中國網(wǎng)上購物調(diào)查報告

中國網(wǎng)上購物消費者

調(diào)查報告2010主要發(fā)現(xiàn)2009年我國網(wǎng)上購物的市場規(guī)模達到2670億元，網(wǎng)購人數(shù)約為1.3億。2009年上海和北京的網(wǎng)購規(guī)模分別為285億元和229億元，遠遠高于其他城市。服裝和數(shù)碼家電類產(chǎn)品是網(wǎng)上交易額最大的兩類商品，兩者合計占到全部網(wǎng)購金額的一半。與2008年相比，主要網(wǎng)購商品類別中除服裝的網(wǎng)購金額占比略有提升外，數(shù)碼、化妝品、圖書/音像制品等均出現(xiàn)下滑，其他商品類別的網(wǎng)購金額占比則提升了5.5個百分點，表明網(wǎng)購正在進一步向各類消費品市場滲透，而使網(wǎng)購商品類別呈現(xiàn)一定的分散化趨勢。2009年大約共有8600萬消費者在網(wǎng)上總計購買了約640億元的服裝類產(chǎn)品，是網(wǎng)上最暢銷的商品類別。網(wǎng)上購買服裝的消費者中，網(wǎng)購服裝消費額占到了全部服裝消費額的四分之一，而且這一比例將隨著網(wǎng)購經(jīng)驗的增加而增長。有75.1%的消費者認為網(wǎng)上購物總體滿意度不低于網(wǎng)下購物，接近六成（58.1%）的消費者認為網(wǎng)上購物的樂趣不低于逛街。有37.9%的消費者表示有購物需求時首先會想到去網(wǎng)上購物，有近三分之二的用戶表示會在網(wǎng)下看好商品然后去網(wǎng)上買。只有兩成的用戶認同不會在網(wǎng)上購買單價超過200元的商品，說明消費者已經(jīng)敢于在網(wǎng)上購買價格相對較高的商品。調(diào)查覆蓋范圍：京滬穗深（4個）：北京、上海、廣州、深圳東部沿海城市（13個）：大連、天津、青島、濟南、南京、蘇州、無錫、杭州、溫州、寧波、廈門、東莞、佛山中部省會城市（6個）：石家莊、鄭州、武漢、長沙、合肥、南昌西部區(qū)域中心城市（3個）：成都、重慶、西安采用計算機輔助隨機抽樣電話調(diào)查（CATI）最終樣本條件：2009年有過網(wǎng)上購物的網(wǎng)民最終有效樣本量總計為3500份對調(diào)查結果根據(jù)各地網(wǎng)民數(shù)進行加權同時可以對京津、長三角和珠三角地區(qū)進行對比調(diào)查地區(qū)基本上覆蓋了我國經(jīng)濟最發(fā)達、互聯(lián)網(wǎng)和網(wǎng)購滲透率較高且具有典型代表性的地區(qū)，對中國網(wǎng)上購物主流消費者有比較完整的代表性如非特別指出，后面結果均是26城市調(diào)查結果調(diào)查方法調(diào)查覆蓋城市（圖例）市場規(guī)模我國網(wǎng)上購物的整體市場規(guī)模（億元）根據(jù)正望咨詢的調(diào)查結果測算，2009年網(wǎng)購規(guī)模將達到2670億元，占我國社會商品零售總額的2.1%。2009年大約有1.3億消費者在網(wǎng)上有至少一次的網(wǎng)購經(jīng)歷。預計2010年我國網(wǎng)購規(guī)模將增長到4900億元。調(diào)查城市的網(wǎng)購狀況

京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市合計09年網(wǎng)購消費者數(shù)（萬人）195715014835014443網(wǎng)上購物在網(wǎng)民中的滲透率58.3%42.6%35.8%35.4%46.1%09年網(wǎng)購總金額(億元)6684271371261331在此次調(diào)查的26城市中，合計有4443萬人曾經(jīng)在2009年在網(wǎng)上買過1331億元的商品。26城市網(wǎng)購金額約為全國的一半。2009年上海和北京的網(wǎng)購規(guī)模分別為285億元和229億元，遠遠高于全國其他城市。網(wǎng)購市場的增長狀況此數(shù)據(jù)是與2008年同口徑的調(diào)查結果相比較的結果。京滬穗深的網(wǎng)購增長落后于其他地區(qū)，說明網(wǎng)購開始在二三線城市發(fā)力；東部沿海城市的網(wǎng)購增長速度最快。京滬穗深網(wǎng)購增長水平低于全國地區(qū)的主要原因在于網(wǎng)購消費者人數(shù)的增長低于全國其他地區(qū)。市場表現(xiàn)按交易額計算的市場份額

相對一年前的變化淘寶▲0.6拍拍▲0.1京東商城▲0.9當當▲0.4卓越▼0.3紅孩子▲0.2麥網(wǎng)▼0.3凡客▲0.3其他購物網(wǎng)站▼1.8以▲和▼分別表示各個網(wǎng)站市場份額相對上一年增加和減少的百分點。在調(diào)查的26城市中，按交易額計算，淘寶占有71.7%的市場份額，京東商城、當當和拍拍位居2～4位。京東商城、淘寶、當當、凡客和拍拍的市場份額均有一定程度的上升。對于市場份額小于5%的網(wǎng)站，可能存在相對較大的誤差，結果僅供參考。分地區(qū)的各網(wǎng)站市場份額京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體全國測算淘寶63.9%77.5%78.9%72.2%71.7%76.8%拍拍2.5%2.3%3.4%5.7%2.9%3.0%京東商城6.2%1.3%0.8%1.7%3.2%1.6%當當3.6%2.8%3.9%1.9%3.1%1.6%卓越2.0%1.3%1.5%1.2%1.5%0.8%紅孩子1.7%0.8%0.3%0.0%1.1%0.5%麥網(wǎng)1.2%0.8%0.4%0.8%0.9%0.5%其他購物網(wǎng)站19.0%13.0%10.8%16.5%15.7%15.1%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%不同地區(qū)的結果來看，京滬穗深的網(wǎng)購市場要更加分散。淘寶在京滬穗深外的其他地區(qū)更具有優(yōu)勢，拍拍也呈現(xiàn)了同樣的趨勢。京東商城、紅孩子在京滬穗深的份額高于其他地區(qū)。卓越相對于當當?shù)氖袌龇蓊~則更加集中于京滬穗深。不同網(wǎng)站消費者數(shù)量占比京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體相對一年前的變化淘寶84.6%93.3%90.3%89.3%88.9%▲4.9拍拍10.8%9.6%13.5%16.4%11.4%▲1.6京東商城11.6%3.6%2.5%5.4%6.8%▲3.5當當28.9%21.5%22.3%13.9%23.8%▲3.6卓越18.7%12.0%13.8%10.0%14.8%?0.0紅孩子3.9%1.6%1.5%0.4%2.4%▲0.6麥網(wǎng)5.4%4.7%1.8%4.6%4.5%▼0.8表中數(shù)據(jù)為不同網(wǎng)站的消費者滲透率，即09年該購物網(wǎng)站的消費者數(shù)量占全部網(wǎng)購消費者的比例；以▲和▼分別表示各個網(wǎng)站消費者滲透率相對上一年增加和減少的百分點。各主要購物網(wǎng)站的消費者滲透率大都有一定程度的提升，說明網(wǎng)購消費者的開始嘗試更多的購物網(wǎng)站。京東商城的品牌滲透率提升很快，從去年3.3%提升至6.8%，不過，京東的市場集中于一線城市，尤其是在北京和上海，在二三線城市的滲透率相對較低。根據(jù)購物網(wǎng)站組合的消費者分類京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體淘寶單一用戶34.5%49.7%49.8%53.9%44.0%其他網(wǎng)站單一用戶10.1%4.9%5.8%6.8%7.3%單一網(wǎng)站用戶合計44.6%54.5%55.5%60.7%51.3%淘寶與其他網(wǎng)站的復合用戶50.1%43.6%40.5%35.4%44.9%其他網(wǎng)站復合用戶5.2%1.9%4.0%3.9%3.8%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%網(wǎng)購消費者中單一用戶超過了一半，其中僅在淘寶網(wǎng)上購物的消費者為44%。中小城市里單一用戶的比例高于大城市。在京滬穗深，淘寶單一用戶占比約為三分之一，而在其他城市淘寶單一用戶占比達到了一半。單一用戶指2009年中僅在某一個購物網(wǎng)站上購過物的消費者。逾八成的網(wǎng)購消費者在提及網(wǎng)上購物時會首先想到淘寶。典型購物網(wǎng)站的品牌認知注：第一提及率是指受訪者在未經(jīng)提示下，第一個主動提及該品牌的比例主動提及率是指受訪者在未經(jīng)提示下，主動提及該品牌的比例總體認知度是指在提示的情況下，知道該品牌的比例

第一提及率主動提及率總體認知度淘寶82.1%94.7%99.9%拍拍2.6%20.3%81.8%當當6.0%28.8%80.9%卓越2.9%21.6%67.6%麥網(wǎng)0.4%3.2%38.9%凡客0.2%0.9%24.3%京東商城1.3%8.1%30.9%紅孩子0.2%1.2%20.7%典型購物網(wǎng)站的品牌認知分析淘寶當當卓越麥網(wǎng)京東商城凡客紅孩子整體認知度主動提及率一個優(yōu)異的品牌應當同時具有較高的認知度和提及率。淘寶的品牌表現(xiàn)優(yōu)于其他品牌，為強勢品牌。拍拍、當當和卓越的品牌雖然認知度較高，但消費者的主動提及率不夠高。京東商城、麥網(wǎng)、凡客和紅孩子的整體認知度還比較低，需要加強品牌推廣。典型購物網(wǎng)站品牌主動提及率的變化

2009年1月2010年1月同比變化淘寶90.1%94.7%▲4.6拍拍16.3%20.3%▲4.0易趣18.3%16.3%▼2.0當當19.5%28.8%▲9.3卓越14.4%21.6%▲7.2麥網(wǎng)2.4%3.2%▲0.8凡客0.2%0.9%▲0.7京東商城2.8%8.1%▲5.3紅孩子0.6%1.2%▲0.6以▲和▼分別表示各個網(wǎng)站的主動提及率相對上一年增加和減少的百分點。與去年同期相比，主要幾個購物網(wǎng)站的主動提及率都有所上升，當當、卓越和京東商城的提升幅度為最大。網(wǎng)購消費行為不同商品的網(wǎng)購人數(shù)占比京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體服裝60.4%72.2%68.0%68.6%66.4%家具/家居用品38.7%37.3%28.0%25.7%35.2%圖書/音像制品41.8%30.9%32.8%21.4%34.6%數(shù)碼產(chǎn)品27.8%24.0%21.8%28.6%25.7%手機11.0%10.1%9.5%13.2%10.7%數(shù)碼相機/攝像機3.4%3.9%3.5%4.6%3.7%筆記本電腦2.8%1.5%1.3%2.9%2.2%臺式電腦、其他數(shù)碼及配件18.1%15.6%12.3%16.8%16.2%電器14.3%10.6%9.0%8.6%11.7%化妝品16.8%18.8%14.3%15.0%16.9%游戲幣/游戲賬號和裝備7.4%9.5%9.5%15.7%9.3%珠寶首飾8.0%8.9%7.0%8.9%8.2%玩具8.0%6.6%8.3%4.6%7.2%電話卡/手機充值卡7.3%5.9%6.0%10.4%7.0%母嬰用品4.5%3.1%3.8%2.9%3.8%運動/健身/戶外產(chǎn)品2.5%4.2%2.8%3.2%3.2%機票/火車票/汽車票/船票1.9%1.0%0.8%3.2%1.6%其他16.6%17.0%14.0%20.0%16.7%總體100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%服裝、家具/家具用品、圖書/音像制品、數(shù)碼產(chǎn)品是網(wǎng)上購買人數(shù)最多的前幾類商品。不同商品的網(wǎng)購金額占比與2008年相比，網(wǎng)購交易額的服裝占比略有提升，而數(shù)碼家電、化妝品以及圖書/音像制品均出現(xiàn)下滑，其他商品類別占比提升了5.5個百分點。網(wǎng)購商品類別呈現(xiàn)一定的分散化趨勢。不同網(wǎng)購經(jīng)驗消費者的網(wǎng)購金額和網(wǎng)站數(shù)隨著網(wǎng)購經(jīng)驗的增加，消費者越來越敢于在網(wǎng)上花錢，也越來越習慣于在網(wǎng)上購物，消費金額逐漸增加。除此之外，隨著網(wǎng)購經(jīng)驗的增加，消費者也會逐漸嘗試在更多的網(wǎng)站上購物消費。也就是說，淘寶培養(yǎng)的大批網(wǎng)購消費者將逐漸向外滲出而惠及其他購物網(wǎng)站，這也是自08年以來，中國B2C電子商務呈現(xiàn)出爆發(fā)式快速發(fā)展的一個重要推動力量。不同網(wǎng)購經(jīng)驗消費者選擇的購物網(wǎng)站網(wǎng)購經(jīng)驗1年之內(nèi)的消費者，淘寶單一用戶（只在淘寶網(wǎng)上有過購物的消費者）的消費者占到了55.6%，而網(wǎng)購經(jīng)驗6年及以上的消費者中淘寶單一用戶僅有三成。網(wǎng)購經(jīng)驗1年之內(nèi)的消費者中淘寶與其他網(wǎng)站的復合用戶（同時在淘寶和其他網(wǎng)站上有過網(wǎng)購經(jīng)歷的消費者）占比不足三成，而網(wǎng)購經(jīng)驗6年及以上的消費者中占比超過六成。這說明網(wǎng)購消費者會從淘寶向其他網(wǎng)站溢出。網(wǎng)購經(jīng)驗不同網(wǎng)購經(jīng)驗消費者購買的商品類別2004年及以前2005-2006年2007年2008年2009年平均網(wǎng)購商品類別數(shù)3.153.022.562.432.03服裝63.9%70.5%66.5%70.6%60.7%家具/家居用品42.9%40.5%35.7%32.7%28.7%圖書/音像制品45.9%38.4%36.0%31.2%28.2%數(shù)碼產(chǎn)品38.3%34.7%21.9%24.1%17.6%電器16.5%14.7%11.8%10.1%8.7%化妝品16.5%21.6%15.5%17.6%13.6%電話卡/手機充值卡8.6%10.8%8.5%5.8%3.5%游戲幣/游戲賬號和裝備12.8%11.2%12.0%7.0%7.1%珠寶/首飾9.0%10.6%10.5%7.2%6.2%其他19.2%22.8%15.1%15.1%14.8%網(wǎng)購經(jīng)驗較多的消費者平均網(wǎng)購的商品類別數(shù)碼也比較多。網(wǎng)購消費者最開始購買的商品類別以服裝為最多，其次為家具/家居用品和圖書/音像制品。隨著網(wǎng)購經(jīng)驗的增加，消費者購買每類商品的比例都有所增加，數(shù)碼產(chǎn)品和電器類產(chǎn)品的購買比例增加較快。不同網(wǎng)購商品類別的消費者性別化妝品為最女性的網(wǎng)購商品，而網(wǎng)絡游戲類商品則是最男性的網(wǎng)購商品。不同購買商品類別消費者的平均年齡游戲類商品的消費者最年輕，而電器和母嬰類商品的消費者年齡則相對較大。服裝產(chǎn)品的網(wǎng)購市場服裝的網(wǎng)購市場規(guī)模億元2009年消費者通過網(wǎng)上總計購買了約640億元的服裝類產(chǎn)品，是市場規(guī)模最大的網(wǎng)購商品類別。2009年共有8600萬消費者在網(wǎng)上購買過服裝，約占到全部網(wǎng)購消費者數(shù)量的三分之二。按成交額計算的服裝網(wǎng)購市場份額服裝類商品網(wǎng)購市場中淘寶占據(jù)了絕大多數(shù)的份額，按成交額計算2009年淘寶網(wǎng)市場占比達到了86.3%，比上一年增加了1.4個百分點。淘寶網(wǎng)在服裝網(wǎng)購領域的份額主要是由眾多的中下賣家貢獻的，而許多品牌廠商紛紛通過淘寶網(wǎng)試水網(wǎng)上零售也推高了淘寶網(wǎng)服裝銷售數(shù)據(jù)。網(wǎng)上購買服裝的金額占比服裝網(wǎng)購消費者在網(wǎng)上和網(wǎng)下購買服裝的金額比例約為1:3。隨著網(wǎng)購服裝經(jīng)驗的增加，網(wǎng)購服裝的金額占比會逐漸提高。09年開始網(wǎng)上購買服裝的消費者，網(wǎng)購服裝占其全部服裝消費的金額比例為20.4%，而04年及以前就開始網(wǎng)購服裝的消費者，這個比例提高到了30.9%。支付工具及關聯(lián)銀行網(wǎng)購消費者擁用的第三方支付工具調(diào)查發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)購消費者中擁有第三方支付工具賬戶的比例為80.1%，而上一年類似調(diào)查的結果為63.2%，相對上一年提高了16.9個百分點。消費者中擁有支付寶賬戶的比例最高，超過了全部網(wǎng)購消費者的四分之三（77.1%），相對上一年增長了17個百分點。擁有財付通賬戶的比例為17.2%，相對上一年增長了3.8個百分點。支付工具與哪些網(wǎng)上銀行相關聯(lián)消費者使用支付工具時一般需要與網(wǎng)上銀行相關聯(lián)。有超過三分之一的消費者把支付工具有中國工商銀行的網(wǎng)上銀行相關聯(lián)，選擇中國建設銀行的比例超過四分之一，招商銀行的選擇比例也解決四分之一。在京滬穗深，招商銀行選擇比例為27.2%，僅次于工商銀行（38.7%）位居第二。網(wǎng)購滿意度及其他網(wǎng)上購物與網(wǎng)下購物的滿意度比較在總體滿意度評價上，有超過六成的消費者認為網(wǎng)上購物和網(wǎng)下購物差不多。認為網(wǎng)上購物更好的比例為13.2%，認為網(wǎng)下購物更好的比例為22.9%。雖然認為網(wǎng)下購物更好的比例略高于認為網(wǎng)上購物更好的比例，但正望咨詢之前的調(diào)查結果顯示網(wǎng)下購物渠道中僅大中型商場和超市的滿意度高于網(wǎng)上購物，其他購物渠道的滿意度評價要低于網(wǎng)上購物。逛街與網(wǎng)上購物的樂趣比較相對逛街，有超過四分之一（26.0%）的消費者認為網(wǎng)上購物的樂趣更大一些。接近六成（58.1%）的消費者認為網(wǎng)上購物的樂趣不低于逛街。未來對網(wǎng)購的計劃有31.8%的網(wǎng)購消費者表示未來會增加網(wǎng)上購物，還有超過一半的表示基本保持不變。關于網(wǎng)購的態(tài)度有37.9%的消費者表示有購物需求時首先會想到去網(wǎng)上購物。有近三分之二的用戶表示會在網(wǎng)下看好商品然后去網(wǎng)上買。七成的用戶表示只在網(wǎng)上購買少數(shù)幾類商品，這與網(wǎng)上人均購買的商品類別數(shù)為2.5類的結果一致。只有兩成的用戶認同不會在網(wǎng)上購買單價超過200元的商品，說明消費者已經(jīng)敢于在網(wǎng)上購買價格相對較高的商品。房地產(chǎn)基礎知識培訓請在此輸入您的副標題LOGO新員工入職培訓系列課程培訓目標請在此輸入您的副標題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關基本知識2、了解房地產(chǎn)相關的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經(jīng)濟學上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權注：房地產(chǎn)物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權屬關系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結構形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層。【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃拔，房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格構成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

房地產(chǎn)價格

樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價=土地總價格/總建筑面積=土地單價/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價格

房屋價格

房地產(chǎn)價格構成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少

10、政府因素、土地價格的變動

11、其它因素森茂山莊項目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權。土地使用權：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。土地使用權可以依法轉讓?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權的取得方式

國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。1、土地使用權出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權的取得方式2、土地使用權轉讓：是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。3、土地使用權劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結構。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結構形式分類：1、磚木結構2、磚混結構3、鋼混框架結構4、鋼混剪刀墻結構5、鋼混框架一剪刀墻結構6、鋼結構【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結構：板樓、塔樓、板塔結合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結構，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結構分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設工程施工許可證》《商品房預(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結構住宅磚混結構住宅：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結構形式以其承重結構所用其所用的材料來劃分：2、磚木結構住宅磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結構住宅鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結構等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。

*房間進深16.5米/房間開間8.8米*臥室進深6米/臥室開間4.4米*客廳進深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預售兩種；

商品房預售條件：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、持有建設工程規(guī)劃許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。5、商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益

住宅的產(chǎn)權：一般是指住宅的所有權。住宅的所有權，是一種民事法律關系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權力。

住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權益1、住宅的占有權：一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候，占有權就為使用人行使——比如出租，當使用權發(fā)生轉移時，占有權也隨之轉移。2、住宅的使用權：對住宅使用的權力稱住宅的使用權。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以是租房人等。在占有權和使用權暫時不歸房主所有時，房主的所有權并未喪失。3、住宅的收益權：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權力，比如出租收益。4、住宅的處分權：由房主行使。只有房主才有權力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時，債權人擁有房屋的處分權?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：1、產(chǎn)權證書：是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權房：是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領取了《房屋所有權證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權證》，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當房產(chǎn)銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當事人的約定。雙方當事人如果沒有約定，“訂金”的性質主要是預付款，銷售者違約時，應無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應交付定金而未交付的，不構成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應交付訂金而未交付的，即構成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20％；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔保性質，而訂金只是單方行為，不具有擔保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——價格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應當分攤的共有建筑面積。商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3)、不包括在結構面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務的專用設備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。

公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下：1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇

7、面積計算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術語——面積篇使用率