北京房地產(chǎn)外部環(huán)境報(bào)告

房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告

2023年7月11日北京此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問(wèn)公司書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。北京華融綜合投資公司戰(zhàn)略咨詢項(xiàng)目公司遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略環(huán)境分析內(nèi)部診斷最佳實(shí)踐研究綜合分析實(shí)施舉措外部環(huán)境分析在戰(zhàn)略研究框架中的地位2外部環(huán)境研討會(huì)將在繼承北京華融歷史戰(zhàn)略規(guī)劃成果的基礎(chǔ)上，審視新環(huán)境變化帶來(lái)的歷史性機(jī)遇及威脅，我們將討論的核心議題是：

要求：本次研討會(huì)將聚焦于北京華融未來(lái)整體發(fā)展，而不簡(jiǎn)單局限于各子業(yè)務(wù)單元的發(fā)展，希望各位參會(huì)人員以集團(tuán)利益最大化角度思索問(wèn)題并提出建設(shè)性觀點(diǎn)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)如何？細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)空間及發(fā)展趨勢(shì)如何？競(jìng)爭(zhēng)情況如何？未來(lái)行業(yè)獲利趨勢(shì)如何？本次研討會(huì)目標(biāo)是否對(duì)我們有影響？影響是什么？未來(lái)我們應(yīng)如何選擇？3本部分研究所要回答的關(guān)鍵問(wèn)題宏觀環(huán)境對(duì)北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略有什么影響？中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢(shì)城市化進(jìn)程政府調(diào)控影響與北京華融相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)吸引力如何？住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店4房地鄭產(chǎn)住牧房泳地哈產(chǎn)商炊務(wù)燙地再產(chǎn)零往售民地桃產(chǎn)工數(shù)業(yè)堡地積產(chǎn)其兔它商餓業(yè)捎地扇產(chǎn)典灑型峰代銷表市斗場(chǎng)摔影狡響陪因芬素業(yè)務(wù)虹特征住宅別墅酒肥店韻式淘公喪寓寫歌字薄樓商仇務(wù)扒酒孝店商場(chǎng)Sh雙op友pi蔬ng軟M焰al拳l商鋪倉(cāng)庫(kù)工業(yè)霜廠房會(huì)批展階中錢心旅削游食酒抱店度假峽村人口淘數(shù)量/結(jié)肆構(gòu)人亭均爪收善入順?biāo)骄诱u條柳件福及要需嚼求位凝置梢、額環(huán)碗境券配碑套城營(yíng)市逼地絨位串、材城確市亡經(jīng)性濟(jì)輛水姜平城市尖產(chǎn)業(yè)等結(jié)構(gòu)城艦市停布追局活特咬點(diǎn)人尤口挑數(shù)繪量/結(jié)構(gòu)人著均截消招費(fèi)侵水隨平城市掉規(guī)模弦及布拔局商業(yè)鉆業(yè)態(tài)騎創(chuàng)新城腐市昌工姓業(yè)堤特影點(diǎn)粱、呼地目位側(cè)及荷結(jié)獻(xiàn)構(gòu)城街市庫(kù)規(guī)擇劃遍布膊局增爺量物開插發(fā)存僅量盒交防易銷徑售氏為穩(wěn)主嘗，貌周葛期丹短增架量鈔開灰發(fā)澡、仍存究量玻改薪造銷售耽、租防賃以露及經(jīng)沾營(yíng)管兆理等辰可選餡擇方安式多資金他需求不較大增劉量艦開態(tài)發(fā)臭、簽存娛量千改眉造商業(yè)紹運(yùn)營(yíng)風(fēng)為先凍導(dǎo)多弱長(zhǎng)示期村持幣有求與支經(jīng)雅營(yíng)房誠(chéng)結(jié)題合資金想占用禍大多站以留自者用竊廠策房繭倉(cāng)決庫(kù)醫(yī)為陽(yáng)主烏，鞠收箱益會(huì)最雷穩(wěn)窩定-糠-宜---栽-按物舌業(yè)用晴途劃蓋分，逮房地覽產(chǎn)可巴分為嫂住宅潔、商程務(wù)、楊零售敵、工扭業(yè)地惡產(chǎn)等低四大暴類5目也錄與濃華墨融蠻房滋地尿產(chǎn)晚戰(zhàn)支略洲相漁關(guān)漁的今重罷要班宏岔觀滲因鍋素桐分悉析中國(guó)罩宏觀王經(jīng)濟(jì)人胳口侍發(fā)把展顛趨鄙勢(shì)城市歉化進(jìn)岡程政府粥調(diào)控華融敬在房劫地產(chǎn)奸主要思細(xì)分羊行業(yè)驗(yàn)中的深機(jī)會(huì)姥分析住宅派地產(chǎn)商術(shù)業(yè)摩地抗產(chǎn)零才售棚地街產(chǎn)寫字洞樓酒向店6主展要提發(fā)克現(xiàn)賺綜根述置身恐中國(guó)豈房地咸產(chǎn)市韻場(chǎng)是腥北京犯華融販的重追要機(jī)豈會(huì)龐捆大卡的玻市限場(chǎng)瓦總丹量敞及陷潛喇在批持鄙續(xù)述的童增聲長(zhǎng)區(qū)黨域薦經(jīng)驗(yàn)濟(jì)牢不竊平券衡賓帶帝來(lái)瞇房閑地抽產(chǎn)峽企衣業(yè)呢梯輔級(jí)遼發(fā)哄展熊機(jī)簽會(huì)但渣也郵是票重鳳大可的塞挑豆戰(zhàn)宏等觀酬經(jīng)叔濟(jì)晌調(diào)薄控藍(lán)將富是漿政油府劈燕長(zhǎng)飽期堤艱王巨知的綠任混務(wù)前，過(guò)對(duì)爹企堵業(yè)必發(fā)據(jù)展棟帶壤來(lái)缸不臘確左定屋性市場(chǎng)扒高速即增長(zhǎng)召同時(shí)嘩，“蓮?fù)钢е磥?lái)扭”帶賴來(lái)階傷段總馳量過(guò)貼剩及貼結(jié)構(gòu)狀失衡確，市威場(chǎng)風(fēng)挪險(xiǎn)不凝斷增弦加國(guó)唐際夸流艷動(dòng)涉資盛本短過(guò)雷剩多，均國(guó)碌內(nèi)杰過(guò)勉度型投停機(jī)賭加涌大屯市懼場(chǎng)咱風(fēng)夫險(xiǎn)進(jìn)入什專業(yè)司化競(jìng)往爭(zhēng)時(shí)踏代，柳國(guó)內(nèi)臥房地領(lǐng)產(chǎn)企臺(tái)業(yè)融暮資瓶裳頸限瘡制了政業(yè)務(wù)翻發(fā)展國(guó)殺企墾特林征填對(duì)唇北飼京前華毀融值房意地線產(chǎn)抵戰(zhàn)法略治的拼影彈響有摩良鄙好政的關(guān)政膚府冬關(guān)回系江資四源貼，瓦但那同險(xiǎn)時(shí)巷面退對(duì)盆政穗府汁任寄務(wù)蒼及斤企策業(yè)約市猛場(chǎng)豎化研發(fā)惱展準(zhǔn)的鳳利從益球平河衡企業(yè)尸治理壇結(jié)構(gòu)添影響?zhàn)捚髽I(yè)言競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)力和虛最終先的經(jīng)鞏營(yíng)業(yè)泳績(jī)7-廟行業(yè)加成熟廣度與插房地持產(chǎn)商寧業(yè)模顛式演銜變示委意圖貧-房管地叢產(chǎn)者開俘發(fā)粘/捧產(chǎn)朝品掛型房墊地縣產(chǎn)無(wú)投稻資者/盾資扛本輝運(yùn)妖作擋型房新地略產(chǎn)期金帳融芳/診服項(xiàng)務(wù)隱型時(shí)籌間行獎(jiǎng)業(yè)規(guī)率模中鐘國(guó)賣大獅陸致房睜地熄產(chǎn)香渠港煤房月地窯產(chǎn)發(fā)達(dá)趨國(guó)家迷房地殼產(chǎn)高維利莊潤(rùn)斷階拴段高風(fēng)隔險(xiǎn)/無(wú)高回保報(bào)產(chǎn)嫁品謹(jǐn)創(chuàng)概新中結(jié)等鴉利胞潤(rùn)買階下段適中輝風(fēng)險(xiǎn)膽/適嘆中回耕報(bào)資本亭優(yōu)勢(shì)射/規(guī)話模優(yōu)蹦勢(shì)微利驗(yàn)階段低風(fēng)拳險(xiǎn)/掩低回厚報(bào)規(guī)模宇優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需四求特剛征賣炮方茄市餓場(chǎng)對(duì)新圓增房略產(chǎn)需割求快薯速膨暫脹均桂衡序市復(fù)場(chǎng)對(duì)略新肯增場(chǎng)房輕產(chǎn)消需絞求窮穩(wěn)種定涼增叮長(zhǎng)買方天市場(chǎng)以提究升房惑產(chǎn)質(zhì)摸量的搖需求盯為主業(yè)做務(wù)特征房產(chǎn)笛增量得開發(fā)地印產(chǎn)仔開依發(fā)房地齒產(chǎn)開通發(fā)物喜業(yè)雪經(jīng)械營(yíng)房產(chǎn)宋中介房謎地怎產(chǎn)匆金毯融坡服耐務(wù)房巡壽地咸產(chǎn)眼金逼融唇服勢(shì)務(wù)物飛業(yè)島經(jīng)除營(yíng)房產(chǎn)狐中介房仆屋梳定仔制從世攔界范爬圍內(nèi)綱分析脾，房跟地產(chǎn)恥產(chǎn)業(yè)遭發(fā)展免有三首大發(fā)屢展階爪段中百國(guó)息大禮規(guī)乓模戲開奇發(fā)勸時(shí)苗代屢尚執(zhí)未姑結(jié)耗束霉，慚但尸少政數(shù)獸領(lǐng)情先蠶城鑰市捉土僅地窯稀療缺夫時(shí)擔(dān)代論已癥經(jīng)剛來(lái)冠臨盈，姓市牢場(chǎng)煌也墻逐巡壽步眼接琴近步均床衡8三大葉宏觀拴因素從繁根碰本贊上綢決蛋定覆未鼓來(lái)展中蘋長(zhǎng)蝴期抽中鳳國(guó)射房登地餡產(chǎn)洞市習(xí)場(chǎng)冒的塘樂(lè)非觀偉局似面救，沾但截政少府店宏等觀仰調(diào)評(píng)控市帶紗來(lái)漂了惰短仿期陶不誘確巴定挨性231房地剛產(chǎn)行喇業(yè)高箭速增碎長(zhǎng)人口敵增長(zhǎng)必及結(jié)構(gòu)錘變化宏觀孕經(jīng)濟(jì)葡發(fā)展城市丈化提郵速9——共中國(guó)碼房地冷產(chǎn)行索業(yè)歷經(jīng)史階身段劃強(qiáng)分岡——過(guò)播熱鉆－屢調(diào)嘩控20釘02線年出洋臺(tái)土胖地招撞拍掛鼠制度2升0阻0子3劑年只央柜行互1鍛2彼1躲號(hào)寧文四件仆，從提浸高滋房早地露產(chǎn)偶貸縣款俯門悼檻2蛋0敲0沈4陣年貌提螞高舅銀幣行象存屋貸團(tuán)款棵利橋率初步內(nèi)起飛管期真怨正震意可義惕上維的賢中博國(guó)儀房吵地鴨產(chǎn)魯行搏業(yè)逆自床1澆9犬8吳7晨年舟開士始急形升成1降9岡9星3火.豎6超區(qū)常慈發(fā)興展械期調(diào)艦控律期平穩(wěn)差發(fā)展巾期二添次拾調(diào)伴控殖期理業(yè)性遺化要規(guī)雞模膀發(fā)被展蓮期?中國(guó)駁房地眨產(chǎn)新未一輪惜增長(zhǎng)收已經(jīng)答持續(xù)炕了11年更，填現(xiàn)易階攝段簽房辟地石產(chǎn)稼行存業(yè)膚正服處糧于陶二否次游調(diào)格控射期10我國(guó)停房地久產(chǎn)市藏場(chǎng)價(jià)密格連吵續(xù)11年臉“皂高援歌諸猛渴進(jìn)純”我，驅(qū)社貸會(huì)喘、疼政困府徹對(duì)協(xié)房熄地戴產(chǎn)壺過(guò)續(xù)熱冊(cè)可書能尸導(dǎo)腸致坦的吐“睜房鴨地術(shù)產(chǎn)籃泡必沫住”午越腫來(lái)拾越慘擔(dān)君心…1脖9帥9蹈1年～20冊(cè)05年里我帆國(guó)系商嶄品各房卷價(jià)乒格1謊9威9攀7年漸～2鄰0駛0葬3年牙香貧港蝴房惑地主產(chǎn)姿“帳泡衣沫湖”揮后樓價(jià)鹽格赤指爆數(shù)1踩1政府偏通過(guò)固金融愚、土胃地、月稅收波政策偷，從印供需檢兩方世面對(duì)維整個(gè)痛行業(yè)辜施加捏影響卵，促賓使市瀉場(chǎng)降續(xù)溫促進(jìn)陸土地絲式供應(yīng)努透明躲化，唯規(guī)范虜了房涼地產(chǎn)鏟企業(yè)路行為通野過(guò)夸加照強(qiáng)矛政息府最對(duì)季土續(xù)地脹的掀規(guī)哲劃填和壺出強(qiáng)讓茶的善控瞇制桿，酸加繁強(qiáng)網(wǎng)了貿(mào)政原府娃調(diào)凱控蚊市味場(chǎng)柴的問(wèn)力斗度企齡業(yè)蠻囤鍋積地土付地月的鬼行具為塌受霧到培抑潑制提循高狀了面土孩地傭獲笛取抬的導(dǎo)難富度據(jù)和故成去本促進(jìn)良了行跌業(yè)內(nèi)負(fù)企業(yè)妹項(xiàng)目吐策劃風(fēng)等業(yè)瓶務(wù)能拳力的筍提升貸款井利率薦的提騎高，青貸款莫審批塘條件除的嚴(yán)抽格，無(wú)將抑先制部余分區(qū)倆域房餓地產(chǎn)炒投資舅購(gòu)買料過(guò)熱條的現(xiàn)骨象，蜻控制樣總體蠶的需芝求規(guī)水模，訂減慢賣需求今增長(zhǎng)和速度跳擠出型市場(chǎng)回需求猛中的加泡沫私成份政策澤總體壺導(dǎo)向奔為通寨過(guò)對(duì)煙供需透的影語(yǔ)響，亞達(dá)到芳在供揪需基揉本平停衡的震情況多下房猛價(jià)穩(wěn)植步上同升土地蘭政策金撫融畢政源策供應(yīng)需求提高仿開發(fā)少企業(yè)討銀行視貸款魔的門棍檻，場(chǎng)有利膜于資巷金實(shí)峽力強(qiáng)謠的企開業(yè)的奶快速說(shuō)發(fā)展都，促雀進(jìn)行狼業(yè)的陽(yáng)整合肚和產(chǎn)椅業(yè)升合級(jí)促影進(jìn)信房焰地套產(chǎn)承企芒業(yè)株金叢融陡手蘋段他的饅創(chuàng)影新減突緩貍房汗地局產(chǎn)嬌企吳業(yè)慎的自發(fā)徹展占速榮度洪，吵降懂低蠢發(fā)產(chǎn)展休的救風(fēng)怖險(xiǎn)促進(jìn)董行業(yè)揭業(yè)務(wù)謊模式拐的轉(zhuǎn)淹變促檢進(jìn)逢產(chǎn)躍品軋結(jié)車構(gòu)留的咐轉(zhuǎn)期變自2裁0寸0糾5年6月1日恰起神，擺對(duì)斧個(gè)澤人壘購(gòu)?fù)I限住激房霞不塘足2年轉(zhuǎn)顯手交薦易的疏，征器收全叛額營(yíng)趟業(yè)稅騰；對(duì)汗個(gè)人庭購(gòu)買財(cái)非普態(tài)通住凱房超肌過(guò)2年（屑含2年）必轉(zhuǎn)手烈交易福的，哨征收尸差額壁營(yíng)業(yè)析稅；饑同時(shí)魄對(duì)別喘墅轉(zhuǎn)紋讓交紫易征浴收土造地增志值稅稅外收忽政艷策1澇2目錄與華計(jì)融房垃地產(chǎn)帆戰(zhàn)略要相關(guān)賣的重置要宏病觀因憤素分填析中國(guó)陳宏觀際經(jīng)濟(jì)人洋口載發(fā)谷展儉趨掀勢(shì)城市肺化進(jìn)劣程政機(jī)府藏調(diào)晝控華濟(jì)融孩在諒房嘩地惠產(chǎn)紗主第要播細(xì)戲分中行顆業(yè)擊中輝的洽機(jī)狐會(huì)穩(wěn)分夫析住禾宅號(hào)地摘產(chǎn)商乘業(yè)嗎地掏產(chǎn)零售繭地產(chǎn)寫礦字艇樓酒籃店1雪3受國(guó)杜家宏電觀環(huán)徐境、囑行業(yè)編特殊滴因素親等影斤響，寶不同光類型機(jī)物業(yè)蒼市場(chǎng)攝化歷私程、稼增長(zhǎng)棍爆發(fā)吉點(diǎn)不柱同91～92年87年98年9憂9年2欺0嗚0辦0年0萄3年04年0抖5年0貧2年01年住宅商業(yè)物業(yè)寫字樓酒店住奴宅寫餃字騰樓商波業(yè)燦用乘房規(guī)邀模住糟宅副、瓣商帥業(yè)旗用現(xiàn)房克、隔辦酷公嗽用弄房肥投忘資東總妖量奮及報(bào)增念長(zhǎng)迅示順意族圖南脾巡步講觸話勝及巖十哈四趙大團(tuán)市悟場(chǎng)睜經(jīng)和濟(jì)陰確勾立酒店取消袋福利駐分房國(guó)、銀固行按混揭配詠合零凈售珠業(yè)信深致度禾對(duì)訊外葡資題開納放辦公曉用房吳政策溝性限掀制影陣響減根弱0售5年吩全狐面體兌咐現(xiàn)W季T智O承諾辣，零照售業(yè)扣良好迎預(yù)期蔽促使遣零售薄地產(chǎn)省快速未發(fā)展9每4年96年城紡市盒化選率顏超籠過(guò)3供0％篩，過(guò)開恭始割加掛速箭發(fā)順展1紙4中纏國(guó)嶺城周市歇化訊空蒜間幫布師局三發(fā)大重城刊市嚴(yán)群珠植江擺三饒角永洲失城抖市引群丑、號(hào)長(zhǎng)役江定三倚角命洲荒城平市考群更、攀京購(gòu)津偵環(huán)截渤軍海距城起市出群外向爬型經(jīng)般濟(jì)為紗主，陜制造腥業(yè)和杜服務(wù)爹業(yè)發(fā)兩達(dá)，臺(tái)具備斯強(qiáng)大疾的輻購(gòu)射作盛用七大烤城市救帶是沿枕長(zhǎng)河江鳥城野市荒帶江、帳沿牌隴李海矛鐵傾路候城半市鄰帶般、勒哈菊大虜沈除大全城抽市指帶誼、耀沿趴京蔽廣捉鐵俱路逆城熟市飯帶妻、訂濟(jì)軍青無(wú)煙馳威抬城質(zhì)市渡帶愛、灶綿糞德定成框渝過(guò)沿雅線捧城榜市待帶奇、癢沿匪南靜昆六鐵倍路醬城康市蘭帶經(jīng)夾濟(jì)危增貢長(zhǎng)碧潛極力趣較嗓大軟，尸第柱一背、壁第貝二級(jí)產(chǎn)篩業(yè)涂為帶主港，毒第身三艇產(chǎn)警業(yè)緊較露弱中攻心鼓城冬市饒是以省況會(huì)城閣市和揉具有胖優(yōu)勢(shì)殺的特叮色地涉級(jí)市洪為主糧的區(qū)地域中臟心城裹市地漲區(qū)荷經(jīng)賄濟(jì)刮發(fā)正展欠的揉排拼頭懶兵該濟(jì)布平局霜將郵容柳納全國(guó)駐人口腸的50％，陷高素盯質(zhì)人偵才的75％可看創(chuàng)懶造85％的GD名P，循全乘國(guó)執(zhí)工可業(yè)振總將產(chǎn)膨值塑的90％外貿(mào)同進(jìn)出郊口總據(jù)量9猛5％未來(lái)2災(zāi)0年頓，店有2蔥/業(yè)3財(cái)富減向珠伶三角唱、長(zhǎng)沉三角玻和京咳津環(huán)室渤海餡三大贊城市挎群集疊聚未來(lái)松中國(guó)筋城市退化演記進(jìn)將擴(kuò)形成汁三大純城市蝴群、腹七大寺城市族帶和模若干披中心歪城市辨圈的貫格局醒**未來(lái)膨全國(guó)帆城市扒空間魂布局紛還會(huì)堆直接望受政微府區(qū)盒域發(fā)寇展政掛策影雜響15人口應(yīng)、財(cái)兇富的柔集聚點(diǎn)效應(yīng)猛，將眠對(duì)未墾來(lái)我列國(guó)房籮地產(chǎn)騰不同掉細(xì)分膚市場(chǎng)近產(chǎn)生土影響總量臺(tái)需求?？焖僭自鲩L(zhǎng)揪，目腳前仍校是住換宅地裕產(chǎn)黃核金時(shí)排期，些預(yù)計(jì)盡到2聯(lián)0以3陳0年患之世前筆都的將凍保紀(jì)持葬穩(wěn)基定欣高事速毛增費(fèi)長(zhǎng)區(qū)域趙結(jié)構(gòu)勻快速恭變化涉：經(jīng)君濟(jì)發(fā)救達(dá)大縮慧型城沉市住級(jí)宅集布中；消郊區(qū)蓋高端勉別墅展需求他穩(wěn)定微增長(zhǎng)住宅憑物業(yè)怎形態(tài)計(jì)快速如變化本：大對(duì)型城迫市高闖密度住途宅武地響產(chǎn)三大肆經(jīng)濟(jì)懼區(qū)目寶前G叔D邁P貢喝獻(xiàn)痰占鑒全反國(guó)3辟5值%，跌對(duì)蹲比藍(lán)美繩國(guó)嘗三娃大控城巨市悅?cè)浩В?村7群%）匆，跪日燈本么三弦大新城墓市該群沾（7刮0差%）還傭有較酬大發(fā)禁展空土間，守以商饞務(wù)地綿產(chǎn)的罪特點(diǎn)鵝看，透三大拒經(jīng)濟(jì)河區(qū)總愚量規(guī)孤模大份，集吵中于子中高自端，奏仍將膏成為懸商務(wù)訴地產(chǎn)各的核截心熱你點(diǎn)；筋特別缸是適燈合用吩地稀捆缺的灘前提型下，行持有律增值怒價(jià)值巡壽凸現(xiàn)其狐他討中絮心改城孩市濫伴宋隨匆經(jīng)夏濟(jì)狠發(fā)疏展剖及輩商白務(wù)蜂交享流勒的顯頻陰繁額，地也桿會(huì)揚(yáng)有鞋一效定具的潔發(fā)鄭展臉空桌間晨，億但蘿相丹對(duì)增離畏散植總歉量傷規(guī)鄙模蔬較言小商務(wù)稿地產(chǎn)零售能地產(chǎn)三謎大叨經(jīng)穩(wěn)濟(jì)北區(qū)候?qū)⑼炝闶率垓v地尚產(chǎn)璃發(fā)領(lǐng)達(dá)胃，虜高懲端蹤蝶零慢售扇地斤產(chǎn)桃相氧對(duì)域集割中秘，斑具翻有懶全窗國(guó)陡性俗的耽輻諷射茅力中廢心縫城司市詢對(duì)柜零答售冠地西產(chǎn)里具某有代區(qū)中域疑性制輻蒸射恰力其胞他牲城賣市努零粗售廚地匹產(chǎn)肯發(fā)灘展園速貴度光最撥慢拳，蜜業(yè)籍態(tài)膊創(chuàng)插新?lián)鄠驅(qū)Ψ谅浯?6從糕城脆市縫內(nèi)訓(xùn)部談空竟間摟格磨局艱看丑，槐經(jīng)土濟(jì)毫發(fā)宜展擾、幫城捷市直規(guī)妄模記、兆人睬口嫩數(shù)鉛量?jī)|有股著明共只性許的怒演戒變出趨捷勢(shì)居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)中心商業(yè)區(qū)居住區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū)近郊工業(yè)區(qū)副城心郊區(qū)居住區(qū)IIIIIIIVV城瘡市銷發(fā)調(diào)展淘階烤段中及恰內(nèi)律部緣瑞空扭間鑒變科化伴隨黃經(jīng)濟(jì)墾發(fā)展際、城女市規(guī)怒模擴(kuò)茶大、吧人口遍數(shù)量宅增長(zhǎng)住宅扣總量蘆擴(kuò)張每最大都，并中且逐材步外比延、勺郊區(qū)球化商震業(yè)施地愈產(chǎn)據(jù)（援商榴務(wù)裙地壓產(chǎn)筆、裹零敗售倒地婆產(chǎn)杜）敵有測(cè)較壇強(qiáng)囑的盼區(qū)梨位更屬啦性求，廊一平般晶集雁聚湯在視城航市同幾汽何退中籮心帥，鉤總確量毯變泄化晃不同大器，宇位丈置繞相顆對(duì)爽固傾定銳，肌適變合朱商牌業(yè)喜地可產(chǎn)串用懷地乒稀筆缺工共業(yè)刻逐史步壤郊拆區(qū)之化械甚靈至墳會(huì)啄從菜城御市步剝底離17住宅商務(wù)圈商業(yè)圈工業(yè)區(qū)寫字樓酒店(商務(wù))與工業(yè)、商業(yè)結(jié)合辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級(jí)或不存在為城市幾何中心，量少為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力圍繞市區(qū)發(fā)展范圍擴(kuò)大商業(yè)、商務(wù)一體化為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力混合居住，新住宅區(qū)建設(shè)少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈工業(yè)地位下降，受環(huán)保壓力越來(lái)越大居住區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，新增商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì)近郊工業(yè)區(qū)新建要求寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展住宅郊區(qū)化，形成衛(wèi)星城寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集工業(yè)區(qū)郊區(qū)化或脫離，產(chǎn)生新建需求發(fā)展庭焦點(diǎn)住宅歇持續(xù)她發(fā)展商業(yè)棟地產(chǎn)杏崛起工遍業(yè)才地蔽產(chǎn)邀發(fā)勤展典趴型刑城你市掀規(guī)澆模基擴(kuò)他張靜對(duì)掩城債市何規(guī)月劃暴、頑各反種廉地局產(chǎn)消發(fā)醋展料的百影扎響1種8外部瓦環(huán)境層分析貝方法閃論外惕部賤環(huán)眠境界分架析利結(jié)音構(gòu)產(chǎn)業(yè)志鏈及占行業(yè)績(jī)?nèi)捌蛨D產(chǎn)蝕品關(guān)結(jié)磁構(gòu)逆、朝分毫類崗及限特即點(diǎn)樂(lè)說(shuō)康明外部鬧影響突因素瓶說(shuō)明行業(yè)究的發(fā)獅展歷浙史行千業(yè)罰的該市站場(chǎng)板規(guī)桶模行殊業(yè)閣未射來(lái)海的厭發(fā)幕展筋趨宗勢(shì)稍，咽增弟長(zhǎng)知速滋度行業(yè)稼的市晶場(chǎng)集穗中度業(yè)邊務(wù)稿的刮主之要戚競(jìng)欺爭(zhēng)日對(duì)尾手行業(yè)嫩的KS隆F總結(jié)行業(yè)溜獲利鈴空間概現(xiàn)狀行業(yè)侮獲利膊空間隔未來(lái)蠻趨勢(shì)背谷景檢說(shuō)邁明市端場(chǎng)睛空爽間獲杯利追空并間競(jìng)爭(zhēng)嗓格局1混9目錄與華吩融房櫻地產(chǎn)夸戰(zhàn)略絕相關(guān)蛇的重校要宏拾觀因隱素分住析中國(guó)始宏觀殼經(jīng)濟(jì)人口盯發(fā)展衰趨勢(shì)城呼市驢化槳進(jìn)博程政圖府睡調(diào)恢控華棵融謊在遭房桂地棍產(chǎn)扎主搖要凍細(xì)關(guān)分孝行劫業(yè)處中腦的社機(jī)焰會(huì)期分接析住宅肚地產(chǎn)商業(yè)洋地產(chǎn)零售鍋地產(chǎn)寫泛字糖樓酒店2鳥0住頌宅攤地叛產(chǎn)藏外毀部努機(jī)餃會(huì)激評(píng)謠估市杯場(chǎng)導(dǎo)空們間競(jìng)爭(zhēng)究空間獲舟利擠空攜間中榴國(guó)柄住晶宅捕地呈產(chǎn)害市吊場(chǎng)罷化咱進(jìn)吊程今較語(yǔ)早乘，決目肝前限總據(jù)量笑達(dá)1.寒2萬(wàn)撇億嶺，古是額中嚇國(guó)套房揀地存產(chǎn)波市騾場(chǎng)兔主投體預(yù)階計(jì)彈至20她33年前線住宅渴市場(chǎng)境仍將忙保持1偏5％箱～2咸0％燃的沿平棗均優(yōu)增訴長(zhǎng)軟率20蕉06年政哈府調(diào)喝控力見度加馳大，藝對(duì)住鐵宅市粘場(chǎng)產(chǎn)嬸生不齒確定鼠影響全腿國(guó)拔經(jīng)白濟(jì)放發(fā)銅展惜不蕩平料衡怪產(chǎn)園生扯各租區(qū)角域霞梯獨(dú)級(jí)滲發(fā)缺展缺機(jī)乏會(huì)市場(chǎng)集窄中忍度杯不啟高姥，洗既瓣有軟全忠國(guó)諸發(fā)刻展?jié)M的泳專環(huán)業(yè)濱企裕業(yè)爛，漆也矮有碧區(qū)議域正領(lǐng)飄先盞企全業(yè)籮存擴(kuò)在最大右企業(yè)命占據(jù)講市場(chǎng)鴉份額休不到1％，廉目前圈只有袋萬(wàn)科計(jì)、順伴馳、敬綠地離、珠勻江合抬生等毛少量飼企業(yè)需年銷莊售額弓在1斥0噸0億居以取上規(guī)模英、能盾力領(lǐng)平先企故業(yè)企層業(yè)快伯速形罰成北刑京慰華裹融真及希下變屬突金遮融騰街樹控忙股摘均搖有配住捷宅群項(xiàng)刑目蔬開纏發(fā)擇經(jīng)廚驗(yàn)伶，鞏面趣對(duì)創(chuàng)總梯量烏巨懶大戚，或高事速番增宇長(zhǎng)倦的題住咳宅知市絹場(chǎng)墳，帆華院融錢需迫要文思慈考擺住杰宅蝦市犬場(chǎng)踩的期戰(zhàn)賓略負(fù)性箏意甩義如趙果鏟將暢住啄宅洲地素產(chǎn)價(jià)作色為只戰(zhàn)題略辜核智心刊業(yè)邁務(wù)餅，江華但融象需再要垃整芳合情團(tuán)旱隊(duì)若、笑提地?zé)捁暮耸靶钠蟾?jìng)赴爭(zhēng)牛能狐力跪，普積適極御加裁強(qiáng)夜住納宅位項(xiàng)何目仿儲(chǔ)粥備短期室應(yīng)關(guān)偉注政弄策帶渾來(lái)的零業(yè)務(wù)肌風(fēng)險(xiǎn)行梯業(yè)慘歷丟史蜘獲胃利芬較行高隔，壟保襪持2綱0％以萍上的戶銷售褲凈利炎潤(rùn)水為平，秤近年店來(lái)受翠國(guó)家度宏觀吊調(diào)控肢影響濕及競(jìng)前爭(zhēng)影匆響，牢獲利蓮水平硬兩級(jí)甩分化挺，專隱業(yè)化勵(lì)發(fā)展陶房地系產(chǎn)商油仍可躁以獲懼取1掛5％驅(qū)以戚上踏平掘均皂利巨潤(rùn)數(shù)回冶報(bào)關(guān)鍵筐結(jié)論21近遞年忠來(lái)晉住瘦宅若市姓?qǐng)鲂酃┤~需悠兩皇旺肺，蘇整出體杰呈帶現(xiàn)墾高酒速?zèng)Q發(fā)永展村態(tài)欣勢(shì)1扛9典97－籮2危0喪05年渡全據(jù)國(guó)悠住工宅喉竣主工跟、滅銷鋒售殃面懼積懇變怠化色(員億荷平幼方抄米相)19開97－2瓜005年鄙全持國(guó)翁住餃宅別開周發(fā)爪投煎資砌完蒸成當(dāng)額洗及差增攻長(zhǎng)六率全國(guó)求商品平住宅友平均河售價(jià)杠走勢(shì)晴圖單盟位班平烘米劣均筆價(jià)變（減元圓）2肆2住舍宅近類筆房炊地置產(chǎn)耳上市道公瞎司咸銷丘售染毛帖利繩率逢和曬凈紫利漠潤(rùn)暴率2桃0跌0張5年狗，榴以低住墾宅蒼開吼發(fā)擺為翼主釋的要房趣地齊產(chǎn)景上板市咬公巾司縱利逐潤(rùn)程比20憐04年有殊較大傭幅度蹤蝶上升銳，凈秋利潤(rùn)霧率達(dá)濕到12掌%資涉料蘆來(lái)輩源關(guān)：壞仲腳量膛聯(lián)珠行枝、槐遠(yuǎn)摸卓婆分述析股票名稱市盈率個(gè)股成交量占總成交量比重‰近三年平均現(xiàn)金紅利收益率近三年平均現(xiàn)金紅利支付率近三年平均ROE%近兩年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率%近三年平均速動(dòng)比率近三年平均速動(dòng)比率萬(wàn)科A13.64.791.9028.212.351.80.542.35招商地產(chǎn)13.50.951.3921.610.322.70.321.37北京城建35.20.650.5318.76.609.320.311.23金地集團(tuán)14.80.322.6149.110.334.20.601.87中華企業(yè)14.40.562.6355.511.916.00.471.35以材住莖宅棕開毯發(fā)漁為尺主堅(jiān)的疾房商地慢產(chǎn)糠上臨市惹公西司斗部鑼分練指豬標(biāo)從拖房港地哥產(chǎn)怒上康市趴公幫司疑分輕析層，艘住教宅睜類脅企胸業(yè)鎖盈判利弊水董平財(cái)近家年惱來(lái)披有吹所步波娛動(dòng)睜，濟(jì)但算仍嶺然蘇保幣持指在劈燕較漢高灶的窄水單平2伸3隨著店新一岸輪的叼宏觀覆調(diào)控像的持堤續(xù)，火預(yù)計(jì)墳我國(guó)鉆的住寶宅過(guò)屯熱發(fā)網(wǎng)展的醉勢(shì)頭字將得懸到控杯制，小房?jī)r(jià)違漲幅像也將炎回歸膜合理0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%96979899000102030405E06E07E08E09E15%左右的長(zhǎng)期合理增幅房跪地瓦產(chǎn)紙投陜資艷增拉幅卵預(yù)請(qǐng)計(jì)塵將盈回他落煩至15技%～2絹0％左墳右的歇合理蘆水平-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%96979899000102030405E06E07E08E09E03年以前年均4.6%的房?jī)r(jià)漲幅房?jī)r(jià)膀漲幅陪將回液歸理音性促使罵行業(yè)虎集中敗度提勺高產(chǎn)歲品旨調(diào)蟻整框，俗促構(gòu)使防產(chǎn)恐業(yè)列業(yè)蹲態(tài)廳多揭樣祥化區(qū)覽域股轉(zhuǎn)段移燃，弓促全使駐供屢需照平菠衡份化促使覽企業(yè)恥管理護(hù)水平珍提高給住綁宅房拔地產(chǎn)渣行業(yè)帶意來(lái)傲的4大矛影絕響24北旋京燭市暫住瘦宅慌市宇場(chǎng)科近翻年想高亦速牽增家長(zhǎng)御，2臘0泳0緊4年開穴始銷項(xiàng)售面孫積超娛過(guò)竣壩工面杠積，儲(chǔ)價(jià)格鮮也開遞始急滿速攀尖升受俱宏外觀航調(diào)俯控眉的醒影樂(lè)響盼，2判0熱0調(diào)4年北直京的段竣工閥面積江下降課，首店次低民于銷燒售面右積，掉在受鬼價(jià)格咽因素踐抑制皆下銷顛售面踢積持場(chǎng)續(xù)上遭升，綱住宅城會(huì)長(zhǎng)炎期會(huì)慌保持頌旺盛構(gòu)的需親求萬(wàn)平方米050010001500200025003000200020012002200320042005住宅銷售面積及竣工面積銷售面積竣工面積資唯料升來(lái)侄源材：鬧北歡京辭市績(jī)統(tǒng)結(jié)計(jì)陜局北京悼住宅退價(jià)格牢及年贈(zèng)增長(zhǎng)床率元/平沸米25總體輸而言馬，北禿京房俯地產(chǎn)灘市場(chǎng)鼠在未絹來(lái)10年左經(jīng)右時(shí)夜間仍釣將保怖持高羞速穩(wěn)萄定增嘴長(zhǎng)2咳0表0持0年市場(chǎng)唉總量滴將處霉于平扶穩(wěn)發(fā)管展?fàn)詈B(tài)，住住宅供郊區(qū)寫化特瘦征更敘加明奇顯2緊0尸2客0岸年桿前秧后旬北融京慎規(guī)桐劃奏人測(cè)口1劍8姥0皺0萬(wàn)人艱均G衛(wèi)D愧P將蜓達(dá)灰到廁1太0潮0陸0駝0流美撿元人均贈(zèng)居住芬面積碗30喘平米舟以上市化場(chǎng)精總壁量時(shí)柳間-北圾京房席地產(chǎn)扁發(fā)展佳示意糞圖-20描06～2腹0費(fèi)0窮8年2作0井2占0年20趕02刑年北非京市蠢房地遺產(chǎn)場(chǎng)殼化進(jìn)叼程加廁快，招土地自出讓組政策巷逐步?jīng)]規(guī)范展透明欺，金鑒融信畏貸管雹制更框加嚴(yán)石格，納“三秒外”暈企業(yè)霸紛紛狹涌入所，競(jìng)想爭(zhēng)激鏟烈，購(gòu)利潤(rùn)貞率水布平趨霸降受房誠(chéng)奧褲運(yùn)誓會(huì)間影愧響野，棚市海場(chǎng)稠總稼量死會(huì)足出免現(xiàn)惰膨針脹縱期旋、艦萎拘縮根期戲和銹恢塘復(fù)衫期木等懇階禁段均性平波揚(yáng)動(dòng)糾，尤但倆總院體渠發(fā)疏展?jié)蓪姳Ｉ３峙云匠糠€(wěn)趁增冒長(zhǎng)泳的遍態(tài)演勢(shì)街；到絮0拼8色年未預(yù)她計(jì)膊人筍均GD壩P將淘達(dá)足到息5愁0愧0腿0婆～裁6臺(tái)0燦0港0僅美聰元寄，催人榆均垃居蹦住購(gòu)面論積芹2濁8構(gòu)平蹤蝶方艇米斯，芒市傻場(chǎng)舉總妖量厚增揭長(zhǎng)艦將拍逐州步侍趨煙緩26目配錄與銹華蜂融費(fèi)房由地踏產(chǎn)翁戰(zhàn)克略旨相此關(guān)頌的漏重靈要暴宏診觀廚因領(lǐng)素些分茄析中假國(guó)綁宏宜觀董經(jīng)櫻濟(jì)人口革發(fā)展饑趨勢(shì)城市睡化進(jìn)奏程政府榴調(diào)控華融懇在房愚地產(chǎn)柔主要隱細(xì)分幫行業(yè)毅中的撞機(jī)會(huì)鼠分析住維宅多地佛產(chǎn)商涉業(yè)兄地框產(chǎn)零距售板地亂產(chǎn)寫款字淋樓酒掩店2遙7商緩業(yè)參地大產(chǎn)紀(jì)關(guān)之鍵撥發(fā)葵現(xiàn)他綜覺(jué)述2辦0濕0壇0年以啞來(lái)，忍中國(guó)追出現(xiàn)次真正咽意義赴上的住商業(yè)清地產(chǎn)20英05年總孕體商授業(yè)地累產(chǎn)（包主要循包括押零售呀地產(chǎn)若、寫蹤蝶字樓夾地產(chǎn)證）市唇場(chǎng)規(guī)吵模為30糞00～4宅0瘡0油0億元受匠產(chǎn)賢業(yè)厘環(huán)敞境率、壩產(chǎn)謀業(yè)則政伐策妻影醉響巖不狗同連類刑型嚇的滾商陳業(yè)頁(yè)地欄產(chǎn)拒興已起扭時(shí)謹(jǐn)間冊(cè)不蠅同約，食零班售繼地千產(chǎn)2縮慧0祝0忘0年敲，謎酒猛店2哲0啦0皇0年，斑寫字員樓20祝02年上，蠟市控場(chǎng)右受秤國(guó)妹家爭(zhēng)宏薄觀撿調(diào)索控佩影畜響翻較渴大脂，字特共別加是2啟0沾0材5年蕉以晌來(lái)選受粒國(guó)叮家秋宏雕觀散調(diào)備控撞影喬響攀，患投卷資鏈增倉(cāng)速丟減訂緩商治業(yè)音地舒產(chǎn)斜對(duì)讀全機(jī)國(guó)想經(jīng)賴濟(jì)掀中犧心層、農(nóng)城漲市鍵黃皆金聞地定帶浴高準(zhǔn)度唐依灘賴宗，2眨0學(xué)0葛0年暮以妙來(lái)伍呈收現(xiàn)師跑較馬群圈稼地封的僑特僑點(diǎn)熱，陽(yáng)一個(gè)線孫城瘋市疫土唇地海稀差缺悲性舌凸洪顯否，滅二蘿線飽城跑市要已巷經(jīng)榴成匙為授行膚業(yè)崇熱塵點(diǎn)競(jìng)代爭(zhēng)獅格獸局薪分茄散嘉，火總頭體撤市物場(chǎng)納集恐中行度籮不日高商蛋業(yè)惰地蛇產(chǎn)軟除控香澡港園、鵝新致加些坡俯等源領(lǐng)絹先嶄企快業(yè)枕以由外迎，抹國(guó)青內(nèi)得商旁業(yè)賭地期產(chǎn)悠尚豎未逆形著成禽真等正珍的撿領(lǐng)筍先軋者冤，訊多刊數(shù)悅由既歷擠史定住踐宅陵開慈發(fā)野企蘋業(yè)護(hù)發(fā)可展曬而丈來(lái)少，拉經(jīng)指驗(yàn)常、炒能矛力水，敲特脂別拋是標(biāo)資姻本蹈實(shí)棒力聚有分很弟大啊欠爪缺市場(chǎng)殖集中羅度不翻高，盲但國(guó)羞內(nèi)企微業(yè)紛決紛謀淘求打陪通資掏本通恰道并駁加強(qiáng)框?qū)I(yè)投化能形力，萍預(yù)期趁行業(yè)垂領(lǐng)先撲者將弄快速藥產(chǎn)生28商業(yè)勸地產(chǎn)傻綜述魚（續(xù)沸）商業(yè)飽地產(chǎn)娛在初姑期表珠現(xiàn)雖跪有些擦盲目種，但蠅總體碧看處盜于低限風(fēng)險(xiǎn)世高利累潤(rùn)的億階段威，伴止隨供煎應(yīng)的協(xié)高速鼓增長(zhǎng)迎，風(fēng)作險(xiǎn)水魔平已貫經(jīng)大抗大提銹升2室0攝0奏0年騙以腹來(lái)撒，橫商欣業(yè)援地黎產(chǎn)崇發(fā)俘展?fàn)庍^(guò)線熱膛，圈階糾段舞過(guò)偏剩談、須結(jié)械構(gòu)連過(guò)狠剩嘴的吹表競(jìng)現(xiàn)文突砍出摟，心少胡量捏商栗業(yè)蒸地雄產(chǎn)疾項(xiàng)噸目出出遺現(xiàn)浪投塵資陰失駝敗總倆體謎而芳言如，逆優(yōu)免質(zhì)敬地躁帶扁的崇高烤端欲商堅(jiān)業(yè)般地牽產(chǎn)次投搏資直保貢持乘了籃較擱高庸的負(fù)獲循利塞水賢平滑，舉開引發(fā)聞環(huán)留節(jié)待獲叔利妹最但大夾，尿平冷均圈在15％～20％桿，督但由土居地猴稀蘭缺腸已欲導(dǎo)皺致并開辣發(fā)商企鏡業(yè)千轉(zhuǎn)思售疏為章租惠賃付經(jīng)燥營(yíng)造，貴獲互取貸長(zhǎng)潮期靠穩(wěn)餓定劑回躍報(bào)惡（犯經(jīng)懷營(yíng)開性I蔬R寨R在5％～15％不棋等，壓隱含丹土地餐增值仙平均攜年5％～6％琴）一躁句耀話趟結(jié)誘論些：毅市由場(chǎng)卷空泄間棍適壯中虎，等短探期起暴觀利衰導(dǎo)連致施過(guò)諸熱壇增坐長(zhǎng)儀，停預(yù)吧期譯未溝來(lái)2～3年內(nèi)廈圈地鐵時(shí)代卷將逐損步結(jié)有束，翻增長(zhǎng)孟速度嗚放緩糕，市委場(chǎng)集誘中度難將快絕速上賺升，訓(xùn)細(xì)分笨市場(chǎng)熱的行曉業(yè)領(lǐng)特導(dǎo)者走將在青未來(lái)3年內(nèi)吉形成29不敘同努物桐業(yè)鑼類擺型翻近博年喪來(lái)但的獄增拋長(zhǎng)免速鬼度腰差軍異橫較舞大像，盒但顛與絮國(guó)鉗家湊整票體雕房文地榜產(chǎn)牛投椅資篇波逼動(dòng)毀趨貞勢(shì)鄰保角持等一沖致資趁料背來(lái)姨源劫：領(lǐng)國(guó)鄙家側(cè)統(tǒng)盯計(jì)宏年始鑒利，鍛遠(yuǎn)摸卓套分辣析中眾國(guó)壺房喇地測(cè)產(chǎn)遼投趙資枝增哭長(zhǎng)獸率關(guān)鍵企發(fā)現(xiàn)2真0號(hào)0捕3年艇、2客0愉0妹4年中擱國(guó)房濕地產(chǎn)招投資光增長(zhǎng)纖高達(dá)30％，竟出現(xiàn)悔一定鋸的過(guò)判熱跡阻象，20姐05年受大國(guó)家廉宏觀斧調(diào)控遮影響悼，房蛋地產(chǎn)鋼投資女增速睡放緩住肅宅相物摟業(yè)挺投寺資蠅增距長(zhǎng)浪率辮相溪對(duì)季穩(wěn)拍定瘡，你近朋年務(wù)來(lái)掃保俯持潤(rùn)了2塵2％～3翠0％攪的斯增沙長(zhǎng)你速較度自19熄99年賞開劉始宋，教伴湯隨搬中撫國(guó)墳商戴業(yè)栽進(jìn)傳一木步嚇?lè)毖驑s已，曲商葡業(yè)練地識(shí)產(chǎn)繪投亭資房誠(chéng)加炭速??；20錢03年、2四0諷0購(gòu)4年橡全扯國(guó)渡商史業(yè)造地施產(chǎn)券投地資栗增爬速氧一芬度家達(dá)37％白、35％，慘遠(yuǎn)高它于全樂(lè)國(guó)房憤地產(chǎn)互投資考增速辦公喉物業(yè)20銀02年慈開莫始密爆硬發(fā)們?cè)龊祥L(zhǎng)趁，20攤03年增齊長(zhǎng)速翠度達(dá)3析4切%3020鴿02年貼以額來(lái)付商礎(chǔ)業(yè)鴉地莖產(chǎn)忌高掠速夫增細(xì)長(zhǎng)傭有農(nóng)著賴鮮跑明批的匠爆食發(fā)龜性煎特相點(diǎn)網(wǎng)，中特絕別攀集孫中磚于葉一雞、傳二會(huì)線艷城摟市復(fù)黃乞金仁地隔塊假的材投擋資梨發(fā)扎展烈，躍優(yōu)車質(zhì)旗地蹲塊韻的相持蝕有圈經(jīng)私營(yíng)偷成穩(wěn)為銹典圣型蕩模泡式經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速城市化進(jìn)程加快有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升人均收入水平上升零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速一線城市土地稀缺性凸顯二線城市土地價(jià)值上升跑壯馬蠅圈椅地趙，飽更假新法改貸造20嚼02、2恨0俘0無(wú)3年商業(yè)訪用房喝、辦夜公用騰房投事資庫(kù)增賭長(zhǎng)雙速仿度輪超禾過(guò)3討0％嘉些里璃建尿設(shè)比素標(biāo)來(lái)紗以堪高駁端復(fù)商扇業(yè)偽地度產(chǎn)少投義資哭發(fā)姨展局著海稱到，“線土民地寺供競(jìng)應(yīng)赴有菠限校之天黃潮金肝地俘段寶向特為羽首狡選很，葵此陪等竭地次段逼在飾市患況菌不銳明釀的距情蹈況小下侍，孩有辱較想強(qiáng)救的冶保驗(yàn)值沿及屯反尋彈軌能神力培”31目擱錄與華湖融房叨地產(chǎn)薯戰(zhàn)略被相關(guān)蜓的重貓要宏完觀因婆素分逐析中國(guó)惑宏觀洗經(jīng)濟(jì)人口亦發(fā)展誰(shuí)趨勢(shì)城市稍化進(jìn)加程政因府階調(diào)訪控華蠟融暴在眉房市地泰產(chǎn)船主頓要鋤細(xì)刪分牧行草業(yè)頂中逗的敗機(jī)娛會(huì)胡分隆析住搞宅習(xí)地嘆產(chǎn)商酷業(yè)炎地繪產(chǎn)零售火地產(chǎn)寫字梅樓酒矮店3祖2零蹄售絞地靈產(chǎn)累外鞠部是機(jī)縫會(huì)鼻評(píng)仰估市場(chǎng)穩(wěn)空間競(jìng)爭(zhēng)?？臻g獲利雅空間20你05年喬零塵售拍地傳產(chǎn)煤增睜量遠(yuǎn)總訴額哪達(dá)19碎00～2嫂0立0座0億目前派我國(guó)梨零售蕩地產(chǎn)鹿存量服約2油.冰2億暑平算米滿，橡預(yù)露計(jì)20桌33年物零蠶售誼地本產(chǎn)畫總速量房誠(chéng)將蟲達(dá)9億～1編2訪.炕6億平且米，鄉(xiāng)豐理論釀年平蓬均增靠長(zhǎng)率草為5％～6％私；北棋京蒜市敘目啄前斃零西售隔地倍產(chǎn)碧面有積藥約13動(dòng)24萬(wàn)轉(zhuǎn)平盆米仔，普預(yù)努計(jì)慘到20掀20年拖將瞎發(fā)龜展豬到3破0圍0滲0萬(wàn)平典米，蔥理論塘年平蹈均增悄長(zhǎng)率證在5％～6％03、04年勢(shì)零盈售誦地播產(chǎn)丑增利長(zhǎng)笨率降達(dá)3遲0％望以凍上瘡，常導(dǎo)刮致臉階禮段深過(guò)鍬剩餡、提空都置跑率蚊迅桂速如上濕升外憶資避企堵業(yè)致在叫零第售專地唯產(chǎn)量具曲有貨相催對(duì)春領(lǐng)醬先傷優(yōu)例勢(shì)鄰，趨國(guó)叼內(nèi)治企嗽業(yè)嚴(yán)快服速較發(fā)掘展市爺場(chǎng)春集守中束度閘不聚高露，該但隱有蠶快棵速偷集綢中腿趨葛勢(shì)優(yōu)勢(shì)質(zhì)罷土賠地秋、愉大建規(guī)坐?？淤Y資金請(qǐng)、鹿商占業(yè)驅(qū)及拼地句產(chǎn)拴開劍發(fā)勇整怠合清能藏力投是去行椅業(yè)K規(guī)S拉F北京盾華融外下屬傾金融蛇街控棋股已柜經(jīng)投疫資完頃成四瘋季商暫城單自體高遇端零辭售地糧產(chǎn)項(xiàng)零目，展目前掉正在之進(jìn)行戴招商殊管理沫工作何，預(yù)毀計(jì)20片07年蓬投吐入酬運(yùn)估營(yíng)零闖售研地昆產(chǎn)植是永人待口窄、易經(jīng)為濟(jì)掉依汁賴在地齒房欺地因產(chǎn)鼠業(yè)循務(wù)溪，勞在土商惱業(yè)屑地忽產(chǎn)錦領(lǐng)舍域棟最服具張備奪全逼國(guó)脈擴(kuò)凈張果地制潛交力椅，擺目奴前慘一離些約企源業(yè)保（船如誦萬(wàn)駛達(dá)腐）顛正呼通鋸過(guò)奪與王零學(xué)售臺(tái)企伯業(yè)狹地左聯(lián)眨盟炎合消作糾大帖舉扭拓希張對(duì)于縮慧零售鬧地產(chǎn)杠，華俱融與伐金融愿街控貼股地柜觀點(diǎn)紛有較串大差亂異，毅華融釋系統(tǒng)承需要晚盡快倡明確榆對(duì)零鞏售地孕產(chǎn)的厲戰(zhàn)略指態(tài)度近使年羊來(lái)泉零慮售黨地防產(chǎn)鋒處遺于劑暴絨利臘階嫩段木，唉獲冊(cè)取泡優(yōu)向質(zhì)聰?shù)剡_(dá)塊還的喊企綁業(yè)開發(fā)丘環(huán)節(jié)IR廢R約1東5％陣～2快0％投資鴉持有測(cè)環(huán)節(jié)IR吼R約9％～1瞞2％但伴橋隨黃垃金地羽塊的蒸圈地編結(jié)束廳，企蜂業(yè)獲纏利水?dāng)榔綄⑷赶禄P(guān)曾鍵裂結(jié)套論33零售拿地產(chǎn)蒸受宏脖觀環(huán)梯境因膏素、源零售出業(yè)發(fā)蠻展影恰響重則大宏觀戴影響票因素零下售紛業(yè)零日售晴地程產(chǎn)政策譽(yù)管制乎放松19蒸92年零淹售業(yè)寬初步肯對(duì)外億資開扛放19防99年偵起芒深胸度肯開仰放2著0買0句5年全校面開厘放中國(guó)羨零售劫業(yè)整巧體保別持持鄰續(xù)快檔速增遲長(zhǎng)，至年平雷均增欺長(zhǎng)率曬達(dá)10％更以扶上瞎，毫自20千05年起丹將進(jìn)律入第勇三次危消費(fèi)嫩高峰零售纖業(yè)態(tài)臣創(chuàng)新鳳加速慌，不繩同的翠業(yè)態(tài)斃會(huì)有聞不同自的發(fā)逃展速餐度區(qū)域腸發(fā)展壇不平滅衡，乘經(jīng)濟(jì)民發(fā)達(dá)魔、人扇口規(guī)掌模大嚴(yán)的城軟市零鞋售業(yè)歌發(fā)展舌迅速行膝業(yè)受集潑中瓦度皆快巧速攤提綁高經(jīng)濟(jì)糾影響界因素中國(guó)朱經(jīng)濟(jì)始近年繪來(lái)繼仁續(xù)保距持9％以態(tài)上的虎增長(zhǎng)速速度20感04年衫中列國(guó)紹人貨均GD蜓P達(dá)10磚00美元途以上類，進(jìn)膏入大榮發(fā)展哲階段人口兇影響讀因素人爬口旬持噸續(xù)具增碎長(zhǎng)肥，凝預(yù)蘇計(jì)2胖0曲3泛3年尸達(dá)鋒人輛口面高醋峰15姨.2億脊人人災(zāi)口漫結(jié)若構(gòu)屋老匙齡佳化蔬、螺垂險(xiǎn)直堤化我，畢人駁均昆消灣費(fèi)猴水印平咽將渣顯誤著珠提本升床，旬消道費(fèi)型偏蹲好貌將鞭發(fā)源生缸重令大習(xí)變枝化城市紙化帶廚來(lái)人立口向悠城市忽集中19蔥99年伴群隨零允售業(yè)怒的深灣度市典場(chǎng)化失，真帆正意煙義的賢零售佳地產(chǎn)倚開始退形成零鬼售壞地紅產(chǎn)盛受犯宏睜觀亞調(diào)聽控搭、聚零翁售冤業(yè)熊發(fā)跌展滔及分城按市喪規(guī)場(chǎng)劃雀三血重礎(chǔ)因希素肥影惕響缺，背有爭(zhēng)特至殊釀的脫發(fā)鑄展過(guò)特捆點(diǎn)19宣99年準(zhǔn)以拴來(lái)圖，雨中婚國(guó)哲固悼定笛資婆產(chǎn)斑投伏資普，志特掏別舉是殼房顧地璃產(chǎn)斯投黑資帶過(guò)洽快媽增嶄長(zhǎng)碰引辯發(fā)騙經(jīng)淺濟(jì)哄過(guò)莖熱仰增蓬長(zhǎng)殖擔(dān)豪心壞，2涉0測(cè)0蛾5年伶國(guó)紹家戒加記大侵宏鑄觀腳調(diào)焰控習(xí)力遼度姥，樣影敏響狀零欠售勢(shì)地煌產(chǎn)弄投詠資胸增幼速頑下勺滑零售菠行業(yè)孤發(fā)展頁(yè)有力恢支撐劃零售窮地產(chǎn)日發(fā)展屈，零煮售行企業(yè)區(qū)悅域不罵平衡墓、業(yè)堅(jiān)態(tài)創(chuàng)赴新加吳速帶洞來(lái)眾墻多零炕售地篇產(chǎn)機(jī)浙會(huì)零售沒(méi)地產(chǎn)逗屬于符不動(dòng)雕產(chǎn)，蟲特別涂是百優(yōu)貨業(yè)摘等高端度依離賴城本市商允業(yè)圈讓，土承地資謊源的訂稀缺狼性影韻響零體售地證產(chǎn)發(fā)堂展3脫4零售謎地產(chǎn)手同時(shí)租受兩夜個(gè)行追業(yè)波貼動(dòng)性膝影響——零站售從行畝業(yè)鍛、牽房抵地遣產(chǎn)詠行熱業(yè)1淡9娛9濾2年蹄初藝步律開構(gòu)放年以林來(lái)脆，腎中君國(guó)轎零當(dāng)售狠業(yè)例增賊長(zhǎng)捧節(jié)寨奏鄰與GD驗(yàn)P增長(zhǎng)炮節(jié)奏舟基本苗吻合賴，相今關(guān)度襯在0陽(yáng).慶8扛3左輩右19土99年以今來(lái)，商業(yè)鐘營(yíng)業(yè)處用房漲救跌魯情傘況浮與謠前協(xié)一蘋年虛的家零面售此業(yè)壯漲瘋跌出相如吻犁合遭，淹增總長(zhǎng)須率秤平奔均筆比渣零牌售仇業(yè)陜高GD洽P、零佛售業(yè)攜、商慶業(yè)營(yíng)租業(yè)用休房（鹽零售嬌地產(chǎn)注）、坡房地此產(chǎn)投平資完持成額液增長(zhǎng)沉率比賢較圖零毀售遺地喝產(chǎn)凡的救增猛長(zhǎng)谷節(jié)辰奏么與并同艇年榜房委地慕產(chǎn)播發(fā)爆展嗎情胳況性緊卷密裂吻痛合改，楚但憑波雷動(dòng)甩幅陳度癥更毒大20褲03年鳥、2姜0餡0團(tuán)4年底全糖國(guó)濁商乒業(yè)抱營(yíng)槽業(yè)隸用壤房林投奮資程增朗速宅一壤度貴達(dá)3胃7％、3繼5％，愉遠(yuǎn)高確于全存國(guó)房柱地產(chǎn)驢投資償增速鼓；受妄政府煮針對(duì)猜房地它產(chǎn)的希宏觀樂(lè)調(diào)控逼政策亡影響虧，2剝0腦0湯5年商袍業(yè)營(yíng)意業(yè)用耗房投嗎資增顏長(zhǎng)率奔下跌噴至1爽6％資革料頭來(lái)牢源漫：《中迎國(guó)嫩統(tǒng)緞?dòng)?jì)堅(jiān)年堅(jiān)鑒20授05服》，國(guó)季家統(tǒng)慚計(jì)局35區(qū)域?qū)⒔?jīng)濟(jì)白水平通決定擾了中奮國(guó)商名業(yè)發(fā)抬展梯非次成霧熟度看不同背，直偏接影堵響不詢同類祥型商陶業(yè)地啦產(chǎn)的牛高速紅增長(zhǎng)勸階段資晨料瘦來(lái)固源仰：咸國(guó)組家構(gòu)統(tǒng)鞋計(jì)弄年穴鑒中國(guó)各省的2005年人均GDP千美元/人大型購(gòu)物中心（大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長(zhǎng)區(qū)域百貨獲得高速增長(zhǎng)的區(qū)域便利店36以上生推論粗未考簽慮現(xiàn)架階段肺核心般城市聾零售富地產(chǎn)帆更新若因素陰；2肯0達(dá)0揭4、20弦05年中胡國(guó)零品售地覺(jué)產(chǎn)投昏資增例長(zhǎng)速校度達(dá)3撇0％以搬上；悔年投酷入使萬(wàn)用的俱商業(yè)歸營(yíng)業(yè)單用房萬(wàn)達(dá)6賞0詳0共0伯~度7汪0延0蛾0萬(wàn)枝平強(qiáng)米/年從色長(zhǎng)少期糟看服，閣零革售稻地嘩產(chǎn)血增寇長(zhǎng)塌空歪間捐巨控大啦，疫現(xiàn)授階咬段石零葛售溪地遣產(chǎn)眼投環(huán)資是增映長(zhǎng)齡過(guò)薦快債值白得止警府惕單銅位沉：顫萬(wàn)散平校米中詞國(guó)穴城棋鎮(zhèn)凝零爪售匹地鬧產(chǎn)秧面軍積2005年2033年人口總量13億15億城市化率0.430.6~0.7人均商業(yè)面積0.3～0.41～1.22005年2033年22000900006800012600036000基本樂(lè)觀現(xiàn)狀巷：中國(guó)櫻城鎮(zhèn)情人口池合計(jì)愛擁有捧商業(yè)溉面積2嗚.禁8億兄平杠米未來(lái)沫預(yù)期毫：20上33年中蓋國(guó)達(dá)稍到人麗口高存峰基本鑼情景欄：城否鎮(zhèn)人杰口擁碼有商尋業(yè)面賣積9億平割米樂(lè)灘觀船情用景盲：俱城醬鎮(zhèn)窯人橋口舒擁艦有肥商要業(yè)尚面雁積12看.6億蜻平孟米增長(zhǎng)雄預(yù)測(cè)?。夯緞蚯榫俺浩降蔷晷栽鲩L(zhǎng)2奸4饞2次8萬(wàn)易平殖米芝，斗年慈復(fù)王合賤增券長(zhǎng)濟(jì)率館為5.些16％樂(lè)框觀驕情紡景塞：米平富均峽年喇增反長(zhǎng)3晃7禁1立4萬(wàn)平潔米，笨年復(fù)呆合增謀長(zhǎng)率言為6施.悟4鹿3％關(guān)鍵制發(fā)現(xiàn)3優(yōu)7零洞售圈地訪產(chǎn)士與廢城雄市名規(guī)舌模竿、剖城樂(lè)市甘商缺圈炸的撒緊襯密宴關(guān)迎聯(lián)能關(guān)癢系商務(wù)圈商業(yè)圈寫字樓酒店(商務(wù))辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級(jí)或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務(wù)一體化少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì)寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集商業(yè)鹿地產(chǎn)擁崛起零邊售俗業(yè)幼及太零置售勉地世產(chǎn)趣的快特息征向心蓄聚集—穗—商票業(yè)臭向瘦城傳市逃的虧幾卻何爐中寧心須聚捕集離摔心帆分搞散—金—商籃業(yè)貞向割城抗市之的鄉(xiāng)豐幾絨何巾中也心紗及膊少湯量開外挨圍趨新心商浴圈涂發(fā)櫻展離罪心租聚跟集——除傳董統(tǒng)商漫圈外今，商捷業(yè)離津開城脫市幾捆何中甚心，囑向郊疫區(qū)聚孕集38北京仆市老組商圈古和發(fā)勁展中徐的新巨商圈蒙正給敲零售壓地產(chǎn)衡新的柄發(fā)展轟機(jī)遇主熄要訊發(fā)佩現(xiàn)老商徑圈優(yōu)祥勢(shì)/劣遷勢(shì)新艙商暫圈勤優(yōu)師勢(shì)/劣饒勢(shì)馬隸甸豆商吳圈石斤景弱山屈沃納爾蘿瑪瀉商江圈馬連竭道商菌圈木犀批園商爬圈高削碑載店贊商鞏圈中關(guān)變村商污圈亞夾運(yùn)區(qū)村假商辯圈亞寺奧展商驢圈望京茅商圈燕剝莎誼商云圈朝外視商圈國(guó)貿(mào)序商圈西蠢單崇商薪圈新囑世醒界丟商繼圈新商丘圈老揉商搏圈資掙料篇來(lái)吸源規(guī)：姜偉逗業(yè)災(zāi)顧賞問(wèn)《北京及商業(yè)疲地產(chǎn)嘗白皮暈書》從城砍市規(guī)這模及轉(zhuǎn)空間迅布局尾看，瘡北京偉市已橡經(jīng)發(fā)鍋展到卻由第橋四向排第五耽階段浩過(guò)渡拉的時(shí)那期核心拐商圈王皇府助井葬商并圈賽特而商圈3剩9相比緊全國(guó)幼，北耗京零訴售業(yè)絞尚有跪更大遣的發(fā)些展空骨間，勢(shì)同時(shí)吊零售慈地產(chǎn)退業(yè)起緞伏受雙地產(chǎn)橋業(yè)影慌響也戀更大北眉京硬市G也D光P、駱零霜售當(dāng)業(yè)定、釀零勉售釀地捎產(chǎn)顯、栗房羊地眠產(chǎn)疼投粗資渴完躺成械額么增強(qiáng)長(zhǎng)桌率株比掉較資料駕來(lái)源漁：北蛾京市古統(tǒng)計(jì)貸信息蹄網(wǎng)，純北京紛市統(tǒng)彩計(jì)局香，中伍國(guó)統(tǒng)努計(jì)年辯鑒，角國(guó)家寺統(tǒng)計(jì)哥局相憶比敵全貨國(guó)租，叛北孫京旨零伯售筑業(yè)艙發(fā)爛展喇速氧度痛長(zhǎng)爺期巨低艘于辨經(jīng)不濟(jì)邀發(fā)龍展急速閱度乳，階可攪預(yù)儀期例隨歐著環(huán)零遠(yuǎn)售怪地凈產(chǎn)晉等艱硬烘件礦的陸發(fā)耗展凍，猾零默售繳業(yè)柏有荷更自大弊的刊發(fā)餡展?jié)u空紛間相葡比講全斧國(guó)塑，且北價(jià)京規(guī)地侮產(chǎn)狡業(yè)晨受忙宏旗觀急調(diào)愧控枕影期響恩更莫大亞；午同分時(shí)歲零或售猶地墨產(chǎn)垂業(yè)線起憲伏易受云地價(jià)產(chǎn)閉業(yè)聾影暖響溜也價(jià)更食大4骨0北京列市人顛均商裕業(yè)面仍積跟抓上海捎、成偷熟國(guó)貿(mào)際大奏城市穿如東晌京和斃紐約池比還烤有很去大差辟距資瞇料徒來(lái)這源辭：吊偉陸業(yè)航咨狀詢霸，傭遠(yuǎn)午卓糖分爪析北京丹市人弱均商揪業(yè)面暈積近0.宴9平賺方攜米/人怪，軟離定發(fā)營(yíng)達(dá)淺國(guó)館家扶水氏平幟（1秩.碼2平方凍米/人幸）仁還咐有堅(jiān)一軋定濤差能距衫，捷與陣上李海坊、冶成喂熟腎國(guó)輸際腳大刑城般市棋如存東翁京騾和剪紐筆約律相從比駱，纏還胡有趣很穗大襲發(fā)忌展懷空附間參考村：國(guó)拉內(nèi)大澡城市爹上海答的發(fā)鹿展勢(shì)辮頭迅誰(shuí)猛，破它很壞可能結(jié)于2焰0輩0逐7年達(dá)經(jīng)到紐脈約的澆人均驢商業(yè)顆面積溉，即2平方述米/人北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較國(guó)