龍湖茶園項目前期-課件

龍湖地產茶園新區(qū)房地產市場研究2006/7/4地產與城市的友情南岸及茶園經濟環(huán)境城市規(guī)劃產值與產業(yè)收入與消費茶園新區(qū)城市規(guī)劃借鑒板塊成長周期江南板塊房地產市場茶園住宅需求特征總體結論本次內容北碚渝北西永茶園沙坪壩江北北部新區(qū)南岸大渡口九龍坡巴南渝中中部片區(qū)西部片區(qū)東部片區(qū)南部片區(qū)北部片區(qū)宏觀區(qū)位茶園為主城區(qū)六個副中心之一，位于主城東部。茶園新區(qū)幅員396平方公里，人口84.09萬。宏觀經濟南岸區(qū)經濟增長勢頭良好，但產值占全市比重居中下游。區(qū)域GDP占全市比重GDP增長（億元）港城同興井口經濟技術高新技術九龍建橋花溪茶園魚嘴空港兩路高新技術經濟技術九龍西彭工業(yè)調整區(qū)東部工業(yè)拓展區(qū)北部工業(yè)拓展區(qū)西部工業(yè)拓展區(qū)西永電子主城產業(yè)布局傳統(tǒng)工業(yè)高新技術茶園新區(qū)以傳統(tǒng)產業(yè)為主導，高新技術產業(yè)相對集中于北部新區(qū)和西永。產業(yè)結構產業(yè)占GDP的比重對比數(shù)據來源：2002-2005年重慶市統(tǒng)計年鑒，2005-2006年統(tǒng)計月報與重慶市相比，南岸區(qū)二三產業(yè)比重相對不合理，以經開區(qū)、茶園工業(yè)園為主導的第二產業(yè)比重高達60%，但以商貿業(yè)、教育業(yè)為主導的第三產業(yè)增速較快，產值增速22.8%，快于全市6.2個百分點，成為區(qū)域經濟新增長點。重慶市南岸區(qū)收入水平主城區(qū)在崗職工年均工資（萬元）傳統(tǒng)商貿業(yè)和工業(yè)仍是消費力的主要經濟支撐，工業(yè)和商貿業(yè)突出的南岸區(qū)，工資水平和增速均處于主城中游水平。數(shù)據來源：2005年重慶統(tǒng)計年鑒，2006年領導干部手冊經濟環(huán)境研究結論區(qū)域經濟持續(xù)增長，產業(yè)結構調整勢在必行，區(qū)域經濟增長極初顯端倪。全市經濟穩(wěn)步發(fā)展，南岸區(qū)經濟持續(xù)增長，受產業(yè)結構失衡影響，生產總值比重超過65%的第二產業(yè)經濟增長相對緩慢，產業(yè)結構逐步調整，2001-2005年第三產業(yè)年均增速達22.6%，其中2005年為43.29億元，同比增速達66.3%，成為南岸區(qū)經濟增長的主要來源。茶園新區(qū)工業(yè)快速發(fā)展，2005年工業(yè)總產值達40.03億元，占南岸區(qū)第二產業(yè)生產總值的58.3%，區(qū)域經濟新增長極初顯端倪。南岸區(qū)借助“經濟金三角”升級經濟格局，形成城市經濟新的增長極，而城市副中心屬性賦予茶園新區(qū)較大的發(fā)展?jié)摿?，?lián)接外區(qū)的路橋將提高區(qū)域跨越力和競爭力。

南岸將形成茶園新區(qū)、彈子石、南坪三大區(qū)域經濟中心鼎足之勢，分別依托行政中心、CBD規(guī)劃，商圈與會展，區(qū)域經濟格局由單一走向多元，意味著南岸區(qū)經濟及房地產開發(fā)進入新一輪快速增長周期。交通路網建設對茶園新區(qū)城市化進程、房地產發(fā)展起著至關重要的作用，其中與解放碑聯(lián)系的南山隧道、東水門大橋的建設周期將直接影響茶園新區(qū)的發(fā)展。人民幣升值壓力導致房價上行，宏觀調控政策緊緊跟隨，重點抑制高端物業(yè)和投資行為，中端及以下競爭將更加激烈，從而引發(fā)新一輪產品創(chuàng)新。受到國際經濟的壓力，人民幣升值具有長期性、持續(xù)性，從而引導房價進入上行通道，伴隨房價上漲的宏觀調控政策將不期而至。國家相繼出臺關于金融、稅收、土地等調整控制，旨在規(guī)范市場、穩(wěn)定房價、降低市場風險，房價為調控重點，產品結構為直接調控的對象，其中2006年5月相繼出臺的“國六條”等三大政策，進一步明確以建筑面積90平米以下的普通商品房為供應主流，從土地、戶型面積等方面嚴格控制中高檔物業(yè)尤其是別墅類物業(yè)的開發(fā)，未來商品房供應以中低端物業(yè)為主導，市場競爭進一步激化，產品創(chuàng)新順勢而為，如陽臺、露臺等內外過度空間、地下室的進一步利用、戶型組合、夾層等創(chuàng)新將逐步增多。

經濟環(huán)境研究結論南岸及茶園經濟環(huán)境茶園新區(qū)城市規(guī)劃城市功能交通規(guī)劃借鑒板塊成長周期江南板塊房地產市場茶園住宅需求特征總體結論本次內容茶園新區(qū)城市功能茶園新區(qū)是東部新城的綜合服務中心，綠色城市的標竿和示范中心，區(qū)域性的商業(yè)、商務、金融、信息、文化、行政、產業(yè)服務中心，重慶城市經濟增長極。東部新城（茶園新區(qū)）城市地位東部新城（茶園新區(qū)）城市功能茶園集聚擴散吐故納新茶園新區(qū)交通及產業(yè)現(xiàn)狀銅鑼山明月山渝黔高速內環(huán)高速通彈廣路江大道世紀大道廣陽島長生橋峽口唐家沱廣陽鎮(zhèn)迎龍大佛寺大橋廣陽島大橋真武山隧道茶園工業(yè)園茶園新區(qū)產業(yè)現(xiàn)狀截止2005年底，茶園工業(yè)園引進工業(yè)企業(yè)86戶，累計投產35戶，2006年計劃投產50戶。茶園新區(qū)2005年實現(xiàn)工業(yè)總產值40億元，占當年南岸區(qū)二產業(yè)生產值58%茶園新區(qū)交通規(guī)劃銅鑼山明月山廣陽島長生橋解放碑江北城彈子石峽口廣陽鎮(zhèn)迎龍慈母山隧道真武山隧道內環(huán)高速彈廣路通江大道世大道紀渝黔高速外環(huán)高速至機場中環(huán)干道南山隧道輕軌6號線輕軌8號線大佛寺大橋廣陽島大橋唐家沱大橋郭家沱大橋魚嘴大橋朝天門大橋東水門大橋廣東大橋茶園新區(qū)重點產業(yè)規(guī)劃銅鑼山明月山長生橋峽口通江大道世大道紀渝黔高速環(huán)高速中環(huán)干道外環(huán)高速外工業(yè)商貿科技會展旅游長江工業(yè)園物流園東港工業(yè)園科技園廣陽島會展中心商貿區(qū)商貿區(qū)茶園工業(yè)園迎龍解放碑江北城彈子石行政區(qū)GOLF龍職中茶園新區(qū)資源與配套銅鑼山明月山櫵坪山茶園工業(yè)園長江工業(yè)園東港工業(yè)園物流園科技城會展城苦溪河迎龍河垃圾場市監(jiān)獄廣陽島旅游區(qū)GOLF溫泉公園公園長鍋底凼天文寺石廟江龍職中苦溪河廣陽島累子口迎龍湖賈家崗雷家橋百步梯木耳廠團結湖工業(yè)居住商業(yè)科技會展旅游物流園茶園工業(yè)園長江工業(yè)園東港工業(yè)園1234567891011科技園地塊及屬性銅鑼山明月山會展中心真武山隧道廣陽島茶園工業(yè)園長江工業(yè)園慶隆GOLF明月山南山隧道渝黔高速慈母山隧道長江南山垃圾場天龍長青湖同景國際城通江大道長生橋峽口鎮(zhèn)1014876325944物流園魯能南岸及茶園經濟環(huán)境茶園新區(qū)城市規(guī)劃借鑒板塊成長周期成長周期選址特征產品特征價格特征消費特征江南板塊房地產市場茶園住宅需求特征總體結論本次內容茶園新區(qū)九龍坡巴南南岸沙坪壩江北渝中北部新區(qū)渝北北碚區(qū)西永高新區(qū)大渡口五黃板塊冉家壩板塊鳳天路板塊經開區(qū)板塊北部新區(qū)板塊西南板塊西北板塊江南板塊中部板塊三北板塊借鑒板塊分布經開區(qū)（產業(yè)型）五黃社區(qū)（道路型）鳳天路（道路+重大設施型）北部新區(qū)（大規(guī)模復合型）冉家壩（重大設施型）板塊及房地產項目發(fā)展模式發(fā)展模式地產選址開發(fā)特征道路型以道路為選址要素景觀型以臨近或擁有上、水、公園等景觀資源為選址開發(fā)要素產業(yè)型依托工業(yè)、旅游、教育等產業(yè)發(fā)展及產業(yè)人群為目標的選址開發(fā)要素重大設施型借助政府部門遷入、火車站、橋梁、會展等大型設施為選址開發(fā)要素復合型綜合考慮多項選址要素進行的地產開發(fā)成長周期發(fā)展階段19939495969798990001020304050607080910北部新區(qū)冉家壩五黃路鳳天路經開區(qū)雛形期成長期成熟期借鑒板塊發(fā)展周期對照板塊常規(guī)成長周期多為6-8年，規(guī)模越大成長周期越長，政府搬遷、橋梁、品牌密集度等跨區(qū)消費引導因素相應縮短板塊成長周期。板塊成長周期界定標準：依據大事件、土地供應及開發(fā)狀況、物業(yè)類型特征、政府工作報告等方面綜合界定。板塊起步已有路網新增路網雛形期成長期成熟期北部新區(qū)機場高速、210國道金開大道、人和立交金渝大道、金山大道、金山立交、尖山立交－冉家壩松石大道、松樹橋立交龍山路冉家壩景觀大道－五黃路紅黃路五紅路、五黃路黃花園大橋、紅唐路新溉路、紅旗河溝立交鳳天路天馬路鳳天大道－－經開區(qū)江南大道南城大道、丹龍路、白鶴路鵝公巖大橋、大石路大石路立交、匯龍路、蘭花路板塊的路網體系板塊板塊基礎資源雛形期成長期成熟期依托資源形態(tài)/案例依托資源形態(tài)/案例依托資源形態(tài)/案例北部新區(qū)六一水庫九龍湖④經開區(qū)管委會②昭母山公園②柏林公園③長安伏特①④天籟城①④藍湖郡①④奧園③汽博中心③西部建材城③力帆汽車④寸灘港①③復地上城冉家壩金島花園④邊防④海關④武警總隊①④新城麗都①景觀大道①④春風·城市心筑五黃路洋河水庫①五黃路③江北工業(yè)園①洋河花園④黃花園大橋④洋河體育場①④皇冠東和④市公安局④龍頭寺火車站②龍頭寺公園⑤御景天成鳳天路龍洞灣公園④區(qū)政府①④芳草地①④錦華源①②天驕年華④市圖書館⑤升偉新時空經開區(qū)長江③愛立信③麥德龍③本田③鈴木等①③怡豐花園①③格林園③丹桂工業(yè)區(qū)④鵝公巖大橋①③青青家園②④江山多嬌①⑤羅馬假日⑤駿逸天下①道路型②景觀型③產業(yè)型④重大設施型⑤復合型板塊與資源的相關性板塊成長周期后期2年4年6年8年成熟期初期成長期雛形期成熟度大小周期產業(yè)政府規(guī)劃橋梁雛形期道路型、重大設施型為主導，景觀型為輔助；成長期景觀型、重大設施型并舉；成熟期復合型為主流。重大設施型產業(yè)型景觀型道路型復合型40%80%雛形期成長期成熟期選址特征隨板塊逐步成熟，房地產開發(fā)選址依托的資源由單一走向多元。發(fā)展階段雛形期成長期成熟期北部新區(qū)④⒁⑤⑥⑦⑧⑥⑦⑧⑨⑩⑿－冉家壩③②⑦⑧⑩⑨⑩⑾⑿⒀－五黃路③⑦⑧⑨⑨⑩⒂⑾⑿⑩⑾⑿⒀⒃鳳天路②⑧⑨⑩⑿⑩⑾⑿經開區(qū)④⒁①②

⑤⑧⑧⑨⑿⑩⑿⒀

特征非市場化產品及工業(yè)廠房先行，中高端物業(yè)開發(fā)為主導別墅開發(fā)力度減緩，多層、小高層開發(fā)過度為以高層為主，社區(qū)商業(yè)興起以高層為主，住宅產品單一化，投資型公寓、集中型商業(yè)物業(yè)興起板塊各發(fā)展階段物業(yè)類型對照表①拆遷安置房②集資房③經濟適用房④工業(yè)廠房⑤獨立別墅⑥類別墅⑦花園洋房⑧多層住宅⑨小高層住宅⑩高層住宅⑾商務公寓⑿社區(qū)型商業(yè)⒀集中型商業(yè)

⒁配套型寫字樓⒂專業(yè)寫字樓⒃酒店/賓館產品特征隨板塊逐步成熟產品類型由早期單一高端物業(yè)向中期多元化產品供應過渡，進入成熟期以高層普通住宅供應為主。產品特征隨板塊逐步成熟戶型由早期舒適型三居室及以上大戶型向中期多元化戶型過渡，進入成熟期以精致化中小戶型供應為主。發(fā)展階段雛形期成長期成熟期研究指標主流戶型及配比主流面積主流戶型及配比主流面積主流戶型及配比主流面積北部新區(qū)4房50%250-3504房35%200-250－－3房30%110-1503房30%110-130－－－－2房30%80-90－－冉家壩3房50%120-1402房50%60-70－－4房20%130-1803房30%100-110－－五黃路3房40%80-1003房50%110-1302房40%60-802房25%60-702房40%70-903房30%90-100鳳天路3房60%110-1303房50%100-1101房40%40-504房30%120-1502房40%70-852房30%60-75經開區(qū)3房45%120-1353房45%100-1202房50%60-802房20%80-1002房35%70-801房20%38-50板塊各發(fā)展階段戶型及面積對照表暢滯銷產品特征借鑒板塊發(fā)展階段暢銷滯銷代表個案產品類型戶型及面積代表個案產品類型戶型及面積北部新區(qū)雛形期藍湖郡聯(lián)排4房217-268融科蔚城高層公寓3房105-130成長期綠地翠谷聯(lián)排4房180-200復地上城高層公寓3房95-110成熟期－－－－－－冉家壩雛形期天一華府小高層3房120-160―――成長期紫都城高層3房98-115―――成熟期－－－－－－五黃路雛形期洋河花園多層3房80-100瓊?；▓@小高層3房80－110成長期天驕俊園高層3房80－110皇冠東和小高層躍層140－200成熟期御景天成高層3房90－100―――鳳天路雛形期芳草地多層3房110-130―――成長期天驕年華高層2房75-85―――成熟期升偉新天地高層1房35―――經開區(qū)雛形期怡豐花園高層3房110-130怡豐花園別墅5房400-500成長期青青佳苑小高層3房100-115―――成熟期羅馬假日高層2房65-70羅馬假日高層1房37-58滯銷項目多出現(xiàn)在板塊雛形期，非板塊主流產品為滯銷主要因素。借鑒板塊各發(fā)展階段暢、滯銷對照表（套內：平方米）價格特征發(fā)展階段雛形期成長期成熟期研究指標主流產品套內均價主流產品套內均價主流產品套內均價北部新區(qū)花園洋房3900小高層2800－－類別墅6000高層3400－－多層4000－－－－冉家壩集資房－小高層3700－－多層2800高層3500－－小高層2600－－－－五黃路經濟適用房－小高層2600高層3900多層2100多層2800小高層3800小高2600高層2900－－鳳天路多層2000多層3000高層3300小高層1900小高層2600－－經開區(qū)工業(yè)廠房－小高層3000高層3300類別墅1900高層3200－－高層2000－－－－板塊各發(fā)展階段房地產價格對照表產品、品牌引導力是影響板塊房地產價格的主要因素天籟城中華坊比華利人和立交東環(huán)立交藍湖郡西部建材城融科蔚城復地上城愛加麗都奧園天湖美鎮(zhèn)棕櫚泉協(xié)信TWON城中央美地金開大道內環(huán)高速渝長高速機場高速龍頭寺新牌坊保利GOLF雛形期成長期成熟期案例——北部新區(qū)（大規(guī)模復合型）早期：道路，景觀中期：景觀、產業(yè)、管委會后期：商務圈借鑒板塊研究結論板塊常規(guī)成長周期多為6-8年，規(guī)模越大成長周期越長，政府搬遷、橋梁、品牌密集度等跨區(qū)消費引導因素相應縮短板塊成長周期。借鑒板塊分析顯示，板塊進入成熟期常規(guī)的成長周期為6-8年，板塊規(guī)模決定板塊成長周期，板塊規(guī)模越大，成長周期越長，擁有特殊因素促進板塊房地產跨區(qū)消費力越強成長周期相應縮短。雛形期板塊規(guī)劃先行、擁有政府機構遷入、工業(yè)產業(yè)發(fā)展等利好因素作用相對顯著，板塊發(fā)展提速板塊成長周期縮短，使板塊快速進入成長期，如鳳天路、五黃路等板塊；橋梁等重大設施在成長期板塊發(fā)展中起著較大的推動作用，如五黃路和經開區(qū)板塊。規(guī)模化品牌性項目、高新技術產業(yè)增強板塊房地產跨區(qū)消費能力。規(guī)模性大盤、名盤是引導外區(qū)消費進駐新區(qū)置業(yè)消費的重要法寶，如全市20多個千畝大盤、名盤當中70%左右的項目均匯集在北部新區(qū)，加之高新技術產業(yè)的發(fā)展，帶動高收入人群在此置業(yè)消費，促使板塊房地產外區(qū)消費比例達到40%以上。南岸區(qū)政府搬遷是茶園新區(qū)雛形期重要發(fā)展因素，東水門大橋建設投入使用是茶園新區(qū)成長期快速發(fā)展的關鍵。隨板塊逐步成熟房地產開發(fā)選址所依托的資源由多元走向單一，產品類型由早期單一高端物業(yè)向中期多元化產品供應過渡，進入成熟期以高層普通住宅供應為主，戶型由大變小。雛形期房地產開發(fā)選址相對單一，以道路、景觀為主。板塊進入成長及成熟期選址特征相對多元，復合型、景觀、重大設施逐步分散。高速公路出入口附近為選址熱點，如北部新區(qū)的人和片區(qū)、五黃路五里店片區(qū)等。以北部新區(qū)為例，雛形期物業(yè)類型約80%為別墅、類別墅，少量多層及小高層，成長期產品逐步走向多元化，別墅、類別墅比例下降，復地上城等高層住宅開始出現(xiàn)。隨板塊成長，房地產產品經歷由非市場化到市場化，由中高端物業(yè)到普通住宅，由200-400平米的舒適型大戶型向100-150平米緊湊型中小戶型轉變，并有40平米以下小戶型投資公寓開始出現(xiàn)。借鑒板塊研究結論南岸及茶園經濟環(huán)境茶園新區(qū)城市規(guī)劃借鑒板塊成長周期江南板塊房地產市場板塊競爭內部板塊走向產品特征茶園房地產茶園住宅需求特征總體結論本次內容茶園新區(qū)九龍坡巴南南岸沙坪壩江北渝中北部新區(qū)渝北北碚區(qū)西永高新區(qū)大渡口西南板塊西北板塊江南板塊中部板塊三北板塊房地產板塊分布2004-2005年主城區(qū)土地供應結構板塊對比（公頃）

數(shù)據來源：重慶市土地交易中心，“房地產開發(fā)用地”包括住宅、商業(yè)、綜合三類用地性質的土地，“其它”包含加油站、公交站場等市政公用設施用地，統(tǒng)計數(shù)據為2004-2005年土地交易數(shù)據。主城區(qū)城土地供應時期板塊對比（公頃）土地供應三北板塊占主城土地供應總量的55.4%，房地產開發(fā)、工業(yè)用地均衡供應，但2005年縮量明顯。江南板塊放量迅速，2005年供應土地近600公頃。板塊2003年2004年2005年投資額比重投資額比重投資額比重江南板塊61.3924.6%75.7224.5%97.7623.2%其中：南岸區(qū)49.7981.1%59.7778.9%74.0575.7%巴南區(qū)11.6018.9%15.9521.1%23.7124.3%中部板塊29.2511.7%32.4610.5%41.249.8%西南板塊49.1519.7%55.5618.0%75.1517.9%西北板塊42.8217.1%45.1614.6%50.4912.0%三北板塊67.4027.0%100.4032.5%155.9737.1%主城區(qū)250.01100％309.30100％420.61100％主城區(qū)房地產開發(fā)投資板塊對比（億元）房地產開發(fā)投資數(shù)據來源：2004-2005年重慶市統(tǒng)計年鑒、2005年重慶市統(tǒng)計月報三北板塊、江南板塊為房地產開發(fā)投資熱點，但江南板塊近年投資力度增速相對緩慢。主城區(qū)商品房交易量板塊對比單位：萬方2000-2005年江南板塊商品房交易量年均增幅達32%其中南岸區(qū)21.7%，2005年交易面積182.80萬方商品房交易面積數(shù)據來源：重慶市國土房管局2000-20006年一季度房地產交易報表主城區(qū)商品房交易均價（元/平方米）2000-2005年江南板塊商品房交易價格年均增幅達8.5%，南岸區(qū)為11.7%，2005年交易均價2809元/平米商品房交易價格數(shù)據來源：重慶市國土房管局2000-20006年一季度房地產交易報表現(xiàn)階段板塊雛形期3茶園新區(qū)黃桷埡板塊彈子石板塊成長期5南濱路板塊經開區(qū)板塊學府路板塊李家沱板塊漁界板塊成熟期1南坪中心區(qū)江南板塊依據土地出讓和建設現(xiàn)狀，將板塊劃分為雛形期、成長期、成熟期板塊。內部板塊套數(shù)（套）面積（萬方）金額（萬元）套均建面（平米/套）建面均價套均總價（萬元/套）茶園新區(qū)320.8941382784649129黃桷埡2303.118464135272237彈子石4303.67841785229320漁界7718.3414879108178419李家沱8619.3318081108193821學府路6444.601231771267819經開區(qū)8659.3224524108263128濱江路130712.873873998301030中心區(qū)110911.3633233102292530合計624963.49162792102256426住宅交易情況對比數(shù)據來源：重慶市國土房管局網上交易數(shù)據，時間為2005年10月至2006年3月濱江路、中心區(qū)板塊為目前江南板塊住宅交易熱點，同一產品板塊成熟度越高，戶型越緊湊、價值越高。板塊競爭現(xiàn)狀江南板塊產業(yè)發(fā)展走勢江南板塊走向·規(guī)劃引導未來房地產（住宅）供應及消費輪動示意③④⑤②①內部板塊走向土地決定供應，供應引導消費。隨土地資源逐步消化，板塊開發(fā)及消費熱點逐步輪動，茶園新區(qū)成為未來的熱點。雛形期成長期成熟期一居室兩居室三居室四居室及以上別墅類別墅花園洋房高層板塊成長與產品發(fā)展走勢品牌規(guī)模開發(fā)舒適型為主流產品多元競爭產品創(chuàng)新突圍緊湊型為主流投資型小戶型為開發(fā)消費熱點產品特征板塊越成熟產品結構（類型、戶型）越純粹、價值越高、消化速度越快。多層小高層別墅類別墅花園洋房高層產品特征板塊越成熟，戶型由單一化向多元化再到單一化、大戶型向小戶型、舒適型向緊湊型發(fā)展。處于雛形期的茶園新區(qū)、黃桷埡板塊戶型相對集中，四居室及以上戶型占據主導，而隨著板塊逐步成熟，三居室逐步成為戶型發(fā)展重點，學府路、經開區(qū)板塊逐步出現(xiàn)一居室小戶型產品，戶型多元發(fā)展，處于成熟期的南坪中心區(qū)三居室及以上戶型逐步淡處市場，以兩居室、一居室中小戶型為主流。戶型面積方面，雛形期板塊三居室主力面積為套內120-140平米，兩居室80-90平米，舒適型特征顯著，到成長期，三居室90-110平米、兩居室60-80平米，緊湊實用為主要特征。景觀型產品相對舒適，投資型物業(yè)相對緊湊。處于同一發(fā)展周期的板塊，具有較好景觀資源的戶型設計相對舒適，如南濱路、經開區(qū)板塊的江景資源，學府路板塊的湖景、山景資源；南坪中心區(qū)板塊投資型物業(yè)如城市之光、浪高會展國際廣場等項目，套內20平米的緊湊型一居室特征顯著。

價格水平板塊越成熟，城市型產品價值越高。同物業(yè)類型價格隨著板塊的發(fā)展成熟度逐漸上升。板塊的成熟最直接的表現(xiàn)就是可用土地的成熟和減少，土地的價格上漲直接影響土地的成本，在房地產項目上主要體現(xiàn)為銷售價格的上漲。品牌項目缺乏，板塊價格提升缺乏品牌項目價格標竿支撐。品牌地產項目代表著所在板塊物業(yè)類型的價格上限已成為地產定價考慮的重要因素，而江南板塊品牌地產項目屈指可數(shù)，如以中檔定位的3000畝大盤融僑半島、江景名盤海棠曉月及陽光華庭等，但以高層為主的價格水平仍相對較低，從而制約了所在板塊同等物業(yè)類型項目的價格。市場消化板塊越成熟，投資型、景觀型普通住宅消化速度越快，中高端住宅消化緩慢。板塊越成熟吸納消費的能力越強，所以南坪中心區(qū)、南濱路板塊成為目前江南板塊的消費熱點板塊，板塊消化擁有較大的消費支撐；同時，投資型小戶型、景觀住宅為消費者普遍關注和消費的產品，因此，該類產品消化速度也相對較快。江南板塊中高端住宅消化速度均較為緩慢，缺乏品牌支撐、消費聚斂效應是主要原因。緊湊型、總價30萬以內的普通住宅總體暢銷，舒適型三、四居室、獨棟別墅滯銷。緊湊型普通住宅為江南板塊住宅消費的主流，總價30萬為板塊市場接受的價格瓶頸，舒適型大戶型及獨棟別墅普遍滯銷，消費能力相對有限、中高端別墅物業(yè)缺乏品牌的引導和規(guī)模性發(fā)展，中高端物業(yè)開發(fā)消費引導至關重要。

銅鑼山明月山渝黔高速內環(huán)高速通彈廣路江大道世紀大道廣陽島長生橋峽口唐家沱廣陽鎮(zhèn)迎龍大佛寺大橋廣陽島大橋真武山隧道茶園新區(qū)房地產市場現(xiàn)狀魯能領秀城慶隆GOLF上錦星城天龍長青湖同景國際城大連海昌成熟度相對較高的區(qū)政府周邊為選址首選；品牌規(guī)模性中高端項目開發(fā)為主流?；ń滞皣H城天龍長青湖長生橋鎮(zhèn)花街職工宿舍同景國際城茶園新區(qū)房地產市場現(xiàn)狀項目名稱主要指標依托資源產品特征價格入市時機天龍長青湖3000畝50萬方容積率0.39產業(yè)、長青湖、內環(huán)高速、世紀大道獨立、聯(lián)排、疊加別墅，獨立340-370平米、聯(lián)排230平米建面48002004年9月首期獨立、聯(lián)排別墅入市；2005年10月二期入市上錦星城146畝35萬方容積率3.6長生橋鎮(zhèn)老城區(qū)、龍職中、通江大道多層、高層，以建面90-100平米的兩房為主建面20002005年上半年二期18F高層入市慶隆GOLF4500畝120萬方容積率＜0.5山景、內環(huán)高速、18洞GOLF及練習場獨立、聯(lián)排別墅、五星級度假酒店、會議中心、度假公寓、購物市場、溫泉度假中心，一期聯(lián)排181-230平米、度假公寓47-57平米－2006年10月首期初步定為聯(lián)排別墅、度假公寓入市同景國際城2813畝205萬方平均容積率1.1區(qū)政府、產業(yè)、山體、苦溪河、龍職中、通江大道花園洋房、聯(lián)排別墅、高層，商業(yè)中心、寫字樓、五星級度假酒店，一期“5+1”多層、“11+1”小高層，－2006年8月首期花園洋房入市魯能領秀城2500畝規(guī)劃主題公園、區(qū)政府地中?！翱ㄆ绽铩憋L情生活小鎮(zhèn)－預計首期2007上半年入市銅鑼山明月山廣陽島長生橋峽口廣陽鎮(zhèn)迎龍南山隧道慈母山隧道真武山隧道內環(huán)高速彈廣路通江大道世大道紀渝黔高速外環(huán)高速茶園工業(yè)園長江工業(yè)園東港工業(yè)園物流園茶園房地產發(fā)展趨勢近期中期中后期大佛寺大橋廣陽島大橋唐家沱大橋郭家沱大橋魚嘴大橋朝天門大橋東水門大橋廣東大橋由線到面，由南向北，由中心向東西延伸。通江大道由南向北延伸為主，逐步沿縱向干道向兩翼拓展。江南板塊研究結論三北板塊仍處主城區(qū)房地產開發(fā)及消費龍頭，江南板塊位居第二。江南板塊以小高層、高層普通住宅供需為主流，品牌地產陣營逐步擴大。當前以濱江路、南坪中心區(qū)為熱點，茶園新區(qū)、李家沱和漁界為未來發(fā)展重點，中高端物業(yè)有所增長。三北板塊房地產發(fā)展首屈一指，在房地產開發(fā)投資、土地及商品房交易等方面均占據主城區(qū)領先地位，以南岸區(qū)為主導的江南板塊與之仍存在一定差距，目前位居第二。2000-2005年江南板塊住宅商品房交易量、交易價格均呈20%以上的水平增長，2004年以來土地交易放量迅速。上海申燁、福州融匯、山東魯能、大連海昌等品牌地產齊聚江南板塊，區(qū)域產品品質逐步提升。板塊商品房供應及消費以小高層、高層為主，別墅及高檔公寓物業(yè)相對缺乏。目前成熟度相對較高的濱江路、南坪中心區(qū)板塊為江南板塊房地產開發(fā)消費熱點，2005年10月至2006年3月半年時間住宅商品房交易均超過1000套、10萬方。2004年茶園新區(qū)土地交易近600公頃，2005年房地產開發(fā)投資貼近100億元，預示著以茶園新區(qū)為發(fā)展重點的江南板塊將迎來房地產發(fā)展的新一輪熱潮，隨土地資源的進一步消化，相對成熟的成熟度相對較低的彈子石、李家沱、漁界、茶園新區(qū)將先后成為房地產開發(fā)消費的重點，規(guī)?；放频禺a項目逐步增多，別墅、類別墅、花園洋房等中高端物業(yè)將逐步增加。南岸及茶園經濟環(huán)境茶園新區(qū)城市規(guī)劃借鑒板塊成長周期江南板塊房地產市場茶園住宅需求特征客戶結構茶園認知品牌測試

產品偏好支付水平座談會總體結論本次內容研究目的及內容尋找對江南板塊具有較強購買意向的區(qū)域，掌握消費者背景、消費習慣、住宅需求特征、片區(qū)認知度及接受度、龍湖品牌引導度等調研方法問卷調研，以攔截式訪問為主，輔以入戶式訪問、電話及網絡訪問等調研對象具有購房意向及一定消費力的主城區(qū)消費者、包括商業(yè)貿易人員、企事業(yè)單位人員、社會服務人員、工礦企業(yè)職工、科研教育人員、公務員、教師等問卷回收實際回收問卷680份問卷，有效問卷355份（其中探測性150份，針對性205份），有效回收率52.2%。調研時間2006年5月11日-25日調研說明渝中南岸茶園新區(qū)九龍坡江北巴南高新區(qū)大渡口沙坪壩渝北北部新區(qū)第一階段：探測性調研第二階段：針對性調研調研抽樣問卷真實完整各答項具備一定邏輯性非在讀學生或房地產專業(yè)人士在當前指定區(qū)域居住或工作年齡在20歲至50歲之間家庭年收入達到4萬元以上5年內有購房意向探測性針對性和座談會欲在南岸區(qū)或茶園新區(qū)購房總體樣本355份主流樣本236份探測性樣本150份欲在南岸、茶園新區(qū)購房的有效樣本欲在茶園新區(qū)購房的有效樣本探測性、針對性調研所有有效樣本茶園樣本63份產業(yè)樣本38份產業(yè)人群有效樣本有效樣本構成針對性樣本205份客戶結構分析年齡特征文化程度置業(yè)/職務特征家庭年收入常用交通工具購房信息來源家庭年收入（萬元/年）主流及茶園樣本相對集中于5-10萬，比重分別為55%、65%，產業(yè)樣本集中于5-8萬，占57.9%，消費能力相對較低。探測性茶園主流產業(yè)年齡/學歷茶園樣本老齡化、中低學歷特征相對明顯，以30-50歲的高中、大學文化程度為主。年齡特征文化程度探測性茶園主流從事行業(yè)行業(yè)探測性主流茶園商業(yè)/貿易19.3%25.0%20.6%銀行/金融/證券/保險/投資10.7%13.1%9.5%汽車/摩配/制造業(yè)6.7%11.9%22.2%政府機關5.3%10.6%9.5%郵電通訊/IT5.3%7.2%9.5%其它社會服務13.3%7.2%3.2%科研/教育7.3%4.7%6.3%健康/醫(yī)療服務2.7%3.8%3.2%媒介/廣告9.3%3.0%1.6%法律/司法2.0%3.0%0.0%其它5.3%3.0%0.0%旅游/飯店3.3%2.5%4.8%交通運輸2.7%2.1%4.8%建筑業(yè)3.3%1.3%1.6%文化/娛樂/體育1.3%0.8%1.6%農林牧漁0.0%0.4%0.0%退休2.0%0.4%1.6%職業(yè)/職務工作職務職務探測性主流茶園副總經理、廠長及以上0.7%1.7%1.6%部門經理10.0%9.7%9.5%主管/主任15.3%16.5%20.6%專業(yè)技術人員14.0%12.7%9.5%普通職員34.7%25.4%25.4%個體戶8.0%19.1%22.2%政府公務員3.3%6.8%3.2%教師5.3%2.5%3.2%其它8.7%5.5%4.8%工業(yè)制造、商業(yè)商貿的主管、普通職員、個體戶為茶園樣本主流。常用交通工具公交車仍為首要交通工具，相對較高的收入水平、工業(yè)為主導的行業(yè)性質使茶園樣本私家車、單位交通車比重相對較高。探測性茶園主流茶園區(qū)域影響力區(qū)域偏好認知度引導因素吸引力與抗性交通測試資源偏好探測性樣本欲購房區(qū)域分布購房區(qū)域偏好“三北”區(qū)域為購房消費熱點，比重共計51.3%，其中江北區(qū)占34.0%。南岸區(qū)排名第二位，比重18.7%，具有一定的吸引力。3.2%3.2%南岸輻射區(qū)域江北渝北北部新區(qū)高新沙坪壩大渡口九龍坡巴南渝中南岸32.3%欲在南岸及茶園購房的消費者來源樣本說明：探測性樣本南岸區(qū)住房消費仍以本區(qū)性消費為主導，比重32.3%，對渝中區(qū)、九龍坡區(qū)消費者具有較強吸引力，選擇比重分別為19.4%、16.1%。19.4%16.1%9.7%6.5%3.2%茶園認知度消費者對茶園新區(qū)已有較高認知度，茶園樣本認知度最高，知道及非常了解的比重達95.2%。名稱總體主流茶園南岸區(qū)政府搬遷地19.9%21.1%24.2%茶園工業(yè)園21.6%20.8%20.4%長生橋鎮(zhèn)15.4%13.9%9.8%翻過南山便是11.7%11.5%6.0%渝黔高速路8.9%8.8%8.2%城市副中心6.4%7.5%14.2%廣陽島3.9%3.7%6.0%長清湖別墅3.3%3.7%1.6%長江電廠2.3%2.2%0.5%同景國際城2.2%1.9%3.8%迎龍湖水庫1.4%1.9%0.5%真武山隧道1.7%1.4%3.3%慶隆高爾夫1.1%1.3%1.5%其它0.2%0.3%0.0%對茶園新區(qū)的認知度引導因素政府搬遷、茶園工業(yè)園、長生橋鎮(zhèn)是被訪者認知度較高的因素。茶園樣本對城市副中心具有較高認知。數(shù)據來源；探測性樣本看好茶園的因素不看好茶園的因素吸引力與抗性新區(qū)發(fā)展?jié)摿Α⒄w入、城市副中心、居住環(huán)境是茶園新區(qū)為引導購房主要因素。工業(yè)污染、交通距離、生活配套等影響生活品質、便捷性的因素是購房的主要抗性。交通測試名稱總體主流茶園商業(yè)配套齊全15.5%15.8%17.5%性價比較高14.5%14.6%16.9%有江景/山景/湖景13.8%13.7%13.8%人工大面積綠化13.3%13.6%10.1%有增值潛力11.6%11.2%12.2%物管好8.7%8.8%8.5%知名開發(fā)商5.0%5.5%3.7%社區(qū)規(guī)模大5.7%5.0%6.3%產品有吸引力4.5%4.4%2.6%鄰近名校3.1%3.3%5.3%未來有輕軌2.6%2.4%1.1%鄰近政府辦公1.3%1.6%2.1%其它0.3%0.3%0.0%緩解20-30分鐘交通時間的購房引導因素可接受購房地與上班地的公交車程時間10分鐘內20分鐘內30分鐘內品質好，1小時內可以考慮有私家車，30分鐘內最好30分鐘公交車程為交通瓶頸。配套、性價比、景觀資源為購房重要引導因素。在茶園購房的看重資源資源偏好成熟板塊、景觀資源為被訪者在茶園購房看重的主要因素。龍湖品牌測試購房引導力價格引導力龍湖項目的購房意向購房引導力在茶園的購房意向龍湖品牌對被訪者在茶園購房意愿引導力有限，知曉是龍湖開發(fā)之后考慮購買的比重不增反降，其中茶園樣本肯定購買的比重降低了7.9個百分點，消費者表現(xiàn)出注重性價比的理性購房特征。價格引導力對茶園房價認知對茶園龍湖項目房價認知龍湖品牌對房價引導力具有較強支撐，房價提升幅度在500元/平米左右?？蛻粜枨笱芯抠彿磕康馁彿繒r間片區(qū)偏好看重因素產品偏好支付水平購房目的改善居住條件仍為購房為主要目的；南岸區(qū)(茶園)產業(yè)結構仍處于粗放型發(fā)展階段，產業(yè)及消費人群相對單一，工作相對穩(wěn)定，對住宅消費的決定程度相對明顯；樣本說明：以工作原因為購房目的的樣本茶園主流購房時間計劃未來2－3年（即2008-2009年）可能成為南岸（茶園）的購房高峰期。茶園主流26.7%3.4%4.2%南濱路中心區(qū)四公里茶園新區(qū)經開區(qū)黃桷埡彈子石主流樣本購房片區(qū)偏好南岸片區(qū)吸引力目前住宅供應及消費熱點板塊南坪中心區(qū)、南濱路板塊，以及新興的茶園新區(qū)為購房者購房片區(qū)偏好的熱點。26.7%24.6%3.0%11.4%物業(yè)類型偏好主流樣本以小高層、高層需求為主，隨時間推移主流樣本呈多元需求特征。茶園樣本以小高層、多層為主，且類別墅需求比重相對較高。茶園主流主流樣本購房片區(qū)與物業(yè)類型交叉分析物業(yè)類型與選址小高層、高層為物業(yè)類型偏好主流，花園洋房、類別墅需求相對集中于茶園新區(qū)、黃桷埡板塊。戶型偏好面積偏好（套內）戶型面積偏好購房者以60-80平米緊湊型兩房、120平米左右的舒適型三房為主，表現(xiàn)出“兩極化”需求特征。茶園樣本對120-140平米舒適型戶型需求相對明顯。戶型設計要求功能偏好產品功能偏好飄窗、玄關、夾層、生活陽臺等改善居住空間的元素受重點關注。主流樣本產品功能偏好相對理想化，茶園樣本對交流空間的客廳、陽臺偏好程度相對較高。可接受套內單價（元/平方米）支付水平·單價被訪者對2500-3000元的單價區(qū)間接受度最高，主流樣本可承受單價在3000元以上占的比重達41.1%，高出茶園樣本20.5個百分點，其中3000-3500元占31.7%，比茶園樣本高17.9個百分點?？山邮芸們r（萬元/套）支付水平·總價20-35萬元為被訪者可接受總價主力區(qū)間，主流樣本可接受總價在35萬元以上占的比重達28.8%，高出茶園樣本8.1個百分點，其中35-50萬元占21.5%，比茶園樣本高7.7個百分點。消費者座談會區(qū)政府遷入地認知度及購房意愿較強茶園工業(yè)園認知度較高，但人群素質較低對購房產生負面影響新區(qū)發(fā)展?jié)摿κ艿捷^高認同，商業(yè)物業(yè)投資購房顯著東水門大橋及南山隧道提高消費信心，并預言房價水平應與南坪相仿品牌提升房價幅度在10%左右，500元為購房接受的瓶頸，理性消費特征明顯。住宅需求研究結論消費者對傳統(tǒng)成熟板塊以及成熟度較高的新城市板塊認可度較高，新區(qū)發(fā)展?jié)摿?、政府遷入、居住環(huán)境是茶園新區(qū)為引導購房主要因素，工業(yè)污染、交通距離、生活配套等影響生活品質、便捷性的因素是購房的主要抗性。

30分鐘公交車程為交通瓶頸，配套、性價比、景觀資源為購房重要引導因素，茶園新區(qū)目前具有景觀及性價比優(yōu)勢，隨交通逐步完善可引導空間較大。

龍湖品牌對茶園購房引導力相對有限，但對項目價值提升具有支撐，消費者表現(xiàn)出注重性價比的理性購房。茶園購房者以小高層、多層的緊湊型兩房、舒適型三房為主，表現(xiàn)出“兩極化”需求為主要特征。改善居住條件仍為茶園新區(qū)購房首要目的，因目前片區(qū)價值感較低，消費者看好新區(qū)未來發(fā)展，投資類物業(yè)受到較高關注。南岸及茶園經濟環(huán)境茶園新區(qū)城市規(guī)劃借鑒板塊成長周期江南板塊房地產市場茶園住宅需求特征總體結論本次內容總體結論南岸區(qū)借助“經濟金三角”升級經濟格局，形成城市經濟新的增長極，而城市副中心屬性賦予茶園新區(qū)較大的發(fā)展?jié)摿Γ瑬|水門與南山隧道、朝天門與慈母山隧道等聯(lián)接外區(qū)的路橋，將提高區(qū)域跨越力和競爭力。人民幣升值壓力導致房價上行，宏觀調控政策緊緊跟隨，重點抑制高端物業(yè)和投資行為，中端及以下競爭將更加激烈，從而引發(fā)新一輪產品創(chuàng)新。板塊常規(guī)成長周期多為6-8年，規(guī)模越大成長周期越長，政府搬遷、橋梁、品牌密集度等跨區(qū)消費引導因素相應縮短板塊成長周期。隨板塊逐步成熟房地產開發(fā)選址所依托的資源由單一走向多元，產品類型由早期單一高端物業(yè)向中期多元化產品供應過渡，進入成熟期以高層普通住宅供應為主，戶型集約化。三北板塊仍處主城區(qū)房地產開發(fā)及消費龍頭，江南板塊位居第二。江南板塊以小高層、高層普通住宅供需為主流，品牌地產陣營逐步擴大。當前以濱江路、南坪中心區(qū)為熱點，茶園新區(qū)、李家沱和漁界為未來發(fā)展重點，中高端物業(yè)有所增長。總體結論消費者對傳統(tǒng)成熟板塊以及成熟度較高的新城市板塊認可度較高，新區(qū)發(fā)展?jié)摿?、政府遷入、居住環(huán)境是茶園新區(qū)為引導購房主要因素，工業(yè)污染、交通距離、生活配套等影響生活品質、便捷性的因素是購房的主要抗性。30分鐘公交車程為交通瓶頸，配套、性價比、景觀資源為降低交通抗性的重要因素，茶園新區(qū)目前具有景觀及性價比優(yōu)勢，隨交通逐步完善可引導空間較大?？傮w結論改善居住條件仍為茶園新區(qū)購房首要目的，因目前片區(qū)價值感較低，消費者看好新區(qū)未來發(fā)展，投資類物業(yè)受到較高關注。茶園購房者以小高層、多層的緊湊型兩房、舒適型三房為主，表現(xiàn)出“兩極化”需求為主要特征。龍湖品牌對茶園購房引導力相對有限，但對項目價值提升具有支撐，消費者表現(xiàn)出注重性價比的理性購房特征。總體結論茶園新區(qū)房地產開發(fā)選址及產品建議

方案1借鑒板塊常規(guī)成長周期為6-8年內部競爭板塊研究顯示，2009年左右板塊輪動到茶園新區(qū)與茶園新區(qū)關聯(lián)的重大事件及時間節(jié)點：2007年南岸區(qū)政府遷入、東西干道通車、南山隧道通車、會展中心一期建成2008年中環(huán)干道通車、朝天門大橋通車2009年東水門大橋通車、慈母山隧道通車2010年外環(huán)高速通車2012年輕軌6號線通車茶園新區(qū)周期判斷成長周期為10年雛形期2002-2007年成長期2008-2011年成熟期2011年后茶園新區(qū)地塊開發(fā)順序呈現(xiàn)沿通江大道由南向北、由中心向外擴展的開發(fā)格局。茶園地塊開發(fā)順序雛形期（2002-2008）成長期（2008-2011）（2012－）重大事件及時間節(jié)點2007年南岸區(qū)政府遷入、東西干道通車、南山隧道通車、會展中心一期建成2008年中環(huán)干道通車、朝天門大橋通車，2009年東水門大橋通車、慈母山隧道通車，2010年外環(huán)高速通車2012年輕軌六號線通車地塊開發(fā)順序④、①、⑤、⑥④、①、⑤、⑥、⑩、⑦、⑧、②、③④、①、⑤、⑥、⑩、⑦、⑧、②、③、⑨、⑾地塊入市順序④＞①＞⑤＞⑥＞⑩＞⑦＞⑧＞②＞③＞⑨＞⑾茶園新區(qū)房地產開發(fā)選址及產品類型判斷地塊編號依托資源雛形期（2002-2008）成長期（2008-2011）成熟期（2012－）2002-20062007-20082008-20092010-2011④行政、茶園工業(yè)園、主題公園、商貿花園洋房、社區(qū)商業(yè)花園洋房、多層，社區(qū)商業(yè)小高層、公園景觀高層、集中式商業(yè)公園景觀高層、城市型公寓、集中式商業(yè)、星級酒店商務公寓、寫字樓、星級酒店①茶園工業(yè)園、南山、高爾夫別墅、類別墅、花園洋房、GOLF度假公寓類別墅、花園洋房、社區(qū)商業(yè)、GOLF度假公寓及酒店GOLF度假公寓及酒店GOLF景觀高層、城市型公寓城市型公寓、商務公寓⑤長江工業(yè)園集資房小高層、高層，社區(qū)商業(yè)高層，社區(qū)商業(yè)舊城改造，高層、集中式商業(yè)舊城改造型高層、集中式商業(yè)⑥長江工業(yè)園、會展、公園－類別墅、花園洋房、多層、社區(qū)商業(yè)小高層、公園景觀高層，社區(qū)商業(yè)公園景觀高層、城市型公寓、商務公寓，集中式商業(yè)，星級酒店高層、商務公寓，寫字樓，星級酒店⑩江景、旅游－－－－－⑦會展、江景、南山－－類別墅、花園洋房南山及公園景觀高層、依托會展經濟的城市型公寓、星級酒店南山及公園景觀高層、依托會展經濟的城市型公寓、商務公寓，星級酒店⑧江景、長江工業(yè)園安置房－以花園洋房、多層為主，景觀高層、投資型度假公寓為輔，社區(qū)商業(yè)江景高層、投資型度假公寓，依托旅游的經濟型酒店，社區(qū)商業(yè)江景高層、城市型公寓②山景、高爾夫、商貿－－－－－③會展、南山、公園－－養(yǎng)生度假型類別墅依托會展經濟的度假及酒店南山景觀高層⑨物流園、明月山、外環(huán)高速－－－－類別墅、花園洋房、山景及江景高層、投資型公寓⑾江景、東港工業(yè)園、輕軌－－－－江景高層、投資度假型公寓，社區(qū)商業(yè)地塊編號依托資源雛形期（2002-2008）成長期（2008-2011）成熟期（2012－）2002-