房地產(chǎn)定價策略內含實際案例

認識價格價格在房地產(chǎn)營銷中的地位價格在房地產(chǎn)營銷中的地位價格：是指項目房源的單價、總價及優(yōu)惠促銷政策。產(chǎn)品價格渠道促銷價格在房地產(chǎn)營銷中的地位怡高觀點：

對于房地產(chǎn)營銷而言，產(chǎn)品和價格是競爭取勝的關鍵因素，權重應超過70%，而渠道和促銷是輔助手段，權重應小于30%。一個項目只有在產(chǎn)品和價格上取得了競爭優(yōu)勢，才能在銷售表現(xiàn)上全面領先對手。點評：

房地產(chǎn)基礎營銷理論4P中，真正左右項目成功與否的，是產(chǎn)品和價格。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷一直將渠道和促銷作為營銷工作重心，認為產(chǎn)品和價格是開發(fā)商一立項就確定的，是難于改變的。而作為營銷策劃團隊的我們，應該更多地探索如何豐富和優(yōu)化產(chǎn)品、提高競爭力，以及如何靈活運用價格杠桿、引導消費。價格，是4P營銷策略中的重要的1P價格在房地產(chǎn)營銷中的地位在衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平時，業(yè)內多用“量”和“價”兩個數(shù)據(jù)作為重要指標，即成交量和價格。價格同時又是衡量房地產(chǎn)發(fā)展的重要標準認識祖價格房同地幸產(chǎn)致價逢格莊的青經(jīng)腎濟展特辭性房地帳產(chǎn)價游格的劑經(jīng)濟倚特性＄15＄10價格100130

需求數(shù)量解析營：傳沫統(tǒng)鳳營冊銷秀認竭為聾，停銷冬售忙額銹（市即溫現(xiàn)缸金組流么）途的餐最臘大揀化腦是霉營眨銷砌的捧最岡核沖心括目者標拆。偽因庫此顆，揮最挺佳抄價僚格斬則編是代一賴個呢固御定謀的慚數(shù)顧值蘭，祝即寄：客找逗到填某沫個亡數(shù)隱值露，裹使速價宜格殼與績需何求單的欺積木最灑大劉。但是些，企她業(yè)品換牌及撲形象輕樹立蚊對價刺格的陣修正仆，以柜及經(jīng)士濟環(huán)子境對絞價格則曲線之影響廉程度晃的不做可量稿化，還使價伯格在第制定慶過程董中存蘇在許斧多不寬確定丙性因寸素。房加地更產(chǎn)急價賴格猜的挺經(jīng)赤濟另特公性＄15＄10價格100130

需求數(shù)量＄15＄10價格

50180

需求數(shù)量

〔a〕價格彈性小的需求（b）價格彈性大的需求從傳蝦統(tǒng)經(jīng)求濟學水的經(jīng)農(nóng)濟模賭型可錦知，王價格產(chǎn)具有蔬彈性晚特征房抽地扭產(chǎn)兄價鐵格鞋的見經(jīng)留濟夢特崗性價格彈性應用

高銷量價格

高

中

低

中

低高價惱格彈啊性：耗降價消能帶權來大柏幅度嬌的銷寸量增蟻長。產(chǎn)川品撞：現(xiàn)金股牛產(chǎn)乳品，敘多為殲經(jīng)濟梳戶型指導咳意義獵：必恥要時占降價千贏量低壞價駕格莖彈政性誰：稼降臭價每帶破來織的偶銷乖量等增圾長辰不示明迎顯銳。產(chǎn)品奸：問蜂題產(chǎn)添品，漆多為炊奢華瘦戶型指導漂意義暑：不控能夠翅以降嘉價求避贏中械價者格僑彈損性君：袋降礙價溪帶丘來花一捉定隆的介銷伯量叫增引長肯。產(chǎn)衣品?。翰褪萜补窛姰a(chǎn)賓品鞋，牛多遺為拆稀污缺倆戶軋型指導男意義刮：必霞要時適小幅席降價私刺激制定份價格房地雖產(chǎn)定碧價方低法房地熄產(chǎn)定費價方寬法目退前休房床地雀產(chǎn)菜定舉價神中酷常喘用地的洪方偉法除有婆兩矩種株：成本腦導向塘法即傳撤統(tǒng)的竊成本勒加成落定價無法市贈場輩導客向券法即傳恭統(tǒng)的飛市場架類比探定價家法房地沾產(chǎn)定當價方襯法成本危導向搬，顧宵名思絮義是辦以總辨成本錄為中葬心來賀制定踩價格預。即證：輛價歉格足＝月成愧本尤＋居利為潤堪＋漿稅只金（結其膚中革利鐵潤魔可宴用替銷淋售魂利悔潤簽率歲計采算店也牙可把用昌投堅資征利臉潤禍率繭計踢算煙）成踐本叢組威成縣：土葉地陸費箱用致、期勘立察味設辛計峽費縣、走建江筑績工忙程蘿費嶺、賽市梅政見配合套希費頃、稻管傲理舉費眨用殿、息營賄銷掙費妹用艙、糾財守務貓費腫用佛等翁。稅金飯組成鎮(zhèn)：營業(yè)腎稅、扎城建啞稅、言教育貝稅附悅加、蹈土地因增值訓稅等蝦。成本柱導向住法房來地凱產(chǎn)憂定媽價螺方椒法成本趟導向毛法緊回緊圍雞繞著騾開發(fā)乒商的襪利潤旦目標撒，有敵利于總最大卸限度爭地控怒制成謝本，這而目證標利華潤也革可根政據(jù)目添前房知地產(chǎn)準業(yè)平體均利聰潤率鼓，視株自己罪項目怪的規(guī)暮模、辱設計吸、套宵型、虹環(huán)境仇、施淡工質虹量等攤因素賢相應涌制定照合理愿的目尤標利遙潤，峰這種扶方法脖無疑歉是比池較簡喉便。但由優(yōu)于開呆發(fā)商浪取得旱地塊筍的途箭徑不鍬同，仔經(jīng)營憶管理狠水平酷不同土，同昆等樓媽宇成戶本的驚差異均也比遮較大誘，如眼果僅映以自素己的刺目標照成本參加目呢標利處潤制把定價鉗格，犧這個勇價格承未免炊是一登廂情事愿，扮市場黃是不妻管你辭成本尾，不份管你露利潤級的，鋼市場聰能接塊受的區(qū)價格普才是稈合理構的價植格，匹只有百接受角你的則價格原你的滾房子敬才能稍賣出每去。賴況且雀如果峽市場挑能接瞞受的貸價格曉高于敘原來幕目標慌成本幻玉加目睛標利勻潤制串定的祖價格映，使嶺你能填多賺舞錢，麥那么林何樂谷而不鼓為呢免？歸根棒到底烈，與低許多用產(chǎn)品潑一樣移，房凝地產(chǎn)界價格潤主要欄是取扮決于報市場駕供求甩關系掛。以頂市場雹導向妻法定翼價是構目前琴較多妖開發(fā)腹商使津用的預較科譽學合顧理的澆方法代。房地枕產(chǎn)定任價方旬法市扇場簽導廊向乎，礦主糠要雄是柏根珠據(jù)天消秘費流者假的旅心揉理選需傳求閣價膚格但和藍市夢場航其狹它傘在族售抓項戚目勵的邀類桶比煎得階出祝本植項追目溉的需合料理棋均說價雀。市場爪導向個法均柄價制哈定步王驟如杏下：競爭災樓盤價選定—欠—影響娘權重本分配—平—細化剝因素梨打分—隨—加滴權嘆得鋸出等項虎目會均笨價市場僚導向克法房肥地幼產(chǎn)雪定敘價魔方帝法市暴場校導租向翠法塞影布響讓因市素1、府市辦場印對浴同織類濁產(chǎn)代品絡價用格巷的相接勵受肢范蚊圍在市列場導體向法嘗定價訪之前妖，應練先對召市場腳和意某向客早戶進腿行摸咸底，千確定匯客戶字能夠岡接受寸的價臘格范事圍。2、市凈場上饞同類低產(chǎn)品禁的競亂爭程巨度市場甜上同雷類產(chǎn)跌品的臥產(chǎn)品做和價園格方脫面會盼對本脈項目先產(chǎn)品選一定驕競爭臨，其背它樓妄盤的棍動態(tài)磚也間胳接地滅影響娃到本劫項目撒的銷皺售，餃所以鍵，我伏們的傘定價侮必須獲充分面考慮吹競爭濟對手滔的價連位威推脅。3、因產(chǎn)損品桑自瘡身傳的暮價得值任捎何筍產(chǎn)理品蹦的搖價文格未，打也皆必丈須鑰反煤映苗一這定塵的卡價碑值皇。嶼因輸此扣應換綜扯合昨考烘慮巨項璃目給自甘身童擁齊有孩的趨優(yōu)鞭勢禮和溜資胃源蜻，酬來共確萬定璃一噸個除合括理勞的井價從位菌。4、產(chǎn)各品的蠅銷售牌任務開致發(fā)長商釣推初出銜樓瘦盤前，抵一苦般顫都襯期題望蕉能梨迅向速倡回狀籠拼資逮金鳥收浮回護開唯發(fā)碗成胸本鼠并炮獲宜取勞豐鑒厚銳的甜利駕潤喚，抽但閱個狀別囑開蜜發(fā)銹商料是哭基看于冷品孝牌蘋樹提立哪、穩(wěn)熱別銷活影值響壁力村的唱目依的抬，修如扇?？世窜竭|蓉甩“查開湯盤雀即總清輪盤底”疤的奇目揀標待，撞但荒如方果餡價駐格澇太遲高寺會乏導看致衡產(chǎn)或品設滯貓銷陰，觸銷嫩售揀周董期補拉訊長炊，渾最勉終日事叢與彎愿喘違屆。通過孟市場唯類比饑法確犁定均鞠價后槐，銷躺售前仿還需抹制作臺詳細遍價格宏表。具寒體故包習括善以閱下5步消驟掉：分棟紛／分殲期壞實層收殲均誓價平抬均伐折縮慧扣移率層稱差同層抱單位飼差價抖格譜表著重添產(chǎn)品稱、分央期策黑略著肉重劣對呢客賊戶忍的喜適購應功和犬促刪銷著規(guī)重呈開糟盤猜策慶略籌和作最敗終旬銷封售遍率著駛重含戶厚型崖價切值維體扛現(xiàn)著李重染客雷戶振的咱直育觀鉆感右受正額式丑開斥售咽后魔，匆隨刺時喪總濱結杠銷亦售偽成導果脊，析及想時眉進怖行娛調雀整。房朝地當產(chǎn)秘定路價螺方啞法房地化產(chǎn)定序價方底法詳細臉價格疼表五唉步法緣瑞中，哲包含饅了許方多復煤雜的評分紡、加銀權、倒修正瞞等過身程，閱例：分勝棟號定滋價樂的兩如泊何謀評先定盆？同層長單位寄差價響如何辰修正協(xié)各單承位的感景觀帽差、皺戶型差、蘇朝向笛差？再符例要：樣高浩層兄層地差買模蕉型各夕類菠層茄差逗定業(yè)價芬模響型峽及誰優(yōu)旗劣封勢史分濫析梭型中合間憂樓即層著價檢格誘高兩端扒樓層慢價格烏遞減例溜：窮中爭海近紫墊御融東咸郡優(yōu)話：脖有歸利好于烏較虧高喪樓畏層尊與意較污低醒樓震層項的泳去吊化矮。劣翠：1、從稼價格深引導資上暗長示高體樓層遞的優(yōu)桶勢；2、肥中絹間淹樓罪層沫跟慣競恢爭柔對宿手雄比掌較雁劣領勢康明丟顯匆，祥給稿客響戶號造歪成標價兇格蠅過鼠高緒的樹假遲象堂。定索價叫特捐征優(yōu)劣兵勢比叔較柱形除頂字層外敲采取技同一激定價逃的方更法例跑：曠魯悲能棚領州秀邪城優(yōu)：捷完全雕由客鍛戶喜謠好決刊定所項選樓絹層，士不再洪受價馬格因辭素影蓄響。劣：1、株產(chǎn)裂品坊價德格困單楚一溉，嫌無否法鄭最膊大療程聚度甩滿麗足張各住層公消罩費耀需膛求鳥。2、涉造升成大高暮樓寸層名旺紫銷析，贊低降樓滔層撐滯善銷駁，學造墨成嘆去畫化本不告均酸。倒三舞角型采下用圖樓塌層餡價故格增與妙樓趁層襲高耽度辯成什正暖比徒的橡定滾價鐮方紗法例碎：紡保清利叼花喇園優(yōu)：遺符合圓普遍皇定價冒規(guī)律苗，彰海顯高拆層優(yōu)融勢，罩市場發(fā)普遍鈔接受劣奶：咳受壞客吹戶雨消乖費溉力性的組影貴響評大覺，冷以平消掌費輕力指較狠弱石的同客朗戶草為劇主艘力拾客臭戶姿群忍時拔，癢會增出錄現(xiàn)緊低左價貨房影優(yōu)唉先控去固化車，份造呼成柄去陶化趙不傅均睜的障情憑況墾。房軋地袖產(chǎn)稀定售價妄方蜓法房地斤產(chǎn)定醫(yī)價方肆法案例林：保病利花雪園定滋價方縮慧案一期瓦定價駛方案2滿0旗0咐8年1濾1月2脾1日報告篩框架現(xiàn)狀青評估目對標塵制敗定價帝格查制名定節(jié)德奏脈控廳制1、營軟銷節(jié)苗奏控術制1、撐產(chǎn)基品逗銷哥售風數(shù)桐量2、產(chǎn)牌品銷堡售周語期及儉目標1、嫌產(chǎn)指品甜現(xiàn)者狀2、客腹戶積踢累現(xiàn)染狀1、價焦格制名定第一予部分險現(xiàn)狀屠評估1、扒產(chǎn)巨品悠現(xiàn)絡狀2、悅客再戶環(huán)積座累脊現(xiàn)突狀保利化花園耳項目棄產(chǎn)品抱現(xiàn)狀留如何腿？一廁期6拾#1純0針#9冒#8縱#樓號樓層名稱面積（平方米）戶型類別（*室*廳*衛(wèi)）套數(shù)套數(shù)比例6號樓33層住宅A5戶型86.12/86.01/86.10/86.272*2*111811.50%A6戶型92.442*2*1626.04%B2戶型122.35/122.573*2*2626.04%8號樓33層住宅C3戶型166.44*2*2292.83%B3戶型140.42/140.27/140.583*2*2949.16%A7戶型85.93/85.91/85.60/86.102*2*112111.79%9號樓33層住宅C2戶型143.314*2*2333.22%B3戶型140.80/140.653*2*2999.65%A7戶型85.86/86.04/86.232*2*112912.57%10號樓33層住宅A1戶型80.292*1*1626.04%A2戶型78.46/109.64/101.502*2*1626.04%A3戶型78.83/76.812*2*1626.04%F1戶型60.09/60.20/71.62/71.961*1*1626.04%B1戶型110.133*2*1313.02%總計

12種戶型

1026100.00%一制期6愿#10壞#9#8#6#6#一薪期6屋#10沖#9榨#8#8#8#一墾期6岔#1霸0愿#9酒#8#9#9#一遠期6休#1脈0朋#9#8#10#10#10#保憐利妥花馳園隆客工戶穴積謊累既現(xiàn)撐狀休如蘇何駐？樓座6號樓8號樓10號樓戶型A5A6B2A7B3C3F1A1A2A3B1選擇人數(shù)8863681312181501706樓座合計2194338注：外明確雜房源股意向直的為拿上表派中30為0人。（目庸前已愈積累炊會員銀：鉑烘金卡31百3張，萄金卡2張瘦）第二虧部分捷目標倒制定1、國產(chǎn)貌品伏銷跑售油數(shù)緊量2、產(chǎn)怒品銷眠售周摔期及夠目標一敬期欣全忌部斬房貞源朱數(shù)找量一胳期沫銷特售壞周旺期游及鄙目緩標6泄#樓24寨2套鄰，8#樓24底4套贏，9#樓26加1樓，1瀉0軟#樓27雕9套率，村共趴計10豆26套。20倘08年12月銷簡售1藥5奏0套；2滾0悼0伯9年5月開慮盤前純銷售30知0套,其仆中6號撈樓宇清遼棟悶。選房拍當天筑銷售10恒0套慕；如稈何菜實魯現(xiàn)柴營盞銷想目搜標霜？基于俊保利唉花園怨的現(xiàn)土狀、膏產(chǎn)品敘數(shù)量布、銷欠售周慢期及邀銷售移目標公，我斑們—供—第匙三聚部秋分施價禾格雄制探定1、獄價朝格世制訂定價忙格攜策究略一、賣樓盤少整體巖均價塊制定1、均瘦價制咸定參棕考因測素2、冷樓昆盤掠均精價巡壽制煌定逗方占法二、像各樓仿座均鄭價制份定1、樓槐座均較價制除定參興考因朵素2、漆樓州座短細捆化吐因牢素跨打賤分3、枕得嚇出夏各規(guī)樓吩座霞均劇價三啊、作具珠體賢戶較型淺定怪價仗分可析四、弦具體路戶型嚴價值也策略一汽、局樓沙盤兆整之體樂均逃價趁制獻定1、仰均覺價紡制京定牲參倘考泥因植素假：1）滾、召市陽場朽對悟同希類若產(chǎn)露品真價始格托的去接秀受佳程鍬度2）擴、劇市速場具上饞同刺類貌產(chǎn)笛品暈的挺競圾爭艙態(tài)哭勢3）、晨產(chǎn)品瘋自身認的價英值4）察、屬產(chǎn)構品樂的涼銷孔售咱目孫標綱和這周描期2、樓攀盤均穩(wěn)價制升定方溫法：1)、競競下爭泛樓廁盤拴鎖粱定通過攤對濟津南房屑地產(chǎn)傻市場畫的調井查，西根據(jù)潤保利魔花園浮的品宣質特口點選降取了汪與本水項目既在同茅一銷忌售時浸段，桃且潛牲在客董戶相貢類似寸的在鳳售樓墊盤進志行比陡較分乓析。A類：陰茗筑裁美嘉牽、海磨信慧稿園、激未來擠城、搖鑫苑漠國際廁城市勵花園土（高曾新區(qū)馳項目露）此類棗競爭花對手澡均位蹲于高棟新區(qū)奔，位侮置在枝成熟烤度上編高于型本項過目，輝周邊姑配套翼齊全身。目螺標客據(jù)戶群蠟、產(chǎn)顏品定紛位、蚊推盤旋時間角與本抵項目箭基本秒一致棒。其患中茗喉筑美只嘉價怪格優(yōu)防勢明翅顯，喘未來悠城廣槳告力赤度優(yōu)胸勢明奸顯，餃海信抽慧園毫位置搬、品歲牌、草產(chǎn)品根、規(guī)抽模綜勞合素藍質優(yōu)學良。桿保利渴花園陷與此鋤類項率目相鑰比較患，除陵品牌科外，騙無明籠顯優(yōu)息勢。B類：排名士省豪庭阻、海膝爾綠那城（拿經(jīng)十杰路沿粒線項鄉(xiāng)豐目）此類辱競爭革對手揚與保她利花耗園同丟處經(jīng)距十路李沿線嘴，且穴均為柏大型乖開發(fā)寶商。刮但因矩產(chǎn)品粱定位崖及定井價差僑異明誦顯，倍此類規(guī)項目時與保中利花態(tài)園的推競爭甩程度杰稍低春。保粘利花望園在挖價格阻上有答明具淡有明證顯優(yōu)韻勢，覽但地布段認博可度鴿及項慢目影距響力億遠不律及二搭者。C類桌：突火疫炬狡東被第贈、絡彩療石救山掃莊題（略保怨利旬花唯園頭周餐邊歲項召目紅）此晃類僚競昏爭積對達手吸均寒位燭于鳳保醒利派花肺園姜項炎目房誠周盒邊徹，瞎因蠶位都置橡與家保鵲利奔花寸園踩最評為住接妙近丙，頭推旬盤吉時禿間系也具較凡為葉相值近跌。敢其尼規(guī)飽模劣、刪品鴿質偷及裹市目場榆影灰響思力劑不煎及善保演利術花分園犧，劉但摸因莫定妻價糖較輸?shù)蛶茫Ｋ斠猿即宋搭惱珥棾啬颗P會塔在傅一裕定岔程第度右上庫分來流巖較關為撓低辣端艦的揉購扭房降客析戶燦群躺。D類濁：隔翡太翠亦郡倦（非西瘋北除部曠項雞目近）錫魯餃能·領秀舒城（桃南部稻項目勻）此意類執(zhí)競屢爭養(yǎng)對穿手纖與狹保徑利壓花秀園音不土在梁同葬一青區(qū)幸位桌，班但斗二著者輩作烈為島濟躍南師房招地飛產(chǎn)把市螺場偏上慘的臨領觀軍加項違目申，匹其隱市棄場采影茫響懇力悠很火大柏，并他沸們產(chǎn)的換價涌格丙左辨右觀了宗大秤部阻分隔購邁房念者搶的湯心沃理備價注位待?；鸫送茴悳薯楙}目豆仍詞會溉分沙流劇大來量執(zhí)的暖購抖房崗者蹤蝶。2任)、影泄響權機重分論配利汽用潛比弓較烘定唉價堆法敘，詠充造分烤考箭慮匯上喚述腳十陰個亞樓折盤全的鹽綜箭合獨素寇質滴，孩得傭出已各降樓繪盤犬對塌保穴利筐花效園浮項溫目幟的葉威勒脅丹比釣例源。越即荷影惕響趙權注重擺為溪：競爭類型樓盤名稱權重東部項目茗筑美嘉15%海信慧園15%未來城15%鑫苑國際城市花園10%經(jīng)十路項目名士豪庭10%海爾綠城5%臨近項目火炬東第9%彩石山莊9%西北項目翡翠郡5%南部項目魯能領秀城7%3)、詠項慨目賢細濃化練因庸素猛打賭分經(jīng)過告對上餃述樓輛盤的葉市場裂調查粥，對睜比保扶利花沿園項賽目的秋實際徹情況斑，由比熟悉使各項劫目的臟六位朽專業(yè)號人員靈給各歇細化倚影響該因素凡進行井項目從間的摘權重旺比較且打分翠。4豈)、庸保揭利士花填園格均懷價根據(jù)誕選定第的市佩場八幫大比幸較樓揪盤的耽均價探，通擱過加丈權平市均得餃出本叉項目源的均拌價。菌保利巡壽花園華的均羞價等腳于比端較樓防盤權蟲重值繡之和售。比較樓盤合計得分綜合得分均價比較價格=均價*（1+合計得分）權重權重值（1+合計得分）茗筑美嘉0.051.054780501915%752.85海信慧園0.011.015200525215%787.8未來城0.031.035300545915%818.85鑫苑國花0.011.0152605312.610%531.26名士豪庭0.021.026500663010%663海爾綠城-0.060.94800075205%376火炬東第-0.030.97390037839%340.47彩石山莊-0.030.97430041719%375.39翡翠郡0.021.02550056105%280.5魯能領秀城0.011.01560056567%395.92合

計100%5322.04根據(jù)渾選定熊的市瓶場八拾大比庸較樓桐盤的刪均價扒，通棕過加濫權平臣均得捧出本參項目眼的均呢價。懲保利卻花園瞞的均陵價等抖于比找較樓揉盤權以重值窯之和幕。樓鉤盤整外體均罵價結貌論通惕過惜對親上缺述朵十尼大筍競勒爭膠樓包盤鎮(zhèn)的閉市蘋場執(zhí)調惡研妥，憶利赤用席市迎場乓比辦較異法震這拆一盼科監(jiān)學捎定望價掙方頓法調的盾理礦論筍依堪據(jù)菊，含推拍出悉保創(chuàng)利拳花繁園容一鍬期唯表釘面樸均謹價5他3鞋2診2劈燕.辭3菊9閥2元/飲m梯2。備注軍：1、此梳為表宅價，鏟暫未啦扣除昌市場烘綜合早折扣主率水前平上農(nóng)的優(yōu)鑄惠和哄置業(yè)敢會員女的購練卡優(yōu)囑惠。2、項聲目常物規(guī)優(yōu)棕惠：一躺次惡性優(yōu)付金款悠的唱客衣戶瞞享脂受9繡9折番優(yōu)杜惠遣，鍵按咬揭倍客柏戶哨不抖享聯(lián)受從折性扣優(yōu)優(yōu)括惠跪。根據(jù)掉市場末操作演經(jīng)驗占和客較戶意開向調拒研，麗大約贈有3狀0饒%客折戶遲選耀擇辯一羊次禮性鍵付懶款臘，7芬0嘆%客戶勝選擇調按揭套的方辱式，歌由此界得知道市場濟綜合雷折扣腿率為9喜9廉.跡7折純。3、其識他優(yōu)肢惠：成南功銳選革擇6#樓房永源的珍客戶轎享受94折捕，墳并窄放席棄獅會寬員2萬傲抵3萬饅的星優(yōu)即惠她；8妥#、10膨#樓1挪2月0惕6日選硬中房級源94折賤。二、糾各樓范座均腰價制紋定1、配樓坐座穗均攏價給制令定捧參肺考神因創(chuàng)素?。?)、市抱場上乎對不鋼同產(chǎn)腎品類喚別的鄰認可蘿程度2)、區(qū)植位對姓價格婆的影奮響情燃況3駕)、客旦戶積活累情魂況對湯價格迎的影李響4限)、慨其撲它浴干航擾瘋因徒素靈對乖價傾格勁的殿影遮響焰（捆如紗回押遷董等同）5)、嫁各艙樓習座脹可戲售妻面養(yǎng)積昨對隆項減目夾均拳價甲的故影躲響2、助樓掀座脾細歐化糖因巾素嬌打儉分猴：樓戴棟植區(qū)籠位杯打兼分旱表蟲（沸權讀重38議%）樓號位置（13%）交通（5%）景觀（11%）無噪音（9%）區(qū)位合計得分6#-30-1020-40-5.88#101020-202.29#101015-201.710#-30-1020-40-5.8棟什產(chǎn)紅品影打版分疫表診（仿權重重32刊%）細化因素建筑形態(tài)（3%）產(chǎn)品配置（4%）面積配置（6%）共攤（3%）戶型設計（16%）產(chǎn)品合計得分6﹟-202010-20122.18﹟-2010-10-10202.19﹟-2010-5-10202.410﹟-20-1020-30100.9客側戶柿積剩累找定徒價踢打碧分患表持（撈權膀重杜為23貧%）6#8#9#10#得分30.50.10.5（四挨）其烏他干白擾因相素分驚析（權優(yōu)重為7%）得分6#8#9#10#得分-0.7-0.2-0.2-0.7三、累具體吹戶型荷定價意分析

高市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波號士倦頓敢矩腥陣A甚5（11迎8套井）A7（2蘆5挺0套賢）B匙1（3麥1套）B2（62套稻）C3（2任9套飽）A2（62套）A口6（62套射）C呢2（3跌3套漂）F（62套付）A1（6絕2套）A雷3（6匆2套）B3（1質9功3套）1）、誕棟均用價定繪價系夸數(shù)匯僻總樓號其它干擾客戶積累區(qū)位得分產(chǎn)品得分得分合計6#-0.73-5.82.1-1.48#-0.20.52.22.14.69#-0.20.11.72.44.010#-0.70.5-5.80.9-5.12）騎、耕棟沙均念價炎定魯價紅表樓號合計得分理論項目均價理論棟均價棟均價修正項目棟均價6#-1.453225248.94-3052198#4.65567.22-10054679#4.05532.63-100543210#-5.15050.95+1605210各左樓葛座否均韻價四、似具體城戶型堡價值許策略定縣價從原滑則唯：一吊房齡一侍價辟，罪實毒現(xiàn)韻所保有原戶考型臭的榆均全衡儉銷斜售喊。具駝體濤措蜘施抄：1、脅樓兔層閣差擋：浩頂鬼層枝價較格征和洪次或頂母層法價猶格嘗差提控餓制分在1李0魂0跟-朽2播0蓮0元/平個方辣米層街差嫁在20點-1喘00元/平打方牢米息之金間劇，壯特辟殊狠戶檔型纏除肆外符；2、戶浙型差恒：根街據(jù)客循戶對雹戶型梳選擇罰的偏菌好及亮戶型絲式特點棕將戶啊型控余制在0躬-注4休0鞋0元/平以方均米忙之糕間性，河特衰殊覽戶拉型怕除醉外觸；3、景膨觀差瞇：控稈制在0-絮15躍0元/平方漸米，妹特殊升戶型忙除外綁；4、頑朝床向溜差身：宰控瓶制掀在0陣-服3痛5伶0元/平方蜻米，削特殊臉戶型澤除外蟻。（以屠上具污體情嫂況詳鋒見價摔格表揪）保利花園6#、8#、10#樓統(tǒng)計分析（94折團購）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價（元）團購表價（元）團購實收（元）表面收益（元）團購收益（元）團購實收（元）6#24223477.385219.004905.86489140115176749.96114831219.718#24428417.205467.965139.885124.46155384172.20146061121.87145622938.5010#27922212.565210.254897.644882.94115733030.38108789048.56108462681.41合計76574107.145311.854993.134978.16393645659.98370026920.38368916839.62保利花園8#、9#、10#樓統(tǒng)計分析（會員）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價（元）會員表價（元）會員實收（元）表面收益（元）會員收益（元）會員實收（元）8#24428417.205467.965382.105365.95155384172.20152944172.20152485339.689#26129758.175432.395344.685328.65161657950.45159047950.45158570806.6010#27922212.565210.255084.655069.39115733030.38112943030.38112604201.29合計78480387.935383.585286.065270.20432775153.03424935153.03423660347.57車盜位地卡下宴室8焰#地蛋下由室1腸4汗5個變，9柱#地爹下船室1坦5選1個塵，充與窄預鈔售殿房且捆優(yōu)綁削銷涼售店；6絕#地下券室4店6個，1燭0危#地下巷室59個傳，筆與執(zhí)預紋售惜房內不牌捆爭綁娃銷涌售押；建議地質下原室實收仆價1勞9融0動0元/平米叫。五閑、亦地槍下許室/車暫位敞定究價因柏保渠利哭花話園炮地煎上仁車春位4悔6掀8個澡，睜地伏下蓄車喜庫10蝦93個桂，跳共1特5打6槍1個。婦與項險目戶腦數(shù)的迎配比癢率過半大，骨同犁時人消防車都位比香重，瓣因此歌，我勢司建圾議：棄產(chǎn)權競車位顛價格夢為8萬陽元/個，院人防豎車位6萬元/個。環(huán)同時灶，建排議在20裝08年1從2月6日揚首況次猛選繁房苦時須，歲推喇出15雕0個溪人階防粗車嫌位蓬。第饅四砌部飛分箏價唱格什策傾略1、價扎格策腿略08年1苗1月25日08年1膀1月28日0遙8年1味2月0蹈6日08年1奧2月3蜓1日0碌9年1月1日價邊格出確虹定公核布吃價霧格梯及紛預晴選掛房選房睬，當吳日成未交10耗0套0征9年1月2破5日0名9年5月3象1日持續(xù)睜選房12月筍底廢達項到15序0套6#樓飲持厭續(xù)浩銷純售雞，次其撓他巖樓鄰座薦封伯盤新會街員積敘累達罷到1霸0醋0張6正#樓桌清上棟瞎，新蹤蝶會壟員測積很累45偵0張節(jié)膠奏緞控盼制09年4月1景3日6號僵樓梯清斃棟閘期選祖房奔期房牲展艘會宏，敬新溫會遵員京積歡累3待0脂0張預硬祝爪保袖利派花將園充選絲式房糕成蝦功賴！Th歡an鹿ks！價償格督策徐略房媽地凍產(chǎn)協(xié)價警格朽策果略價格入市策略價格調整策略價格優(yōu)惠策略

價格競爭策略房伏地計產(chǎn)段價雨格輪策搭略價格伐競爭臣策略同反區(qū)護、槳同消質葡、索同旦品艘牌尺產(chǎn)引品歲：低價旬贏取深市場虜，獲信得現(xiàn)縫金流同題區(qū)當、惜高厘質衛(wèi)、介大社品延牌共產(chǎn)痛品到：高價津樹立捎標桿印，獲犁得品束牌影刷響力總迫言焰之肅，薄若慈競翻爭賣對媽手吃優(yōu)赴于險或押等瘡同剩于厚本塵項劇目揮，架本允項丙目零需犬通索過勁低睬價啄與悟其罵競關爭砍，銀若終競占爭華對族手陪劣獸于槍本線項熊目列，紙方色可歸以呼稍攝高來的士價孫位反入騾市枕。房地箏產(chǎn)價犬格策幫略價格疤入市扯策略高捧開晚低籃走低開哪高走平享穩(wěn)腐推拳進波俯浪恨螺職旋房地薄產(chǎn)價繡格策殃略高攀開塔低室走在擔房畢地部產(chǎn)金項晉目徹綜切合掛素箭質踩高井，籮而唱市糟場村狀咸況嚷不永好圖，窗競喇爭鍛又靈較靜為旅激我烈情的富情繡況菊下溫，圣房綁地尖產(chǎn)擦項炸目腎往股往靠采純取夢突康出叼房屈地洲產(chǎn)冠項聰目海優(yōu)度秀僻品見質習，嚷高擠報失價備樹寒立減房章地擇產(chǎn)獎項許目隆形免象掃和謹知季名振度小，堂而永實敵際歲以丑較嶼低刊成窗交盟價僑格市爭妙客匆戶攔和甜市燙場傅份母額發(fā)的“高童開真低滾走”的陸策獄略鄭。判當淹然奧，席如芳果螞，乳市雹場劍狀軌況將好巷，棵競煙爭棵不勒激短烈銅，晨而斤且繩項羞目梳自造身綠規(guī)矛模應又飼不割大篇的格情粉況店下香，偏項波目久完縮慧全通可炮以陪采刺取形突味出禿房團地梨產(chǎn)怨項驅目渡優(yōu)施秀饅品黨質臨，癥大疾規(guī)氏模技營齡造加房戲地燥產(chǎn)牙項穿目院形雷象戶和良知管名佩度描，槐高氣價冰報稈盤屈，垮高碼價暢成倡交卷，堪在嘆短萬期擋內消迅勿速鍬獲鼓得叼市嶺場跌認軋同耗的苦，推與紙前請一喝種脹狀儀況屆完橋全裹相乒反涌的“高鋒開親高哭走”策略膛。房桂地趟產(chǎn)腫價渣格逃策盆略低挺開殲高籮走在房鍵地產(chǎn)脅項目膝綜合煮素質穗較高醫(yī)，但召初期狂優(yōu)勢野不明露顯，攏而市塵場狀累況不柱好或勒市場酒發(fā)展貞趨向砌不明職朗的泉情況琴下，算為取無得市喘場認旬同，議房地守產(chǎn)項憤目應利采取奇低價朽入市領，根途據(jù)銷央售工父作的謎開展鼠，視轎具體廟情況止適時鉛調價悉的“良低開秀高走桐”策朱略，走根據(jù)浪銷售棚進展盤的好平壞，涌決定束價格表的提忽升。影當然牧，如自果項暈目的罩確綜勿合素飲質較也低，凱市場鄙認同辱感差彎，且爹市場學狀況膏不好綢競爭祝較為世激烈浸的情騰況下片，房衰地產(chǎn)堪項目坑一般王只能痰采取濁低報方價，澆低價狂成交覽，以種價格驢取勝萄的“付低開兔低走悉”策鐮略。房卸地草產(chǎn)甜價托格孔策暢略平莫穩(wěn)掀推各進在房綱地產(chǎn)錢項目泊素質淺一般琴，規(guī)絹模較靠大，痛各樓昏座素黎質差氏距較嫁小，款而市憲場狀普況很棍好的趣情況委下，盼有些溜項目溫也采族取“末平穩(wěn)幼推進制”的緩策略插，報孟價符刷合房濕地產(chǎn)確項目系實際剖成交肆價，榆價格掉提升感較為小平穩(wěn)誕，給將客戶額以放斬心的哲心理廟滿足惜，最啞終追訪求較北好的躁市場筑業(yè)績石。房地貧產(chǎn)價勺格策奇略波銀浪留螺喊旋“平捐穩(wěn)推扯進”罷的調箱價策佛略是織一種測較為威理想跳的調撇價策洞略，叨在現(xiàn)傷實中勇很難答維系休。實圈踐證保明，混很多蘿項目休其中她的各增樓座沖素質泄因為暮位置恐、景線觀、師交通任等因沙素的竟影響伙而差思距較芽大，瞧而且滿市場膚狀況息的好曾與壞考在很鳴多的供情況鑰下也輩是很孔難判節(jié)斷的玩。所吃以在兔房地脈產(chǎn)項亮目素句質一蓬般，嚷規(guī)模側較大皂，而線市場怠發(fā)展輪趨勢鼓不很寧明朗者的情做況下拿，多晴數(shù)項顆目采域取的直是“童波浪體螺旋取”的暖調價誓策略捏。這喇種調童價方厚式是貪一種輪結合疏房地徹產(chǎn)市判場周懼期波濤動而超調整競價格際發(fā)生罵同步魂的周船期性削波動饞策略狀。調衡價周也期以片房地消產(chǎn)市蓬場周躁期、達項目服的銷糖售速擔度和而最終妄利潤剖的回闖收作快為判羽斷標扁準；蛛同時公，可技根據(jù)信工程夏進度懲及銷載售情甘況，蒜對提丟價幅倦度及羽周期咽進行寫進一惑步細鬼化調曬整；竭此外怒，應隨考慮慶不同蚊樓座朋在銷扯售速威度上燦的差膛異，倒分別嘗調整朽提價歪幅度門，避序免“純一刀嗽切”孟的作值法。期并最服終給陣整個削項目核營銷下工作謝帶來餅了快忙速銷鬼售速批度和妻良好球的業(yè)介績。房長地厭產(chǎn)群價姐格蔽策虹略價溪格前調冷整喜策站略漲價略并不梢意味亡著增均加銷辭售難貧度，陸其正虧面意牽義在肯于：逼孟定鴨客業(yè)戶雞。漲艷價妹信茂息典的泡提乎前誘告我知緣瑞可哪促醫(yī)使魚客趴戶黃早眠日月下宗定狠。維榴護膚客湖戶糠。漲價寄讓老才客戶琴看到膏了物乞業(yè)升盈值，吼對老熟客戶棟是一譜種維醫(yī)護。追求疑利潤攀。隨著感工程愚進度厘的變擋化，黨產(chǎn)品書價值細得到蠅提升述，作著為價匙值外穗在表計現(xiàn)的反價格福亦應扔隨之凝提升狂，以紙擴大啊利潤喬。房地低產(chǎn)價斧格策芹略價格清調整恩策略常用辮價格始調整壁法：小步厭快跑