開封通許城市綜合體項(xiàng)目方案

開封通許項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃方案2014-1-12PART1

本案開發(fā)目的及責(zé)任PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃PART3招商運(yùn)營思路PART4

本案配套住宅

PART5項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及社會(huì)價(jià)值目錄

ContentsPART1本案開發(fā)目的及責(zé)任目的一：通過銷售創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值！目的二：通過招商創(chuàng)造租金價(jià)值！目的三：通過運(yùn)營創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值！目的四：通過發(fā)展創(chuàng)造品牌價(jià)值！開發(fā)本案目的就是創(chuàng)造價(jià)值我們開發(fā)項(xiàng)目的目的不單是創(chuàng)造以上價(jià)值，更是一種社會(huì)責(zé)任！責(zé)任一：刷新通許商業(yè)新模式，打造社會(huì)人文交流新平臺(tái)！責(zé)任二：拔高通許商業(yè)新形象，吸引商家企業(yè)來通許投資經(jīng)營！責(zé)任三：促進(jìn)通許商業(yè)快速發(fā)展，拉動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)快速增長！責(zé)任四：帶動(dòng)通許商業(yè)蓬勃發(fā)展，搭建地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)對(duì)外推廣平臺(tái)！小結(jié)

為了企業(yè)的發(fā)展，為了社會(huì)責(zé)任，為了我們地產(chǎn)人和商業(yè)人的榮耀，本項(xiàng)目必須在通許一舉成功。因此，須以大手筆、大智慧、大投入打造大商業(yè)、大市場、大經(jīng)濟(jì)。PART2本案定位思路及業(yè)態(tài)規(guī)劃戰(zhàn)略高度城市運(yùn)營者整體定位城市綜合體價(jià)值定位商業(yè)價(jià)值體形象定位未來城市繁華中心戰(zhàn)略總綱商業(yè)規(guī)劃總體思路商業(yè)主題定位業(yè)態(tài)的合理選擇打造城市形象名片滿足客戶一站式購物需求業(yè)態(tài)規(guī)模確定業(yè)態(tài)的合理布局平衡點(diǎn)本項(xiàng)目商業(yè)主題定位以購物、餐飲、休閑、娛樂為主題特征的綜合城市MALL，與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成配套關(guān)系，共同構(gòu)建通許新商業(yè)核心。通許首席主題CITYMALL八大主力業(yè)態(tài)通許高尚生活新地標(biāo)民族特色高檔餐飲時(shí)尚休閑餐飲高檔精品專賣休閑娛樂天地中高檔精品超市高端商務(wù)會(huì)所游泳館、健身會(huì)所高檔影院后馬堂路水利路富民路民生路平安路①②③④⑤⑥⑦⑧⑨商業(yè)業(yè)態(tài)布局圖時(shí)尚多元概念店高級(jí)服裝專賣店中式服飾定制店高級(jí)化妝品店奢侈品、珠寶、名表店高檔皮具店（鞋、包）高檔精品名店街①民族特色餐飲街②百年老店特色小吃風(fēng)味小吃餐飲連鎖大店品牌加盟店等文化藝術(shù)交流中心③名人字畫古董古玩茗茶店圖書音像影劇院文化交流廳高端精品酒店④高級(jí)商務(wù)名流會(huì)所商務(wù)休閑健身SPA游泳池商務(wù)談判及簽約服務(wù)日光浴休憩區(qū)⑤大型購物中心⑥沃爾瑪或丹尼斯百貨家樂福超市黃金珠寶化妝品、皮具、名表品牌男女裝等家居生活會(huì)館⑦家居用品廚衛(wèi)用品燈飾廣場窗簾布藝花藝裝飾等金融商務(wù)⑧銀行證券通訊咖啡廳西餐廳等⑨娛樂城酒吧KTV游戲廳臺(tái)球廳保齡球館等商業(yè)街景營造(主題雕塑小品）PART3招商運(yùn)營思路1、保證項(xiàng)目的整體規(guī)劃，確保商業(yè)檔次及經(jīng)營品牌。2、保證商業(yè)業(yè)主長期、穩(wěn)定的投資收益。3、保證商業(yè)租戶利益最大化、經(jīng)營特色化。一、招商及經(jīng)營管理的前提條件二、招商思路及策略1、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是統(tǒng)一管理商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商規(guī)劃統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招商實(shí)施2、招商的核心屬性招商的核心屬性我們應(yīng)當(dāng)引入一些什么商戶？這些商戶的引入是否有利于實(shí)現(xiàn)整體戰(zhàn)略目標(biāo)？我們應(yīng)當(dāng)通過什么手段來實(shí)現(xiàn)招商？1、業(yè)態(tài)比例分配原則指項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)營規(guī)劃確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場中的位置分布和面積分配比例。如餐飲、娛樂、購物等經(jīng)營業(yè)態(tài)，應(yīng)當(dāng)在各個(gè)板塊、各個(gè)主題館及各個(gè)樓層進(jìn)行合理分區(qū)及合理的面積分配。三、招商原則2、統(tǒng)一形象原則商業(yè)綜合體是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，是一個(gè)擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終圍繞已確定的經(jīng)營主題和品牌形象，并通過鮮明的主題形象創(chuàng)造最佳的招商吸引力。所招入的商家經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)是對(duì)商場整體形象的豐滿和創(chuàng)新。3、同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則在一個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，主題百貨、大賣場、各類專業(yè)店、專賣店及各種餐飲業(yè)態(tài)、休閑業(yè)態(tài)、娛樂業(yè)態(tài)應(yīng)本著多元互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合形式，以提高商業(yè)體的吸引力。4、多元經(jīng)營方式原則商用物業(yè)的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。對(duì)于一個(gè)商業(yè)綜合體而言，為實(shí)現(xiàn)利潤最大化，在可能的情況下應(yīng)采用自營、聯(lián)營和租賃等多種經(jīng)營方式，這不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合商業(yè)體長期經(jīng)營性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出良好的商業(yè)品牌。5、主力店招商先行原則由于主力店是商場的核心，是制造人流和形成吸引力的核心原點(diǎn)，所以先進(jìn)行主力店招商，再進(jìn)行一般經(jīng)營戶的招商，能使招商工作更富成效。6、招商期間租金優(yōu)惠原則為貫徹商場經(jīng)營的蓄水養(yǎng)魚策略，適應(yīng)商業(yè)體長期經(jīng)營的特點(diǎn)，商用物業(yè)在招商期間應(yīng)采用優(yōu)惠租金的辦法，用相對(duì)優(yōu)惠的租金政策將商場做旺，然后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)穩(wěn)步地調(diào)整租金。如果前期就向租戶收取過高的租金，制定了期望值過高的租金回收計(jì)劃，其結(jié)果無異于殺雞取卵。7、統(tǒng)一服務(wù)原則統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。四、經(jīng)營管理服務(wù)體系由各商戶自行進(jìn)行經(jīng)營管理管理公司不得干預(yù)商戶的正常經(jīng)營進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一招商引進(jìn)自身經(jīng)營管理能力強(qiáng)、品牌度強(qiáng)的商戶對(duì)商戶的管理包括：基本物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理公共部位、協(xié)調(diào)商戶關(guān)系等管理經(jīng)營管理服務(wù)體系分戶經(jīng)營統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理五、計(jì)劃引進(jìn)重點(diǎn)品牌情況說明1、綜合性大賣場

如沃爾瑪、家樂福、華潤萬家、丹尼斯、永輝超市、大潤發(fā)等。規(guī)劃面積約8000-10000m2左右選擇依據(jù)1、知名大賣場進(jìn)入，作為以購物為主的城市MALL的有效配套，對(duì)周圍社區(qū)居民強(qiáng)大客流形成有效的拉動(dòng)，增加項(xiàng)目品牌推廣的炒作點(diǎn)。2、大賣場作為項(xiàng)目的核心主力店。能夠使得綜合商業(yè)的整體人氣和客流合理流動(dòng)，延長顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。3、大賣場作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在1萬m2左右。大賣場均在8000m2--18000m2之間。本項(xiàng)目規(guī)劃8000m2的大賣場，比較利于知名大賣場外埠店的規(guī)模選擇，有助于招商談判中的主動(dòng)權(quán)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)為自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌大賣場；若遇有合適的商家，亦可以考慮按照相對(duì)合理的價(jià)位出售，以利于整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠。

收益方式1、收取固定租金。目前河南省內(nèi)大賣場月租一般為縣級(jí)市20元/㎡左右。租期為10-20年。2、通過賣場經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其他物業(yè)升值。

目標(biāo)客層全客層，對(duì)于有車一族形成有力的拉動(dòng)（利用我項(xiàng)目處的眾多停車位、方便的交通環(huán)境、寬敞舒適的購物空間）。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目周邊3-5公里范圍內(nèi)的居民形成有效輻射，滿足周邊居民的日常生活需求。2、主題百貨

如丹尼斯、大商新瑪特、王府井、銀座百貨等。

規(guī)劃面積約24000m2左右選擇依據(jù)1、知名品牌百貨店的進(jìn)場，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正?；貓?bào)包括對(duì)政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用。2、主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。

3、百貨店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2.5萬m2左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m2--5萬m2之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2.4萬m2的主題百貨，有利于成功招商。物業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)自行持有，整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。

收益方式1、收取固定租金。

目前河南省內(nèi)百貨店月租一般為25元/m2左右。2、通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。目標(biāo)客層高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。注：為提升項(xiàng)目的整體競爭實(shí)力與實(shí)現(xiàn)良好的后續(xù)經(jīng)營效益，建議大賣場與百貨店最好為同一家公司租賃經(jīng)營。3、次主力店(1)、家電通訊數(shù)碼廣場

如國美電器、蘇寧電器、五星電器、迪信通、中州通訊等。

規(guī)劃面積約1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。此類專業(yè)店的進(jìn)駐是為滿足對(duì)家電、手機(jī)以及數(shù)碼產(chǎn)品有購物需求的消費(fèi)者，是對(duì)百貨店、大賣場與品牌服飾店的有效補(bǔ)充。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。此類專業(yè)店月租金一般為25-35元/m2。(2)、運(yùn)動(dòng)城如百麗集團(tuán)的滔搏運(yùn)動(dòng)休閑賣場、龍光集團(tuán)的YYSPORTS運(yùn)動(dòng)賣場等。

規(guī)劃面積1500-3000m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。2、運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)。3、項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。4、是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。收益方式收取固定租金。

運(yùn)動(dòng)城一般租金在40元/m2左右。目標(biāo)客層目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士

。運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性；運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。4、其它大店

(1)、娛樂休閑類業(yè)種品牌面積位置租金量販?zhǔn)終TV爆米花、麥霸、麥克瘋、錢柜等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m2夜總會(huì)臉譜、新民仕、銀莊等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金30元/㎡左右影院奧斯卡、大地院線、星美院線、橫店影城等2500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目3層合作方式一般為票房分賬或全租賃租金15元/㎡左右票房分賬6%-10%動(dòng)漫城夢(mèng)幻銀河、湯姆熊、歡樂天地1000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m2或采用聯(lián)營合作方式網(wǎng)絡(luò)會(huì)所漢宮網(wǎng)絡(luò)、天宇網(wǎng)吧1000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金20-30元/m2(2)、健身休閑類業(yè)種品牌面積位置租金健身中心維體健身、澳瑞特健身中心、中體倍力健身會(huì)所等500-2000m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目3層月租金15-25元/m2SPA館美麗宣言、涵沛、涵美、正婷等500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目2-3層月租金25-35元/m2(3)、餐飲類業(yè)種品牌面積位置租金西式快餐肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等300-500m2左右可設(shè)置于項(xiàng)目1F或1-2F合作方式一般為扣率7%左右或純租金中式餐飲大店如一坊、海底撈、華豫川、阿五美食、京福華肥牛等面積1500-2000m2可設(shè)置在項(xiàng)目1F-3F月租金35-60元/m2品牌餐廳豪享來、豪客來、味千拉面、真功夫、上島咖啡、迪歐咖啡、土大力等面積500-1500m2可設(shè)置在項(xiàng)目1F-2F月租金35-60元/m25、品牌服飾旗艦店

如JACK&JONES、ONLY、VEROMODA、ESPRIT、歐時(shí)力、美特斯.邦威、以純、森馬、茵佳妮、布意坊、歌莉婭、勁霸、七匹狼、利郎、柒牌等

規(guī)劃面積約300-1000

m2選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要各種品牌服飾專賣店的入駐。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。3、是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。4、諸多品牌市場發(fā)展的趨勢。

收益方式月租金160-200元/m2，1托2商鋪?zhàn)饨?0-120元/㎡品牌服飾專賣店是步行街商業(yè)組合內(nèi)容的重要組成部分，此類服飾專賣店租金的承受能力較高，是本項(xiàng)目重要的租金收益來源之一。并且隨著市場發(fā)展的需要，部分品牌為提升形象，近期在省內(nèi)各地市開設(shè)500-1000m2左右的形象旗艦店。我項(xiàng)目如能引進(jìn)此類旗艦店對(duì)項(xiàng)目的收益與形象都是較大的提升。6、摩杰客時(shí)尚基地（MAGIC）

摩杰客（MAGIC）英文魔幻、魔法的意思，魔杰客代表著摩登時(shí)尚、杰出的80后、90后的新一代年輕人。他們接受新事物能力強(qiáng)，思維迅捷，敢于消費(fèi)，引領(lǐng)時(shí)尚，逛街、購物、淘寶是他們的樂趣所在。魔杰客時(shí)尚基地將成為通許最前衛(wèi)、最潮流的時(shí)尚發(fā)布基地。規(guī)劃面積5000

m2經(jīng)營方式以大量經(jīng)營流行服飾的時(shí)尚小鋪為主，結(jié)合美食小吃、電玩、網(wǎng)吧組合成吸引年輕時(shí)尚一族的消費(fèi)場所。選擇依據(jù)1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為城市MALL，需要滿足各類消費(fèi)人群的需求，而年輕的消費(fèi)群體購買力較低，但是喜歡追求時(shí)尚潮流，摩杰客時(shí)尚基地中經(jīng)營的商品正好可以滿足年輕消費(fèi)者喜歡逛街淘寶的興趣。2、項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。摩杰客全部為10-20m2左右的小鋪位，商戶經(jīng)營投入小，風(fēng)險(xiǎn)低，單位租金較高，并且可以為商業(yè)街聚集人氣。3、升值空間大，也可作為小型投資客的理想選擇。4、是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。

收益方式租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。月租金100-150元/m2。PART4本案配套住宅形象定位從建筑風(fēng)格、景觀綠化、水系營造、人文配套、智能安防、星級(jí)服務(wù)等多方面精心打造，全力構(gòu)筑通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城。通許高品質(zhì)人文生態(tài)新城圍繞屬性定位與周邊環(huán)境的融合，但調(diào)性突出體現(xiàn)檔次品質(zhì)感，提升項(xiàng)目品牌形象外立面采用咖啡色、灰色為主色調(diào)，成熟穩(wěn)重。以咖啡色為側(cè)邊豎條的造型，配合白色橫向線條，增加外立面的層次感。1、現(xiàn)代時(shí)尚外立面全方位精細(xì)化打造景觀軸線內(nèi)部主題園林序列感統(tǒng)一性層次過渡2、景觀營造3、人性化設(shè)施人性化設(shè)施人性化設(shè)施5、水元素的運(yùn)用文字符號(hào)形象符號(hào)材質(zhì)符號(hào)6、停車方式——地下停車和地面停車相結(jié)合地下停車場入口地下停車場地下停車場采光地上停車7、智能配套——注重科技生態(tài)節(jié)能元素運(yùn)用能給客戶帶來切實(shí)生活價(jià)值的常見、成熟科技配置：閉路監(jiān)控及可視對(duì)講門禁安防太陽能公共照明系統(tǒng)地板采暖外墻保溫及斷橋鋁合金窗玻安全以安防為核心的智能化管理系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)從社區(qū)到樓棟到入戶的三重保障品牌與知名物業(yè)管理品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，提升項(xiàng)目品牌形象品質(zhì)有效的職能化物業(yè)管理系統(tǒng)8、星級(jí)服務(wù)——以安全、品牌、品質(zhì)為核心的物業(yè)服務(wù)PART5項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及社會(huì)價(jià)值后馬堂路水利路富民路民生路平安路項(xiàng)目總平圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)值備注總用地面積（公頃）22.14除去道路面積18.29公頃總建筑面積（㎡）630000功能性質(zhì)劃分占地面積（㎡）建筑面積（㎡）1住宅187512194782商業(yè)55142400074其中星級(jí)酒店108926136酒店式公寓352759800寫字樓113927336集中商業(yè)36518249554臨街商套教育設(shè)施246410448其中小學(xué)1715857518班小學(xué)幼兒園74918739班幼兒園4地下車庫（個(gè)）6500容積率3.4建筑密度38.4%綠地率30.0%居住戶數(shù)（戶）3668居住人數(shù)（人）11738每戶3.2人一期開發(fā)范圍二期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍三期開發(fā)范圍開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目一期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計(jì)）投資造價(jià)（預(yù)計(jì)）引進(jìn)商家企業(yè)（預(yù)計(jì)）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益集中商業(yè)124777㎡18個(gè)月43672萬元6000多家20000人星級(jí)酒店26136㎡24個(gè)月7840萬元知名酒店商家1000余人寫字樓9112㎡24個(gè)月2734萬元300多家2000余人酒店式公寓29900㎡24個(gè)月8970萬元//合計(jì)189925㎡2年63216萬元6300多家23000余人項(xiàng)目二期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計(jì)）投資造價(jià)（預(yù)計(jì)）引進(jìn)商家企業(yè)（預(yù)計(jì)）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益集中商業(yè)124777㎡18個(gè)月43672萬元6000多家20000人寫字樓18224㎡24個(gè)月5467萬元600多家4000余人酒店式公寓29900㎡24個(gè)月8970萬元//合計(jì)172901㎡2年58109萬元6600多家24000余人累計(jì)362826㎡4年121325萬元12900多家47000余人項(xiàng)目三期產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品名稱建筑面積（約）開發(fā)周期（預(yù)計(jì)）投資造價(jià)（預(yù)計(jì)）引進(jìn)商家企業(yè)（預(yù)計(jì)）安排就業(yè)人數(shù)（約）創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益臨街商業(yè)37248㎡12個(gè)月13036萬元200多家1000余人住宅219478㎡24個(gè)月39506萬元滿足3668戶居住11738人口居住配套教育設(shè)施10448㎡12個(gè)月3656萬元18班小學(xué)9班幼兒園容納近千名學(xué)生上學(xué)合計(jì)267174㎡2年56198萬元200多家1000余人累計(jì)630000㎡6年177523萬元13100多家48000余人本項(xiàng)目土地成本預(yù)計(jì)3億元+本項(xiàng)目投資造價(jià)預(yù)計(jì)17.7億元本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)20.7億元本項(xiàng)目共引進(jìn)商家企業(yè)13100家解決就業(yè)人數(shù)48000余人可創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益？億元謝謝商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時(shí)也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進(jìn)程，成都經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因?yàn)橛行律虡I(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級(jí)；同時(shí)，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨(dú)特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時(shí)，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國民經(jīng)濟(jì)中的重要性也越來越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)，到2010年，成都物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-80-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機(jī)電市場、電腦產(chǎn)品市場等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場-81-春熙路商圈-春熙路是國內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時(shí)也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個(gè)消費(fèi)階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級(jí)商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個(gè)區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個(gè)片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時(shí)，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費(fèi)；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴(yán)格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費(fèi)需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費(fèi)需求；會(huì)展商圈-由于會(huì)展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級(jí)商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標(biāo)客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場-82-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營的在經(jīng)營的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項(xiàng)目有群光百貨、百盛（時(shí)代廣場底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業(yè)的目標(biāo)客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場-83-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時(shí)代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場-84-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個(gè)中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營都比較好；伊勢丹由于開業(yè)時(shí)間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價(jià)位偏高，目前經(jīng)營情況一般，但是其時(shí)尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營業(yè)的購物中心類商業(yè)只有“第一城購物中心”項(xiàng)目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進(jìn)駐，時(shí)尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營面積較小，還需要進(jìn)一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動(dòng)期間更可高達(dá)50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購物；同時(shí)，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費(fèi)者集中消費(fèi)區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來看：消費(fèi)者主要以中青年的中等收入消費(fèi)者為主，文化與時(shí)尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場-85-春熙路現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對(duì)商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我方依據(jù)以下幾個(gè)重點(diǎn)因素進(jìn)行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強(qiáng)度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導(dǎo)致檔次水平略有浮動(dòng)，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各區(qū)域物業(yè)進(jìn)行簡單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)同上。成都整體商業(yè)市場-86-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對(duì)于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時(shí)尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對(duì)于步行街氣氛營造作用最大同時(shí)正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場-87-商圈優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內(nèi)外游客到成都必去的站點(diǎn)之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者各個(gè)方面消費(fèi)需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業(yè)影響力強(qiáng)；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。劣勢:購物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進(jìn)入將會(huì)使區(qū)域百貨類商業(yè)的競爭更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因?yàn)榕c服裝批發(fā)市場區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對(duì)較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場-88-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級(jí)商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場，區(qū)域購物中心類商業(yè)目前只有摩爾時(shí)尚廣場，尚缺乏一站式消費(fèi)場所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達(dá)到50000平方米的摩爾時(shí)尚廣場增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時(shí)尚廣場仁恒廣場成都整體商業(yè)市場-89-序號(hào)項(xiàng)目名稱營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時(shí)尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場-90-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：成都整體商業(yè)市場-91-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項(xiàng)目位中環(huán)廣場下的新世界商場，定位中高端，目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時(shí)尚購物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)購物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達(dá)影城，零售專賣店面積相對(duì)較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度。總體，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時(shí)尚百貨和購物購物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費(fèi)客群，區(qū)域商業(yè)整體競爭力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會(huì)增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時(shí)也會(huì)有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)入市場，鹽市口商業(yè)整體升級(jí)即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費(fèi)客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營時(shí)間久遠(yuǎn)，擁有一批固定消費(fèi)客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項(xiàng)目整體商業(yè)檔次不高，目標(biāo)客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時(shí)尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時(shí)尚度增強(qiáng)，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費(fèi)；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級(jí)，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會(huì)增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會(huì)增強(qiáng)內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場-92-商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：成都著名老商圈，成都市三大市級(jí)商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓數(shù)量的增加將會(huì)推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體升級(jí)；劣勢：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對(duì)于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項(xiàng)目分布相對(duì)分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強(qiáng)；成都整體商業(yè)市場-93-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊(duì)，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個(gè)區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個(gè)四通八達(dá)的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬平米），在營業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對(duì)鹽市口和春熙路較??；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營情況都不佳。成都整體商業(yè)市場-94-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場-95-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標(biāo)客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營情況良好；家樂福超市經(jīng)營情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營，近期會(huì)陸續(xù)撤出。總體上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對(duì)較小，對(duì)于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫字樓酒店供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復(fù)興仍需要一段時(shí)間。成都整體商業(yè)市場-96-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場-97-騾馬市商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個(gè)片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢:雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對(duì)較長時(shí)間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號(hào)召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業(yè)市場-98-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對(duì)成都商業(yè)市場的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購物人士的消費(fèi)需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會(huì)展商圈等；成都整體商業(yè)市場-99-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿(mào)廣場店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費(fèi)類型目前為日活必需品消費(fèi)，中高端百貨類消費(fèi)比例暫時(shí)較小；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場-100-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國貿(mào)廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業(yè)市場-101-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：區(qū)域由于新城市廣場的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營情況較好，新城市廣場內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較慘淡；購物中心的運(yùn)營需要市場支撐，同時(shí)對(duì)發(fā)展商的運(yùn)營實(shí)力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時(shí)期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿(mào)廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場-102-西大街商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應(yīng)會(huì)為區(qū)域提供潛在消費(fèi)客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時(shí)尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費(fèi)客流；劣勢:區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場目前空置率較高，影響項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國美、蘇寧、百佳等經(jīng)營較好；相較之下，百盛經(jīng)營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項(xiàng)目還需要加大時(shí)尚因素的引入，增強(qiáng)娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項(xiàng)目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費(fèi)客群；成都整體商業(yè)市場-103-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導(dǎo)致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項(xiàng)目有SM生活廣場、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍(lán)灣等成都整體商業(yè)市場-104-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場-105-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：SM生活廣場位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購物中心，目前進(jìn)駐項(xiàng)目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項(xiàng)目目前人氣不足，賣場內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區(qū)域入住人口總量暫時(shí)較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當(dāng)中，對(duì)于10萬以上商業(yè)市場支撐力度略顯不足，同時(shí)也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者前來消費(fèi)，僅靠當(dāng)前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營情況較好；序號(hào)項(xiàng)目名稱營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀(jì)聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場-106-未來商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會(huì)包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過16萬平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費(fèi)市場巨大，新型購物中心類商業(yè)將會(huì)與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場項(xiàng)目名稱所屬商圈開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-107-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會(huì)形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費(fèi)潛力巨大；在一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)將會(huì)集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對(duì)成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費(fèi)客群將會(huì)更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場-108-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會(huì)展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會(huì)展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場-109-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表:序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會(huì)展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費(fèi)需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會(huì)展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來自于會(huì)展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會(huì)展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)成都整體商業(yè)市場-110-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費(fèi)就近選擇的結(jié)果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬平方米左右。成都整體商業(yè)市場-111-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場200540000百貨公司中檔2家樂福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場2009100000購物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項(xiàng)目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場-112-區(qū)域新項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購物中心成為市場主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：雙楠商圈是距離貴項(xiàng)目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時(shí)該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側(cè)，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；成都整體商業(yè)市場-113-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂雙楠店200325000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)以大眾類日常消費(fèi)為主，帶有明顯的區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂超市都是2003年開業(yè)，經(jīng)過幾年發(fā)展，兩店經(jīng)營都還算理想，但是區(qū)域內(nèi)新商業(yè)供應(yīng)較其他區(qū)域明顯不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈的出現(xiàn)滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購物以及就近商業(yè)消費(fèi)的需求，但是整體并沒有形成以覆蓋西部城區(qū)的商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈的發(fā)展對(duì)于雙楠區(qū)域有一定的影響，未來新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐金沙光華商圈，會(huì)在一定程度上壓制雙楠商業(yè)的向外輻射；雙楠商圈距離貴項(xiàng)目最近，但是由于雙楠商業(yè)結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模有限，對(duì)于貴項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展影響不大，具體要視貴項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃而定。成都整體商業(yè)市場-114-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：商圈分布區(qū)域以人南立交為核心，沿二環(huán)路兩側(cè)分布；目前分布的商業(yè)有家樂福、好又多、國美電器、天府匯城購物中心等；成都整體商業(yè)市場-115-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率百安居科華店20067,800專業(yè)店-家居中檔100%家樂福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國美電器棕北店20025,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購物中心2003100,000購物中心中檔95%好百年200570,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區(qū)域型商圈相同，商圈的發(fā)展由于天府匯城購物中心（內(nèi)部有世紀(jì)華聯(lián)、友誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購物中心面積10萬平方米。成都整體商業(yè)市場-116-天府新城—城南科技區(qū)商圈10個(gè)以上五星級(jí)酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館……未來的天府新城將充滿時(shí)尚元素。“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”也將是‘時(shí)尚城南’的一張對(duì)外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級(jí)酒店將達(dá)到10個(gè)以上。”天府新城還將打造高檔購物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購物街、中航時(shí)尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國際購物商圈等大型時(shí)尚賣場將成我市全新的“時(shí)尚標(biāo)簽”。成都整體商業(yè)市場已建大型商業(yè)物業(yè)成都整體商業(yè)市場已建商業(yè)租售情況目前，區(qū)域內(nèi)僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內(nèi)底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業(yè)市場區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)預(yù)測2010年及2011年是南延線商業(yè)供應(yīng)高峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬平米，至2012年約有23個(gè)大型商業(yè)面市，整體供應(yīng)量突破200萬平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都整體商業(yè)市場區(qū)域未來大型商業(yè)效果圖荷蘭GTC時(shí)尚購物街深圳茂業(yè)集團(tuán)高端商業(yè)中航時(shí)尚購物中心蘇寧大型購物中心成都整體商業(yè)市場成都整體商業(yè)市場各商圈租金對(duì)比-122--123-各區(qū)域面積超過5萬平方米代表商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場項(xiàng)目名稱所屬商圈開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積商業(yè)類型人民商場鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨公司天府匯城購物中心城南商圈2003100,000購物中心創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居新城市廣場西大街商圈2005100,000購物中心成都熊貓城騾馬市商圈2005100,000倒閉SM城市廣場東二環(huán)商圈2006100500購物中心摩爾時(shí)尚廣場鹽市口商圈200750,000購物中心成都萬達(dá)商業(yè)廣場東南二環(huán)2008150,000購物中心群光百貨春熙路商圈2008100,000百貨公司仁恒廣場鹽市口商圈200855,000購物中心仁和春天廣場金沙光華商圈2009100000購物中心華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面積超過5萬平方米商業(yè)項(xiàng)目分布圖市級(jí)商圈區(qū)域型商圈大型商業(yè)分布特征：面積超過5萬平米的大型商業(yè)多數(shù)都分布在區(qū)域型商圈內(nèi)，春熙路為代表的核心商圈目前大體量物業(yè)相對(duì)較少，并且每個(gè)已經(jīng)形成的區(qū)域商圈內(nèi)基本都有一個(gè)面積10萬平米以上的購物中心物業(yè)，從全市商業(yè)發(fā)展來看大體量物業(yè)的出現(xiàn)是區(qū)域商圈形成的標(biāo)志；從右圖上可以看到面積超過10萬的大型購物中心類項(xiàng)目基本上沿二環(huán)線均勻分布，結(jié)合已有商業(yè)物業(yè)，將會(huì)加強(qiáng)各區(qū)域商圈的輻射能力，最終構(gòu)成東部、西部、南部三大商業(yè)聚集區(qū)，北部發(fā)展目前較緩，各項(xiàng)目建成后，二環(huán)將形成商業(yè)環(huán)帶；三環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線成都整體商業(yè)市場-124-其他商業(yè)分布專業(yè)物流類商業(yè)市場：城北以荷花池區(qū)域日用品批發(fā)市場、五塊石區(qū)域的藥材等批發(fā)市場、高筍塘區(qū)域的建材等批發(fā)市場構(gòu)成成都批發(fā)物流及貨物集散中心;城南專業(yè)市場主要由紅牌樓以汽配專業(yè)市場、汽車整車專業(yè)市場、川藏線家具專業(yè)市場、一環(huán)路電腦市場組成;餐飲娛樂類市場：成都餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，形成了諸如：琴臺(tái)路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區(qū)、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區(qū)域也聚集了一定規(guī)模的餐飲類業(yè)態(tài);成都娛樂類業(yè)態(tài)主要由酒吧、KTV、迪廳等構(gòu)成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地區(qū)為代表;餐飲以琴臺(tái)路為例，因?yàn)榈赇仈?shù)量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名的餐飲街；紫荊因?yàn)榫奂锨G電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂集中區(qū)。規(guī)模與特色以及便捷的交通是商業(yè)特色街運(yùn)營的關(guān)鍵。成都整體商業(yè)市場-125-成都商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析：通過以上我們對(duì)成都市各級(jí)商圈的分析總結(jié)，我們對(duì)成都商業(yè)市場發(fā)展歸納為以下幾個(gè)特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各個(gè)商圈的發(fā)展來看，中高端時(shí)尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一；購物中心發(fā)展成為趨勢：不論市級(jí)商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數(shù)量和規(guī)模再逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會(huì)越來越多在市場上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進(jìn)駐加速各個(gè)區(qū)域商圈的形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費(fèi)需求；成都整體商業(yè)市場-126-整體商業(yè)市場小結(jié)：通過以上對(duì)成都整體商業(yè)市場的分析，可以得出以下結(jié)論：目前城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要還是集中在春熙路和鹽市口區(qū)域，并且伴隨新項(xiàng)目的陸續(xù)完工，這兩個(gè)市級(jí)商圈仍會(huì)繼續(xù)升級(jí)發(fā)展，其中鹽市口的發(fā)展?jié)摿ο啾容^大；騾馬市與西大街商業(yè)由于交通等原因會(huì)相互融合，成為影響整個(gè)西部城區(qū)的商業(yè)區(qū)；城市未來商業(yè)供應(yīng)中，購物中心模式會(huì)越來越多地出現(xiàn)，從目前市場上已有的購物中心類商業(yè)來看，各項(xiàng)目運(yùn)營情況目前并不理想，原因在于區(qū)域市場不夠成熟以及發(fā)展商對(duì)于購物中心模式經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致，缺乏特色是目前市場上購物中心普遍存在的特征；新項(xiàng)目單體規(guī)模逐漸增大，從新項(xiàng)目構(gòu)成情況看，單體50000平米以上的項(xiàng)目逐漸增多，特別是面積超過10萬的商業(yè)集中供應(yīng)，發(fā)展商對(duì)于商業(yè)物業(yè)功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度越來越重視，也希望通過規(guī)模優(yōu)勢塑造自身的商業(yè)核心地位；城區(qū)各個(gè)方向區(qū)域商圈逐漸形成，城區(qū)商業(yè)格局日趨合理，二環(huán)沿線將形成商業(yè)帶，對(duì)二環(huán)周邊以及三環(huán)沿線消費(fèi)者的爭奪將會(huì)成為和大型項(xiàng)目的重點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)處于目前的西部商圈、城南商圈的夾角，兩大商圈對(duì)于區(qū)域有一定輻射，但區(qū)域內(nèi)仍存在一定商業(yè)空間，商業(yè)定位一方面考慮臨近商圈的發(fā)展情況，同時(shí)更要視區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目的入市情況。城南天府新城區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d城市中心，未來發(fā)展關(guān)注的熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮?。成都整體商業(yè)市場-127-演講完畢，謝謝觀看！快速消費(fèi)品行業(yè)競爭的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目錄Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通過具有高覆蓋率和多種渠道并存的分銷網(wǎng)絡(luò)來接近消費(fèi)者，達(dá)到高鋪貨率合理的分銷模式和有效的渠道控制和管理以強(qiáng)大的市場營銷功能為導(dǎo)向的營銷組織，實(shí)現(xiàn)市場和銷售有效的協(xié)同品牌知度度的提升和營銷效率的提升正確的市場拓展策略核心成功因素快速消費(fèi)品行業(yè)競爭的核心成功因素案例寶潔的多渠道分銷網(wǎng)絡(luò)渠道結(jié)構(gòu)渠道A一般用于拓展新市場利用既有的日用消費(fèi)品分銷渠道銷售人員同時(shí)拜訪批發(fā)商和零售商，采用雙重手法來將產(chǎn)品推到渠道中渠道B渠道C產(chǎn)品流信息和控制流從渠道A演化過來當(dāng)某一地區(qū)的銷售已達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，P&G從第一層批發(fā)商中尋找一個(gè)合適的批發(fā)商，將之發(fā)展成為分銷商分銷商與P&G簽定合同，承擔(dān)責(zé)任、接受培訓(xùn)并享有優(yōu)惠和權(quán)利，批發(fā)商則只有購銷關(guān)系一定時(shí)期A、B共享，最終完全轉(zhuǎn)為B模式直接客戶是指寶潔較為重視的那些有實(shí)力連鎖零售商這些零售商目前所占的銷售比重不大，但成長潛力很大，最終會(huì)成為日用消費(fèi)品分銷的主渠道P&G沒有專門的部門負(fù)責(zé)渠道C的工作，而且渠道C不會(huì)和渠道A或B發(fā)生沖突描述P&G第一層批發(fā)商零售商消費(fèi)者第二層批發(fā)商P&G分銷商零售商消費(fèi)者第二層批發(fā)商P&G直接客戶消費(fèi)者寶潔公司在中國建立了多渠道并存的分銷網(wǎng)絡(luò)，來充分接近消費(fèi)者護(hù)發(fā)類產(chǎn)品(97年初)護(hù)膚類產(chǎn)品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飄柔潘婷詩芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉蘭油夏士蓮旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒膚佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰漬浪奇奧妙鋪貨率市場占有率依靠其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)及完善的分銷渠道，寶潔產(chǎn)品無論是鋪貨率還是市場占有率都很高快速消費(fèi)品行業(yè)的分銷模式描述傳統(tǒng)分銷模式多層自上而下的體系，批發(fā)商之間根據(jù)商業(yè)習(xí)慣形成自然網(wǎng)絡(luò)一級(jí)批發(fā)商多為國營、集體性質(zhì)費(fèi)用高而且體系僵化目前這一模式的作用已逐漸被削弱區(qū)域分銷模式聯(lián)合分銷模式根據(jù)一級(jí)批發(fā)商的背景(國營、集體、私營、外資、直銷)和其它條件挑選最合適的，發(fā)展成為分銷商，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域及當(dāng)?shù)胤咒N減少了中間層次，將傳統(tǒng)模式的二、三級(jí)合并，并通過與直銷的結(jié)合，提高了銷售的主動(dòng)性各下屬企業(yè)采用統(tǒng)一的銷售渠道，讓客戶實(shí)現(xiàn)一站采購區(qū)域分銷中心和全國銷售總部相聯(lián)形成有計(jì)劃、有組織、控制良好的體系在銷售中心與關(guān)鍵最終客戶之間建立反饋，提高銷售體系的反饋速度評(píng)價(jià)企業(yè)第一層批發(fā)商第二層(地區(qū))零售商企業(yè)區(qū)域分銷商二級(jí)批發(fā)商零售商企業(yè)全國分銷中心、區(qū)域分銷中心第二層(都市)農(nóng)村小批發(fā)商自提擴(kuò)展模式主要批發(fā)商連鎖店主要零售商最終客戶客戶反饋“區(qū)域分銷”模式和“聯(lián)合分銷”模式目前已經(jīng)成為快速消費(fèi)品行業(yè)的主要分銷模式P&G的“聯(lián)合分銷”模式“聯(lián)合分銷”模式往往是企業(yè)在有多個(gè)不同地域的生產(chǎn)基地的情況下采用的，為降低物流成本和提高對(duì)市場的反應(yīng)速度，而對(duì)區(qū)域渠道進(jìn)行整合，成立分銷中心，生產(chǎn)地址靠近分銷中心，以提供方便和良好的銷售服務(wù)建立全國分銷中心體系，需要較大的投資，不僅反應(yīng)在硬件上(倉庫、電腦)等，而且往往需要電子化的銷售管理和物流管理軟件進(jìn)行支持，最新的發(fā)展趨勢是通過與主要經(jīng)銷商聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施電子數(shù)據(jù)交換(EDI)和即時(shí)庫存(JIT)評(píng)價(jià)生產(chǎn)商(8個(gè)合資企業(yè)，分布于4個(gè)城市)區(qū)域分銷中心(廣州、上海、北京、成都、武漢)分銷商(500個(gè)城市，1000~1500個(gè)分銷商)零售商(全國有100萬個(gè)網(wǎng)點(diǎn)銷售P&G的產(chǎn)品)其它聯(lián)合利華可口可樂百事可樂長虹在很長期內(nèi)還無法采用“聯(lián)合分銷”模式“聯(lián)合分銷”模式廣泛地被跨國企業(yè)所采用，但并不適合于長虹電池的營銷現(xiàn)狀長虹電池的分銷模式在每個(gè)區(qū)域選擇一定數(shù)量的批發(fā)商發(fā)展成為分銷商，除了正常的購銷關(guān)系外，長虹還應(yīng)該提供優(yōu)惠、折扣和其它權(quán)利，并幫助分銷商進(jìn)行分銷和存貨管理，建立完整的分銷商管理和服務(wù)體系，這是渠道建設(shè)的核心所在分銷商必須有廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)必須含有一定數(shù)量的二級(jí)批發(fā)商和零售商，并且能達(dá)到要求的覆蓋范圍，分銷商需要向地區(qū)內(nèi)的批發(fā)商和零售商送貨、提供信用、倉儲(chǔ)產(chǎn)品及POP資料零售商是渠道建設(shè)的另一個(gè)重點(diǎn)，通過貨柜管理、促銷宣傳、賣場建設(shè)等手段和指標(biāo)來拉動(dòng)終端消費(fèi)，并維護(hù)市場秩序和控制終端價(jià)格核心客戶主要指一些大型連鎖超市和新興的零售業(yè)態(tài)(如大賣場)，長虹電池應(yīng)建立專門的部門和采用完全以客戶為導(dǎo)向的銷售模式來拓展這一渠道說明長虹電池區(qū)域分銷商核心客戶二級(jí)批發(fā)商零售商羅蘭?貝格建議長虹電池建立以分銷商為核心的區(qū)域分銷體系，同時(shí)迅速進(jìn)入新興的分銷渠道案例P&G的分銷商管理體系經(jīng)濟(jì)利益保障機(jī)制獲得額外的定貨折扣對(duì)其經(jīng)營利潤的部分承諾(在拓展時(shí)期)返利由于P&G的產(chǎn)品營銷，他可以比以銷其他產(chǎn)品承擔(dān)更小的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的回報(bào)管理和控制機(jī)制服務(wù)和支持機(jī)制經(jīng)銷商和P&G的業(yè)務(wù)人員一起配合來有效實(shí)施以下渠道和職能經(jīng)營規(guī)劃存貨管理零售覆蓋運(yùn)輸與倉儲(chǔ)售點(diǎn)廣告與促銷

企業(yè)應(yīng)明確各項(xiàng)職能在企業(yè)和經(jīng)銷商

之間的分配，并確定各自的工作重點(diǎn)對(duì)于大的分銷商，委派客戶經(jīng)理進(jìn)駐其總部辦公，小的分銷商則由一個(gè)客戶經(jīng)理同時(shí)監(jiān)控幾個(gè)業(yè)務(wù)支持：幫助分銷商拓展二級(jí)網(wǎng)點(diǎn)，分銷貨物管理支持：IDS改造計(jì)劃，協(xié)助分銷商按照寶潔的要求進(jìn)行重組，幫助分銷商分析問題并制定解決方案培訓(xùn)支持：定期對(duì)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，介紹產(chǎn)品知識(shí)和營銷知識(shí)廣告支持：定期的廣告促銷，區(qū)域廣告中出現(xiàn)經(jīng)銷商的名稱保障分銷商利潤穩(wěn)定渠道秩序協(xié)助分銷商履行渠道職能控制分銷商行為激發(fā)分銷商的信心，

推動(dòng)分銷商的業(yè)務(wù)發(fā)展完善的分銷商管理體系包括經(jīng)濟(jì)利益保障機(jī)制、管理和控制機(jī)制、服務(wù)和支持機(jī)制三個(gè)方面寶潔與經(jīng)銷商的職責(zé)劃分經(jīng)銷商管理和控制機(jī)制的主要內(nèi)容是將渠道職能在企業(yè)和經(jīng)銷商之間

進(jìn)行合理分配案例分析總經(jīng)理市場工程人事財(cái)務(wù)銷售生產(chǎn)廣告/促銷的執(zhí)行廣告/促銷大客戶特選渠道非碳酸飲料銷售分析營業(yè)所針對(duì)大賣場等的客戶及促銷方案水、橙汁等產(chǎn)品的管理銷售分析負(fù)責(zé)學(xué)校、企事業(yè)勞防用品市場的滲透可口可樂統(tǒng)一投放形象廣告，并負(fù)責(zé)全國性的消費(fèi)者促銷，以此來對(duì)各地區(qū)瓶裝商進(jìn)行廣告和促銷支持各地瓶裝商主要從事渠道促銷以及地區(qū)性消費(fèi)者促銷(費(fèi)用與可口可樂共擔(dān))案例分析：Cocacola許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導(dǎo)向的營銷組織(1)：可口可樂的

市場部通過對(duì)特定客戶和特定渠道的專人負(fù)責(zé)來對(duì)銷售部的運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)總經(jīng)理銷售財(cái)務(wù)市場…技術(shù)物流財(cái)務(wù)人事關(guān)鍵客戶經(jīng)理銷售大區(qū)經(jīng)理渠道營銷渠道促銷品牌策略制定品類總監(jiān)品類總監(jiān)品類總監(jiān)媒體總監(jiān)市場研究總監(jiān)消費(fèi)者服務(wù)總監(jiān)PWSkinOral品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理廣告投入市場研究競爭分析顧客服務(wù)品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理案例分析：Unilever許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導(dǎo)向的營銷組織(2)：聯(lián)合利華

的市場部負(fù)責(zé)統(tǒng)一的產(chǎn)品/品牌營銷策略制定、市場分析以及媒體投放渠道開發(fā)和維護(hù)渠道管理銷貨銷售實(shí)現(xiàn)促銷執(zhí)行營銷執(zhí)行功能負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市場部和銷售部的關(guān)系組織信息收集和匯總市場研究消費(fèi)者研究進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查建立消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫研究消費(fèi)者形態(tài)制定營銷策略制定營銷計(jì)劃和總體預(yù)算促銷設(shè)計(jì)促銷管理促銷物料管理品牌推廣廣告管理POP設(shè)計(jì)媒體組織策略品牌維護(hù)公共關(guān)系協(xié)調(diào)產(chǎn)品管理產(chǎn)銷結(jié)合新產(chǎn)品開發(fā)研究物流配送倉庫管理開單制票貨款管理費(fèi)用控制客戶生產(chǎn)發(fā)展部(銷售部)財(cái)務(wù)部產(chǎn)品發(fā)展部市場銷售部市場研究部市場調(diào)查部市場部產(chǎn)品供應(yīng)部廣告部公關(guān)部寶潔公司營銷執(zhí)行功能營銷策劃功能營銷支持功能案例分析：P&G許多跨國企業(yè)都建立