房地產(chǎn)定價的基礎(chǔ)原則

認識價格價格在房地產(chǎn)營銷中的地位價格在房地產(chǎn)營銷中的地位價格：是指項目房源的單價、總價及優(yōu)惠促銷政策。產(chǎn)品價格渠道促銷價格在房地產(chǎn)營銷中的地位怡高觀點：

對于房地產(chǎn)營銷而言，產(chǎn)品和價格是競爭取勝的關(guān)鍵因素，權(quán)重應(yīng)超過70%，而渠道和促銷是輔助手段，權(quán)重應(yīng)小于30%。一個項目只有在產(chǎn)品和價格上取得了競爭優(yōu)勢，才能在銷售表現(xiàn)上全面領(lǐng)先對手。點評：

房地產(chǎn)基礎(chǔ)營銷理論4P中，真正左右項目成功與否的，是產(chǎn)品和價格。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷一直將渠道和促銷作為營銷工作重心，認為產(chǎn)品和價格是開發(fā)商一立項就確定的，是難于改變的。而作為營銷策劃團隊的我們，應(yīng)該更多地探索如何豐富和優(yōu)化產(chǎn)品、提高競爭力，以及如何靈活運用價格杠桿、引導消費。價格，是4P營銷策略中的重要的1P價格在房地產(chǎn)營銷中的地位在衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平時，業(yè)內(nèi)多用“量”和“價”兩個數(shù)據(jù)作為重要指標，即成交量和價格。價格同時又是衡量房地產(chǎn)發(fā)展的重要標準認學識舞價總格房地澡產(chǎn)價村格的茶經(jīng)濟壁特性房雀地感產(chǎn)飾價休格鮮的勺經(jīng)統(tǒng)濟愧特吉性＄15＄10價格100130

需求數(shù)量解析斯：傳齡統(tǒng)不營姑銷嗓認勾為塊，催銷嚇售腰額回（版即師現(xiàn)臂金檢流勁）除的頸最印大升化販是叮營常銷然的筍最拘核穗心忠目驚標晨。痰因灰此朱，魄最霉佳殘價瓜格貞則裁是兵一貝個賞固哲定永的遙數(shù)沫值菠，櫻即瞞：劍找桐到耍某助個歸數(shù)悅值繞，爺使婦價毯格壘與末需榆求夾的撓積躁最弓大抖。但是工，企閉業(yè)品賣牌及船形象臟樹立餡對價溝格的殺修正累，以搭及經(jīng)答濟環(huán)扁境對禍價格升曲線室影響系程度雄的不潮可量仙化，懸使價隆格在呈制定亦過程排中存儀在許約多不載確定棋性因辟素。房耳地觸產(chǎn)落價器格獲的庫經(jīng)商濟護特棄性＄15＄10價格100130

需求數(shù)量＄15＄10價格

50180

需求數(shù)量

〔a〕價格彈性小的需求（b）價格彈性大的需求從傳敢統(tǒng)經(jīng)資濟學恐的經(jīng)余濟模字型可糕知，抗價格階具有表彈性民特征房錘地歉產(chǎn)絞價卻格勉的木經(jīng)柜濟丈特亡性價格彈性應(yīng)用

高銷量價格

高

中

低

中

低高賣價巷格蓋彈椅性司：甩降望價罷能浩帶天來伙大駐幅負度揮的暴銷配量喝增渾長妨。產(chǎn)梢品琴：現(xiàn)金允牛產(chǎn)衛(wèi)品，首多為轎經(jīng)濟慣戶型指胸導她意肯義摩：顛必諒要料時僅降址價始贏旺量低奮價稠格吉彈并性昌：患降風價嬌帶蜘來讓的微銷沉量吹增賓長突不職明置顯繞。產(chǎn)休品宴：釣問律題鎖產(chǎn)壟品靜，吉多丈為至奢諸華烘戶手型指導翁意義蝴：不話能夠談以降主價求妥贏中肆價圈格吵彈立性專：宵降悅價唐帶帶來萄一面定河的潮銷持量參增唱長泡。產(chǎn)涉品多：舉瘦礎(chǔ)狗鎖產(chǎn)許品感，陶多謝為厘稀穩(wěn)缺土戶歐型指導挖意義塊：必負要時陰小幅濤降價愿刺激制插定淘價唐格房丘地要產(chǎn)企定裹價謹方父法房地濁產(chǎn)定六價方部法目前械房地銅產(chǎn)定讓價中容常用糊的方癥法有晚兩種蔽：成本特導向歉法即傳搞統(tǒng)的竹成本覺加成沉定價晚法市場沖導向只法即傳駕統(tǒng)的孟市場檢類比旋定價遲法房地蔥產(chǎn)定弓價方荷法成墊本稍導倒向尿，垂顧恩名站思薪義敞是涼以蟻總慕成盒本偶為年中誕心菜來近制戲定荒價賓格形。即：唉價格己＝成連本＋吧利潤倒＋稅雄金（淹其竿中星利竿潤籮可搖用飼銷央售榮利寨潤或率漲計撈算執(zhí)也抱可煎用哄投茫資黃利紗潤啞率逝計艇算已）成要本思組慶成底：土匠地符費績用禍、達勘拘察痰設(shè)誕計準費健、嚼建狗筑囑工飛程冤費城、巾市咸政石配黃套隔費妨、床管餅理惱費喉用插、塌營景銷匪費冶用棄、鋒財?shù)蛣?wù)姥費助用成等替。稅金拿組成遣：營業(yè)回稅、麗城建漿稅、密教育亭稅附厘加、屈土地鏟增值煌稅等豬。成率本般導學向萄法房地峽產(chǎn)定隙價方田法成薦本睛導吵向鎖法鏡緊單緊倡圍圣繞仁著捉開伴發(fā)餓商貨的孝利尼潤杜目燥標佛，某有帖利富于毒最饞大護限孝度沈地紐奉控序制匯成吧本中，固而肯目楚標擁利幸潤還也仍可寫根冠據(jù)隨目諒前漫房評地怕產(chǎn)侄業(yè)跡平細均或利捉潤皺率策，睬視景自佛己義項分目太的唇規(guī)職模們、刺設(shè)亡計硬、恨套慎型弟、貿(mào)環(huán)意境棵、鐮施撤工延質(zhì)慎量喚等旨因順素派相鍋應(yīng)謝制揭定錫合寨理潔的值目墳標賤利眉潤鴨，綱這這種拒方茫法襯無藥疑誕是涌比網(wǎng)較密簡脈便代。但黃由朱于紋開勺發(fā)底商談取表得謠地連塊賠的周途略徑速不炭同咸，弱經(jīng)往營秋管尼理殿水日平顯不多同晨，梨同東等濫樓牌宇伏成械本航的調(diào)差廳異孤也糖比吹較尤大團，些如磨果排僅皇以萍自傅己拳的垂目西標墓成穩(wěn)本松加妥目員標匪利應(yīng)潤熊制均定膨價鉗格初，抵這超個修價掘格語未衣免偷是堆一血廂待情拒愿瓶，求市當場厭是劫不測管葡你易成辦本到，熊不仍管腰你御利始潤往的蘭，淡市罵場綿能狂接隸受緩的車價擾格江才稀是豈合疼理鍬的掉價熟格昂，笨只萌有貝接讓受掛你憶的怖價項格臭你墾的撒房征子脖才賄能礙賣幼出蜓去倘。端況堆且蓋如演果劫市乳場孕能酸接片受您的臟價敏格頁高扇于衡原授來冰目在標享成條本諸加菠目節(jié)標幸利燒潤睡制慎定澇的哪價莫格縮慧，日使溉你驅(qū)能淡多灶賺值錢斯，鴉那澇么覆何度樂弓而菌不銹為慎呢定？歸飯根悶到賞底色，興與鵝許仍多聰產(chǎn)執(zhí)品薯一嫩樣緩，碰房列地爛產(chǎn)摟價細格普主忙要詢是其取艷決滋于惑市短場霧供降求彈關(guān)便系鳳?？s慧以擦市俊場娃導酸向政法想定所價榆是皮目嗽前翼較去多很開畢發(fā)梯商妥使尺用膠的證較坡科彩學響合暫理杜的患方拼法千。房計地手產(chǎn)建定輪價搖方遺法市場促導向騎，主曾要是累根據(jù)哈消費汪者的遞心理懇需求斜價格崇和市鎮(zhèn)場其滑它在某售項抬目的連類比刺得出勸本項城目的甩合理圈均價估。市贊場松導汪向途法鐵均迎價超制抖定靜步攝驟窯如拉下販：競嚴爭船樓核盤增選工定—溜—影響承權(quán)重姻分配——細遞化御因篇素腐打小分——加改權(quán)瓦得鑰出向項屈目蹲均糟價市場副導向箱法房地杯產(chǎn)定跑價方貿(mào)法市參場穴導開向爹法站影職響雁因歡素1、押市案場采對雖同鎖類聲產(chǎn)解品滅價伙格貌的襖接緊受河范食圍在榴市偏場悲導脈向虎法晴定晨價云之簡前將，瓜應(yīng)邁先泰對桂市雕場碰和呀意闊向頭客飛戶戀進鵝行尾摸笛底挽，揚確挑定邪客互戶踐能家夠拖接問受括的屈價陽格筆范煙圍閉。2、市第場上醉同類本產(chǎn)品依的競麻爭程菠度市渾場看上今同呆類鉆產(chǎn)褲品遼的津產(chǎn)當品符和褲價凡格銀方路面梢會稱對聾本沖項松目企產(chǎn)悔品爭一昨定苗競啟爭鞭，汪其蝦它溫樓姜盤況的來動漲態(tài)琴也閉間牽接木地而影朽響登到友本讓項叮目誘的頁銷無售理，只所埋以惑，破我醉們剪的增定糾價幟必己須犁充鞋分笑考繞慮皺競?cè)笭巸A對政手賊的具價增位梯威材脅唇。3、組產(chǎn)胞品給自模身效的乖價允值任衫何缸產(chǎn)置品英的近價帥格卷，鼓也尊必財須晉反朱映縱一與定膏的龜價鳳值閉。焰因弱此摘應(yīng)鳥綜熊合組考貼慮飼項逃目熊自土身宏擁退有系的赤優(yōu)充勢嚇和參資婚源毛，量來辮確亡定辜一奏個致合重理鹽的村價件位輸。4、產(chǎn)餅品的膀銷售患任務(wù)開歪發(fā)姑商寫推馳出插樓相盤滲，棄一允般風都距期泉望山能勇迅沈速雅回骨籠傘資基金最收你回貢開盡發(fā)負成鹽本翻并丹獲呈取供豐旋厚伴的混利掌潤等，遍但拳個欺別帥開辭發(fā)著商替是遞基濤于沖品通牌塘樹解立溝、寬熱眨銷跟影碑響疑力沾的絡(luò)目男的李，豪如槳保惹利油芙脈蓉纏“拆開惠盤箭即啦清那盤甜”剖的子目瀉標汪，聰?shù)腿缭旃G價鄉(xiāng)豐格順太鏟高市會維導獲致煌產(chǎn)蓬品府滯等銷周，針銷慮售憐周裕期括拉必長茅，體最粘終蘋事周與鏟愿網(wǎng)違雪。通嬸過疤市丑場漲類封比傷法漏確叼定撤均奏價胸后離，悠銷原售潑前決還旨需編制韻作詢詳盜細怖價門格悶表曬。具體混包括堵以下5步瓶驟邁：分棟載／分筋期膝實襪收百均巴價平均蹈折扣艷率層勤差同層鍋單位渡差價刊格抽表著鑼重喪產(chǎn)戴品冊、手分墻期添策展略著禽重叮對來客麥戶皺的概適府應(yīng)借和簡促組銷著重宣開盤止策略衛(wèi)和最悉終銷白售率著重賄戶型祖價值述體現(xiàn)著頃重放客痰戶囑的稻直慣觀愧感大受正津式參開鐘售購后座，仔隨柜時艷總?cè)ソY(jié)挺銷貫售域成余果啊，合及搭時穿進展行響調(diào)慚整。房地自產(chǎn)定棋價方廉法房遍地怪產(chǎn)粱定競價豎方搏法詳細線價格駁表五意步法本中，籍包含肌了許破多復趨雜的評分英、加托權(quán)、介修正喘等過探程，俗例：分棟嘗定價挪的如畝何評掃定？同層禽單位鑰差價越如何象修正陷各單混位的叮景觀互差、攏戶型差、礙朝向龍差？再例階：高瓜層層河差模研型各類害層差制定價女模型辱及優(yōu)抄劣勢蝴分析梭型中間端樓層下價格濁高兩減端載樓穿層晴價添格法遞擾減例勤：太中燦海墓紫索御柄東掌郡優(yōu)今：欣有咳利胞于慣較之高姓樓俱層騾與梳較凡低推樓超層要的祖去徒化里。劣妹：1、從終價格綠引導亞上暗陵示高捏樓層仇的優(yōu)姑勢；2、脖中絲式間衣樓萄層絕跟屢競平爭慰對格手賀比鋤較悠劣雕勢系明是顯但，蓮給按客尖戶洞造橋成像價艱格都過男高桂的趁假肝象冰。定價舊特征優(yōu)華劣濱勢仍比深較柱形除客頂熔層英外首采陪取塔同菊一出定抖價筐的護方吼法例：筐魯能混領(lǐng)秀胃城優(yōu)：握完全很由客員戶喜房誠好決滲定所交選樓辭層，寒不再巖受價系格因卻素影址響。劣：1、產(chǎn)盆品價余格單塑一，嗚無法哥最大率程度旋滿足輕各層揉消費濫需求異。2、懶造咸成智高繡樓淡層扣旺放銷瀉，基低塞樓戒層竟滯加銷棵，理造箏成俯去拿化繼不基均竄。倒三格角型采將用配樓短層盞價阻格艦與兼樓晨層旗高消度汁成嚴正安比尚的沫定孤價曲方牲法例：木保利戲花園優(yōu)：齊符合作普遍徐定價坐規(guī)律檢，彰及顯高午層優(yōu)逆勢，付市場美普遍爬接受劣：借受客孟戶消鎮(zhèn)費力毅的影飲響大氣，以技消費遵力較雁弱的留客戶暴為主端力客難戶群敢時，羊會出征現(xiàn)低短價房粱優(yōu)先根去化襯，造尼成去蠢化不聾均的猶情況程。房地幕產(chǎn)定冷價方顛法房襯地說產(chǎn)組定殼價好方乳法案例尤：保禽利花弱園定共價方逃案一秩期脂定桂價柴方紐奉案20菠08年1疫1月2位1日報告何框架現(xiàn)嫩狀倆評廢估目標類制定價白格己制知定節(jié)傅奏息控沿制1、營強銷節(jié)縫奏控跨制1、待產(chǎn)級品壤銷抱售殲數(shù)堵量2、猴產(chǎn)凝品養(yǎng)銷錘售論周云期軟及褲目突標1、產(chǎn)帆品現(xiàn)訪狀2、類客咬戶共積堅累趁現(xiàn)葬狀1、價青格制常定第一舊部分欄現(xiàn)狀象評估1、偶產(chǎn)耍品栽現(xiàn)廁狀2、烏客洪戶腿積選累即現(xiàn)指狀保利杰花園諒項目刻產(chǎn)品窮現(xiàn)狀秤如何忘？一圖期6絡(luò)#1漿0耳#9喚#8#樓號樓層名稱面積（平方米）戶型類別（*室*廳*衛(wèi)）套數(shù)套數(shù)比例6號樓33層住宅A5戶型86.12/86.01/86.10/86.272*2*111811.50%A6戶型92.442*2*1626.04%B2戶型122.35/122.573*2*2626.04%8號樓33層住宅C3戶型166.44*2*2292.83%B3戶型140.42/140.27/140.583*2*2949.16%A7戶型85.93/85.91/85.60/86.102*2*112111.79%9號樓33層住宅C2戶型143.314*2*2333.22%B3戶型140.80/140.653*2*2999.65%A7戶型85.86/86.04/86.232*2*112912.57%10號樓33層住宅A1戶型80.292*1*1626.04%A2戶型78.46/109.64/101.502*2*1626.04%A3戶型78.83/76.812*2*1626.04%F1戶型60.09/60.20/71.62/71.961*1*1626.04%B1戶型110.133*2*1313.02%總計

12種戶型

1026100.00%一奸期6娛#10搞#9#8#6#6#一峰期6#1肥0秀#9#8蟻#8#8#一聾期6當#1糖0惹#9#8懲#9#9#一鴨期6#1社0影#9栗#8霉#10#10#10#保旅利遙花筍園滾客港戶旬積苦累食現(xiàn)竹狀桌如殃何歡？樓座6號樓8號樓10號樓戶型A5A6B2A7B3C3F1A1A2A3B1選擇人數(shù)8863681312181501706樓座合計2194338注客：滅明疲確槍房伶源殘意控向敢的凈為危上徐表看中3釋0臘0人。（目湊前已糞積累拍會員屢：鉑屯金卡3因1哲3張，謹金卡2張宏）第掀二周部誓分肅目孕標勾制棄定1、嬸產(chǎn)未品幟銷駐售梳數(shù)苦量2、殺產(chǎn)疏品笨銷丑售番周給期船及鞋目汽標一期祖全部株房源焦數(shù)量一蘇期光銷狹售抱周輩期它及致目法標6成#樓2譜4提2套，8#樓24幫4套，9#樓26給1樓啊，10良#樓2擔7仔9套株，冷共隙計1移0企2舍6套謊。20錄08年1裹2月銷級售15幸0套芹；20星09年5月開零盤前凝銷售3績0權(quán)0套,其駛中6號琴樓賀清理棟讀。選末房睜當肆天賄銷甚售1悼0屯0套可；如若何挪實識現(xiàn)揀營橋銷開目花標伙？基亭于猶保蓬利副花廁園域的陳現(xiàn)廊狀逃、芳產(chǎn)霸品僑數(shù)夕量始、逢銷掌售穿周斧期源及失銷寫售界目慚標解，云我陣們—顏—第醬三曾部舍分遺價怕格頃制吸定1、價社格制墨定價疑格劉策布略一姨、裹樓減盤套整侄體扯均覺價粱制厲定1、僻均逃價在制組定狐參痰考譽因讀素2、樓誼盤均找價制北定方骨法二責、筐各獲樓牙座環(huán)均伯價藏制固定1、幣樓當座倘均糖價懷制想定顆參沖考固因橡素2、樓命座細站化因蘭素打齒分3、腳得橋出么各柿樓爪座勝均蒼價三、螺具體慶戶型君定價駛分析四棉、梅具撈體施戶賭型椒價幫值擠策名略一駁、般樓籌盤劑整燈體欺均學價搶制儉定1、賀均鐘價芝制奧定沒參宋考疑因與素磚：1）睬、眼市頌場福對盜同會類截產(chǎn)潑品紫價燃格套的習接牽受途程切度2）、恩市場用上同哄類產(chǎn)束品的填競爭錢態(tài)勢3）伴、狐產(chǎn)誤品資自洲身習的度價織值4）、墨產(chǎn)品增的銷愚售目禾標和歐周期2、幻玉樓拔盤端均撕價裳制妖定企方膚法醬：1吼)、不競友爭抖樓弓盤胳鎖企定通貼過蜂對猛濟沖南掀房午地榴產(chǎn)栽市否場蛇的臭調(diào)靈查獎，毒根杠據(jù)仗保垃利茂花麗園枯的明品礦質(zhì)醒特序點唯選造取超了疊與銹本臺項蔑目謠在任同救一宣銷回售看時愧段撕，存且敞潛餐在嚷客謊戶附相綿類皮似打的召在釀售抗樓儀盤倍進塘行灶比吐較群分荒析牽。A類私：薦茗勢筑纖美渾嘉替、撈海華信托慧啦園讓、蝕未監(jiān)來怒城絞、塘鑫譯苑阿國捆際碼城遞市耀花嘴園廚（腥高談新那區(qū)嬸項般目異）此洲類宰競蠟爭畝對芝手仁均格位網(wǎng)于過高引新工區(qū)超，靜位緒置偵在辨成壟熟女度謹上餅高爭于險本寬項刊目價，暖周倆邊潔配酸套肅齊撕全尼。高目仰標砌客辱戶究群悅、交產(chǎn)廈品求定訊位轉(zhuǎn)、螞推紙盤鳥時容間公與偽本撕項由目提基暗本驚一撞致繳。下其獻中幼茗帳筑竊美計嘉村價距格遼優(yōu)腥勢頁明滲顯尿，森未基來培城惰廣刑告忘力功度弄優(yōu)闖勢驚明刊顯批，帶海乖信蹄慧畫園劉位束置矮、走品雖牌索、線產(chǎn)穿品舞、足規(guī)次模跳綜疲合刮素詢質(zhì)艘優(yōu)境良婆。所保估利府花膊園蛋與削此鑼類董項御目遼相戶比片較用，控除估品和牌膏外悟，吹無洲明奧顯收優(yōu)伶勢嚇。B類：申名士潤豪庭省、海召爾綠麥城（端經(jīng)十席路沿輕線項躁目）此類芬競爭事對手廁與保勺利花泊園同光處經(jīng)裂十路餐沿線久，且拿均為耳大型投開發(fā)昌商。路但因討產(chǎn)品百定位耳及定暗價差財異明牲顯，隊此類記項目映與保世利花箏園的柴競爭險程度孕稍低濟。保夏利花訴園在怠價格周上有衛(wèi)明具沸有明朽顯優(yōu)浮勢，纖但地談段認膀可度獻及項碑目影團響力丸遠不冬及二蔬者。C類：叢火炬懶東第爽、彩展石山傳莊（炎保利努花園撥周邊易項目壩）此浩類調(diào)競齊爭守對腦手塞均猶位羅于咬保軌利蒜花東園掀項盾目樸周襪邊邊，踏因斬位搶置腎與笑保洞利位花滋園記最漁為下接兵近縫，榨推俯盤酬時真間常也神較廁為過相邁近參。爪其沿規(guī)晨模什、藍品藝質(zhì)芳及裙市摸場聯(lián)影燭響序力玻不聲及京保升利成花慕園些，閣但傷因肝定寫價捐較抗低來，扶所匯以跑此惡類垃項鞠目焦會遭在色一熊定墻程秋度炕上筑分錯流溪較豈為咽低傭端疾的汗購旁房字客扇戶泳群姓。D類：疑翡翠設(shè)郡（最西北羊部項匙目）白魯能·領(lǐng)秀脹城（濃南部疫項目廈）此類畢競爭車對手林與保簡利花藍園不黨在同互一區(qū)嘗位，狠但二逢者作叼為濟新南房煩地產(chǎn)腰市場捆上的介領(lǐng)軍仙項目鋪，其伯市場宰影響蔽力很慣大，休他們撐的價撤格左姜右了賢大部桌分購禿房者輩的心璃理價兄位。摟此類蘆項目微仍會好分流趕大量瞎的購前房者熔。2)、萄影計響匯權(quán)議重閃分命配利鋼用緩比賽較只定瀉價肚法骨，宣充保分倉考完慮對上仗述脂十考個段樓焦盤束的池綜暈合禾素眾質(zhì)熊，塔得透出警各輔樓弱盤壓對反保硬利制花賞園荒項麥目紀的華威支脅菜比加例頌。糊即甩影烈響均權(quán)嫌重材為炒：競爭類型樓盤名稱權(quán)重東部項目茗筑美嘉15%海信慧園15%未來城15%鑫苑國際城市花園10%經(jīng)十路項目名士豪庭10%海爾綠城5%臨近項目火炬東第9%彩石山莊9%西北項目翡翠郡5%南部項目魯能領(lǐng)秀城7%3)、項圍目細姻化因般素打績分經(jīng)希過剃對件上駱述春樓飛盤兵的吉市創(chuàng)場擁調(diào)滔查醋，姥對銜比各保施利近花部園淹項巖目噴的徐實畝際普情元況根，駱由蘭熟項悉密各括項紛目捐的敵六貸位屯專選業(yè)融人智員恒給和各站細哪化趣影只響檔因信素勾進王行翁項挽目觸間鄙的螺權(quán)政重剖比告較取打覺分隙。4)、勵保炸利接花弄園扯均觸價根據(jù)沿選定逼的市榮場八狡大比獵較樓始盤的宅均價穿，通扮過加瓜權(quán)平參均得宵出本抱項目榆的均更價。伸保利碗花園悔的均奮價等富于比股較樓弄盤權(quán)稠重值馬之和饒。比較樓盤合計得分綜合得分均價比較價格=均價*（1+合計得分）權(quán)重權(quán)重值（1+合計得分）茗筑美嘉0.051.054780501915%752.85海信慧園0.011.015200525215%787.8未來城0.031.035300545915%818.85鑫苑國花0.011.0152605312.610%531.26名士豪庭0.021.026500663010%663海爾綠城-0.060.94800075205%376火炬東第-0.030.97390037839%340.47彩石山莊-0.030.97430041719%375.39翡翠郡0.021.02550056105%280.5魯能領(lǐng)秀城0.011.01560056567%395.92合

計100%5322.04根據(jù)恐選定蹈的市忙場八達大比券較樓見盤的秋均價木，通多過加亦權(quán)平跟均得室出本傷項目道的均斥價。令保利者花園不的均巴價等野于比司較樓稈盤權(quán)陶重值密之和臟。樓嘴盤整爹體均慌價結(jié)蛙論通鑰過水對沙上昆述身十會大艙競求爭利樓免盤該的團市言場江調(diào)估研歷，要利王用倚市償場器比芳較栗法秋這勁一院科紹學支定集價腦方射法臺的社理曬論際依松據(jù)前，霞推定出我?？永只ㄖS園漆一廉期沈表杠面吳均年價53杜22朽.3究92元/哈m唯2。備注部：1、此鋒為表罪價，沒暫未營扣除度市場奸綜合詠折扣謎率水醉平上現(xiàn)的優(yōu)抓惠和因置業(yè)逮會員掛的購守卡優(yōu)薦惠。2、幻玉項潤目賢常咸規(guī)雪優(yōu)腸惠鍋：一幻玉次喬性突付飼款離的柄客羅戶銹享喬受99折優(yōu)蹈惠，屑按揭傷客戶赴不享黎受折堤扣優(yōu)宏惠。根風據(jù)撥市北場贈操宮作曉經(jīng)鹿驗趕和胡客鋸戶劇意懲向哈調(diào)虧研檢，工大將約校有30驅(qū)%客戶封選擇洪一次欄性付屑款，7末0應(yīng)%客戶矛選擇售按揭滑的方乒式，靈由此性得知詞市場婚綜合份折扣世率為9岸9車.星7折渡。3、籃其箏他桌優(yōu)說惠番：成捷功男選德?lián)?#樓暖房作源碎的聚客應(yīng)戶雹享恒受9呢4折，芽并放沫棄會齡員2萬抵3萬的輛優(yōu)惠做；8思#、1割0的#樓1婆2月0琴6日者選挎中昌房牙源94折浸。二、名各樓濾座均破價制施定1、樓派座均塊價制贏定參懸考因晉素：1除)、區(qū)市牌場做上跟對摔不含同冰產(chǎn)棟品物類季別洞的胞認惱可階程壓度2霸)、哨區(qū)罪位屆對繁價調(diào)格刪的糞影灣響陽情拌況3富)、客湊戶積找累情斯況對袋價格溉的影礙響4章)、其彈它干嗎擾因肅素對合價格世的影廊響（宋如回今遷等嗎）5瓣)、鳥各臥樓孟座著可暫售約面振積濕對扒項川目乘均盆價姨的堂影恰響2、朱樓冷座慮細隱化柏因糟素錘打眉分懸：樓棟輸區(qū)位神打分拴表（身權(quán)重38仇%）樓號位置（13%）交通（5%）景觀（11%）無噪音（9%）區(qū)位合計得分6#-30-1020-40-5.88#101020-202.29#101015-201.710#-30-1020-40-5.8棟產(chǎn)享品打?qū)幏直砜郏?quán)葬重3禿2怒%）細化因素建筑形態(tài)（3%）產(chǎn)品配置（4%）面積配置（6%）共攤（3%）戶型設(shè)計（16%）產(chǎn)品合計得分6﹟-202010-20122.18﹟-2010-10-10202.19﹟-2010-5-10202.410﹟-20-1020-30100.9客戶遵積累漆定價幫打分累表（抓權(quán)重享為23莖%）6#8#9#10#得分30.50.10.5（闖四乘）總其猾他祖干畫擾五因征素幫分龍析（權(quán)揉重為7%）得分6#8#9#10#得分-0.7-0.2-0.2-0.7三毅、晨具垂體逆戶袋型果定夫價撫分悉析

高市場增長率

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波莖士憶頓頸矩棒陣A5（11獸8套掘）A7（2筐5晌0套）B1（3荷1套）B險2（6叫2套）C掠3（29套已）A盛2（62套療）A6（6否2套扮）C宜2（33套）F（6遭2套）A1（6歇2套晴）A役3（6解2套樓）B任3（19損3套被）1）恐、寺棟婦均部價褲定橋價游系算數(shù)垃匯喪總樓號其它干擾客戶積累區(qū)位得分產(chǎn)品得分得分合計6#-0.73-5.82.1-1.48#-0.20.52.22.14.69#-0.20.11.72.44.010#-0.70.5-5.80.9-5.12）戚、塵棟鳥均沾價乓定兄價波表樓號合計得分理論項目均價理論棟均價棟均價修正項目棟均價6#-1.453225248.94-3052198#4.65567.22-10054679#4.05532.63-100543210#-5.15050.95+1605210各扔樓狹座雜均平價四、芝具體抽戶型翻價值膽策略定價我原則集：一融房臂一蔽價泊，嘗實活現(xiàn)拉所塞有摔戶期型貸的嫩均輝衡溫銷瞧售跪。具體臘措施幼：1、監(jiān)樓中層隊差雀：曠頂族層哲價創(chuàng)格末和與次限頂裁層迫價鈔格寶差格控西制購在1塑0盲0凝-抹2海0督0元/平蛇方景米層填差踩在2饑0鴉-陽1火0粥0元/平方掩米之貧間，爭特殊勉戶型南除外義；2、戶酷型差禮：根橫據(jù)客肅戶對扣戶型劣選擇變的偏椒好及舟戶型許特點債將戶路型控蓄制在0-詳40浮0元/平幟方墳米老之偶間桶，沉特湖殊蘋戶激型襲除角外倒；3、頁景扒觀如差肅：舍控嫁制受在0-盾15緣瑞0元/平也方沾米辰，宋特嘉殊著戶詞型郊除祥外朵；4、蕉朝儉向谷差絕：乞控卷制停在0名-摩3絲式5挺0元/平四方許米舍，殊特眠殊幅戶顫型菜除輛外統(tǒng)。（大以防上餡具銀體冰情瓦況帳詳神見梨價草格易表眨）保利花園6#、8#、10#樓統(tǒng)計分析（94折團購）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價（元）團購表價（元）團購實收（元）表面收益（元）團購收益（元）團購實收（元）6#24223477.385219.004905.86489140115176749.96114831219.718#24428417.205467.965139.885124.46155384172.20146061121.87145622938.5010#27922212.565210.254897.644882.94115733030.38108789048.56108462681.41合計76574107.145311.854993.134978.16393645659.98370026920.38368916839.62保利花園8#、9#、10#樓統(tǒng)計分析（會員）

戶數(shù)（套）面積（㎡）表面均價（元）會員表價（元）會員實收（元）表面收益（元）會員收益（元）會員實收（元）8#24428417.205467.965382.105365.95155384172.20152944172.20152485339.689#26129758.175432.395344.685328.65161657950.45159047950.45158570806.6010#27922212.565210.255084.655069.39115733030.38112943030.38112604201.29合計78480387.935383.585286.065270.20432775153.03424935153.03423660347.57車萬位地鮮下堆室8#地影下雅室14飽5個掘，9箭#地允下期室15陸1個槽，丘與闖預(yù)步售翠房特捆魔綁害銷絨售射；6過#地睛下呀室4餅6個期，1摧0元#地泥下憤室59個膨，潤與叉預(yù)這售俯房韻不環(huán)捆糕綁鑰銷咱售秋；建董議地狂下桿室實收膀價19姜00元/平米洞。五禮、嫩地漆下堵室/車位列定價因保臨利花刑園地俘上車沉位46秘8個直，漸地嚼下乖車縣庫1巷0異9每3個棚，圣共1盤5托6百1個。唇與項肚目戶湯數(shù)的看配比旅率過良大，辜同鍛時人脅防車策位比士重，棍因此這，我浸司建顆議：近產(chǎn)權(quán)碼車位亮價格擊為8萬元/個，價人防惡車位6萬稈元/個新。謀同加時之，號建貝議康在20夫08年1身2月6日首同次選概房時鏡，推汪出1孩5撤0個人艙防車鏟位。第四皺部分許價格禾策略1、價貨格策呈略0饒8年11月2變5日08年11月28日08年1貧2月0扔6日08年12月3濟1日09年1月1日價芬格植確污定公葉布喝價要格打及帖預(yù)薪選篩房選態(tài)房飲，菠當恥日壇成廳交10澤0套0將9年1月2駁5日0浮9年5月3逮1日持失續(xù)政選弄房12月帝底鮮達棟到15垂0套6誕#樓博持緣瑞續(xù)創(chuàng)銷杯售倍，莊其怎他爺樓區(qū)座茅封有盤新簽會蹈員棟積伸累柿達稼到1舟0屑0張6#樓清宋棟，新羅會色員珠積己累4酸5射0張節(jié)奏脖控制09年4月1須3日6號法樓迷清剃棟割期選棋房糕期房無展舞會波，男新主會小員軟積例累3霞0刊0張預(yù)祝隊保利介花園塔選房呼成功歷！Th孕an崖ks！價愛格水策撿略房地清產(chǎn)價腳格策番略價格入市策略價格調(diào)整策略價格優(yōu)惠策略

價格競爭策略房華地屢產(chǎn)嫩價推格沿策童略價居格押競籌爭嫂策莖略同雨區(qū)可、腔同鋪質(zhì)基、儲同毀品斗牌西產(chǎn)并品企：低閥價參贏乳取攤市誦場柴，急獲階得巨現(xiàn)拼金最流同背區(qū)績、熱高拳質(zhì)派、餡大持品異牌吐產(chǎn)衛(wèi)品蓄：高質(zhì)價移樹諒立取標軌桿壓，蕉獲己得銜品電牌呢影朗響須力總白言稻之搞，臥若裹競掘爭樹對菌手殿優(yōu)收于圣或歐等支同胃于脂本盛項卷目勺，訂本視項慰目服需草通效過花低城價單與夢其演競派爭怕，首若孝競迫爭灑對艦手飽劣年于努本佛項魂目犁，隸方藝可逝以匪稍袖高軋的蘿價只位吊入漆市兄。房墨地績產(chǎn)腿價擦格縱策曲略價婦格坦入另市種策步略高開悅低走低開塑高走平穩(wěn)并推進波浪辰螺旋房卵地存產(chǎn)趟價壟格機策兵略高開艘低走在房舟地產(chǎn)沃項目屑綜合室素質(zhì)鄰高，囑而市間場狀廢況不股好，疾競爭貴又較如為激翅烈的榨情況禍下，些房地翼產(chǎn)項宣目往解往采純?nèi)⊥贿x出房永地產(chǎn)被項目據(jù)優(yōu)秀掩品質(zhì)篇，高煌報價催樹立推房地煉產(chǎn)項刻目形敘象和醫(yī)知名紀度，帖而實越際以睡較低師成交泡價格棕爭客堆戶和呀市場蕩份額仆的“高開蛙低走”的策鄭略。覆當然低，如姨果，陵市場錢狀況貫好，搬競爭宵不激釋烈，絲式而且負項目該自身針規(guī)模愧又不辱大的起情況巨下，爸項目析完全笨可以擊采取然突出館房地腹產(chǎn)項掏目優(yōu)班秀品井質(zhì)，狹大規(guī)偷模營蠶造房驢地產(chǎn)額項目嘴形象慎和知伍名度頌，高臉價報組盤，扣高價攜成交通，在裹短期籃內(nèi)迅歇速獲助得市總場認準同的閃，與隆前一嫁種狀懲況完伙全相鈔反的“高協(xié)開急高浸走”策乘略占。房地湊產(chǎn)價禁格策遠略低開湯高走在磨房床地顆產(chǎn)憑項宋目粗綜頁合裁素王質(zhì)相較柱高洗，勝但辣初詞期矩優(yōu)宮勢流不搞明重顯飄，仙而螞市拋場山狀電況氏不白好圈或保市栽場親發(fā)儉展嗓趨誤向硬不佛明貿(mào)朗遼的弓情畫況殼下徐，管為洞取愚得痕市腎場鞏認類同韻，去房掘地盒產(chǎn)邪項愈目景應(yīng)睜采乖取壇低萍價爪入書市聞，鼠根歉據(jù)內(nèi)銷頌售魚工胞作芬的巨開襖展窗，偉視館具牽體眉情培況存適頃時檢調(diào)潛價忙的蚊“侵低曾開攪高剪走浸”燥策絨略曲，濫根擁據(jù)詞銷價售汁進仆展較的愉好訓壞箭，稱決遲定礙價閥格謙的趕提沾升限。員當馬然麗，想如躁果東項盟目磁的股確討綜傭合愁素毫質(zhì)跡較祥低辭，旅市施場勤認埋同嶺感狠差斥，證且旱市毫場昌狀毀況康不磨好瞧競巡壽爭構(gòu)較材為獸激宣烈纏的氣情攔況扭下汽，闖房浩地怎產(chǎn)莫項護目杠一犯般逢只澡能遣采拉取崖低渣報末價章，籮低察價徒成徹交悠，螺以江價沿格動取認勝屋的俊“揉低機開器低錢走防”座策泛略問。房地薪產(chǎn)價長格策幫略平穩(wěn)些推進在悄房絲式地炕產(chǎn)慢項俱目外素覽質(zhì)介一答般饑，剩規(guī)活模解較惑大傳，魔各誕樓抹座影素書質(zhì)鑰差觀距械較戰(zhàn)小堤，倘而菠市找場偉狀被況咸很齒好椅的細情不況灰下播，遠有彩些名項飾目因也題采噸取伍“旁平籍穩(wěn)豈推抵進袍”腳的注策慶略踏，頑報柏價弦符辣合旨房士地爐產(chǎn)體項傻目回實疲際磚成慚交面價緒，夫價勾格擾提辱升森較談為棗平郵穩(wěn)巷，紡給芝客俯戶語以微放缸心演的六心多理然滿榆足捕，嶄最門終午追悉求博較奪好但的銷市賊場梅業(yè)解績濟。房地清產(chǎn)價羊格策求略波浪意螺旋“平耐穩(wěn)推鋪進”犯的調(diào)奴價策翅略是賞一種辮較為勉理想司的調(diào)柏價策悟略，剛在現(xiàn)熟實中金很難觀維系無。實滔踐證蟲明，秋很多愚項目潮其中劣的各巾樓座感素質(zhì)期因為材位置澡、景悲觀、舅交通頓等因宵素的蘿影響金而差耕距較駝大，默而且遺市場榴狀況埋的好餅與壞據(jù)在很被多的種情況償下也蛇是很欺難判跟斷的渠。所啊以在勇房地窯產(chǎn)項件目素失質(zhì)一寄般，旗規(guī)模勢較大遺，而杠市場松發(fā)展呼趨勢程不很階明朗倦的情餃況下噴，多顏數(shù)項博目采爐取的撐是“芹波浪殼螺旋戴”的捉調(diào)價雕策略忙。這阿種調(diào)燒價方?jīng)]式是優(yōu)一種霸結(jié)合尚房地還產(chǎn)市安場周英期波富動而追調(diào)整峰價格愛發(fā)生拿同步出的周莊期性起波動框策略址。調(diào)虛價周適期以分房地雕產(chǎn)市顆場周剪期、千項目畏的銷晶售速爬度和板最終博利潤根的回訊收作盞為判槳斷標陶準；饒同時龍，可槍根據(jù)千工程撿進度川及銷宏售情弱況，初對提嶺價幅當度及聯(lián)周期溉進行烏進一澇步細炊化調(diào)詠整；況此外梢，應(yīng)體考慮剝不同購樓座定在銷鐮售速路度上政的差鵝異，爆分別右調(diào)整蔽提價修幅度雙，避蹦免“型一刀宰切”促的作郵法。麥并最樸終給炭整個謊項目忍營銷脆工作舍帶來榆了快副速銷墨售速取度和掀良好乖的業(yè)芳績。房贈地淡產(chǎn)胞價找格瞞策宋略價格芹調(diào)整注策略漲嗎價旅并恢不秋意限味雕著預(yù)增勇加逼銷品售題難鑰度音，陰其售正罪面瓣意竹義辭在賓于陜：逼賠定障客法戶角。漲逃價宣信資息長的粱提拋前裕告貓知似可花促粉使鎖客紐奉戶泥早溪日閑下歸定址。維護牽客戶四。漲價航讓老構(gòu)客戶中看到好了物裝業(yè)升乞值，開對老絲式客戶暴是一壟種維腹護。追求抖利潤橋。隨挨著守工被程識進裂度購的存變闖化纏，良產(chǎn)千品伏價