo)和清晰的工作步驟世聯(lián)觀點(diǎn)戰(zhàn)略顧問(wèn)之城市重建世聯(lián)模型是否處于衰退期城中村整體出租率租金水平走勢(shì)租住人口構(gòu)成存在主要問(wèn)題產(chǎn)權(quán)人改造意愿股份公司對(duì)改造看法村民對(duì)改造的看法村民普遍可接受的拆賠方式及標(biāo)準(zhǔn)城市更新的空間市場(chǎng)需求改造的余地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)功能布局社會(huì)認(rèn)知與影響政府對(duì)改造看法專(zhuān)家學(xué)者對(duì)改造的看法公眾對(duì)改造的看法政府對(duì)更新的支持政府對(duì)改造的態(tài)度政府的財(cái)力對(duì)改造所做準(zhǔn)備成功舊城改造的五大關(guān)鍵因素案例：合肥飯店區(qū)域改造項(xiàng)目世聯(lián)服務(wù)內(nèi)容：集中商業(yè)定位研究及功能比例、可分割性研究寫(xiě)字樓可行性研究及功能比例、租售比例劃分公寓物業(yè)形態(tài)研究負(fù)一層整體商業(yè)的可行性研究項(xiàng)目位置：位于合肥城市最核心區(qū)域，長(zhǎng)江路宿州路交叉口。項(xiàng)目規(guī)模：總占地面積2.83萬(wàn)方，容積率不高于7.5，建筑功能包括商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、酒店式公寓以及住宅等。委托客戶(hù)：安徽省金大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司二.世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

鑒于貴司現(xiàn)階段最需要解決的是項(xiàng)目定位工作與產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題，故世聯(lián)建議貴司選擇以下服務(wù)內(nèi)容作為雙方合作的切入點(diǎn)：階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間第一階段：項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃方案市場(chǎng)評(píng)價(jià)1市場(chǎng)研究2項(xiàng)目解析3案例借鑒4項(xiàng)目整體定位5項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略6啟動(dòng)區(qū)定位及策略7規(guī)劃方案市場(chǎng)評(píng)價(jià)8經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、《針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)研究》二、《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》三、《規(guī)劃方案市場(chǎng)評(píng)價(jià)與調(diào)整建議》四、《經(jīng)濟(jì)測(cè)算》1項(xiàng)目首次溝通會(huì)1次2區(qū)域地市場(chǎng)調(diào)研7天3市場(chǎng)調(diào)研匯報(bào)溝通1次4中期溝通|匯報(bào)1次5終期溝通|匯報(bào)1次6電話(huà)|傳真|郵件溝通45個(gè)日歷天第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3建筑單體設(shè)計(jì)建議4項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分建議5設(shè)備設(shè)施建議6商業(yè)氛圍營(yíng)造建議1《項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》報(bào)告2形成《建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究五天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話(huà)、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天第三階段：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略1需求市場(chǎng)研究2主流營(yíng)銷(xiāo)手段分析3營(yíng)銷(xiāo)案例借鑒4項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略5營(yíng)銷(xiāo)策略6營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算1《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略》報(bào)告1補(bǔ)充市場(chǎng)調(diào)研3天2中期溝通|匯報(bào)1次3終期溝通|匯報(bào)1次4電話(huà)、傳真、郵件溝通30個(gè)日歷天工作階段劃分及服務(wù)內(nèi)容

三.世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售代理服務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目銷(xiāo)售籌備期與開(kāi)盤(pán)期當(dāng)本項(xiàng)目進(jìn)入到銷(xiāo)售籌備期與開(kāi)盤(pán)期時(shí)，世聯(lián)將通過(guò)專(zhuān)業(yè)服務(wù)為開(kāi)發(fā)商解決以下幾個(gè)方面的關(guān)鍵問(wèn)題：1.入市時(shí)機(jī)選擇及開(kāi)盤(pán)策略2.預(yù)期價(jià)格實(shí)現(xiàn)3.銷(xiāo)售流程及組織架構(gòu)4.銷(xiāo)售物料及現(xiàn)場(chǎng)包裝展示5.階段推廣計(jì)劃本階段的世聯(lián)主要服務(wù)內(nèi)容將為以下幾個(gè)方面：主要服務(wù)內(nèi)容提交工作成果1.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究跟進(jìn)2.客戶(hù)積累及跟蹤3.價(jià)格策略及價(jià)格表制定4.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)提升培訓(xùn)5.銷(xiāo)售物料及現(xiàn)場(chǎng)包裝展示跟進(jìn)6.媒體、渠道選擇及費(fèi)用預(yù)算7活動(dòng)建議、執(zhí)行跟進(jìn)及費(fèi)用預(yù)算8.相關(guān)合作單位選擇與跟進(jìn)1.《開(kāi)盤(pán)策略》2.《價(jià)格策略及價(jià)格表》3.《月度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃及工作總結(jié)》4.《銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃》5.《銷(xiāo)售流程及檔案》6.《銷(xiāo)售物料及企劃設(shè)計(jì)成果》7.《現(xiàn)場(chǎng)包裝建議》8.《媒體推廣計(jì)劃及效果評(píng)估》9.《活動(dòng)方案與效果評(píng)估》10.《月度市場(chǎng)信息速遞》項(xiàng)目銷(xiāo)售持續(xù)期當(dāng)本項(xiàng)目進(jìn)入到銷(xiāo)售持續(xù)期時(shí)，世聯(lián)將把工作重點(diǎn)放在以完成階段性銷(xiāo)售目標(biāo)為中心，提供以下服務(wù)內(nèi)容:主要服務(wù)內(nèi)容提交工作成果1.競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究跟進(jìn)2.開(kāi)盤(pán)期及階段性銷(xiāo)售總結(jié)3.成交客戶(hù)深度研究4.價(jià)格策略調(diào)整5.銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)提升培訓(xùn)6.媒體、渠道選擇及費(fèi)用預(yù)算7活動(dòng)建議、執(zhí)行跟進(jìn)及費(fèi)用預(yù)算1.《策略調(diào)整報(bào)告》2.《價(jià)格策略調(diào)整報(bào)告》3.《開(kāi)盤(pán)期、銷(xiāo)售率50%、70%、結(jié)案等總結(jié)》4.《銷(xiāo)售難點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)突破方案》(困難戶(hù)型與尾盤(pán)等)5.《成交客戶(hù)研究報(bào)告》6.《媒體推廣計(jì)劃及效果評(píng)估》7.《活動(dòng)方案與效果評(píng)估》四．世聯(lián)顧問(wèn)工作方法1、調(diào)研方法☆現(xiàn)場(chǎng)勘查☆一對(duì)一深度訪談（相關(guān)專(zhuān)家，相關(guān)信息知情人）2、消費(fèi)者研究類(lèi)☆消費(fèi)者深入訪談☆世聯(lián)客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)研究分析☆消費(fèi)者價(jià)值元素分布圖3、技術(shù)思路形成方法☆法界定問(wèn)題（，彼此獨(dú)立，完全窮盡）；☆頭腦風(fēng)暴會(huì)（）；☆案例研究；☆專(zhuān)業(yè)模型研究；☆專(zhuān)家評(píng)審會(huì)5G（）法GROUP1項(xiàng)目指導(dǎo)委員會(huì)GROUP2項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組GROUP3項(xiàng)目執(zhí)行小組GROUP4內(nèi)部專(zhuān)家小組GROUP5外部專(zhuān)家小組--由客戶(hù)方部分領(lǐng)導(dǎo)組成?參加關(guān)鍵會(huì)議?設(shè)定方向?批準(zhǔn)建議--由客戶(hù)方部分部門(mén)主管與世聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)組成?參加關(guān)鍵的會(huì)議?協(xié)調(diào)調(diào)配資源?支持項(xiàng)目執(zhí)行小組工作--由世聯(lián)相關(guān)顧問(wèn)人員組成，根據(jù)客戶(hù)需求可加入客戶(hù)方相關(guān)人員?收集數(shù)據(jù)與信息?進(jìn)行分析?報(bào)告的撰寫(xiě)--由世聯(lián)相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜医M成?客戶(hù)目標(biāo)探討和項(xiàng)目問(wèn)題界定?技術(shù)思路探討?報(bào)告評(píng)審?參加項(xiàng)目匯報(bào)--由世聯(lián)戰(zhàn)略合作伙伴和外部專(zhuān)家?guī)旖M成?關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)技術(shù)支持?提供技術(shù)難點(diǎn)解決建議4、技術(shù)支持獲取方法?五．世聯(lián)顧問(wèn)質(zhì)量保證體系內(nèi)部質(zhì)量控制方法（項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程）三次三級(jí)評(píng)審制度三次評(píng)審市場(chǎng)調(diào)研評(píng)審核心成果評(píng)審最終報(bào)告評(píng)審三級(jí)評(píng)審專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)自評(píng)顧問(wèn)部執(zhí)委會(huì)評(píng)審世聯(lián)中國(guó)評(píng)審委員會(huì)評(píng)審成果鑒定 三次三級(jí)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)技術(shù)總監(jiān)簽字認(rèn)可行政部門(mén)加蓋公章提交成果客戶(hù)反饋外部質(zhì)量控制方法（項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程）為了保證項(xiàng)目順利運(yùn)作，世聯(lián)的顧問(wèn)服務(wù)工作不僅提供報(bào)告文本，還將在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中，與客戶(hù)隨時(shí)溝通，定期就工作進(jìn)展和客戶(hù)溝通，根據(jù)客戶(hù)要求與客戶(hù)共同工作，以期與客戶(hù)就項(xiàng)目存在的問(wèn)題及其解決方案達(dá)成真正的共識(shí)。共同工作方式過(guò)程監(jiān)控方式成果監(jiān)控方式客戶(hù)方相關(guān)人員加入項(xiàng)目工作團(tuán)隊(duì)參與市場(chǎng)調(diào)研、資料收集、過(guò)程討論雙方溝通會(huì)會(huì)議紀(jì)要顧問(wèn)工作例會(huì)紀(jì)要各階段工作成果溝通會(huì)及意見(jiàn)反饋工作結(jié)束階段客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查六．專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)針對(duì)本項(xiàng)目顧問(wèn)工作的工作量與工作內(nèi)容，世聯(lián)將調(diào)動(dòng)公司內(nèi)部各類(lèi)資源，組建強(qiáng)大的專(zhuān)案團(tuán)隊(duì)參與本項(xiàng)目的顧問(wèn)工作，包括負(fù)責(zé)內(nèi)部專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)、公司外部資源，共同保證項(xiàng)目的順利實(shí)施和高質(zhì)量完成。項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)資深項(xiàng)目經(jīng)理專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評(píng)審顧問(wèn)報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶(hù)基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)精英十五年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大的顧問(wèn)平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢(shì)豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑、經(jīng)濟(jì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)介紹項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)成員陳勁松世聯(lián)股份董事長(zhǎng)周曉華世聯(lián)股份董事+執(zhí)行總裁邢柏靜世聯(lián)股份顧問(wèn)事業(yè)部總經(jīng)理宋春生世聯(lián)股份顧問(wèn)事業(yè)部副總經(jīng)理劉康寧世聯(lián)股份顧問(wèn)事業(yè)部副總經(jīng)理袁鴻昌世聯(lián)股份上海公司總經(jīng)理馮剛世聯(lián)股份上海公司副總經(jīng)理林蔚世聯(lián)股份北京公司總經(jīng)理項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)職責(zé)公司資源調(diào)配探討解決方案顧問(wèn)報(bào)告評(píng)審服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督階段劃分顧問(wèn)咨詢(xún)費(fèi)用付款方式第一階段：項(xiàng)目整體定位及規(guī)劃方案市場(chǎng)評(píng)價(jià)人民幣30萬(wàn)元整首期款40人民幣12萬(wàn)元中期匯報(bào)40人民幣12萬(wàn)元終稿匯報(bào)20人民幣6萬(wàn)元第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議人民幣20萬(wàn)元/月首期款40人民幣8萬(wàn)元中期匯報(bào)40人民幣8萬(wàn)元終稿匯報(bào)20人民幣4萬(wàn)元第三階段：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略人民幣20萬(wàn)元整首期款40人民幣8萬(wàn)元中期匯報(bào)40人民幣8萬(wàn)元終稿匯報(bào)20人民幣4萬(wàn)元第四階段：銷(xiāo)售代理服務(wù)按總銷(xiāo)金額進(jìn)行提點(diǎn)，費(fèi)率雙方另行協(xié)商。七．世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目的各階段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)若世聯(lián)有幸參與貴司本項(xiàng)目的顧問(wèn)與代理服務(wù)，則世聯(lián)將給與貴司以下優(yōu)惠的收費(fèi)方案：八．世聯(lián)的增值服務(wù)1.企業(yè)品牌的價(jià)值提升2.專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的打造3.制定完善的公司制度流程4.市場(chǎng)信息的快速傳遞5.世聯(lián)在全國(guó)案例的分享九.世聯(lián)針對(duì)本項(xiàng)目初步規(guī)劃的思考（詳見(jiàn)技術(shù)匯報(bào)）在全中國(guó)范圍內(nèi)，提供值得信賴(lài)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)realestateintegratedserviceWeprovidereliablethroughoutChina.THANKS!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請(qǐng)?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí)3、熟悉房地產(chǎn)銷(xiāo)售基本知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱(chēng)，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱(chēng)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長(zhǎng)2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類(lèi)型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開(kāi)發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，包括土地的開(kāi)發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)（也稱(chēng)土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開(kāi)發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱(chēng)“一手房”市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱(chēng)“二手房”市場(chǎng)）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶(hù)型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按所有制分：國(guó)有土地和集體土地

國(guó)有土地：在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

我國(guó)的土地制度土地所有制：在我國(guó)，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地

城市用地可以分為九類(lèi)：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉(cāng)儲(chǔ)用地5、對(duì)外交通用地6、道路廣場(chǎng)用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵溉嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣(mài)：是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣(mài)主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)菏侵负戏〒碛型恋厥褂脵?quán)的自然人、法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要】

土地分類(lèi)——按用途分類(lèi)土地按用途分類(lèi)及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問(wèn)題的，房屋一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類(lèi)——按使用功能分類(lèi)1、住宅2、工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)3、商場(chǎng)和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂(lè)設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬(wàn)科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類(lèi)

住宅種類(lèi)繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體高度分類(lèi)，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱(chēng)為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類(lèi)：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過(guò)12層。長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類(lèi)型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶(hù)靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。

板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽(yáng)面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶(hù)式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶(hù)共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過(guò)35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶(hù)到12戶(hù)。塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶(hù)內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶(hù)型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶(hù)的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶(hù)型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶(hù)型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱(chēng)為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋戶(hù)型結(jié)構(gòu)分類(lèi)，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶(hù)型住宅（超小戶(hù)型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無(wú)法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類(lèi)：按房屋政策屬性分類(lèi)：1、廉租房2、已購(gòu)公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。商品房的“五證”“兩書(shū)”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證》。“兩書(shū)”：新建住宅《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》。從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售；從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開(kāi)間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開(kāi)間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開(kāi)間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】商品房銷(xiāo)售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：1、產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋分類(lèi)：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱(chēng)為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國(guó)柳京飯店【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)：6、爛尾房：是指由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無(wú)法回收前期投資，無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：1、一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷(xiāo)售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無(wú)約定，賣(mài)方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買(mǎi)方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒(méi)有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷(xiāo)售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷(xiāo)售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過(guò)主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷(xiāo)售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇1、商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷(xiāo)售商品房，必須明示商品房的銷(xiāo)售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬(wàn)，其中的112㎡即為商品房的銷(xiāo)售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。【第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇

5、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇6、公用建筑面積：又稱(chēng)公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！镜谒墓?jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析】銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如