住宅開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)報(bào)告模板

中駿置業(yè)**公司**項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)報(bào)告*年*月*日1目錄CONTENTS12產(chǎn)品設(shè)計(jì)3工程分析4成本分析5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目策劃21項(xiàng)目策劃31.1土地價(jià)值1.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)1.3客戶需求1.4項(xiàng)目定位1.5商鋪策劃1.6產(chǎn)品建議1項(xiàng)目策劃—土地價(jià)值1.1要點(diǎn)：回顧“項(xiàng)目交底會(huì)”時(shí)的項(xiàng)目概況，并就土地價(jià)值進(jìn)行SWOT分析；參照“土地屬性判斷簡(jiǎn)表”的典型特征，判斷地塊的土地屬性；將“投資可研評(píng)審”報(bào)告中的土地分析部分，以附件形式插入本頁(yè)，以便查閱回顧;如相較投資評(píng)審階段有進(jìn)一步更新及補(bǔ)充，須以單獨(dú)頁(yè)面說(shuō)明。SWOT優(yōu)勢(shì)(Strength)劣勢(shì)(Weakness)項(xiàng)目良好的交通通達(dá)性周邊商貿(mào)發(fā)達(dá)稀缺山景資源地塊四面臨街，利于商業(yè)規(guī)劃金地品牌地塊規(guī)模偏小，無(wú)大盤優(yōu)勢(shì)周邊農(nóng)民房影響項(xiàng)目形象非當(dāng)前虎門最熱片區(qū)機(jī)會(huì)(Opportunities)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)(SO)抓住機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)(WO)虎門城市升級(jí)品牌開發(fā)商自主定價(jià)權(quán)高鐵開通用產(chǎn)品創(chuàng)新、品質(zhì)、細(xì)節(jié)、服務(wù)等爭(zhēng)取高定價(jià)，最終獲得高收益強(qiáng)化金地品牌形象搶占入市時(shí)機(jī)，配合虎門城市升級(jí)的節(jié)奏制定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度充分發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，輻射虎門厚街更廣區(qū)域商業(yè)價(jià)值最大化能利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)發(fā)展“短平快”項(xiàng)目引進(jìn)品牌商家，營(yíng)造街區(qū)氛圍，結(jié)合城市升級(jí)，再造一個(gè)中心

強(qiáng)化片區(qū)前景威脅(Threats)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅(ST)減少劣勢(shì)，避免威脅(WT)宏觀調(diào)控的不確定性強(qiáng)化在通貨膨脹期住宅的增值保值性強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（園林、產(chǎn)品、物管、銷售執(zhí)行），提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值通過(guò)前期規(guī)劃準(zhǔn)確定位，確立產(chǎn)品特色1項(xiàng)目根策劃—市漠場(chǎng)虜競(jìng)梅爭(zhēng)-全偽市磨市伐場(chǎng)虜分宣析胃（1摸/述5）1憤.伏2年子度針量澤價(jià)植走蛙勢(shì)要民點(diǎn)休：2我0肥0濕8年至愛(ài)今每年駝末全市年槽度毀商裕品爸住戲宅燙供科求鐘存?zhèn)兞繑r及懇成舉交潮均拾價(jià)塞，刑全喊市患年恒度鳳商但品姥住咱宅房誠(chéng)累抬計(jì)嫁新耀開技工霜面則積豈；給棗出勢(shì)城卷市甜供酬需釣走偵勢(shì)我等饑方洞面欠的牲預(yù)售判挑及賣結(jié)怒論旨。1項(xiàng)目渣策劃—市場(chǎng)糾競(jìng)爭(zhēng)-全市爽市場(chǎng)蘋分析此（2/葡5）1糞.梳2要示點(diǎn)鬧：過(guò)去2個(gè)掃完杯整鞏年多度蠢及皆當(dāng)稼年蘆月仰度供舍需倘成菠交止價(jià)挽走臨勢(shì)船，旦圖辦中比顯渴示商數(shù)車字墳；給出幫分析脹結(jié)論婚。月度鴿量?jī)r(jià)釋走勢(shì)1項(xiàng)目喜策劃—市場(chǎng)暢競(jìng)爭(zhēng)-全行市捧市鉆場(chǎng)被分桂析槽（3奮/串5）1.躬2要點(diǎn)救：圖泄示冷上宵一衡年街度泡和準(zhǔn)今土年各脹行絲式政卻區(qū)餓分縱別卸的供應(yīng)兵量、票成交匠量和寇成交補(bǔ)價(jià)格羊；給獄出酸分蛛析載結(jié)啞論狗。區(qū)域瓜結(jié)構(gòu)瘦分析核心區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)1項(xiàng)目葛策劃—市場(chǎng)楊競(jìng)爭(zhēng)-全梳市筋市辟場(chǎng)鏟分稈析喇（4聞/桌5）1.默2要險(xiǎn)點(diǎn)涌：按并面錄積維段宋分寸析畫商雁品悠住旁宅（至扒少3年齊）的疊供怨應(yīng)蔑成鬼交憶結(jié)壺構(gòu)林，寫以備及災(zāi)供拋求腸比羞；可遠(yuǎn)根豈據(jù)給城素市筑特汗點(diǎn)梢進(jìn)譜行尿面弟積迅段唉劃槽分貴，喜注慕意洽面遺積劃段暗劃曉分踢的別均捐衡間性連。產(chǎn)穗品燦結(jié)挽構(gòu)弱分丟析面積年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合計(jì)20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累計(jì)1.141.051.201.221.481.751.19全袍市勾行涉政更區(qū)雪面雷積溉段圣供騙求殺比悼分多析1項(xiàng)目晝策劃—市場(chǎng)細(xì)競(jìng)爭(zhēng)-全魚市逐市賭場(chǎng)妄分免析包（5/陸5）1.青2要分點(diǎn)櫻：按總閉價(jià)段關(guān)分析全消市扮行桐政輛區(qū)商分品譯住厲宅（至稈少3年還）的敘供大應(yīng)繞成啊交軌結(jié)疾構(gòu)夾，侄以賺及綠供次求似比獅；可根芬據(jù)城銳市特榜點(diǎn)進(jìn)溜行總哨價(jià)段符劃分違，注屑意總局價(jià)段分劃分鎮(zhèn)的均殖衡性邁；如果姜項(xiàng)目越位于很某城汪市的縣/縣貿(mào)級(jí)垮市，咬則密需笛對(duì)全潤(rùn)市及項(xiàng)補(bǔ)目霸所蹦在屢縣償市的的產(chǎn)永品悄結(jié)鐘構(gòu)受進(jìn)僑行哥分邊析旦?？們r(jià)鉛結(jié)構(gòu)魚分析總價(jià)年度100萬(wàn)以下100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)150-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250萬(wàn)以上合計(jì)20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79全市拍行政厘區(qū)總厘價(jià)段璃供求布比分冶析1項(xiàng)處目禾策梅劃—市場(chǎng)笨競(jìng)爭(zhēng)-區(qū)證域笑市雀場(chǎng)浙分窗析專（1/廈5）1種.秩2示技例她：項(xiàng)符目爹位芝于矩東荷莞蜻市尤虎蓬門例鎮(zhèn)禁，成虎鴨門寧片劃區(qū)彈市挨場(chǎng)喬主炮要遣由處中煌心涼板頁(yè)塊捎、方白為沙煌新狡聯(lián)搭板魔塊端、陵威鴨遠(yuǎn)抓島數(shù)板璃塊濫組儀成理。要點(diǎn)霜：根據(jù)盼競(jìng)爭(zhēng)草界定女“區(qū)論域市去場(chǎng)”沾范圍狹，界墳定的懲根本幣原則穴是根維據(jù)“堆競(jìng)爭(zhēng)議范圍孕”，翅通常嚼為：昆地理攝位置痰相近獲、客興戶來(lái)廉源大記致相買同、閣產(chǎn)品冶總價(jià)旅接近丹；概述蹈區(qū)域陣市場(chǎng)奏的特傅征，出重點(diǎn)閑是主怠要板蓄塊的肆劃分雜及其武特點(diǎn)芹、銷敞售均喘價(jià)等形；如辜有端必?cái)?shù)要您，發(fā)可縣就掉每孫一斷個(gè)遭板耍塊季單鎖獨(dú)園拆辣分梢，槐然匪后縱進(jìn)震行找深寄入脹分菊析初；表柔現(xiàn)滿形蠶式威，屑圖烈文齡并士茂舞，漲注中意精在威圖火上姐標(biāo)摟示胖出膛主匠要繁交讓通梁道筆路譜。白沙息新聯(lián)仗板塊威念遠(yuǎn)哪島匆板指塊沿虎撒門大裂道、窯連升天路、宇濱海貪大道貸、長(zhǎng)腐德路喪兩側(cè)燙各1～2個(gè)街哭區(qū)的梁用地兇范圍沿S槐2辱5飼6省雜道尸兩靠側(cè)私，即北伍至爺厚佳街患白嚼濠立、孝南鋸至質(zhì)虎臭門大轉(zhuǎn)既盤墨，班包波括爺白界沙連、集新麗聯(lián)購(gòu)兩序個(gè)饒村環(huán)整潤(rùn)個(gè)威方遠(yuǎn)島醉，北杠至十煉圍村昨、南冬至下徑圍村逆西至謀沙尾潑村、休東至鍵九門分寨本黑案中治心舅板律塊區(qū)域失市場(chǎng)優(yōu)界定1項(xiàng)傲目伙策浪劃—市開場(chǎng)靠競(jìng)雅爭(zhēng)-區(qū)域脖市場(chǎng)性分析千（2固/秋5）1.責(zé)2年塔度伐量紀(jì)價(jià)賣走臟勢(shì)堆（1/拌2）要覺(jué)點(diǎn)騎：“誦項(xiàng)慘目亞所悠在舍區(qū)邁域少市頸場(chǎng)冰”20撥08年至卵今商在品住懇宅供焰求量斗價(jià)，梁并計(jì)即算每輝年的復(fù)供需通比；如果區(qū)振域示市忽場(chǎng)基旺本塵與行閣政邀區(qū)劃種分征一隊(duì)致具，雨可腎直鉗接輩用言該泛行堤政冤區(qū)烈的日市佩場(chǎng)蛋數(shù)父據(jù)滔；給滋出貌供凳需守走蜂勢(shì)飽等民方污面昂的述預(yù)唯判疤及終結(jié)敢論愉。1項(xiàng)目稻策劃—市場(chǎng)輪競(jìng)爭(zhēng)-區(qū)會(huì)域摟市論場(chǎng)乖分丑析挪（2/鉗5）1.歲2年罵度和量桐價(jià)祝走碎勢(shì)錢（2/形2）要點(diǎn)所：如圍果區(qū)域招市場(chǎng)劃箱分牽包栗括赤多糟個(gè)板跑塊(包括梢項(xiàng)目所在漠板塊和競(jìng)鏡爭(zhēng)萬(wàn)板宵塊)，須客將各塔個(gè)板蝕塊的瓶量?jī)r(jià)北走勢(shì)譜分別麻進(jìn)行忽單獨(dú)團(tuán)分析披；20蠅08年適至子今仰商沈品脊住句宅汽供躬求終量搭價(jià)禾，鑒并耗計(jì)岸算搖每參年懷的竭供幕需防比罷，末給出出架供踢需緩走叮勢(shì)抖等明方而面場(chǎng)的賄預(yù)游判亭及洲結(jié)鄉(xiāng)豐論蠶。1項(xiàng)匙目紛策森劃—市場(chǎng)晚競(jìng)爭(zhēng)-區(qū)域首市場(chǎng)反分析成（3拌/抓5）1塑.央2月度紡量?jī)r(jià)珠走勢(shì)悼（1/捉2）要潛點(diǎn)季：“俯項(xiàng)朗目歡所自在秒?yún)^(qū)引域女市乎場(chǎng)須”過(guò)去電兩年振和今躁年前歇幾個(gè)汽月商撿品住靠宅供各求量爭(zhēng)價(jià)；給萬(wàn)出察供竊需掃走折勢(shì)惰等醒方鞏面轎的竿預(yù)問(wèn)判猛及度結(jié)語(yǔ)論擾。1項(xiàng)目來(lái)策劃—市場(chǎng)其競(jìng)爭(zhēng)-區(qū)域速市場(chǎng)辯分析秧（3饅/生5）1仿.單2月秒度刊量糠價(jià)般走烈勢(shì)芒（2系/匠2）要點(diǎn)辮：項(xiàng)目怪所在敞板塊償和競(jìng)朋爭(zhēng)板會(huì)塊過(guò)門去聾兩饅年刊和馳今高年網(wǎng)前雙幾哄個(gè)燃月距商攀品否住衰宅裹供船求星量遙價(jià)搏；給出桿供需種走勢(shì)紫等方士面的溉預(yù)判策及結(jié)貧論。1項(xiàng)目喪策劃—市精場(chǎng)亮競(jìng)脖爭(zhēng)-區(qū)域讀市場(chǎng)據(jù)分析耳（4編/英5）1.蛛2產(chǎn)脫品繳結(jié)磁構(gòu)辜分狹析項(xiàng)目所在區(qū)域各面積段產(chǎn)品供需比面積年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合計(jì)20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累計(jì)1.141.051.201.221.481.751.19要點(diǎn)棒：按面蜓積段碗分析汪區(qū)域呈市場(chǎng)心內(nèi)的視供應(yīng)躍成交曉結(jié)構(gòu)叔，以拴及各稼面積光段的怒供求掩比；如果區(qū)歪域戒市奧場(chǎng)劃豎分稿包絡(luò)括心多六個(gè)板熱塊(包臘括棟項(xiàng)德目所在燒板塊和競(jìng)爭(zhēng)暮板塊)，還家須將擇各個(gè)斤板塊所進(jìn)行瓦單獨(dú)牌分析熟；可根麥據(jù)具寒體項(xiàng)維目的骨具體及情況管進(jìn)行延面積廉段劃擦分，表但要戶注意去劃分勞的區(qū)聲間段至相對(duì)稱均勻包；供辦應(yīng)仁、稍成胳交能結(jié)殺構(gòu)收分鞋析悶的抄時(shí)漸間錯(cuò)跨嶺度甚不卡少摘于2個(gè)事完潤(rùn)整嶼年偶度昨；仔供異求話對(duì)臉比乖分紙析方的固時(shí)牧間肆跨癥度下不宋少素于1庫(kù)2個(gè)月回。1項(xiàng)目縫策劃—市場(chǎng)寄競(jìng)爭(zhēng)-區(qū)域指市場(chǎng)啞分析救（5/家5）1.極2“面瓜積-總價(jià)益”交劇叉分繡析總價(jià)面積100萬(wàn)以內(nèi)100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)150-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-400萬(wàn)400-500萬(wàn)500萬(wàn)以上70㎡以下3672000000070-90㎡2778923000000090-120㎡55498000000120-144㎡014561900000144-180㎡0007631020180㎡以上00012834561202區(qū)域漲“面疊積-總價(jià)鍋”交歪叉分歡析（單數(shù)位：殿成交壁套數(shù)轟）要胡點(diǎn)再：以劣成簡(jiǎn)交稈套辟數(shù)歉為貌統(tǒng)嘗計(jì)拍單掙位頌，利進(jìn)敗行面積-總胞價(jià)的隆交鵝叉太對(duì)賭比換分示析刻，燥總炕結(jié)減片青區(qū)誘內(nèi)爐市流場(chǎng)額接甜受咱的基主房誠(chéng)流仇產(chǎn)附品而面話階拍段體、披總旺價(jià)想段暈規(guī)轟律鄭；統(tǒng)計(jì)按時(shí)間勉段，谷最少花為過(guò)結(jié)去12個(gè)堵月；面積雁段、穩(wěn)總價(jià)隆段的澡劃分撫可根堤據(jù)具促體情財(cái)況進(jìn)私行劃英分，微如對(duì)兩于別扔墅等踩高端蝴產(chǎn)品恥，可饞提高騾劃分姨起點(diǎn)滾，加餓大劃謊分跨賴度。1項(xiàng)目嶼策劃—市鄙場(chǎng)部競(jìng)武爭(zhēng)-競(jìng)者爭(zhēng)羽分皇析(1寫/6弟)1居.助2項(xiàng)目薦分布廳概覽保利被羅蘭互香谷潛在怒供應(yīng)在讀售漫項(xiàng)溫目要點(diǎn)量：在地葉圖中糕標(biāo)示陸出項(xiàng)目刃所在沖區(qū)域偷市場(chǎng)在售往和將戰(zhàn)售項(xiàng)綢目的卻位置逐；如有稍多里個(gè)寧板阻塊棄，查可瓦就倉(cāng)各待板扭塊啊分溫別痛標(biāo)狹示；營(yíng)對(duì)性于些在齡售愁項(xiàng)油目倉(cāng)和童將源售蓄項(xiàng)疲目吼，雙可拼用勁不雁同伍顏毫色濕標(biāo)躲示閱。示例1項(xiàng)棒目菌策沫劃—市場(chǎng)魔競(jìng)爭(zhēng)-競(jìng)掠爭(zhēng)低分待析(泄2祖/甜6趟)1.掘2未送來(lái)膊供崇應(yīng)蹦盤垃點(diǎn)要礙點(diǎn)刪：對(duì)于另上頁(yè)額中所燃有的咳項(xiàng)目?jī)H，分殲板塊身統(tǒng)計(jì)畏已推湖未售偏、已徒開盤弱項(xiàng)目攔待開踢發(fā)、葬已成帥交未劑開發(fā)奶、待市出讓稈地塊憐未來(lái)慰逐年花推貨且量；總結(jié)凈說(shuō)明頃：根圣據(jù)存渠貨的灘總量遮和每決年推翠貨量雙，給宅出未陡來(lái)區(qū)趁域娛市漲場(chǎng)偷整吧體像競(jìng)辭爭(zhēng)饞狀飲況的斧分兩析紐奉結(jié)紡論盤。商品住宅口徑，單位(萬(wàn)㎡)總量已供應(yīng)已售剩余總存量

(總量-已售)2013年目前至年底預(yù)計(jì)2014年預(yù)計(jì)2015年預(yù)計(jì)2016年預(yù)計(jì)2017年預(yù)計(jì)合計(jì)供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交本板塊在售項(xiàng)目華廈津典

富力津門湖

境界梅江

海河大觀

已成交未開盤地塊城投地塊

萬(wàn)科地塊

新增出讓地塊陳塘5、6#

陳塘D、E地塊

新梅江起步區(qū)

板塊合計(jì)

競(jìng)爭(zhēng)板塊A在售項(xiàng)目

已成交未開盤地塊

新增出讓地塊

板塊合計(jì)競(jìng)爭(zhēng)板塊B在售項(xiàng)目已成交未開盤地塊新增出讓地塊板塊合計(jì)所有板塊總計(jì)1項(xiàng)挎目盜策搶劃—市憲場(chǎng)濁競(jìng)跌爭(zhēng)-競(jìng)淋爭(zhēng)英分鑒析(3申/6過(guò))1.倆2主要宜競(jìng)品西初判板塊狀態(tài)項(xiàng)目物業(yè)類型容積率總建面產(chǎn)品定位主力戶型首開時(shí)間2012年銷售情況2013年銷售情況年銷售總套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售均價(jià)年銷售總套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售均價(jià)黃林板塊在售萬(wàn)科XX高層2.3813萬(wàn)首置\首改74兩房/90-120三房2012.8500100960050010010000富力XX高層+洋房2.5727萬(wàn)高層:首置\首改洋房:再改\多改高層:78-120平2-4房洋房:150-180平4-5房2011.9高層:960洋房:180高層:80洋房:15高層:8800洋房:9800高層:1200洋房:240高層:100洋房:20高層:9000洋房:10000未來(lái)新推信和XX高層+洋房2.515萬(wàn)首置\首改74兩房/88三房/128三房2014.5——————————預(yù)計(jì)8500XX地塊高層3.127萬(wàn)首改\再改195三房/128三房/148四房2014.12——————————未知南城板塊在售城投XX高層2.7322萬(wàn)首置\首改74-114平2-3房2012.1075259300240209300恒大XX高層5.246萬(wàn)首置80兩房/90-120三房2013.3——————4955511000未來(lái)新推XX項(xiàng)目高層9.122.7萬(wàn)再改1\再改2136-158平4+1房2015.5——————————預(yù)計(jì)10000河西板塊在售金科XX洋房2.859.1萬(wàn)再改2\多改150-184平4-5房2010.10180157500300258000緯創(chuàng)XX高層+洋房4.7413萬(wàn)高層:首改\再改1洋房:再改2\多改高層:90-138平3-4房洋房:150-180平4-5房2012.1030107800144128200未來(lái)新推河西4#地洋房1.3627萬(wàn)再改2\多改160-194平4-5房2015.3——————————預(yù)計(jì)8000二級(jí)銹競(jìng)品一份級(jí)傍競(jìng)放品要點(diǎn)蘿：填寫禍下表容，介肯紹各乓項(xiàng)目目簡(jiǎn)況嘆，其鋪中月晃銷桿售額速垮度炭應(yīng)細(xì)按辣實(shí)昂際握推萬(wàn)盤摩銷問(wèn)售澤期挽計(jì)榨算；競(jìng)止品息判美斷鈔不葡能魚局予限瓦于錫目轉(zhuǎn)前鑼在筋售死項(xiàng)直目贈(zèng)，脖應(yīng)回綜蛋合忠區(qū)浮位填、少規(guī)譽(yù)模陜、來(lái)物謹(jǐn)業(yè)療類貿(mào)型績(jī)、宇入肆市旺時(shí)寄間捧等錢因慨素李，最初盲步犧確勸定吉項(xiàng)為目膜的它主施要跳競(jìng)藥品吹；將射競(jìng)棋品魯進(jìn)開行淋初董步澆分謠級(jí)沒(méi)，汽以煩不叼同歷字誘體控顏松色動(dòng)標(biāo)之示幟出鏈一渡級(jí)吹競(jìng)史品簽、倦二舉級(jí)混競(jìng)但品…島…，以興便下令一步仇對(duì)競(jìng)澆品進(jìn)衰行深億入分殖析；如地暢塊所守在區(qū)爭(zhēng)域有擁我司清項(xiàng)目拴，則夫必須仔將該爛項(xiàng)目荷做與臘重要富競(jìng)品繼相同從深度叮的分輕析。1項(xiàng)屈目歐策卻劃—市場(chǎng)站競(jìng)爭(zhēng)-競(jìng)替爭(zhēng)城分雕析(4桂/6壇)1.碧2重點(diǎn)膛項(xiàng)目—A久(1竿/5項(xiàng)目羞概況)樓盤名稱楓丹麗城開發(fā)商大連金廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)境設(shè)計(jì)貝爾高林建筑設(shè)計(jì)柏濤物業(yè)管理大連金廣物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)1.6元/平方米·月拿地時(shí)間2006上市時(shí)間2012.4.21入住時(shí)間2013.5.31地理位置甘井子泉水輕軌車站旁精裝標(biāo)準(zhǔn)精裝修報(bào)價(jià)5000元/㎡，預(yù)估成本1000元/㎡占地面積建筑面積容積率住宅套數(shù)商業(yè)比例車位數(shù)車位比27萬(wàn)㎡34萬(wàn)㎡1.336264%

29000.8:1物業(yè)類型17棟5-7層多層、10棟8-12層小高層、14棟15層-19層高層產(chǎn)品相似度□“天”字系□“景”字系?“四季”系園林特點(diǎn)客戶特點(diǎn)客群以甘井子區(qū)周邊為主，多數(shù)為剛需型客戶，并以自住型客戶為主，外地打工，年輕企業(yè)員工較多項(xiàng)目賣點(diǎn)交通便利，區(qū)位，商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)1、性價(jià)比高。2、容積率較低，舒適性較強(qiáng)。3、近輕軌，交通便利。劣勢(shì)雖位于輕軌沿線，但周圍居住群體較大，交通壓力較大。項(xiàng)目規(guī)劃建筑風(fēng)格要點(diǎn)準(zhǔn)：參膊照下籠表，筆填寫陰重點(diǎn)抗項(xiàng)目湯的概換況信嶺息1項(xiàng)取目?jī)S策偵劃—市場(chǎng)文競(jìng)爭(zhēng)-競(jìng)食爭(zhēng)舉分末析(4哲/6勞)1獸.雄2重點(diǎn)都項(xiàng)目—A套(2甜/5產(chǎn)品座結(jié)構(gòu))要點(diǎn)它：參林考汁下雞表匹，軍分聽(tīng)析牙該價(jià)項(xiàng)祝目勝的解產(chǎn)稻品固結(jié)遣構(gòu)攝，叮各梳類涉產(chǎn)涌品萄的障供湯應(yīng)框和卸銷許售伍情壇況惹；已財(cái)售謙均糧價(jià)倚，須言注堂明滴毛槳坯床價(jià)愛(ài)格丙還聰是循精雨裝蘿價(jià)疲格。物業(yè)類型面積戶型總套數(shù)套數(shù)占比上市套數(shù)已售套數(shù)推盤銷售率銷售速度(套/月)總價(jià)(萬(wàn)元)已售均價(jià)(元/㎡)剩余套數(shù)(總套數(shù)-已售)小高90-1002/2/127320.2%27312345.1%3570-808000(毛坯)150105-1103/2/1705.2%703042.9%1285-9040115-1253/2/2846.2%841113.1%2090-11073洋房902/2/11017.5%1016463.4%4080-909000(毛坯)37105-1153/2/119814.6%19813266.7%2290-10066125-1353/2/258042.8%58035360.9%10110-1202271454/2/2483.5%481327.1%2140-16035合計(jì)1354100.0%135472653.6%1418500(毛坯)6281項(xiàng)敘目麥策膨劃—市場(chǎng)經(jīng)競(jìng)爭(zhēng)-競(jìng)爭(zhēng)師分析(4蟲/6賢)1拜.析2重砌點(diǎn)休項(xiàng)輛目—A缸(3按/5主力妙戶型)75案㎡兩克房憲兩盯廳貪一慮衛(wèi)晝，位間雜隔臟方目正娘實(shí)滴用帥，藥陽(yáng)床臺(tái)抵面珍積形較蘋大8索8附㎡三擾房習(xí)兩行廳料一齒衛(wèi)米，稈間院隔涂方掛正里，撈浪初費(fèi)本面鄙積彼少蜂，灘干體濕雅功填能脈分俘區(qū)假明涂確要點(diǎn)雀：分瘋析該拾項(xiàng)目鐮的主漸力產(chǎn)組品及敘產(chǎn)品場(chǎng)特點(diǎn)葵。1項(xiàng)目騾策劃—市樹場(chǎng)卷競(jìng)粒爭(zhēng)-競(jìng)爭(zhēng)墻分析(4攀/6糖)1.醉2重喊點(diǎn)承項(xiàng)英目—A撓(4著/5銷疲售炊情敢況)要煙點(diǎn)徹：分析征項(xiàng)目籃開盤仰至今國(guó)的月果度銷翅售套底數(shù)、袍均價(jià)弊走勢(shì)布，重虧點(diǎn)關(guān)艱注近鞠期的哥銷售去變化鈴情況稍，分寇析背吹后的創(chuàng)原因亦；分轉(zhuǎn)戶妙型述進(jìn)兼行按詳另細(xì)置分瞎析永（杯如毀能客獲奪取扯相偉應(yīng)過(guò)的撐市么場(chǎng)伸數(shù)槳據(jù)拳）1項(xiàng)踏目贏策依劃—市錯(cuò)場(chǎng)染競(jìng)宮爭(zhēng)-競(jìng)等爭(zhēng)核分橋析(4夠/6慕)1.緩2重歡點(diǎn)斥項(xiàng)著目—頁(yè)A恩(生5教/瓣5其沾他)要合點(diǎn)絨：碰結(jié)假合嫁項(xiàng)惰目某特致點(diǎn)在，乎以微及豎所牽能聲獲外取責(zé)的斃資駝料么，鋸可何進(jìn)位一徒步雄對(duì)鐮重漸點(diǎn)瘋項(xiàng)修目溢蕉價(jià)推原軌因保以窗及遞亮兔點(diǎn)進(jìn)蝴行撲分據(jù)析巾。辯如洲：錄成逆交勵(lì)客和戶剖分番析竭、救產(chǎn)磁品柿配鑄置橋、箏精祥裝駛修廢、很會(huì)宋所種、央學(xué)卸位搖等……金海怡景花園成交客戶以塘廈本地，26-35歲的私企業(yè)主、公務(wù)員為主，主要看重項(xiàng)目地段、配套。金海·怡景花園1項(xiàng)目紗策劃—市米場(chǎng)板競(jìng)旅爭(zhēng)-競(jìng)爭(zhēng)污分析(抽5病/霞6租)1.絮2市槍場(chǎng)拒落楊位競(jìng)引品遣項(xiàng)除目薦市品場(chǎng)張落泉位籮表總價(jià)面積100萬(wàn)以內(nèi)100-150萬(wàn)150-200萬(wàn)200-250萬(wàn)250-300萬(wàn)300-400萬(wàn)400-500萬(wàn)500-600萬(wàn)600萬(wàn)以上首置(90㎡以下)項(xiàng)目A

首改(90-120㎡)項(xiàng)目A項(xiàng)目B

再改1(120-144㎡)

項(xiàng)目B

再改2(144-180㎡)

項(xiàng)目C項(xiàng)目D

多改(180㎡以上)

項(xiàng)目C項(xiàng)目D要究點(diǎn)玻：在“摘市場(chǎng)蕩落位怕表”償內(nèi)將厘主要生競(jìng)品夜逐一若落位物，分逝析潛稱在的寺市場(chǎng)聾機(jī)會(huì)鉆，并貼確定單項(xiàng)目亮如進(jìn)掌入不曾同細(xì)錘分市佛場(chǎng)，替將直拾接面言臨的緞競(jìng)爭(zhēng)療對(duì)手珠。1項(xiàng)目綁策劃—市辦場(chǎng)戴競(jìng)侮?duì)?競(jìng)爭(zhēng)尊分析(伶6斷/獵6驅(qū))1屆.歌2優(yōu)雹劣恢勢(shì)德對(duì)透比要點(diǎn)量：從區(qū)被位、唇交通奧等客勞觀因染素對(duì)場(chǎng)本坦項(xiàng)未目米及膊競(jìng)裳爭(zhēng)縱對(duì)鵝手然進(jìn)然行蒸評(píng)猶分(5分制)，全弱面而姓客觀婦地評(píng)感估本比項(xiàng)目概于競(jìng)它品相述比的叔主要閥優(yōu)劣號(hào)勢(shì)；主剪要促就立“竟難發(fā)以臂人泳為澆改五變升”蹄的緣瑞外層在家客腎觀座要因素段進(jìn)助行張對(duì)特比，對(duì)她于高憲端項(xiàng)向目，粱可增榜加“券私密謙性”糕、“稠容積字率”抄等要悉素。競(jìng)脾品貞優(yōu)駐劣扔勢(shì)墻對(duì)攪比初圖1項(xiàng)目棒策劃—市鞠場(chǎng)窮競(jìng)宜爭(zhēng)-市伴場(chǎng)訓(xùn)機(jī)臘會(huì)來(lái)分循析1.碌2

主要競(jìng)品供應(yīng)量需求量市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷首置(90㎡以下)項(xiàng)目A較大，后期供應(yīng)以此類產(chǎn)品為主市場(chǎng)需求量巨大不具優(yōu)勢(shì)，缺乏定價(jià)主動(dòng)權(quán)，供應(yīng)量大，但市場(chǎng)容量大；首改(90-120㎡)項(xiàng)目A/B

很少，短期內(nèi)為市場(chǎng)空白點(diǎn)因供應(yīng)不足，需求長(zhǎng)期得不到釋放，有巨大潛力目前空白的細(xì)分市場(chǎng)，可以進(jìn)入；再改1(120-144㎡)項(xiàng)目B很少(約150套)因供應(yīng)不足，需求長(zhǎng)期得不到釋放，有巨大潛力目前空白的細(xì)分市場(chǎng)，可以進(jìn)入；再改2(144-180㎡)項(xiàng)目C/D供應(yīng)量中；需求量適中；居住品質(zhì)優(yōu)于蘭亭國(guó)際，淘金山該產(chǎn)品線供應(yīng)量不多，且沙灣價(jià)格上具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；多改(180㎡以上)項(xiàng)目C/D供應(yīng)量大；較小，長(zhǎng)期供過(guò)于求；不具優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有定價(jià)主動(dòng)權(quán)，且供應(yīng)量大，市場(chǎng)容量小，謹(jǐn)慎進(jìn)入；要行點(diǎn)葵：根絮據(jù)椅前偵述適的鋪市耐場(chǎng)晶競(jìng)鑼爭(zhēng)留分智析爭(zhēng)，調(diào)總告結(jié)烏各虧產(chǎn)圓品挺線雷的戶供針應(yīng)暗、私需摸求興情鍋況枕，源并免分茂析凝進(jìn)難入先各坦產(chǎn)諒品違線仆將低面像臨唯的引競(jìng)責(zé)爭(zhēng)喜優(yōu)洞劣薄勢(shì)驅(qū)；初逼步投判蛾斷慌市沃場(chǎng)利中憐存小在帶的出主謊要捉機(jī)宰會(huì)蒸；除供反求、轎競(jìng)爭(zhēng)撤維度管外，氏必要沸時(shí)還琴須綜暮合房憑產(chǎn)政蠻策、浪經(jīng)濟(jì)屬環(huán)境混等因予素，超尤其鴿是對(duì)矛于多燃改、老高端宣類產(chǎn)數(shù)品。1項(xiàng)目愧策劃—客憶戶丑需尋求-客搬戶逢地捧圖1極.價(jià)3本案閘盤弄蒸口/三里率亭，開景芳/采荷嘆為代您表的蔽江干拋區(qū)剛撓需客爐戶（溫江干麗區(qū)）約3菌0刮%三點(diǎn)塘/楊槳家發(fā)村救，賽東替新拌路母沿旱線抽和薦市感中握心盾外圈溢皆剛妻需蓮客貢戶北（掛江蔽干份及摟市荷中壺心超）約2舞0恭%得議勝/大偉關(guān)窮、府半岔山/杭鋼師、石碑祥路婚沿線小專業(yè)雨市場(chǎng)罷首置悲及剛寫需客叼群（樂(lè)拱墅校區(qū)）約3傘0悟%丁橋蕉地緣蘆產(chǎn)業(yè)看人口茂、拆距遷戶辮分巢沃和改催善客荷群約1萌5蚊%臨平毅、星例橋地么緣性蕉剛需戀客戶約5%示例要點(diǎn)寫：根據(jù)浸項(xiàng)目站所處衰區(qū)位虛，估跡算客歷戶的兔主要放來(lái)源脖、特秧點(diǎn)及識(shí)大致遣結(jié)構(gòu)主；圖予文歇結(jié)猾合折，朵示配意姑客緣瑞戶拘地智圖悶。1項(xiàng)悟目寸策坐劃—客戶丈需求—客另戶鉆調(diào)底研(光1蒙/剃2硬)：定竹量分盜析(子1耗/躍2穴)1.鈴351唯-5醋5歲4%4婦6酸-虧5裝0果歲5填%41騎-4紅5歲13伐%3能6粘-在4納0喂歲24歡%31哥-3元5歲26石-3雖0歲2獎(jiǎng)2稼%2隸5格歲余以勤下2%3后套案以偉上8%3崗套8底%2套1套40河%0比套1腰7梨%5川%夫抵妻非+民老電人何+征孩著子1托3齊%夫妻林+老暈人4順%夫膠妻歉+兇孩躁子夫揀妻20依%個(gè)人12腔%其姥它年具齡家庭湖結(jié)構(gòu)置奸業(yè)塌經(jīng)攜驗(yàn)其糠它小區(qū)昌物業(yè)屋管理牙差6粒%樓聞間畝距迅\鴨采黑光測(cè)通擇風(fēng)詠不俗好5%戶皇型長(zhǎng)差6貼%治安傳差\邀人群廳雜4棋%周距邊佳環(huán)六境強(qiáng)差鞠\講嘈趁雜2架1潮%周邊檢交通更擁塞無(wú)社俱區(qū)1丟0順%居住固面積應(yīng)小21附%1啦0待年仍以瓶上23科%6-總10勢(shì)年30效%3促-胞6勞年1俯-男3取年1敘1再%0鉤-覆1溜年0習(xí)%18喂0㎡胳以上4%15恐0-疊18恩0㎡4隸%1客2梯0孟-圾1架5平0革㎡10箏%9讀0飲-竄1串2奔0歇㎡70情-9惕0㎡29神%7金0咱㎡僻以頸下14想%對(duì)現(xiàn)覆狀不躺滿意太之處目岔前惠居逆住秤面億積目燈前音所賺住譯房腐屋鵝的猴樓衰齡示例要點(diǎn)薯：樣去本俗選另?yè)裢Γ褐炜山M唱織料目農(nóng)標(biāo)愁客肝戶草調(diào)爹研，也隙可以對(duì)具筆有參璃照性顧的項(xiàng)山目的液客政戶趨進(jìn)足行懶定滴量舅分逮析城；樣本遷量：頓原則淺上不甲能低漆于10冰0個(gè)。1項(xiàng)目水策劃—客棄戶害需艙求—客戶貨調(diào)研(虎1貧/筒2艷)：饑定餅量鐮分您析(2旱/2鍛)1.癢3其它20取%自揭由焦業(yè)8%制宜造浮加正工3要%個(gè)婚體號(hào)經(jīng)鴉營(yíng)15煉%藝術(shù)個(gè)工作2%運(yùn)輸丘業(yè)2%教趨育嗓機(jī)布構(gòu)2撕%醫(yī)裹療騎保梨健3飯%文化元傳播7聾%房臺(tái)地跳產(chǎn)漫業(yè)5%IT拋行業(yè)金融學(xué)貿(mào)易21費(fèi)%政誘府政機(jī)昆關(guān)7%其它10及%黨意政恢機(jī)蜜關(guān)穗干棄部4%個(gè)體層老板23先%私用營(yíng)位企兆業(yè)塊主6嫩%公司市管理膀?qū)?舊0專%部右門滅經(jīng)各理塘\棋主欣管2秩0愿%職贏員18棵%職位家稈庭典年煮收緞入行柔業(yè)汗特帆征50鉤萬(wàn)以某上2釋3喇%40氏-5判0萬(wàn)1栗3墨%30舌-4渠0萬(wàn)25灣%2掩0株-遇3去0研萬(wàn)10瞎-2抱0萬(wàn)11響%1組0文萬(wàn)盜以幟內(nèi)2開%1些8唇0繪㎡傻以肯上35友%7%14勺4-滲18茄0㎡1柔2幕%12垮0-晉14系4㎡9選0搶-私1虧2蜜0燙㎡70總-9顛0㎡7膜%7成0居㎡梅以演下0社%5杠0按0伴萬(wàn)孟以巷上4因%25漸0-遇40凡0萬(wàn)2良3壟%1淹5波0苦-抵2悄5已0摧萬(wàn)10投0-陷15欺0萬(wàn)2紛0梅%1輕0羞0境萬(wàn)集以搜下0賢%需求雨面積可承足受總和價(jià)示始例要商點(diǎn)木：重點(diǎn)兔關(guān)注慌：客醉戶的庭置業(yè)畝動(dòng)機(jī)慎、產(chǎn)席品類顫型、址戶型預(yù)面積號(hào)、可披承受蒼總價(jià)恒。1項(xiàng)叛目斬策遼劃—客戶缸需求—客戶劫調(diào)研(弱2躲/緩2右)：揭定畜性單訪聯(lián)談(1截/3樣睛本因概擊況)1轉(zhuǎn).天3要矮點(diǎn)鍋：選擇宴有效膨目標(biāo)饒客戶絕就項(xiàng)舒目進(jìn)覆行有盛針對(duì)拳性的成訪談搜，了解解客杏戶對(duì)米項(xiàng)目棚區(qū)位構(gòu)、周梨邊環(huán)揮境、要配套淡等的留看法董，以購(gòu)及客舊戶的栽產(chǎn)品帆需求獲；有凳效學(xué)樣縣本胳量1遣5組左化右，寸針對(duì)細(xì)不同盯產(chǎn)品補(bǔ)類型張應(yīng)選奪擇不妥同客列戶進(jìn)駐行訪虧談；必要扔時(shí)，例也可描結(jié)合蒸開展蜜專家繳訪談寸，樣松本量5踏-寒8組。姓名年齡職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)客戶類型意向產(chǎn)品廖小姐約28歲未工作2夫妻+1小孩（7歲）首置類90平米3房陳先生約28歲小生意老板2老人+2夫妻+1小孩（2歲）首改類90-120平米的3房、4房程小姐約28歲平安人壽2夫妻+1小孩（3歲）首改類120多平米的3房；梁先生約50多歲事業(yè)單位2老人+1女兒（23歲）首改類120多平米的3房；陳小姐約32歲電子行業(yè)職員2夫妻+小孩（9個(gè)月）再改1類110-120的三房曾先生約65歲國(guó)企退休職工2老人+2夫妻+1小孩（）再改2類140-160平米的4房；鄭燦峰約32歲房地產(chǎn)2夫妻再改2類140多平米3-4房；楊先生約60歲公路局退休職工2老人+2夫妻（和孩子分開?。┰俑?類150-160的四房黃小姐約32歲家庭主婦，丈夫開公司2夫妻+小孩（5歲）再改2類90左右，投資虞先生約35歲私營(yíng)老板2夫妻+小孩（5歲）多改類150-200的三房或四房1項(xiàng)靜目幸策四劃—客戶壟需求—客戶長(zhǎng)調(diào)研(哭2銷/裁2窩)：匠定煤性毀訪追談(虛2箱/逆3典癢型離客鞠戶)1旗.寺3要點(diǎn)厲：擇選南有代野表性偵的范外例予若以說(shuō)舒明客父戶需正求，差典型紐奉客戶脅應(yīng)覆臟蓋項(xiàng)魯目不點(diǎn)同的屑產(chǎn)品各線；重紹點(diǎn)軍了愈解堆客短戶鏡對(duì)宇項(xiàng)旁目致所愛(ài)處稅區(qū)衛(wèi)位挑的壩看栗法粘，洲以演及屠從喪交暗通明、存配尋套追、體社花區(qū)因環(huán)螞境繳、滔房立屋陶自寸身伶等通角占度遷了斬解致客君戶叛的邊關(guān)綠注雞點(diǎn)霧和貌具朋體毫需胡求浩。鄭燦峰客戶背景：30歲左右，潮汕人，從小在羅湖長(zhǎng)大，從事房地產(chǎn)行業(yè)；在百仕達(dá)有2套房子，還有其他商鋪、住宅投資；家庭狀況夫妻2人，還沒(méi)要小孩，父母也是老羅湖，住得很近，但不住在一起；生活習(xí)慣父母一輩經(jīng)常會(huì)去茶樓喝茶聊天，自己經(jīng)常和同學(xué)、朋友聚會(huì)，主要是打麻將、K歌、泡吧、吃飯等主要觀點(diǎn)關(guān)于區(qū)位沙灣的距離羅湖人可以接受，比筍崗好些；換房動(dòng)機(jī)對(duì)老羅湖來(lái)說(shuō)，主要是想住新房子，享受大社區(qū)和大花園；產(chǎn)品選擇自己的話120多平米就夠了，家里人口少，父母自己都有房子，不會(huì)同住。但是很多潮州人還是喜歡和父母住一起的，大約150平米的4房應(yīng)該需求量很大；交通方式自己有車，開車都很方便；配套建議羅湖區(qū)本身生活非常方便，所以大型超市是必備的，另外老羅湖人有去茶樓的習(xí)慣，是他們社交聚會(huì)的主要方式，最好有那種味道好，價(jià)格又實(shí)惠的大型茶樓，比如海港城、魚米鄉(xiāng)；產(chǎn)品建議社區(qū)環(huán)境最重要，尤其是注重大花園；面積不用太大，老羅湖一般家里都有幾套房子（國(guó)企原來(lái)分房），家庭結(jié)構(gòu)也沒(méi)有那么大，4房基本就夠了；真正很有錢的人，很難接受那個(gè)區(qū)域，除非真的能做成羅湖人心目中最好的房子，而且他們可以去福田、南山買房子；關(guān)于裝修不用帶裝修，普遍比較喜歡自己弄；典勒型程客屋戶1：踐首拔改棵類1項(xiàng)目承策劃—客戶皇需求—客水戶溪調(diào)扭研(2桿/2乳)：梁定世性竟訪陰談(2駛/3典型坐客戶)1.慶3要點(diǎn)景：結(jié)撐合貿(mào)項(xiàng)纏目囑具頂體霜特瘡點(diǎn)姓，記可據(jù)有瞇針果對(duì)喂性丸的通設(shè)爹置偉個(gè)融性高化傲問(wèn)秀題其，右如呢對(duì)閃“霧項(xiàng)鏟目躍旁咽的禁公兇園夠”怖、袋“芽臨曠近孔的麥污睜水粗處折理再?gòu)S善”蟻等用關(guān)拉鍵巡壽要水素畝的竭看診法除等俘；除較典爬型炕客驗(yàn)戶豈外液，覆其栽它閉客脆戶勸的哨訪己談姐結(jié)陽(yáng)果熊，誓可隨以剛附夜件語(yǔ)形練式哥插齊入p控p助t內(nèi)西備桶查屑。典型使客戶2：再略改類曾先生客戶背景：約65歲，已退休。之前在外貿(mào)公司（國(guó)企）工作，在理想新城、外貿(mào)大院都有房子，老羅湖人，兒子兒媳現(xiàn)在自己做服裝生意。家庭狀況2個(gè)老人，兒子兒媳，1個(gè)3歲的孫子；生活習(xí)慣已退休，平時(shí)和老伴在家做飯、帶孩子，每天去荔山公園鍛煉2次，周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；主要觀點(diǎn)關(guān)于區(qū)位沙灣那邊有殯儀館，很偏很亂，比布吉還要差，房子應(yīng)該更便宜；換房動(dòng)機(jī)人車不分流，老人小孩不安全；陽(yáng)臺(tái)不夠大；過(guò)幾年可能會(huì)再生一個(gè)孫子，需要多一間房；產(chǎn)品選擇160平米左右的4房；交通方式兒子有車，自己不會(huì)開，平時(shí)就在社區(qū)周邊活動(dòng)；配套建議要有大型超市，平時(shí)的生活問(wèn)題就基本解決了；平時(shí)都去超市買菜，在家做飯，對(duì)餐飲配套不太關(guān)注；產(chǎn)品建議小區(qū)一定要人車分流，社區(qū)的綠化要做好，老人和小孩都需要；公園是很重要的，平時(shí)都會(huì)去鍛煉身體；客廳和陽(yáng)臺(tái)要大一點(diǎn)；關(guān)于裝修最好帶裝修，自己裝太麻煩，而且大家不同時(shí)裝修會(huì)互相影響，物業(yè)也不好管理；1項(xiàng)歡目飛策果劃—客戶敢需求—客戶閘調(diào)研(騙2著/糧2鏡)：定著性訪猛談(3脾/3訪談葡小結(jié))1用.換3要織點(diǎn)任：蔽概湊括啟總令結(jié)卻客困戶屋訪額談偏的繭關(guān)孕鍵晌結(jié)惠論獵。區(qū)域向認(rèn)知提起忌沙灣熔，聯(lián)躬想到屠“好殯儀慕館”日，不錫太好爪；認(rèn)為請(qǐng)“沙億灣”瓣是比怒“布椅吉”口差獄的區(qū)脊域，逗但比墓“筍抬崗”紀(jì)要好軟；交通蛋認(rèn)知距吹離跨可濁以注接重受償，壤丹獎(jiǎng)平秧快傘速蛙開診通激后死，燒應(yīng)呈該罷比值較濃方顯便采；對(duì)遼于尼有本車著的礦人址來(lái)餡說(shuō)磨最誰(shuí)重乖要倡的樂(lè)是患不讓堵姐車俯；公圖共恥交噸通繡不旗太架方雄便晌，津沒(méi)窗有益地市鐵升；環(huán)境恩認(rèn)知靠壓近昂丹襲平建快玻速志立夾交屬，掠會(huì)墨比漢較悅吵同，馳而妙且竄靠惹近烤立局交筋橋腹風(fēng)域水路也峰不句是象很令好從；有檢山阿景抄資恭源厚很顆好豈，牧但圍是美并櫻不加是傷很施在吹意扒；配充套樸需隆求最重晨要的赤配套道是“害超市勞”、緊“銀炒行”主和“饑餐飲謙”；產(chǎn)抹品崗需愉求非常綠看重臉社區(qū)攏整體魂環(huán)境珠和園章林綠漢化，元對(duì)“肥公園毯”的幫認(rèn)可唐度高具，但逮并不城會(huì)非使常興犬奮；希包望罩社造區(qū)鐘內(nèi)沒(méi)有剩較搞多福的轉(zhuǎn)活宗動(dòng)般設(shè)巴施斤，邀如爐籃敘球大場(chǎng)堵、利羽淺毛前球割場(chǎng)僵，城尤閑其踏是少有激供身老避人余、陣孩亮子魔游酒樂(lè)瓦的盜設(shè)占施堤；大部檔分客喝戶希京望帶對(duì)裝修珠，省輸心。1項(xiàng)效目變策迫劃—客戶敏需求—客它戶體需遮求紋對(duì)另位1物.叫3要功點(diǎn)荷：根衛(wèi)據(jù)抬客犬戶芬分?jǐn)[析兄結(jié)呈果嬸，銳將岔項(xiàng)樂(lè)目被客雅觀調(diào)所注能饒達(dá)祝到鳴的輪標(biāo)君準(zhǔn)絮，河與原不約同棗客殿戶增的炎價(jià)棋值落需蹲求覺(jué)進(jìn)構(gòu)行禁對(duì)拿位非；總柳結(jié)漂項(xiàng)神目蓋先徹天衫條所件織較女接秩近料何子種晨類熟型代客魄戶克的升需待求增，炊而繭另淺外那對(duì)府何藝種暗類樣型拜客磚戶柄而預(yù)言臘，側(cè)有預(yù)難煤以終彌憂補(bǔ)凡的劃“橫鴻促溝不”按；針嘗對(duì)沉具駕體挎項(xiàng)劇目翼，叢可亮增辯加壩個(gè)床性孕化肚因桂素恐，怠如蓮容抗積趣率怎、背私尸密騾性辣等雖。競(jìng)室品例優(yōu)坐劣務(wù)勢(shì)擦對(duì)瞞比勉圖1項(xiàng)目各策劃—客戶聽(tīng)需求—客戶凈定位1悔.西3客戶消費(fèi)價(jià)值觀客戶檔次總價(jià)承受范圍家庭生命周期比例意向產(chǎn)品(房型\面積)1傳統(tǒng)務(wù)實(shí)型Ⅱ類二檔單人獨(dú)居15%2傳統(tǒng)尊貴型⊙新婚之家25%3傳統(tǒng)浪漫型Ⅲ類二檔喜得貴子20%4現(xiàn)代文化型少年子女15%5現(xiàn)代活力型Ⅲ類三檔青年子女10%6逍遙型成年子女10%7傳統(tǒng)逍遙型……空巢家庭5%8奮斗型100%要點(diǎn)宅：根駱據(jù)沉上戰(zhàn)述飼分袋析悟結(jié)扭果喊，勤以卻下旺列苗表忌格鄉(xiāng)豐形蘆式倡，陽(yáng)概心述疑項(xiàng)過(guò)目貸的貧主差要竹目越標(biāo)古客離戶游的拋結(jié)恥構(gòu)擔(dān)特邀征準(zhǔn)；重點(diǎn)變關(guān)注紐奉客戶諷結(jié)構(gòu)押特點(diǎn)太，所拒產(chǎn)生外的產(chǎn)誦品需短求結(jié)稼構(gòu)特翅點(diǎn)?？蛻舴诸悈^(qū)域特征職業(yè)特點(diǎn)置業(yè)目的總價(jià)承受力意向產(chǎn)品(類型\面積)核心客戶占比：%重要客戶占比：%游離客戶占比：%1項(xiàng)目愿策劃—項(xiàng)目畏定位—運(yùn)營(yíng)番角色忌定位1哄.訊4要點(diǎn)歐：按鋤照如邁下的倦“運(yùn)紹營(yíng)角蘭色分聰析圖態(tài)”，倆結(jié)合也公司猜整體兇運(yùn)營(yíng)近需求壁，以津及項(xiàng)面目的躲現(xiàn)金撞流收蔑支情攪況等糾因素風(fēng)，確悄定項(xiàng)神目的味運(yùn)營(yíng)連角色麗。IIIIIVII未來(lái)的溢價(jià)能力+競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境寬松程度資源等級(jí)+類似土地獲取難度合理利潤(rùn)，兼顧周轉(zhuǎn)利潤(rùn)優(yōu)先合理周轉(zhuǎn)，兼顧利潤(rùn)周轉(zhuǎn)優(yōu)先由于始項(xiàng)目總跨度1擺0年，揉根據(jù)廊項(xiàng)目餓整體盛定位傾并結(jié)級(jí)合項(xiàng)徐目實(shí)消際，考慮芬公司中長(zhǎng)墨期發(fā)候展目肯標(biāo)將把項(xiàng)目檔分為胳三個(gè)種階段咸考慮李，以把項(xiàng)目竭累計(jì)劫凈現(xiàn)粱金流俘回正損為分抽界；項(xiàng)謙目售初弊期孕以城周攝轉(zhuǎn)柜優(yōu)釀先攔，宵中鮮期消為顆合經(jīng)理威周失轉(zhuǎn)持，斗兼葉顧辭利侮潤(rùn)戚，晉中冬長(zhǎng)嫩期膛轉(zhuǎn)真變綢為旬追霧求憂合鋪理怪利盤潤(rùn)睜兼予顧謙周君轉(zhuǎn)1項(xiàng)逮目普策關(guān)劃—項(xiàng)目烤定位—項(xiàng)目捆總體雜定位1扎.歇4市場(chǎng)艘競(jìng)爭(zhēng)城怠市跌遠(yuǎn)押郊吉棲均居綿土測(cè)地岔：邁接吊駁廉市腦區(qū)綱的麻交心通瓦不涼夠媽便披利蜜，雞區(qū)寄域趴?jī)?nèi)你生研活逆配凡套煉齊挖全脆，查但狹檔騾次蟻不焰高報(bào)；供應(yīng)養(yǎng)結(jié)構(gòu)足呈兩平極化早，首率改產(chǎn)倘品是翁供應(yīng)呀盲區(qū)夠；首奇置硬產(chǎn)知品萬(wàn)供犧求憂兩伶旺土鑒地敲條蹄件總供體辱定委位憲：沙以首置旅、首敬改產(chǎn)品曲為主客學(xué)戶舉選收擇以城危市外衰溢剛頭需首湖置客沒(méi)戶為河主，筆兼具秤項(xiàng)目饞周邊甘的首怖次改蹤蝶善類落人群示例要廟點(diǎn)紋：史綜冰合土摟地、市場(chǎng)、客失戶分析具結(jié)論膨，結(jié)舊合項(xiàng)舟目運(yùn)益營(yíng)角色交，確壩定項(xiàng)蘋目總佛體定升位以仁何類譯產(chǎn)品巖為主件。運(yùn)善營(yíng)勻角墾色保持機(jī)合理肚利潤(rùn)籮，偏機(jī)重速閑度的柄快周秩轉(zhuǎn)型逐項(xiàng)目蓋；1項(xiàng)烘目殿策送劃—項(xiàng)目抓定位—產(chǎn)品耕配比刃建議1.顯4物業(yè)類型戶型類型房型投資評(píng)審階段產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)策劃階段面積段(㎡)套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比面積段(㎡)套數(shù)套數(shù)占比總面積面積占比洋房再改24房2廳2衛(wèi)150502.1%75003.0%150502.1%75003.0%再改14房2廳2衛(wèi)130803.3%104004.2%130803.3%104004.2%首改3房2廳1衛(wèi)11524010.0%2760011.1%11524010.0%2760011.1%3房2廳1衛(wèi)10050020.7%5000020.1%10050020.7%5000020.1%首置2房1廳1衛(wèi)8530012.4%2550010.3%8530012.4%2550010.3%小計(jì)117048.5%12100048.7117048.5%12100048.7高層首置2房2廳1衛(wèi)852008.3%170006.8%852008.3%170006.8%3房2廳1衛(wèi)9035014.5%3150012.7%9035014.5%3150012.7%首改3房2廳2衛(wèi)11047019.5%5170020.8%11047019.5%5170020.8%再改13房2廳2衛(wèi)1252209.1%2750011.1%1252209.1%2750011.1%小計(jì)124051.5%12770051.3%124051.5%12770051.3%合計(jì)24102410100.0%248700100.0%24102410100.0%248700100.0%要輪點(diǎn)尼：給娛出確項(xiàng)獲目均產(chǎn)拆品柳配移比貨，小大巨項(xiàng)孩目向須偵分慎地證塊埋列筑出僅，納對(duì)癥于宴不珍同舌產(chǎn)款品菜形收態(tài)(如別懸墅、蒙高層防、洋延房)，寫也鈴應(yīng)狡分旱別保列皺明??；與投豬資階殺段產(chǎn)值品配輕比進(jìn)你行對(duì)基照，蜜如有吸調(diào)整耗須進(jìn)夠行闡左述說(shuō)鄉(xiāng)豐明。1項(xiàng)星目斑策宅劃—項(xiàng)模目少定類位—配塔套泄定記位1留.通4要點(diǎn)慈：對(duì)洗學(xué)衣校腔、欣會(huì)僅所盾等索非嘩住錄宅欣類裹物做業(yè)帶，嗎根隙據(jù)纏其叫具倘體川情淺況碰及船特暮點(diǎn)喘，焰進(jìn)墓行鞋定揭位扶。1項(xiàng)炭目暢策游劃—項(xiàng)目繩定位—開鳳發(fā)蜓主饒?bào)w臭定黨位1閥.稍4比如：XX系列——自歡然估溫沫馨仔的叫親裂情器社暑區(qū)杰，客在要此流基召礎(chǔ)儉上慨，甚結(jié)械合漏項(xiàng)糞目簡(jiǎn)特梁有每的梳教上育烤資偉源洞，購(gòu)進(jìn)段一薪步廣提處煉爆為兵“醉常捷青窮藤帝”促教軍育滔主眨題袋社芝區(qū)獵?！岸挸３嗫继賾棥毙踅躺斡吨黜?xiàng)題衡社房誠(chéng)區(qū)要點(diǎn)手：對(duì)徹于已句采用愚產(chǎn)品唱系列夢(mèng)的C類項(xiàng)趁目，摔可根焦據(jù)項(xiàng)吉目所毛屬系缺列的柄主題盡，結(jié)峽合項(xiàng)瓶目的咳特點(diǎn)小，確程定項(xiàng)杰目主勵(lì)題定艷位；對(duì)棒于屈其蜻它壺項(xiàng)煌目桶，遺或漠者再有極特柱殊蛙資欣源動(dòng)的晝項(xiàng)拖目臣，擾則證可米根營(yíng)據(jù)鋼項(xiàng)饑目婚自阿身節(jié)特辟點(diǎn)慨，尺提勉煉絹?lái)?xiàng)未目華獨(dú)復(fù)特極的最開劇發(fā)發(fā)主凡題氏定途位獻(xiàn)。如:教育貝主題粘，山絹居主濫題，那健康壩養(yǎng)生墻主題產(chǎn)，運(yùn)考動(dòng)主禍題，紀(jì)青年肥住區(qū)征主題港，中賢式文勢(shì)化主諒題等扔。1項(xiàng)栗目曉策季劃—項(xiàng)目掛定位—產(chǎn)創(chuàng)品券系忙列殃選著擇1.按4要姨點(diǎn)觀：根據(jù)《產(chǎn)展品削建妨議懷書》對(duì)本尿項(xiàng)目遙進(jìn)行劈燕產(chǎn)品銀系列潤(rùn)選擇榨。對(duì)瞇于選今擇非絞系列金的項(xiàng)巷目，瞎需詳潤(rùn)細(xì)解演釋清掃楚原云因。如果蹤蝶根據(jù)策土地股屬性株、客業(yè)戶分琴析不覆能唯具一的努得到炎產(chǎn)品喉系列具定位椅選擇論，則戲需要鏟根據(jù)藥競(jìng)品欄分析飛或經(jīng)孝濟(jì)測(cè)棋算比縣選來(lái)尖選擇移產(chǎn)品擱系列闊。1項(xiàng)目拍策劃—商誼鋪坦策品劃1賢.緞5本部資分適畜用于易銷售秘型/自持云型商居業(yè)分項(xiàng)析；1項(xiàng)玻目哀策孝劃—商鋪化策劃—商仁業(yè)誰(shuí)市香場(chǎng)究分李析遞（1/死4）1.惡5城壇市蹤蝶商窄圈奪分勤布現(xiàn)繳狀倦：培從XX商懼業(yè)縮慧規(guī)提劃議格蒼局索來(lái)痰看襪，項(xiàng)竿目妹所桃處姑夾慎縫廚地改帶井，松不溪在x歐x城雜市倡商每業(yè)姿規(guī)污劃域版勢(shì)塊踐范轎圍粉內(nèi)止，且受3公里皆之外裕的區(qū)股域商柔業(yè)中黨心建而二商貨圈和帝規(guī)劃勸中的漆城市串副中壯心楊卡春湖眾版塊瓦夾擊部?！跏姓ゼ?jí)哨商至業(yè)肢中受心指商瓜業(yè)中掌度聚兵集，直商業(yè)抬服務(wù)致行業(yè)咽完善歡，服豆務(wù)對(duì)蠅象中緞近5素0講%為拌區(qū)碌域楚以腔外垮消鄭費(fèi)譽(yù)者歪的測(cè)繁蘋華田商夫業(yè)潛中雞心妖。工規(guī)釋劃陳以休武竭昌房誠(chéng)中譯南傳路強(qiáng)和奪漢摔陽(yáng)門鐘血家恨村礦地輪段畢為板核印心暮分超別土形節(jié)成汗我部市帳市榜級(jí)姓商強(qiáng)業(yè)閘中赴心桌。包含材有徐肢東，貌中南前，鐘絹家村缸商圈手。江漢路武廣中南徐東鐘家村中心攏商業(yè)追區(qū)市餓級(jí)指商臂業(yè)漆中斃心司門口唐家墩街道口王家灣市級(jí)衫商業(yè)命副中南心□中心該商業(yè)青區(qū)指商盒業(yè)高隙度集敞中，搜各類道商業(yè)桌業(yè)態(tài)躁業(yè)種萬(wàn)齊全住，服及務(wù)范卵圍對(duì)膀象以鵲區(qū)域爛以外啦消費(fèi)安者為益主的房誠(chéng)商業(yè)刻繁華莊區(qū)域永。規(guī)綿劃黨范膠圍攀為睬以鑰中鋪山頑大蟲道屠、娛解伙放稠大不道仆中內(nèi)段迫為輩主拘體熱，參分儉別徐向倍沿從江營(yíng)（巴河領(lǐng)）秤大校道雄、額建建設(shè)炕大志道衰延坐伸拜，槐適數(shù)時(shí)鎖擴(kuò)涉充擱至刃王置家溜墩卵區(qū)療域志等繞。包含堤有武舉廣，刮江漢腸路，鍋漢正蛋街商濤圈。□市級(jí)珠商業(yè)激副中貍心指視在證居瞧民猛稠鍛密傲區(qū)先、量歷蝕史倒形潑成翼的后商愛(ài)業(yè)龍集冷中選路另段益、水公菌共匹交稀通瞇集猾散機(jī)地妻或舅新唐興排大蒼型練住屑宅恰區(qū)組周蕩邊送設(shè)傾置押的尖地躲區(qū)間性嚼商歉業(yè)遷服臂務(wù)皆中繡心筆。包含并有唐拔家墩蹈，王固家灣峰，司猛門口左，街畢道口賠及楊鐮春湖促版塊難。漢興口療區(qū)線域信：慚江結(jié)漢醬路傳、推武牧廣怨、剖唐命家概墩狼四胸大怎商伸圈敲。武間昌蠢區(qū)瘋域礙：薪司像門?？谪?、右中拼南暈、面徐禁東裹、崖街口道站口走四務(wù)大繭商論圈瓜，件及康未刊來(lái)串楊模春給湖青版停塊漢亂陽(yáng)掛區(qū)么域雷：覆鐘屯家鄭村惰、諷王閘家龍灣鼠兩崗大線商進(jìn)圈香。武境漢制商尖業(yè)倆網(wǎng)胳點(diǎn)賺規(guī)咽劃技武陳漢配市味商緊業(yè)李網(wǎng)慌點(diǎn)像發(fā)遭展美規(guī)波劃藝（2牢0慌0愧5話—犯2術(shù)0劃1蘋0年文）建二南湖光谷□區(qū)域姑商業(yè)舒中心南湖陳商圈樣、光副谷商遇圈及鏟建二脊商圈楊春湖要點(diǎn)適：分析年項(xiàng)目什所處規(guī)城市/區(qū)域旺商圈涌格局栽分布宇及規(guī)仁劃情則況；針